2021年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案一、單項選取題(共35小題，每題1分。每題備選答案中只有一種最符合題意。)

1、房地產(chǎn)投資信托基金投資收益重要來源于其擁有物業(yè)()。

A.銷售收入

B.轉(zhuǎn)讓收入

C.租金收入

D.利息收入

2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

A.出售

B.抵押

C.轉(zhuǎn)讓

D.經(jīng)營

3、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險是()。

A.比較風(fēng)險

B.市場供求風(fēng)險

C.將來運營費用風(fēng)險

D.持有期風(fēng)險

4、買賣雙方要通過多次搜尋或長時間議價才干完畢房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)()。

A.不可移動性

B.適應(yīng)性

C.弱流動性

D.互相影響性

5、某銷售型住房市場年初住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為(

)年。

A.0.63

B.1.63

C.2.25

D.12.50

6、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供應(yīng)增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處在房地產(chǎn)市場自然周期()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫表述中，錯誤是()。

A.市場參加者投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生直接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值限度來度量房地產(chǎn)泡沫

C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生基本是土地有限性和稀缺性

D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成

8、市場趨勢分析中時間序列分析法不涉及（）。

A.移動平均法

B.指數(shù)平滑法

C.市場因子推演法

D.簡樸平均法

9、實行施工總承包房地產(chǎn)開發(fā)項日。施工現(xiàn)場安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。

A.開發(fā)商

B.監(jiān)理單位

C.分包單位

D.總承包單位

10、依照預(yù)計總銷售收入和預(yù)計銷售量來制定價格定價辦法是()。

A.目的定價法

B.成本加成定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法11、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采用在夜間到居住社區(qū)測算“亮燈率”辦法來分析入住率，這種調(diào)查辦法屬于()。

A.觀測法

B.實驗法

C.討論法

D.問卷調(diào)查法

12、某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預(yù)測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測該都市商品住宅銷售量為()萬m2。

A.390.5

B.399.5

C.523.5

D.543.0

13、下列影響購房者購買行為因素中，屬于心理因素是()。

A.生活方式

B.受教誨限度

C.購買動機(jī)

D.自我形象

14、某些競爭者也許對某些方面反映強(qiáng)烈，例如對降價競銷反映強(qiáng)烈，但對其她方面(如增長廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動等)卻不予理睬。這種競爭者屬于()競爭者。

A.從容不迫型

B.選取型

C.兇猛型

D.隨機(jī)型

15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目不擬定性因素不涉及()。

A.購買價格

B.容積率及關(guān)于設(shè)計參數(shù)

C.空置率

D.運營費用

16、銀行為某家庭提供了期限為按月等額還本付息個人住房抵押貸款、若該筆貸款實際年利率為7.25%，則名義年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限、年利率6%住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其她各月月供承擔(dān)減少了()元。

A.137.5

B.410.2

C.432.2

D.452.2

18、房地產(chǎn)開發(fā)公司利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分派利潤

19、已知某房地產(chǎn)投資項目購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者權(quán)益資本為萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目資本金利潤率為()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后開發(fā)成本利潤率為(

)。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%21、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資某些資金來自銀行提供期限為抵押貸款。如店鋪在第4年租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某這項投資在第4年利息備付率是()。

A.1.07

B.1.47

C.2.07

D.3.33

22、某房地產(chǎn)開發(fā)項目占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元m2(按建筑面積計)，預(yù)測可以以8000元/m2(按建筑面積計)銷售價格實現(xiàn)所有銷售則該項目實現(xiàn)盈虧平衡最高土地獲得價格(按占地面積計)為()元/m2。

A.3000

B.5000

C.7500

D.8000

23、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模仿法表述中，錯誤是()。

A.解析法對隨機(jī)鈔票流進(jìn)行概率分布預(yù)計，得到凈效益概率分布

B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)辦法在計算機(jī)上模仿實際概率過程，然后加以記錄解決

C.解析法建立在運用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與預(yù)計基本之上

D.蒙特卡洛法重要用于解決不多于2～3個隨機(jī)變量風(fēng)險問題，而解析法可以分析更各種隨機(jī)變量風(fēng)險問題

24、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值盼望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值原則差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案風(fēng)險從小到大排列順序?qū)Φ氖?)。

A.乙<丙<甲

B.甲<乙<丙

C.丙<甲<乙

D.乙<甲<丙

25、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店總投資，屬于(

)。

A.單元估算法

B.單位指標(biāo)估算法

C.概算指標(biāo)法

D.工程量近似匡算法

26、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用是()。

A.折舊費

B.審計費

C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費

D.無形資產(chǎn)攤銷費

27、在投資項目財務(wù)報表中，出當(dāng)前全投資鈔票流量表，而不出當(dāng)前損益表中項目是()。

A.固定資產(chǎn)購買支出

B.公司所得稅

C.固定資產(chǎn)折舊

D.貸款利息

28、資金來源與運用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目()分析。

A.鈔票流量

B.清償能力

C.資產(chǎn)與負(fù)債狀況

D.資金盈余或短缺狀況

29、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場發(fā)展，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資我市場()。

A.分離

B.獨立

C.對立

D.融合

30、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款貸款價值比普通低于個人住房抵押貸款貸款價值比，因素重要是()。

A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高

B.商用房地產(chǎn)收益更高

C.商用房地產(chǎn)價值更高

D.商用房地產(chǎn)增值潛力更大31、建設(shè)貸款還款資金來源，普通是銷售收入或()。

A.租金收入

B.土地出讓收入

C.長期抵押貸款

D.凈經(jīng)營收入

32、銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來(

)。

A.操作風(fēng)險

B.法律風(fēng)險

C.信用風(fēng)險

D.管理風(fēng)險

33、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)租約期限較長，在租約中普通都要涉及()。

A.租金調(diào)節(jié)條款

B.代收代繳費用條款

C.裝修費用條款

D.折讓優(yōu)惠條款

34、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金表述中，錯誤是()。

A.設(shè)立比例租金目是讓業(yè)主分享某些經(jīng)營成果，勉勵其更好地管理物業(yè)

B.知名度大重要租戶，往往繳納單位面積租金較低，且租金調(diào)節(jié)時間間隔較長

C.比例租金基數(shù)普通是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超過某一基本營業(yè)額之外

D.營業(yè)額高但毛利水平較低租戶，其比例租金比例設(shè)立往往較高

35、某寫字樓潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費用為潛在毛收入30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計120萬元，則凈經(jīng)營收入為(

)萬元。

A.330

B.450

C.650

D.700二、多項選取題(共15小題，每題2分。每題備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。所有選對，得2分;錯選或多選，不得分，少選且選取對的，每個選項得0.5分。)

1、固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。

A.建筑安裝工程

B.新建和擴(kuò)建

C.設(shè)備與工器具購買

D.遷建和恢復(fù)

E.其她費用

2、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場構(gòu)造分析時，普通應(yīng)分析()。

A.物理構(gòu)造

B.區(qū)域構(gòu)造

C.產(chǎn)品構(gòu)造

D.供求構(gòu)造

E.總量構(gòu)造

3、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)表述中，對的有()。

A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相稱波動現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)最低點，空置率最高

C.房地產(chǎn)周期循環(huán)供求平衡點是長期均衡價格

D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)最高點，供應(yīng)增長率等于需求增長率

E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格(租金)和空置率普通是同向變動

4、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)有()。

A.空置量

B.房地產(chǎn)價格指數(shù)

C.平均建設(shè)周期

D.吸納率

E.失業(yè)率

5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析基本上，詳細(xì)規(guī)定擬提供房地產(chǎn)產(chǎn)品)。

A.價格水平

B.銷售對象

C.基本功能

D.地理位置

E.輔助功能

6、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)賺錢能力指標(biāo)有()。

A.凈現(xiàn)值

B.投資利潤率

C.鈔票回報率

D.靜態(tài)投資回收期

E.內(nèi)部收益率

7、下列關(guān)于名義利率與實際利率表述中，對的有()。

A.當(dāng)計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率

B.實際利率真實地反映了資金時間價值

C.名義利率真實地反映了資金時間價值

D.名義利率相似時，計息周期越短，名義利率與實際利率差值就越大

E.計算周期相似時，名義利率越小，名義利率與實際利率差值就越大

8.下列關(guān)于內(nèi)部收益率表述中，對的有()。

A.內(nèi)部收益率反映了項目動態(tài)賺錢能力

B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回收益率

C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目的收益率時，投資項目是可行

D.如果使用貸款。且項目賺錢，則全投資內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

9、用于反映項目清償能力經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)有()。

A.權(quán)益投資比率

B.利息備付率

C.償債各付率

D.內(nèi)部收益率

E.資產(chǎn)負(fù)債率

10、在運用預(yù)期收益盼望值和原則差進(jìn)行項目比選時，下列表述中對的有()。

A.盼望值相似、原則差小方案為優(yōu)

B.原則差相似、盼望值小為優(yōu)

C.原則差相似，盼望值大為優(yōu)

D.原則差系數(shù)大為優(yōu)

E.原則差系數(shù)小為優(yōu)11、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表有()。

A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.投資籌劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.資金來源與運用表

E.損益表

12、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表述中，對的有()。

A.房地產(chǎn)市場中信息不完備限度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊制度安排來減少信息成本

B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司普通更樂意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售

C.依代理委托方不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理形式可以分為首席代理和分代理

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息收集規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益

E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項當(dāng)前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入

13、投資項目可行性研究主線目涉及()。

A.減少或避免投資決策失誤

B.提高項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益

C.提高項目開發(fā)建設(shè)社會和環(huán)境效益

D.為項目決策提供根據(jù)

E.為項目后期經(jīng)營決策提供根據(jù)

14、在下列費用中，屬于債務(wù)融資成本有()。

A.承諾費

B.手續(xù)費

C.擔(dān)保費

D.利息

E.稅費

15、寫字樓物業(yè)服務(wù)公司在選取租戶時，往往注重考察租戶()。

A.商業(yè)信譽和財務(wù)狀況

B.面積需求大小

C.租金支付方式

D.物業(yè)服務(wù)需求

E.與寫字樓業(yè)主關(guān)系三、判斷題(共15小題，每題1分。請依照判斷成果，用"√"表達(dá)對的，用"×"表達(dá)錯誤不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1、對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)適應(yīng)性強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險呈負(fù)有關(guān)關(guān)系。()

2、系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消那某些風(fēng)險。()

3、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)記錄中當(dāng)前采用銷售面積指標(biāo)，是指報告期已竣工房屋面積中己正式交付給購房者或己訂立(正式)銷售合同商品房屋面積。()

4、房地產(chǎn)空間市場上需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上供應(yīng)者。()

5、在市場定位差別化分析中，普通將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。()

6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金比例。()

7、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供資金占所有資產(chǎn)比例。()

8、對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變狀況下，出租物業(yè)空置率高低與有效毛租金收入多少呈負(fù)有關(guān)關(guān)系。()

9、房地產(chǎn)投資分析中敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生概率可以擬定狀況下風(fēng)險分析。()

10、房屋開發(fā)費中基本設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m之外和項目紅線范疇內(nèi)各種管線、道路工程建設(shè)費用。()

11、損益表反映了房地產(chǎn)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期利潤總額、所得稅及各期稅后利潤分派狀況，可以用來計算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價指標(biāo)。()

12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請貸款。()

13、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析涉及最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費用分析等各種形式。()

14、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運營管理為主，指引物業(yè)管理和設(shè)施管理公司工作，目的是實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。()

15、零售商業(yè)物業(yè)基本租金是指業(yè)主獲得、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)一種最低租金收入。()四、計算題(共2小題，20分。規(guī)定列出算式、計算過程，需按公式計算，要寫出公式，僅有計算成果而無計算過程，不得分)

1.某家庭擬購買一套新居，并將原有住房出租。預(yù)測原有住房凈租金收入為每月元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭但愿實現(xiàn)"以租養(yǎng)房"，即每月抵押貸款還款額不超過原有住房租金收入。購買新居最低首付款為房價30%，余款申請年利率為6%住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為。問：

(1)該家庭可以購買最高總價為多少萬元新居(精準(zhǔn)到小數(shù)點后2位)?

(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價新居，并但愿在還款一段時間之后，運用出售原有住房收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)

2.某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)測項目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不涉及貸款利息)。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，別的為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，所有為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且及時向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心可出租面積為總建筑面積70%，采用基本租金加比例租金形式出租，基本租金不隨時間變化，比例租金為超額營業(yè)額10%。預(yù)測購物中心出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心運營成本為毛租金收入35%。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其她稅收。請回答下列問題：

(1)若開發(fā)商規(guī)定自有資金目的收益率為20%，則購物中心年最低基本租金為多少元，m2(精準(zhǔn)到個位)?

(2)在該最低基本租金水平下，設(shè)項目所有投資目的收益率為13%，求項目所有投資內(nèi)部收益率是多少(精準(zhǔn)到小數(shù)點后2位)?(12分)參照答案一、單項選取題1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B21、C22、C23、D24、A25、A26、C27、A28、D29、D30、A31、C32、D33、A34、D35、C二、多項選取題1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD三、判斷題1、√2、×3、×4、×5、√6、×7、×8、√9、×10、√11、×12、×13、×14、×15、√四、計算題

1.解：已知：A=元，n=240個月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%

(1)

求購房最高總價

購房最高總價=P/70%=279161.54/70%=39.88萬元

(2)求出售原有住房時間

住房市場價值V=A×12/R=×12/9.6%=25萬元

設(shè)剩余M個月需要償還25萬元，則有

有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個月

240-196=44個月

在還款44個月之后出售住房

2.解：

解法一：論述法

一、設(shè)最低基本租金為x，求最低基本租金

(1)計算各年自有資金凈鈔票流量

1)第1年年初凈鈔票流量=-5400萬元

2)第2年年初：投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元

凈鈔票流量=-5400+5400=0萬元

3)第3年年初：

歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)