物業(yè)服務收費風險防范-4物業(yè)服務費糾紛風險防范措施

064物業(yè)服務費糾紛風險防范措施

物業(yè)服務費糾紛風險防范措施IV物業(yè)服務費糾紛風險防范措施01多走訪業(yè)主、多做溝通工作。03自覺增加物業(yè)管理費用的透明度。05完善物業(yè)管理服務合同，嚴格依約行事。02借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量。04改進服務、計費方式和收費方法。06分析業(yè)主拖欠的原因。01第六章物業(yè)服務收費風險及預防選擇恰當?shù)拇呖畈呗?8建立應收賬款壞賬制度。07選擇恰當?shù)拇哔M策略A)收費方法。B)催費程序。C)對欠費業(yè)主保持足夠的壓力。催費的流程A上門投遞簽收、掛號信郵寄、EMS郵寄、email電子郵件、電話溝通記錄。賬單的發(fā)出：C業(yè)主提出重要問題，及時處理、雙方使用書面函件。問題處理B按時發(fā)出催繳函一、二、三，律師函。催繳函：關鍵時間每月5號15日前一個周五14、15日當天說明在每月5號前將預付金提付完畢后，進行第一次催提，本次主要以提醒為主15日前的一個周末往往是繳費的關鍵時刻14、15日是以滯納金為由的最后催繳日催提形式短信短信\電話電話話術正常繳納預付金余額不足惡意欠費正常繳納預付金余額不足惡意欠費未繳納客戶（非代扣）惡意欠費XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，為避免滯納金的產(chǎn)生，請您于15日前前往XX客戶中心繳納相關物管費。若為代扣用戶請于14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。如您因故不便前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請忽略本信息。XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，您的預付金已用完，請于本月15日前前往XX客戶中心繳納相關費用，以免產(chǎn)生滯納金。如您因故不能前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務有限公司，XX銀行XX支行。如您已經(jīng)繳納，請忽略本信息。尊敬的XX業(yè)主：您的物管費已欠費，請盡快到XX客戶中心繳納，以免滯納金遞增。如您因故不能前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務有限公司，XX銀行XX支行。如惡意欠費，我司將保留追究法律責任的權利！XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，為避免滯納金的產(chǎn)生，請您于15日前前往XX客戶中心繳納相關物管費。若為代扣用戶請于14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。如您因故不便前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請忽略本信息。XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，您的預付金已用完，請于本月15日前前往XX客戶中心繳納相關費用，以免產(chǎn)生滯納金。如您因故不能前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請忽略本信息。電話催繳，詳見其他招數(shù)以滯納金為由，以溫馨提醒的名義催繳詳情其他招數(shù)催提對象全體業(yè)主還未繳費客戶還未繳費客戶催費流程服務中心按時發(fā)單服務中心第一個月X日對欠繳當月費用的業(yè)主/租戶發(fā)第一封繳費通知單服務中心第三個月X日對欠繳上月費用的業(yè)主/租戶發(fā)放第三封催款通知單服務中心于次月X日對欠繳上月費用的業(yè)主/租戶發(fā)放第二封催款通知單對于已經(jīng)發(fā)最后催款通知單但仍無付款意向的業(yè)主/租戶，發(fā)送律師函XX物管費催繳函尊敬的XX業(yè)主XXX女士：您好！首先，感謝您一直以來對XX物業(yè)管理工作的理解！近期我司一直就貴宅物管費未繳納一事與您進行溝通，現(xiàn)將我司的想法和建議與您作如下交流：就您所反映XX寫字樓租售情況不好的問題，我們正在做出更積極地協(xié)調(diào)處理,并已在近期收到一定的成效，僅二月XX就新增入住8戶。就您的物業(yè)而言我客戶中心前臺也在積極地幫您推薦。在我司積極協(xié)助您解決問題的過程中，您多次提到“人在外地不便繳納物管費”,對此我司與您幾次交流了意見：考慮到您身處外地，無法親自前往繳款，我司曾提出可采用轉(zhuǎn)賬或代扣等方式，但您均以“工作忙沒時間春節(jié)回來再繳”為由拒絕。現(xiàn)春節(jié)已過而您一直未如當初所言前往客戶中心繳納相關費用。節(jié)后，我司負責人曾于2月20日、3月18日多次嘗試與您聯(lián)系，但電話均為拒接或無人接聽。而根據(jù)您購房時與我司簽定的《XX前期物業(yè)服務合同》中第五條3.1.2中“乙方應在當月15日之前將費用金額繳清，逾期每天將按應交納金額的3‰向甲方繳納滯納金……”故作為業(yè)主，您有按時繳納相關物業(yè)費的責任。作為從事服務工作的企業(yè)，我司愿意為業(yè)主做更多的工作，也非常樂意給您提供力所能及的幫助，但同時也希望業(yè)主能站在客觀理性的立場上,理解、支持和配合我們的工作。提醒您貴宅從2008年11月截止至2009年3月15日，已有6個月的物管費計6965.10元及滯納金計1273.34元共計8238.44元未繳納，希望您接到此函后盡快到物管公司西城天街管理處結(jié)清相關費用,也避免產(chǎn)生更多的滯納金,造成您經(jīng)濟上不必要的損失。感謝您的理解和支持!我們希望隨時與您保持溝通，若您有好的建議，也非常歡迎您給我們提出。物業(yè)聯(lián)系人：張XX聯(lián)系電話：6661XXXX順頌秋安！

XX物業(yè)服務有限公司2009年03月18日律師函發(fā)送程序發(fā)律師函需提供資料：物業(yè)合同；業(yè)主身份證明、產(chǎn)權證、護照等；催費記錄證明、催繳一、二、三函件；欠費金額、期間、滯納金、計算方法等AB發(fā)起人（經(jīng)辦人）客服部經(jīng)理項目經(jīng)理或分子公司經(jīng)理法務部物業(yè)公司領導關于敦促交納物業(yè)管理等費用的律師函

XX函字（2009）第號XXX女士（XX業(yè)主）：本所受重慶新龍湖物業(yè)服務有限公司（“本所委托人”）之委托，敬告如下事宜：本所委托人提供證據(jù)證明：閣下是XX物業(yè)業(yè)主，閣下與本所委托人簽署有《XX前期物業(yè)服務合同及臨時管理規(guī)約》，并接受本所委托人提供的物業(yè)管理服務，但從2008年11月開始，貴方一直未按時至物管處繳納物管費、中央空調(diào)使用費、公攤水電費等。截至2009年6月18日，閣下共欠費金額達人民幣11343.69元；滯納金共計人民幣3561.42元。本所委托人之物業(yè)管理人員已多次與閣下聯(lián)系并催交相關費用，在此期間本所委托人仍按照物業(yè)管理合約為閣下提供完善、周到的物業(yè)服務；但閣下仍借故拖延，未能交納所欠費用。本所認為：閣下是物業(yè)管理人依法管理的物業(yè)業(yè)主，應充分履行并遵守《XX前期物業(yè)服務合同及臨時管理規(guī)約》，遵守《XX市物業(yè)管理條例》以及我國的有關法律法規(guī)，在接受物業(yè)管理服務的同時，有義務及時、足額交納物業(yè)管理費，否則應交納滯納金并承擔其他違約責任。本所委托人已經(jīng)委托本所向貴方敦促交納有關費用。本所特此函請閣下：1．于2009年6月29日前至本所委托人之管理處結(jié)清以上費用；2．如果貴方未能在上述期限結(jié)清該等費用，本所委托人可能采取暫停物業(yè)服務之有關措施，且本所將根據(jù)本所委托人之要求，依法提起訴訟，屆時，由貴方承擔全部的法律后果。特致專函，敬希垂注！

XX律師事務所 律師***

2009年06月18日法律文件的有效性法律訴訟有效的文件：催繳記錄，有效期2年以內(nèi)，需要書面本人簽收，或郵局、快遞發(fā)送記錄。郵寄地址不準確或退信，與業(yè)主聯(lián)系不上，以業(yè)主在物業(yè)聯(lián)系表上登記為準。如空置可將通知貼戶門照相，如出租通過租戶與業(yè)主聯(lián)系。租戶產(chǎn)生的欠費，業(yè)主要承擔連帶責任。違約金的計算方法物業(yè)費金額：每月金額=單元建筑面積×標準（1.2/月.平米）違約金標準：逾期每日加收3‰；得出：

21-18F截止到2010年8月15日的違約金是62.97元。例：21-18F，建筑面積129.56㎡，欠費期間2010.4.1-2010.6.30。計算截止到8月15日的違約金。解：違約金S=月管理費（K）×欠費月數(shù)（N）×0.003（系數(shù)）×月欠費的平均日長度（T）。2.S=129.56×1.2×3×0.003×45=62.97欠費天數(shù)計算：從欠費當月起至發(fā)函日期的自然天數(shù)針對幾種特殊情況的催費方式:

1、炒樓群體（未裝修未入住的空置房）。針對該類型單位業(yè)主的特點多為炒樓及財產(chǎn)保值增值為主，業(yè)主對于物業(yè)的關注度比較低。擬進行每月定期電話進行催繳，說服業(yè)主辦理銀行托收手續(xù)，若物業(yè)費用達到一定額度標準后統(tǒng)一進行律師信的派發(fā)，通過法律途徑進行催繳。

2、針對一般性欠費單元。一類型為入住單位，該類型業(yè)主已經(jīng)裝修完畢并且已經(jīng)入住，對于該類型業(yè)主特點，擬進行加強性電話催繳及夜間上門催繳工作，在進行夜間上門催繳期間需要物業(yè)財務配合進行夜間上門收費。一類型為商鋪、別墅，該類型業(yè)主由于管理費用比較多，擬進行重點跟進處理，安排人員長期進行上門工作。

3、對于一些確有困難的“特殊戶”。若真正知道此戶有實際生活困難的，則可以考慮給予適當?shù)膬?yōu)惠或分期付款。3、事出有因適度減免。

如住戶因財物失竊、車輛失竊、房屋質(zhì)量小缺陷(滲水、小裂縫)未能及時處理、公司經(jīng)濟出現(xiàn)狀況等原因而拒交物業(yè)管理費，雖然并非是物業(yè)管理公司的責任，物業(yè)管理公司也無賠償義務，但是從人性化管理的角度出發(fā)，物業(yè)管理企業(yè)可以給住戶適當?shù)难a償(非現(xiàn)金)或采取適當減免滯納金及分期付款等優(yōu)惠措施，從而達到催繳目的。

4、責任不清快刀斬亂麻。

如部分住戶欠費時間長、糾紛多、牽涉面廣，扯不斷理還亂。如不及時處理