房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研-市場(chǎng)狀況調(diào)查分析能力培訓(xùn)

房地產(chǎn)供應(yīng)概念1房地產(chǎn)供給量分析2房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)分析31房地產(chǎn)供應(yīng)概念Part房地產(chǎn)供應(yīng)是指生產(chǎn)者愿意并能夠在一定時(shí)期內(nèi)以每個(gè)價(jià)格水平出租和出售的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。生產(chǎn)者的供給不僅包括新生產(chǎn)的房地產(chǎn)（通常稱為增量住房），還包括過去的生產(chǎn)（通常稱為庫存）。房地產(chǎn)公司可以從圖1所示的兩個(gè)方面分析市場(chǎng)供應(yīng)。一、房地產(chǎn)供應(yīng)概念圖1市場(chǎng)供給分析的內(nèi)容2房地產(chǎn)供給量分析Part二、房地產(chǎn)供給量分析

供應(yīng)分析分為現(xiàn)有供應(yīng)分析和潛在供應(yīng)分析。現(xiàn)有供應(yīng)量的分析可以基于待售物業(yè)的數(shù)據(jù)。隨著開放和透明的行業(yè)信息的發(fā)展，獲取市場(chǎng)供應(yīng)變得越來越困難。潛在供給的分析可以基于在政府批準(zhǔn)開發(fā)項(xiàng)目過程中形成的各種數(shù)據(jù)，即通過基于房地產(chǎn)開發(fā)過程的分析方法來進(jìn)行。如圖2所示。圖2供給量分析3房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)分析Part三、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)分析

在分析區(qū)域市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)時(shí)，通常從兩個(gè)方面進(jìn)行：區(qū)域和物業(yè)類型。在區(qū)域分析方面，通常根據(jù)實(shí)際情況劃分行政區(qū)，部門，別墅集中區(qū)，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，辦公樓，工業(yè)園區(qū)，新開發(fā)區(qū)和高等教育區(qū)。

物業(yè)類型分析可以按照用途劃分為為居住、商業(yè)等。其中居住物業(yè)分為普通住宅、高檔公寓、別墅等，商業(yè)物業(yè)分為寫字樓、百貨、商場(chǎng)等，普通住宅分為高層、小高層等，別墅分為獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加等。如圖3所示。圖3供給結(jié)構(gòu)分析三、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)1成交需求和潛在需求分析21房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)Part

開發(fā)某個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)，我們必須首先調(diào)查該地區(qū)未來房地產(chǎn)的供應(yīng)，需求，業(yè)務(wù)規(guī)劃和設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)的利潤最終取決于租賃和出售后的經(jīng)營狀況。

房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)是制定房地產(chǎn)政策，做出房地產(chǎn)投資決策以及實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)的重要依據(jù)。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的概念房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)的內(nèi)容1.預(yù)測(cè)方法分類2.住房需求預(yù)測(cè)3.辦公用房需求預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的內(nèi)容額定需求限定

又稱客觀需求預(yù)測(cè)，指根據(jù)行政機(jī)關(guān)或相關(guān)機(jī)構(gòu)制定的標(biāo)準(zhǔn)做出的預(yù)測(cè)，該方法進(jìn)行長期預(yù)測(cè)最多為20年，一般以10～15年為佳。實(shí)際需求預(yù)期

又稱主觀需求預(yù)測(cè)，根據(jù)人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的期望和人們的實(shí)際支付能力做出的預(yù)測(cè)，適宜做出短期預(yù)測(cè)，一般預(yù)測(cè)時(shí)間為1～5年。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)方法分類一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)01額定住房需求預(yù)測(cè)法

先確定當(dāng)前住房短缺量，再確定未來某一時(shí)期的短缺量，然后計(jì)算兩者之和，即為住房需求預(yù)測(cè)量；在不劃分“當(dāng)前”和“未來”的條件下，確定預(yù)測(cè)期內(nèi)累計(jì)住房的短缺量，即為住房預(yù)測(cè)需求量。02實(shí)際住房需求預(yù)測(cè)法

通過調(diào)查取得相關(guān)信息（搬遷動(dòng)機(jī)、可用于住房的資金、住戶類型、住戶要搬出和搬入的住宅狀況），通過對(duì)這些信息進(jìn)行分析而得出未來某一時(shí)期內(nèi)住房的需求狀況4、住房需求預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)（1）兼做辦公用房的其他辦公用房具體包括倉庫、酒店、學(xué)校、醫(yī)院等。（2）辦公用房的需求量變化主要與國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、相關(guān)政策及法律法規(guī)有關(guān)。（1）辦公用房的需求與行業(yè)類型、職業(yè)性質(zhì)有密切的關(guān)系，不同類型的行業(yè)與職業(yè)，其需要辦公用房的面積也不一樣。（2）需要新建的辦公用房面積與員工人數(shù)、每人所需面積及空房率有關(guān)，預(yù)測(cè)各類職業(yè)從業(yè)人數(shù)的增長量是辦公用房需求預(yù)測(cè)的關(guān)鍵。兼做辦公用的其他用房

以辦公為主的辦公用房5、辦公用房需求預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)2成交需求和潛在需求分析Part

房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者(包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者)，在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。成交需求分析成交時(shí)間區(qū)域分布建筑類型房屋年限戶型面積單位總價(jià)交房標(biāo)準(zhǔn)放款方式1、成交需求分析二、成交需求和潛在需求分析從人口分析潛在需求分析的內(nèi)容從收入分析年齡結(jié)構(gòu)就業(yè)狀況城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄人均可支配收入家庭年收入城鎮(zhèn)居民的工資收入?yún)^(qū)域人口增長狀況家庭結(jié)構(gòu)人口地區(qū)來源狀況2、潛在需求分析二、成交需求和潛在需求分析2、潛在需求分析01第一階段；確定細(xì)分變量03第三階段∶使用第一層級(jí)的細(xì)分變量（收人、職教）04第四階段∶引人第二層級(jí)的細(xì)分變量（家庭生命周期）05第五階段：引入第三層細(xì)分變量（外地人和本地人）02第二階段：分離非主體消費(fèi)群潛在客戶細(xì)分研究的五個(gè)階段二、成交需求和潛在需求分析2、潛在需求分析第一階段；確定細(xì)分變量以X代表優(yōu)先級(jí)別，以Y代表細(xì)分變量，建立如下的表格：表1：按優(yōu)先級(jí)別和細(xì)分變量建立的表格形式

X1X2X3

XX1XX2XX3XX4XX5

XXX1XXX2XXX3XXX4XXX5XXX6YY1

YY2

YY3

優(yōu)先級(jí)別分為三個(gè)層級(jí)，細(xì)分變量包括家庭收入、

家庭生命周期等。表2：細(xì)分變量?jī)?yōu)先級(jí)別表細(xì)分變量?jī)?yōu)先級(jí)別家庭收入第一層級(jí)細(xì)分變量家庭生命周期第二層級(jí)細(xì)分變量其他細(xì)分變量（如是否為本地人等）第三層級(jí)細(xì)分變量二、成交需求和潛在需求分析第二階段：分離非主體消費(fèi)群

在研究中，出現(xiàn)了一群為他人買房的消費(fèi)者，這群消費(fèi)者在城市主城區(qū)細(xì)分研究中應(yīng)該排除，該細(xì)分群體稱為兩代情深，占總?cè)后w的9%。2、潛在需求分析二、成交需求和潛在需求分析第三階段∶使用第一層級(jí)的細(xì)分變量（收人、職教）表3：

第一層級(jí)細(xì)分變量表

分離出A區(qū)"務(wù)實(shí)之家"、C區(qū)"富費(fèi)之家"、D區(qū)"兩代情深"，整合B區(qū)。考慮到務(wù)實(shí)之家有一部分人也會(huì)購買房?jī)r(jià)80萬以上的房產(chǎn)，而且這部分人里以高職業(yè)地位者居多，

故對(duì)務(wù)實(shí)之家進(jìn)行了修正，即從A區(qū)消費(fèi)者里減去房?jī)r(jià)80萬以上且為高職業(yè)地位的消費(fèi)者作為務(wù)實(shí)之家。

收入職教8萬以下8~20萬20~25萬25萬以上為自己買房低職教A區(qū)：務(wù)實(shí)之家B區(qū)C區(qū)：富貴之家中職教高職教D區(qū)：兩代情深2、潛在需求分析二、成交需求和潛在需求分析第四階段∶引人第二層級(jí)的細(xì)分變量（家庭生命周期）家庭生命周期主要考慮兩個(gè)因素∶年齡和家庭結(jié)構(gòu)年齡細(xì)分∶青、中、老家庭結(jié)構(gòu)細(xì)分∶有無小孩、有沒有和父母同住表4：第二層級(jí)細(xì)分變量表青年無小孩和父母住不和父母住有小孩和父母住不和父母住中年無小孩和父母住不和父母住有小孩且同住和父母住不和父母住有小孩但不同住和父母住不和父母住老年無小孩和父母住不和父母住有小孩且同住和父母住不和父母住有小孩但不同住和父母住不和父母住2、潛在需求分析二、成交需求和潛在需求分析引入"家庭生命周期"對(duì)B區(qū)作進(jìn)一步細(xì)分表5：第二層級(jí)細(xì)分家庭生命周期細(xì)分表

0~11歲12~17歲18~24歲25歲或以上父母不住25~34歲青年之家小太陽后小太陽————35~44歲中年之家45~64歲老人一代青年持家父母同住25~34歲青年持家孩子三代——35~44歲老人二代

45~64歲老人三代2、潛在需求分析二、成交需求和潛在需求分析第五階段：引入第三層細(xì)分變量（外地人和本地人）引入“本地人和外地人”對(duì)“青年之家”、“青年持家”、“富貴之家”作進(jìn)一步細(xì)分。表6：本地人和外地人細(xì)分表外地人和本地人范圍本地人成都戶籍，出生在成都成都戶籍，出生地不在成都，父母是成都人外地人成都戶籍，出生地不在成都，外地來成都外地戶籍2、潛在需求分析二、成交需求和潛在需求分析廣州市主城區(qū)未來購房者市場(chǎng)細(xì)分結(jié)果表7：成都市主城區(qū)未來購房者市場(chǎng)細(xì)分結(jié)果富貴之家（11.4%）本地人（5.4%）

外地人（6%）社會(huì)新銳（26.8%）青年之家（10.6%）本地人（5.4%）外地人（5.2%）青年持家（7.4%）本地人（4.2%）外地人（3.2%）兩代情深（9%）為子女買房（8.8%）健康養(yǎng)老（14.6%）為父母買房（0.2%）中年之家（4.8%）老年一二三代（9.6%）望子成龍（31.8%）小太陽（16.2%）后小太陽（8%）孩子三代（7.6%）務(wù)實(shí)之家（15.4%）2、潛在需求分析二、成交需求和潛在需求分析土地出讓分析

1土地的信息收集和甄別2土地基本狀況分析3地塊基本狀況調(diào)查案例41土地出讓分析Part

土地使用權(quán)是一種較為完整的物權(quán)。土地使用權(quán)出讓的實(shí)質(zhì)是國家按照土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，把國有土地以約定的面積、價(jià)格、使用期限、用途和其他條件，讓與土地使用者占有、使用、經(jīng)營和管理。一、土地出讓分析房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)土地出讓分析的內(nèi)容，如下圖1：圖1土地出讓分析內(nèi)容

土地出讓方式是以上項(xiàng)目的分析重點(diǎn)。其中土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。一、土地出讓分析1、招標(biāo)出讓：指在規(guī)定期限內(nèi)，單位或個(gè)人以投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地的使用權(quán)；2、拍賣出讓：是將所出讓使用權(quán)土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按照“價(jià)高者得”原則確定土地使用權(quán)；3、掛牌出讓：指出讓人發(fā)布掛牌公告，在公告中擬出讓宗地的交易條件；4、協(xié)議出讓：是指土地出讓雙方通過協(xié)商的方式有償?shù)某鲎屚恋厥褂脵?quán)。土地出讓分析2土地的信息收集和甄別Part(1)信息收集的途徑(2)信息的甄別程序

房地產(chǎn)企業(yè)需指定一人為土地信息負(fù)責(zé)人，專項(xiàng)負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等。土地信息的收集可通過下圖所示的幾種渠道進(jìn)行。（1）信息收集的途徑二、土地的信息收集和甄別渠道一渠道二渠道三通過政府公告收集：從相關(guān)網(wǎng)站或工作人員處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地交易中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息掛牌公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。通過主動(dòng)詢問收集：主動(dòng)了解各片區(qū)歷史用地、行政劃撥用地、農(nóng)村工商發(fā)展用地和舊城改造的信息，關(guān)注并跟蹤了解國土部門在報(bào)紙上公布的企業(yè)用地確權(quán)公告等。其他渠道：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。二、土地的信息收集和甄別（2）信息的甄別程序

了解到有效土地信息后填寫《土地信息采集表》，并交由土地信息負(fù)責(zé)人匯總。房地產(chǎn)企業(yè)不定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲(chǔ)備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由土地信息負(fù)責(zé)人記錄并存檔，會(huì)議結(jié)果報(bào)告項(xiàng)目發(fā)展部主管。二、土地的信息收集和甄別3土地基本狀況分析Part(1)土地基本狀況SWOT分析(2)地塊基礎(chǔ)設(shè)施分析S優(yōu)勢(shì)?七通一平狀況良好?交通便利?建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)較靈活?充格的資金實(shí)力?分期開發(fā)環(huán)節(jié)未有資金壓力三、土地基本狀況分析(1)土地基本狀況SWOT分析W劣勢(shì)?地塊周邊基本配套設(shè)施不齊備?地塊周邊因有工廠而有污染?區(qū)城人文環(huán)境不佳?項(xiàng)目開發(fā)會(huì)時(shí)宗地周邁的自然景觀造成破壞?規(guī)劃的道路投入時(shí)間待定?規(guī)劃的道路投人使用后的交通壓力偏大三、土地基本狀況分析(1)土地基本狀況SWOT分析O機(jī)會(huì)?區(qū)域需求旺盛，房?jī)r(jià)持續(xù)走高?規(guī)劃中的地鐵Xx號(hào)線經(jīng)過周邊，升值潛力大?城市化進(jìn)程加快，土地不斷增值?區(qū)城待開發(fā)土地較多，易形成大規(guī)模的居住區(qū)?政府?dāng)M在此建大學(xué)城，教育資源漸趨完善三、土地基本狀況分析(1)土地基本狀況SWOT分析T威脅?城市化進(jìn)程偏向地塊的東北邊?短期內(nèi)區(qū)城市場(chǎng)的同類樓盤數(shù)量較多?政府大力加強(qiáng)本區(qū)內(nèi)的保障性住房建設(shè)?周邊項(xiàng)目的檔次較低三、土地基本狀況分析(1)土地基本狀況SWOT分析(2)地塊基礎(chǔ)設(shè)施分析單擊此處添加文字單擊此處添加文字單擊此處添加文字城市基礎(chǔ)設(shè)施是既為物質(zhì)生產(chǎn)又為人民生活提供一般條件的公共設(shè)施，是城市賴以存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。市政基礎(chǔ)設(shè)施在成熟區(qū)域很少出現(xiàn)問題，而對(duì)于快速成長的中小城市和大城市的邊緣地帶，問題則比較復(fù)雜且出現(xiàn)較為頻繁。因此，分析房地產(chǎn)投資環(huán)境時(shí)，必須將市政基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)非常重要的影響因素加以考慮。從各國城市的發(fā)展來看，雖然性質(zhì)和規(guī)模有所不同，但城市基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)成大體相同，一般來講主要包括六大系統(tǒng)。三、土地基本狀況分析城市能源系統(tǒng)城市水資源和排水系統(tǒng)城市交通運(yùn)輸系統(tǒng)城市郵電通信系統(tǒng)城市生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)城市防災(zāi)系統(tǒng)

以上六大系統(tǒng)構(gòu)成了城市基礎(chǔ)設(shè)施的整體，它們相對(duì)獨(dú)立又互相協(xié)調(diào)，從而保證了城市生產(chǎn)和生活的順利進(jìn)行。三、土地基本狀況分析4地塊基本狀況調(diào)查案例Partxx新區(qū)項(xiàng)目地塊分析報(bào)告一、項(xiàng)目概況(一)地塊位置1.本項(xiàng)目共涉及兩宗地塊，其中100-1號(hào)地塊東臨**街，西臨**街，南臨**大街，北臨**大街。2.99-1號(hào)地塊東臨**路，西臨**路，南臨**大道，北臨**大道。(二)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)略。(三)地塊周邊環(huán)境1.100-1號(hào)號(hào)地塊.(1)地塊東北側(cè)有水系穿過，此水系分別與北側(cè)的北江公園及東南側(cè)倫洲公園相連。(2)地塊北側(cè)**大道，三塊規(guī)劃綜合用地環(huán)抱著的水系為霧湖，霧湖是北江水系的源頭。由此再向北，即為規(guī)劃中的群力CBD。(3)地塊東西兩側(cè)，**路以西及**路以東目前規(guī)劃均為居住用地。四、地塊基本狀況調(diào)查案例(4)地塊南側(cè)目前規(guī)劃為大規(guī)模的教育用地，地塊東南方向?yàn)槭〖?jí)重點(diǎn)中學(xué)以及建設(shè)中的Xx中山大學(xué)第三附屬醫(yī)院清遠(yuǎn)分院。(5)地塊周邊區(qū)域內(nèi)分布著四大主題公園:北江公園、濕地生態(tài)公園、內(nèi)河(霧湖)公園以及體育公園，其中北江公園、內(nèi)河(霧湖)公園(一期)已經(jīng)于2019年完工，其他公園也已經(jīng)開工建設(shè)，基本將于2020年內(nèi)陸續(xù)完工。(6)地塊未來交通條件便利，經(jīng)**大道均可以直接抵達(dá)規(guī)劃中的汕湛高速并直通廣州、惠州等市。2.99-1號(hào)地塊(1)地塊東側(cè)為已經(jīng)建成的**小區(qū)。(2)地塊北側(cè)規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃中的門第公園也位于地塊北側(cè)。(3)地塊西側(cè)目前規(guī)劃為居住用地和教育用地。二、區(qū)域整體規(guī)劃略。三、區(qū)域市場(chǎng)分析略。四、地塊基本狀況調(diào)查案例四、地塊SWOT分析(一)優(yōu)勢(shì)1.項(xiàng)目位于政府規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)，區(qū)域整體規(guī)劃完善，遠(yuǎn)期具有良好的發(fā)展?jié)摿Α?.地塊周邊具有自然景觀優(yōu)勢(shì)，100-1地塊臨近天然水系和四大主題公園，99-1號(hào)地塊北側(cè)為規(guī)劃中的書香公園。3.100-1號(hào)地塊東南方向臨近優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)三中和建設(shè)中的xxx醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院。4.2010年以來區(qū)域成為市場(chǎng)熱