科技企業(yè)孵化器建設項目可行性研究報告樣本

目錄第一章總論 經(jīng)測算，本項目建成后園區(qū)內(nèi)總用水量為1103m3/d，平均時用水量91.92m3/d，時變化系數(shù)Kh=2.0，最高時用水量183.84m3/d。全年﹙按250d計﹚總用水量約275750m3。供水管網(wǎng)能滿足本項目建成后用水需要。b.消防用水：室外消防用水量應按現(xiàn)行國標《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術規(guī)范》GB50974-規(guī)定計算，按25L/s，消防延續(xù)時間應按,2h計算。室內(nèi)消防用水量按15L/s設計，消防延續(xù)時間應按2h計算。7.2.2.4給水工程a.給水方式：開發(fā)區(qū)設DN150主供水管引入園區(qū)，園區(qū)內(nèi)沿道路鋪設DN100mm供水支管形成環(huán)狀或枝狀管網(wǎng)，并配備水表、消火栓、室外消防水泵接合器等給水設施。b.給水設施：給水系統(tǒng)在豎向分高、低兩區(qū)供水，以保證水壓滿足≯350Kpa使用規(guī)定。其中，地上1～3層用水運用市政給水壓力直接上水，下行上給方式供應。地上4層以上采用變頻調(diào)速水泵供水，下行上給或上行下給方式供應。c.消火栓消防給水系統(tǒng)：依照消防規(guī)范，室內(nèi)消火栓用水量為15升/秒，火災同步發(fā)生數(shù)為一次，延續(xù)時間為二小時，設計時在各建筑物室內(nèi)均配備一定數(shù)量室內(nèi)消火栓，并設立按鈕，火災時可直接啟動消火栓水。在研發(fā)樓及廠房屋面設消防水箱，貯存消防前10分鐘水量；室外恰當位置設室外地上式消火栓，管網(wǎng)與區(qū)內(nèi)生活用水管網(wǎng)共用。7.2.2.5排水a(chǎn).污水排水本項目排水重要為生產(chǎn)污水和生活污水，依照雨污分流原則分別設立雨水管網(wǎng)和生產(chǎn)與生活污水管網(wǎng)，分別接入市政管網(wǎng)。經(jīng)估算最大日排水量約為884m3/d，年最大排水量約為221000m3(按年法定工作日250天計算)。所有污水排水均采用有組織收集方式，收集后污水經(jīng)污水檢查并流入化糞池解決，經(jīng)化糞池解決后污水就近排放至市政污水系統(tǒng)中。b.雨水排水雨水量按暴雨強度公式計算，重現(xiàn)期為一年，徑流系數(shù)為0.70，屋面雨水由雨水斗收集，路面及場地雨水由雨水口收集，收集后雨水經(jīng)雨水管道有組織排放至園區(qū)市政雨水系統(tǒng)。消防用水等直接排入市政排水管網(wǎng)。7.2.3通風7.2.3.1各建筑內(nèi)采用自然通風形式，倉庫采用局部排風和全面通風相結合形式。7.2.3.2衛(wèi)生間均采用機械排風系統(tǒng)。7.2.3.3防煙樓梯間、消防電梯前室及合用前室均設正壓送風系統(tǒng)；7.2.3.4不能滿足自然通風條件設備用房采用機械送排風。7.2.4空調(diào)生產(chǎn)用房及辦公室采用分體及柜式空調(diào)?？照{(diào)室內(nèi)控制溫度，夏季：26℃－28℃，冬季：18℃－20℃。分體壁掛式空調(diào)制冷量分別為：5.0KW／臺，3.2KW/臺。7.2.5弱電7.2.5.1電話通訊、計算機網(wǎng)絡及綜合布線系統(tǒng)⑴依照園區(qū)功能、規(guī)模并考慮運營經(jīng)濟狀況，園區(qū)設自動互換總機，在各有關位置、部門設內(nèi)線電話插座；用于內(nèi)部電話聯(lián)系，對外通訊聯(lián)系由市話局引入電話電纜，可與互換總機構成電話中繼線，也可在需要地方設直撥電話插座。⑵辦公樓設局域網(wǎng)系統(tǒng)，依照各信息點作用設立單口或雙口插座（語音或語音數(shù)據(jù)插座），數(shù)據(jù)傳播選用五類非屏蔽雙絞線，語音傳播選用三類非屏蔽雙絞線。以上系統(tǒng)將構成典型綜合布線系統(tǒng)，互換機室、計算機網(wǎng)絡機房、綜合布線設備間三位一體，內(nèi)設UPS電源、主機設備等。并在每個信息點附近設立單相三孔電源插座，以便各種信息終端使用，這些電源插座將由UPS作備用電源。7.2.5.2保安閉路監(jiān)控系統(tǒng)保安閉路監(jiān)控系統(tǒng)由攝像、控制、傳播和顯示屏某些構成，在孵化器入口、重要通道等處設立攝像機，圖像信號通過傳播電纜引至保安監(jiān)控室，保安監(jiān)控設在消防控制中心。7.2.5.3有線電視系統(tǒng)有線電視信號取自市有線數(shù)字電視臺，有線電視系統(tǒng)采用(860)MHz全頻雙向傳播，顧客電平規(guī)定67±4dB，圖象清晰度應在4級以上。顧客分派網(wǎng)絡采用分派分支分派型式，干線電纜選用SYWV-75-9，支線電纜選用SYWV-75-5，穿JDG管暗敷。終端數(shù)約為180個電視信號，并預留自辦節(jié)目端口，設立衛(wèi)星電視接受系統(tǒng)。7.2.5.4火災自動報警控制系統(tǒng)依照規(guī)定規(guī)定，火災探測器監(jiān)控范疇為：網(wǎng)絡中心、會議室、辦公室、電話機房、閉路電視監(jiān)控室、內(nèi)走道等場合、地下室?；馂膱缶跋缆?lián)動系統(tǒng)采用集中系統(tǒng)形式，集中報警控制器置于各建筑1層消防控制室，并在各層樓梯前室設立火災顯示屏。系統(tǒng)信號傳播采用總線方式，網(wǎng)絡構造，詳細傳播線路呈樹枝狀布置，室內(nèi)傳播導線采用RVS型銅芯塑料絕緣絞型軟線穿薄壁鋼管沿頂板和墻內(nèi)暗設。消防聯(lián)動系統(tǒng)也采用總線制方式，各建筑消防聯(lián)動控制對象有：消防泵、噴淋泵、排煙風機、非消防電源切斷等，其中非消防電源切斷由各建筑消防控制室集中管理。

第八章節(jié)能8.1設計原則及規(guī)范8.1.1設計原則8.1.1.1按照國家節(jié)能設計規(guī)范規(guī)定，本項目中建筑物應按節(jié)能建筑規(guī)定進行設計，采用設備和器材應選取與項目規(guī)模相應先進、可靠節(jié)能新工藝、新技術、新設備、新材料，凡屬已被國家頒布裁減高能耗設備在設計中不可采用。8.1.1.2凡能綜合運用和循環(huán)使用能源均應設立綜合運用設施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源運用率，減少能耗。8.1.1.3對各種能源消耗均應計量并按關于規(guī)定配備計量器具。8.1.2用能原則和設計規(guī)范《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資【】2505號）《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法》（國家發(fā)改委6號令）《節(jié)能監(jiān)測技術通則》GB/T15316-《用能單位能源計量器具配備與管理通則》GB17167-《能源管理體系規(guī)定》GB/T23331-《公司能量平衡通則》GB/T3484-《綜合能耗計算通則》GB/T2589-《工業(yè)公司能源管理導則》GB/T15587-《公司節(jié)能量計算辦法》GB/T13234-8.2能耗種類及消耗量分析8.2.1能耗種類分析本項目能源消耗種類重要為電力、天然氣和水資源，電力用于入駐公司生產(chǎn)設備及輔助生產(chǎn)、生活設施；天然氣用于廚房餐飲；水重要用于生產(chǎn)、員工生活及綠化澆灑等。8.2.2能源消耗量分析8.2.2.1用電量估算園區(qū)用電總功率共約7314.67kW，取用電系數(shù)0.4，按12小時，全年250個工作日，經(jīng)計算，年用電量為877.76萬kWh。8.2.2.2用水量估算本項目建成后園區(qū)日用水量為1103m3/d，按全年250天計算，則年用水量為275750m3。8.2.2.3用氣量估算食堂天然氣消耗按2093MJ/(人·年)，天然氣發(fā)熱量35.544kJ/m3,計算得58.9m3/（人·年），園區(qū)可容納3000人，則年用氣量為176700m3。8.2.2.4能源消耗總量877.76萬kWh電力折算成原則煤：877.76萬kWh×0.1229kg/kWh≈1078.77t275750m3水折算成原則煤：275750m3×0.0857kg/m3≈23.63t176700m3天然氣折算成原則煤：176700m3×1.214kgce/m3≈214.57tce能源消耗總量為：1078.77t＋23.63t＋214.57t＝1316.97噸原則煤8.3節(jié)能辦法在項目設計階段，貫徹節(jié)能和節(jié)約原則，廣泛使用節(jié)能材料和采用節(jié)能設計方案。在建設階段，建設單位在建設過程中對能源和資源使用，督促施工單位制定節(jié)能和節(jié)約資源詳細辦法。依照本項目特點擬采用重要節(jié)能辦法有：⑴選用高性能低消耗節(jié)能產(chǎn)品。⑵合理配備設備和燈具數(shù)量及位置，在滿足使用和照明前提下盡量減少設備和燈具裝機容量。⑶建筑物設計應盡量滿足通風、采光規(guī)定，以減少通風、空調(diào)能耗。⑷采用節(jié)水辦法，加強自來水管網(wǎng)管理，及時排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象；采用感應式出水閥裝置及節(jié)水型設備。⑸在空調(diào)主機上可考慮選用技術成熟變頻節(jié)能系統(tǒng)。加強能耗管理，制定空調(diào)、機械送風指標，其中空調(diào)房間參數(shù)建議取值：夏季23～27℃、冬季16～20℃、相對濕度取40～70%。⑹采用樓宇設備自動控制系統(tǒng)，有助于節(jié)能。⑺加強宣教，在園區(qū)中廣泛宣傳節(jié)能理念，勉勵從尋常生活中節(jié)約能源。8.3.1建筑節(jié)能選用保溫、隔熱性能好建筑材料，盡量減少建筑外圍構造能耗。合理控制門窗洞口尺寸。⑴外墻外圍護構造填充墻和內(nèi)墻均采用加氣混凝土砌塊。用加氣混凝土砌塊導熱系數(shù)小，可以提高建筑保溫性能。⑵屋面建筑物屋頂采用保溫隔熱解決，保溫材料采用擠塑泡沫板，使屋頂導熱系數(shù)≤1.0（平均）。采用粉刷膠粉聚苯顆粒外保溫系統(tǒng)，使墻體導熱系數(shù)≤1.5（平均）。特別注旨在住宅圍護構造熱橋某些采用保溫辦法，保證內(nèi)表面溫度不低于室內(nèi)空氣露點溫度。⑶門窗外窗采用雙層中空玻璃，帶有阻斷熱橋鋁合金窗框，并選取水密性、氣密性和抗風壓性能符合規(guī)定外窗。8.3.2節(jié)水辦法⑴盡量運用市政紿水壓力直接供水。⑵衛(wèi)生潔具配件和水池(水箱)液位控制閥選用優(yōu)質、可靠產(chǎn)品，衛(wèi)生潔具選用節(jié)水型。⑶所有加壓泵組采用高效節(jié)能產(chǎn)品。8.3.3節(jié)電辦法⑴變電所變壓器均選用高效率、低能耗產(chǎn)品。⑵本工程照明燈具以熒光燈及氣體放電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，或低溫低耗鎮(zhèn)流器．專用機房采用高效節(jié)能熒光燈，既提高了功率參數(shù)，又減少了能耗，走廊等公用區(qū)域使用燈具安裝光敏傳感器并采用獨立控制開關。道路照明和景觀使用時間控制或光控系統(tǒng)。⑶設立樓宇制動控制系統(tǒng)，對空調(diào)、通風、照明及其她用電設備進行能量自動控制、自動調(diào)節(jié)、減少能耗。8.3.4節(jié)氣辦法⑴燃氣灶和燃氣熱水器均選用高效率、低能耗產(chǎn)品。⑵天然氣計量使用，并控制使用時間。

第九章環(huán)境影響評價為了保護人類賴以生存環(huán)境，保護自然資源，維護生態(tài)平衡，實行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，歷年來國內(nèi)相繼制定了一系列法律法規(guī)，不但為進行環(huán)境影響評價，也為環(huán)保方案設計提供了政策根據(jù)。本項目依照國家頒布關于環(huán)保法規(guī)及市環(huán)保、勞動部門發(fā)布環(huán)保管理暫行條例等文獻精神，在建設和營運過程中對“三廢”進行治理，使各項指標均達到國家環(huán)保法規(guī)規(guī)定。9.1環(huán)保法規(guī)及原則《中華人民共和國環(huán)保法》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國大氣污染防治法》《中華人民共和國噪聲污染防治法》1998年國務院第253號令《建設項目環(huán)保管理條例》國務院國發(fā)（1996）31號文《國務院關于環(huán)保若干問題決定》《環(huán)境空氣質量原則》GB3095-《地表水環(huán)境質量原則》GB3838-《聲環(huán)境質量原則》GB3096-《建筑施工場界噪聲限值》GB12523-《污水排入城鄉(xiāng)下水道水質原則》CJ343-9.2項目建設期環(huán)境影響及保護辦法從項目建設期對環(huán)境影響進行分析，本項目建設期間對環(huán)境影響有下面幾種方面：9.2.1環(huán)境影響分析9.2.1.1環(huán)境空氣影響分析項目施工期間對環(huán)境空氣污染重要來自施工揚塵。施工現(xiàn)場粉塵和揚塵產(chǎn)生量在不同施工狀況下變化很大，各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風天氣下，將會對周邊環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。9.2.1.2地表水環(huán)境影響分析項目施工期所產(chǎn)生污水重要有基本施工中泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生生活污水等。9.2.1.3聲學環(huán)境影響分析施工期間對周邊聲學環(huán)境影響重要來自于各種機械作業(yè)產(chǎn)生噪聲及振動，尚有運送工具所產(chǎn)生噪聲。9.2.1.4固體廢物影響分析施工期間所產(chǎn)生固體廢物重要有基本施工所挖掘土石方、主體構造施工所產(chǎn)生施工廢物以及施工人員生活拉圾等，不含《國家危險廢物名錄》中有害廢物。9.2.2環(huán)保辦法方案項目建設期間對環(huán)境影響進行分析并制定出相應環(huán)保辦法：9.2.2.1對影響環(huán)境空氣治理辦法規(guī)定項目施工時，在施工現(xiàn)場周邊按規(guī)定修筑防護墻及安裝遮擋設施，實行封閉式施工，對有也許產(chǎn)生二次揚塵作業(yè)面應灑水降塵，車輛出工地時應進行沖洗，防止隨車帶走泥土，同步對運送土石方等車輛采用密閉辦法，防止沿路拋灑，污染都市環(huán)境。9.2.2.2對影響地表水環(huán)境治理辦法按照“清污分流，雨污分流”原則設計、建設排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)解決達到《污水綜合排放原則》（GB8978-1996）三級原則和《污水排入都市下水道水質原則》（CJ343-）規(guī)定后排入市政污水管網(wǎng)，經(jīng)污水解決廠進一步解決后達標排放。9.2.2.3對影響聲學環(huán)境治理辦法由于建設地附近居民較少，同步在施工過程中注意施工時間安排，對環(huán)境無不利影響。9.2.2.4對固體廢物治理辦法對建設過程中產(chǎn)生工程廢棄物統(tǒng)一收集，集中解決，按照“無害化”、“減量化”、“資源化”原則，貫徹各類固體廢物分類收集、處置和綜合運用辦法，實現(xiàn)零排放。9.3項目運營期環(huán)境影響及保護辦法9.3.1環(huán)境影響分析9.3.1.1環(huán)境空氣影響項目運營期重要空氣污染是廚房烹飪過程中產(chǎn)生油煙廢氣、爐灶燃燒天然氣排放一氧化碳等有害氣體和停車場少量汽車排放尾氣。園區(qū)尚有工業(yè)廢氣，工業(yè)廢氣污染物種類和數(shù)量依照入園工業(yè)項目擬定。9.3.1.2地表水環(huán)境影響項目運營期廢水重要是工業(yè)廢水和居民廚房廢水、衛(wèi)生間廢水、洗滌廢水等生活污水。9.3.1.3聲學環(huán)境影響項目運營期噪音重要來自于設備間機器運轉發(fā)出噪聲。9.3.1.4固體廢物影響項目運營期后固體廢物污染重要來源于居民尋常生活廢棄物及廚房廚余物。9.3.2環(huán)保辦法方案項目建成后將對環(huán)境影響進行分析并制定出相應環(huán)保辦法：9.3.2.1對影響環(huán)境空氣治理辦法一氧化碳以及燃氣廢氣等有害氣體，可采用爐罩分離垂直上抽式高效機械排風設施，按規(guī)定高度排放；汽車廢氣及衛(wèi)生間產(chǎn)生廢氣均采用機械排風方式解決，別的室內(nèi)場合產(chǎn)生廢氣可考慮自然通風和機械排風結合方式。9.3.2.2對影響地表水環(huán)境治理辦法設計采用雨水、污水分流排放系統(tǒng)，以減少污水總排放量。廚房污水和地面清洗污水應有欄網(wǎng)或隔油池裝置，防止大顆粒固體物質和油進入管網(wǎng)導致堵塞；洗手間污水應先經(jīng)化糞池解決后排放，項目污水經(jīng)管網(wǎng)集中并進行初級解決后可就近排入市政污水系統(tǒng)。工業(yè)廢水經(jīng)各生產(chǎn)廠預解決后排入都市污水解決廠解決達標后排放。9.3.2.3對影響聲學環(huán)境治理辦法本項目噪音產(chǎn)生量較小，設備噪聲滿足國家《聲環(huán)境質量原則》(GB3096-)中原則規(guī)定。9.3.2.4對固體廢物治理辦法按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務區(qū)，設立不影響室內(nèi)外景觀密封式垃圾收集器，采用全密閉式垃圾收集運送小車和運送車，運送至指定垃圾壓縮中轉站。9.3.2.5其她環(huán)境影響及環(huán)保辦法電磁污染解決：為防止電動設備及某些電子設備對外部和內(nèi)部電磁污染，影響通訊、電腦運營，對污染源應進行屏蔽解決。9.4生態(tài)影響及減緩辦法本項目實行建設后，原生態(tài)景觀現(xiàn)狀基本消失，取而代之植物是人工栽培花草樹木等，其生態(tài)景觀發(fā)生明顯變化，本項目為防止和減緩轉變后也許對本區(qū)域生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生不利影響，重要采用如下生態(tài)影響減緩辦法：規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設生態(tài)綠化帶、園區(qū)中心公共綠地、各地塊內(nèi)集中綠地以及街道綠化構成綠地生態(tài)系統(tǒng)。生態(tài)綠化帶配備以密植喬木形成系列領域感，小尺度活動空間以滿足活動所需，重要樹種選取廣玉蘭與白玉蘭，恰當種植雞爪槭、紅楓及紫葉李等有色樹種。園區(qū)中心綠地及行道街頭綠化選用抗污、吸污樹種，如銀杏、夾竹桃、櫻花、廣玉蘭等以減少工業(yè)大氣污染。區(qū)域內(nèi)道路規(guī)劃綠地率按《都市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范》CJJ75-1997所定指標執(zhí)行，規(guī)劃中還對臨街建筑提出退讓規(guī)定，退讓用地重要用于景觀綠化和生態(tài)建設?？傊?，本項目通過采用以上生態(tài)影響減緩辦法，使本區(qū)域功能明確，以綠化構成自然景觀和人工開發(fā)路網(wǎng)骨架構成視覺網(wǎng)架，都市格局給人以清新、靚麗感覺。9.5環(huán)境影響評價綜上所述，項目在建設期對周邊環(huán)境會產(chǎn)生一定限度影響，在全面貫徹各項保護辦法狀況下可將影響降至最小限度。項目建成投產(chǎn)后，要嚴格控制污染物排放并達到國家相應原則。項目運營過程中，無大量污染物產(chǎn)生，對環(huán)境影響較小。項目對環(huán)境不良影響可控制在國家容許范疇內(nèi)，對周邊環(huán)境影響較小。本報告僅對環(huán)境影響作普通性分析。項目環(huán)境評價以具備環(huán)境評價資質單位作出環(huán)境評價報告為準。第十章勞動安全、衛(wèi)生與消防10.1勞動安全保護嚴格按照國家勞動部（1998）48號《關于生產(chǎn)建設項目工程項目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察暫行規(guī)定》規(guī)范進行職業(yè)安全衛(wèi)生工程設計，以防為主，從主線上保障工作人員安全與健康。10.1.1防靜電保護公共建筑物電纜進線處均應可靠重復接地，電氣設備外殼，配線穿管以及電氣安裝支架等均作接零保護，插座回路應設專用接地線。10.1.2繼電保護變配電所進線開關柜采用反時限過電流保護，變壓器出線柜采用過電流速斷保護和溫度保護。變配電所操作電源為220V交流電源。10.1.3防雷當?shù)蛪壕€路電纜埋地時，在入戶端應將電纜金屬外皮和金屬線槽接地，直埋地金屬管道在進出建筑物處應就近與防雷裝置相連。低壓配電系統(tǒng)接地型式為TN-S制，由變電所引出專用PE線，與N線嚴格分開，所有正常不帶電金屬構架等均應與PE線作良好電器連接。PE線干線為40×4鍍鋅扁鋼，沿電纜溝和橋架敷設。重復接地與防雷接地及弱電系統(tǒng)接地共用接地板，綜合接地電阻不不不大于1Ω。10.1.4防觸電保護檢修照明電壓不高于12伏，以保證檢修人員不致發(fā)生觸電事故。10.1.5安全教誨施工工段設安全負責人，班組設小組安全員，形成安全生產(chǎn)組織網(wǎng)絡。凡新工人、實習人員、工人調(diào)換崗位等均須通過三級安全教誨，并審查合格后方可上崗。10.1.6衛(wèi)生及防護各施工工段應備急救箱，可作突發(fā)事故及職工急病緊急解決。對全體員工定期組織進行健康檢查，建立健康檔案，并按不同工種崗位發(fā)放勞動保護用品，加強職工職業(yè)病防護及衛(wèi)生保健。10.2消防10.2.1設計根據(jù)《中華人民共和國消防法》《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-《建筑滅火器配備設計規(guī)范》GB50140-《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》GB50222-1995（修訂版）10.2.2消防設計10.2.2.1總平面設計⑴各建設區(qū)域內(nèi)均設2個大門供消防車進出，消防車道沿園區(qū)道路環(huán)通，消防車道最小寬度為4米，在四周設消防通道，供消防車穿越。消防車回車場不不大于12米×12米。消防登高面大都布置在建筑物南面。⑵建筑之間消防間距不不大于15米。⑶室外設有消火栓及消防水泵結合器，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)成水平環(huán)和豎直環(huán)。⑷按同層相鄰兩個消火栓能同步到達被保護范疇內(nèi)任何部位原則進行設計。⑸按消防規(guī)范規(guī)定，設立相應數(shù)量滅火器等。⑹建筑物周邊設有環(huán)形消防通道，寬度不不大于4米10.2.2.2建筑消防設計本工程建筑分類為二類，其耐火級別為二級。采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土構造。重要構件截面最小尺寸、保護層厚度及耐火極限如下：⑴填充墻200厚實芯加氣混凝土墻，耐火極限不不大于8.0小時；⑵填充墻100厚實芯加氣混凝土墻，耐火極限不不大于3.75小時；⑶柱最小截面300X300，耐火極限不不大于3.0小時以上；⑷梁保護層厚度25mm，耐火極限不不大于2.0小時；⑸樓板板最小厚度為100mm，保護層厚度為30mm，耐火極限為1.5小時重要構造構件截面尺寸和保護層厚度均可滿足耐火級別二級規(guī)定。10.2.2.3給排水消防設計⑴室外消火栓系統(tǒng)室外消火栓采用暫時高壓給水系統(tǒng)，消防水泵供應室外消防，園區(qū)內(nèi)室外消防管網(wǎng)呈環(huán)狀管網(wǎng)布置。室外消防用水量由消防水池、消防水泵供應，與都市給水管網(wǎng)連接不少于兩條引入管。在建筑物四周設立室外地上式消火栓。在室外總體恰當位置及水泵接合器附近設有地上式三出口消火栓，室外消火栓間距不不不大于120m。室外消防用水量為25升/S，火災延續(xù)時間為二小時，一次火災需水量180m3。⑵室內(nèi)消火栓系統(tǒng)建筑每層按同層相鄰兩個消火栓密集水柱能同步到達被保護范疇內(nèi)任何部位原則，全面布置消火栓。消火栓栓口靜水壓力不不不大于0.80MPa，因而消火栓在水平及豎向分區(qū)給水系統(tǒng)，且每區(qū)管網(wǎng)均各自構成環(huán)狀，消火栓栓口出水壓力不不大于0.50MPa時，消火栓處設減壓裝置。在地下室消防水泵房設立消火栓加壓水泵，消火栓加壓水泵從消防水池中吸水。園區(qū)最高建筑物頂設立高位消防水箱，消防儲水量不不大于18m3。在室外恰當位置設立水泵接合器1套。室內(nèi)平均消防用水量為15升/S，火災延續(xù)時間為二小時，一次火災滅火用水量為72m3。⑶自動噴水滅火消防①辦公區(qū)內(nèi)建筑設立自動噴水滅火消防給水系統(tǒng)。在地下室消防水泵房內(nèi)設立集中自動噴水滅火消防加壓水泵2臺，自動噴水滅火消防加壓水泵從消防水池中吸水，用水量為27.2L/s，火災延續(xù)時間為1小時，每次火災用水量為97.2m3/次。園區(qū)最高建筑物屋頂設立高位消防水箱，消防儲水量不不大于18m3(如高位消防水箱不能滿足靜壓規(guī)定可設增壓設施)。在室外恰當位置設立水泵接合器5套。②設立自動噴水滅火消防系統(tǒng)建筑按每個防火分區(qū)、每個樓層分別設立水流批示器和信號閥，地下車庫某些每個消防分區(qū)設立水流批示器和信號閥。⑷滅火器配備高、低壓變配電房設立推車式磷酸氨鹽干粉滅火器，滅火級別6A，滅火劑量20kg；在走廊和樓梯間等場合設立手提式磷酸氨鹽干粉滅火器，滅火級別3A，滅火劑量5kg。10.2.2.4電氣消防設計本工程事故照明、消防泵、消防控制中心等重要電力設備按二級負荷供電。⑴本工程中建筑均設火災自動報警控制系統(tǒng)，消防控制中心設門房。⑵在火災可迅速發(fā)展和產(chǎn)生大量蒸氣場合采用溫感采測器外，別的地方均采用煙感探測器，并設立一定數(shù)量手動報警按鈕。10.2.2.5空調(diào)通風消防設計超過20m無外窗內(nèi)走道設機械排煙?？照{(diào)風管穿防火墻處設70℃防火閥，防火閥與風機聯(lián)鎖，火災時防火閥關閉，同步向消防控制中心發(fā)出信號，防止火災經(jīng)空調(diào)系統(tǒng)蔓延。

第十一章項目組織管理本項目業(yè)主為**市***有限責任公司，在建設過程中履行相應職責。11.1實行項目法人負責制本項目業(yè)主為項目法人，為項目建設承擔業(yè)主責任。全面負責項目規(guī)劃、勘測、設計、建設管理、投資和融資。項目法人和代建單位之間形成代理關系，按照代建合同擬定代理范疇，代理范疇內(nèi)責任由代建單位承擔，代理范疇以外責任由業(yè)主承擔。11.2加強資金管理在建設過程中，項目業(yè)主對建設資金實行專戶管理，?？顚Ｓ?，并貫徹預算管理、按進度付款、審計后付款原則，合理使用建設資金。11.3招標、簽約階段管理項目代建單位必要對建設項目進行設計招標、施工招標、材料招標、監(jiān)理招標，在各個階段準備工作就緒、具備了招標條件后來，將發(fā)出邀請函，從投標者中選取具備資質、實力雄厚、管理規(guī)范、經(jīng)驗豐富、價格合理中標單位，訂立工程設計、施工、監(jiān)理和材料供應合同。11.4施工準備階段管理代建單位與施工單位訂立了工程承包合同，關系正式確立后，應組建項目經(jīng)理部，然后以項目經(jīng)理為主，進行施工準備，使工程具備開工和持續(xù)施工基本條件。這一階段重要進行如下工作：成立項目經(jīng)理部，依照工程管理需要建立機構，配備管理人員，編制施工組織設計，制定施工項目管理規(guī)劃，進行施工現(xiàn)場準備，編寫開工申請報告，待批開工。11.5施工階段管理按照施工組織設計安排進行施工，在施工中努力做好動態(tài)控制工作，保證質量目的、進度目的、造價目的、安全目的和節(jié)約目的實現(xiàn)；管好施工現(xiàn)場，實行文明施工，嚴格履行工程承包合同，解決好內(nèi)外關系，管好合同變更及索賠，做好記錄、協(xié)調(diào)、檢查、分析工作。11.6驗收、交工與結算階段管理在預檢基本上進行正式驗收準備，整頓、移送竣工文獻，進行財務結算總結工作，編制竣工總結報告，辦理工程交付手續(xù)。11.7顧客服務階段管理為保證工程正常使用而作必要技術征詢和服務。進行工程回訪，聽取使用單位意見，觀測使用中問題，進行必要維護、維修和保修。

第十二章項目實行進度及招標12.1項目實行進度12.1.1項目建設期限本項目建設期為2年。12.1.2實行進度安排在建設期間需要完畢項當前期準備（涉及立項申請、項目可行性研究報告編制、項目論證和審批等）、地質勘探、方案設計、基建工程與設備招標、基建工程施工、設備訂貨購買、建筑裝飾工程、設備安裝與調(diào)試、試營運、項目竣工與驗收等工作。詳細實行進度如表12-1：表12-1項目建設進度籌劃表 月份項目建設期246810121416182022241項目可行性論證、審批2地勘、方案及施工圖設計34567試營運8項目竣工驗收12.2招標方案依照國家發(fā)展籌劃改革委員會第3號令《工程建設項目招標范疇和規(guī)模原則規(guī)定》，本項目建設必要進行招標。12.2.1招標根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》《合同法》中關于規(guī)定12.2.2招標范疇對勘察、設計、建筑工程、安裝工程、工程監(jiān)理、設備及材料采購所有實行招標。12.2.3招標組織形式上述招標范疇，將采用委托具備有關資質單位組織招標。招標工作應在公平、公正、公開、透明、有序原則下進行。在資格預審階段，由專門機構組織“資格預審評審委員會”進行資格預審工作。參加人員有：招標人代表、關于專業(yè)技術和財務經(jīng)濟專家，7人以上單數(shù)構成。評標工作應按照嚴肅認真、公平、公正、科學合理、客觀全面、競爭優(yōu)選和嚴格保密原則下進行，保證所有投標人合法權益。評標由評標委員會負責。評標委員會由有招標人代表和關于技術、經(jīng)濟方面專家構成，成員為5人以上單數(shù)，其中技術、經(jīng)濟等方面專家不不大于成員總數(shù)2/3。這些專家從事有關領域工作滿8年，并具備高檔職稱或具備同等專業(yè)水平。評標委員會評標工作受關于行政監(jiān)督部門監(jiān)督。12.2.4招標方式對上述招標范疇采用公開招標方式。項目招標基本狀況，見表12-2。表12-2招標基本狀況表招標組織形式招標方式招標范疇委托招標自行招標公開招標邀請招標所有招標某些招標勘察√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√重要設備√√√重要材料√√√

第十三章社會穩(wěn)定風險分析13.1調(diào)查范疇和內(nèi)容13.1.1風險調(diào)查范疇依照《國家發(fā)展改革委辦公廳關于征求對固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風險分析篇章和評估報告編制大綱（征求意見稿）意見告知》（發(fā)改辦投資[]2873號）規(guī)定，社會穩(wěn)定風險分析工作開展風險調(diào)查范疇為“凡項目涉及到利益有關者切身利益、容易引起社會穩(wěn)定風險因素，都應納入調(diào)查范疇，應當涵蓋擬建項目建設和運營也許產(chǎn)生負面影響范疇?！北敬紊鐣€(wěn)定風險分析對**市咸安區(qū)進行了調(diào)查，調(diào)核對象涉及：項目業(yè)主、**市和建設區(qū)地方政府干部、**市各職能部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、項目區(qū)域拆搬家民、項目建設周邊區(qū)域普通群眾，本次調(diào)查充分聽取、收集群眾和各利益有關方意見，涉及合理和不合理、現(xiàn)實和潛在訴求等。13.1.2調(diào)查過程12月，***工程征詢公司受建設單位——**市***有限責任公司委托開展**市高新區(qū)科技公司孵化器改擴建項目社會穩(wěn)定風險分析前期準備工作。由項目業(yè)主、***工程征詢公司等共同構成了**市高新區(qū)科技公司孵化器改擴建項目社會穩(wěn)定風險分析小組，小組構成成員涉及社會、工程、經(jīng)濟、管理等個方面技術人員和專家，共計11人。12月3日，社會穩(wěn)定風險分析小組在**召開了“**市高新區(qū)科技公司孵化器改擴建項目社會穩(wěn)定風險分析工作布置會”，共同討論擬定了社會穩(wěn)定風險分析工作目、內(nèi)容、辦法、籌劃等；擬定現(xiàn)場調(diào)研期間工作邏輯時序。13.1.3風險調(diào)查內(nèi)容13.1.3.1收集相近工程資料13.1.3.2社會環(huán)境調(diào)查⑴擬建項目環(huán)境狀況，涉及周邊自然環(huán)境現(xiàn)狀和社會環(huán)境狀況，擬建項目建設實行對本地經(jīng)濟社會發(fā)展影響；⑵周邊敏感目的與歷史矛盾，涉及擬建項目所在地周邊與項目關于聯(lián)敏感目的、歷史矛盾和社會背景；⑶利益有關者意見和訴求，要特別關注貧困人口、困難家庭等弱勢群體意見和訴求；⑷基層組織態(tài)度，涉及擬建項目所在地基層政府（區(qū)縣/市、鎮(zhèn)/街道）、有關基層組織（村委會/居委會）、社會團隊等態(tài)度；⑸媒體輿論導向，涉及媒體對擬建項目建設實行輿論導向及影響；⑹同類項目風險狀況，涉及國內(nèi)同類項目特別是本地項目曾經(jīng)引起社會穩(wěn)定風險及其處置辦法。13.1.3.3收集有關文獻資料⑴項目建議書及其批準文獻；⑵建設項目可行性研究報告或項目申請報告；⑶國家和本地經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入原則；⑷建設項目選址方案涉及土地運用總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)規(guī)劃以及控制性詳細規(guī)劃；⑸建設項目選址意見書（規(guī)劃設計規(guī)定）、土地使用權獲得關于證明文獻，建設項目用地預審文獻；⑹建設項目環(huán)境影響評價及其批準文獻；⑺建設項目有關工程、技術、經(jīng)濟等原則、規(guī)范文獻；⑻國家關于法律法規(guī)和政策；⑼建設項目擬定選址地自然、經(jīng)濟、社會等基本資料，以及敏感目的、歷史固有矛盾等方面資料；⑽建設項目所在地利益有關者、政府、企事業(yè)單位、社會組織和媒體輿論、網(wǎng)絡論壇對項目態(tài)度和訴求，既有社會矛盾及引起群體性事件等方面資料；⑾建設項目規(guī)劃公示、環(huán)境影響評價公眾參加及公眾意見和訴求方面資料；⑿同類或相近建設項目引起社會穩(wěn)定風險及風險分析和防范方面資料；13.2調(diào)查方式和辦法13.2.1調(diào)查方式13.2.1.1征詢建設項目征詢**市發(fā)改委、咸安區(qū)政府、市信訪局、市政法委、市維穩(wěn)辦、市發(fā)改委、市財政局、市公安局、市建委、市交通局、市規(guī)劃局、市國土資源局、市環(huán)保局、市房管局、市城管局、市消防支隊、市民防辦、市水務集團、市供電公司、市氣象局、市機關事務管理局等有關部門意見；13.2.1.2征詢項目有關者意見和訴求。涉及項目公示及意見反饋，重要描述項目規(guī)劃、環(huán)評等公示狀況以及公示后有關者意見和訴求等；媒體對項目建設態(tài)度，重要描述大眾媒體以及網(wǎng)絡論壇等對項目建設意見和訴求等。13.2.2調(diào)查辦法本項目采用公示公示、實地勘察、走訪群眾、召開座談會以及輿情分析等各種辦法，收集有關資料。13.2.2.1實地觀測法12月，社會穩(wěn)定風險分析小組前去項目建設所在地進行了實地調(diào)研和走訪，對受影響鄉(xiāng)鎮(zhèn)村開展了實地調(diào)查，理解本地群眾對項目基本態(tài)度，本地社會民族狀況，本地有無社會歷史矛盾等。13.2.2.2文獻法收集和分析研究各種現(xiàn)存關于文獻資料，從中選用信息，以達到某種調(diào)查研究目辦法。社會穩(wěn)定風險分析小組收集和分析研究各種現(xiàn)存關于文獻資料，涉及工程各項審批文獻，項目可行性研究報告及各項專項等。項目組收集簡介項目區(qū)概況有關文獻；收集反映項目區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況記錄年鑒/年報等，涉及記錄年鑒、項目所在各區(qū)/縣民族志、地方志、涉及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟記錄年報；收集反映**市高新區(qū)科技公司孵化器改擴建項目各項報告，涉及：可研報告、環(huán)評等專項報告，選址意見書等。13.2.2.3訪談法由社會穩(wěn)定風險分析小組依照調(diào)查研究所擬定規(guī)定與目，按照訪談提綱或問卷，通過個別訪問或集體交談方式，系統(tǒng)而有籌劃地收集資料一種調(diào)查辦法。社會穩(wěn)定風險分析小組通過開會討論方式征詢向各利益有關者對本工程建設態(tài)度和意見，理解不同部門、不同層次利益有關者訴求，為辨認也許產(chǎn)生風險提供根據(jù)。**市高新區(qū)科技公司孵化器改擴建項目社會穩(wěn)定風險分析座談對象涉及受本工程影響各縣（區(qū)、市）級地方政府職能機構（涉及：區(qū)政府、市信訪局、市政法委、市維穩(wěn)辦、市發(fā)改委、市財政局、市公安局、市建委、市交通局、市規(guī)劃局、市國土資源局、市環(huán)保局、市房管局、市城管局、市消防支隊、市民防辦、市水務集團、市供電公司、市氣象局、市機關事務管理局等），以及普通民眾代表、村民代表、征詢專家等。13.2.2.4問卷調(diào)查法調(diào)查者運用統(tǒng)一設計問卷向被選用調(diào)核對象理解狀況或征詢意見調(diào)查辦法。設計問卷應當環(huán)繞調(diào)查主題設計；語句中所運用概念要明確、詳細；應當杜絕導致調(diào)查者與被調(diào)核對象之間產(chǎn)生歧義概念；問卷語句要防止誘導性，對于敏感性問題要講究解決技巧。本次問卷重要是針對項目區(qū)拆搬家民、周邊群眾和單位、普通群眾等。通過設計問卷表格，理解群眾中受本工程不同影響典型群體利益訴求，并重點針對建設征地拆遷及村民安頓、宏觀經(jīng)濟、社會環(huán)境、安全衛(wèi)生、職業(yè)健康、社會治安等方面社會穩(wěn)定風險辨認。同步，環(huán)評報告階段已對項目環(huán)境影響進行過調(diào)查，環(huán)境方面風險因素重要通過對環(huán)評報告編制階段問卷調(diào)查成果進行匯總和分析獲得。問卷調(diào)查以“大分散、小集中”形式開展。由調(diào)查人員分組進入項目涉及各區(qū)、市典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行調(diào)查，力求覆蓋項目重要影響范疇。各組調(diào)查人員在到達各典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)前由鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部按照規(guī)定告知被抽取各村村民、周邊居民和單位等在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府集中（必要時調(diào)查人員可入村、入戶進行調(diào)查），由調(diào)查人員發(fā)放問卷并簡介問卷填寫事項，再由參加調(diào)查村民和周邊居民、單位進行填寫，并統(tǒng)一回收。13.3風險因素分析本項目針對**市及項目周邊區(qū)域群眾不理解、不認同、不滿意、不支持方面，或在日后也許引起不穩(wěn)定事件情形，全面、全程查找各種風險因素。環(huán)繞擬建項目建設和運營與否也許引起群眾合法權益遭受侵害，從擬建項目全生命周期內(nèi)也許對外產(chǎn)生負面影響，項目與本地經(jīng)濟社會互相適應性等方面，全面、動態(tài)、全程辨認擬建項目建設和運營也許誘發(fā)風險事件。13.4項目重要風險因素辨認本項目風險分析從政策、規(guī)劃和審批程序方面；征地、動拆遷及補償方面；技術經(jīng)濟方面；生活環(huán)境方面；項目管理方面；宏觀經(jīng)濟和社會環(huán)境方面；安全和治安方面進行風險分析。13.5風險限度分析風險辨認、分析普通可選用對照表法、專家調(diào)查法以及訪談法、實地觀測法、案例參照法、項目類比法等辦法。本項目依照實際狀況參照如下風險因素對照表，編制風險因素辨認表。詳見表13-1、13-2、13-3、13-4、13-5、13-6、13-7。表13-1政策、規(guī)劃和審批程序方面風險因素分析序號風險因素參照核價指標本項目特性風險因素備注1與產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃矛盾項目產(chǎn)業(yè)政策、總體規(guī)劃、專項規(guī)劃之間關系否符合區(qū)域發(fā)展規(guī)定，符合本地都市規(guī)劃。本項目周邊均為空地，對周邊建筑無影響。本項目已依照有關規(guī)定進行了公示，無負面反饋意見。2項目立項程序未全面合法合規(guī)項目立項過程、獲得各類政府審批文否3規(guī)劃選線（選址）欠合理項目與地區(qū)發(fā)展規(guī)劃符合性、與地塊性質符合性、周邊敏感目的（住宅、醫(yī)院、學校、幼兒園、養(yǎng)老院等）與項目位置關系和距離否4規(guī)劃設計參數(shù)欠合理容積率、綠地率、建筑限高、建筑退界、與相鄰建筑形態(tài)及功能上協(xié)調(diào)性等否5立項過程中公眾參加規(guī)劃、環(huán)評審批過程未規(guī)范公示或得到負面反饋意見否表13-2征地、動拆遷及補償方面風險因素分析序號風險因素參照核價指標本項目特性風險因素備注1征地、動拆遷范疇擬定不合理項目建設用地與否符合因地制宜、節(jié)約運用土地資源總體規(guī)定，征地、動拆遷范疇與工程用地需求之間、與本地土地運用規(guī)劃關系否符合本地規(guī)劃2待征、待拆范疇不合理否3征地、動拆遷補償原則及資金貫徹補償原則與否過高或過低；資金來源、數(shù)量、貫徹狀況是拆遷資金依照實際審計狀況分批撥付。4被征地農(nóng)民就業(yè)及生活缺少保障農(nóng)民社會、醫(yī)療保障方案和可貫徹狀況，技能培訓和就業(yè)籌劃否5動遷安頓房源數(shù)量和質量總房源比率、本區(qū)域房源比率、期房/現(xiàn)房比率、房源現(xiàn)狀及規(guī)劃配套水平（交通和周邊生活配套設施等），動搬家民與本地居民融合度否6征地、動拆遷補償原則不合理實物或貨幣補償與市場價格之間關系、與近期類似地塊補償原則之間關系否7征地、動拆遷實行方案不規(guī)范實行單位、房屋拆遷單位資質及選取方案，與否能按規(guī)定編制實行方案，實行過程與否能遵守規(guī)定否8拆遷過程中擾民文明拆遷方案制定和拆遷過程監(jiān)管，拆遷單位既往體現(xiàn)和產(chǎn)生影響否9特殊土地和建筑物動拆遷涉及基本農(nóng)田征用、軍事用地、宗教用地動拆遷與有關政策銜接否10管線搬遷及綠化遷移方案合理性管線搬遷方案合理性，綠化遷移方案合理性否11對本地其她補償對施工損壞建筑補償方案，對因項目實行受到各類生活環(huán)境影響人群補償方案是施工尚未開始，存在不擬定風險，建設方與施工方應共同制定預案，一旦產(chǎn)生影響，可以迅速處置表13-3技術經(jīng)濟方面風險因素分析序號風險因素參照核價指標本項目特性風險因素備注1工程方案不合理此風險因素普通將隨著生活環(huán)境方面風險因素同步發(fā)生否本項目設計方案已多次優(yōu)化調(diào)節(jié)，總體布局基本合理，但有關者仍對方案有調(diào)節(jié)訴求，某些細節(jié)仍待優(yōu)化2施工組織管理制度健全貫徹和實行進度安排合理性與相鄰項目建設時序銜接，實行過程與敏感時點關系，施工周期安排與否干擾周邊居民生產(chǎn)生活是項目建設時間長，體量大，需要施工方合理進行施工進度安排。3資金籌措和保障資金籌措方案可行性，資金保障辦法與否充分否表13-4生活環(huán)境方面風險因素分析序號風險因素參照核價指標本項目特性風險因素備注1大氣污染物排放基地內(nèi)、沿線、物料運送過程中各種污染物排放與環(huán)保排放原則限值之間關系，與人體生理指標關系，與人群感受之間關系，重要涉及施工期、運營期兩個階段是施工期粉塵影響2水體污染物排放否3噪聲和振動影響是施工期、運營期設施噪聲影響4電磁輻射、放射線影響否5土壤污染重金屬及有毒有害有機化合物富集和遷移否6固體廢棄物及其二次污染（垃圾臭氣、滲瀝液等）固體廢氣物能否納入環(huán)衛(wèi)收運體系、保證日產(chǎn)日清；建筑垃圾、大件垃圾、工程渣土、有毒有害固體廢棄物（如醫(yī)療廢棄物）能否做到有資質收運單位規(guī)范處置是施工深基坑挖掘泥土、剩余建筑垃圾和材料處置，運營期基地內(nèi)產(chǎn)生生活垃圾等需妥善解決7日照影響與規(guī)劃限值之間關系，日照減少率，日照減少絕對量，受影響范疇、性質（住宅、學校、養(yǎng)老院、醫(yī)院病房或其她）和數(shù)量（面積、戶數(shù)）否8通風、熱輻射影響熱源及能量與人體生理指標關系，與人群感受之間關系，通風量、熱輻射變化量、變化率否9光污染涉及玻璃幕墻光反射污染和夜間市政、景觀燈光污染，影響物理范疇和時間范疇，燈光設立合理規(guī)范性否10公共開放活動空間、綠地、生態(tài)環(huán)境和景觀破壞公共活動空間質和量變化、公共綠地質和量變化，生態(tài)環(huán)境變化，都市景觀變化等否11環(huán)境風險涉及水、氣、聲、固廢、振動、輻射、病原微生物等環(huán)境風險否表13-5項目管理方面風險因素分析序號風險因素參照核價指標本項目特性風險因素備注1項目“五制”建設不到位法人負責制、資本金制、招投標制、監(jiān)理制和合同管理制否2項目建設單位六項管理制度不到位審批或核準管理、設計管理、概預算管理、施工管理、合同管理、勞務管理否3地基開挖引起周邊地質沉降或建筑損壞地下工程基本狀況，地質條件，類似案例調(diào)查，實行單位資質和經(jīng)驗，開挖和圍護方案與否充分及專項評審意見，第三方檢測方案等否4施工引起周邊人群生活不便施工停水、停電、停氣安排和突發(fā)狀況處置預案是施工尚未開始，故無法預測，施工方應制定預案，一旦產(chǎn)生影響，可以迅速處置5社會穩(wěn)定風險管理體系不健全項目法人和本地政府與否就項目進行充分溝通，與否對社會穩(wěn)定風險有充分結識并做到各司其職，與否建立社會穩(wěn)定風險管理責任制和充分應急處置預案否表13-6宏觀經(jīng)濟和社會環(huán)境方面風險因素分析序號風險因素參照核價指標本項目特性風險因素備注1對周邊土地、房屋價值影響土地價值變化量和變化率、房屋價值變化量和變化率否2就業(yè)影響（失業(yè)率增長）項目建設、運營對周邊居民總體就業(yè)率影響和特定人群就業(yè)率影響否3本地居民收入下降項目建設、運營引起本地居民收入水平變化量和變化率，以及收入不均勻限度變化否4有關生活價格提高項目建設、運營引起本地基本生活價格（水、電、燃氣、公交、糧食、蔬菜、肉類等）提高否5對基本配套設施影響對道路、供電、供水等配套設施建設、運營影響是供電、供水及運送需求6項目引起流動人口增長施工期流動人口變化、運營期流動人口變化是項目建設規(guī)模較大，流動人口變化較多，對周邊居民生活會有影響7對社區(qū)文化影響項目對社區(qū)文化產(chǎn)生影響否8對周邊交通影響施工方案對交通考慮，運營期項目周邊公共交通狀況變化，項目所增長交通流量與周邊路網(wǎng)匹配度，項目出入口設立對周邊人群影響等是本項目對周邊交通影響較大。項目建成后必將誘增交通量。表13-7安全和治安方面風險因素分析序號風險因素參照核價指標本項目特性風險因素備注1物理傷害事件土方車和其她運送車輛管理，施工場地安全管理和應急處置機制，運營期安全管理和應急處置機制否2火災、洪澇災害項目實行與否也許導致火災、洪澇等災害發(fā)生概率，與否有防火預案、防洪除澇預案和水土保持方案否13.6重要風險擬定按照風險也許發(fā)生項目階段（決策、準備、實行、運營），結合本地經(jīng)濟社會與擬建項目互相適應性，從初步辨認各類風險因素中通過度析、篩選、歸納出重要和核心因素風險。通過以上初步辨認并歸納總結后，得到9個項目特性風險因素。⑴征地、動拆遷補償原則及資金貫徹引起風險；⑵被征地農(nóng)民就業(yè)及生活缺少保障引起風險；⑶因施工對周邊建筑損壞引起風險；⑷生態(tài)環(huán)境（大氣污染、水體污染、噪聲及振動）周影響引起風險；⑸施工期工程渣土運送對周邊影響引起風險；⑹施工引起周邊人群生活不便引起風險；⑺施工及建成后對周邊基本配套設施影響引起風險；⑻項目引起流動人口增長引起風險；⑼項目對周邊交通影響引起風險；重要風險因素見表13-8。表13-8重要風險因素辨認表序號風險類型發(fā)生階段風險因素備注1征地、動拆遷及補償項目全過程被征地農(nóng)民就業(yè)及生活缺少保障；施工損壞周邊建筑2技術經(jīng)濟施工期施工組織管理制度健全貫徹和實行進度安排合理性3生活環(huán)境方面施工期施工期間大氣、噪聲和振動、建筑垃圾等。4項目管理施工期施工引起周邊人群生活不便，導致停水、停電5宏觀經(jīng)濟和社會環(huán)境施工期、運營期施工期以及項目建成后對供水、供電規(guī)定；影響周邊交通13.7對本項目風險對策辦法建議13.7.1政策、規(guī)劃和審批程序方面風險化解與防范辦法本項目符合有關產(chǎn)業(yè)政策及規(guī)劃，前期審批程序按照國家基本建設程序獲得相應立項、規(guī)劃、土地、環(huán)保等審批文獻。本項目在政策、規(guī)劃和審批程序方面風險性較小，為保證本項目順利推動和實行，維護社會和諧與穩(wěn)定，提出如下建議和防范辦法：加強資金使用監(jiān)管，建設過程中應加強資金使用監(jiān)管，防止因資金使用，資產(chǎn)運作不當而影響群眾切身利益，進而發(fā)生“次生”社會不穩(wěn)定現(xiàn)象。13.7.2征地、動拆遷及補償方面風險化解與防范辦法本項目用地已通過省國土廳建設用地預審備案，用地征收程序嚴格履行了征前告知、面積確認、聽證告知等程序，并訂立征收合同。項目拆遷款支付程序按照審計機構審計狀況逐漸完畢，土地補償款已所有撥付至村，附著物補償款已分批撥付給村民。針對本地被拆遷農(nóng)民提出各類問題，**市有關職能部門都積極應對拆遷浮現(xiàn)各類問題，著重解決本地居民教誨、醫(yī)療、社保、就業(yè)等問題。但為減少項目推動中征地、動拆遷及補償方面問題引起風險，提出如下建議和防范辦法：⑴做好征地拆遷補償資金使用和監(jiān)管工作。在使用管理補償資金時，要嚴格按照“誰主管、誰負責”原則，執(zhí)行“分級負責、分級核算”管理方式，認真執(zhí)行國家關于財經(jīng)紀律和財務制度，嚴格執(zhí)行《會計法》及財政部頒布《會計基本工作規(guī)范化管理辦法》，依法履行職責，規(guī)范會計行為，規(guī)范會計基本工作。切實執(zhí)行補償資金“三單、三專、四統(tǒng)一”管理辦法，即“單獨建賬、單獨立戶、單獨保管，專人管理、專人審批、專款專用，統(tǒng)一記賬辦法、統(tǒng)一憑證、統(tǒng)一賬簿、統(tǒng)一報表、統(tǒng)一會計制度”，并做好財務收支籌劃、控制、核算、分析和考核工作。審批和撥付補償資金時，實行單位法人“一支筆”審批制，項目資金撥付需經(jīng)同級領導辦公會議集體研究決定，保證補償資金專款專用、安全、有效使用。同步，還要加強對權力監(jiān)督，不斷地規(guī)范和有效地制約補償資金管理行為，積極防止擠占挪用、貪污侵呑補償資金現(xiàn)象發(fā)生；與各級機構層層訂立目的管理責任書，嚴格實行責任追究制度，持“一把手”負全責，明確各級機構責任、權力、義務，對各級機構工作任務完畢狀況、目的實現(xiàn)狀況進行嚴格考核。此外，應不定期組織工作組赴各村理解補償款分發(fā)狀況，嚴防村一級貪污、挪用補償資金現(xiàn)象發(fā)生。⑵加強征收政策宣傳，做好征地前、征地中及征地后全過程協(xié)調(diào)工作。通過電視、廣播、報紙各種新聞媒體，宣傳項目正面影響，孵化器改擴建項目有助于完善都市基本設施建設、拉動地方經(jīng)濟發(fā)展、帶動周邊土地升值、增長人民就業(yè)和發(fā)展機會。征收工作完畢后，依然要關懷被征地農(nóng)民生活狀況，建立拆遷村民心理輔導工作，避免因村民短期內(nèi)少量利益損失或者生活轉型而產(chǎn)生悲觀心理和情緒，繼而影響區(qū)域穩(wěn)定與和諧。從長遠來看，該區(qū)域群眾將會是咸安區(qū)建設完畢后最大受益者。⑶堅持信息公開和公眾參加。公開建設征地拆遷補償原則及安頓方式等詳細信息，并及時解答群眾疑問，使群眾真正理解政策，理解自身合法權益，減少她們后顧之憂與阻力。要切實使被征地農(nóng)民理解到項目建設征地拆遷補償是符合國家有關法律法規(guī)，由于安頓政策方針和思路不同，導致補償方式也有所不同。同步，地方政府還應宣傳各項勉勵辦法，勉勵農(nóng)民參加建設熱情，努力形成一致目的，及時通報還建設區(qū)建設狀況，消除失地農(nóng)民過度安頓期不安感。⑷專門制定適合被征地農(nóng)民特點職業(yè)技能培訓籌劃。對于處在大某些中青年失地農(nóng)民來說，增進就業(yè)尤為重要，本地政府應當結合轄區(qū)公司用工需求，有正對性設立培訓專業(yè)和工種，貫徹培訓資金，切實提高被征地農(nóng)民就業(yè)競爭能力；同步，多舉辦專門服務失地農(nóng)民招聘會，及時提供應類崗位用工信息和勞務信息，合理引導其就近就業(yè)或外出就業(yè)；對于故意向自主創(chuàng)業(yè)被征地農(nóng)民，要積極提供小額擔保貸款，貫徹好項目、場地、資金、稅收等各項扶貧政策，加強創(chuàng)業(yè)跟蹤服務。⑸貫徹各項保障政策。積極向被征地農(nóng)民宣講社保及醫(yī)保辦理政策，提高被征地農(nóng)民參保意識。13.7.3技術經(jīng)濟方面風險化解與防范辦法本項目為**市重大項目之一，對咸安區(qū)建設影響較大，施工組織管理和實行進度安排合理性導致風險將直接影響咸安區(qū)建設。本項目在技術經(jīng)濟方面存在風險較小，針對該方面提出如下建議和防范辦法：⑴加強施工組織管理，選取具備相應資質、信譽度高合伙伙伴，在有關設計、施工、監(jiān)理等合同中明確防止社會穩(wěn)定風險職責條款，明確采用防止風險辦法。⑵嚴格遵守本地建設工程文明施工管理規(guī)定，努力按照本地建設工程文明施工原則規(guī)定開展施工，保證施工期間文明、安全。⑶不斷優(yōu)化完善工程方案，需要項目單位、設計單位、施工監(jiān)理單位重復優(yōu)化，達到安全、優(yōu)質、造價省目。⑷本項目由于建設規(guī)模較大，需投入人力數(shù)量較多，為防止拖欠工程款和農(nóng)民工工資狀況發(fā)生，建設單位應建立工資支付保障金制度，防止克扣、拖欠農(nóng)民工工資行為。工資支付保障金由建設單位（業(yè)主）向項目所在地人社部門代用工單位繳納，從應付工程款中列支，劃入人社部門設立工資支付保障金專戶。工資支付保障金專戶由人社部門負責管理，用于墊付農(nóng)民工被拖欠、克扣工資。建設單位（業(yè)主）申領施工允許證前，必要按規(guī)定繳納工資支付保障金，建設主管部門要督促建設單位（業(yè)主）按規(guī)定繳納工資支付保障金，保證工資支付保障金貫徹到位。詳細金額按年度工程預算款0.8%擬定；其中，工期局限性一年，以所有工程合同價格為基數(shù)計提，最高不超過50萬元。13.7.4生活環(huán)境方面風險化解與防范辦法本項目生活環(huán)境方面風險重要為項目施工期、運營期大氣污染物排放、噪聲振動影響及施工期建筑垃圾影響。為減小生活環(huán)境方面風險，提出如下建議和防范辦法：⑴大氣、塵土污染防治辦法。施工期間，安排一定數(shù)量人員每天定期打掃路面，以保持路面清潔，晴天安排專門灑水車對施工道路、施工場地和棄土區(qū)進行灑水，以使施工區(qū)不揚塵，避免揚塵對周邊環(huán)境空氣污染；混凝土攪拌是施工期重要固定塵污染源，對拌和設備應有較好密封，從業(yè)人員必要注意勞動保護，攪拌地點應選在其主導風向下方300米內(nèi)無敏感單位地方；加強施工現(xiàn)場管理，水泥、石灰等材料運送時，運送汽車應完好，不得超載，并盡量采用遮蓋、密閉辦法，以防泥土灑落，以減少起塵量；水泥、石灰等容易飛散物料，應統(tǒng)一存儲，并采用蓋棚等防風遮擋辦法；砂石篩料，水泥拆包等應在避風處進行，起塵嚴重場合四周要加設擋風設施；對油料保管和使用過程中，為防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，加強設備維護保養(yǎng)并采用收集和集中解決辦法，以防污染道路、場合、水源。⑵噪聲污染防治辦法。夜間施工也許會有高噪聲設備突發(fā)性噪聲影響，因而，必要加強施工現(xiàn)場管理，掌握周邊居民作息時間，合理安排好施工時間，盡量不在夜間進行高噪聲設備施工作業(yè)，混凝土需要進行持續(xù)澆注作業(yè)時應先做好人員、設備、場地、材料準備工作，將攪拌機運營時間壓縮到最低限度，最大限度地減少對周邊環(huán)境影響；振動大機械設備采用相應減噪辦法，可在機器基本與其她構造之間鋪設具備一定彈性軟材料，如毛氈、橡膠板等，以減少振動傳遞，從而起到隔振作用；施工車輛特別是重型施工車輛行駛線路通過居民區(qū)時限速行駛，盡量減少鳴笛，并盡量避免夜間作業(yè)，盡量避免車輛噪聲影響附近居民。⑶施工廢棄物防治辦法。施工現(xiàn)場設專門廢棄物暫時儲存場地，廢棄物應分類存儲，對有也許導致二次污染廢棄物必要單獨儲存、設立安全防范辦法且有醒目的記；廢棄物運送保證不散撒、不混放，送到政府部門批準單位或場合進行解決、消納；對可回收廢棄物做到再回收運用。13.7.5項目管理方面風險化解與防范辦法本項目在項目管理方面風險重要體當前施工帶來周邊人群生活不便，導致周邊區(qū)域停水、停電等問題，引起社會風險。項目實行過程中，拆遷、開挖、物料運送等行為也許導致該區(qū)域既有供水、供電設施損壞，影響周邊群眾正常生產(chǎn)、生活用水用電。在本次社會穩(wěn)定風險分析調(diào)查中，項目實行區(qū)域周邊居民也提出了相應訴求，但愿施工不影響其日慣用水、用電。為減小項目管理方面風險影響，提出如下建議和辦法：⑴項目實行前與區(qū)域內(nèi)供水、供電設施權屬單位提前聯(lián)系，做好現(xiàn)場勘察確認，及時做好供水、供電設施保護工作。⑵做好風險發(fā)生應急預案，施工導致周邊區(qū)域停水、停電將嚴重影響附近居民和單位正常生產(chǎn)、生活，建設單位除了要減少該狀況發(fā)生也許性外，應當制定突發(fā)應急預案，一旦產(chǎn)生影響，可以迅速做出處置，避免沖突產(chǎn)生和減小風險影響。13.7.6宏觀經(jīng)濟和社會環(huán)境方面風險化解與防范辦法本項目在社會環(huán)境方面風險重要體當前：項目區(qū)域當前無完善市政供水、供電、供氣、消防等基本設施，影響到項目建成后正常使用；項目建設規(guī)模大，引起流動人口變化較多，對周邊居民生活有影響。為減小社會環(huán)境方面風險，提出如下建議和辦法：⑴項目建設前與供水、供電、供氣、消防部門等提前溝通，就本項目在水、電、氣、消防等方面提出完善需求方案。相應基本設施應納入**市總體規(guī)劃，與**市內(nèi)建設項目同步建設、同步實行，保證項目建成后正常運營。⑵項目實行階段，應做好施工隊伍和人員管理，本地治安管理部門應對進駐該區(qū)域施工隊伍和人員進行登記，避免與本地村民發(fā)生沖突，減少對項目附近區(qū)域內(nèi)居民影響。13.7.7安全和治安方面風險化解與防范辦法本項目在安全和治安方面風險較小，為保證本項目順利推動和實行，維護社會和諧與穩(wěn)定，提出如下建議和防范辦法：⑴本地政府及有關職能部門密切關注項目建設狀況，及時協(xié)調(diào)建設單位與所在村集體關系，對也許浮現(xiàn)矛盾糾紛及時化解，防止形成影響社會穩(wěn)定重大問題。⑵公安機關在項目建設所在地設立治安警務室，警務前移，及時解決各類問題；加強對施工方內(nèi)部安全保衛(wèi)工作監(jiān)督檢查，提高施工方自我防范能力；同步，組織巡邏力量加強對施工單位項目部、設備存儲點等重點場合巡邏防控，防止施工設備被盜。⑶安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門加大監(jiān)督管理力度，杜絕安全生產(chǎn)隱患，防止安全生產(chǎn)事故發(fā)生。13.8結論**市高新區(qū)科技公司孵化器改擴建項目符合國家有關部門建設規(guī)定，建設規(guī)模恰當。項目建成后可有效推動**市建設，進一步改進都市人居環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境。本項目初始風險級別為“低”級，雖然項目實行也許引起個體矛盾沖突，但風險水平可以接受。通過采用上述風險防范辦法，本項目各類風險發(fā)生幾率將大幅減少，項目整體風險水平較低。

第十四章項目投資估算14.1建設投資估算14.1.1建設投資估算范疇根據(jù)項目建設內(nèi)容，本項目建設投資估算內(nèi)容涉及工程費用估算，其他費用及預備費用估算。其中：工程費用涉及設備購買費、建筑工程費、公用配套工程費、室外工程費、環(huán)保及衛(wèi)生費用、其她費用以及預備費等。其她費用涉及建設單位管理費、可行性研究費、勘察設計費、建設工程評價費、工程保險費、其她與工程建設有關費等。14.1.2建設投資估算重要根據(jù)及辦法14.1.2.1新增設備按近期市場價或設備生產(chǎn)廠家報價估算，估算時運雜安裝費含在設備購買費中；14.1.2.2依照***建設項目總投資構成及其她費用定額（鄂建[]26號文）所規(guī)定有關定額及價格原則，參照湖《***房屋建筑與裝飾工程消耗量定額及基價表》（）、《***通用安裝工程消耗量定額及單位估價表》（）、《***建設工程公共專業(yè)消耗量定額及基價表》（）、《***市政工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》()等關于文獻進行估算；公用配套工程中給排水及消防、供配電、弱電、空調(diào)及通風等系統(tǒng)按單位面積指標法估算；14.1.2.3土地費用依照周邊已成交同類地塊價格估算；14.1.2.4建設單位管理費依照財政部[]394號文規(guī)定計算；工程監(jiān)理費依照發(fā)改價格[]670號文獻規(guī)定計算；可行性研究費依照計價格[1999]1283號文獻規(guī)定計算；勘察設計費依照計價格[]10號文獻規(guī)定計算；環(huán)境影響評價費依照發(fā)改價格[]534號文獻規(guī)定計算；勞動安全衛(wèi)生評審費依照發(fā)改投[]1346號文獻規(guī)定計算；工程保險費依照國發(fā)[1983]35號文規(guī)定計算；抗震設計審查費依照鄂價房服[]273號文獻規(guī)定計算；衛(wèi)生監(jiān)督防疫費依照鄂價費字[1996]256號文獻規(guī)定計算；招標代理服務費依照發(fā)改價格[］534號文獻規(guī)定計算；造價征詢服務費依照鄂價工服規(guī)[]149號文獻規(guī)定計算；都市基本設施配套費依照鄂價費[]98號文獻規(guī)定計算；垃圾解決及清運費依照鄂價法規(guī)[]89號文獻規(guī)定計算。14.1.2.5預備費按工程費用及其她費用之和5%計算。14.1.3建設投資估算本項目建設投資估算為66131.41萬元，建設投資估算詳見附表1。14.1.4建設投資構成建設投資構成見表14-1。表14-1建設投資構成表序號名稱投資金額（萬元）所占比率（%）1設備購買費7500.0011.342建筑工程40956.0061.933公用配套工程5540.408.384室外工程1600.802.425環(huán)保及工業(yè)衛(wèi)生150.000.236工程建設其他費用7235.0910.947預備費3149.124.76建設投資共計66131.41100.0014.2建設期利息估算本項目建設擬申請公司債券50000.00萬元，暫定在項目建設初期一次性到賬，年利率按6%測算，項目建設期2年，則建設期利息為6000.00萬元，見附表2。14.3流動資金估算為維持本項目正常租賃經(jīng)營活動，必要具備一定最低周轉資金，涉及各種必備低值易耗品，必要鈔票和銀行存款，應收及預付款項等。流動資金按擴大指標法估算。周轉次數(shù)參照行業(yè)正常經(jīng)營年份最低周轉次數(shù)設定。預測本項目正常經(jīng)營年份需流動資金899.74萬元，見附表3。14.4總投資估算依照國家和關于部門關于項目總投資規(guī)定，本項目總投資=建設投資+建設期貸款利息+流動資金=66131.41＋6000.00＋899.74=73031.15（萬元）。14.5資金籌措14.5.1項目資本金依照《關于調(diào)節(jié)和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度告知》國發(fā)〔〕51號文獻規(guī)定，本項目公司應具備不少于項目投資25%資本金，即73031.15×25%=18257.79萬元。依照公司提供資料顯示，用于該項目資本金為23031.15萬元，符合國家關于項目所需資本金規(guī)定，因而本項目資本金籌集到位合規(guī)。14.5.2資金籌措資金來源重要由兩某些構成：項目單位自籌資金（項目資本金）和公司債券。預測項目總投資73031.15萬元，擬申請公司債券50000.00萬元，剩余23031.15萬元由項目單位自籌資金解決。項目總投資使用籌劃與資金籌措詳見附表4。14.6用款籌劃依照項目實行進度安排，投資使用籌劃與資金籌措籌劃見附表4。14.7開發(fā)費用分派本項目建成后，將按一定比例采用租售分派模式進行運營，即一某些資產(chǎn)采用自營模式出租，一某些資產(chǎn)采用開發(fā)模式出售，擬按照各區(qū)域建筑費用所占總建筑費用比例分派室外、環(huán)保、土地等其他類型投資費用，租售比例由項目單位擬定，經(jīng)測算，銷售某些分派投資15894.22萬元，出租某些分派投資48313.52萬元（均含建設期利息）。詳見表14-2開發(fā)費用分派表。表14-2開發(fā)費用分派表單位：萬元序號項目行政管理辦公區(qū)研發(fā)區(qū)孵化區(qū)中試區(qū)配套服務區(qū)生活區(qū)地下建筑共計1建筑面積（㎡）15000.0060000.00130000.004800.000.0031000.0030800.00291600.002建筑費用1650.007800.0018000.00528.002200.003070.007708.0040956.003分派率4.03%19.04%43.95%1.29%5.37%7.50%18.82%100.00%4配套投資分派223.211055.162434.9871.43297.61415.301042.715540.405室外投資分派64.49304.87703.5520.6485.99119.99301.271600.806環(huán)保投資分派6.0428.5765.921.938.0611.2428.23150.007土地投資分派72.52342.81791.0923.2196.69134.93338.761800.008其她費用分派218.961035.102388.7070.07291.95407.411022.895435.099預備費分派109.80519.061197.8235.14146.40204.30512.932725.4510建設期利息分派241.721142.692636.9877.35322.30449.751129.216000.0011投資共計2586.7512228.2528219.05827.763448.994812.9212084.0264207.7412綜合單位造價（元/㎡）1724.502038.042170.701724.501724.501552.553923.38銷售比例60.00%10.00%20.00%0.00%0.00%80.00%30.00%銷售某些投資分派1552.051222.835643.810.000.003850.333625.2115894.22出租比例40.00%90.00%80.00%100.00%100.00%20.00%70.00%出租某些投資分派1034.7011005.4322575.24827.763448.99962.588458.8248313.52第十五章財務效益評價15.1財務效益評價根據(jù)15.1.1項目計算期：本項目計算期暫定為，其中建設期2年。15.2營業(yè)收入、稅金測算15.2.1營業(yè)收入測算**市高新區(qū)科技公司孵化器服務范疇非常廣泛，包括了經(jīng)營場地、項目服務、資金服務、風險投資、市場服務、商務服務、后勤服務以及技術平臺服務等各種方面，收入形式也是各種各樣?？紤]到其某些營運模式現(xiàn)階段難以量化，因而為以便計算，本報告暫只考慮經(jīng)營場地收入，即建筑物銷售及租金收入。不同功能區(qū)域內(nèi)不同建筑租金和售價也不盡相似，本項目建成后工將形成六大功能分區(qū)，分別為行政管理辦公區(qū)、研發(fā)區(qū)、孵化區(qū)、中試區(qū)、配套服務區(qū)、生活區(qū)等，此外，地下停車位也將按比例租售，有關租售比例暫定如下表所示：功能分區(qū)行政管理辦公區(qū)研發(fā)區(qū)孵化區(qū)中試區(qū)配套服務區(qū)生活區(qū)地下停車位銷售比例60.00%10.00%20.00%0.00%0.00%80.00%30.00%出租比例40.00%90.00%80.00%100.00%100.00%20.00%70.00%15.2.1.1銷售單價擬定登錄**市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)站可以看到，**市80%在售樓盤均價已超2500元/平方米，城區(qū)內(nèi)不少樓盤住宅均價現(xiàn)已達到每平方米3500元以上，如**中央城銷售均價3700元/平方米，大楚城銷售均價3850元/平方米，天潔國際巴黎城銷售均價3500元/平方米，**將來天地銷售均價3500元/平方米；商業(yè)地產(chǎn)方面，**市已邁入萬元時代，宏大都市廣場銷售均價1元/平方米，不夜城銷售均價15000元/平方米，財貿(mào)新都匯銷售均價18000元/平方米，錦華名店街銷售均價30000元/平方米。12月初，**市政府出臺了新政勉勵住房消費，《市人民政府辦公室關于進一步增進市城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展意見》積極勉勵市民住房消費，政府從入戶、稅收、補貼、公積金等方面出臺優(yōu)惠政策，支持居民購房，改進居住條件。在政策利好大環(huán)境下，預測將來**市樓市將不斷升溫。本項目擬建**市高新區(qū)科技公司孵化器位于湖北**市咸安區(qū)旗鼓大道與十六潭路交匯處，毗鄰**高新開發(fā)區(qū)管委會，隨著項目逐年運營將吸引千余家中小型高新技術公司落戶孵化器，對區(qū)域內(nèi)住宅和配套商貿(mào)服務需求也將隨著項目運營逐年增大，本項目暫定在項目建成后（即）將生活區(qū)80%（均為住宅）、行政管理辦公區(qū)60%（均為辦公）、研發(fā)區(qū)10%（為一層商鋪）、孵化區(qū)20%（為裙樓商鋪）及地下停車位30%出售。據(jù)查，項目地周邊在售住宅銷售均價如下表所示：名稱所處位置均價（元/㎡）天潔國際城**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)學苑路（**學院東門）3500凱翔康城咸安區(qū)金桂路226號市中心醫(yī)院旁3300海德公館咸安區(qū)青龍路西段淦河畔3300金桂明珠咸安區(qū)金桂路國土資源局旁3600項目地周邊在售商業(yè)地產(chǎn)銷售均價如下表所示：名稱所處位置均價（元/㎡）宏大都市廣場咸安區(qū)長安大道特188號1不夜城溫泉區(qū)武咸城鐵南站15000財貿(mào)-新都匯溫泉區(qū)老財校舊址18000光谷廣場-錦華名店街**地區(qū)溫泉路37號（中心花壇）30000在充分體現(xiàn)本項目公益性基本上，考慮將來三年也許存在漲價因素，結合當前項目地周邊在售樓盤實際銷售價格，本項目暫定生活區(qū)初始銷售單價為3100元/平方米，行政管理辦公區(qū)初始銷售單價為5200元/㎡，研發(fā)區(qū)初始銷售單價為5800元/平方米，孵化區(qū)初始銷售單價為5500元/平方米。15.2.1.2租賃單價擬定依照搜房網(wǎng)顯示有關數(shù)據(jù)可知，當前，**市城區(qū)商鋪租金價格為20-50元/㎡·月不等，辦公樓租金價格為0.8-1.3元/㎡·天不等。在此基本上，考慮將來三年也許存在漲價因素，本項目暫定行政辦公區(qū)、孵化區(qū)及配套服務區(qū)初始租賃單價為30元/㎡·月（參照辦公樓租金）；研發(fā)區(qū)考慮科技研發(fā)及生物研究對建筑物特殊規(guī)定，建造時單價較高，因而租金應較普通辦公樓高，暫定初始租賃單價為45元/㎡·月；中試區(qū)在出租時是連同生產(chǎn)設備一同出租，因而單價較普通廠房租金高，暫定初始租賃單價為40元/㎡·月；生活區(qū)租金原則擬在**市公租房租賃價格基本上翻一番（依照物價局往年定價原則經(jīng)驗，公租房租賃價格約為市場價50%），據(jù)查，市城投公司承建某些公租房租金原則已得到市物價局批復，每月每平方米4-5元，因而，暫定生活區(qū)初始租賃單價為10元/㎡·月。15.2.1.3銷售收入（1）行政管理辦公區(qū)本項目建成后，行政管理辦公區(qū)總建筑面積為15000㎡，暫定其銷售比例為60%，則可銷售面積為9000㎡。據(jù)上文15.2.1.1所述，初始銷售單價暫定為5200元/㎡，同步銷售價格將在銷售期內(nèi)逐年增長10%，則行政管理辦公區(qū)銷售收入為5231.89萬元。銷售籌劃詳見下表所示：項目共計運營期34567建造面積（㎡）15000.0030.00%10.00%10.00%5.00%5.00%銷售比例60.00%4500.001500.001500.00750.00750.00銷售面積（㎡）9000.005200.005720.006292.006921.207613.32銷售單價(元/㎡)2340.00858.00943.80519.09571.00銷售收入5231.8930.00%10.00%10.00%5.00%5.00%（2）研發(fā)區(qū)本項目建成后，研發(fā)區(qū)總建筑面積為60000㎡，暫定其銷售比例為10%，則可銷售面積為6000㎡。據(jù)上文15.2.1.1所述，初始銷售單價暫定為5800元/㎡，同步銷售價格將在銷售期內(nèi)逐年增長10%，則研發(fā)區(qū)銷售收入為3654.00萬元。銷售籌劃詳見下表所示：項目共計運營期34建造面積（㎡）60000.00銷售比例10.00%5.00%5.00%銷售面積（㎡）6000.003000.003000.00銷售單價(元/㎡)5800.006380.00銷售收入3654.001740.001914.00（3）孵化區(qū)本項目建成后，孵化區(qū)總建筑面積為130000㎡，暫定其銷售比例為20%，則可銷售面積為26000㎡。據(jù)上文15.2.1.1所述，初始銷售單價暫定為5500元/㎡，同步銷售價格將在銷售期內(nèi)逐年增長10%，則孵化區(qū)銷售收入為16781.91萬元。銷售籌劃詳見下表所示：項目共計運營期34567建造面積（㎡）130000.005.00%5.00%5.00%3.00%2.00%銷