物業(yè)管理公司的財務制度樣本

物業(yè)管理公司財務制度一、財務會計管理涵義

財務是指公司為達到既定目的所進行籌集資金和運用資金活動。在物業(yè)管理經營過程中，各類管理服務費、特約代辦服務費、各種兼營性服務收入和相應開支等，就構成了物業(yè)管理公司資金運營。

物業(yè)財務管理就是物業(yè)管理公司資金運營管理，在資金運營過程中，涉及整個物業(yè)經營出租、管理服務收費等資金籌集、使用、耗費、收入和分派。要按照政府關于規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理公司財務行為，加強財務管理和經濟核算。物業(yè)財務管理對象就是物業(yè)經營、管理、服務資金費用和利潤。為了提高經濟效益，擴大收入來源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)管理公司實行“一業(yè)為主，各種經營”方針，公司下屬既有商業(yè)貿易部門，也有工程維修機構，尚有出租物業(yè)及其她提供有償服務服務機構。

財務管理重要內容有：對資金籌集運用管理，固定資產和經租房產租金管理，租金收支管理，商品房資金管理，物業(yè)有償服務管理費管理，流動資金和專用資金管理，資金分派管理，財務收支匯總平衡等等。

財務管理任務是：

(一)籌集、管理資金

這就是要保證物業(yè)經營需要，加快資金周轉，不斷提高資金運用效能，特別是提高自有資金收益率。物業(yè)管理公司重要經濟來源是房租收入、物業(yè)有償服務管理費收入，要大力組織租金收入，加強有償服務管理費收費工作，做到應收盡受，提高回收率。此外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節(jié)約，防止揮霍。充分發(fā)揮資金效果。

(二)經濟核算

通過財務活動加強經濟核算，改進經營管理，減少修繕、維修、養(yǎng)護成本，不斷減少消耗，增長積累，提高投資效益和經濟效益。

(三)多元經營

積極組織資金，開辟物業(yè)經營市場，“一業(yè)為主，多元經營”，不斷謀求物業(yè)經營新生長點，不斷拓展物業(yè)經營新領域，形成新優(yōu)勢。

(四)財務監(jiān)督

實行財務監(jiān)督，維護財經紀律。物業(yè)管理公司經營、管理、服務，必要根據國家方針、政策和財經法規(guī)以及財務籌劃，對公司預算開支原則和各項經濟指標進行監(jiān)督，使資金籌集合理合法，資金運用效果不斷提高，保證資金分派兼顧國家、集體和個人三者利益。同步，要在分派收益上嚴格遵守國家規(guī)定，及時上繳各種稅金，彌補此前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分派利潤。

二、財務會計管理制度

財務管理制度是物業(yè)管理公司內部管理重要制度，是保證關于財務管理工作規(guī)范化、原則化一系列詳細規(guī)定?？煞譃槿缦聨最愔贫龋?/p>

(一)會計核算辦法及憑證賬冊制度

(1)管理部采用借貸復式計賬法，會計科目和核算辦法以公司單位預算會計為主，結合管理部實際，設立銀行鈔票日記賬、總分類賬、各項明細分類賬；

(2)原始憑證是計賬根據，財會人員必要認真審核各種原始憑證，規(guī)定一切原始憑證必要手續(xù)完備、合法，內容真實，數字對的，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報賬，不得有涂改。一切原始憑證經審核無誤后，才干填制記賬憑證，據以記賬；

(3)財會記賬員應對一切原始憑證記賬負責，賬簿記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除筆跡，記賬應使用鋼筆，不準用鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯誤應依照性質，采用劃線改正或紅線改正。憑證、賬冊應依照專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。關于會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按上級規(guī)定辦理；

(4)指定專人保管一切未使用重要空白憑證，如支票、鈔票收據、發(fā)貨票據等，動用時由領用人辦理領用手續(xù)。對誤寫收據或作廢支票，應注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。

(二)貨幣資金管理制度

(1)嚴格按照國家關于鈔票管理制度規(guī)定，除抵補鈔票庫存外，非經銀行批準，不得將業(yè)務收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線；

(2)做好庫存鈔票保管工作，關于證券和鈔票必要放在銀箱內，保證安全。對指定使用備用金人員必要進行定期檢查、核對，做好備用金管理，庫存鈔票不得超過銀行規(guī)定限額。

①建立健全鈔票賬目，做到日清月結，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外鈔票，禁止私立“小金庫”；

②對超過鈔票收付限額以上收付款項，必要通過銀行結算。

(三)費用鈔票報銷制度

為了加強鈔票報銷管理，嚴格執(zhí)行財政紀律，對各項鈔票報銷擬定如下制度：

(1)差旅費報銷制度(詳細內容略，下同)；

(2)加班費報銷制度：

(3)醫(yī)藥費報銷制度；

(4)客飯招待費報銷制度。

(四)往來賬目清理制度

做好結賬收付款工作是保證管理正常運轉重要環(huán)節(jié)。財務人員要及時結賬收款，摧收應收賬款。過月未收賬款，要上門催收。對月終尚未清理債權債務，應查明因素，列出清冊。財會人員不能解決事項應及時上報領導。

(五)會計報表制度

會計報表是經營收支執(zhí)行狀況重要構成某些，其書寫報告是領導和上級主管部門理解管理部經濟狀況和領導工作重要信息資料，也是編制下半年收支籌劃重要根據。因此，要保證報表數據精確，內容完整，報送及時，手續(xù)完備。對年度結算報表，應附有分析收支籌劃執(zhí)行狀況闡明。

(六)固定資產管理制度

1.固定資產涵義

固定資產是指有效期限較長，單位價值較高，在使用過程中保持原有實物形態(tài)資產，是管理部門進行有償服務所必要物質條件。為保證固定資產安全完整，提高使用效率，應管好用好這些資產，提高服務效益和經濟效益。

2.固定資產范疇和分類

(1)凡單價在200元以上普通設備，單價在500元以上專用設備，其耐用時間在一年以上，均列為固定資產；

(2)不滿上述金額設備而耐用時間在一年以上大批量同類財產，也列為固定資產；

(3)固定資產分為房屋及建筑物，專用設備，家具設備，電器設備，普通設備等大類。

3.固定資產賬務解決

(1)固定資產實行分級管理，物資管理部門應建立分類明細賬和固定資產登記卡，使用部門應掌握本部門物品狀況，建立物品使用登記卡；

(2)購入、自制和饋贈固定資產，一律開具驗收單，并填寫登記卡，標明編號；

(3)固定資產領用時應填寫領用單，并由使用人在登記卡上簽名，表白其設備由其保管使用；調離崗位時應將物品繳回，并注銷賬卡；

(4)固定資產報廢、報損，應由部門填寫報廢、報損單，經財產管理部門審核后，按批準權限逐級審批，方可核銷；

(5)固定資金調撥，應嚴格按規(guī)定辦理。調撥時，先由部門填寫調撥申請單，經雙方部門領導和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行解決。

4.固定資產管理職能

(1)固定資產管理員應負責管理部所有財產管理，辦理固定資產購買、驗收、領發(fā)、建卡、報廢、報損解決及賬務核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進行一次清點、核賬，并及時調節(jié)賬目；

(2)為保證固定資產賬、卡、物精確性，管理部門和使用部門要互相配合，定期進行盤點，盈、虧要填表，通過財務部門調節(jié)賬、卡。

三、財務管理機構及職責

(一)財務部門機構設立

物業(yè)管理公司財務會計與其她行業(yè)機構設立也大體相似，只是工作內容和辦法有物業(yè)管理行業(yè)特點。依照物業(yè)管理公司詳細狀況、資質級別及規(guī)模大小、人員可以靈活配備。財會部門普通可設立下列人員：財務會計部經理、主管會計、出納、電腦員、記錄員、收費員。

(二)財會人員崗位職責

1.財會部經理

(1)向公司領導人負責，組織公司財會管理工作，當好公司負責人經營管理參謀；

(2)每月、每季審核各種會計報表和記錄報表，寫出財務會計分析報表，送公司法人審視；

(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費用及時收繳，保證公司資金正常運轉；

(4)審核控制各項費用支出，杜絕揮霍；

(5)合理有效地經營管理好公司金融資產，為公司創(chuàng)造利潤；

(6)依照物業(yè)管理行業(yè)詳細特點、根據財會管理關于法規(guī)、政策、文獻，制定財會管理詳細制度和操作程序；

(7)組織擬定物業(yè)管理各項費用原則預算方案，送公司領導、業(yè)主委員會和有關主管部門審核、修定；

(8)研究熟悉和實行有關工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經濟手段保護公司合法權益。

2.主管會計

(1)向部門經理負責，詳細組織好本部門尋常管理工作；

(2)每日做好各種會計憑證和賬務解決工作；

(3)每月、每季準時做好各種會計報表，定期向業(yè)主委員會發(fā)布管理收繳及使用狀況；

(4)負責檢查、審核各經營管理部門及下屬機構收支賬目，向公司領導及時報告工作狀況；

(5)檢查銀行、庫存鈔票和資產賬目，做到賬賬相符，賬實相符；

(6)按照物業(yè)管理行業(yè)特點和需要，分類計賬；完畢公司領導交辦財會工作。

3.出納

(1)遵守公司員工守則和財務管理制度；

(2)管理好公司鈔票收付、銀行存款存取，保管鈔票、有價證券、銀行支票等；

(3)及時追收公司各種應收款項，保護公司和業(yè)主利益不受損失；

(4)編制關于鈔票收付記賬憑證、鈔票日記賬、銀行日記賬工作；

(5)及時辦理各項轉賬、鈔票支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。

4.記錄員(電腦員)

(1)及時記錄、存儲各種費用收付資料，供主管會計參照；

(2)維護好電腦設備，保管好所有資料，對變動資料數據應及時修改并存儲；

(3)及時輸入打印收費告知單，保證費用準時收繳。

5.收費員

物業(yè)管理公司所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責是：

(1)負責物業(yè)管理費等各項費用告知和收繳；

(2)對繳費狀況隨時進行記錄，及時追討欠繳費用；

(3)承辦與物業(yè)管理有關經營服務收費，為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費繳付；

(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取她們對物業(yè)管理工作理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務；

(5)完畢公司和部門領導交辦其她任務。在物業(yè)行業(yè)，服務質量好壞直接影響著物業(yè)管理整體水平高低，其重要性不言而喻。隨著物業(yè)管理工作各種資料不斷積累，服務質量綜合測評辦法不斷嚴密，各種原則定性和定量化，管理部門（涉及公司決策層、管理層、執(zhí)行層）面臨著全面協(xié)調各項管理工作，并把在管理過程中發(fā)現問題加以分析解決，不斷改進工作、提高管理效果問題。

一、循環(huán)引入和建立循環(huán)可行性

咱們做任何工作，普通都是要事先有個設想，然后依照設想進行工作。在工作進行中或工作進行到某個階段后來，還要把工作成果與本來設想進行對比，這一過程普通叫做檢查。用檢查成果再來改進工作或修改本來設想，這一過程在管理學中稱為解決，這就是咱們做工作普通規(guī)律。在國外，有人把它總稱為PDCA循環(huán)，它是英文Plan（籌劃）、Do（執(zhí)行）、Check（檢查）、Action（解決）四個詞第一字母組合。它反映出，做工作必要通過四個階段：第一階段就是籌劃，涉及方針、目的、主導思想、主題、宣傳籌劃、活動方案等；第二階段就是執(zhí)行，即按籌劃實際去干；第三階段是檢查，即活動完畢了或活動過程中檢查哪些錯了，哪些對了。通過檢查必定效果，找出問題；第四個階段就是解決，把成功經驗加以必定，形成原則，失敗教訓也要總結，后來克服。后來工作要按原則進行，沒有解決問題轉入下一循環(huán)。PDCA循環(huán)建立，基于兩個方面：一是全員管理，即涉及管理者被管理者所有參加管理，只是循環(huán)范疇有差別；二是各種成績、錯誤、問題等要素盡量地量化，不能量化某些要原則化，即形成制度。服務質量綜合測評辦法使用，將服務質量問題量化。這在客觀上為PDCA循環(huán)打下基本。

二、建立物業(yè)管理循環(huán)機制

物業(yè)管理工作在形式上屬于條塊結合。從全公司角度來講是條條管理，公司董事會（總經理→職能部門→各管理處→個人）；從各物業(yè)社區(qū)角度出發(fā)又屬于塊塊管理。

1、大環(huán)套小環(huán)，互相增進

PDCA循環(huán)做為管理中一種科學辦法，具備規(guī)律性特點，合用于物業(yè)管理工作各個方面、各個環(huán)節(jié)。因而整個公司物業(yè)管理是一種大PDCA循環(huán)，依次類推，直到員工個人。

職能部門（工程部、綜合部、保安部等）依照公司制定物業(yè)管理工作籌劃，制定本部門管理工作籌劃；關于部門依照公司及職能部門管理工作籌劃制定本工作部門管理工作籌劃，接著各管理處、各部門、樓層，直到貫徹到每個人籌劃（例如：個人工作目的籌劃）。

上一級PDCA循環(huán)是下一級PDCA循環(huán)依照，下一級PCDA循環(huán)又是上一級PDCA循環(huán)貫徹貫徹詳細化，通過循環(huán)把物業(yè)公司各項管理工作有機地聯系起來，彼此協(xié)調，互相增進。

2、爬樓梯

P、D、C、A四個階段周而復始地運轉，而每一次動轉均有新內容和目的，因而也意味著邁進了一步，猶如爬樓梯逐漸上升。在物業(yè)管理工作中，通過一次循環(huán)，解決一批問題，制定某些辦法，水平就有了新提高。

3、解決是管理效果穩(wěn)定提高核心

解決就是指總結經驗、必定成績、糾正錯誤，“以利再戰(zhàn)”。解決內容涉及PDCA循環(huán)中各個階段和PDCA循環(huán)執(zhí)行者主觀因素。在解決階段中，必要對成績和錯誤都加以原則化（量化）、制度化（定性），以便在下一循環(huán)中鞏固成績，避免重出錯誤。

對于PCDA循環(huán)，由于解決辦法不同，其效果也不同樣。一種解決辦法是總結經驗、必定成績、糾正錯誤，通過開會總結，把這些經驗和教訓貫徹在一種記錄本子上或者是某個總結報告上。當前，這種解決辦法比較常用。另一種辦法是：成績和教訓中重要東西加以原則化、制度化，貫徹在各關于部門規(guī)章制度、工作規(guī)程上，或者以管理通報形式發(fā)布出來。

兩種解決方式產生效果截然不同，前者貫徹在小本子或總結報告上，這是個沒有約束力東西，可以貫徹也可以不貫徹。管理人員調動、小本子丟失或換上新手，一切都得從頭開始，過去存在問題會重新浮現，管理效果不會浮現大提高。后者由于成績和錯誤都貫徹在關于部門規(guī)章制度、工作規(guī)程或通報上，對關于人員有較強約束力，雖然新來人員，也可避免重犯本來錯誤。這樣就可以從點滴各累經驗，效果可以穩(wěn)步提高。

三、解決問題，改進物業(yè)管理工作八個環(huán)節(jié)

為理解決問題，改進物業(yè)管理工作，咱們把PDCA循環(huán)詳細化為八個環(huán)節(jié)：

1、分析現狀，把影響管理效果優(yōu)、劣勢找出來

2、分析影響效果各種因素或因素

3、找出影響管理效果重要因素

4、針對重要因素，制定辦法，提出行動籌劃，并預測效果。辦法和籌劃應詳細明確。普通要達到：為什么要制定這一辦法和籌劃，由誰執(zhí)行，什么時候開始執(zhí)行，何時完畢以及如何執(zhí)行。

以上四個環(huán)節(jié)也就是籌劃階段詳細化。

5、執(zhí)行辦法和籌劃。按籌劃執(zhí)行，嚴格貫徹辦法。

6、檢查。也就是調查采用辦法效果，這是檢查階段。這一階段是非常重要。

7、總結經驗。也就是鞏固成績，把成功經驗和失敗教訓都規(guī)定到相應原則和制度中，防止再發(fā)生過去已發(fā)生過問題。

8、提出尚未解決問題

以上7、8兩個環(huán)節(jié)是解決階段。

上面八個環(huán)節(jié)是一環(huán)扣一環(huán)，不能有絲毫脫扣現象發(fā)生，并且需要運用大量數據和資料，才干做出科學判斷，然后對癥下藥。

四、運用記錄學原理解決問題。

（一）用排列圖解決三中：1、3、6三個問題。

1、依照“核心少數，次要多數”這個管理學原理，把影響物業(yè)管理服務效果各種問題或因素按其不同類型整頓出數據，然后按問題多少排列做圖。以直觀柱條形長短及其合計頻率（比例），用曲線來表白影響效果核心所在。

2、按部門排列

從排列中不難看出，由于車位糾紛、外來人員出入和水、電維修質量引起投訴事件占到總投訴事件55.07%，加上保安人員禮貌和禮賓服務問題，投訴事件達到76.80%，其中由于待人接物（車位糾紛、外來人員出入、保安人員禮貌、禮賓服務）占68.86%，已相稱可觀。綜合以上指標，由于待人接物、水電維修、衛(wèi)生三項占到投訴85%以上。

從排列中可看出，被投訴服務質量事件中，保安和事務占到81.15%。

結論：

A、在所有投訴事件中，重要因素是待人接物，重要分布在保安和事務部門。本次PDCA循環(huán)中，必要找出因素，制定切實可行辦法，改進工作。

B、水電維修、衛(wèi)生、信報收發(fā)屬重點防范因素；工程部門一方面加強教誨，一方面加入下一種PDCA循環(huán)。

C、開水送達等問題屬少數，放入下一種循環(huán)中解決。

結論A中需要找出因素。咱們把這個因素看作由于某些因素而促成成果。

（二）用因果圖解決三一2問題：分析產生問題因素（因素）。

1、明確問題（“成果”出了什么問題）

使用排列圖找出了服務質量投訴重要因素。重要是由于接物上占60.86%，問題多發(fā)生在保安和事務部門中。

2、畫因果圖：（圖三）

以成果（車位糾紛）為主干，定出導致糾紛原由于中枝、小枝、細枝。始終分析到可以采用辦法為止。對特別重要因素附以標記。

因果圖做出后，對找到因素要加以解決，擬定是改進，還是維持。從圖三中可看出，產生因素有四項十三條，其中影響最大有6條：a、態(tài)度不好；b、脫崗；c、缺少業(yè)務知識；d、泊位設計不合理；e、矯橫；f