房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)工程施工合同管理中的主要風(fēng)險(xiǎn)與防范樣本

房地產(chǎn)公司在建設(shè)工程施工合同管理中重要風(fēng)險(xiǎn)與防范

文\洪雨泉黨珉

風(fēng)險(xiǎn)防范一：注重工程承包范疇條款

《建設(shè)工程施工合同》合同書關(guān)于工程承包范疇內(nèi)容屬于商定性條款，由承發(fā)包雙方根據(jù)招標(biāo)文獻(xiàn)擬定范疇填寫。工程承包范疇條款是解決合同爭(zhēng)議重要證據(jù)，也是合同價(jià)款結(jié)算、工程變更索賠、擬定工程維修、擔(dān)保范疇重要根據(jù)，明確承包范疇是合同履行重要前提。建設(shè)工程一旦發(fā)生訴訟，普通訴訟周期較長(zhǎng)，必然需要耗費(fèi)很大人力財(cái)力，最后導(dǎo)致工程建設(shè)無法順利進(jìn)行而致使當(dāng)事人權(quán)益受損，因而房地產(chǎn)公司作為發(fā)包人對(duì)工程承包范疇條款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)予以注重。如上述案例中因發(fā)包人在訂立合同步，沒有精確商定承包范疇，以至于在浮現(xiàn)糾紛時(shí)，不能根據(jù)該條款進(jìn)行有效證明，為此也許承擔(dān)不利合同風(fēng)險(xiǎn)。

為避免類似糾紛發(fā)生，筆者建議房地產(chǎn)公司作為發(fā)包人在填寫該條款內(nèi)容時(shí)應(yīng)當(dāng)注意明確工程承包范疇，不要籠統(tǒng)地填寫為諸如“本工程項(xiàng)目范疇內(nèi)工程內(nèi)容”等含糊不清內(nèi)容。同步如果建設(shè)單位在工程總體發(fā)包時(shí)要將某些工程另行發(fā)包，建議將不屬于工程承包范疇內(nèi)容在該條款中亦予以明確，以免發(fā)生爭(zhēng)議。

風(fēng)險(xiǎn)防范二：注意墊資條款效力及墊資利息商定

墊資是在建筑工程施工中，發(fā)包人暫不支付預(yù)付款、進(jìn)度款或結(jié)算款，由承包人以自有資金先行施工，待施工進(jìn)展到某一階段或所有竣工后再由發(fā)包人支付工程款行為。近年來建筑市場(chǎng)中，墊資已成為建設(shè)單位對(duì)外發(fā)包和承包單位承辦工程常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)手段。墊資施工是民間經(jīng)濟(jì)組織間一種特殊融資方式，為了規(guī)范建筑市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)秩序，1996年建設(shè)部等關(guān)于部門發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包告知》，嚴(yán)格禁止施工公司在施工過程中為發(fā)包人進(jìn)行墊資。依照這個(gè)告知，建設(shè)工程中墊資行為始終是被嚴(yán)格禁止，而關(guān)于承發(fā)包雙方在施工合同中關(guān)于墊資施工商定屬于有效還是無效，在此前實(shí)務(wù)中始終存在較大爭(zhēng)議，但法院對(duì)于墊資施工建設(shè)工程施工合同糾紛案件，多按照該告知作無效認(rèn)定。直至1月1日，最高人民法院頒布實(shí)行《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件合用法律問題解釋》第六條：“當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有商定，承包人祈求按照商定返還墊資及其利息，應(yīng)予支持，但是商定利息計(jì)算原則高于中華人民共和國(guó)人民銀行發(fā)布同期同類貸款利率某些除外。當(dāng)事人對(duì)墊資沒有商定，按照工程欠款解決。當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒有商定，承包人祈求支付利息，不予支持?！贝艘?guī)定方將墊資施工轉(zhuǎn)化為一種合法行為，以法律形式對(duì)墊資行為做出了較為詳細(xì)規(guī)定，不再做無效認(rèn)定。此外，依照前述法律規(guī)定，房地產(chǎn)公司在與承包人對(duì)墊資施工條款進(jìn)行商定期，可以在合同中對(duì)承包人墊付工程款與否支付利息及利息如何計(jì)算直接作出明確商定。

風(fēng)險(xiǎn)防范三：注意明確監(jiān)理人員職責(zé)和權(quán)限

建設(shè)工程活動(dòng)涉及了發(fā)包人、承包人、設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員等諸多參加生產(chǎn)管理工程技術(shù)人員和管理人員，在這個(gè)過程中，往往因有關(guān)人員職責(zé)和權(quán)限不明確或監(jiān)管不嚴(yán)而給作為發(fā)包人房地產(chǎn)公司導(dǎo)致不必要糾紛。因而發(fā)包人在施工合同中對(duì)監(jiān)理人員在工程建設(shè)中有關(guān)工期順延、工程造價(jià)變更、工程量增減、工程款確認(rèn)與結(jié)算等重要事項(xiàng)職責(zé)及權(quán)限進(jìn)行明確商定則尤為重要。那么，房地產(chǎn)公司在發(fā)包工程時(shí)如何通過建設(shè)工程施工合同管理使監(jiān)理人員依法依約進(jìn)行監(jiān)理，從而維護(hù)建設(shè)單位合法權(quán)益？

結(jié)合實(shí)踐筆者建議，房地產(chǎn)公司在與承包人訂立施工合同步，一方面應(yīng)注意認(rèn)真研究施工合同對(duì)諸如用條款及專用條款商定，明確列出各方派出管理人員名單，明確各自職責(zé)和權(quán)限，特別應(yīng)將具備變更、簽證、價(jià)格確認(rèn)等簽認(rèn)權(quán)人員、簽認(rèn)范疇、程序、生效條件等商定清晰，防止無權(quán)人員隨意簽字。另一方面，尤為注旨在施工合同“專用條款”第二條“雙方普通權(quán)利和義務(wù)”中“總監(jiān)理工程師應(yīng)先獲得發(fā)包人專門批準(zhǔn)職權(quán)”一欄內(nèi)，對(duì)諸如涉及工期順延、工程造價(jià)變更、工程量增減、工程款確認(rèn)與結(jié)算、工程質(zhì)量審核等重要事項(xiàng)對(duì)監(jiān)理人員作出如：“總監(jiān)理工程師應(yīng)先獲得發(fā)包人專門批準(zhǔn)職權(quán)：應(yīng)按照發(fā)包人審批監(jiān)理大綱、監(jiān)理實(shí)行細(xì)則內(nèi)容執(zhí)行。其中，涉及工期順延、造價(jià)增減、工程量增減等簽證事項(xiàng)，必要由發(fā)包人書面批準(zhǔn)?！钡阮愃苾?nèi)容明確規(guī)定。再次，在與監(jiān)理單位訂立監(jiān)理合同中對(duì)上述事項(xiàng)涉及監(jiān)理人員職責(zé)及權(quán)限亦作出明確商定。

風(fēng)險(xiǎn)防范四：依法發(fā)包，避免陷入連帶侵權(quán)責(zé)任補(bǔ)償漩渦

實(shí)踐中，發(fā)包人往往出于種種目，將工程發(fā)包給沒有資質(zhì)承包人，而建筑工程又是傷亡事故多發(fā)行業(yè)，一旦將工程發(fā)包給沒有資質(zhì)承包人，則必將給房地產(chǎn)公司帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患。依照《中華人民共和國(guó)建筑法》第二十二條規(guī)定：“建筑工程實(shí)行招標(biāo)發(fā)包，發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程發(fā)包給依法中標(biāo)承包單位。建筑工程實(shí)行直接發(fā)包，發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程發(fā)包給具備相應(yīng)資質(zhì)條件承包單位?！眹?guó)內(nèi)嚴(yán)格禁止發(fā)包單位將工程發(fā)包給沒有資質(zhì)單位承建，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程依法發(fā)包給具備相應(yīng)承包資質(zhì)條件承包單位。同步依照《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》第八十六條：“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、場(chǎng)合、設(shè)備發(fā)包或者出租給不具備安全生產(chǎn)條件或者相應(yīng)資質(zhì)單位或者個(gè)人，責(zé)令限期改正，沒收違法所得……導(dǎo)致發(fā)生生產(chǎn)安全事故給她人導(dǎo)致?lián)p害，與承包方、承租方承擔(dān)連帶補(bǔ)償責(zé)任。”及《最高人民法院關(guān)于審理人身損害補(bǔ)償案件合用法律若干問題解釋》第十一條第二款：“雇員在從事雇傭活動(dòng)中因安全生產(chǎn)事故遭受人身損害，發(fā)包人、分包