匯豐國際整體推廣方案樣本

““同科·匯豐國際”項目整體營銷策劃報告同科集團營銷策劃分公司5月目錄第一篇宏觀篇一、連云港市國民經(jīng)濟總體概況二、連云港市房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢三、宏觀環(huán)境結(jié)語第二篇住宅區(qū)域市場分析篇一、住宅市場供需分析二、住宅市場現(xiàn)狀分析三、住宅市場結(jié)語四、板塊內(nèi)商業(yè)配套狀況分析第三篇項目分析篇一、項目地塊分析二、地塊將來發(fā)展研究第四篇產(chǎn)品建議篇一、項目矩陣分析二、項目總體定位建議三、客戶群分析四、產(chǎn)品建議第五篇項目定位與營銷推廣戰(zhàn)略篇一、項目定位二、營銷推廣戰(zhàn)略三、入市方略四、推廣戰(zhàn)役五、廣告企劃戰(zhàn)略六、銷售方略第六篇結(jié)論篇前言本次市場調(diào)研目是：使咱們能精確掌握連云港市整體宏觀大環(huán)境和項目自身以及周邊環(huán)境狀況；為項目市場調(diào)研、定位提供真實可靠信息來源，為項目開發(fā)啟動奠定基石。第一篇宏觀篇一、連云港市國民經(jīng)濟總體概況1、連云港基本概況連云港市位于江蘇省東北部，東瀕黃海；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；南與淮陰市漣水縣、鹽都市響水縣相連。東西長129千米，南北寬約132千米。陸地面積7446平方千米，水域面積1759.4平方千米。依照11月1日進行全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，連云港市常住總?cè)丝跒?68萬人，其中市區(qū)人口67萬人，自然增長率為4.73‰，全市都市化水平達38.11%。2、連云港市經(jīng)濟運營狀況全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值455.97億元，比上年增長14.2%，是連云港近八年來經(jīng)濟總量增長最多一年。按可比價格計算，比增長16%，在全國中心都市綜合實力百強排名中，排名提高到55位，較上一年度前移17位。，連云港市經(jīng)濟發(fā)展逐漸進入歷史最佳時期，重要經(jīng)濟指標增長較快，增幅全面超越往年同期，且在全省位次前移。地區(qū)生產(chǎn)總值增幅由在全省十三市中位次靠后前移至并列第五位，農(nóng)民人均鈔票收入增幅列第一位，普通預(yù)算收入、在崗職工人均工資、工業(yè)用電量增幅列第二位，規(guī)模以上工業(yè)增長值、出口額、社會消費品零售總額、都市居民人均可支配收入列第三、四位。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值64.22億元，增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值172.37億元，增長19.2%，其中工業(yè)增長值138.85億元，增長20.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值138.85億元，增長15.3%。從運營態(tài)勢看，今年以來全市經(jīng)濟增長速度穩(wěn)步攀升。從經(jīng)濟增長地區(qū)構(gòu)造看，東部城區(qū)投資持續(xù)升溫。新一輪建設(shè)全面鋪開，開發(fā)區(qū)、連云區(qū)完畢投資51.57億元，同比增長38.5%；增幅較上半年有所放緩，但仍領(lǐng)先其她縣區(qū)。港口建設(shè)速度加快，完畢投資11.79億元，同比增長41%，在建11個項目中，有6個為今年新開工項目，有4個項目當(dāng)年投資突破億元。3、連云港市重要經(jīng)濟指標分析：地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)所占比重地區(qū)財政收入人均財政收入社會消費品零售額旅游收入4、連云港市人口分布狀況連云港市面積7446平方千米，人口468萬人（）。

新浦區(qū)面積259平方千米，人口36萬人。連云區(qū)面積506平方千米，人口18萬人。

海州區(qū)面積159平方千米，人口13萬人。

贛榆縣面積1408平方千米，人口107萬人。灌云縣面積1834平方千米，人口107萬人。

東?？h面積2251平方千米，人口114萬人。

灌南縣面積1029平方千米，人口73萬人。5、居民生活水平是連云港市社會、經(jīng)濟、都市建設(shè)發(fā)展較快時期，都市建設(shè)、社會經(jīng)濟都邁上了新臺階。經(jīng)濟增長為改進人民生活，提高市民收入打下了基本。據(jù)資料顯示，都市居民生活水平有了實質(zhì)性提高：據(jù)記錄，都市居民人均可支配收入為11266元，同比上年增長12.6%。人均消費支出為8080元，同比增長12.0%。主城區(qū)居民生活水平已基本實現(xiàn)“小康”。圖示如下：公司職工年平均工資都市人均住房建筑面積單位（元）人均可支配收入778288721000611266人均可消費支出5768621872138080結(jié)語：從以上數(shù)據(jù)可以看出，連云港市經(jīng)濟正向良好方向發(fā)展，居民購買力正在逐年增長，隨著收入水平提高，居民用于消費性支出在不斷增長同步，非消費性支出也日益成為居民支出重要構(gòu)成某些。二、連云港市房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢1、連云港市房地產(chǎn)市場形勢當(dāng)前連云港市房地產(chǎn)總體形勢是：房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)迅速增長，商品房銷售價升量增，產(chǎn)業(yè)發(fā)展理性化限度進一步提高，房地產(chǎn)市場秩序進一步好轉(zhuǎn)。1)房地產(chǎn)投資迅猛增長，城鄉(xiāng)住房告別短缺時代。，全市房地產(chǎn)完畢投資55.07億元，比上年增長55.7%，占規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額14.4％，比上年增長1.9個百分點。其中住宅完畢投資40.41億元，增長82.9%。全市房地產(chǎn)投資和住宅投資均為以來增速最快一年。全市商品房施工面積達640.67萬平方米，比上年增長59.8%。其中住宅施工面積522.22萬平方米，增長70.8%。商品房竣工面積174.02萬平方米，比上年增長38.3%，其中住宅竣工面積140.5萬平方米，增長45.3%。，全市商品房銷售面積183.52萬平方米，比上年增長26.7%，其中住宅銷售面積154.14萬平方米，增長29.5%。商品房銷售額42.68億元，比上年增長27.6%，其中住宅銷售額32.88億元，增長35.7%。1996年以來連云港市房地產(chǎn)開發(fā)完畢狀況表1996199719981999房地產(chǎn)投資額(億元)4.354.234.547.496.599.6616.0719.7727.3235.3655.07房地產(chǎn)施工量（萬平方米）78.1264.7383.09129.40106.71150.08190.28235.59306.12400.91640.67房地產(chǎn)竣工量（萬平方米）38.5842.6643.8282.5461.8573.72105.80105.70146.49125.85174.02房地產(chǎn)銷售量（億元）20.1530.6536.5167.9246.1662.2277.30102.80132.59144.86183.52房地產(chǎn)銷售額（億元）1.773.153.757.265.117.549.6717.2227.2633.4542.682）連云港土地出讓總體狀況連云港共出讓四輪土地，共共計70幅地塊，出讓總量達到396萬平方米，可建面積突破696萬平方米，總成交金額為323740萬元，平均土地交易單價為55.70萬元/畝。這一數(shù)據(jù)闡明連云港土地市場需求比較旺盛，也反映出連云港房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展態(tài)勢。連云港土地成交狀況表區(qū)域數(shù)量（幅）比例面積（畝）比例平均土地規(guī)模（畝/幅）主城區(qū)2041%1818.5831%90.93開發(fā)區(qū)2041%2646.6246%132.33連云區(qū)1938%1347.1223%70.90總計49100%5812.32100%118.62結(jié)語：從以上圖表可以看出：連云港土地市場三年呈現(xiàn)直線上升趨勢，保持了高速增長趨勢，特別是增長率甚至達到95.6%，達到峰值后土地供應(yīng)量上漲幅度有所回落，同步出讓單幅土地面積也有所減少，闡明土地供應(yīng)勢頭有所回落，今年不排除在供應(yīng)量400萬平方米以上高位運營也許性。通過對土地市場總結(jié)，可以看出如下三大熱點：東部城區(qū)土地大規(guī)模放量，區(qū)域土地價格猛漲連云區(qū)土地交易創(chuàng)歷史紀錄，近郊土地開始沖擊主城區(qū)市場外來開發(fā)商瞄準大宗土地3）連云港月度銷售狀況對比-月度銷售狀況月份日均銷售面積（m2）日均套數(shù)（套）銷售面積（萬m2）銷售套數(shù)（套）.334451910.7601.441013411.5964.5.224273369.4786.72687198.3603.82255206.99619.92144186.43542.102933269.09821.1138673511.61063.1253404716.551451.152544816.291476.22489226.97619.336864011.421245.440133612.041071銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心677千葉花園城一期313溫哥華國際花園304津華苑295文彥山莊291青島花園286中茵-名都社區(qū)270三禾城中城248東方之珠226天景美地217銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項目名稱面積津華苑36223東方之珠25350溫哥華國際花園23245東城海岸22496青島花園19158東方紐約城18840文彥山莊17003千葉花園城一期16943水木華園16588中房新天地二期16353銷售金額排行（單位：萬元）序號12345678910項目名稱金額津華苑12531東城海岸11205大陸橋國際商務(wù)大廈8975溫哥華國際花園6854東方紐約城6315青島花園6273東方之珠5906三禾城中城5616連云港國際貿(mào)易中心5131

水木華園511701月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)文彥山莊176千葉花園城一期165天景美地140三禾城中城119青島花園118溫哥華國際花園116水木華園96連云港德蘭國際建材家93東方之珠84盛世嘉緣81銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項目名稱面積水木華園10739文彥山莊10009東方之珠9684千葉花園城一期9350盛世嘉緣8868溫哥華國際花園8627青島花園7759連云港德蘭國際建材家7455三禾城中城6545海寧公寓B號樓6478銷售金額排行（單位：萬元）序號12345678910項目名稱金額青島花園3333水木華園3150盛世嘉緣3011三禾城中城2815文彥山莊2727溫哥華國際花園2541連云港德蘭國際建材家2404東方之珠2194海寧公寓B號樓1857中房新天地二期179302月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心188津華苑113溫哥華國際花園48東方之珠45文彥山莊41中房新天地二期40東城海岸35瀚海國際28久和國際新城二期27

青島花園24銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項目名稱面積津華苑13722東方之珠4650溫哥華國際花園3646東城海岸3527瀚海國際3438中房新天地二期3193連云港國際貿(mào)易中心2713久和國際新城二期2676興業(yè)社區(qū)二期沿街綜合2554

連云港開發(fā)區(qū)芙蓉社區(qū)2459銷售金額排行（單位：萬元）序號12345678910項目名稱金額津華苑4718東城海岸1837連云港國際貿(mào)易中心1463久和國際新城二期1128東方之珠1100溫哥華國際花園1089瀚海國際1070中房新天地二期937

興業(yè)社區(qū)二期沿街綜合736

文彥山莊65603月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心261中茵-名都社區(qū)76東方紐約城63津華苑55青島花園54天景美地52千葉花園城一期50東城海岸48文彥山莊48一品苑B區(qū)43銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項目名稱面積津華苑6767東方紐約城6694東城海岸5265中德國際商務(wù)大廈5070東方之珠4504恒利.金茂花園4138連云港國際貿(mào)易中心3775青島花園3712文彥山莊(錦華房開)3360陽光國際中心3243銷售金額排行（單位：萬元）序號12345678910項目名稱金額東城海岸2719津華苑2347東方紐約城2241連云港國際貿(mào)易中心1602陽光國際中心1586恒利.金茂花園1163東方之珠1060一品苑B區(qū)1031久和國際新城二期1011溫哥華國際花園95904月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心168中茵-名都社區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國際新城二期35銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心168中茵-名都社區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國際新城二期35銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心168中茵-名都社區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國際新城二期35結(jié)語：國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控細則相繼出臺，對廣大消費者購房行為產(chǎn)生了一定影響，并對房地產(chǎn)市場導(dǎo)致一定沖擊。在最初幾種月中，連云港房地產(chǎn)開發(fā)投資以及銷售均浮現(xiàn)不同限度下跌，但這種局面并未持續(xù)太久時間，從10月開始，消費浮現(xiàn)回暖，市場浮現(xiàn)復(fù)蘇。可以必定是，在經(jīng)歷這次政策調(diào)控風(fēng)波之后，消費者購房行為將會更加理智，開發(fā)商在憧憬將來市場繁華同步，投資行為也應(yīng)更加合理。4)連云港房價走勢變化狀況連云港1-4月價格走勢01月每天價格走勢02月每天價格走勢03月每天價格走勢04月每天價格走勢結(jié)語：據(jù)市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，一月連云港市商品住宅銷售均價為2882元/平米，二月銷售均價則為3088元/平米，三月銷售均價為3018元/平米，四月銷售均價為3151元/平米，五月銷售均價為3220元/平米；而12月平均成交價歷史性突破了3000元/平米大關(guān)，達到3013元/平米。這一數(shù)據(jù)相比同期2529元/平米提高了近500元，上漲幅度為16%。全年連云港市商品住宅平均成交均價為2770元/平米，比同比增幅10.4%。連云港樓市在國家宏觀調(diào)控下，發(fā)展較為波動。購房者在長時間持幣觀望之后歲末開始有需求釋放跡象，價格也不斷上揚。關(guān)于部門預(yù)測連云港樓市將會有新熱點和變化。5)主城區(qū)穩(wěn)定發(fā)展，東城區(qū)逐漸升溫至底，該區(qū)域住宅均價為2850元/平方米，比上漲了32.56%，漲幅為全市各區(qū)域之最，且有進一步增長之勢。從土地出讓狀況來看，東部城區(qū)出讓面積為222萬平方米，占整個市區(qū)成交面積三分之二，這也預(yù)示著該區(qū)域下階段將掀起房地產(chǎn)開發(fā)一輪新熱潮。2、連云港市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢綜合考慮市場供需、都市規(guī)劃、政策導(dǎo)向以及消費者心理等因素，連云港房價將來一年時間將會維持大盤穩(wěn)中略漲，各城區(qū)之間價格將逐漸拉開趨勢。因素重要有如下幾點：近年來市區(qū)經(jīng)濟合用房開發(fā)面積加大，每年均有近千套經(jīng)濟合用房投放房地產(chǎn)市場；城區(qū)開發(fā)面積大，原本地理位置普通地區(qū)商品房大面積開發(fā)，一定限度上變化了市民選取。這些大手筆、大投入建設(shè)大型住宅區(qū)，設(shè)施配套完善，且交通將會更加便利；隨著連云港對外開放進一步進一步和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進一步實行，將吸引越來越多房地產(chǎn)開發(fā)商來連云港投資，導(dǎo)致一定期期內(nèi)房地產(chǎn)市場處在供求平衡或供略不不大于求局面；由于舊城改建、動遷等各因素所釋放新購買力有限，購買空間不大；隨著房地產(chǎn)業(yè)被社會和國家關(guān)注限度提高，國家尚有也許相繼出臺新居地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，市場觀望氛圍加重同步也會抑制一定投資行為；隨著都市東部大開發(fā)不斷推動，東部房價將不斷攀高，其她城區(qū)將保持一定穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。三、宏觀環(huán)境結(jié)語隨著都市化和房地產(chǎn)市場化進程加速，連云港市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，通過市場構(gòu)造調(diào)節(jié)和市場秩序整頓，增量市場和存量市場互相增進，互相補充，將來市場會繼續(xù)供需兩旺。這重要是由于：（1）當(dāng)前連云港都市化率為38.11%，目的為55%，每年增長將近2個百分點，將對連云港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來很大需求空間。（2）土地市場化進程加快，市場透明度增強，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。（3）加速舊城、舊房改造，在這一“剛性需求”拉動下，房地產(chǎn)市場將浮現(xiàn)持續(xù)購銷兩旺局面，將長期拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（4）隨著都市經(jīng)濟基本提高，人均收入提高，居民購買能力增強，必然能支撐較高購房能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)較快提高。在看到連云港市房地產(chǎn)市場巨大發(fā)展?jié)摿ν?，咱們也?yīng)清晰看到其存在風(fēng)險因素，涉及：連云港市二手房市場發(fā)展與一手房市場不能協(xié)調(diào)發(fā)展；土地成本存在上漲趨勢，效益減少風(fēng)險加大；連云港市居民收入處在較低水平，沒有足夠有效需求支持房價持續(xù)上漲。因而咱們在介入連云港房地產(chǎn)業(yè)時，必要高度注重產(chǎn)品構(gòu)造問題。在市場經(jīng)濟下，只能由產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)造去適應(yīng)產(chǎn)品消費構(gòu)造，而不也許讓消費者去購買不適應(yīng)她們消費水平和興趣產(chǎn)品。同步，在詳細建筑類別選取上，應(yīng)考慮到連云港市土地價格上漲對資金供應(yīng)規(guī)定和利潤空間壓縮。第二篇住宅區(qū)域市場分析篇一、住宅市場供需分析1、按供銷比分析，連云港市區(qū)批準商品房預(yù)售面積為147.39萬平方米（含經(jīng)濟合用房9.89萬平方米）。比上年增長38.17萬平方米。增長幅度為34.95%。其中，住宅批準預(yù)售面積為112.97萬平方米。，比上年增長34.20%。在供應(yīng)節(jié)奏上呈現(xiàn)前輕后重局面。上半年上市面積為48.94萬平方米（住宅39.71萬平方米），而下半年供應(yīng)量有較大增長，為98.45萬平方米（住宅73.26萬平方米）。下半年上市量占全年比重為66.8%。全市市區(qū)商品房成交量為96萬平方米（不含經(jīng)濟合用房），同比增長15%，存量房交易為76.70萬平方米，同比增長17.29%。從批準預(yù)售面積來看：基本呈連年上升趨勢。批準預(yù)售面積是1.8倍，而批準預(yù)售面積略低于全年供應(yīng)量。從實際銷售面積來看：經(jīng)歷、房地產(chǎn)市場熱潮后，商品房供銷旺盛，實際銷售面積達到100萬平方米，為近幾年之最。受國家宏觀調(diào)控政策影響，投資、投機甚至是正常消費需求都受到一定限度抑制，商品房實際銷售面積是批準面積65.13%；從商品房供銷比值來看：除以外，-，供銷比值持續(xù)三年半不不大于1，特別是，供銷比值達到1.53。受全國房地產(chǎn)形勢影響，我市商品房投資迅速增長，市場供應(yīng)量逐年加大，需求量呈現(xiàn)逐年上升趨勢，但較之供應(yīng)量則相對平穩(wěn)。2、按戶型供銷分析總來看，住宅供應(yīng)仍以100-120、120-140、144-180平方米為主，占總供應(yīng)量75.90%，其成交量也占到總成交量71.48%。這三類住宅依然是市場供銷主體。詳細來看，120-144平方米商品住宅供應(yīng)量占總供應(yīng)量34.62%，成交量占總成交量35.76%，其供應(yīng)和成交比例皆為七大類住宅之首，供銷兩旺，構(gòu)造合理；90-100平方米商品住宅供銷業(yè)基本持平；60平米如下、60-90平米、100-120平米、180平米四類住宅供應(yīng)量不大于成交量，呈現(xiàn)較為明顯供不應(yīng)求市場態(tài)勢，其中尤以100-120平米住宅最為明顯；而144-180平方米住宅，則體現(xiàn)為供應(yīng)充分，銷售不暢。二、住宅市場現(xiàn)狀分析鑒于本項目開發(fā)產(chǎn)品特性及區(qū)域特性，因而，在如下住宅市場分析中，將分為——A、板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品B、區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品分別加以闡述。另，本次市場樓盤調(diào)研，重要以本項目為中心點，項目周邊1—2公里以內(nèi)在售樓盤為重點調(diào)研對象，區(qū)域性樓盤為輔助調(diào)研對象。整個調(diào)研大范疇南起海寧大道、北至解放路；東起學(xué)院路、西臨幸福路。板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品區(qū)域范疇以項目周邊南起海寧東路、北至解放路、東至學(xué)院路、西到郁洲南路區(qū)域范疇為板塊內(nèi)樓盤市場調(diào)研區(qū)域。個案分布板塊內(nèi)樓盤相對較為集中，分布也比較密集，從這些樓盤分布特性來看，可細分為二個片區(qū)（1）市府區(qū)：水木華園金秋情緣蒼梧·河濱花園海連新天（2）環(huán)府區(qū)香溢·世紀花城凱旋廣場名都商務(wù)公館金盛花園東城·名郡區(qū)域樓市特性（1）大體量分期開發(fā)為本板塊樓盤共性在本項目板塊內(nèi)樓盤大體量集中體當(dāng)前項目周邊四個樓盤，其開發(fā)體量范疇基本都在17—20萬平米之間，在整個區(qū)域板塊內(nèi)均屬于大體量開發(fā)項目。并且各樓盤開發(fā)商都不具備一次性開發(fā)實力，都選取進行分期開發(fā)，滾動前行規(guī)則?，F(xiàn)已有某些樓盤一期交付入住，二期銷售也已展開，將會是板塊內(nèi)供應(yīng)與需求一種高峰期。（2）景觀、生態(tài)、人文成為樓盤重要賣點本板塊內(nèi)樓盤除了在開發(fā)體量上優(yōu)勢，各樓盤對社區(qū)產(chǎn)品、周邊配套等進行了一定層次挖掘。在社區(qū)內(nèi)配備大型景觀花園及水系環(huán)境，以高綠化率大打生態(tài)、景觀牌作為樓盤買點，如：水木華園；另則對遍及板塊周邊各大中院校做文章，高舉人文賣點，如：海連新天；此舉將各樓盤附加值大幅提高，所售樓盤價格亦得到相應(yīng)支撐。（3）政府背景人員購房成板塊一大熱點因本板塊地處連云港市市政府行政大樓旁，為區(qū)域內(nèi)行政中心，各樓盤所針對客戶群體亦以政府公務(wù)人員為主。并且，加之先前蒼梧三期（蒼梧·河濱花園）項目所持有政府背景開發(fā)，所購買客群均以政府人員（公務(wù)員）為對象，使本項目地塊內(nèi)住宅已在政府人員心中得到認同，形成了有效居住群體氛圍。（4）物業(yè)管理流于形式，水準有待提高當(dāng)前板塊內(nèi)樓盤物業(yè)管理優(yōu)良屈指可數(shù)，多數(shù)物業(yè)提供服務(wù)只為老式安全防衛(wèi)，而板塊內(nèi)樓盤購買客戶均較為注重個人私密性以及居住環(huán)境，良好信譽物業(yè)公司將提高項目知名度，提供高安全、人性化服務(wù)不但能使社區(qū)品質(zhì)價值充分體現(xiàn)，也是使其加速營銷去化重要籌碼?？梢姡谖飿I(yè)管理上尚有很大潛力可進行挖掘。樓盤狀況分析（1）產(chǎn)品類型當(dāng)前板塊內(nèi)在開發(fā)項目在建筑形態(tài)上多體現(xiàn)為多層、小高層、高層三種產(chǎn)品類型，但各樓盤產(chǎn)品開發(fā)都較為單一，如：水木華園其建筑類型就以單純高層建筑為主，而海連新天、金秋情緣等樓盤則以多層、小高層產(chǎn)品為主導(dǎo)，沒有有效形成多元化產(chǎn)品類型社區(qū)，給市場提供了相應(yīng)機會點。（2）房型面積各在售樓盤在房型設(shè)計上因開發(fā)時間不同，所設(shè)計房型亦不全面。如：金秋情緣因開發(fā)時間較早，其房型相對較為單一，而其二期之房型亦只以二房、三房為主，主力面積在93—130平米；水木華園由于高層住宅，其房型較為極端，統(tǒng)一以大房型為主，面積只有137平米與141平米二種；而海連新天在房型設(shè)計則較為齊全，一房至四房，面積亦控制較完善，主力面積在78—128平米。（3）建筑風(fēng)格本板塊內(nèi)在售樓盤整體建筑風(fēng)格、外立面均較為單一，缺少較為明顯建筑類型風(fēng)格，沒有奪人眼球效果感覺，基本都屬于簡樸、簡潔建筑設(shè)計類別。由此可見，在本板塊內(nèi)如浮現(xiàn)一定建筑風(fēng)格，外立面較為醒目建筑將有助于項目形象有效樹立，并得到區(qū)域內(nèi)廣大客戶承認。（4）價格帶當(dāng)前板塊內(nèi)在售樓盤價位區(qū)間在2700—3300元/平方米之間，有某些成熟社區(qū)三期某些價位已突破3500元/平方米，更有甚者樓盤接近3800元/平方米，板塊內(nèi)樓盤總價范疇在20—40萬之間。同步，隨著板塊內(nèi)可開發(fā)土地減少、板塊環(huán)境進一步改進及居住氣候形成，此板塊優(yōu)勢還將不斷突現(xiàn)，樓盤銷售價格尚有持續(xù)走高跡象。（5）去化狀況樓盤去化存在兩極分化特性，即：小戶型一房、二房，三房，面積控制在物業(yè)80—130平方米相對去化較快，而大房型，面積在130平方米以上房型則去化相對緩慢。小戶型去化接近95%，而大戶型去化僅達60%。顯然，客戶仍較鐘情面積控制合理房型，并普遍能接受其價格。但就各項目整體銷售去化而言，板塊內(nèi)樓盤銷售去化均屬中上水平，基本都能達到預(yù)期效果。（6）銷售表達綜觀板塊內(nèi)在售樓盤，在銷售表達上體現(xiàn)不如人意，集中體當(dāng)前銷售人員素質(zhì)及銷售道具完整性二個方面。銷售人員新手上崗較多，缺少規(guī)范專業(yè)與禮儀培訓(xùn)，以及對自身產(chǎn)品深度結(jié)識，不能予以客戶相應(yīng)親切感與詳盡詮釋。而銷售道具則顯現(xiàn)極其不完善，多數(shù)樓盤在銷售道具上準備不完善，倉促上馬，不能體現(xiàn)項目樓盤自身優(yōu)勢與賣點。將來供應(yīng)量及走勢由于板塊內(nèi)先期大力度開發(fā)以及土地市場資源有限，將來住宅供應(yīng)量將逐年減少。因而，本板快內(nèi)樓盤無論是在價格還是去化速度上都將有較大幅度提高。代表個案分析（重點）板塊重要在售樓盤表案名地址規(guī)?？倯魯?shù)均價（元/m2）主力面積（m2）總價（萬元）交房時間海連新天（二期）科苑路99號13萬平方米1000余戶310078—12824—40二期3月水木華園（一期）學(xué)院路18號20萬平方米1600戶3300137、14145—474月金秋情緣（二期）學(xué)院路建設(shè)路18萬平方米1200戶337戶（二期）320093—13029—425月東城·名郡（三期）郁洲北路6萬平方米270戶3800110-13540-5112月凱旋廣場朝陽東路巨龍路6萬平方米400戶320096—13030—4212月金秋情緣項目地址：新浦區(qū)學(xué)院南路28號開發(fā)商：連云港聯(lián)通置業(yè)有限公司、南通臺聯(lián)三通房業(yè)經(jīng)濟發(fā)展公司規(guī)劃：社區(qū)占地15萬平方米，總建筑面積21.75萬平方米,共1060套，由多棟多層、小高層構(gòu)成，車位400個。主力面積：二房、三房，單套面積為93—130平方米單價范疇：3000—3240元/平方米均價：3200元/平方米總價：29—42萬物業(yè)管理費：0.35元/平方米/月（多層）、0.6—0.8元/平方米/月（小高層）銷售狀況：一期已售完，二期小高層于今年11月底開盤，二期多層于上半年開盤。容積率：1.45綠化率：35%交房日期：一期現(xiàn)房，二期5月交房得房率：多層93%，小高層80%個案評述：連云港聯(lián)通置業(yè)有限公司為主力出資開發(fā)興建大型社區(qū)，位于新浦區(qū)學(xué)院南路28號，朝陽東路南，學(xué)院南路西，建設(shè)東路北，中央綠化大道東，接近市政府新行政中心大樓和博物館。當(dāng)前周邊配套較少，生活環(huán)境普通，交通不便，僅3路、24號公交車停在朝陽東路上，周邊學(xué)校有新海中學(xué)、淮海工學(xué)院。項目整體品質(zhì)感覺不高。水木華園項目地址：新浦區(qū)學(xué)院路18號開發(fā)商：連云港市新電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃：占地面積8.59萬平方米,社區(qū)總建筑面積20萬平方米，共1335戶，由多棟高層構(gòu)成，車位約330個。主力面積：三房，單套面積為137、141平方米均價：3300元/平方米總價：45—50萬物業(yè)管理費：0.8元/平方米·月容積率：2.3綠化率：65%交房日期：4月得房率：80%—82%個案評述：該案是由連云港市新電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建大型社區(qū)，位于新浦區(qū)學(xué)院路東側(cè)，接近市政府新行政中心大樓，社區(qū)綠化率較高，達到60%左右。當(dāng)前周邊配套較少，生活環(huán)境普通，交通不便，僅3路、24號公交車停在朝陽東路上，周邊學(xué)校有新海中學(xué)、淮海工學(xué)院。當(dāng)前銷售狀況普通。相對1600余戶家庭數(shù)量，僅僅20%車位數(shù)量顯得局限性。海連新天項目地址：新浦區(qū)科苑路99號開發(fā)商：連云港云龍開發(fā)有限公司投資商：連云港鵬博置業(yè)有限公司規(guī)劃：社區(qū)占地160畝，總建筑面積13萬平方米，共1000余套，由多棟多層、小高層構(gòu)成。主力面積：一房、二房、三房、四房，主力面積為78—128平方米均價：3100元/平方米總價：23.4—40萬物業(yè)管理費：0.35元/平方米·月（多層），小高層待定銷售狀況：二期于12月開盤，接受預(yù)定達70%。一期在售均為四房，剩余不多，面積約為160平方米左右，100平米如下均已售完。容積率：1.28綠化率：42.1%交房日期：12月1日得房率：82%—87%個案評述：該案是由連云港鵬博置業(yè)有限公司投資、由連云港云龍開發(fā)有限公司開發(fā)興建大型社區(qū)，位于新浦區(qū)科苑路99號，南臨海寧東路。當(dāng)前周邊配套較少，生活環(huán)境普通，交通不便，周邊沒有公交線路。該項目一期已交房，整體品質(zhì)感稍好。當(dāng)前二期接受口頭預(yù)定達70%，在12月開盤時預(yù)測會大幅度減少。B、區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品區(qū)域范疇南起海寧大道、北至解放路；東起學(xué)院路、西臨幸福路樓盤分布本項目區(qū)域內(nèi)樓盤呈密集性，在分布上也為有規(guī)則集中分布。并大體可分為四大板塊：（1）海寧路板塊景山秀水澳城118中茵·名都香江花園安達·海寧之都（2）朝陽路板塊文彥山莊天景美地順安馨城新貴都盛世嘉緣津華苑（3）海連路與隴海路板塊東方紐約城新港國際地壹街區(qū)萬潤怡景苑山水麗景廣場（4）解放路與蒼梧路板塊日月花園一品苑溫哥華國際花園東經(jīng)·SOHO公館祥源·錦繡苑東壹時區(qū)區(qū)域樓市特性（1）配套完備性為區(qū)域樓盤共性在連云港居民心目中，擁有良好生活環(huán)境，周邊有較好學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等，同步又離工作單位近是最佳居住地選取。而住宅地段性、配套性則相應(yīng)被放在較為從屬位置上。在售各樓盤都將此作為營銷賣點，以此來吸引購房者目光。（2）啟動較早，開發(fā)周期長區(qū)域內(nèi)樓盤某些屬于開發(fā)周期較長個案，大多數(shù)當(dāng)前售樓盤都為項目后續(xù)開發(fā)，如：萬潤·怡景苑、溫哥華國際花園、天景美地、順安馨城等，雖然項目開發(fā)周期長，但整體銷售態(tài)勢則呈上升區(qū)間。（3）集中規(guī)劃，上市總體量大本區(qū)域內(nèi)樓盤在開發(fā)中明顯以集中性大批量上市為特點，幾乎所有項目個案都在同一時間段內(nèi)入市銷售，并且各樓盤地區(qū)區(qū)位亦相對集中，如：文彥山莊與天景美地等。致使樓盤在去化中存有一定客源分流現(xiàn)象，為潛在營銷危機。（4）景觀性樓盤銷售成熱點區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)另一特點就是沿河進行開發(fā)。當(dāng)前有某些樓盤除遵循區(qū)域配套完備特性外，還對臨近水景進行深層次挖掘，以高層建筑形式浮現(xiàn)，從而大大增長了樓盤景觀性，將個案附加值大幅提高，例如：萬潤·怡景苑、津華苑等，亦導(dǎo)致區(qū)域樓盤價格上揚。樓盤狀況分析（1）產(chǎn)品類別在區(qū)域內(nèi)樓盤普通多為占地少，容積率高點式高層產(chǎn)品。由于受區(qū)域地區(qū)限制，各樓盤可開發(fā)規(guī)模基本都不大，建面在5—8萬平方米項目居多。亦有個別樓盤屬于大規(guī)模開發(fā)進行，但相對都不在市區(qū)中心，在本區(qū)域邊沿地塊，如：中茵·名都、一品苑等。（2）房型面積當(dāng)前區(qū)域內(nèi)在售高層產(chǎn)品，明顯顯現(xiàn)出房型所存在弊端，很難保證某些房型采光和通風(fēng)，且面積配比不合理，突顯出狹隘、局促分布。（3）建筑風(fēng)格本項目區(qū)域內(nèi)樓盤整體建筑風(fēng)格不明顯，除個別樓盤建筑與立面顯現(xiàn)出特定風(fēng)格外，如：中茵·名都、溫哥華國際花園、東方紐約城等，別的樓盤均走普通化、大眾化建筑類別線路，給人千篇一律感覺，在建筑風(fēng)格上無任何優(yōu)勢可言。（4）價格帶區(qū)域內(nèi)在售樓盤均價普通在2900—3300元/平方米，某些老牌開發(fā)商開發(fā)樓盤，因地段及知名度關(guān)系，銷售價格突破3800元/平方米，而某些地段區(qū)位較差樓盤則銷售價格控制在2400—2600元/平方米之間。（5）去化狀況因區(qū)域內(nèi)樓盤需求相對較大，所在售樓盤均顯現(xiàn)較為熱銷局面，并有某些樓盤呈極端銷售，未開盤即認購達80%—90%，但其中有一定泡沫成分需引起注重。（6）銷售體現(xiàn)區(qū)域內(nèi)各樓盤銷售基本上有營銷公司參加，因此銷售人員專業(yè)與素質(zhì)有一定體現(xiàn)，但仍缺少系統(tǒng)性培訓(xùn)，個別銷售語無倫次，對產(chǎn)品缺少深度結(jié)識，前景不容樂觀。將來供應(yīng)量及走勢因區(qū)域在市政府規(guī)劃中為居住區(qū)域，土地上市量亦能得到充分滿足。并且，老城區(qū)概念已進一步區(qū)域人心。故區(qū)域樓市在將來發(fā)展中價格仍將繼續(xù)上揚，成為樓市房價領(lǐng)頭軍。代表個案分析區(qū)域重要在售樓盤表案名地址規(guī)模總戶數(shù)均價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬元）交房時間萬潤·怡景苑解放東路8號10.5公頃1000戶3800109、13841—5212月安達·海寧之都海寧大道南極南路1．11公頃224戶280090—14025—3912月日月花園解放東路、郁洲路11萬平方米467戶（一期）330096318月中茵·名都海寧西路9號35萬平方米戶290093—12626—3612月津華苑海連中路6.47萬平方米176戶35001103812月溫哥華海連東路262畝1960戶32001324212月底(二期)萬潤·怡景苑項目地址：解放東路8號開發(fā)商：江蘇萬潤房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃：占地面積10.5公頃，高層，小高層共20棟?？偨ㄖ娣e20余萬平方米，總戶數(shù)1000余戶，分三期開發(fā)。規(guī)劃面積：二房、三房，109—138平方米均價：3800元/平方米總價：40.3—53.8萬物業(yè)管理費：1元/平方米·月銷售狀況：一期北部剩兩套，南部正在銷售，二期開盤待定容積率：1.8綠化率：45%交房日期：12月31日得房率：80%—82%個案評述：該項目由江蘇萬潤房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)社區(qū)，位于市中心繁華地段——解放東路。項目交通便捷，有多路公交線路通過；周邊配套完善，屬于成熟地段。綜合以上有利因素，該項目售價較高，超過連云港市樓盤均價達1000元/平方米，當(dāng)前售價均價為3800元/平方米，但銷售狀況依然較好。該項目景觀設(shè)計公司為貝爾高林公司，在業(yè)內(nèi)具備很高知名度。安達·海寧之都個案位置：海寧大道與南極南路開發(fā)商：江蘇金海投資有限公司基地面積：1.11公頃總建筑面積：2.845萬平方米,由2棟高層和商鋪構(gòu)成總戶數(shù)：210戶規(guī)劃面積：兩房、三房主力面積：90—140平方米單價范疇：均價2800元/平方米銷售狀況：12月開盤，10層如下已預(yù)定完得房率：80%容積率：2.55綠化率：38.17%交房日期：12月個案評述：該案是江蘇金海投資有限公司興建大型社區(qū)，位于海寧大道和南極南路交叉口。當(dāng)前是一期建設(shè)，工程進度40%出地面。，周邊商業(yè)配套不是很齊全，生活環(huán)境很普通。但其在房型設(shè)計上獨推270度轉(zhuǎn)角飄窗及南北景觀陽臺，具備一定優(yōu)勢。并在建材選用上將采用國家推廣使用綠色環(huán)保等新材料，來迎合市場。中茵·名都個案位置：海寧西路9號開發(fā)商：連云港中茵房地產(chǎn)有限公司投資方：中茵集團規(guī)劃：社區(qū)總占地面積18萬平方米，總建筑面積35萬平方米，規(guī)劃有多層、小高層，總戶數(shù)為戶左右，分三期均價：2680元/平方米。房型：二房、三房主力面積：93—126平方米銷售狀況：一期推出5棟，已售90%綠化率：35%容積率：1.8得房率：82%—85%交房日期：一期12月底個案評述：該項目品質(zhì)感較高，屬于連云港市中高檔樓盤。項目位于海寧西路，從位置來看該案所在地交通比較便利，有多輛公交線路到達，同步社區(qū)尋常生活購物較為便捷，規(guī)劃有大型購物中心、商業(yè)街。社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，中央有個大型水景帶。建筑風(fēng)格為地中海式，房型面積控制得體，當(dāng)前銷售狀況較好。津華苑個案位置：海連中路（鹽河橋）開發(fā)商：連云港市城建房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃：占地面積64700平方米，總建筑面積21萬平方米，12棟高層，3棟小高層主力房型：兩房、三房單價范疇：3500元/平方米銷售狀況：分三期開發(fā)，一期是2棟高層，2棟小高層。一期小高層已預(yù)訂90%，高層預(yù)訂30%開盤時間：12月交房時間：12月綠化率：40%得房率：81%容積率：1.6個案評述：該案是連云港市城建房地產(chǎn)有限公司興建社區(qū)型居住區(qū)，位于海連中路，近鹽河公園，以水系景觀為特色。從規(guī)模上來看，本項目屬于大型社區(qū)，需依賴周邊配套。周邊商業(yè)配套以及生活設(shè)施比較成熟，附近有大型超市農(nóng)工商，及沿街小商鋪。出行交通非常便捷，有多路公交線路通過社區(qū)。開盤價格均價為3500元/平方米，且尚有提高空間。當(dāng)前銷售狀況較好。溫哥華國際花園個案位置：海連東路56號開發(fā)商：連云港巨龍花園房地產(chǎn)有限公司投資方：北京富騰房地產(chǎn)有限公規(guī)劃：占地面積262畝，小高層（11）層，共1960余戶建筑面積：30.15萬平方米均價：3200每平方米房型：50—150平方米主力房型132平方米物業(yè)管理費：0.5元/平方米·月綠化率：40%得房率：80%容積率:1.8交房日期：一期已交房，二期12月底。個案評述：該項目在連云港市屬于中高檔樓盤，請了明星代言。項目位于海連東路，從位置來看該案所在地交通比較便利，有多輛公交線路到達，同步社區(qū)尋常生活購物較為便捷，附近有特易購大型超市。社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，中央有個大型水景帶。建筑風(fēng)格和房型面積都很有特色，銷售狀況較好。但是由于近來被電視臺曝光了某些關(guān)于樓盤交付和其她方面問題，直接影響了其銷售工作（危機公關(guān)沒有做好）。三、住宅市場結(jié)語從“國六條”、九部委“十五條意見”再到強征個稅，不到四個月時間內(nèi)，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控舉措接二連三并且不斷升級，新政出臺后對港都市區(qū)商品住宅銷售產(chǎn)生一點影響。但是隨著都市化進程不斷加快，住宅功能不斷完善，社區(qū)配套設(shè)施投資加大，預(yù)測市區(qū)商品住宅價格還將穩(wěn)步增長，為本項目入市提供了區(qū)域大環(huán)境保障、有利開發(fā)契機與營銷時機。四、板塊內(nèi)商業(yè)配套狀況分析1、現(xiàn)狀分析依照本次市場調(diào)研，咱們可見，在本項目地塊周邊缺少明顯既有商業(yè)配套支撐。而本區(qū)塊內(nèi)各開發(fā)樓盤雖在規(guī)劃設(shè)計中都設(shè)有底商，但因區(qū)塊整體居住氛圍、居住人氣未能形成，缺少對底商有力支持，致使缺少既有商機，使區(qū)塊內(nèi)商業(yè)配套未能有效形成?，F(xiàn)對區(qū)塊而言，商業(yè)支撐仍以北部蒼梧路商圈、西部香溢·世紀花城商圈為依托，但隨著各項目開發(fā)進程加速，社區(qū)人氣匯集，此現(xiàn)象將會在短時間內(nèi)得以改進，形成有效社區(qū)、區(qū)塊商業(yè)配套基本。2、銷售價格狀況區(qū)域商業(yè)銷售價格表（代表底商）區(qū)位類型售價（元/平方米）香溢·世紀花城沿街商鋪（朝建設(shè)路）7000-8000澳城118沿街商鋪（朝海連大道）14000凱旋廣場社區(qū)底商8500-11500日月花園沿街商鋪（朝解放路）9000新貴都（二期）沿街商鋪1層10000，2層8500順安馨城青島花園（二期）沿街商鋪（朝振海路/建設(shè)西路）一層3380,二層2300第三篇項目分析篇項目地塊分析（一）地塊現(xiàn)狀分析1、區(qū)位本項目位于連云港市新浦區(qū)東北方位，緊鄰連云港市市政府行政大樓，周邊分別為交通主干道與次干道，南鄰蒼梧路，西為巨龍路，北面緊鄰海連東路，即是新行政中心周邊住宅區(qū)，亦是集市級行政、文化、娛樂、科技、教誨和地區(qū)性商業(yè)、金融、居住為一體當(dāng)代化新都市中心區(qū)。2、交通本項目周邊分別緊靠三條交通干道和一條生活用道，而項目地塊則在其包圍中。蒼梧路：為海寧大道東部段，向西可以到達港城西部區(qū)位，向東與學(xué)院路相連，道路南側(cè)即為都市規(guī)劃中大型社區(qū)——鳳凰新城。巨龍路：南北走向，與蒼梧路和海連東路相連接。文昌路：東西走向，屬于生活用道。人流量較少。海連路：此路為一條貫穿市區(qū)主干道，呈東西走向；西面穿過市中心可達東?？h，東面穿過開發(fā)區(qū)可直達連云區(qū)港口。3、環(huán)境地塊現(xiàn)狀本項目地塊當(dāng)前為連云港職業(yè)技術(shù)學(xué)院和連云港師范高等專科學(xué)院校區(qū)，由于新校區(qū)還沒有建成，故暫時還沒有進行拆遷工作。商業(yè)環(huán)境當(dāng)前區(qū)域內(nèi)某些在售樓盤（金秋情緣、海連新天）在規(guī)劃中設(shè)有底商，分別在建設(shè)路沿線，因入住客戶人氣尚未形成，導(dǎo)致其底商不成規(guī)模及氣候，嚴重缺少商業(yè)環(huán)境氛圍。就觀其市政將來規(guī)劃商業(yè)用地亦集中在中央景觀大道二側(cè)，加之某些商業(yè)樓盤內(nèi)啟動（八佰·都市走廊），將會有形成區(qū)域內(nèi)有效商業(yè)區(qū)，以此帶動及改進區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境。居住環(huán)境本項目所在區(qū)域板塊內(nèi)基本都為中、大型住宅社區(qū)，如：溫哥華國際花園、八佰都市走廊、金秋情緣、海連新天、水木華園，整體相對較為集中。就住宅而言，其購買者大某些都是區(qū)域內(nèi)機關(guān)公務(wù)員及相對整體收入中檔以上都市白領(lǐng)群體，另有某些本區(qū)域以外周邊區(qū)縣客戶。因區(qū)域內(nèi)各樓盤尚處在開發(fā)建設(shè)期間（現(xiàn)只有金秋情緣、海連新天一期、溫哥華國際花園某些已交付入?。?，整體入住客戶尚局限性以形成人氣，但整體居住板塊概念已形成，并初具崇高居住社區(qū)雛形。人文環(huán)境本項目周邊文化、人文環(huán)境相對具備較強優(yōu)勢，本項目東南邊為市府行政中心，連云港市博物館及將來規(guī)劃中體育館，項目東側(cè)為新海高檔中學(xué)（高中部）、淮海工學(xué)院等大中院校密集地，可謂人文環(huán)境優(yōu)越、文化底蘊濃厚。4、基地服務(wù)設(shè)施地塊內(nèi)基本設(shè)施不是非常完善，重要還是依托蒼梧路有關(guān)配套。但隨著區(qū)域內(nèi)各居住社區(qū)形成及本項目開發(fā)啟動，區(qū)域內(nèi)基本服務(wù)設(shè)施將會得到明顯完善與改進。5、周邊配套當(dāng)前本項目周邊配套比較齊全，如：超市、銀行、醫(yī)院、郵局、公交站點等等均有，但此類配套在本區(qū)域內(nèi)重要集中在蒼梧路沿線，而緊鄰本項目周邊配套仍舊相對缺少。二、地塊將來發(fā)展研究本項目地塊區(qū)域在市政府將來規(guī)劃中體現(xiàn)為：把握連云港“山——?！恰睘橐惑w都市格局，融入綠色生態(tài)觀念，突出“新城區(qū)、新形象、新人文”規(guī)劃主題；與東部區(qū)域板塊形成一軸二翼同步并進局面；打?qū)е录屑壭姓⑽幕?、娛樂、科技、教誨和地區(qū)性商業(yè)、金融、居住為一體當(dāng)代化新都市中心區(qū)；第四篇產(chǎn)品建議篇一、項目矩陣分析1、一方面分三個層次來把握項目地塊地理特色：1）從整個連云港市來看，此地塊位屬連云港市區(qū)，接近市政府行政辦公區(qū)，是連接新浦區(qū)和連云區(qū)紐帶。2）從市區(qū)來看，此地塊位屬市區(qū)東部，而相對市區(qū)來說東部城區(qū)定位是：●全市大型崇高住宅社區(qū)積聚地●具備獨特地理條件和自然條件生活區(qū)●有凝聚力都市生活空間3）從東部區(qū)域來看，此地是將來東部新城核心位置，距市政辦公區(qū)僅咫尺之遙，這里有著港都市民固有濃厚空間方位感沉淀，又有著深厚片區(qū)文化氛圍、基本配套完備條件。2、市場特性分析●房產(chǎn)市場發(fā)展處在起步階段，將來發(fā)展有一定上升空間連云港市場近幾年時間就有了飛速發(fā)展，但從樓市成熟度看，與其她房產(chǎn)發(fā)達都市比較，僅還處在起步階段，樓市還將有長遠發(fā)展空間?！窠?jīng)濟型戶型受到客戶青睞當(dāng)前在連云港市場中，經(jīng)濟型戶型銷售占住宅銷售主導(dǎo)，其中面積控制在90—135平方米以內(nèi)二房、三房，總價在30—40萬以內(nèi)戶型受到購房客戶青睞。由于市場尚處在起步階段，多數(shù)客戶所能承受依然為某些經(jīng)濟型戶型，而中高檔戶型雖有一定市場潛在客戶，但畢竟只屬于某些。由于本項目規(guī)模較大，開發(fā)進程也相對拉長，從長遠來看，在項目建設(shè)初期就應(yīng)當(dāng)樹立經(jīng)濟型戶型市場形象將更有助于項目后期開發(fā)?！駹I銷環(huán)節(jié)薄弱，推廣方式有待加強在當(dāng)前銷售某些住宅項目中，很少有針對性推廣，少數(shù)樓盤更是只注重追求廣告覆蓋面，而愈發(fā)背離真正意義品質(zhì)空間及生活方式。顯然，有效增強針對性推廣方式無疑是爭取客戶有力手段之一。3、優(yōu)勢本項目位處連云港市市級行政區(qū)----東部城區(qū)，借助這固有環(huán)境優(yōu)勢，此地區(qū)已成為連云港市民公認新崇高居住區(qū)域。●產(chǎn)品力具備廣泛發(fā)展空間既有住宅產(chǎn)品力單薄，為區(qū)域市場留下了巨大上升空間?！裎飿I(yè)管理潛在賣點本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理較為薄弱，無任何知名品牌介入，所提供服務(wù)較為簡樸。如本項目在物業(yè)管理上能引進國內(nèi)知名品牌物管公司，即能樹立項目市場形象，又能提高項目產(chǎn)品附加值，為營銷創(chuàng)造優(yōu)勢賣點?！翊蟊P優(yōu)勢還將延續(xù)大規(guī)模建筑容量隨之帶來大景觀、大綠化成為各案重要特點和賣點。●區(qū)域前景好，具備了一定潛力將來幾年，隨著住宅消費群體構(gòu)造變化以及都市新貴加入，住宅需求將得到有力依托。隨著供應(yīng)量上升，需求量也在穩(wěn)步增長。新浦區(qū)特有地區(qū)優(yōu)勢，對周邊區(qū)縣有著強大吸引力，一旦市場成熟，外來購房者將紛紛涌入，需求量將有大幅度上升。4、機會●品牌塑造機會：如果品牌塑導(dǎo)致功，將極大地推動項目成功銷售●規(guī)劃機會：社區(qū)當(dāng)前處在規(guī)劃階段，如果可以尋找有利市場空隙，在房型、環(huán)境、配套等規(guī)劃上創(chuàng)新突破，將為本案形象概念提高、價格保證提供重要保證。●地段機會：蒼梧路作為老式旺地前景看好:蒼梧路作為連接?xùn)|西城區(qū)一條重要干道；隨著路段周邊和東區(qū)樓盤陸續(xù)開發(fā)建設(shè)，東區(qū)將迅速成熟起來，成為市區(qū)第二城。●市場機會：由于本區(qū)域乃至整個市區(qū)沒有人們抱負中大型、綜合高檔住宅區(qū)，本案高姿態(tài)入市將會帶來大量向往高檔住宅區(qū)客源。●進入時機：當(dāng)前連云港樓市持續(xù)升溫，需求旺盛；這將給本案入市提供良好時機。4、威脅●供應(yīng)大輻增長威脅：將來兩年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量急劇增長，將會浮現(xiàn)不少新樓盤與本案形成競爭●大盤競爭威脅：新浦區(qū)近年來先后浮現(xiàn)了30萬平米以上大盤，這將給本案客源導(dǎo)致分流?！駸狳c區(qū)域樓盤沖擊：新浦區(qū)樓市熱點區(qū)域如市區(qū)、南大門地區(qū)、東區(qū)一帶將崛起大量房產(chǎn)項目●既有競爭威脅：本案周邊既有樓盤重要是東部板塊內(nèi)樓盤、沿蒼梧路線上樓盤，在價格、規(guī)模、環(huán)境規(guī)劃、戶型等方面對本案構(gòu)成競爭威脅4、綜合評價從項目所處優(yōu)、劣勢比較來看，顯然是利不不大于弊。盡管存在某些不利因素，但也存在諸多利好因素。依照前一年和當(dāng)前市場行情來看，預(yù)測下年度樓市即將加速啟動，因而本項目在推廣上具備“地利”、“天時”，只要再抓住時機、營銷得法（“人和”因素），相信可以創(chuàng)造出優(yōu)秀銷售業(yè)績。項目總體定位建議定位背景綜述要將市場內(nèi)潛在需求達至最大化有效需求，是需要清晰明確項目所面對市場范疇，充分理解目的客戶群消費取向、心理特性、生活形態(tài)，并以此作為項目開發(fā)基本，才干精確尋找到“密碼對的”定位。通過明確具可辨認性物業(yè)各項定位后，才有也許滿足不同類型市場需求，增強消費者對本項目歸屬感及滿足感，從而建立項目競爭優(yōu)勢，樹立品牌效應(yīng)，贏得良好經(jīng)營業(yè)績及社會效益。整體物業(yè)定位檔次定位高檔精品式崇高生態(tài)住宅物業(yè)本項目因規(guī)模較大，容積率較低，完全具備做成高檔物業(yè)條件，因而放大項目優(yōu)勢，建議檔次定位為中高檔次，符合市場接納客觀規(guī)定。本集團已具房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，配合之強強聯(lián)手，引進名牌規(guī)劃設(shè)計院及其她有關(guān)伙伴公司，理應(yīng)做成精品式物業(yè)。本項目得天獨厚地理、環(huán)境資源不是任一項目所具備，所以應(yīng)重點在物業(yè)檔次中體現(xiàn)出來。功能定位“視野無限，回歸人本”自然型生態(tài)健康居所回歸人本，視野無限，強調(diào)了本項目規(guī)劃設(shè)計處處為住客著想，從每一處私有空間及公共設(shè)施，都要體現(xiàn)當(dāng)代居家先進理念。而緊貼大自然，崇尚健康生活指向，則在本項目每一絲細節(jié)中充分得以體現(xiàn)。形象定位城中之城，獨享自然與健康一線生態(tài)崇高住宅物業(yè)現(xiàn)時消費者對住宅規(guī)定已不再局限于單一性需求，而逐漸開始追求綜合生活享有，諸如居住質(zhì)素、安全感、自由感、環(huán)境美感、生命感受及樓價保值等方面；特別對某些擁有特別素質(zhì)物業(yè)憧憬及追求更甚。因而，有必要勾劃出一幅自然現(xiàn)實又具想像空間形象畫卷，是增長客戶消費信心與增進其購買重要條件?，F(xiàn)時環(huán)境景觀物業(yè)不外乎強調(diào)外在景觀因素，而忽視了物業(yè)自身所具備特質(zhì)。因而，倡導(dǎo)自然與健康居住理念，是可以在物業(yè)軟硬設(shè)施配合下，將大自然美景與健康生活狀態(tài)聯(lián)系在一體，更加強化美景內(nèi)涵與外延，樹立本項目個性特性。消費者置業(yè)時，極強調(diào)環(huán)境質(zhì)素，在本項目中，環(huán)境質(zhì)素的確是重要之特色賣點，項目東臨沿河邊景觀帶與自然融合美景,故而在形象定位中必要重點體現(xiàn)“一線生態(tài)家園真實感受”，以求突出本項目之優(yōu)良居住內(nèi)外部環(huán)境。形象定位絕版地段、港城稀有新生態(tài)源地、值得您永久珍藏突顯本項目絕版地理位置，并位處“市區(qū)東部一線沿河景觀帶”之核心位置，屬港城稀有新生態(tài)源地，并傳達作為獨具特色生態(tài)、自然及健康主題清晰規(guī)劃原則。項目賣點分析"八個超一流·五個創(chuàng)新"領(lǐng)航精英崇高生活；

超一流項目規(guī)模：占地30萬多平方米，總建80萬平方米，按國際先進人居小城原則規(guī)劃布局，開發(fā)設(shè)計充分。

超一流配套設(shè)施：擁有豪華會所配套，康體娛樂、休閑、餐飲、商務(wù)會談等一應(yīng)俱全，又有一座獨立商貿(mào)做社區(qū)商業(yè)配套，便利豪華近在咫尺間。

超一流景觀環(huán)境：擁有無敵河景，以"江、湖、泉、池、溪"等小主題概念設(shè)計社區(qū)內(nèi)景觀，配以高綠化率新加坡式亞熱帶園林，區(qū)內(nèi)移步換景，戶戶有綠。

超一流教誨環(huán)境：區(qū)內(nèi)人文環(huán)境優(yōu)越，連云港最佳大學(xué)淮海工學(xué)院，最佳高中新海中學(xué)盡在此區(qū)，其她大中院校積聚一堂，一流師資與水準為精英再造將來輝煌。

超一流建筑設(shè)計：擁有躍式、復(fù)式、別墅等各種戶型開間，當(dāng)代潮流功能盡情滿足，每棟樓宇間距合理，每戶單元通風(fēng)采光、方正實用，又可四望觀景，令空間更開闊。

超一流硬件配備：直飲水、智能家居、智能安防，讓住戶靜享當(dāng)代智能化，便捷與安全，成為市區(qū)率先進入超智能時代社區(qū)。

超一流物業(yè)管理：全封閉大型屋苑管理，由高素質(zhì)專業(yè)人士構(gòu)成服務(wù)隊伍，提供24小時安全保衛(wèi)，遠紅外線監(jiān)測，緊急呼喊、報警等智能安防設(shè)備及系統(tǒng)，保證居家安然無憂。

超一流社區(qū)氛圍：社區(qū)住戶均為高學(xué)歷、高素質(zhì)成功白領(lǐng)人士或公司主，崇尚"和諧互助、友愛關(guān)懷"社區(qū)居住文明，在這里人與人之間用美善溝通、專心靈對話，淳美人情讓人更貼近。

筑鑄好品質(zhì)"五大創(chuàng)新"成就水畔花園城；戶型創(chuàng)新：間隔新穎、面積適中，家居更加靈活自由。園林創(chuàng)新：獨有生態(tài)陽臺、引綠入室，與自然密切接觸。智能創(chuàng)新："社區(qū)網(wǎng)"將社區(qū)住戶聯(lián)為一體，成為住戶另類溝通。建材創(chuàng)新：環(huán)保節(jié)能材料，住出綠色健康好心情。服務(wù)創(chuàng)新：全程式"管家服務(wù)"。三、客戶群分析本項目目的客戶定位（1）客戶群分析依照咱們對連云港市商品住宅消費群體調(diào)查，當(dāng)前購房客戶大體分為兩種類型，即實用家庭型、二次置業(yè)型。她們在消費動機、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點，現(xiàn)分述如下：中高收入階層：指政府機構(gòu)及各類公司中層管理及技術(shù)人員，此類客戶具如下特點和需求：特點：以初次置業(yè)為主；以中青年層面為主，年齡構(gòu)造在26-35歲之間；家庭構(gòu)造：2-3人；文化素質(zhì)較高，月收入較高；工作年限較短，積蓄不多，普通采用銀行按揭付款；重要購買中小戶型（2房或3房）住宅，面積為80-120平方米；但愿滿足心理需求，規(guī)定物業(yè)綜合素質(zhì)高；對物業(yè)景觀有強烈向往和追求。需求：但愿物業(yè)有一定檔次；公共交通以便；規(guī)定物業(yè)具時代感；樓價不能太高；付款方式靈活；社區(qū)內(nèi)住戶普遍文化認同感；外觀設(shè)計及社區(qū)內(nèi)部環(huán)境；物業(yè)管理收費；各種康體配套設(shè)施。白領(lǐng)階層：指全市各類公司中高檔管理階層及金融證券界從業(yè)人員，有車一族或有一定經(jīng)濟基本占相稱比例。此類客戶如下特點及需求:特點：有一定經(jīng)濟實力有車一族；年齡構(gòu)造在32-34歲之間；家庭構(gòu)造：3-5人；重要購買3房以上住宅，面積約120-160平方米；但愿被人認同和尊重，喜歡與成功人士為鄰；追求享有型生活環(huán)境與設(shè)施；對物業(yè)景觀有強烈向往和追求。需求：追求個性、品味、檔次；追求健康身體與潮流生活方式；環(huán)境綠化限度；室外空間大??；社區(qū)內(nèi)住戶普遍身份地位認同感；外觀設(shè)計及室內(nèi)設(shè)計；物業(yè)管理水平；會所設(shè)施。業(yè)主階層：指都市成功人士，由于她們較向往都市綜合環(huán)境，對本區(qū)環(huán)境和升值潛力情有獨鐘。此類客戶具備如下特點與需求：特點：以二次置業(yè)為主，初次置業(yè)為輔；屬守業(yè)者一族，年齡構(gòu)造在32-40歲之間；家庭構(gòu)造：3-4人；通過一番創(chuàng)業(yè)并獲得一定成就；但愿改進居住環(huán)境與質(zhì)素；重要購買中大戶型（3房以上）住宅，面積為120-250平方米。需求：有品味生活狀態(tài)；將來升值盼望；對外部景觀質(zhì)素規(guī)定；外觀設(shè)計及社區(qū)內(nèi)部環(huán)境；物業(yè)管理水平；社區(qū)配套設(shè)施及保安辦法。（2）、本項目目的客戶定位依照以上對客戶群體分析，咱們結(jié)合本項目實際區(qū)位條件，將目的客戶比例大體定位如下：中高收入階層白領(lǐng)階層業(yè)主階層30%30%40%（以上定位根據(jù)是咱們通過對現(xiàn)時市場狀況分析及結(jié)合本項目實際狀況綜合考慮所得，實際細分將視于對市場進一步預(yù)測而擬定。）四、產(chǎn)品建議重點在尋找市場空隙，提高社區(qū)綜合品質(zhì)，環(huán)境上創(chuàng)造突出賣點，房型上迎合市場并創(chuàng)造需求，配套上有獨到之處，并做到主題明確。（一）、環(huán)境建議1、方案一：具文化底蘊中華人民共和國園林風(fēng)格各組團特色感整體以綠化、水景、特色主題為體現(xiàn)概念。主題概念五行生生不息環(huán)境，天地圓圓滿滿人生住宅精神解義景以情合，情由景生設(shè)情以繪景，欣喜而贊譽求景以托情，繪景而取舍寄情以抒懷，托物而寄興化景以觸情，觸象而感懷景點建議一心二帶五組團中心廣場+二條林蔭綠化帶+五個特色組團（1）、組團一：水（水榭、噴泉、墻上浮雕）水（水苑）：位于社區(qū)中間位置，由幾幢建筑圍合成園區(qū)內(nèi)最大組團，景觀組織從環(huán)形主干道輔展開來，拾階而上，進入逐漸抬高水苑廣場，沿中軸線兩側(cè)展開景觀空間，穿過環(huán)形道，視點落在社區(qū)會所中心小廣場上，視野開闊闊，形成了以水苑為主體社區(qū)中心花園景觀組織。水苑景觀平面呈現(xiàn)蝴蝶狀，以生命體有機形曲線構(gòu)成其外輪廓。由南向北抬高地勢，由水構(gòu)成了一種有機、變化豐富、極具動感景觀場合。水苑景面硬件由三某些構(gòu)成：A：接近北環(huán)道小朋友嬉水池B：南主入口用天然石材鋪砌落水臺階C：東、西兩側(cè)展開呈現(xiàn)裙?fàn)顪\水池。（2）、組團二：石（雕塑小品、石凳、石椅）石（石苑）：在圍合空間中央設(shè)立圓形天然石材拼貼圖案，布局成環(huán)形石陣（大片草坪+天然石料，廣場磚鋪設(shè)宅道配以自然石頭“花邊”，其他地方種植大小面塊不同植物，和石陣相印成趣），采用天然鵝卵石鋪設(shè)健康步道，旁置可供休息石凳或大石塊，稍加人工雕刻，既具觀賞性又具實用性。（3）、組團三：竹（竹林、小亭、假山、長椅）竹（竹苑）：這一地塊是順應(yīng)地塊形狀，另一方面也出于對整個社區(qū)平衡考慮。在前幾種圍合空間中其本呈點狀，而竹林打破了這種局面，高低錯落不等竹林將幾幢樓圍合，共享了竹林清幽。曲徑通幽處，幾條用天然石鋪就小徑，彎延進入園區(qū)?？紤]到采光需要，整個竹林高度總體上控制為園區(qū)中高邊低，疏密有致。為突破大片竹林呆板形式，可在中設(shè)計一種小型噴水池。在濃密竹林中增長了一種生動景觀。輕風(fēng)中搖弋竹梢，讓人感到回歸了真正大自然，體驗著四季變幻節(jié)奏與韻律。（4）、組團四：木（長廊、健身樁）木（木苑）：基本構(gòu)想是建一種具小朋友游戲性質(zhì)園區(qū)。其重要形式是將直徑在30-40厘米圓木成長短不等木樁，呈曲線排例插入地面，構(gòu)成類似排蕭形狀，可供人們在上面行走，具備娛樂、游戲、健身之功能，可與小朋友滑梯、翹翹板等游戲結(jié)合。草坪與拼花地磚構(gòu)成簡潔明快整體效果。該園具備某種當(dāng)代園林地特性.（5）、組團五：沙（沙雕、小朋友游戲園）沙（沙苑）：橢圓形沙苑由一條曲徑分為東西兩某些。園區(qū)中央設(shè)立了幾種直徑大小不一沙坑，周邊用天然石材作固基，提供小朋友玩耍場合，并在其中設(shè)計了一兩個旋轉(zhuǎn)滑梯。這種場景將小朋友帶進樂園，將成人帶回童年，輕松而布滿童趣，讓人得到開闊、明亮、自由自在感受。建議：先做出某些環(huán)境概念（售樓處附近），再配合現(xiàn)場銷售2、方案二：潮流當(dāng)代歐洲風(fēng)格細觀本案地塊資源，所處地理位置及區(qū)域內(nèi)文化氛圍，應(yīng)是新浦區(qū)一種以休閑生活為主體崇高社區(qū)。歐洲生活風(fēng)格解讀房型簡潔明朗，特色鮮明，兼具實用性。保證觀景性，社區(qū)大環(huán)境是中庭集中綠化，住戶小環(huán)境是延景入室概念。有廣告炒做主題，有名牌樓盤底蘊。主題概念歐式規(guī)劃&當(dāng)代歐洲生活體驗崇高家園開放式景觀，休閑、浪漫、處處體現(xiàn)深厚人文情懷社區(qū)整體布局綠化貫穿空間本項目地塊占地較大，在景觀設(shè)計上應(yīng)當(dāng)注重多維綠化、空中綠化綜合運用，讓環(huán)境成為居民共享資源。中庭綠化延伸、樓間綠化分主題設(shè)計、小景設(shè)計和景觀小品如歐式主題雕塑、座椅等可以在很大限度上彌補綠化空間缺陷，同步綠化和景觀延續(xù)以及小品景觀設(shè)計可以讓環(huán)境成為真正共生共享、可休可憩園林藝術(shù)。景點建議社區(qū)風(fēng)格休閑、開闊，充盈歐洲浪漫風(fēng)情。以健康為主題，處處是體現(xiàn)歐式小品細節(jié)·入口廣場----如法國夏樂宮廣場，將雕塑、噴泉、塊狀綠化巧妙結(jié)合為一體?；蛏鐓^(qū)建筑標志?！ぞG化----簡潔、大片草皮、球狀灌木、幾何性質(zhì)組合，梧桐樹。·廣場雕塑----可充分發(fā)揮想象力，為社區(qū)錦上添花，如巴黎蓬皮杜文化中心當(dāng)代雕塑，特羅加德羅廣場雕塑?！ぞ坝^小品----簡樸又別具匠心主題休閑座椅，歐洲特色路燈和庭園燈?！?---設(shè)計上強調(diào)通透，使用大玻璃、270度觀景、玻璃穹頂、屋頂花園觀景性：屋頂“陽光吧”、“景吧”運動性：網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房（二）建筑立面建議（1）歐式主基調(diào)，外立面線條簡潔、配以大開間落地窗都將成為本案亮點；（2）外立面選用高檔涂料，更能體現(xiàn)品質(zhì)感。（三）建筑類型建議（1）為了實現(xiàn)利潤最大化目的，需要咱們充分運用地塊既有資源，在物業(yè)類型上考慮排屋、小高層與高層結(jié)合。（2）當(dāng)前連云港樓市中小高層、高層逐漸被消費者所接受，但高層抗性依然存在，因而在物業(yè)類型考慮上應(yīng)以小高層為主。（四）房型配比建議一、區(qū)域現(xiàn)狀分析通過本次對連云港市房地產(chǎn)市場初步調(diào)查，依照過往經(jīng)驗與理解，咱們對當(dāng)前連云港市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)狀況歸結(jié)如下：1．由于當(dāng)前連云港市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不不大于求狀況，事實上在投資型買家逐漸撤離本地房產(chǎn)市場后，其性質(zhì)正在開始從投資型向自住型實現(xiàn)逐漸過渡；2．總價承受力明顯提成兩個檔位，第一檔控制在：30萬-50萬元/套（毛坯）；第二檔控制在60萬以上，即中間檔位50萬-60萬/套房價是真空地帶，高不成低不就，接受度最低；3．單價承受力控制在3000-5000元/㎡（毛坯）；4．戶型需求以三房兩廳兩衛(wèi)，即120-144㎡“大三房”為主，110-120㎡“小三房”和100-120㎡“大二房”為第二主力戶型，向下兼顧100㎡如下兩房和單身公寓。5．從當(dāng)前本項目所處地塊狀況看，由于地理位置絕佳，且周邊生活氛圍已經(jīng)形成，再加上周邊已開發(fā)有相稱規(guī)模中、低檔住宅社區(qū)，如溫哥華國際花園、金色家園等，如果再開發(fā)同類型產(chǎn)品，只會增長本項目日后銷售壓力，同步在市場上關(guān)注度也不會太高，因而，結(jié)合各方面綜合因素以及日后遠景規(guī)劃，咱們以為本項目開發(fā)應(yīng)向高品位方向發(fā)展，這樣在后來市場競爭當(dāng)中才具備較強競爭實力。二、產(chǎn)品開發(fā)建議結(jié)合本項目地塊基本資料和實際狀況，要打造滿足市場需求適合產(chǎn)品，咱們以為在進行前期規(guī)劃時候，應(yīng)從產(chǎn)品開發(fā)上進行多方考慮，而在總體規(guī)劃、戶型設(shè)計及配比喻面，應(yīng)考慮如下因素：1．本項目位于新老城區(qū)結(jié)合部，位置絕佳，且屬于當(dāng)前市區(qū)內(nèi)最大、最具影響力地塊，人氣及生活氛圍都已基本形成，因而，本項目開發(fā)定位應(yīng)為高品位檔次；2．按公司以引領(lǐng)市場為開發(fā)理念原則，在戶型設(shè)計上應(yīng)突破連云港市場既有產(chǎn)品，打造具備強烈鮮明特色戶型產(chǎn)品，設(shè)計上應(yīng)糅合面積、功能、性價比等各方面因素，打造具備很高綜合質(zhì)素高品位產(chǎn)品；3．從市場調(diào)查所知現(xiàn)時市場對戶型面積范疇規(guī)定，本項目主力戶型面積范疇?wèi)?yīng)鎖定在120－144平方米；4．為提高本項目整體質(zhì)素及形象，大面積戶型設(shè)立是必要實行手段；5．恰當(dāng)考慮小房型，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)小戶型比較少，但從市場狀況看這某些需求比較旺盛，是一種市場空隙點，因而恰當(dāng)考慮設(shè)計某些小戶型公寓作為突破口綜合上述因素，咱們以為本項目戶型分類和設(shè)計規(guī)定如下：1、戶型：單身公寓面積范疇：85平方米以內(nèi)闡明：該戶型以面向單身買家和投資客為主，由于本項目鄰近一所連云港市最佳大學(xué)—淮海工學(xué)院和一所最佳高中—新海中學(xué)，故購買此房作為投資之用客戶將占大某些比例，這也是本項目拓寬客戶源一種有效補充，同步也是本項目日后提供量去化速度保證；建議該戶型主力面積設(shè)定在60平方米左右，以區(qū)別于市場主流其她小戶型，建議目是為了在銷售總價不會有大幅提高前提下，使該戶型成為享有型小戶型，滿足目的客戶群享有需要。2．戶型：二房二廳二衛(wèi)面積范疇：85--120平方米左右闡明：該戶型以面向?qū)嵱眯托禄榛蛐∪谥屹I家為主，由于本戶型面對目的客戶群以初次置業(yè)者居多，而該某些客戶群均是連云港市場上自住性需求剛性主體，在考慮到其經(jīng)濟收入、承受購房總價等各方面綜合因素下，因而，戶型面積設(shè)定不應(yīng)過大，設(shè)計上以稍舒服型為主，但為增長戶型競爭力，可在某些使用功能上進行優(yōu)化，如客廳南北對流、兩房朝南、雙陽臺、全明廚衛(wèi)等。3．戶型：三房二廳一衛(wèi)（三房二廳二衛(wèi)）面積范疇：120-130平方米闡明：由于在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)連云港市場上開始浮現(xiàn)二次置業(yè)呈現(xiàn)增長趨勢，預(yù)測將來二次置業(yè)數(shù)量將會逐漸增多，因而，該戶型設(shè)立是為了面向具備這一需求客戶群；戶型設(shè)計屬于稍緊湊型三房設(shè)計，但各方面功能須達到最優(yōu)化設(shè)計，亦是體現(xiàn)本項目高品位檔次主力產(chǎn)品之一。4．戶型：三房二廳二衛(wèi)面積范疇：130-144平方米闡明：該戶型是本項目主力戶型。在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時市場上購房需求主流集中在120－140平方米范疇，而據(jù)預(yù)測這一需求在將來發(fā)展中不會浮現(xiàn)較大變化，在考慮到銷售總價前提下，建議該戶型主力面積設(shè)定在138平方米左右，目是為了滿足改進居住環(huán)境或追求享有型買家需要；戶型設(shè)計方面，由于現(xiàn)時市場上130－140平方米主力戶型放量較多，但諸多戶型設(shè)計都不盡完善完美，因而，可在上述兩房戶型設(shè)計基本條件上，增長更多優(yōu)化元素，如錯層設(shè)計等，提高該戶型在市場上競爭力。5．戶型：四房二廳二衛(wèi)面積范疇：145-160平方米闡明：該戶型是本項目原則層戶型中最高品位產(chǎn)品，面向客戶群以高品位消費人群為主，重要是連云港市公司管理高層人員、私營公司主等，她們所需要是寬敞舒服生活空間，并且有高質(zhì)素生活享有，因而，在戶型設(shè)計上除了考慮空間布局等因素外，還需要增長更為吸引性功能，如大型景觀陽臺、、空中花園、走入式衣櫥等。6．戶型：五房二廳二衛(wèi)（復(fù)式）面積范疇：180-220平方米闡明：作為提高項目形象與整體質(zhì)素手段，復(fù)式戶型設(shè)立是必要途徑，因此，本項目考慮設(shè)立復(fù)式戶型一方面是出于提高檔次需要，另一方面是滿足更為高品位客戶群居住需要，此外，作為本項目的志性產(chǎn)品，復(fù)式戶型不但僅只是單純地設(shè)于每幢原則層頂層，這樣戶型設(shè)計會因原則層戶型布局而受限制，出于優(yōu)化產(chǎn)品需要，在規(guī)劃條件允許狀況下，建議復(fù)式戶型可考慮單獨設(shè)立樓幢。7．戶型：陽光排屋面積范疇：220-270平方米闡明：該戶型是本項目中最高品位產(chǎn)品，在當(dāng)前國家限制別墅開發(fā)量狀況下，低密度聯(lián)排產(chǎn)品將是代替別墅最佳產(chǎn)品，同步也是提高項目整體素質(zhì)一種必要產(chǎn)品，建議劃分一種獨立板塊來做此高品位產(chǎn)品。三、戶型比例建議綜合上述資料與戶型設(shè)計建議，咱們建議有關(guān)戶型配例如下表：房型面積（平方米）比例（%）公寓85如下5二房小二房85-1001026大二房100—12016三房小三房120—1302653大三房130—14427四房145—16010其他（錯層、復(fù)式）180-2203陽光排屋220-2703上述戶型配比是咱們以為本項目在開發(fā)規(guī)劃時所能考慮最為優(yōu)化分派建議，但由于在進行實際規(guī)劃設(shè)計時，有也許需要符合國家90平方米戶型政策規(guī)定，因而，咱們建議，在必要符合國家政策條件下，把某些戶型進行設(shè)計調(diào)節(jié)，以“1＋1”并聯(lián)戶型形式進行解決，即“1套大戶型＝1套中戶型＋1套小戶型”，詳細調(diào)節(jié)辦法舉例如下：調(diào)節(jié)戶型一：138m2（三房二廳二衛(wèi)）＝88m2（二房一廳一衛(wèi)）＋50m2（一房一廳一衛(wèi)）調(diào)節(jié)戶型二：180m2（四房二廳二衛(wèi)）＝120m2（三房一廳一衛(wèi)）＋60m2（一房一廳一衛(wèi)）經(jīng)初步預(yù)測，實行“1＋1”戶型調(diào)節(jié)后，戶型配比變化不大，由于小戶型比例會有所增長，因而應(yīng)可滿足國家政策規(guī)定，但詳細戶型配比喻案，建議由專業(yè)規(guī)劃設(shè)計院作進一步核算。（五）物業(yè)管理建議（1）社區(qū)服務(wù)●送餐服務(wù)、送貨服務(wù)●健康管家：引入保健醫(yī)學(xué)機構(gòu)，創(chuàng)立家庭健康檔案，定期健康檢查，并提供24小時醫(yī)療征詢。創(chuàng)造24小時—HOME物管●由于當(dāng)前本地物業(yè)狀況普通，建議為提高品質(zhì)可聘請外地知名物業(yè)做顧問（2）24小時安防（六）智能化建議（1）社區(qū)局域網(wǎng)（2）信息增值服務(wù)：遠程教誨、遠程醫(yī)療、VOD點播（3）家庭智能化系統(tǒng)：家庭安全防范系統(tǒng)、家庭保健系統(tǒng)、家庭辦公系統(tǒng)（七）配套建議●強調(diào)會所對社區(qū)居民作用，并在功能上有所突破，例如在運動、交流方面功能塑造和挖掘，創(chuàng)造泛會所概念●在本案建議以休閑生活為主題，在配套上予以重點考慮。社區(qū)規(guī)模大、檔次高，因而配套上力求做精品，充分考慮每一項配套功能定位，并環(huán)繞“休閑文化”主題塑造系列配套產(chǎn)品。第五篇項目定位與營銷推廣戰(zhàn)略篇一、項目定位同科·匯豐國際港城OR（ORIGINALRELAX）生活特區(qū)（一種新興中產(chǎn)藍色生活模式）主題解析：同科·匯豐國際：一種締造藍都市地方建筑與自然環(huán)境互動與融合，自然與人類默契創(chuàng)意與協(xié)作，有了符合當(dāng)代都市生活需求藍色生活世界。同科·匯豐國際：創(chuàng)立港城從容生活同科·匯豐國際，作為港城一種全新登場高檔社區(qū)，將作為一種OR生活特區(qū)去完全破譯休閑真正意義。頗具特色內(nèi)環(huán)境設(shè)計、便利軌道交通、功能完善VIP會所配備，三點優(yōu)勢構(gòu)架出一種“不假外求”生活城堡。同科·匯豐國際：當(dāng)代知本族理性藍生活RELAX：休閑，是生活中必不可少構(gòu)成某些，但社會高速發(fā)展使現(xiàn)時社區(qū)慢慢陷入一種休閑誤區(qū)，成為只是一味追求高檔會所配備和完善周邊生活機能配套。不可否認，這是實現(xiàn)“休閑生活”工具，但運用不當(dāng)，效果同樣等于零。都市效應(yīng)加快了生活節(jié)奏，每一天，咱們都在與時間賽跑，勞累一天后，僅僅是某些器械或是娛樂，并不能給自己帶來“休閑與放松”感覺。休閑應(yīng)當(dāng)還回它原貌，OR（原休閑）生活：一種由內(nèi)而外生活態(tài)度。二、營銷推廣方略品牌建立全面打造品牌引起港城關(guān)注由于集團進駐連云港時間不久，故還沒有被本地人們熟知，建議從項目啟動前3個月開始集合各種媒體和廣告手法對集團品牌展開全方位宣傳，爭取使港城人民在一夜之間從不懂得集團到理解集團，并對集團布滿信任和期待。詳細辦法：在項目啟動3個月前保持低調(diào)，基本不做任何品牌廣告和形象宣傳在項目啟動前2個月內(nèi)集合各種媒體和廣告形式對集團品牌展開全方位宣傳（以公司形象和品牌為主，基本不涉及項目）在項目啟動前1個月內(nèi)廣告宣傳內(nèi)容開始涉及詳細項目，為下一步項目啟動奠定市場基本蓄勢厚發(fā)做好預(yù)認購工作，集團認購針對本案目的消費群特性，應(yīng)當(dāng)重點做好前期“高臺蓄水”工作，即在項目開發(fā)前期注重客源積累。詳細辦法：（1）先做好接待現(xiàn)場，接好電話線，通過一定途徑（例如圍墻、廣告牌）開始作前期宣傳，對區(qū)域客源進行樓盤開發(fā)告知，從當(dāng)前開始就進行客戶累積，這對于后來正式行銷將起到至關(guān)重要作用，有助于后來迅速引爆市場。（2）結(jié)合開發(fā)理念組織2-3次公關(guān)活動，擴大樓盤在區(qū)域內(nèi)影響，樹立一定知名度，并逐漸建立樓盤品牌。（3）注重集團認購。由于本項目規(guī)模較大，如果可以在集團認購