世聯舊城改造項目工作要點

23三月2024世聯舊城改造項目工作要點城市化進程不平衡留下的頑疾，一是政府主導模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進行改造，政府負責村民的安置補償。

二是由政府和房地產開發(fā)商進行改造的市場改造模式，開發(fā)商在政策范圍內負責村民的安置補償，并按照改造方案進行開發(fā)，政府給開發(fā)商提供一定的優(yōu)惠政策并在其中起監(jiān)督、規(guī)劃的作用。

三是由村集體經濟組織或村民自行改造，改造資金由村集體經濟組織和村民自行解決。政府則在稅收、貸款和基礎設施建設等方面提供優(yōu)惠或協助。（深圳漁民村、田貝村改造）為什么要改造如何改造世聯舊城改造項目工作要點幾個關鍵名詞村民的基層管理組織，相當于居委會。股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯系、召集、組織、確權、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產生的矛盾村民股份公司對拆遷房屋的結構形式、層數、原面積、違建面積、附屬物等做詳細的登記，明確房屋產權歸屬（集體、個人、國家）（有時需補辦土地用地手續(xù)，房屋產權證等），經過業(yè)主、開發(fā)商、政府部門的三方確認，備案，作為拆遷賠償依據。丈量、確權新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是1∶0.8，還有拆一賠一拆賠比定向摘牌拆遷業(yè)主和政府協商，設立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。拆遷成本拆遷中所有的費用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費、安置費、搬遷費用、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆除費等費用。一般換算到還建面積的平米單位。世聯舊城改造項目工作要點與普通房地產開發(fā)流程不同，舊改項目的開發(fā)鏈延長至土地開發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔土地一級運營的工作。區(qū)域經濟/房地產項目價值鏈市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售施工管理項目融資項目設計項目規(guī)劃定位開發(fā)招商土地出讓土地融資土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營拆遷安置向土地所有人收購土地拆遷和安置把土地出售/轉讓給房地產開發(fā)商或駐商商業(yè)模式房地產開發(fā)商代理商/中介機構運營管理商進行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進行土地開發(fā)在所購土地上規(guī)劃并建造房地產等項目把所建房地產等項目出售/出租給駐商進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產等項目負責日常的運營、維修及其它管理土地一級運營幫助開發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項目的建設世聯舊城改造項目工作要點在土地一級運營實施過程主要包括三個階段前期準備拆遷實施開發(fā)實施規(guī)劃研究編制實施方案組建機構項目招商現狀核查制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報批計劃申報物業(yè)核查公告物業(yè)登記、確權業(yè)主訪談確定拆賠方案拆遷動員拆遷談判簽定拆補協議土地供應申請制定開發(fā)方案編制詳細規(guī)劃拆遷手續(xù)辦理發(fā)布拆遷信息房屋拆除辦理前期手續(xù)開發(fā)建設風險控制可前置，開發(fā)主體的合法性確立世聯舊城改造項目工作要點前期準備工作流程規(guī)劃研究編制實施方案組建機構現狀核查制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報批計劃申報規(guī)劃局區(qū)舊改辦拆遷辦公室市政府市政府主管部門審批審批項目招商世聯舊城改造項目工作要點拆遷實施階段工作流程物業(yè)核查公告物業(yè)登記權屬確認業(yè)主訪談確定拆賠方案土地供應申請拆遷動員拆遷談判拆遷辦公室區(qū)舊改辦開發(fā)商區(qū)舊改辦業(yè)主審批簽訂拆補協議談判小組市國土局股份公司世聯舊城改造項目工作要點開發(fā)實施階段工作流程制定開發(fā)方案編制詳細規(guī)劃房屋拆除辦理前期手續(xù)開發(fā)建設拆遷手續(xù)辦理風險控制區(qū)舊改辦規(guī)劃部門開發(fā)商拆遷公司拆遷公司發(fā)布拆遷信息區(qū)政府世聯舊城改造項目工作要點舊城改造涉及政府、開發(fā)商、村民的三方利益，一切美好愿望的實現都要基于利益博弈

政府利益企業(yè)開發(fā)利潤及品牌建立舊改項目企業(yè)利益改造后區(qū)域價值提升，承擔城市功能的城市增長極拆遷、建設模式改造前社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，區(qū)域價值被貶損村集體及村民利益村民居住環(huán)境改善城市歸屬感增強村民社會保障增加利益主體博弈模型滿足各方長短期利益城市功能完善城市價值提升旅游消費升級政府、企業(yè)、村民三房的利益動態(tài)平衡世聯舊城改造項目工作要點三方在拆賠談判中的具體分工和工作負責村民的聯系、召集、組織作為工作組成員逐戶進行談判，做好講解工作保證拆遷穩(wěn)定已身作則，起到拆遷帶頭作用拆遷政策和實施方案的宣傳解釋股份公司和村民思想工作負責擬定各種具體詳細的拆遷補償方案聯合各單位人員組成多個工作小組談判培訓和準備制定談判策略工作小組進駐大沖村逐戶實施談判談判過程中組織會議，改進策略、修改方案、解決問題政府股份公司不參與具體談判工作與股份公司和村民簽訂補償安置協議實施補償開發(fā)商世聯舊城改造項目工作要點開發(fā)模式世聯舊城改造項目工作要點城市更新主要的運作模型研究城市發(fā)展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城市更新）IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）實施策略實施模式借鑒運作過程改造分期——見世聯地產顧問叢書《城市更新之市場模式》世聯舊城改造項目工作要點城市更新運作模型研究城市發(fā)展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城市更新）IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）城市發(fā)展基金以吸引私人投資為目的，將私人資金吸引到對投資缺乏吸引力的城市內城，從而推動城市更新運動，抑制日益嚴重的城市衰退。中央財政撥款城市發(fā)展基金城市內城更新工程無償資助利潤分成低息貸款私人資本投資陽光海岸項目較難爭取到中央財政的撥款。三亞市年GDP不足50億，財政收入不足7億，市財政較難投入。模式匹配度：較差案例借鑒：英國城市發(fā)展基金（1982）世聯舊城改造項目工作要點城市更新運作模型研究城市發(fā)展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城市更新）IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）針對大規(guī)模的，多功能的城市更新項目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產生MUT更新模式，利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。MUT的適用環(huán)境是大型的，需要進行全面功能改變，且必須是開發(fā)目標明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。本項目規(guī)劃為多功能綜合旅游服務區(qū)，需要作區(qū)域功能的全面改變。地塊狹長，權屬復雜，公間比例較大，難以一次完成。模式匹配度：好案例借鑒：伯明翰市的布林德利地區(qū)（全歐洲規(guī)模最大的運用MUT模式進行改造開發(fā)的項目）世聯舊城改造項目工作要點城市更新運作模型研究城市發(fā)展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城市更新）IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）SUR模式是軟性城市更新模式（SoftUrbanRenewal）的縮寫，在時間應用中其突出的特點是，在城市更新過程中不強制原住民一次性搬遷，而是采取邊更新邊搬遷的方式。在目前城市更新的應用中這一模式主要用于對小規(guī)模住宅區(qū)的改造。模式匹配度：較差案例借鑒：澳大利亞Vienna鎮(zhèn)的城市更新世聯舊城改造項目工作要點城市更新運作模型研究城市發(fā)展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城市更新）IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造）這項計劃目的在于對街區(qū)進行空間改造。這種改造模式不宜于控制改造進程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標準。大型開發(fā)商小型開發(fā)商小型開發(fā)商區(qū)位最好區(qū)位較好區(qū)位不好大范圍，高層的高檔居住區(qū)小范圍，四到五層的家庭住宅小型的家庭公寓住宅土地租金上升政治經濟實力建造和出售自助改建模式匹配度：較差世聯舊城改造項目工作要點大規(guī)模、多功能的城市更新項目主要采用MUT模式MixedUsedTheory混合功能開發(fā)理論大規(guī)模的、多功能的城市更新項目，由于單一開發(fā)商，單次難以直接完成，因此產生MUT更新模式。適用環(huán)境：大型的，需要進行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。利用項目規(guī)劃組（委員會）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動，保證整個項目目標的實現。利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。每個建設階段保證相對完整，盡量保證每一建設階段能夠收回成本供下一階段建設使用。尋求各模塊新的增長點，在此基礎上形成整體價值的全面重建。規(guī)劃委員會和開發(fā)業(yè)主、承包商保持互動，保證所有建設階段的完成滿足最初的規(guī)劃目標。強有力的組織機構模塊劃分，各自平衡滾動開發(fā)增長點的價值標桿多角度互動世聯舊城改造項目工作要點MUT模式的組織實施流程政府規(guī)劃組（委員會）開發(fā)商確定增長點招標確定開發(fā)商互動監(jiān)督制定總體設計商定劃分功能模塊與開發(fā)次序與承包商互動開發(fā)世聯舊城改造項目工作要點部分安置、部分出售、分期投入、滾動開發(fā)，是舊城改造項目的基本思路四更園二期四更園一期澹州村食品廠滾動開發(fā)模式：利用安置區(qū)作為啟動，每期部分安置拆遷居民，剩余房產出售，產生利潤，滾動進入下一期的開發(fā)成本中。該開發(fā)模式，首先保證項目安置區(qū)啟動，保障原居民利益，其次保障了開發(fā)商的資金安全，調動開發(fā)熱情，最后實現了區(qū)域更新的政府目標。項目開發(fā)策略安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)產生利潤下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品廠出售物業(yè)儋州村出售物業(yè)四更園一期出售物業(yè)四更園二期出售物業(yè)產生利潤產生利潤保障居民利益實現。保障政府目標實現。保障企業(yè)利益實現。世聯舊城改造項目工作要點舊城改造中7種盈利模式世聯舊城改造項目工作要點舊改項目分為一級開發(fā)收益和二級開發(fā)收益兩大類盈利模式獲取一級開發(fā)的收益獲取二級開發(fā)和土地增值的收益自主開發(fā)合作開發(fā)?承諾投資回報率合作開發(fā)?按股份利潤分紅項目公司取地自主開發(fā)項目公司取地轉讓變現合資公司合作開發(fā)BOT項目轉讓熟地招標、拍賣、掛牌獲取土地出讓金通過項目開發(fā)和土地轉讓開發(fā)，獲取開發(fā)利潤和土地增值收益1234567下面以三亞城投開發(fā)陽光海岸項目為例世聯舊城改造項目工作要點模式一：城投自主進行一級開發(fā)三亞政府陽光海岸拆遷工作小組三亞城投拆賠談判拆遷補償土地平整凈地權益資金商業(yè)銀行債務/股權融資信托/私募基金簽訂協議出讓金模式一運作過程示意圖：城投單獨進行一級開發(fā)，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。世聯舊城改造項目工作要點城投自主進行一級開發(fā)模式評價好處是利用財務杠桿,使得利潤最大化。盡可能的減少股權融資，對于高利潤低風險項目來講積累資金的意義重大。城投需投入巨大的人力、物力、財力運作實施。單純的政府背景具有較強的公信力對政策的把握度高能夠保證項目的順利實施較高比例的債務融資所形成的杠桿效應資金壓力過大市場化程度低操作缺乏靈活性容易抬高建造成本利弊適用性分析利潤高，風險小的土地，或者土地被較大程度貶損所需資金投入通過多角度融資能夠解決原住民對非政府機構介入拆遷極為排斥世聯舊城改造項目工作要點模式二：城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報率三亞政府陽光海岸改造領導小組三亞城投拆賠談判拆遷補償土地平整凈地權益資金+土地入股簽訂協議出讓金三亞城投通過約定投資回報率吸引其他投資者合作進行一級開發(fā)實際上是一種融資性質的合作，城投主導整個開發(fā)進程，在階段性一級開發(fā)完畢收回土地出讓價之后，向合作方支付承諾的投資收益。模式二運作過程示意圖：其他主體注入資金約定投資回報率按約定投資回報率世聯舊城改造項目工作要點城投自主進行融資型合作開發(fā)模式評價城投對資金的要求和投資者對短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎合作者甚至并非房地產企業(yè)，比如投資機構、基金公司等。緩解獨自開發(fā)所造成的資金壓力城投主導開發(fā)具有較強的公信力對政策的把握度高固定合作方的投資回報率后，城投可以實現利潤最大化風險獨自承擔市場化程度低不能調動投資者的積極性不利于安撫原住民情緒利弊適用性分析利潤高，風險小的土地或者土地被較大程度貶損只是針對特殊的個案，不具有普遍性所需資金投入通過多角度融資能夠解決世聯舊城改造項目工作要點模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅三亞政府陽光海岸改造領導小組三亞城投拆賠談判拆遷補償土地平整凈地權益資金+土地入股簽訂協議出讓金戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程的長期合作。城投與其他開發(fā)商合資成立項目公司，操作具體的一級開發(fā)項目，并為接下來的進一步二級開發(fā)奠定基礎。城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達成的框架性協議作為合作資本。模式三運作過程示意圖：其他主體具體項目公司注資入股按股分紅世聯舊城改造項目工作要點戰(zhàn)略性合作進行一級開發(fā)的模式分析緩解獨自開發(fā)所造成的資金壓力能夠保證項目的順利實施分散風險，同時也降低了利潤空間良好的合作開發(fā)為二級開發(fā)打下基礎知名開發(fā)商的相互學習借鑒，并調動了合作者的積極性土地一級開發(fā)利潤需要分享利弊適用性分析一級開發(fā)利潤較低&價值上升空間較小的土地成熟穩(wěn)健的合作者，戰(zhàn)略性的合作項目有一定風險，受開發(fā)操作水平的影響較大世聯舊城改造項目工作要點總結：進行一級開發(fā)合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式合作開發(fā)?承諾投資回報率（融資性合作）合作開發(fā)?按股份利潤分紅（戰(zhàn)略性合作）描述成立項目公司進行一級開發(fā)，與合作方合同約定投資回報率。成立項目公司進行一級開發(fā)，雙方通過合同約定按照股份進行利潤分紅。特點城投獨自承擔一級開發(fā)的風險，同時享受一級開發(fā)帶來的較大土地增值。合作雙方分擔一級開發(fā)風險，共享開發(fā)利潤。土地的適應性價值被較高貶損、或者經過一級運營會有較大升值空間的土地價值上升空間較小的土地世聯舊城改造項目工作要點城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)，取決于地塊價值的提升速度及其在項目整體中的重要性土地價值迅速增值，是土地出讓的前提。因此，在出讓土地之前的區(qū)域營銷、規(guī)劃和形象宣傳、基礎設施、交通路網、綠化景觀建設、關鍵配套和邊界處理等必須先期著重投入。出讓土地二級開發(fā)權獲得土地出讓金獲得土地二級開發(fā)權獲得進一步增值收益和開發(fā)利潤土地價值一級開發(fā)之后土地價值迅速攀升到預期水平一級開發(fā)之后土地價值未達到預期周邊關系周邊配套和基礎建設已經形成周邊配套和基礎設施建設尚未形成，地塊尚有較大增值空間重要性屬于相對次要地塊，對于整體影響不大（不包括BOT型項目）對于項目整體來講意義重大，需要對開發(fā)進程進行控制世聯舊城改造項目工作要點模式四：城投取地自主進行二級開發(fā)三亞政府陽光海岸改造領導小組三亞城投拆賠談判拆遷補償土地平整凈地簽訂協議項目后期城投自有資金比較充裕積累一定開發(fā)經驗后項目開發(fā)利潤率高一級開發(fā)結束后，應在掛牌前對熟地價值作市場評估，之后按照評估價格通過土地空轉來獲地，并以此作為再融資的手段。模式四運作過程示意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取地項目公司二級開發(fā)賺取利潤世聯舊城改造項目工作要點模式五：城投取地轉讓變現三亞政府陽光海岸改造領導小組三亞城投拆賠談判拆遷補償土地平整凈地簽訂協議城投自有資金比較充裕需要在戰(zhàn)略上控制土地開發(fā)進程土地需要一定時間來提升價值項目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低模式五運作過程示意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取地土地轉讓賺取土地增值收益控制土地開發(fā)節(jié)奏凈地成立項目公司世聯舊城改造項目工作要點模式六：城投與其他公司合作取地進行二級開發(fā)三亞政府陽光海岸改造領導小組三亞城投拆賠談判拆遷補償土地平整凈地簽訂協議項目開發(fā)利潤率較高項目開發(fā)進程需要控制項目前期城投自有資金比較緊張項目前期缺乏足夠開發(fā)經驗模式六運作過程示意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取地合資公司二級開發(fā)賺取利潤其他公司利潤分成土地入股資金入股世聯舊城改造項目工作要點……綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級開發(fā)權，根據具體情況獲取二級開發(fā)和土地增值收益土地價值在一級開發(fā)后尚未達到峰值，將隨項目進展進一步增值對于項目整體意義重大，必須對開發(fā)進程進行嚴密控制的土地項目公司取地自主開發(fā)項目公司取地轉讓變現合資公司合作開發(fā)直接獲得土地增值收益參與二級開發(fā)獲利項目后期城投自有資金比較充裕積累一定開發(fā)經驗后項目開發(fā)利潤率高項目前期城投自有資金比較緊張項目前期缺乏足夠開發(fā)經驗項目開發(fā)利潤率較高，但整體利潤相對較低項目后期城投自有資金比較充裕項目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低土地需要一定時間來提升價值非重點地塊，通過規(guī)劃控制土地世聯舊城改造項目工作要點一些非盈利文化娛樂項目也可以采取BOT項目招商方式開發(fā)，城投通過協議獲得招商傭金B(yǎng)OT項目招商面臨的問題是如何提供一個有吸引力的盈利模式來吸引投資者BOT概念BOT（Build—Operate—Transfer），即建設—經營—轉讓方式，是政府將一個設施項目的特許權授予承包商。承包商在特許經營期內負責項目設計、融資、建設和運營，并回收成本、償還債務、賺取利潤，特許期結束后將項目所有權移交政府。如果單純靠文化娛樂項目的后期經營收入仍無法彌補項目的虧損，則BOT項目將對開發(fā)商不具有吸引力。世聯舊城改造項目工作要點拆賠方案如何確定拆賠方案拆配比？舊改項目的關鍵點是拆遷，而拆遷的關鍵點就是找到各方的利益平衡點世聯舊城改造項目工作要點拆賠中涉及到的補償方式主要有實物補償、貨幣補償、實物為主貨幣為輔補償和貨幣為主實物為輔補償四種方式實物補償即依據拆賠比給出還建房屋的面積，按照計算標準進行補償。貨幣補償即根據相應的市場價格給出單位面積補償款，按照現有房屋建筑面積進行貨幣補償。實物加貨幣補償即以實物補償已有建筑為主，再輔以相應的貨幣補償不全接受實物補償的拆遷者。貨幣和實物相結合的補償即根據建筑面積給出貨幣補償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當地單位建安成本價購買房屋。實物貨幣實物為主貨幣為輔貨幣為主實物為輔世聯舊城改造項目工作要點“實物賠償，產權置換”的關鍵因素是拆賠比

項目原有面積拆賠比還建面積框架結構房347091：1.241650.8混合結構房5626701：1562670磚木結構房195551：0.8516621.75簡易結構房145601：0.68736按照政府政策規(guī)定一般政府政策會有指導拆建比。（見三亞政府138附件）在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為1∶0.8左右，成熟旺區(qū)更高。村民一般要求拆一賠一。世聯舊城改造項目工作要點拆賠模式完全市場化拆賠模式：市場賠償標準是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達成的，完全根據村民意愿有條件市場化拆賠：采取不界定建房時間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現有私房按市場方式拆賠準政策方案一：完全政策方案的基礎上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定仍由規(guī)劃國土部門界定。準政策方案二：完全政策方案的基礎上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定由集體股份公司

完全政策拆賠：若政府能夠保證落實“有效界定建房時間”（即界定合法違法的標準）和“強制拆除違法建筑”兩個關鍵環(huán)節(jié)，項目能夠按照政府政策要求完全實施。(政府強勢，西部城市)——建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案?！绻麄戎赜诓僮黠L險最小應選擇“有條件市場方案”?！绻麄戎赜诰S護《兩規(guī)》，應選擇“準政策方案1”，但必須解決時間界定中所存在的問題和風險，并能得到村民的認可世聯舊城改造項目工作要點月川村改造共形成六種補償方案補償方案補償內容村民方案補償方案一現金補償+120㎡宅基地補償方案二現金補償+120㎡宅基地+90㎡出租公寓補償方案三現金補償+120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地政策方案補償方案四現金補償+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地補償方案五現金補償+海航地塊120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地折衷方案補償方案六現金補償+（120㎡宅基地+300㎡公寓）+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地案例鏈接：三亞月川村舊改世聯舊城改造項目工作要點具體拆賠方案制定拆賠方案的技術路線拆賠政策分析制定拆賠方案方案初步設計鹽田歷史拆賠分析原有拆賠分析綜合分析評價拆賠方案內容及分類拆賠方案制定原則現狀數據分析確定初步拆賠方案政策拆賠方式研究確定拆賠標準拆賠標準驗證方案評價反饋意見分析拆賠難度分析拆賠標準確定制定拆賠方案現實條件分析世聯舊城改造項目工作要點拆賠方案實施過程選擇總量較少的***村作為試點村制定可行的拆賠方案在改造范圍內選取試點村以政策或案例為依據初步制定標準較低的拆賠方案并發(fā)送集體組織或戶主制定拆賠方案（初稿）分析大部分戶主的真實想法和補償底線回收并分析反饋意見對原方案進行調整并確定拆賠方案調整并發(fā)布拆賠方案以拆賠方案為基準在***村實施拆賠談判在試點村進行拆賠談判以試點村拆賠標準改造在范圍內全面實施拆賠在改造范圍內實施拆賠世聯舊城改造項目工作要點拆遷補償在實踐中的細節(jié)階梯式的拆賠比。以180平米作為基數產權置換，剩下的用貨幣補償。如180以下按照全產權置換，180-300補償90%，300-400補償80%，剩余的就按照貨幣補償。只要不太離譜，不讓后面的補償難做就可以。（實踐中的最佳方式。)首層賠償商業(yè)。私房的首層是按1∶0.82補償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按1∶0.88補償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經營和管理。（崗廈河原村）鼓勵搬遷。村民原先的房子有天有地，現在一下子接受不了高層的樓房生活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。在政府政策中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵10%；配合丈量安置搬遷，獎勵10%；（房屋貨幣補償金額）居民組建物管公司。居民最擔心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費，擔心生活成本增加。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機會商鋪返還。低層可以做商鋪，返利給居民，統一管理、統一經營，把安置區(qū)的低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費可以直接由水電公司來處理。以現狀賠償。對于沒有產權、不合法的建筑，一般以現狀為準進行賠償，不去區(qū)分有無產權，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。賠償方式鼓勵搬遷安撫村民以現狀賠償世聯舊城改造項目工作要點設定拆賠方案之關鍵查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實的查帳資料，三方都確認。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認，確認之后搶建房屋不予賠償！確權：確認建筑合法、非法的標準：關鍵是界定建房時間。但在實施中由于界定建房時間不確定性因素多，項目前期工作存在時間長、操作難等問題。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司，可形成兩套方案。可行性：違章私房普遍：產權關系混亂：面積超標嚴重：建筑強度大：業(yè)主來源復雜：建房形式多樣：舊城改造區(qū)域的普遍現狀特點世聯舊城改造項目工作要點經濟測算及評價世聯舊城改造項目工作要點經濟測算基礎及前提拆賠比確定：比按1：0.6開發(fā)商最低利潤確定：至少15％的凈利潤取地成本確定：享受《暫行辦法》中的地價優(yōu)惠靜態(tài)or動態(tài)測算：動態(tài)需細致到每年核心就是掙不掙錢？掙多少錢？所以經濟測算的基礎就是財務知識：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？開發(fā)單位收益原則為：NPV≥0，IRR≥行業(yè)基準收益率世聯舊城改造項目工作要點拆遷成本包括村民舊房的拆除費及過渡期間的安置費，有貨幣補償的還包括部分補償金額。政府鼓勵搬遷，會規(guī)定搬遷獎勵費按時簽協議10%、按時搬遷10%舊村改造項目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費和取地成本）占總開發(fā)成本的40%-50%左右。不可預見費:包括基本預備費+漲價預備費。序號開發(fā)成本一拆遷安置費1.1拆除費1.2安置費1.3搬遷費用1.4拆遷管理費1.5測繪費、評估費、拆除費等費用1.6不可預見費二地價三勘察設計費（2％）四建筑安裝工程費五不可預見費（2.5％）六管理費用（2％）七食品廠安置費八公共配套設施總開發(fā)成本（合計）注：單價為按可銷售建筑面積分攤計算的單價開發(fā)成本：取地費用+拆遷費用成本細項（總投資）=開發(fā)成本+開發(fā)稅費世聯舊城改造項目工作要點成本細項（總投資）=開發(fā)成本+開發(fā)稅費銷售費用：銷售額*（1-3%）即相當于給代理公司的點數。銷售稅金及附加=營業(yè)稅（收入5％）+印花稅（收入0.03％）+城建稅（營業(yè)稅7％）+教育費附加（營業(yè)稅3％）（目前算總銷售額的12%-15%比較合理）預征土地增值稅=每期銷售總回款*1%（不要嚴格按照國家規(guī)定來算，一般是預提1%比較合理）財務費用=借款利息支付（按照現時貸款利率來算）所得稅：國家規(guī)定25%開發(fā)稅費=銷售費用+銷售稅金及附加+土地增值稅（預提+結轉）+財務費用+所得稅世聯舊城改造項目工作要點收入細項=賣房+賣地+商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經營收入注意：測算時每期銷售面積需設定比例：如3年售完，第一年70%，第二年20%，第三年10%。銷售售價根據市場有一個遞增額度：如年漲幅5%根據項目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的銷售情況。案例：月川村舊改項目：銷售收入表每年銷售凈收入=每年的賣房總回款--銷售稅金--預征土地增值稅世聯舊城改造項目工作要點項目利潤測算營業(yè)利潤=銷售收入-營業(yè)成本（動態(tài)測算中，得出每年的營業(yè)利潤和凈利潤）稅后凈利潤=營業(yè)利潤--所得稅(25%)（國家法定所得稅率），得出每年的資金凈流入。案例：月川村舊改項目：利潤表注意在動態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個專項叫：補前期虧損）所以沒有利潤，當然也不用繳納所得稅。世聯舊城改造項目工作要點項目經濟收益指標及評價。每年凈現金流量=每年現金流入-每年現金流出（動態(tài)測算中用，作為后續(xù)測算的基礎）采用凈現值公式，得到每年的凈現值流量表。最后得出財務凈現值、內部收益率、動態(tài)投資回收期案例：月川村舊改項目：現金流量表評價指標（一般標準）財務內部收益率大于等于行業(yè)基準利潤率（20%）財務凈現值(i=12%)=動態(tài)投資回收期=世聯舊城改造項目工作要點風險性分析敏感性分析一般是測試容積率變化、銷售價格變化對項目產生的風險。測試容積率、價格變化對于總收入、總投資、凈利潤、利潤率、凈現值、IRR，回收期的影響。世聯舊城改造項目工作要點內部收益率IRR：使投資方案在計算期內各年凈現金流量的現值累計等于零時的折現率內部收益率的“內部”說明它只與項目本身的現金流量序列有關，與外界無關，不需要給定折現率，可以用來比較不同投資期限的項目。內部收益率是留在項目內部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項目所占用資金的盈利能力，財務內部收益率(FIRR)指標考慮了資金的時間價值以及項目在整個計算期內的經濟狀況；第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年NPVIRR方案一-2000005000050000500005000050000100000￥66,957.1017%方案二-20000000000407700￥66,979.1813%比較兩個投資方案的優(yōu)劣世聯舊城改造項目工作要點提高利潤率的主要方式及選擇順序說明引入貨幣賠償。降低拆賠比可增加可售面積，但會增加改造的實施難度修改規(guī)劃土地性質，增加快速回現物業(yè)的比例提高容積率增加商住用地面積降低拆賠比政府補貼提高利潤率的主要方式提高容積率可增加可售面積，但對城市環(huán)境影響較大且受規(guī)劃控制大提高利潤率的效果明顯但是決定于政府財力1342世聯舊城改造項目工作要點舊改的組織構架世聯舊城改造項目工作要點比較理想的舊改項目組織結構

目前各個城市尚未成立專門的城市重建局，在組織上未明確政府的職能主體一般成立舊改項目小組，河西區(qū)出組長，各個部門參加。河西區(qū)房產局、規(guī)劃局、綜合執(zhí)法局、信訪辦。查處違法建筑工作辦公室是日常監(jiān)督和控制違法建設的機構。規(guī)劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實“確權”工作責任。組長（區(qū)委書記）常務組長（各部門副局長）市信訪辦市公安局區(qū)分局局長市國土局副局長市規(guī)劃局副局長市房產管理局市國資委副主任市綜合行政執(zhí)法局市政府副秘書長查處違法建筑工作辦公室規(guī)劃和改造工作辦公室常設國土房產局常設規(guī)劃局居委會（股份公司）世聯舊城改造項目工作要點舊改項目政府招商條件根據各地塊的功能、規(guī)模、開發(fā)量大小等不同情況分別制定選擇條件資金門檻，要求開發(fā)商必須有7億元的啟動資金本項目涉及住宅、商業(yè)等綜合性大型社區(qū)的開發(fā)建設，開發(fā)商必須具有較好綜合開發(fā)經驗有開發(fā)中心城社區(qū)的成功經驗最好有舊城改造經驗品牌房地產開發(fā)商優(yōu)先設定原則開發(fā)商的資質、資金實力、開發(fā)經驗、品牌、舊城改造經驗、商業(yè)、辦公物業(yè)開發(fā)經驗等，不同地塊考慮的重點應不同考慮因素招商條件條件確認投標單位須提供擬投標地塊改造資金證明，包括估算的拆遷、臨時安置費、回遷房50％的建設費、可銷售商品房35％建設費投標單位須提供具體的改造實施方案和計劃投標單位須提供已開發(fā)建設的案例和經驗投標單位提供舊城（舊村）改造案例投標單位的近五年的財務狀況世聯舊城改造項目工作要點舊改項目可能的優(yōu)惠政策實施主體優(yōu)惠政策三亞市河東區(qū)：在不違反城市規(guī)劃、保證有關功能設施配套的前提下，制定適當的優(yōu)惠政策報市政府，由市政府批準后執(zhí)行?？赡艿膬?yōu)惠政策有：土地出讓收益返還；政府補貼；銀行貸款貼息；政府投資建設公共配套設施和基礎設施；行政事業(yè)性收費減半收?。幌嚓P手續(xù)辦理享受“綠色通道”政策；世聯舊城改造項目工作要點各項手續(xù)的辦理立項手續(xù)用地審批規(guī)劃審批拆遷許可審批建設工程審批所需資料項目立項申請報告；項目可行性研究報告；項目建設所需的土地、環(huán)保審批文件；資金證明文件；需補充提供的其他材料；改造合作協議；改造可行性研究報告；改造項目的規(guī)劃方案；改造項目的房屋產權資料；改造地區(qū)所在農村集體經濟組織對改造項目的意見書；改造實施計劃和方案；建設單位資信證明；保證金；申請表；立項批文；建設用地方案圖；關于用地條件的特別要求；規(guī)劃方案；用地批準文件；規(guī)劃批準文件；拆遷補償安置方案；擬拆除房屋業(yè)主姓名、家庭人口及產權部門提供的產權資料；擬拆除房屋所在地段、面積、結構、用途及價值；實施主體開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商拆遷辦公室準備資料，開發(fā)商申請辦理由開發(fā)商具體辦理；拆遷辦公室負責協調簡化程序，節(jié)約辦理時間取得成果批準立項簽訂土地出讓合同《建設用地規(guī)劃許可證》與股份公司簽訂“安置補償協議”《建設工程規(guī)劃許可證》世聯舊城改造項目工作要點主要風險控制銀行由區(qū)舊改辦指定，在開發(fā)商辦理拆遷許可批準之前，監(jiān)管資金必須到位；資金到賬時，舊改辦、銀行、開發(fā)商三方簽訂資金專項監(jiān)管協議,使監(jiān)管行為符合法律程序；舊改辦與銀行簽定拆遷補償安置資金監(jiān)控受理合作協議。參與各類協議的擬定，保證協議合法性。主要有股份公司與開發(fā)商合作協議、拆遷補償安置協議、資金監(jiān)管協議等。保障改造中各項工作程序合法。拆遷改造政策性強，訴訟風險大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。專人研究、督辦優(yōu)惠政策的制定、辦理；對本項目公共配套實施建設進行費用預算，并向上級申請資金；針對本項目建立綠色通道，簡化相關手續(xù)辦理程序；補償安置資金不到位，村民無法按時領取過渡費開發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足政府優(yōu)惠政策無法落實、公共配套設施建設資金不到位、各項手續(xù)審批程序繁瑣緩慢補償安置資金監(jiān)管引入律師建立改造綠色通道風險識別世聯舊城改造項目工作要點舊改項目對于開發(fā)商的關鍵點世聯舊城改造項目工作要點舊改項目關鍵點：拆遷進度：舊改項目能否順利拆遷關系到項目工期以及銷售的重要節(jié)點的確定，否則則難以預計項目的進度和競爭策略的制定；規(guī)劃方案：容積率、物業(yè)比例等技術指標，直接涉及到開發(fā)商利益和政府利益。拆賠方案：（村民和開發(fā)商的利益沖突，涉及到拆配比、現狀建筑合法和非法的判別）經濟測算：保證項目開發(fā)的市場可實現性世聯舊城改造項目工作要點舊城改造對于開發(fā)商的挑戰(zhàn)“城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內都無法解決，自然就影響工程進度，而且利潤菲薄，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因”“開發(fā)商所遇到的問題比想象的要復雜很多?！安坏麧櫸⒈。夜ぷ飨喈敺爆崗碗s?！崩_著城中村改造的，首先是產權困境，城中村大量違法違規(guī)建筑存在的現實與土地產權特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細致、深入的調查研究為基礎，將其中的具體工作如土地、房產、產權現狀嚴格細化。對《物權法》理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關的法律作為制定決策和方法的基礎，城中村改造將面臨更多的難題。最大的難題就是村民的補償問題。村民們補償期望值過高和惡意搶建增加補償已成為城中村改造工作的最大障礙。由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補償方式等方面需要較長時間的博弈。其次便是規(guī)劃和補償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠付與規(guī)劃問題同樣矛盾，給改造單位帶來巨大的風險。工程進度緩慢利潤菲薄確權困境法律難題賠償安置容積率世聯舊城改造項目工作要點舊改項目調研中應該關注的方面世聯舊城改造項目工作要點在過去的兩個多月中，項目組成員進行了大量的數據收集與相關研究進行的調查進行的訪談案例研究進行的研究現場踏勘項目地塊資源與四至查勘；月川村現狀調查資料收集月川村人口、土地、建筑等資料；問卷調查發(fā)放問卷35份；村民月川村原居民20人；老干部安置區(qū)內的干部5人；在月川村內擁有房產的外來戶5人；村股份公司股份公司林董事長及其他相關領導；村委會相關領導開發(fā)商萬科、金地、復地、合富、恒大、雙建、泰華……深圳田面村城中村改造；深圳漁民村城中村改造；深圳漁農村城中村改造寧波鄞奉片區(qū)改造；深圳崗廈村城中村改造；珠海城中村改造；廣州石牌村改造；海口玉沙村改造……三亞拆遷補償標準研究；關于月川村改造的相關政策文件；三亞市城市規(guī)劃設計研究院關于《月川新城控制性詳細規(guī)劃調整方案》；項目周邊土地、房地產市場研究；補償方案設計開發(fā)模式設計……世聯舊城改造項目工作要點深入一線，獲得真實資料，訪談+調研，掌握村民改造意愿和安置補償要求，調查的內容調查的對象統計分析村民家庭結構；收入來源；房屋情況；現狀生活情況；對改造所持的態(tài)度；拆賠要求；……租戶家庭結構及來源；收入來源；租金水平；現狀生活情況；……股份公司成立背景經營業(yè)績……村民村原居民20人；老干部安置區(qū)內的干部5人；在村內擁有房產的外來戶5人；租戶5人；村股份公司股份公司林董事長及其他相關領導；村委會相關領導運用Spss、Excel等工具軟件對調查問卷做數據分析；一般找到居委會或者股份公司負責人，由其發(fā)放調研問卷。（可能會產生費用）世聯舊城改造項目工作要點END世聯舊城改造項目工作要點村民方案操作性政策方案操作性折衷方案操作性村民安置補償方案政策安置補償方案折衷安置補償方案技術路線從改造目標出發(fā)月川村現狀村民安置補償要求開發(fā)主體與開發(fā)模式方案經濟測算舊城改造成功因素與關鍵環(huán)節(jié)補償方案設計補償方案可操作性分析安置區(qū)選擇與開發(fā)次序實施策略世聯舊城改造項目工作要點村內所有村民一致要求就地安置，滿足村民就地安置的要求是月川村改造的前提條件全部村民都要求就地安置月川村是一個風水寶地，祖祖輩輩都生活在三亞，是老三亞人，月川村比三亞還要早成立。所以一定要就地安置……要就地安置，村子已經有幾百年的歷史了，……不愿意搬出村里在月川村已經有幾百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具體位置都可以。要就地安置，村子已經有幾百年的歷史了，從上一代到現在，家里沒人生病，月川村是風水寶地，不愿意搬出村里?！麓ù迕駠摇⒑訓|區(qū)、村居委會對改造的態(tài)度《中共中央關于構建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》中指出：“著力解決土地征收征用、城市建設拆遷、環(huán)境保護、企業(yè)重組改制和破產、涉法涉訴中群眾反映強烈的問題，堅決糾正損害群眾利益的行為?！薄对麓ㄅf城改造開發(fā)思路》表明“目標一是確保拆遷安置項目符合絕大多數群眾的要求，最大限度的照顧村民的利益；目標二是安置好村民…；”世聯舊城改造項目工作要點82%村民要求宅基地+貨幣補償；100%村民要求住聯排別墅；90%以上村民要求改造后有穩(wěn)定的生活收入或工作機會82%村民接受貨幣＋宅基地補償，其中貨幣補償標準不能低于現在的建房成本，宅基地補償不能低于120㎡由于目前村民已經沒有土地，也沒有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望也能有租賃用房，使家庭能有穩(wěn)定收入…………希望賠償一塊地，補償地后的房子要自己建，可以設計、規(guī)劃好后——月川村民90%村民希望未來能有穩(wěn)定的收入來源希望改造后建設一些經營性物業(yè)，由村里來經營，使村里的就業(yè)增加，這樣就能獲得固定的收入，如果一次性補償，就算再多錢也會花完，最終根本無法維持生計……補償土地后再入股股份公司是最好的