假設(shè)開發(fā)法（房地產(chǎn)估價課件）

第七章假設(shè)開發(fā)法

第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理

一、假設(shè)開發(fā)法的概念和理論依據(jù)1、定義：是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、稱呼：剩余法、余值法、假算法（相當(dāng)于成本法的倒算法）

二、假設(shè)開發(fā)法的適用對象和條件1、適用對象：適用于“待開發(fā)房地產(chǎn)”是指具有投資開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。①待開發(fā)土地②在建工程③可裝修改造或可改變用途的舊房2、適用條件：修要一個良好、穩(wěn)定的社會經(jīng)濟(jì)條件①要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單⑤要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給計劃3、假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性取決于以下兩個測試：①是否根據(jù)房地產(chǎn)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式（用途、規(guī)模、檔次等）。②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確的預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。三、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：⒈步驟：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況②選擇最佳的開發(fā)利用方式③估計開發(fā)期和租售期④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值⑤結(jié)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。⑥進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

⒉調(diào)查該類房地產(chǎn)的基本情況，主要包括以下4個方面：①弄清土地的位置②弄清土地的面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套程度③弄清政府的規(guī)劃限制④弄清將擁有的土地權(quán)利四、假設(shè)開發(fā)法的其他用途⒈確定擬開發(fā)場地的最高價格⒉確定開發(fā)項目的利潤⒊確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用第二節(jié)

假設(shè)開發(fā)法的基本公式

一、基本公式：1、公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值―開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售稅費(fèi)―開發(fā)利潤―投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)注意：①應(yīng)扣除的項目②把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀況③投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式

二、按估價對象細(xì)化的公式：

㈠、求生地價值的公式：⒈適用于將生地建成房屋的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值―由生地建成房屋的開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售稅費(fèi)―開發(fā)利潤―買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(二)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值―由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售稅費(fèi)―土地開發(fā)利潤―買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（三）求毛地價值的公式⒈適用于將毛地建成房屋的公式毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值―由毛地建成房屋的開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售稅費(fèi)―開發(fā)利潤―買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)⒉適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值―由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售稅費(fèi)―土地開發(fā)利潤―買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（四）求熟地價值的公式：熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值―由熟地建成房屋的開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售稅費(fèi)―土地開發(fā)利潤―買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（五）求在建工程價值的公式：在建工程的價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值―續(xù)建成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售稅費(fèi)―續(xù)建投資利潤―買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（六）求舊房地產(chǎn)價值的公式：舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值―裝修改造成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售稅費(fèi)―裝修改造投資利潤―買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)三、按開發(fā)后的經(jīng)營方式細(xì)化的公式㈠適用于開發(fā)后出售的公式

V=VP－C㈡適用于開發(fā)后出售、直接經(jīng)營的公式

V＝VR－C第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別1、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等所對應(yīng)的時間不同2、計算過程不同3、利息和利潤的表現(xiàn)不同

二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法：

準(zhǔn)確

較復(fù)雜傳統(tǒng)方法：

粗略

簡單三、要想提高現(xiàn)金流量法評估的精度，具體需要注意3點(diǎn)：⒈開發(fā)期和租售期⒉各項支出、收入發(fā)生的時刻⒊各項支出、收入發(fā)生的數(shù)額第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取一、開發(fā)期和租售期開發(fā)期：從取得估價對象的時間-----房地產(chǎn)竣工租售期：竣工-----出售完畢二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值1、定義：是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值。2、時間：所對應(yīng)的時間通常是開發(fā)結(jié)束的時間，不是購買待開發(fā)房地產(chǎn)的時間或開發(fā)期間的某個時間。求取方法：一般通過預(yù)測方法來求取

三、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)四、投資利息1、應(yīng)計息項目2、計息期長短3、利率的選取4、計息周期：單利、復(fù)利五、開發(fā)利潤：以一定基數(shù)×利息率六、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)七、折現(xiàn)率：是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是需要確定的一個重要參數(shù)，與收益法中資本化率的原理相同，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。八、計算中的其他問題開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得估價對象（待開發(fā)不動產(chǎn)）的時間，即估價時點(diǎn)，終點(diǎn)是將開發(fā)完成后的不動產(chǎn)全部租售完畢的時間。確定開發(fā)經(jīng)營期可采用比較法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計。開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值1.出售的不動產(chǎn)：通常采用比較法（考慮不動產(chǎn)價格的未來變動）2.出租、經(jīng)營的不動產(chǎn)：先預(yù)測收益，再用收益法轉(zhuǎn)化為價值開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)1.開發(fā)成本、管理費(fèi)用采用比較法2.銷售稅費(fèi)通常是按照開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的一定比率來估算投資利息（把握6個方面）1.應(yīng)計息的項目2.計息期的長短3.計息的方式4.利率的大小5.計息周期6.名義利率與實際利率：在復(fù)利計息情況下，當(dāng)利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率與實際利率。i——實際利率；r——名義利率；m——一年計息次數(shù)例如：年利率為12%，那么一年計息2次時：實際利率=（1+6%）2-1=12.36%一年計息4次時：實際利率=（1+3%）4-1=12.55%一年計息12次時：實際利率=（1+1%）12-1=12.68%開發(fā)利潤通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率六、投資者購買不動產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)通常按待開發(fā)不動產(chǎn)價值的一定比率估算七、折現(xiàn)率等同于同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率第五節(jié)

假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例1.有一成片荒地需要估價，獲知該成片荒地的面積為2平方公里，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/㎡；開發(fā)期需要3年。將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計為每平方公里2.5億元；貸款年利率為8％；土地開發(fā)的年利潤率為10％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價格的6％，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價格的4％。試用傳統(tǒng)法估算該成片荒地的總價和單價。2.

某舊廠房的土地面積4000平方米，建筑面積5000平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商鋪出售，并可獲得政府主管部門批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交樓面地價為400元∕平方米的地價款（按照建筑面積計算），同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造期為一年，裝修改造費(fèi)為1000元∕平方米（裝修改造費(fèi)均勻投入，視同發(fā)生在裝修改造期中）。此類房地產(chǎn)投資的正常利潤率為10％。估計該商鋪裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元，在裝飾裝修改造完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用預(yù)計為售價的2￥，銷售稅費(fèi)預(yù)計為售價的6%，購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為舊廠房價格的4％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購買總價和單價（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，折現(xiàn)率為12％）。

3.某在建工程開工于2006年3月1日，總用地面積3000㎡，規(guī)劃總建筑面積12400㎡，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計；當(dāng)時取得土地的花費(fèi)為樓面地價800元／㎡。該項目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2007年9月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入40％的建設(shè)費(fèi)用。但估計至建成尚需1.5年，還需投入60％的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元／㎡，可出租面積為建筑面積的70％，正常出租率為85％，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25％。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價的3％，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價的3%和6％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2007年9月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為9％，折現(xiàn)率為13％）。4.某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000平方米，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為多少萬元？二套房“以家庭為單位，認(rèn)房不認(rèn)貸”，這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了“根本性的變化”。廣州不少開發(fā)商直言，政策嚴(yán)過頭。同時，對于現(xiàn)階段銷售策略，開發(fā)商也不盡相同?！艾F(xiàn)在政策在加強(qiáng)，市場觀望是肯定的，我們也在看市場，價格暫時沒變動”，富力地產(chǎn)廣州公司營銷總監(jiān)朱文婷表示。

據(jù)了解，在政策的突變下，廣州地產(chǎn)巨頭紛紛沉默，按兵不動。有業(yè)內(nèi)人士分析，大地產(chǎn)商的動作可能會引起連鎖反應(yīng)，因此他們都比較慎重，目前政策還是剛剛出臺，市場的不穩(wěn)定因素也很多，但還沒有讓他們立刻降價的理由。此外，由于去年大多數(shù)上市地產(chǎn)公司銷售業(yè)績都出現(xiàn)翻倍增長，廣州地產(chǎn)專家黃穗城預(yù)計，大地產(chǎn)公司與政策的“抗衡”至少還能持續(xù)兩三個月。

一向配套缺位的郊區(qū)樓盤，在此次新政下的反應(yīng)最大。不少樓盤已經(jīng)在第一時間內(nèi)做出了降價的舉動。幅度最高達(dá)到10%。增城某洋房樓盤計劃將價格下調(diào)10%，盡管價格已經(jīng)在“4”字頭，但該項目營銷經(jīng)理王小姐仍然表示擔(dān)心，增城目前的交通問題還沒有得到根本解決，又出臺了新政。加上項目量比較大，現(xiàn)在的處境如屢薄冰。她表示，趁“五一”期間，加大促進(jìn)銷力度?！斑@只是第一步，如果成交量一直低迷，不排除加大優(yōu)惠”。

有開發(fā)商表示，此次政策對“中產(chǎn)階級”影響比較大，對于高端買家來說，盡管受政策影響月供款會增多，但出于對市中心稀缺價格樓盤的保值認(rèn)可，他們多不會因為政策因素而放棄買房。目前，廣州“貴價樓盤”之一的匯景新城

(論壇

新聞)即將推出新一期組團(tuán)，價格3萬元/平方米，僑鑫集團(tuán)有限公司營銷管理部品牌總監(jiān)韋鳳君表示，樓盤絕不降價。據(jù)她透露，廣州市中心房子的稀缺性有目共睹，尤其是最近“三舊改造”中的林和村拆遷