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住宅設(shè)計(jì)八大新趨勢(shì)

隨著住宅消費(fèi)市場(chǎng)化進(jìn)程加快，無(wú)論是住宅樓外觀設(shè)計(jì)還是內(nèi)部格局，都呈現(xiàn)出新設(shè)計(jì)趨勢(shì)。1：外立面日趨簡(jiǎn)潔

外立面上已少見曾流行一時(shí)繁瑣歐式符號(hào)，取而代之是簡(jiǎn)潔明快裝飾色塊及裝飾構(gòu)件。窗開面愈見增大，而大且低窗臺(tái)設(shè)計(jì)，則拉近了人與自然距離；全玻璃陽(yáng)臺(tái)代替了老式水泥陽(yáng)臺(tái)，布滿了時(shí)代氣息。某些新盤注重想象空間再創(chuàng)造：圓弧、鏤空、轉(zhuǎn)角、嫁接等手法應(yīng)用，使藝術(shù)與生活緊密結(jié)合。

2：室內(nèi)布局注重實(shí)用

室內(nèi)布局也以房型方正、舒服、私密為前提。儲(chǔ)藏室、步入式更衣室被普遍引進(jìn)普通住宅；有住宅已開始向立體分割方向發(fā)展，運(yùn)用空間設(shè)計(jì)不同高差分隔出不同功能區(qū)域，大大提高了空間運(yùn)用率。如上海虹橋路上嘉利豪園復(fù)式房型，可同步享有一種2．4米高夾層，即買二層得三層，夾層可用作工作室、視聽室等。客廳挑高為4．8米，有空中別墅感覺，既豪華又實(shí)惠。而上海虹橋都市花園頂層復(fù)式房型，在層高2．5—3．0米閣樓上開設(shè)威盧克斯天窗，既保證通風(fēng)、采光，又能增添浪漫氛圍，讓居住者有一種想象和發(fā)揮空間。

3：橫廳設(shè)計(jì)開始代替直廳

以往普通住宅樓多為南北直廳布置。當(dāng)前開始浮現(xiàn)客廳和餐廳或書房均在南面橫廳設(shè)計(jì)，甚至浮現(xiàn)了諸如上海春天花園8．4米寬敞面積落地玻璃窗，日照、通風(fēng)空前良好、視覺感受非比尋常。

4：綠化率開始詳細(xì)化

前幾年樓盤比拼是綠化率，它是個(gè)數(shù)字概念，好像是越大越好，成果浮現(xiàn)空洞無(wú)物大草坪。事實(shí)上，這只能稱之為綠地率，沒(méi)有美化環(huán)境。當(dāng)前某些社區(qū)開始注重園區(qū)樹木栽培，并結(jié)合整體園林景觀設(shè)計(jì)，綠化區(qū)域更加詳細(xì)，環(huán)境質(zhì)量明顯提高。

5：準(zhǔn)一梯一戶

清靜、私密一梯一戶是居住者所向往。如今設(shè)計(jì)已開始盡量向此目的靠攏。上海萊茵半島開發(fā)商在一梯二戶小高層中安裝東、西兩邊都能開門電梯，形成一梯一戶感覺；東方名園也有類似設(shè)計(jì)，它是通過(guò)電梯東、西向安頓及電梯廳分割，導(dǎo)致準(zhǔn)一梯一戶形式。

6：電梯大堂賓館化

樓宇入口電梯廳設(shè)計(jì)開始向酒店大堂靠攏，除了藝術(shù)掛畫、吊燈、壁燈，還專設(shè)洽談、休息區(qū)，讓住戶擁有酒店式享有。

7：共享空間逐漸增多

現(xiàn)階段住宅區(qū)在擁有集中綠化、園林、庭院、會(huì)所、架空層外，開始浮現(xiàn)空中庭院，即每四層設(shè)立一種共享空間。在開敞空間內(nèi)，植物、花卉相得益彰，園林燈、休閑椅點(diǎn)綴其間，使居住在高層里住戶不出樓門即可直接感受室外自然景觀和鄰里相親人情味。

8：主題景觀代替普通園林

如奧林匹克花園是將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有機(jī)嫁接良好典范，其社區(qū)中園林設(shè)計(jì)別具一格，雕塑、景觀、綠化布局等處處體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)主題，具備較強(qiáng)示范效應(yīng)。

對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面賣點(diǎn)構(gòu)成：

1）地理位置；2）、樓盤設(shè)施構(gòu)造；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)懷物業(yè)指標(biāo)。

房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷案

當(dāng)前中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐運(yùn)作辦法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，她從項(xiàng)目用地初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷科學(xué)辦法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作流程，逐漸實(shí)行。其核心內(nèi)容涉及：

1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷；

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷；

3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；

4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷；

5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃；

6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理策劃營(yíng)銷；

7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷；

8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷；

第一章項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為核心環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選取開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，后來(lái)開發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模仿和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行方略提示，還對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置.地質(zhì)地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃使用性質(zhì).七通一平現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊建筑物.綠化景觀自然景觀.歷史人文景觀環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

地塊周邊市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃.項(xiàng)目水、路、空交通狀況

地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

購(gòu)物場(chǎng)合.文化教誨醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務(wù).郵政服務(wù)娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng).生活服務(wù).娛樂(lè)休息設(shè)施

周邊也許存在對(duì)項(xiàng)目不利干擾因素.歷史人文區(qū)位影響

二區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)狀況

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

國(guó)家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策

固定資產(chǎn)投資總額：全國(guó)及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)

中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源運(yùn)用

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府有關(guān)政策法規(guī)

項(xiàng)目所在地居民住宅形態(tài)及比重

政府對(duì)各類住宅開發(fā)和流通方面政策法規(guī)

政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面政策法規(guī)

短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊劃分及其差別

5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購(gòu)買行為分析

三土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目地塊劣勢(shì)3、項(xiàng)目地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊威脅及困難點(diǎn)

四項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研

類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料.項(xiàng)目戶型構(gòu)造詳析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料.綜合評(píng)判

2、項(xiàng)目定位

市場(chǎng)定位：區(qū)域定位主力客戶群定位功能定位.建筑風(fēng)格定位

五項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析基本辦法和概念

商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：

選取可類比項(xiàng)目

擬定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中權(quán)重

分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)各要素之特性

對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比值

依照價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià)

類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值

A市政交通及直入交通便利性差別

B項(xiàng)目周邊環(huán)境差別：自然和綠化景觀差別教誨和人文景觀差別

各種污染限度差別社區(qū)素質(zhì)差別

C周邊市政配套便利性差別

項(xiàng)目可提高價(jià)值判斷

A建筑風(fēng)格和立面設(shè)計(jì)、材質(zhì)B單體戶型設(shè)計(jì)C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

D社區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包裝和營(yíng)銷策劃F發(fā)展商品牌和實(shí)力

價(jià)值實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)因素

A經(jīng)濟(jì)因素B政策因素

2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

類比樓盤分析與評(píng)價(jià).項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析：

價(jià)值提高和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算

六項(xiàng)目定價(jià)模仿

1、均價(jià)擬定

住宅項(xiàng)目均價(jià)擬定重要辦法：類比價(jià)值算術(shù)平均法

有效需求成本加價(jià)法

A分析有效市場(chǎng)價(jià)格范疇B保證合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格

運(yùn)用以上兩種辦法綜合分析擬定均價(jià)

2、項(xiàng)目中詳細(xì)單位定價(jià)模仿

商品住宅定價(jià)法：

差別性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）

各種差別性價(jià)格系數(shù)擬定：擬定基本均價(jià)擬定系數(shù)擬定幅度詳細(xì)單位定價(jià)模仿

七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模仿

項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項(xiàng)目首期成本模仿

成本模仿表及其闡明

3、項(xiàng)目收益某些模仿

銷售收入模仿：銷售均價(jià)假設(shè)銷售收入模仿表

利潤(rùn)模仿及闡明：模仿闡明利潤(rùn)模仿表

敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)影響銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)影響

八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)

價(jià)值提高及其實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性：

項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)與否足以提高項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目類比價(jià)值

項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣與否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性

減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，減少財(cái)務(wù)成本

對(duì)銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好把握，以盡量少資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀通過(guò)形勢(shì)變化

國(guó)家地方有關(guān)地產(chǎn)政策出臺(tái)及有關(guān)市政配套設(shè)施建設(shè)

九開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏基本因素

政策法規(guī)因素地塊狀況因素發(fā)展商操作水平因素.資金投放量及資金回收規(guī)定

銷售方略、銷售政策及價(jià)格控制因素.市場(chǎng)供求因素.上市時(shí)間規(guī)定

2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及成果預(yù)測(cè)

項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié).項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估結(jié)論

第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷

通過(guò)完整科學(xué)投資策劃營(yíng)銷分析，發(fā)展商有了明確市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)通過(guò)近年發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了主線性變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)規(guī)定越來(lái)越高，她們追求又實(shí)用又好看商品房，這就規(guī)定發(fā)展商將"以人為本"規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目的去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)工作流程。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是以項(xiàng)目市場(chǎng)定位為基本，以滿足目的市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，擬定建筑風(fēng)格和色彩籌劃，緊扣目的客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

一總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目臨界四周狀況.項(xiàng)目地貌狀況

2、項(xiàng)目地塊狀況分析

發(fā)展商初步規(guī)劃和設(shè)想.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃不可變經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

土地SWOT分析在總體規(guī)劃上運(yùn)用和規(guī)避.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其闡明.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其闡明

4、道路系統(tǒng)布局

地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及將來(lái)發(fā)展?fàn)顩r

項(xiàng)目道路設(shè)立及其闡明：

項(xiàng)目重要出入口設(shè)立項(xiàng)目重要干道設(shè)立項(xiàng)目車輛分流狀況闡明項(xiàng)目停車場(chǎng)布置

5、綠化系統(tǒng)布局

地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項(xiàng)目所屬地區(qū)市政規(guī)劃布局及將來(lái)發(fā)展方向

項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及闡明：

項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析項(xiàng)目重要公共場(chǎng)合環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.項(xiàng)目配套功能配備及安排

公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其她公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)特別提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開發(fā)

分期開發(fā)思路首期開發(fā)思路

8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

二建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩籌劃

項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格構(gòu)思.建筑色彩籌劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶型別墅外立面設(shè)計(jì)提示針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示

其她特殊設(shè)計(jì)提示.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三主力戶型選取

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配備比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

普通住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示.別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示寫字樓平面設(shè)計(jì)提示

四室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示2、公共空間主題選取3、庭院景觀提示

五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

地塊已有自然環(huán)境運(yùn)用.項(xiàng)目人文環(huán)境營(yíng)造

3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

項(xiàng)目營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

項(xiàng)目營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)

針對(duì)本項(xiàng)目其她公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六公共家具概念設(shè)計(jì)提示

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

營(yíng)銷中心大堂.管理辦公室

2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七公共裝飾材料選取指引

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選取指引及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項(xiàng)目營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)

客廳裝修概念設(shè)計(jì).廚房裝修概念設(shè)計(jì).主人房裝修概念設(shè)計(jì)小朋友房裝修概念設(shè)計(jì)

客房裝修概念設(shè)計(jì).室內(nèi)其她（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示

4、項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修原則提示

多層、小高層、高層裝修原則提示.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修原則提示別墅裝修原則提示

八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指引

1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)

項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)

項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2、背景音樂(lè)指引

廣場(chǎng)音樂(lè)布置.項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置

九社區(qū)將來(lái)生活方式指引

1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)

2、營(yíng)造和引導(dǎo)將來(lái)生活方式

住戶特性描述.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)

第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，它貫穿于商品開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)全過(guò)程。質(zhì)量工期是重要流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等因素，而導(dǎo)致銷售停滯和購(gòu)樓者規(guī)定換房或退房現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目信譽(yù)度、美譽(yù)度。因而項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷是發(fā)展商必要樹立觀念。

一建筑材料選用提示

1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤建筑材料選用類比2、新型建筑裝飾材料提示3、建筑材料選用提示

二施工工藝流程指引

1、工程施工規(guī)范手冊(cè)2、施工工藝特殊流程提示

三質(zhì)量控制

1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示

四工期控制

1、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度提示2、施工組織與管理

五造價(jià)控制

1、建筑成本預(yù)算提示2、建筑流動(dòng)資金安排提示

六安全管理

1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案2、安全施工條例

第四章項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷

項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、公司行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺形象等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其她項(xiàng)目具備良好辨認(rèn)功能統(tǒng)一視覺體現(xiàn)。其核心某些涉及項(xiàng)目名稱、標(biāo)志、原則色、原則字體等。規(guī)定造型設(shè)計(jì)既要富故意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。

一項(xiàng)目視覺辨認(rèn)系統(tǒng)核心某些

1、名稱

項(xiàng)目名道路名建筑名.組團(tuán)名

2、標(biāo)志3、原則色4、原則字體

二延展及運(yùn)用某些

1、工地環(huán)境包裝視覺

建筑物主體.工地圍墻.主路網(wǎng)及參觀路線環(huán)境綠化

2、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)

營(yíng)銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心功能分區(qū)提示

營(yíng)銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì)臺(tái)面設(shè)計(jì)展板設(shè)計(jì)

營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌.銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示銷售用品系列設(shè)計(jì)

示范單位導(dǎo)視牌.示范單位樣板房闡明牌

3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)

辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì).物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

第五章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃是房地產(chǎn)公司對(duì)將來(lái)將要進(jìn)行營(yíng)銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)謀劃超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷重頭戲，是營(yíng)銷策劃水平與銷售技巧高度結(jié)合，需要高度專業(yè)化運(yùn)作。

一區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析

1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查

項(xiàng)目概括.市場(chǎng)定位銷售價(jià)格銷售政策辦法廣告推廣手法.重要媒體應(yīng)用及投入頻率公關(guān)促銷活動(dòng).其她特殊賣點(diǎn)和銷售手段

3、結(jié)論

二項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策

1、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃2、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策

三目的客戶群定位分析

1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布狀況

2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)狀況

3、項(xiàng)目所在地家庭狀況分析

家庭成員構(gòu)造.家庭收入狀況住房規(guī)定、生活習(xí)慣

4、項(xiàng)目客戶群定位

目的市場(chǎng)：目的市場(chǎng)區(qū)域范疇界定市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究目的市場(chǎng)特性描述

目的客戶：目的客戶細(xì)分目的客戶特性描述目的客戶資料

四價(jià)格定位及方略

1、項(xiàng)目單方成本2、項(xiàng)目利潤(rùn)目的3、可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格4、價(jià)格方略

定價(jià)辦法.均價(jià).付款方式和進(jìn)度.優(yōu)惠條款樓層和方位差價(jià).綜共計(jì)價(jià)公式

5、價(jià)格分期方略

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格入市價(jià)格價(jià)格升幅周期.價(jià)格升幅比例.價(jià)格技術(shù)調(diào)節(jié)

價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷售額配比表

五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)狀況分析

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)狀況簡(jiǎn)要分析

3、入市時(shí)機(jī)擬定及安排

六廣告方略

1、廣告總體方略及廣告階段性劃分

廣告總體方略廣告階段性劃分

2、廣告主題3、廣告創(chuàng)意體現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正

5、入市前印刷品設(shè)計(jì)、制作

購(gòu)房須知詳細(xì)價(jià)格表.銷售控制表.樓書.宣傳海報(bào)、折頁(yè)認(rèn)購(gòu)書

正式合同交房原則物業(yè)管理內(nèi)容.物業(yè)管理公約

七媒介方略

1、媒體總方略及媒體選取

媒體總方略.媒體選取.媒體創(chuàng)新使用

2、軟性新聞主題3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模5、費(fèi)用估算

八推廣費(fèi)用籌劃

1、現(xiàn)場(chǎng)包裝2、印刷品3、媒介投放4、公關(guān)活動(dòng)

九公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝

十營(yíng)銷推廣效果監(jiān)控、評(píng)估、修正

1、效果測(cè)評(píng)形式

進(jìn)行性測(cè)評(píng)結(jié)論性測(cè)評(píng)

2、實(shí)行效果測(cè)評(píng)重要指標(biāo)

銷售收入.公司利潤(rùn).市場(chǎng)占有率.品牌形象和公司形象

第六章項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理策劃營(yíng)銷

銷售階段是檢查前幾種方面策劃營(yíng)銷工作重要標(biāo)尺，同步，她又是自成一體嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。

一銷售周期劃分及控制

1、銷售方略

營(yíng)銷思想（全面營(yíng)銷）：全過(guò)程營(yíng)銷全員營(yíng)銷銷售網(wǎng)絡(luò)：

專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）銷售代理商（銷售顧問(wèn)）兼職售樓員

銷售區(qū)域：緊扣目的市場(chǎng)和目的客戶

.銷售階段：

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期蓄勢(shì)調(diào)節(jié)期開盤試銷期銷售擴(kuò)張期強(qiáng)勢(shì)銷售期掃尾清盤期

.政策促銷.銷售活動(dòng)銷售承諾

2、銷售過(guò)程模仿

.銷售實(shí)行：

顧客購(gòu)買心理分析樓房狀況簡(jiǎn)介簽定認(rèn)購(gòu)書客戶檔案記錄成交狀況總匯

正式合同公證簽定正式合同辦理銀行按揭銷售合同執(zhí)行監(jiān)控成交狀況匯總

.銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：

收款催款過(guò)程控制按期交款收款控制延期交工收款控制入住環(huán)節(jié)控制

客戶檔案客戶回訪與親情培養(yǎng)與物業(yè)管理交接

.銷售結(jié)束：

銷售資料整頓和保管銷售人員業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估銷售工作中解決個(gè)案記錄

銷售工作總結(jié)

二各銷售階段營(yíng)銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)行

三各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)行

四銷售前資料準(zhǔn)備

1、批文及銷售資料

.批文：

公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照商品房銷售允許證.

樓宇闡明書：項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞戶型圖與會(huì)所平面圖會(huì)所內(nèi)容交樓原則

選用建筑材料物管內(nèi)容

.價(jià)格體系：

價(jià)目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證關(guān)于程序及費(fèi)用

入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)原則（其她原則，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）

.合同文本：

預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書）銷售合同原則文本個(gè)人住房抵押合同個(gè)人住房公積金借款合同個(gè)人住房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書

2、人員組建

.銷售輔導(dǎo)：

發(fā)展商銷售隊(duì)伍

A主管銷售副總B銷售部經(jīng)理C銷售主管或銷售控制D銷售代表E銷售/事務(wù)型人員F銷售/市場(chǎng)人員G綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）

.專業(yè)銷售公司（全國(guó)性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作

A專職銷售經(jīng)理B派員實(shí)地參加銷售C項(xiàng)目經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目總體策劃、銷售，提供支持，理順關(guān)系

.專業(yè)銷售公司總部就項(xiàng)目銷售管理提供支持

.專業(yè)銷售公司全國(guó)銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用

.銷售代理：

發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合

A負(fù)責(zé)營(yíng)銷副總B解決法律事務(wù)人員C財(cái)務(wù)人員

.專業(yè)銷售公司成立項(xiàng)目銷售隊(duì)伍

A銷售經(jīng)理（總部派出）B銷售代表C項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）

.專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持

.專業(yè)銷售公司全國(guó)銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用

3、制定銷售工作進(jìn)度總表

4、銷售控制與銷售進(jìn)度模仿

.銷售控制表.銷售收入預(yù)算表

5、銷售費(fèi)用預(yù)算表

.總費(fèi)用預(yù)算.

分項(xiàng)開支：銷售人員招聘費(fèi)用銷售人員工資銷售提成/銷售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)

銷售人員服裝費(fèi)銷售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用銷售人員差旅費(fèi)用銷售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用

暫時(shí)雇用銷售人員工作費(fèi)用

.邊際費(fèi)用：銷售優(yōu)惠打折銷售公關(guān)費(fèi)用

6、財(cái)務(wù)方略

.信貸：

選取恰當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選取質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造

信貸與按揭互動(dòng)操作

.付款方式：

各種付款選取優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺陷分析

付款方式引導(dǎo)付款方式變通

.按揭：

明晰項(xiàng)目按揭資料盡量擴(kuò)大年限至30年按揭比例

首期款比例科學(xué)化及有關(guān)方略按揭銀行選取藝術(shù)保險(xiǎn)公司及公約

公證處及公約按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制

合伙股東：

實(shí)收資本注入關(guān)聯(lián)公司操作股東分派換股操作資本運(yùn)營(yíng)

7、商業(yè)合伙關(guān)系

.雙方關(guān)系：

發(fā)展商與策劃商發(fā)展商與設(shè)計(jì)院發(fā)展商與承建商發(fā)展商與承銷商

發(fā)展商與廣告商發(fā)展商與物業(yè)管理商發(fā)展商與銀行（融資單位）

.三方關(guān)系：

發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院發(fā)展商、策劃商、承銷商發(fā)展商、策劃商、廣告商

發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）

.多方關(guān)系：

發(fā)展商、策劃商、其她合伙方

8、工作協(xié)調(diào)配合

.甲方重要負(fù)責(zé)人：

與策劃代理商擬定合伙事宜，訂立合同完善能有效工作組織架構(gòu)和人員配備

分權(quán)銷售部門，并明確其責(zé)任全員營(yíng)銷發(fā)動(dòng)和組織

.直接合伙人：

合同洽談銷售策劃工作對(duì)接銷售策劃工作成果分塊貫徹、跟蹤

信息反饋催辦銷售策劃代理費(fèi)劃撥工作效果總結(jié)

.財(cái)務(wù)部：

理解項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展參加重大營(yíng)銷活動(dòng)銷售管理工作，配合催收房款

配合銷售部核算價(jià)格，參加制定價(jià)格方略及時(shí)辦理劃撥銷售策劃代理費(fèi)

.工程部：

工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度匹配嚴(yán)把工程質(zhì)量文明施工?？刂片F(xiàn)場(chǎng)形象

銷售活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)配合.

物業(yè)管理公司：

工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)人員形象銷售文獻(xiàn)配合銷售賣場(chǎng)管理

軍體操練保安員與售樓員工作銜接、默契配合

五銷售培訓(xùn)

1、銷售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識(shí)、詳細(xì)簡(jiǎn)介公司狀況：公司背景、公眾形象、公司目的（項(xiàng)目推廣目的和公司發(fā)展目的）

銷售人員行為準(zhǔn)則、內(nèi)某些工、工作流程、個(gè)人收入目的

.物業(yè)詳情：

項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件

物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件

該區(qū)域都市發(fā)展籌劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)影響狀況

項(xiàng)目特點(diǎn)

A項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，涉及景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率等

B平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，涉及總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺陷、深、寬、高等

C項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析

D項(xiàng)目營(yíng)銷方略，涉及價(jià)格、付款方式、方略定位、銷售目的、推廣手段

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析及對(duì)策

.業(yè)務(wù)基本培訓(xùn)課程：

國(guó)家及地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定

房地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)

A術(shù)語(yǔ)、常識(shí)理解B建筑識(shí)圖C計(jì)算戶型面積

心理學(xué)基本

銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易費(fèi)用

國(guó)家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，本地房地產(chǎn)走勢(shì)

公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度

.銷售技巧：售樓過(guò)程中洽談技巧

A如何以問(wèn)題套答案B詢問(wèn)客戶需求、經(jīng)濟(jì)狀況、盼望等

C掌握買家心理D恰當(dāng)使用電話辦法

展銷會(huì)場(chǎng)氛圍把握技巧

A客戶心理分析B銷售員接待客戶技巧

推銷技巧語(yǔ)言技巧身體語(yǔ)言技巧

.簽定買賣合同程序：

售樓部簽約程序

A辦理按揭及計(jì)算B入住程序及費(fèi)用C合同闡明D其她法律文獻(xiàn)

E所需填寫各類表格

展銷會(huì)訂立合同技巧和辦法

A訂金靈活解決B客戶跟蹤

.物業(yè)管理課程：

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)原則

管理規(guī)則公共契約

.銷售模仿：

以實(shí)際樓盤為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)所有辦法技巧完畢一種交易

運(yùn)用項(xiàng)目營(yíng)銷接待中心、樣板房模仿銷售過(guò)程

及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模仿

.實(shí)地參觀她人展銷現(xiàn)場(chǎng)

2、銷售手冊(cè)

.批文：

公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照商品房銷售允許證.樓宇闡明書：項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞

戶型圖與會(huì)所平面圖會(huì)所內(nèi)容交樓原則選用建筑材料物管內(nèi)容

價(jià)格體系：

價(jià)目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證關(guān)于程序及費(fèi)用

入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)原則（其她原則，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）

.合同文本：

預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書）銷售合同原則文本個(gè)人住房抵押合同個(gè)人住房公積金借款合同個(gè)人住房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書

3、客戶管理系統(tǒng)

.電話接聽登記表.新客戶表.老客戶表.客戶訪談登記表.銷售日登記表

.銷售周報(bào)表.銷售月報(bào)表.已成交客戶檔案表.應(yīng)收帳款控制表保存樓盤控制表

4、銷售作業(yè)指引書

.職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：

職業(yè)精神職業(yè)信條職業(yè)特性

.銷售基本知識(shí)與技巧：

業(yè)務(wù)階段性業(yè)務(wù)特殊性業(yè)務(wù)技巧

.項(xiàng)目概括：

項(xiàng)目基本狀況優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求阻力點(diǎn)剖析升值潛力空間

.銷售部管理架構(gòu)：

職能人員設(shè)立與分工待遇

六銷售組織與尋常管理

1、組織與勉勵(lì)

.銷售部組織架構(gòu)：

主管銷售副總銷售部經(jīng)理銷售主管銷售控制廣告、促銷主管

銷售處、銷售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員

綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）

入住辦成員財(cái)務(wù)人員（配合）

.銷售人員基本規(guī)定：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表規(guī)定

專業(yè)知識(shí)規(guī)定心理素質(zhì)規(guī)定服務(wù)規(guī)范規(guī)定

A語(yǔ)言規(guī)范B來(lái)電接聽C顧客來(lái)函D來(lái)訪接待E顧客回訪

F促銷環(huán)節(jié)G銷售現(xiàn)場(chǎng)接待方式及必備要素

.職責(zé)闡明：

銷售部各崗位職務(wù)闡明書銷售部各崗位工作職責(zé)

.考核、勉勵(lì)辦法：銷售人員業(yè)績(jī)考核辦法提成制度

銷售業(yè)績(jī)管理系統(tǒng)

A銷售登記表B客戶到訪登記表C持續(xù)接待記錄D客戶檔案

2、工作流程

.銷售工作五個(gè)方面內(nèi)容：

制定并實(shí)行階段性銷售目的及資金回收目的

建立一種鮮明發(fā)展商形象

制定并實(shí)行合理價(jià)格政策

實(shí)行規(guī)范銷售操作與管理

保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移法律效力

.銷售工作三個(gè)階段：預(yù)備階段操作階段完畢階段（總結(jié)）

.銷售部工作職責(zé)（工作流程）：

市場(chǎng)調(diào)查-目的市場(chǎng)、價(jià)格根據(jù)

批件申辦-面積計(jì)算、預(yù)售允許

資料制作-樓盤價(jià)格、合約文獻(xiàn)

宣傳推廣-廣告策劃、促銷實(shí)行

銷售操作-簽約履行、樓款回收

成交匯總-回款復(fù)審、糾紛解決

客戶入住-入住告知、管理移送

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移-分戶匯總、轉(zhuǎn)移完畢

項(xiàng)目總結(jié)-業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情

.銷售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）：

公司宣傳推廣挖掘潛在客戶銷售代表多次接待，銷售主管支持

客戶簽定認(rèn)購(gòu)書付訂金客戶正式簽約客戶付款辦理入住手續(xù)

資料匯總并跟蹤服務(wù)，以客戶帶客戶

3、規(guī)則制度概念提示

.合同管理：公司銷售合同管理規(guī)劃簽定預(yù)定書必要程序

.示范單位管理辦法.銷售人員管理制度：考勤辦法

值班紀(jì)律管理制度客戶接待制度業(yè)務(wù)水平需求及考核

.銷售部職業(yè)規(guī)范

第七章項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷

房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷同步，積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理不但是項(xiàng)目品質(zhì)和銷售有力保證，它更是品牌項(xiàng)目重要支持。

一項(xiàng)目銷售過(guò)程所需物業(yè)管理資料

1、樓宇質(zhì)量保證書2、樓宇使用闡明書3、業(yè)主公約4、顧客手冊(cè)

5、樓宇交收流程6、入伙告知書7、入伙手續(xù)書8、收樓書9、承諾書

10、業(yè)主/顧客聯(lián)系表11、漏掉工程使用鑰匙授權(quán)書

12、漏掉工程和水、電、汽表底數(shù)登記表13、裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表

二物業(yè)管理內(nèi)容策劃

1、工程、設(shè)計(jì)、管理提前介入2、保潔服務(wù)3、綠化養(yǎng)護(hù)4、安全及交通管理

5、三車及場(chǎng)地管理6、設(shè)備養(yǎng)護(hù)7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)8、房屋事務(wù)管理

9、檔案及數(shù)據(jù)管理10、智能化服務(wù)11、家政服務(wù)

12、各種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)開通13、與業(yè)主尋常溝通14、社區(qū)文化服務(wù)

三物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)

1、物業(yè)公司人力資源管理，涉及招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等

2、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循如下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門職能、責(zé)任、權(quán)限、從屬關(guān)系及信息溝通渠道

.遵守國(guó)家關(guān)于規(guī)定.在經(jīng)營(yíng)范疇容許下.結(jié)合不同工作重點(diǎn)

.把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)重點(diǎn)

.遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效原則

.各崗位人員設(shè)立應(yīng)遵循精簡(jiǎn)、高效原則

四物業(yè)管理培訓(xùn)

1、在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容：

.為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)理解

.提供物業(yè)管理理論基本.物業(yè)及物業(yè)管理概念.建筑物種類及管理

.物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)發(fā)展.業(yè)主公約、公共面積及顧客權(quán)責(zé).裝修管理

.綠化管理.管理人員操守及工作態(tài)度.房屋設(shè)備構(gòu)成及維修

.財(cái)務(wù)管理.物業(yè)管理法規(guī).人事管理制度.探討某些常用個(gè)案

2、在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容：

.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作.對(duì)公司初期工作進(jìn)行一次鑒定

.各部門管理、工作程序及規(guī)章制度

五物業(yè)管理規(guī)章制度

1、員工守則2、崗位職責(zé)及工作流程3、財(cái)務(wù)制度4、采購(gòu)及招標(biāo)程序

5、員工考核原則6、業(yè)主委員會(huì)章程7、各配套功能管理規(guī)定

8、文獻(xiàn)管理規(guī)定9、辦公設(shè)備使用制度10、值班管理制度11、消防責(zé)任制

12、消防管理規(guī)定13、對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定14、裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書

15、停車場(chǎng)管理規(guī)定16、非機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定

18、進(jìn)?。ㄗ猓┖贤瑫?9、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定

六物業(yè)管理操作規(guī)程

1、樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程2、綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程3、消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程

4、供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程5、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

6、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程