煙臺嘉誠大都會項目全案操作執(zhí)行方案DOC樣本

嘉誠·大都會項目全案操作執(zhí)行方案華韜地產(chǎn)營銷策劃有限公司二零零七年十二月十日序把嘉誠·大都會項目當(dāng)成檢查華韜地產(chǎn)在煙臺商業(yè)地產(chǎn)市場項目操作一座標(biāo)桿，一桿尺碼，提煉、萃取、沉淀，堅實走過每一步，不斷提高、完善、超越和發(fā)現(xiàn)，無論面對是系統(tǒng)工作大事，還是細致入微瑣事，都布滿熱情、勇氣、足夠信心和堅定不移執(zhí)行力，那么，嘉誠·大都會就將成為一座豐碑，一種奇跡。商業(yè)地產(chǎn)項目，是十分復(fù)雜系統(tǒng)工程，絕不但僅簡樸理解為這本冊子里提到招商、銷售、推廣等基本層面，還涉及更多涉及工程、財務(wù)、行政、人力資源，甚至社會經(jīng)濟因素，因而，要保障整個項目科學(xué)、高效、有秩序推動，需要各方面協(xié)調(diào)與溝通，需要花大力氣去分析和研究，需要站得更高，看得更遠，想得更多，做得更細。這里不是咱們故鄉(xiāng)，卻一定是咱們事業(yè)主場！這里不是咱們故鄉(xiāng)，卻一定是咱們事業(yè)主場！第一卷項目分析一、項目位置項目位于福山區(qū)中央大道福海路與永安街交叉口西北角。南臨區(qū)政府，北接同三高速；本項目地塊坐落于福山中央行政區(qū)、中央文化區(qū)、中央生活區(qū)，為當(dāng)前福山區(qū)位置最佳、交通最便利、環(huán)境最佳、市政配套設(shè)備最完善地塊之一。二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總占地面積：25400平方米，總建筑面積：75263平方米，其中，地下車庫建筑面積：8773平方米，地上網(wǎng)點建筑面積：36295平方米，地上住宅建筑面積：30195平方米，層數(shù)：商業(yè)某些地上5層。三、項目區(qū)域概況（一）福山概況福山區(qū)是煙臺市規(guī)劃建設(shè)當(dāng)代化工業(yè)城區(qū)，是全國首批14個沿海開放都市煙臺市市轄區(qū)，東以大沽夾河為界與芝罘區(qū)、萊山區(qū)隔河相望，東南與牟平區(qū)為鄰，西南與棲霞市相連，西北與蓬萊市接壤，北臨煙臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)?？偯娣e482.83平方公里，全區(qū)總?cè)丝?5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口7.64萬人。分析結(jié)論：1、地理位置優(yōu)越，外來人口逐年增多；2、基本設(shè)施完善；3、經(jīng)濟實力雄厚。（二）宏觀經(jīng)濟概況1、國民生產(chǎn)總值增長勢頭強勁全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值75.03億元，比上年增長23.8%。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值23.32億元，增長46.1%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值29.2億元，增長23.2%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值15.8億元，增長26%。2、都市居民生活水平穩(wěn)步提高城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達8591元，比上年增長13%；人均消費性支出為6132元，增長5.7%；人均住房使用面積26.7平方米。在崗職工平均工資16744元，增長25%。3、基本設(shè)施建設(shè)投資，特別是房地產(chǎn)投資開發(fā)力度加大完畢基本建設(shè)投資21.5億元，比上年增長82.7%；更新改造投資3.5億元，增長6.94%；房地產(chǎn)開發(fā)投資5.3億元，增長71.9%。分析結(jié)論：福山區(qū)經(jīng)濟處在穩(wěn)步發(fā)展階段，具備較活躍消費力。四、項目區(qū)域交通條件2、項目地向北直通煙臺西客站，有通往省內(nèi)各地大巴；3、項目地通過福海路大道直接與開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)相連，有30路、31路、32路、306路、522路等。其中30路、31路、32路為煙臺－福山環(huán)城大巴。4、項目地有私人小車者占5％以上，她們是成功一派代表，私家車年擁有量也體現(xiàn)出本都市經(jīng)濟發(fā)展速度及人民生活水平提高。5、自行車、電動車、摩托車，人潮就是錢潮五、項目保值增值因素分析1、地段保值增值優(yōu)勢本項目最大增值因素，是它得天獨厚地段優(yōu)勢。項目坐落于福山中心區(qū)南北主干道福海路中心位置，依照福海路綜合改造概念性規(guī)劃，將北起同三高速路，南至青龍山，總長約5.4公里福海路定位擬定為特色化、復(fù)合型都市中心大道，定位重要有三點：（1）再造環(huán)境，重塑形象，（2）整合功能，提高價值，（3）著眼將來，改進交通，該規(guī)劃實行后，將全面提高福海路綜合功能，提高土地使用價值，突出地區(qū)特色和時代精神。從保值增值角度出發(fā)，項目坐落在福山中心福海路中心商圈地段，這里日人流量可達5萬以上，項目地常住人口將達到10萬左右，交通四通八達，這樣一種集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體口岸，其地段保值增值能力非常之大。2、項目良好經(jīng)營前景因素本項目保值增值另一重大因素，是具備良好經(jīng)營前景。本項目受到各政府機構(gòu)大力支持，為項目營造了極好經(jīng)營環(huán)境，特別是依依托品牌化運作，為本項目增值保值創(chuàng)造了條件。3、保值增值空間大依照當(dāng)前項目所在地商業(yè)用房售價和租賃價來看，嘉誠?大都會定價將會給置業(yè)投資者留下很大增值空間，咱們預(yù)測三至五年后，本地當(dāng)前商業(yè)用房6000元/平方米價位，將上升至15000元－0元/平方米；租賃價由當(dāng)前200元/年/平方米價位，將上升至1000元－1200元/年/平方米。六、項目swot分析（一）項目優(yōu)勢分析－S1、項目自身硬件優(yōu)勢（1）地段絕佳（2）功能俱全（3）交通便利（4）人流量大（5）項目周邊崇高成熟住宅社區(qū)形成規(guī)?；?，帶來足夠消費人群（6）商業(yè)運作品牌化（7）商業(yè)構(gòu)造量化，大型、中型、小型兼顧2、項目自身軟件優(yōu)勢（1）開發(fā)商資金實力雄厚，且有一定“口碑”，目的群體信任度大（2）立體交叉，循環(huán)購物（3）商業(yè)文化氛圍。（4）商業(yè)景觀與優(yōu)雅休閑環(huán)境。（5）物超所值價位。（6）保值、升值、增值魅力。（7）科學(xué)合理規(guī)劃設(shè)計及業(yè)態(tài)組合。（二）項目劣勢分析－W1、競爭對手2、目的群體消費置業(yè)投資日趨理性。3、招商競爭難度較大。4、商業(yè)氛圍有，但尚未達到鼎沸，需由我項目引領(lǐng)實現(xiàn)。（三）、項目機會點分析－O1、置業(yè)投資者需求增值潛力最高物業(yè)需求因素需求因素增值需求經(jīng)商置業(yè)需求經(jīng)商租賃需求商業(yè)擴張需求進城發(fā)展需求安全需求榮耀需求養(yǎng)老需求2、中上價位實現(xiàn)與高價位攀登咱們以為本項目需持以嚴(yán)謹(jǐn)價格方略，“蓄水”期重復(fù)“試水”，開盤期“低開高走”，3、政府支持，政策扶持4、目的群體充裕5、銀行利率下降，地產(chǎn)業(yè)界受益，股票、保險、證券走勢趨于低糜。6、置業(yè)投資者偏愛商業(yè)物業(yè)投資。7、特色農(nóng)業(yè)增收，置業(yè)投資轉(zhuǎn)向都市。8、旅游業(yè)帶來商業(yè)氛圍。9、項目地人口近5年極有迅猛增長勢頭。10、國家出臺加速重點集鎮(zhèn)和中心都市發(fā)展政策。（四）項目威脅點分析－T1、項目地網(wǎng)點房租價低2、廣告媒體信任度差3、競爭市場變化莫測4、置業(yè)投資消費心理掌握難度大第二卷市場分析一、置業(yè)投資市場分析相對目的群體置業(yè)投資眾多購買需求因素，咱們這里對幾種重要方面做一簡要闡述，其目是為市場定位及目的群體定位提供有力根據(jù)。（一）資產(chǎn)保值增值投資需求煙臺人在商品經(jīng)濟大潮下，通過自強不息創(chuàng)業(yè)，她們中有一某些人完畢了創(chuàng)業(yè)原始積累，手上擁有了較多閑散資金，在銀行利率處最低點狀況下，在股票、債券、房產(chǎn)投資方式中，她們選取了置業(yè)投資，作為一種安全保值與增值手段。這里應(yīng)當(dāng)指出，這某些人當(dāng)前趨于投資商業(yè)用房偏愛突出。她們關(guān)懷是影響升值因素，如人流、位置、交通、地值率，同步也非?？粗赝顿Y門檻、收益穩(wěn)定，風(fēng)險控制等，這是需要在傳播過程中精神擊中理性訴求。（二）經(jīng)商置業(yè)，創(chuàng)造財富需要在商業(yè)圈子打拼人，終身夢個登陸財富“殿堂”，闖入“富人”行列，讓家人、家庭和后裔告別“貧窮”與“寒酸”，她們在賺滿“第一桶金”時候，一方面要做是“自己購街鋪”經(jīng)營，告別“租房”歷史，為賺“第二桶金”大展宏圖。這群人置業(yè)經(jīng)營心理講求人流、地理位置，并因其經(jīng)濟實力影響特別關(guān)注面積合理性。（三）經(jīng)商租聘，積累原始資本需要在（四）享有都市生活，以便子女上學(xué)就業(yè)需求在煙臺龐大置業(yè)群體中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)大款比重在加大，她們曾“辛苦磨難”，有著老式節(jié)儉習(xí)慣，但更渴望可以脫離面朝黃土背朝天農(nóng)民命運，依托特色農(nóng)業(yè)日益富裕后，一方面想到是進城置業(yè)，以便子女上學(xué)就業(yè)，讓妻室子女享有都市精彩生活。這批人一時難以變化其生活方式，潮流消費理念未形成，是相對比較盲目客戶，容易感性沖動投資。（五）安全需求一夜之間“爆發(fā)”海產(chǎn)大戶、特色農(nóng)民、專業(yè)戶、建筑商、政府官員、白領(lǐng)人士，由于她們財富來源有是灰色，由于長期養(yǎng)在保守謹(jǐn)慎，對財產(chǎn)安全格外關(guān)注，或出于隱藏理由，首選置業(yè)，并以此租賃，賺取利潤。這群小心“精明”業(yè)主，安全是首要，保值是目。二、置業(yè)投資消費心理分析綜上所述，咱們對置業(yè)投資有關(guān)群體作如下消費心理分析：消費者心態(tài)直接關(guān)系到其購買行為，能否產(chǎn)生和產(chǎn)生速度快慢問題，又與銷售工作順利完畢與否息息有關(guān)。因而，考慮到置業(yè)消費者心態(tài)重要性，又及日后傳播訴求定位問題，咱們以為有必要單獨進行剖析研究。憨厚憨厚自強不息排外扎堆跟風(fēng)煙臺人務(wù)實直爽是眾所周知，還由于“憨厚”煙臺人自強不息、民風(fēng)淳樸，具備中華民族獨特文化特性，因此才打造了譽滿全國港口旅游都市。1、自強不息2、排外煙臺自古以來便是軍事防御基地，這也使得煙臺人對排外略有偏重。這種思想導(dǎo)致不易于接納新事物，從同級別都市比較可以看出，對排外略有偏重?zé)熍_人導(dǎo)致了煙臺“落伍”。但隨著經(jīng)濟發(fā)展和人口流動加快，煙臺人也開始追趕潮流步伐。對于此類客戶，咱們以低投資高回報，安全無風(fēng)險增值保值誘惑來打消其防范、懷疑和等待觀望心理，塑起“嘉誠?大都會”這塊當(dāng)代化商業(yè)品牌，運用嘉誠?大都會成功形象來吸引置業(yè)家，打動投資業(yè)主，增進銷售順利進行，3、扎堆扎堆是人類本能。反映到消費心理上，自然是“物以類聚，人以群分”之規(guī)律。扎堆心理對商家而言是機會難求贏家莊位，咱們對購買習(xí)慣、購買特性、購買行為、收入、消費扎堆應(yīng)科學(xué)運用，做好口碑效應(yīng)。4、跟風(fēng)扎堆就會產(chǎn)生“精神領(lǐng)袖”，領(lǐng)袖背面就有跟風(fēng)者。這一特性決定了本項目無缺陷營銷重要性，跟風(fēng)群體風(fēng)險在于有百個優(yōu)勢點也許不能打動一群人，一不小心一種缺陷被“精神領(lǐng)袖”理解，會導(dǎo)致極大損失。這是“禍”“福”質(zhì)變規(guī)律。三、福山商業(yè)市場分析（一）、福山商業(yè)整體狀況：商業(yè)發(fā)展方興未艾，商業(yè)市場期待整合升級；業(yè)態(tài)按照人口密度、消費需求進行自然分布，呈現(xiàn)商業(yè)原始狀態(tài)；業(yè)種規(guī)劃、品牌選取、裝修裝飾、檔次定位、服務(wù)水平大同小異；商業(yè)形式及定位基本為大眾化，缺少對潮流及個性理解；當(dāng)代商業(yè)概念薄弱，對消費者對購物環(huán)境需求缺少理解；市場消費已經(jīng)開始向品牌化發(fā)展，但品牌化進程緩慢；福山將近60%消費人群去芝罘區(qū)購物，年平均購物消費次數(shù)5.5次，平均每次消費金額300元，零售業(yè)外流損失10億元，福山消費潛力巨大，福山商業(yè)消費市場潛力需要大力開采（二）、福山消費層構(gòu)造及特點：基本消費層：都市平民、外地平薪打工族、外圍商圈居民。主流消費層：公務(wù)員、私營業(yè)主、教職人員、政府機關(guān)干部、中高收入職工、潮流一族。福山市消費層重要有這樣幾種構(gòu)成某些：本地居民、中低收入工人、暫時工、小生意人、普通職工等，人均月收入在100元如下，食品、生活必須品占消費一半以上，這某些都市平民構(gòu)成福山基本消費層；中檔以上收入者，即公務(wù)員、小業(yè)主、教職人員，中高等收入職工、超前消費潮流一族，人均收入100元以上，食品、生活必須品占消費40%如下，這某些人構(gòu)成福山市主流消費層。消費訴求（即由消費層特點和消費習(xí)慣帶來潛在消費需求）：零散店鋪難以滿足福山市居民需要，市場需要重新整合升級，消費層期待更為有效率、更為有樂趣購物，即福山需要特色主題性商業(yè)服務(wù)機構(gòu)。鑒于當(dāng)前福山商業(yè)購物環(huán)境狀況，市民普遍但愿可以擁有寬敞、明亮、優(yōu)雅、設(shè)施齊備購物商場。福山消費者多數(shù)為都市居民，高收入者較多，因而商業(yè)服務(wù)不但要面向大眾、提高人氣，并且應(yīng)在一定限度上滿足中、高檔次人群需求，這樣才干抓住市場。消費者但愿能買到價廉物美商品。福山都市人口多為家庭狀況，因而婦女和青少年消費較強勁。在婦女、青少年日用品，潮流服飾，素質(zhì)教誨服務(wù)等方面市場前景遼闊。居民日用品和生活必須品消費較強，貴重物品和生活奢侈品消費潛力巨大。超前、個性化潮流用品，服飾市場前景看好。（三）項目商圈分析：綜述1項目地商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀距南部家家悅超市（當(dāng)前福山最大）相距1000米；沿街門面店功能重要有中低檔小商鋪。業(yè)態(tài)單一，低檔商品占65％以上；中低檔專業(yè)市場較多，如新東服裝城、德勝商城、和平家電、銀河通訊廣場、北方家紡等綜述2即將投入使用商業(yè)物業(yè)天創(chuàng)國際即將投入4萬平方米精品百貨商場富豪國際購物中心5萬平方米綜合性購物中心綜述3稀缺商業(yè)業(yè)態(tài)大眾流行百貨/知名連鎖品牌超市/數(shù)碼通訊賣場/高中檔品牌專賣店/咖啡廳、西餐廳/電玩城綜述4可擴容商業(yè)業(yè)態(tài)金融證券/專賣店和品牌店、西餐、品牌快餐及排檔類快餐/KTV、酒吧、健身美體等休閑娛樂產(chǎn)業(yè)第三卷項目定位一、定位價值與作用1、制造差別性●產(chǎn)品：規(guī)定以高原則、高品質(zhì)產(chǎn)品面對市場●形象：項目要打?qū)е赂Ｉ缴虡I(yè)品牌最佳、商業(yè)氛圍最旺商業(yè)地標(biāo)，滿足投資者、經(jīng)營者、消費群榮耀心理?！褚员悖喉椖客獠拷煌ㄋ耐ò诉_，內(nèi)部立體循環(huán)，靈活以便，易于銷售租賃?！袷娣杭徫?、休閑、餐飲、娛樂、文化為一體，給消費者以舒服高興享有?！駜r格：項目租售價格物超所值，無限增值潛力深深吸引投資者?！穹?wù)：項目服務(wù)機構(gòu)“商業(yè)運營”、“物業(yè)管理”，必要聘請專業(yè)性團隊運作，實現(xiàn)管理統(tǒng)一，實行營銷推廣，進行信息傳播，并提供商業(yè)培訓(xùn)和金融服務(wù)等，做到間隔競爭者，在同行中遙遙領(lǐng)先。●利益：項目為客戶打造“增值、升值、保值、超值、創(chuàng)值”平臺。2、制造營銷方略●結(jié)合招商：主力店招商先行，面向國際國內(nèi)品牌商家，營造“永不落幕地王商鋪”濃厚商業(yè)氛圍?！穸ㄎ幻嫦蚋偁幷吆椭脴I(yè)投資者，指明嘉誠?大都會品牌應(yīng)向哪個方向走，針對哪些市場?！裢茝V：廣告、包裝、租售一切環(huán)繞“持續(xù)經(jīng)營”品牌戰(zhàn)略操盤。定價：租售定價方略不能背離定位核心。3、制造競爭優(yōu)勢當(dāng)今成功品牌競爭優(yōu)勢來源于正擬定位。具備某種優(yōu)勢是定位有利條件。但定位不能被當(dāng)成是競爭優(yōu)勢，定位只能創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。咱們以為定位是由于存在找準(zhǔn)市場區(qū)間。二、項目定位基本主張主張1：一種據(jù)點廣告目的是使項目在目的客戶心中獲得一種據(jù)點，一種認知區(qū)域位置，或者占有一席之地。主張2：集中火力于狹窄目的廣告應(yīng)集中火力在一種狹窄目的上，在目的客戶心智上下功夫，是要創(chuàng)造一種心理位置，即：1、集中力量于狹窄目的，但同步必要是意義上不狹窄訴求。2、訴求目的對象（置業(yè)投資者）并不是狹窄。主張3：第一說法應(yīng)當(dāng)應(yīng)用廣告創(chuàng)造出獨有“位置”。特別是“第一說法、第一事件、第一位置”。心理學(xué)家以為：人們?nèi)菀子涀∥痪拥谝皇挛?。主?：差別性廣告體現(xiàn)差別性，并不是僅指出品牌詳細、特殊功能利益，而是要顯示和實現(xiàn)品牌之間區(qū)別。主張5：先入為主三、經(jīng)營市場定位依照市場調(diào)查提供數(shù)據(jù)和結(jié)論，咱們擬定本案項目定位，體現(xiàn)一種賦予擁有者以“尊貴感和成功感”，賦予目的客戶“潮流和潮流”靈魂；顯示一種財富與榮耀成功理念和愉悅與輕松消費理念。經(jīng)營市場定位“福山首席潮流休閑購物中心”定位演繹“福山首席潮流休閑購物中心”顯示項目在福山地區(qū)商業(yè)典范形象。其中“福山”指項目所在區(qū)域及以福山為核心輻射地區(qū)，“首席”指彌補市場空白，具備唯一性；“潮流休閑”指引領(lǐng)消費潮流，輕松購物，愜意休閑，與時代潮流接軌；“購物中心”是集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體大型購物廣場。定位鮮明功能差別化優(yōu)勢，體現(xiàn)本項目區(qū)別于本區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)物業(yè)與眾不同。嚴(yán)格將競爭物業(yè)間隔開來，以潮流、休閑消費理念，吸引眾多目的客戶青睞。四、經(jīng)營功能定位功能定位：福山地區(qū)唯一具備購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、商務(wù)六大功能大型綜合性商業(yè)中心，在消費層面涵蓋大型生活超市、潮流流行百貨、IT數(shù)碼通訊廣場、家電家居、餐飲及休閑娛樂六大商業(yè)功能組團。五、項目形象定位：福山商業(yè)新典范六、項目消費市場定位1、目的消費區(qū)域：本項目目的區(qū)域涉及以福山區(qū)為商業(yè)核心商圈（即尋常性消費商圈）；以芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)為半徑次核心商圈（即常規(guī)性消費商圈）；以福山區(qū)至蓬萊為半徑輻射性消費商圈。其中：尋常性消費商圈：25萬常住人口，本項目預(yù)測占70％；常規(guī)性消費商圈：立足福山，輻射福山及周邊村、鎮(zhèn)、街道10萬人口，本項目預(yù)測占20％；輻射性消費商圈：輻射周邊縣市區(qū)，本項目預(yù)測占10％。2、目的消費客群：本項目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層消費者。主體消費群在18－35歲占45％，35－45歲占35％，45－55歲占20％。因此在功能規(guī)劃上盡量滿足各年齡段消費需求。15－25歲屬于沖動性消費心理，并且有很大自主支配權(quán)，喜歡互相攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費盲目性。消費力以中低檔為主，以購買迅速消耗商品為主，涉及服裝、鞋精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育運動、文化用品為主。25－35歲具備一定經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。消費力以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產(chǎn)品為主。涉及：嬰童用品、電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。35－45歲較強經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟理性。消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。涉及：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。注重品牌商品內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次文化及娛樂享有。其她旅游消費客戶：專程旅游、探親而前來購物觀光消費，具一定沖動性和隨意性；老式中檔商品較受歡迎，消費力以中高為主；是主力消費群體補充之一，從而帶動購物、餐飲、娛樂消費。第四卷項目核心操作方略一、項目成功操作前提條件1、項目品牌影響力進一步人心商業(yè)地產(chǎn)老生常談是“價值”，而最大價值體當(dāng)前于項目品牌自身。無論是投資、經(jīng)營還是消費，“嘉誠?大都會”能否進一步人心，能否成為市場熱點和焦點話題將直接決定項目成敗。2、項目商業(yè)規(guī)劃、定位與商業(yè)內(nèi)容符合市場消費需求商業(yè)地產(chǎn)項目能否成功歸根結(jié)底取決于能否實現(xiàn)后續(xù)經(jīng)營管理成功。而經(jīng)營成功前提與基本是商業(yè)規(guī)劃、定位與商業(yè)內(nèi)容能否符合市場需求。在考慮商業(yè)規(guī)劃與定位時，必要要有一定前瞻性，能看到3年后、5年后市場變化，同步要兼顧物業(yè)自身特點。在選取商家時，絕對不能僅僅看商家品牌知名度，更重要是選取符合項目商圈消費特點商家。3、項目招商、銷售、推廣標(biāo)明確，互相增進在項目操作每一種階段，招商、銷售和推廣都應(yīng)明確目的，不能亂，不能想固然，必要有系統(tǒng)、分階段、有重點整體推動，否則就將事倍功半。4、能有效整合資源，形成合力大型商業(yè)地產(chǎn)項目，政府部門、開發(fā)商、金融機構(gòu)、經(jīng)營者、投資者、消費者、都市、商圈、項目自身、零售商業(yè)公司、供應(yīng)商、技術(shù)支持商、與消費者、經(jīng)營者有關(guān)一切社會其她行業(yè)，涉及同業(yè)競爭對手共同構(gòu)成了一種龐大資源系統(tǒng)，越是大型商業(yè)地產(chǎn)項目，資源系統(tǒng)中個體越明顯，其作用與意義越大。對嘉誠?大都會而言，資源整合可沿著四個方面進行：都市線——福山都市競爭力所帶來行業(yè)變化；政策線——政府重點建設(shè)與政策支持、傾斜；項目線——項目自身集群優(yōu)勢（和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)）；資源線——行業(yè)內(nèi)資源與跨行業(yè)資源整合（縱向整合與平行整合）；5、注重項目持續(xù)經(jīng)營管理體系建設(shè)；無數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營慘淡事實告訴咱們，必要高度注重項目持續(xù)經(jīng)營管理體系建設(shè)，并且絕對不能等到項目開業(yè)前半年左右才來做，從項目一開始，對后續(xù)經(jīng)營管理平臺就必要進行搭建，豐富經(jīng)營方式，完善管理模式，制定行業(yè)原則，理順商戶關(guān)系，強化企劃能力等等才干給商戶信心，才干未雨綢繆。6、解決好整體和局部關(guān)系；解決好局部和整體關(guān)系核心在于選取最能匯集人氣，最能體現(xiàn)項目商業(yè)價值和商業(yè)內(nèi)涵局部導(dǎo)入市場，對嘉誠?大都會而言，超市是整個項目心臟，因而，項目操作重點，特別是招商突破點是環(huán)繞超市主力店及與超市主力店有關(guān)商業(yè)業(yè)態(tài)展開。7、大盤要大做，不要惶恐于競爭。大盤必要有大盤氣概，必要要理直氣壯建立項目品牌高度，必要有勇氣和膽量去建立商業(yè)游戲規(guī)則?？梢则湴梁妥院佬Q，嘉誠?大都會在福山市場是沒有競爭對手，最大競爭對手是自己，規(guī)避競爭最有效手段是不讓對手與自己站在同一市場高度，始終領(lǐng)先對手。二、項目意義1、建立福山甚至煙臺大型商業(yè)地產(chǎn)項目價值體系；嘉誠?大都會最大意義在于其對行業(yè)所做出突出卓越貢獻，它建立了煙臺大型商業(yè)地產(chǎn)項目價值體系，即能和煙臺商業(yè)發(fā)展趨勢接軌，又符合福山商業(yè)特色，既能保障投資者、經(jīng)營者、消費者利益，又能持續(xù)發(fā)展，它一定能成為宣言書、播種機和行業(yè)旗手。2、構(gòu)建和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，真正實現(xiàn)“都市運營”；和諧是中華人民共和國社會主調(diào)，也是指引各個行業(yè)發(fā)展最強音。嘉誠?大都會應(yīng)當(dāng)仁不讓，在全國范疇內(nèi)第一種搭建和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，今天商業(yè)競爭已經(jīng)不在是個體商業(yè)品牌競爭，只有將商業(yè)及附屬資源有效整合成完畢生態(tài)系統(tǒng)，才是長遠發(fā)展和持續(xù)經(jīng)營主線。作為一種有強烈社會責(zé)任感開發(fā)商，在福山這樣一種高速發(fā)展都市，高舉“都市運營”大旗，真正體現(xiàn)了公司高貴品格與遼闊胸懷。三、項目整體操作框架嘉誠實業(yè)有限公司嘉誠實業(yè)有限公司公司實力戰(zhàn)略規(guī)劃資源整合公司品牌嘉誠·大都會項目推廣招商成果投資價值項目品牌活動造勢商戶關(guān)注行業(yè)影響力核心買點投資平臺搭建銷售政策銷售業(yè)績經(jīng)營前景產(chǎn)品價格促銷渠道商業(yè)價值規(guī)劃定位招商實行平臺搭建消費市場體系建設(shè)四、項目核心方略SOSO戰(zhàn)略O(shè)T戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略運用機會強化優(yōu)勢運用機會避免威脅弱化劣勢與威脅品牌力形象力產(chǎn)品力形象力：教化世人，啟迪心志，是領(lǐng)袖群倫霸氣品牌力：進一步人心，屈人之兵，是都市運營魄力產(chǎn)品力：一鼓作氣，不戰(zhàn)而勝，是引爆財富動力五、項目整體方略╋╋╋帶動“投資面”項目自身政府面子工程都市形象工程項目政策面項目市場面方略重點都市發(fā)展與項目關(guān)聯(lián)度項目定位對項目價值提高效應(yīng)方略重點都市發(fā)展與項目關(guān)聯(lián)度項目定位對項目價值提高效應(yīng)產(chǎn)品品質(zhì)是項目營銷生命營銷模式與概念是營銷基本保障開發(fā)和延伸利益訴求點七、項目方略主線項項目線“都市運營”品牌內(nèi)涵展示都市商業(yè)形象引領(lǐng)商業(yè)升級潮流目：體現(xiàn)項目地位。強化獨特且極富個性項目形象，明確響亮地提出經(jīng)營理念，將消費者注意力鎖定在項目。城市線政府政策引導(dǎo)都市將來商業(yè)發(fā)展新福山商業(yè)規(guī)定目：借勢和造勢。新福山都市發(fā)展是項目獲得新聞關(guān)注和造勢成功賴以存在前提和立足點。產(chǎn)品線獨一無二商業(yè)規(guī)劃精益求精產(chǎn)品品質(zhì)后續(xù)經(jīng)營保障體系目：張揚項目品質(zhì)。將項目精益求精、追求完美及綜合質(zhì)素№1特質(zhì)傳達給消費者。并強調(diào)物業(yè)后期經(jīng)營保障。第五卷項目商業(yè)規(guī)劃一、項目商業(yè)規(guī)劃基本原則1、因地制宜“地”從四方面考慮，考慮都市、商圈、消費市場及項目自身實際狀況；就項目而言，市場呈現(xiàn)出兩個最明顯消費特性，第一：以項目為中心，以3公里為半徑，匯集了煙臺市福山區(qū)近20萬中高品位常住消費人群；第二：以項目為中心，以15分鐘車程為半徑，集中了全煙臺市及周邊區(qū)域近150萬中高品位消費人群，而這近150萬目的消費人群具備明顯偏中高品位消費特性；結(jié)論：20萬消費人群，按中華人民共和國都市人均商業(yè)擁有面積0.4平米計算，商圈內(nèi)可承載總商業(yè)體量為8萬平米；商圈內(nèi)消費市場具備明顯中高品位特性，恩格爾系數(shù)≤0.3，購買力相稱強勁；2、適度超前“度”是指要考慮項目自身所處市場變化狀況、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及項目在將來幾年內(nèi)發(fā)展變化狀況等；同步，“度”也重要指“項目定位”，也就是在做大型商業(yè)項目規(guī)劃時必要考慮項目既有商業(yè)規(guī)劃與否已經(jīng)太超前，還是在將來幾年內(nèi)將落后于項目所處市場及商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，從而很難適應(yīng)項目后續(xù)經(jīng)營、競爭及發(fā)展；結(jié)論：咱們預(yù)測：3年后整個市場環(huán)境將必定會發(fā)生較大變化，一方面是由于隨著福山區(qū)各大型高檔成熟社區(qū)樓盤不斷涌入，福山區(qū)板塊已經(jīng)成為都市中高品位住宅代名詞，市場總量將急劇增長；另一方面，依照都市交通及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，福海路將是貫穿福山區(qū)板塊南北方向第一景觀大道，特別以福海路與永安街交匯路段將重點發(fā)展成為煙臺市區(qū)域商業(yè)中心、行政信息中心、教誨文化及生活中心；因而，在做項目規(guī)劃時，咱們需要考慮到消費者對品牌消費忠誠度，不斷吸引、穩(wěn)定、擴大項目消費市場總量；3、將商業(yè)價值最大某些物業(yè)規(guī)劃為利潤最高、形象最佳、面積最小商業(yè)業(yè)態(tài)或業(yè)種因素有三，其一：最大商業(yè)價值某些物業(yè)一定是為項目創(chuàng)造最高租金收益物業(yè)，假若從考慮項目物業(yè)返租回報來看，該某些物業(yè)必要規(guī)劃為高利潤商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種，以實現(xiàn)租金收益可以盡量抵沖項目返租回報并最大限度減輕對發(fā)展商返租壓力；其二：商業(yè)價值高某些物業(yè)一定是項目后續(xù)經(jīng)營過程中人氣最高、人流量最大區(qū)域，為提高項目品質(zhì)、塑造項目良好品牌形象，因此該某些物業(yè)必要規(guī)劃為較高品質(zhì)及形象商業(yè)業(yè)種；其三，將該某些物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計為面積稍小商鋪，將更有助于商家能承受總價不高租金，能穩(wěn)定項目經(jīng)營；結(jié)論：嘉誠?大都會規(guī)劃也必要遵守這一原則，因而，盡量選取行業(yè)利潤最高、形象最佳、面積較小業(yè)種分布在項目物業(yè)優(yōu)勢位置，例如各類潮流小百貨、小飾品、或小型特色餐飲、小型休閑商業(yè)等業(yè)態(tài)業(yè)種；4、如何能有效解決將項目客流往項目進深吸引和項目較高樓層吸引問題？從往項目進深吸引角度，可以將目性消費較強或居名必要消費業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在項目最深處，距離項目都市主干道較遠；從往上吸引角度，可以將大眾化消費、特色性消費或目性消費較強業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在項目較高樓層，實現(xiàn)客流在項目內(nèi)橫向流動及縱向流動，進而實現(xiàn)客流循環(huán)共享；嘉誠?大都會項目具備明顯南北方向較長、東西方向較淺建筑特性；結(jié)論：就項目而言，由于超市較難承受較高租金，并且必要需要超市來吸引客流，因此將超市盡量規(guī)劃在偏離都市主干道較遠區(qū)域，但需要能與項目主入口相連；將潮流家電、連鎖通訊、休閑娛樂等積聚客流項目盡量規(guī)劃在項目較高樓層，以使項目客流縱向循環(huán)變得順暢；5、業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)性商業(yè)業(yè)態(tài)諸多，有大賣場、大型連鎖超市、潮流百貨、專業(yè)店、專賣店，有購物、餐飲、娛樂、休閑，各商業(yè)業(yè)態(tài)與業(yè)種之間有不同限度關(guān)聯(lián)性，不同關(guān)聯(lián)性可以產(chǎn)生不同限度客流共享，為避免浮現(xiàn)客流斷層，例如可以將家電與超市規(guī)劃在一起，由于都屬于家庭消費，但家電還可以與家具、家居規(guī)劃在一起，可以形成家具、家電捆綁消費模式；休閑娛樂類項目除了可以與餐飲類規(guī)劃在一起外，還可以與酒店業(yè)規(guī)劃在一起，三者之間均有一定內(nèi)在關(guān)聯(lián)性；結(jié)論：就項目而言，也必要遵守這一原則，因而盡量使關(guān)聯(lián)性較大業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在一起，使各業(yè)種之間互相聯(lián)系，產(chǎn)生關(guān)聯(lián)消費；6、主力店及次主力店位置規(guī)劃？主力商業(yè)究竟放在哪里合理？是放在項目外圍還是靠里，是重要起“吸引人流”作用？還是起“組織及分散人流”作用？規(guī)模仿定多大？項目物業(yè)內(nèi)外交通條件與否能滿足主力商家經(jīng)營需求，例如與否必要臨主干道？停車場、廣告位、出入口、層高、柱距、承重、實用率、貨梯、卸貨區(qū)、倉庫等如何解決？如何平衡主力商家與散戶之間租金坪效？如何平衡項目后續(xù)經(jīng)營過程中各業(yè)態(tài)與業(yè)種之間客流分布？怎么實現(xiàn)各業(yè)態(tài)業(yè)種之間客流共享？這些問題都將是項目規(guī)劃時必要要解決問題；二、項目規(guī)劃總述（一）突出重點與特色、兼顧大眾與普通——1、項目規(guī)劃既需要體現(xiàn)出區(qū)別于其她老式購物廣場優(yōu)勢，同步又要兼顧項目本土消費市場消費需求；2、依照該指引思想，咱們擬定了“以各行業(yè)內(nèi)大眾化、經(jīng)常性、中檔次品牌、特色品牌為主，以中高檔及高檔品牌為輔”詳細規(guī)劃思路，規(guī)劃品牌經(jīng)營定位“中檔：中高檔：高檔：中低檔”分別為“50%：20%：10%：20%”；3、依照以上規(guī)劃思想，咱們將項目60—70%商業(yè)面積規(guī)劃為以滿足大眾化、中檔消費需求，以穩(wěn)定項目后續(xù)運營；10—15%商業(yè)面積規(guī)劃為滿足中高檔/中檔次偏高消費需求，目的消費群體鎖定為福山區(qū)、煙臺市中高品位消費市場；10%商業(yè)面積規(guī)劃為特色性、服務(wù)性或輔助性商業(yè)項目，凸顯項目規(guī)劃亮點與特色，營造良好購物環(huán)境，吸引客流；將剩余10%商業(yè)面積規(guī)劃為以滿足項目邊沿消費市場中低檔消費需求，該某些商業(yè)在后續(xù)經(jīng)營過程中將依照項目周邊消費市場、消費力不斷升級逐漸進行經(jīng)營定位調(diào)節(jié)；4、對一種接近4萬平米大型商業(yè)物業(yè)，咱們依照樓層構(gòu)造重要規(guī)劃了六大商業(yè)功能（購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、商務(wù)）、六大主力業(yè)態(tài)（超市、百貨、家電/家居、通訊/數(shù)碼、美食、娛樂）（二）一種持久而又有生命力商業(yè)中心嘉誠?大都會以罕見商業(yè)風(fēng)情，灌溉百貨、超市、家電、家居、娛樂、飲食、資訊、文化等多功能消費產(chǎn)業(yè)疊加組合，以至高創(chuàng)意想象，實現(xiàn)著福山零售業(yè)革命性升級。嘉誠?大都會致力于創(chuàng)造一種持久而又有生命力商業(yè)中心，不但僅是做旺一種項目，甚至也不但僅是商品與商人組合，嘉誠?大都會要營造一種商圈，要創(chuàng)造福山都市最燦爛商業(yè)繁華，要全面介入消費者生活情景，成為一種都市潮流潮流領(lǐng)導(dǎo)中心。嘉誠?大都會但愿可以帶動一種當(dāng)代消費者生活方式；高品質(zhì)而不是高消費，注重文化、培養(yǎng)具備品位流行感度；更重要是，找回從容、優(yōu)雅消費者美學(xué)自信。為了替消費者塑造一種真正具備國際視野購物環(huán)境，嘉誠?大都會引進了數(shù)千個知名品牌，使長期以來把眼光放在青島、大連消費者，不再以外出購物為潮流。嘉誠?大都會是第一家具備美學(xué)風(fēng)格商場；“嘉誠?大都會”不只是購物場合，而將全面地介入消費者生活情境，扮演著生活美學(xué)顧問、文化活動推動者等諸多角色，豐富福山消費者生活創(chuàng)意。嘉誠?大都會是人本主義體驗之城。嘉誠·大都會中廳和室外廣場內(nèi)一年四季各種文化活動，商業(yè)論壇、時裝秀、藝術(shù)匯演等，為人們提供著休閑、交融絕佳機會。巨大群體表演誘發(fā)著內(nèi)心深處埋藏己久情感，使消費者對嘉誠?大都會聯(lián)想、融合、信任，產(chǎn)生最深刻感覺。這時候，身上有無錢無所謂，買不買東西無所謂，成熟而豐腴商業(yè)文化高興體驗早己經(jīng)拉近消費者與商場距離。消費者心里想是下次還要帶孩子來，帶家人來，帶朋友來，帶遠方客人來。嘉誠?大都會把一種豐富多彩商業(yè)文化概念，購物、休閑、教誨、藝術(shù)、體育、音樂、大眾、生態(tài)、民族、國際商業(yè)文化設(shè)計理念，值入到福山這個都市，以疊加商業(yè)放置福山，經(jīng)濟和文化一體動作。嘉誠?大都會是一種24小時高興之都。上午可以晨練，白天可以購物觀光，晚上可以休閑。嘉誠?大都會追求商業(yè)內(nèi)容，更注重商城外空間設(shè)計。通明炫爛霓紅燈不慌不忙與夜共融，為歌者、舞者、狂歡者布置了暢快空間。嘉誠?大都會攜專業(yè)化建筑藝術(shù)魅力、綜合高度商業(yè)管理技術(shù)、無可競爭資本優(yōu)勢恢宏大氣和商業(yè)文化深髓于細微處精細雕琢，贏攬人心和市場，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟以人為本這一最簡樸也最深記刻原理。三、分區(qū)規(guī)劃定位與業(yè)種業(yè)態(tài)選取依照以上項目總體規(guī)劃原則及項目總體商業(yè)體量，所有商業(yè)總面積預(yù)測約為3.65萬平米，現(xiàn)將項目詳細規(guī)劃思路分析如下：依照項目所處消費市場狀況及預(yù)測超市主力店談判狀況，預(yù)測超市某些需求面積約為0.8—1萬平米；依照當(dāng)前項目規(guī)劃及主力商家談判狀況，家居、家電、通訊、IT數(shù)碼等合計需要面積約為0.6—1萬平米；預(yù)測大眾流行百貨（散招某些整體概念包裝）規(guī)劃面積約為1—1.2萬平米；預(yù)測餐飲（咖啡西餐/特色美食/糕點甜品）、娛樂（KTV/電玩/小朋友樂園）、休閑（網(wǎng)吧/臺球）、美容美體（美容SPA/健身房/瑜珈館）、婚紗照相（藝術(shù)寫真/婚紗婚慶）、便利店（名煙酒/飾品/玩具/文具）、居家生活館（居家裝飾/居家用品）、生活配套類（干洗店/精品發(fā)廊/藥房/鮮花/診所）等各類別次主力項目，每個類別約需規(guī)劃2—3家商戶，按每個商家平均需求面積約在100—200平米，則共需規(guī)劃商業(yè)面積0.6—1萬平米；預(yù)測各類別特色主題店、品牌店、個性店、特色店合計需規(guī)劃10—15家左右，每家面積約在30—60平米，則共需規(guī)劃300—1000平米；預(yù)測金融、銀行、票務(wù)中心、郵政、稅務(wù)、工商、行政等商務(wù)配套類項目，合計規(guī)劃3-4家，按每家面積約在100—200平米，則共需規(guī)劃300—800平米。詳細商業(yè)規(guī)劃樓層規(guī)劃區(qū)域功能定位規(guī)劃主題規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌（首選/次選/代替）規(guī)劃面積面積配比1—1F整層停車場停車場約8773平米21FA區(qū)零售/購物流行驛站潮流店(服飾/精品/鞋)/蛋糕店/甜品店/干洗店/鮮花店/數(shù)碼沖印店/連鎖藥房/飾品店/禮物店/音像制品手袋店/女性飾品/禮物店/園藝用品店/居家用品/鮮花店/便利店/音像制品店/頑皮家族B區(qū)零售/購物居家生活館連鎖超市大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅C1區(qū)零售/購物香水巴黎黃金珠寶/化妝品/香水/名表眼鏡DMC/白利恒/老鳳祥/歐鉑萊/歐萊雅/美寶蓮/資生堂C2區(qū)餐飲/美食國際餐飲名店連鎖品牌快餐/休閑餐飲KFC/麥當(dāng)勞/星巴克/味千拉面/永和豆?jié){D區(qū)零售/購物銀座鼎盛鞋帽箱包/皮具花花公子/夢特嬌/皮爾卡丹32FA區(qū)零售/購物居家生活館連鎖超市大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅B區(qū)零售/購物居家生活館連鎖超市大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅C區(qū)零售/購物潮流生活館個人護理用品店/化妝品專賣/藥妝專賣屈臣氏/萬寧/婚紗照相/居家生活館/DIY創(chuàng)意商店D區(qū)零售/專賣潮流少女館流行服飾雪妮爾/粉紅瑪麗/瑪絲菲爾/伊可愛/千黛百合/SESPRIT43FA區(qū)零售/購物國際IT數(shù)碼港連鎖通訊/潮流家電連鎖通訊城/龍粵/國美/蘇寧B區(qū)零售/購物潮流生活館IT數(shù)碼/連鎖音像/品牌專賣IBM/三星/諾基亞/索尼/惠普/柯達/尼康/奧林巴斯/佳能C區(qū)餐飲/美食特色美食館巴西烤肉/韓國料理日本料理蕉葉餐廳/仙蹤林/水果撈/大食代/真功夫/元綠回轉(zhuǎn)壽司D區(qū)零售/專賣名媛淑女館流行服飾ONLY/瑞瑟芙/千黛百合/粉紅瑪麗/江南布衣/伊人坊/帝一秀/香榭麗舍/真怡美54FA區(qū)零售/購物居家藝術(shù)館精品家飾/禮物/飾品/床品/童裝/童玩/小朋友樂園PAVRO/Easylife/JaneHome/簡美/居之島B區(qū)零售/購物家私生活館家具家私歐洲生活館C區(qū)零售/專賣紳士海洋館男正裝/商務(wù)休閑/運動裝/男仕精品/皮具花花公子/夢特嬌/皮爾卡丹D區(qū)零售/購物名店運動城運動服飾/運動器材/品牌特賣Adidas/Nike/Converse/Puma/ITAT/季后風(fēng)/澳特萊斯65FA區(qū)餐飲/美食優(yōu)雅生活館特色主題餐飲/休閑美食紅酒莊園/雪茄館加洲紅/波爾多/韓金城/中森名菜/B區(qū)餐飲/美食風(fēng)情美食館特色風(fēng)情餐飲阿瓦山寨/鄉(xiāng)土人家/匯渝坊/陶然居/B區(qū)娛樂/體驗動漫娛樂館動漫/電子/網(wǎng)絡(luò)游戲南夢宮/天線寶寶/方特樂園C區(qū)餐飲/美食咖啡心情館高檔西餐廳/咖啡館上島/綠茵閣/蒙地卡羅/名典/迪歐/歐洲房子D區(qū)休閑/娛樂品位生活館美容美體/康體健身/美容SPA/休閑書吧/婚紗照相/KTV力美健/百蓮凱/瑜珈健身/女子SPA/柔婷/蒂凡尼/維納斯四、經(jīng)營管理平臺搭建（一）、項目經(jīng)營理念——引導(dǎo)潮流，創(chuàng)造“都市潮流生活”成為福山商業(yè)潮流領(lǐng)導(dǎo)中心?！峁┮环N予以消費者多元、豐富、高品質(zhì)消費環(huán)境。把握零售商業(yè)領(lǐng)域市場與資源——通過對既有商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)及市場已有資源整合來實現(xiàn)?！蛟煲环N“城中之城”或者是“鬧市之鬧市”概念，其業(yè)態(tài)業(yè)種之組合、構(gòu)造無一不以特色取勝，處處顯示對潛在市場、對消費者新趨勢精準(zhǔn)把握?！嘣?、便捷創(chuàng)新服務(wù)業(yè)態(tài)，提高經(jīng)營效益及提供消費者全新消費生活感受。（二）、項目經(jīng)營定位從都市功能上說，是滿足福山市民及游客尋常購物消費商業(yè)中心從產(chǎn)業(yè)構(gòu)造上說，是綜合型特色主題性商業(yè)業(yè)態(tài)從商業(yè)氛圍上說，是浸透著潮流商業(yè)精華元素商業(yè)領(lǐng)地從商業(yè)形象上說，是福山展示自己都市形象商業(yè)名片總體而言，嘉誠?大都會要創(chuàng)造一種持久而有生命力項目，成為一種極具吸引力商業(yè)中心，提供最優(yōu)質(zhì)商業(yè)消費環(huán)境，滿足消費群對服務(wù)、產(chǎn)品、環(huán)境盼望。從空間設(shè)計、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種選取、公共空間運用等多方面打造優(yōu)質(zhì)購物環(huán)境，從而為營商者提供強大經(jīng)營能力，獲得真正高水平商業(yè)效率。（三）、項目經(jīng)營方式：自主經(jīng)營+統(tǒng)一經(jīng)營在符合項目統(tǒng)一規(guī)劃前提下，商戶可以因勢而為：倡導(dǎo)經(jīng)營理念標(biāo)新立異；倡導(dǎo)經(jīng)營方式富有特色；倡導(dǎo)經(jīng)營品類個性鮮明；倡導(dǎo)經(jīng)營服務(wù)細致入微（四）、項目管理模式：十統(tǒng)一、五組建、四保障十統(tǒng)一：統(tǒng)一進場時間；統(tǒng)一裝修時間；統(tǒng)一開業(yè)時間；統(tǒng)一商戶服務(wù)；統(tǒng)一營運，保障商場持續(xù)繁華；統(tǒng)一規(guī)劃，保障布局科學(xué)合理；統(tǒng)一品牌形象，維護商場信譽；統(tǒng)一推廣，吸納廣大消費人流；統(tǒng)一物業(yè)管理，保證井然有序；統(tǒng)一征詢服務(wù)，為商家提供各種行業(yè)征詢。五組建：組建一站式商戶服務(wù)中心：貫徹專人為商戶排憂解難；組建一站式顧客服務(wù)中心：為消費者提供貼心服務(wù)組建商業(yè)聯(lián)盟：協(xié)助商戶謀求更遼闊市場空間與賺錢機會組建商業(yè)協(xié)會：進駐商戶自動成為商場商會會員，與經(jīng)營管理公司一起共同參加商場建設(shè)與管理組建二次招商團隊：經(jīng)營管理公司組建專門專業(yè)二次招商團隊，保證商場二次招商順利進展四保障：保障消防；保障安全；保障硬件設(shè)施設(shè)備；保障與有關(guān)政府職能部門良好協(xié)調(diào)關(guān)系（五）、項目經(jīng)營特色：后續(xù)經(jīng)營中將彰顯3大經(jīng)營特色一是品牌保姆規(guī)避風(fēng)險。在品牌經(jīng)營找準(zhǔn)三個突破口：一是主題鮮明，配合市場實際；二是找對概念，適合潮流；三設(shè)計規(guī)劃上有個性色彩。項目明確以中檔商品為核心，并致力于“品牌保姆”這一經(jīng)營理念，著力把自己定位在品牌保護，品牌宣揚，品牌推廣，品牌促銷等一系列“保姆”服務(wù)。二是強化文化基因，謀求溝通語言。項目將致力于打造文化營銷品牌，具備了鮮明個性文化基因。謀求一種獨特商業(yè)語言，在謀求與目的市場極富人性對話，商業(yè)與消費者之間找到溝通與融合途徑，不但如此，還將在流行與品牌、前衛(wèi)與主流、典雅與潮流以及商業(yè)與文化之間找到最佳會話方式。三是滿足消費者物質(zhì)與精神雙重需要。開業(yè)后將是當(dāng)前福山環(huán)境最美大型購物中心。合理商品組合、完美賣場規(guī)劃、獨樹一幟文化營銷、以客為尊增值服務(wù)，把項目建成最流行潮流發(fā)布地，最與眾不同休閑中心，最具人文特色商業(yè)片區(qū)，嫁接流行與潮流，引導(dǎo)商品、行為、理念、潮流，全方位滿足市場、文化、個性需求。（六）、項目消費市場哺育：四大核心舉措進行消費市場哺育，保證項目持續(xù)旺場經(jīng)營。第一、推出“大都會會員卡”，廣泛招募會員，實行會員消費。所有人均可免費辦理睬員證，獲得“大都會會員卡”，在項目消費可進行折扣、積分和參加各種商業(yè)文化促銷活動，并在達到一定積分時，獲得超值回報；第二、設(shè)立200萬推廣基金。每年項目將設(shè)立200萬推廣基金，專門用于對進駐項目品牌商家進行品牌推廣、品牌宣揚和品牌服務(wù)活動，例如開展嘉誠?大都會品牌服務(wù)月活動、推出嘉誠?大都會品牌誠信方陣等；第三、長期開展豐富多彩文化營銷活動。運用節(jié)假日和經(jīng)常性開展各類主題文化營銷活動，特別針對老式文化節(jié)日進行有針對性事件營銷、公關(guān)策劃與主題促銷；第四、打造煙臺定點旅游消費商場。在商場環(huán)境設(shè)計和內(nèi)部公共空間布置上，力求做出特色與亮點，并爭取政府授牌為定點旅游消費商場，同步與有關(guān)旅游團隊合伙，集中組織旅游團采購消費。五、項目商業(yè)價值闡述和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)：沃爾瑪商業(yè)體系中包括眾多網(wǎng)絡(luò)，這些構(gòu)造松散網(wǎng)絡(luò)由供應(yīng)商、分銷商、外包公司、有關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)商或服務(wù)商、技術(shù)提供商以及許許多多其她組織構(gòu)成。沃爾瑪最大成功在于把這些構(gòu)造松散網(wǎng)絡(luò)有效連接了在一起，從而形成無與倫比市場競爭合力。咱們姑且把這種模式稱為和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。與自然生態(tài)系統(tǒng)中物種同樣，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中每一家公司最后都要與整個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)共命運。因而，在描述項目商業(yè)價值時，不能只著眼于項目自身，還應(yīng)從全局考慮，理解整個生態(tài)系統(tǒng)健康狀況以及所有要素在系統(tǒng)中扮演角色。基于生態(tài)系統(tǒng)戰(zhàn)略使所有系統(tǒng)成員共同受益，從而形成商業(yè)上良性循環(huán)，使項目得以持續(xù)發(fā)展，最后實現(xiàn)品牌連鎖擴張。戰(zhàn)略聯(lián)盟與合伙戰(zhàn)略聯(lián)盟與合伙大商業(yè)產(chǎn)業(yè)化嘉誠·大都會和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)經(jīng)營管理平臺CBD經(jīng)營者投資者消費者CFDCLD潮流領(lǐng)地富貴傳承品牌保姆都市運營經(jīng)營一方水土養(yǎng)育一方百姓經(jīng)營方式靈活多樣推廣基金+哺育消費市場十統(tǒng)一四組建三保障管理模式一站式消費匯聚商業(yè)萬象6大主題功能千種商品組合完美規(guī)劃科學(xué)定位物業(yè)軟硬件環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展生活品質(zhì)提高品牌連鎖擴張持續(xù)旺場經(jīng)營第六卷項目招商實行一、總體招商工作階段劃分招商階段劃分重要招商工作時間節(jié)點劃分備注1主力店招商階段項目主力店商戶資源定性1月20日前項目主力店初次談判，鎖定目的3月10日前項目主力店意向擬定3月31日前項目主力店簽約6月31日前2全面招商階段項目全面啟動7月中旬項目散招完畢50%8月底之前項目散招完畢80%10月1日前項目散招基本完畢，進入開業(yè)籌辦11月1日前3項目開業(yè)階段項目開業(yè)籌辦11月-12月15日商戶二裝所有完畢12月10日開業(yè)慶典活動準(zhǔn)備完畢12月15日隆重開業(yè)12月18日二、主力店招商階段工作籌辦重點工作類別詳細內(nèi)容1主力/次主力商家招商資料準(zhǔn)備煙臺/福山宣傳資料/福山區(qū)都市板塊功能定位/福山區(qū)域板塊商業(yè)市場調(diào)查報告/福山商業(yè)市場調(diào)查報告/福山房地產(chǎn)市場調(diào)查報告/福山消費市場調(diào)查報告/項目商圈圖/項目行政交通圖/項目地塊消費市場分布圖/項目地塊商業(yè)市場分布圖/項目地塊市政配套分布圖/政府對項目支持性文獻/項目簡介/開發(fā)商簡介/開發(fā)商將來五年發(fā)展戰(zhàn)略/項目總體商業(yè)規(guī)劃與定位/項目商業(yè)規(guī)劃平面圖紙/項目核心優(yōu)勢梳理提煉/項目商業(yè)價值描述/項目經(jīng)營前景描述/項目物業(yè)基本數(shù)據(jù)資料（經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)）/項目招商函/項目邀請函/項目招商資料傳真版、郵件版、系統(tǒng)版等3種版本資料定稿2主力/次主力商家招商談判技術(shù)手冊商家資源儲備/目的商家鎖定/目的商家市場發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)查/招商談判技術(shù)方略/各種談判成果預(yù)測及應(yīng)對方略設(shè)計/項目操作管理團隊簡介/每日招商進度匯總表/每月招商進度匯總表/招商洽談登記表三、主力店招商階段招商目的及方略時間限制：6月31日前；招商對象：主力、次主力店招商；業(yè)態(tài)鎖定：超市、百貨、連鎖品牌餐飲及有關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)組合是項目招商能否成功核心，因而，項目招商第一目的就是用最有效方式在最短時間內(nèi)拿下這些主力項目及有關(guān)聯(lián)商業(yè)業(yè)態(tài)；招商方略：采用“點對點”直接溝通方式進行；詳細操作：組建項目主力/次主力招商專案小組，采用直接與目的主力商家高層或決策層直接面對面溝通方式，在最短時間內(nèi)達到初步合伙意向；招商政策：為盡快實現(xiàn)第一階段招商目的，現(xiàn)對項目超市主力店招商政策進行如下確認：1、合伙方式：租賃經(jīng)營。2、規(guī)劃位置：1-2層后半層。3、規(guī)劃面積：8000㎡（以實測面積為準(zhǔn)）。4、租賃原則：0.60—0.70元/㎡/天。5、簽約收費原則：合同信用保證金50萬元。6、簽約收費方式：鈔票/支票/銀行轉(zhuǎn)帳。7、簽約時間：6月31日前。8、簽約年限：10（+10）年。9、租金遞增：從第4年起，每3年遞增5%。10、優(yōu)惠條件：A、免租金1-2年。B、免㎡倉庫租金12個月。C、甲方免費提供租賃物業(yè)先后上下共計㎡（合200個車位）廣場，給乙方做顧客休閑及停車使用。D、甲方免費提供其租賃物業(yè)內(nèi)按乙方經(jīng)營規(guī)定專供乙方使用自動斜梯、專用貨梯。E、甲方免費完畢乙方租賃物業(yè)內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程，并協(xié)助乙方辦理其二次裝修申報、報建、驗收等手續(xù)。F、甲方免費提供1年租賃物業(yè)外墻長寬尺寸分別為50米×20米（合1000平米）超市廣告位給乙方做公司形象廣告宣傳。四、主力店招商進度籌劃嘉誠?大都會主力店招商進度籌劃階段劃分時間劃分進度規(guī)定1準(zhǔn)備工作階段07.12.1日-07.1、招商手冊、招商政策及條件制定；2、前期主力商家關(guān)系維護與跟進；3、主力商家全面摸底；4、次主力店、主題店商戶資源收集、整頓、分析；5、項目客戶資源開發(fā)與積累工作；2重點商戶篩選階段08.1.1-08.2.281、完畢超市重點商家篩選，擬定2-3家重點跟進和進一步談判對象；2、次主力店和主題店商家篩選，每類擬定2-3家重點跟進和進一步談判對象；3實質(zhì)談判階段08.3.1日-08.4.31、超市完畢實質(zhì)性談判過程，進入合同細節(jié)談判，并已申報總部進入最后審批流程；2、次主力店/主題店初步完畢第一輪實質(zhì)性談判；3、所有重點目的商戶均到現(xiàn)場看場，并報總部備案；4、舉辦大型招商引資推介活動；4總部考察和審核階段08.5.1-08.5.301、超市完畢總部考察和審核，所有合同條款所有敲定，擬定簽約時間；2、次主力店/主題店獲得一定成果，保證3-5家次主力店/主題店在主力店成功簽約時能擬定同步簽約時間。5簽約及總結(jié)階段08.6.1-08.6.311、完畢超市簽約；2、完畢3-5家次主力店簽約；3、舉辦隆重簽約活動暨召開新聞發(fā)布會；4、主力店/次主力店招商工作總結(jié)；5、散戶招商啟動；第七卷項目銷售執(zhí)行一、整體銷售方略設(shè)計1、“以快打慢”方略2、差別化方略3、整合營銷方略針對煙臺當(dāng)前媒體環(huán)境，應(yīng)當(dāng)說非常強效媒體是昂貴，同步也是缺少。軟性媒體也欠佳。傳播渠道及體現(xiàn)形式上同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶對媒體信任度不是令人樂觀。因此，在不同銷售階段，進行不同媒體渠道組合，采用不同訴求側(cè)重點，一次整合傳播效果。咱們將在推廣方略和廣告方略中，進行整合營銷策劃。4、加值營銷方略加值營銷方略是針對營銷活動進行目性包裝策劃，其目是以此極大提高客戶對品牌心理價，從而以為品牌“物超所值，迅速購買”。二、銷售節(jié)奏設(shè)計擬定靜態(tài)節(jié)奏：準(zhǔn)備階段―>一期認籌認購―>一期開盤―>二期認籌認購―>二期開盤―>三期認籌認購―>三期開盤―>開業(yè)設(shè)計思想：1、整體項目公開發(fā)售分期推出，此舉重要針對媒體發(fā)布時間長，效果接受需重復(fù)“試水”，樓盤設(shè)二期推廣銷售，為整體銷售節(jié)奏設(shè)上推廣高潮。另一方在有助于利潤空間最大效益化。2、從銷售進度考慮，節(jié)日或活動，推出促銷政策，進行強銷，加快后期資金回攏。動態(tài)調(diào)節(jié)節(jié)奏設(shè)計1、依照內(nèi)部認購狀況以及招商進度（蓄水條件），迅速調(diào)節(jié)一期公開發(fā)售方略。2、如一期發(fā)售后推動節(jié)奏加快，則二期順勢加推，實現(xiàn)二次高潮，創(chuàng)“一而盛，再而盛”。3、如一期發(fā)售后推動節(jié)奏慢，則二期調(diào)節(jié)方略推出，并以二期推出名義，暗地促一期?？傊?，對銷售節(jié)奏造勢、控制和調(diào)節(jié)，是運作項目核心。這規(guī)定統(tǒng)一結(jié)識，通力合伙，執(zhí)行到位。三、營銷方略延伸1、“以快打慢”之三一原則：一套活動，一套促銷手段，一種行銷有力現(xiàn)場氛圍。2、廣告策劃三一原則：一種檔次，一種新感覺，一次持續(xù)不斷打擊。四、銷售模式與政策超市區(qū)域鋪位：1、賣方提供帶租約銷售，買賣雙方在訂立《商品房買賣合同》同步須訂立期《委托經(jīng)營合同》，由賣方提供高達85%純收益；（前5年8%，后5年9%）2、雙方在簽定《商品房買賣合同》時，賣方一次性返還3年24%投資收益，該收益直接從首付款中扣除；3、從第4年起，在《委托經(jīng)營合同》期限內(nèi)，開發(fā)商每年1月和6月分兩次向投資者支付投資收益；4、買方可選取一次性付款或5成按揭付款；5、買賣雙方自訂立《商品房買賣合同》之日起至第期滿前3個月，買方可規(guī)定賣方予以回購，賣方在買方提出申請后3個月內(nèi)按《商品房買賣合同》商定房款原價回購；6、后，買方可委托商業(yè)營管公司或其指定經(jīng)營管理公司經(jīng)營或自行經(jīng)營。若買方后繼續(xù)委托經(jīng)營管理有限公司經(jīng)營，雙方續(xù)簽《委托經(jīng)營合同》，開發(fā)商可覺得投資者提供不低于最高年投資回報率10%。若買方后自行經(jīng)營或出租，所購商鋪經(jīng)營商品主題、檔次、形象須經(jīng)經(jīng)營管理公司審核通過后方可經(jīng)營；若所有經(jīng)營商品主題、檔次、形象與統(tǒng)一經(jīng)營管理規(guī)定相矛盾時，由業(yè)主委員會統(tǒng)一決策和裁決。除超市商鋪外別的鋪位：1、賣方提供3年帶租約銷售，買賣雙方在訂立《商品房買賣合同》同步須訂立3年期《委托經(jīng)營合同》，由賣方提供前3年每年8%投資純收益；2、投資者前3年24%總收益在首付款中直接扣除；3、投資者可采用一次性付款或首付5成，別的5成銀行按揭付款；4、3年后，投資者與開發(fā)商依照項目經(jīng)營實際狀況，可作如下兩種選?。?）續(xù)簽《委托經(jīng)營管理合同》，投資回報率按照市場實際狀況雙方協(xié)商，但年投資回報率最低不低于8%；2）買賣雙方自訂立《商品房買賣合同》之日起至第3年期滿前3個月，買方可規(guī)定賣方予以回購，賣方必要在買方提出申請后3個月內(nèi)按《商品房買賣合同》商定房款原價回購；5、3年后，買方可委托商業(yè)營管公司或其指定經(jīng)營管理公司經(jīng)營或自行經(jīng)營。若買方3年后自行經(jīng)營或出租，所購商鋪經(jīng)營商品主題、檔次、形象須經(jīng)經(jīng)營管理公司審核通過后方可經(jīng)營；若所有經(jīng)營商品主題、檔次、形象與統(tǒng)一經(jīng)營管理規(guī)定相矛盾時，由業(yè)主委員會統(tǒng)一決策和裁決。五、產(chǎn)品執(zhí)行方略嘉誠?大都會一層鄰街鋪位——帶租約獨立產(chǎn)權(quán)街鋪1、主力面積約30-50平方米，面寬4米，進深6米。2、層高4、8米3、可帶3年租約獨立式商鋪；4、整體規(guī)劃為珠寶、銀行、通訊、鐘表、眼鏡等業(yè)態(tài)；5、一次性返還3年租金24%6、可5成按揭7、不同區(qū)位執(zhí)行不同價格；8、3年后自主經(jīng)營或自行出租；9、核心利益點：巨大升值空間10、經(jīng)營靈活，收益保障內(nèi)鋪——帶租約產(chǎn)權(quán)商鋪1、主力面積約10-20平方米2、一層層高4.8米,二層及以上高4.0米（有待確認）3、返租期，總投資回報90%；4、分區(qū)規(guī)劃；5、可做5成按揭，6、不同區(qū)域執(zhí)行不同價格；7、后可繼續(xù)委托經(jīng)營，也可自行經(jīng)營，還可申請回購；定價目的利潤導(dǎo)向定價目的利潤導(dǎo)向投資導(dǎo)向競爭導(dǎo)向利潤最大化目的利潤快節(jié)奏回收資金市場份額穩(wěn)步增長避免競爭挑戰(zhàn)、擊敗領(lǐng)導(dǎo)市場六、價格執(zhí)行方略——1、定價目的假設(shè)為目的利潤、快節(jié)奏回收資金、領(lǐng)導(dǎo)市場2、定價原則中開高走仍是首要原則，商業(yè)房地產(chǎn)人氣和聚勢是營銷首要任務(wù)；以福山當(dāng)前可比性實際成交價作為入市基本價格體系基本，集合項目營銷實際效果進行溢價能力客觀評估，再擬定入市均價，這樣既能保證項目收益，又保存了項目價格提高空間；根據(jù)引資進度及詳細發(fā)展態(tài)勢分階段調(diào)節(jié)價格；