房地產(chǎn)評(píng)估分析報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號(hào)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估價(jià)方：XX房地產(chǎn)評(píng)定估價(jià)人員：ⅩⅩⅩⅩⅩⅩ估價(jià)作業(yè)日期：X估價(jià)匯報(bào)編號(hào)：X房估字[XX]第XX號(hào)目錄TOC\o"1-2"\h\z致委托方函 2估價(jià)師聲明 3估價(jià)假設(shè)和限制條件 4房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果匯報(bào) 5一、委托方 5二、估價(jià)方 5三、估價(jià)對(duì)象 5四、估價(jià)目標(biāo) 6五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 6六、價(jià)值定義 6七、估價(jià)依據(jù) 6八、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 7九、估價(jià)方法 7十、估價(jià)結(jié)果 7十一、估價(jià)作業(yè)日期 7十二、估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用使用期 7十三、估價(jià)人員 8附件 9房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào) 10一、部分原因分析 10二、區(qū)域原因分析 10三、市場(chǎng)背景分析 10四、最高最好使用分析 13五、估價(jià)方法選擇 13六、估價(jià)測(cè)算過程 13七、估價(jià)結(jié)果確定 16致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受貴院委托，我企業(yè)于XX年X月X日至X月X日，對(duì)在XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第X層X號(hào)，建筑面積為Xm2，《房屋全部權(quán)證》證號(hào)為X證字第ⅩⅩⅩ號(hào)房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)定，為確定拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)。依據(jù)國家現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供多種資料，遵照依法、公正、科學(xué)、正確和適度標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地搜集資料、分析計(jì)算，并和估價(jià)時(shí)點(diǎn)XX市類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)XX年X月X日價(jià)格及單價(jià)為：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格1136000元壹佰壹拾叁萬陸仟圓整房地產(chǎn)正常單價(jià)3070元/m2叁仟零柒拾圓整每平方米房地產(chǎn)拍賣底價(jià)909000元玖拾萬零玖仟圓整房地產(chǎn)拍賣單價(jià)2457元/m2貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米XX房地產(chǎn)評(píng)定法定代表人：XX年X月X日估價(jià)師聲明我們鄭重申明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)匯報(bào)中陳說事實(shí)是真實(shí)和正確。二、本估價(jià)匯報(bào)中分析、意見和結(jié)論是我們自己公正專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)匯報(bào)中已說明假設(shè)和限制條件限制。三、我們和本估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也和相關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依據(jù)中國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)匯報(bào)。五、我們已對(duì)本估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、我企業(yè)估價(jià)人員X年X月X日去XX市國土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，因?yàn)榉堑鋾r(shí)期，國土資源管理局檔案管理人員電話通知：委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，委估宗地剩下使用年限為41年；未提供書面證實(shí)，請(qǐng)匯報(bào)使用者注意。七、沒有些人對(duì)本估價(jià)匯報(bào)提供關(guān)鍵專業(yè)幫助。八、參與此次估價(jià)估價(jià)師署名：估價(jià)師署名資格證書號(hào)估價(jià)師署名ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ估價(jià)假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)假設(shè)條件1.本匯報(bào)在評(píng)定過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩下使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)正當(dāng)，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況滿足所采取城市計(jì)劃、用途管制和限制條件，另有說明除外。二、本項(xiàng)估價(jià)限制條件1.本匯報(bào)相關(guān)資料由委托方提供，未對(duì)資料真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而造成估價(jià)失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。2.本匯報(bào)僅供委托方確定拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)用，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。3.本匯報(bào)未考慮抵押、擔(dān)保、出租等她項(xiàng)權(quán)利對(duì)委估對(duì)象實(shí)際價(jià)格影響。4.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行通常性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.本匯報(bào)中建筑面積按《房屋全部權(quán)證存根》所載數(shù)據(jù)計(jì)。6.我企業(yè)估價(jià)人員XX年X月X日去XX市國土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，因?yàn)榉堑鋾r(shí)期，國土資源管理局檔案管理人員電話通知：委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，委估宗地剩下使用年限為41年；未提供書面證實(shí)，請(qǐng)匯報(bào)使用者注意。7.本估價(jià)匯報(bào)未考慮房屋拍賣所需手續(xù)費(fèi)和房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納多種稅費(fèi)。8.未經(jīng)本評(píng)定單位同意，評(píng)定匯報(bào)全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其它和此次項(xiàng)目無關(guān)任何公開文件、通告或匯報(bào)中，也不得以任何形式公開發(fā)表。9.房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)備查編號(hào)：X房地估X字[XX]第X號(hào)。10.本匯報(bào)一式五份，四份提交委托方，一份留存評(píng)定企業(yè)。XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果匯報(bào)一、委托方單位名稱：ⅩⅩⅩⅩⅩ單位住址：聯(lián)絡(luò)電話：ⅩⅩⅩⅩⅩ二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：XX房地產(chǎn)評(píng)定單位住址：XX市X路X號(hào)X大廈22樓法定代表人：XX聯(lián)絡(luò)電話：X三、估價(jià)對(duì)象㈠物質(zhì)實(shí)體情況1.建筑物情況⑴委估建筑物于一九九七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況很好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ在XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對(duì)象屬第12層B8號(hào)房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊?xiàng)；電照線路暗設(shè)；每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中等；ⅩⅩⅩⅩⅩ配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修通常；設(shè)地下停車場(chǎng)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)實(shí)狀況委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。3.周圍環(huán)境估價(jià)對(duì)象在XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號(hào)，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街對(duì)面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對(duì)象地處XX市商業(yè)中心，繁榮程度高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境通常，現(xiàn)在是XX市通常辦公地段。㈡權(quán)益情況委估對(duì)象在XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號(hào)，《房屋全部權(quán)證》證號(hào)為邕房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號(hào)，權(quán)屬ⅩⅩⅩⅩⅩ全部。因?yàn)橘Y料方面原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。四、估價(jià)目標(biāo)為確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)XX年X月X日。六、價(jià)值定義本匯報(bào)提供價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本匯報(bào)全部限制條件下、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下公開市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)最可能形成價(jià)格；采取公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)按時(shí)，要求評(píng)定客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值。委估房地產(chǎn)價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年；委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，即委估宗地剩下使用年限為41年。按房地產(chǎn)收益穩(wěn)健性標(biāo)準(zhǔn)，該房地產(chǎn)收益年限按剩下使用年限41年計(jì)市場(chǎng)價(jià)格；提議拍賣底價(jià)為市場(chǎng)價(jià)格80%。七、估價(jià)依據(jù)㈠行為依據(jù)《委托評(píng)定函》。㈡法律法規(guī)依據(jù)1.《中國土地管理法》。2.《中國城市房地產(chǎn)管理法》。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291－1999）。4.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-)。㈢取價(jià)依據(jù)《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表》。㈣產(chǎn)權(quán)依據(jù)《房屋全部權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號(hào)．八、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)㈠正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)。㈡公平標(biāo)準(zhǔn)。㈢最高最好使用標(biāo)準(zhǔn)。㈣替換標(biāo)準(zhǔn)。㈤估價(jià)時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。㈥綜合分析標(biāo)準(zhǔn)及多個(gè)方法比較標(biāo)準(zhǔn)。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在實(shí)地勘察基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供多種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，依據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目標(biāo)、資料情況和XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，決定采取市場(chǎng)比較法和收益還原法來測(cè)算委估房地產(chǎn)價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格1136000元壹佰壹拾叁萬陸仟圓整房地產(chǎn)正常單價(jià)3070元/m2叁仟零柒拾圓整每平方米房地產(chǎn)拍賣底價(jià)909000元玖拾萬零玖仟圓整房地產(chǎn)拍賣單價(jià)2457元/m2貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米十一、估價(jià)作業(yè)日期XX年X月X日至X月X日。十二、估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用使用期本估價(jià)匯報(bào)使用期為壹年，即從XX年X月X日至X年X月X日。十三、估價(jià)人員估價(jià)師署名資格證書號(hào)估價(jià)師署名ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩXX房地產(chǎn)評(píng)定XX年X月X日附件一、《房屋全部權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號(hào)；二、ⅩⅩⅩⅩⅩ《價(jià)格評(píng)定委托書》(XX)南市執(zhí)字第X號(hào)；三、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；四、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書；五、估價(jià)人員資質(zhì)證書；六、估價(jià)機(jī)構(gòu)立案證實(shí)。以上均為復(fù)印件。XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)一、部分原因分析㈠物質(zhì)實(shí)體情況1.建筑物情況⑴委估建筑物于一九九七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況很好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ在XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對(duì)象屬第12層B8號(hào)房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊?xiàng)；電照線路暗設(shè)；每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中等；ⅩⅩⅩⅩⅩ配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修通常；設(shè)地下停車場(chǎng)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)實(shí)狀況委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。二、區(qū)域原因分析估價(jià)對(duì)象在XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號(hào)，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街對(duì)面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對(duì)象地處XX市商業(yè)中心，繁榮程度高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境通常，是現(xiàn)在XX市通常辦公地段。三、市場(chǎng)背景分析1.通常原因影響土地價(jià)格通常原因關(guān)鍵有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。⑴地理位置和行政區(qū)劃XX市在廣西西南部，南臨北部灣，背靠大西南，是大西南出海關(guān)鍵交通樞紐，同時(shí)也是粵瓊港及東南亞西進(jìn)理想門戶。湘桂鐵路和南防、南昆鐵路交會(huì)于此；XX至北海、梧州、百色二級(jí)公路和XX至柳州、防城港（北海）高速公路等幾條公路大動(dòng)脈已經(jīng)建成或正在建設(shè)之中；XX機(jī)場(chǎng)每七天已開通航班近百次；水上可直航500噸輪船至廣州、香港，初具規(guī)?，F(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)愈加突出了XX市“出海大通道”關(guān)鍵地位。1958年廣西壯族自治區(qū)成立，XX成為自治區(qū)首府至今。它轄有邕寧、武鳴兩縣，XX市部分轄區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，XX城區(qū)總面積擴(kuò)大至1834平方公里，全市人口由94.5萬增至140.39萬，聚居著壯、漢、瑤、侗等30多個(gè)民族，有著燦爛民族文化和多采民俗風(fēng)情。XX自古以來就是桂西南和云、貴、川、桂地域一個(gè)流通中心及關(guān)鍵商品集散地，清朝時(shí)就辟為通商口岸，現(xiàn)在則是一座正在快速崛起現(xiàn)代化城市。XX水陸空交通四通八達(dá)，民航已開通318條中國、國際航線；鐵路有湘桂、黔桂、黎桂、南昆等干線，可直達(dá)祖國東南西北；公路已結(jié)成便捷通暢交通網(wǎng)，1999年10月全線基礎(chǔ)開通桂海高速公路，將為以XX為中心大西南交通樞紐注入新活力；郵電已跨入全國優(yōu)異行列，城市基礎(chǔ)和公共設(shè)施較為完善。伴隨城市建設(shè)發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施不停完善，加上XX享受沿海城市、少數(shù)民族、沿邊開發(fā)等多個(gè)優(yōu)惠政策，更多投資者看好這里。傳統(tǒng)和粵、港較為緊密聯(lián)絡(luò)，XX市現(xiàn)在正在成為外來投資者在廣西投資最理想地，加上本身有較大城市規(guī)模、人口和較多外來流感人口，人流、物流、資金流、信息流已初具規(guī)模。⑵經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況末，全市總?cè)丝?97.71萬人，比上年增加3.15萬人，其中市區(qū)人口140.39萬人，比上年增加2.54萬人。全市總?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口124.08萬人，其中市區(qū)非農(nóng)人口103.17萬人。，據(jù)抽樣調(diào)查，整年城市居民人均可支配收入8796元，比上年增加890元，增加11.26%；農(nóng)民人均純收入2524元，比上年增加203元，增加8.75%；在崗職員年平均工資11638元，比上年增加12.86%。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平及生活質(zhì)量深入提升。，全市實(shí)現(xiàn)中國生產(chǎn)總值356億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增加11.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值50.9億元，增加10.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值101.9億元，增加12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值203.2億元，增加11.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深入調(diào)整，中國生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)百分比為14.30:28.62:57.08。全市人均中國生產(chǎn)總值達(dá)12021元，比上年增加10.28%。財(cái)政收入連續(xù)較快增加。整年財(cái)政總收入44.98億元，比上年增加16.74%，其中地方財(cái)政收入26.18億元，增加26.18%。財(cái)政支出34.29億元，增加33.40%。末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額777.73億元，比年初增加75.85億元，增加10.81%。在生活水平繼續(xù)提升同時(shí)，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款有較大增加。年末城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額327.34億元，比年初增加50.60億元，增加18.29%，金融機(jī)構(gòu)貸款余額733.89億元，比年初增加107.40億元，增加13.52%。⑶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為城市先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)XX市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展快速，在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷情況下，近幾年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)而言走低幅度不大，尤其是切實(shí)可行地價(jià)管理政策把XX市土地市場(chǎng)逐步帶入了科學(xué)化、規(guī)范化軌道，從而帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展，對(duì)促進(jìn)XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、尤其是是城市建設(shè)發(fā)展起到了巨大推進(jìn)作用?？傮w來說，XX房地產(chǎn)近幾年總體發(fā)展有以下多個(gè)特征：①這幾年XX房地產(chǎn)開發(fā)均集中于新城、瑯東南湖兩區(qū)；江南區(qū)多是工廠區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)不熱，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低；城北區(qū)伴隨快速環(huán)線修通及邕江北岸60萬平方米舊房拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)將大大提升?？傮w來說，XX現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)量和城市規(guī)模相比，仍然處于較低水平。②XX市這幾年房地產(chǎn)關(guān)鍵由買方拉動(dòng)健康市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)，現(xiàn)在新建中低級(jí)城鎮(zhèn)混合住宅樓盤均維持著較高入住率，空置率較低。寫字樓、商業(yè)用房過剩，租金低廉，多以出租為主。但伴隨中國加入WTO，外來企業(yè)不停增多，尤其是近幾年并未增加寫字樓開發(fā)，更因?yàn)殂y行按揭完善及普及，寫字樓可能異軍突起，出售及出租率會(huì)對(duì)應(yīng)提升。③XX市房價(jià)仍然連續(xù)在較低水平，即使這幾年房價(jià)每十二個(gè)月在上漲，但XX市商品住宅平均房價(jià)仍然在2100元/m2左右，框架高層寫字樓則在3000元/m2左右，現(xiàn)在房價(jià)上漲趨勢(shì)還在連續(xù)之中，且未有停止跡象。④工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)滯后，現(xiàn)在還未真正開啟。全部這些，全部將刺激XX市商業(yè)、住宅、工業(yè)土地投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升，并有保值和增值潛力。四、最高最好使用分析委估房地產(chǎn)在XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，周圍多為商鋪、寫字樓，配套設(shè)施齊全，交通便捷,人流量大。委估房地產(chǎn)在ⅩⅩⅩⅩⅩ第12樓B8號(hào)，現(xiàn)作寫字樓用，這和計(jì)劃使用情況一致。依據(jù)最高最好使用標(biāo)準(zhǔn)和正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)實(shí)狀況用途為最高最好使用。五、估價(jià)方法選擇估價(jià)人員在實(shí)地勘察基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供多種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，依據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目標(biāo)、資料情況和XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，決定采取市場(chǎng)比較法和收益還原法來測(cè)算委估房地產(chǎn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法：是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和在近期已經(jīng)發(fā)生了交易類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易類似房地產(chǎn)已知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格一個(gè)估價(jià)方法。收益法：估計(jì)估價(jià)對(duì)象未來正常凈收益，選擇合適資本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。六、估價(jià)測(cè)算過程㈠市場(chǎng)比較法采取市場(chǎng)比法通常選擇同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，依據(jù)估價(jià)人員對(duì)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)了解，分別選擇以下可比實(shí)例：1.確定比較原因比較案例委估房產(chǎn)ⅩⅩⅩⅩⅩ13樓ⅩⅩⅩⅩⅩ16樓XX10樓地理位置ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩXXXX交易價(jià)格(元/m2)315033003370交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間.3.2.2.1通常通常通常通常部分原因通常較差很好很好確定比較原因系數(shù)見下表比較案例委估房產(chǎn)ⅩⅩⅩⅩⅩ13樓ⅩⅩⅩⅩⅩ16樓福萊閣交易價(jià)格(元/m2)315033003370交易情況100100100100交易期日100100100100100100100100部分原因100961051053.比準(zhǔn)價(jià)格確定比較案例委估房產(chǎn)ⅩⅩⅩⅩⅩ13樓ⅩⅩⅩⅩⅩ16樓福萊閣交易價(jià)格(元/m2)315033003370交易情況100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100100100/100100/100100/100部分原因100100/96100/105100/105比準(zhǔn)價(jià)格328131433210依據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格算術(shù)平均值，則：（3281＋3143＋3210）÷3=3211元/m2㈡收益法因?yàn)樵搶懽謽强捎糜诔鲎?，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價(jià)格。1.估算總收益經(jīng)過調(diào)查XX市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同寫字樓在裝修后月出租價(jià)格通常為23元/m2，租金損失為1個(gè)月，則年總收益為：23×369.97×（12-1）=93602.41元2.估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用總費(fèi)用包含正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必需支出房屋修繕費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。①房屋修繕費(fèi)是指為保障房屋正常使用每十二個(gè)月需支付修繕費(fèi)。行業(yè)通例按建筑物重置價(jià)1.5％計(jì)算，據(jù)對(duì)XX地域建筑物市場(chǎng)了解，類似建筑物重置價(jià)為1200元/m2，則：房屋修繕費(fèi)＝1200×369.97×1.5％＝6659.46元②管理費(fèi)是指對(duì)出租房屋進(jìn)行必需管理所需費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值貨幣支出；另一是管理人員工資。依據(jù)行業(yè)通例資料，取年租金3％，則：管理費(fèi)＝93602.41×3％＝2808.07元③保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)全部些人為使自己房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)企業(yè)支付費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2‰，則：保險(xiǎn)費(fèi)＝1200×369.97×87%×2‰＝772.50元④稅費(fèi)是指房產(chǎn)全部些人按相關(guān)要求向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及XX市稅務(wù)部門資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金12％，營業(yè)稅按年租金5％，教育附加按營業(yè)稅3％，城市維護(hù)建筑稅按營業(yè)稅7％，以上稅費(fèi)小計(jì)為17.5%，防洪保安費(fèi)按年收入1‰，則：93602.41×17.5%+93602.41×1‰=16474.02元上述①、②、③、④總費(fèi)用累計(jì)為26714.05元3.年純收益93602.41－26714.05＝66888.36元4.還原利率確實(shí)定還原利率是收益還原法中一個(gè)關(guān)