深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT

深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT2024/3/24深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT一、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展三、客戶分析四、SWOT分析五、市場(chǎng)分析小結(jié)1.區(qū)域價(jià)值分析2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展3.配套設(shè)施4.交通規(guī)劃5.生態(tài)資源A909-0137A909-0138地塊市場(chǎng)分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT1、中部綜合組團(tuán)包括寶安區(qū)的龍華、觀瀾和龍崗區(qū)的布吉坂雪崗，總面積203.5平方公里。2004年底城市建設(shè)用地80.9平方公里，占總面積的40.2%，規(guī)劃至2020年城市建設(shè)用地規(guī)模為119.5平方公里。2、功能定位為市中心區(qū)的配套綜合服務(wù)區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代化客運(yùn)樞紐和綜合服務(wù)組團(tuán)。

未來(lái)觀瀾區(qū)域的生活環(huán)境將徹底轉(zhuǎn)變。龍華坂雪崗觀瀾區(qū)域價(jià)值中部綜合組團(tuán)

keypoint:綜合服務(wù)區(qū)客運(yùn)樞紐深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT>A城市綜合服務(wù)功能區(qū)為觀瀾街道提供服務(wù)的集居住生活、行政辦公和娛樂(lè)消費(fèi)于一體的綜合功能區(qū)。>B市屬高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)B-1富士康為核心計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)基地哈飛汽車為核心汽車制造基地B-2富士施樂(lè)為核心的儀表儀器和記黃埔為核心的物流功能區(qū)>C產(chǎn)業(yè)改造與提升區(qū)廠房現(xiàn)狀質(zhì)量較好，側(cè)重產(chǎn)業(yè)提升和整合

>D特色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)依托于觀瀾高爾夫球會(huì)和版畫(huà)基地，對(duì)舊工業(yè)區(qū)整體改造，發(fā)展體育文化產(chǎn)業(yè)>E依托生態(tài)資源的休閑度假娛樂(lè)區(qū)觀瀾高爾夫球會(huì)、觀瀾郊野公園、茜坑郊野公園和生態(tài)保護(hù)區(qū)觀瀾五大功能區(qū)位于深圳最北面，臨近東莞，總面積89.8平方公里，建成區(qū)面積22平方公里，分13個(gè)轄區(qū)管制，總?cè)丝?7.4萬(wàn)，其中戶籍人口2.1萬(wàn)，是客家人聚居的地方。ACE-2E-3B-1B-2DE-4E-1城市綜合服務(wù)觀瀾郊野公園觀瀾高爾夫球會(huì)茜坑郊野公園生態(tài)保護(hù)區(qū)區(qū)域價(jià)值功能定位深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT>地均生產(chǎn)總值偏低2005年觀瀾街道建設(shè)用地地均產(chǎn)值為3.96億元/平方公里，低于寶安區(qū)其他中心區(qū)位的街道和寶安區(qū)平均水平>用地構(gòu)成以工業(yè)為主居住用地極少，工業(yè)用地比例接近50%，各社區(qū)分布均衡，密度較大，廠房環(huán)境較差，大部分是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)>配套產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)用地明顯不足城市化落后于工業(yè)化特征明顯觀瀾土地利用現(xiàn)狀>集中工業(yè)用地，提高地均生產(chǎn)總值集中工業(yè)用地，整體重新規(guī)劃，2008年觀瀾街道建設(shè)用地地均產(chǎn)值為7.99億元/平方公里>用地均衡，構(gòu)成以工業(yè)、居住為主按功能區(qū)規(guī)劃分布工業(yè)團(tuán)和居住團(tuán)，提高廠房質(zhì)量，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，建設(shè)一批高水準(zhǔn)的住宅小區(qū)>增加配套產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)用地加大城市化發(fā)展力度觀瀾土地利用規(guī)劃土地利用區(qū)域價(jià)值

keypoint:城市化進(jìn)程促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT1、觀瀾新中心區(qū)由機(jī)荷高速公路、梅觀高速公路、觀興東路、環(huán)觀南路、觀瀾大道圍合而成，總用地面積433.81公頃，可建設(shè)用地3.72平方公里，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地1.1平方公里2、與目前現(xiàn)狀不同，中心區(qū)未來(lái)規(guī)劃將改造成為以居住用地為主，商貿(mào)、行政、文化、教育配套完善的觀瀾新中心。

觀瀾新中心區(qū)將取代觀瀾老街成為觀瀾未來(lái)居住、行政、文化、教育的中心，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升。北環(huán)路至新橋至大亞灣至光明至天堂圍觀至平湖觀景路至梅林至機(jī)場(chǎng)至龍華梅觀高速公路清湖立交機(jī)荷高速公路出入口機(jī)荷高速公路觀瀾河高爾夫大道觀瀾大道光路觀平路觀天路區(qū)域價(jià)值觀瀾新中心區(qū)規(guī)劃

keypoint:觀瀾新中心區(qū)、CLD城市價(jià)值深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT通過(guò)“資源-產(chǎn)品-再生資源”的發(fā)展模式，提倡低資源的投入、高經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、低污染排放，重新規(guī)劃或翻新工業(yè)園區(qū)，引入一批世界級(jí)高新企業(yè)的入駐，如三一集團(tuán)、富士施樂(lè)、富士康、哈飛等，解決生態(tài)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)系統(tǒng)之間的矛盾,外企的進(jìn)駐將提高片區(qū)知名度，改善片區(qū)的投資環(huán)境。目前觀瀾共有45家工業(yè)園區(qū)，按功能分區(qū)重新打造的園區(qū)有觀瀾高新科技園、大富工業(yè)園和金雄達(dá)科技園，其他只是整體翻新，并沒(méi)有功能分區(qū)概念。觀瀾高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（新規(guī)劃）＞規(guī)劃面積4.23平方公里，涵蓋了生產(chǎn)、研發(fā)、教育、生活、休閑、服務(wù)等多種功能區(qū)＞產(chǎn)業(yè)定位主要面向“電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、大型先進(jìn)裝備制造業(yè)”等高新技術(shù)企業(yè)。＞深圳首批生態(tài)工業(yè)園區(qū)單位：億元觀瀾工業(yè)園＞觀瀾鎮(zhèn)福民泗黎路上＞占地3000平米，建筑面積6000平米＞涵蓋宿舍、廠房，外部環(huán)境一般，里面裝修較好，功能配套較少產(chǎn)業(yè)發(fā)展高新科技園

keypoint:大型企業(yè)進(jìn)駐的區(qū)域發(fā)展價(jià)值深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT觀瀾街道經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況大型高科技企業(yè)入駐，使得觀瀾街道生產(chǎn)總值、規(guī)模企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值逐年大幅上揚(yáng)；觀瀾人口總數(shù)逐年遞增，片區(qū)外來(lái)人口呈指數(shù)性增長(zhǎng)。

隨著投資環(huán)境的改善和外企的進(jìn)駐，區(qū)域經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)步上升，中高級(jí)人才將涌入片區(qū)，未來(lái)人口素質(zhì)、收入水平將明顯上升?？梢钥吹?，片區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整為片區(qū)帶來(lái)：循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

keypoint:大型企業(yè)進(jìn)駐的區(qū)域人群質(zhì)素變化深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT配套設(shè)施現(xiàn)狀＞主要通過(guò)梅觀、機(jī)荷高速往返市區(qū)；＞道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已經(jīng)形成，但支路少，不夠密集，交通擁擠；＞道路路況不好，多為2或4車道，較窄；＞公路型道路多，城市型道路少；觀瀾公共設(shè)施規(guī)劃第二中學(xué)鎮(zhèn)政府世紀(jì)廣場(chǎng)文藝中心觀瀾體育中心電信大廈中心市場(chǎng)國(guó)惠康百貨萬(wàn)家福超市觀瀾郵電局觀瀾人民公園新園學(xué)校第二小學(xué)觀瀾汽車站松園中心學(xué)校觀瀾中學(xué)>公共設(shè)施配套不完善，檔次較低，集中在老街目前觀瀾片區(qū)商業(yè)生活、教育醫(yī)療和市政配套圍繞老街鋪排，整體檔次較低，不完善不成熟觀瀾公共設(shè)施現(xiàn)狀>未來(lái)將完善醫(yī)療、教育、行政、商業(yè)娛樂(lè)配套>重點(diǎn)發(fā)展牛湖、中心區(qū)和橫坑水庫(kù)片區(qū)商業(yè)休閑配套觀瀾公共設(shè)施規(guī)劃老街牛湖橫坑中心區(qū)根據(jù)城市規(guī)劃，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療、教育、行政、商業(yè)休閑配套將逐漸完善，生活配套和居住氛圍將明顯改善。

keypoint:城市升級(jí)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的利好影響利好規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)周期與項(xiàng)目的發(fā)展存在時(shí)間差距深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT現(xiàn)狀＞主要通過(guò)梅觀、機(jī)荷高速往返市區(qū)；＞道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已經(jīng)形成，但支路少，不夠密集，交通擁擠；＞道路路況不好，多為2或4車道，較窄；＞公路型道路多，城市型道路少；交通規(guī)劃規(guī)劃>重點(diǎn)建設(shè)支路，進(jìn)行拓寬修復(fù)等工程；>地鐵4號(hào)線延長(zhǎng)至觀瀾，預(yù)計(jì)2015-2020年落成>未來(lái)地鐵軌道網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)落成，可以通過(guò)地鐵4號(hào)線暢通往返觀瀾和市區(qū)

隨著地鐵4號(hào)線的建成通車，區(qū)域道路網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，未來(lái)區(qū)域的通達(dá)性、內(nèi)部交通環(huán)境都將得到進(jìn)一步優(yōu)化。機(jī)荷高速梅觀高速地鐵11號(hào)線地鐵4號(hào)線三期地鐵4號(hào)線二期地鐵6號(hào)線觀瀾交通區(qū)域通達(dá)性佳、規(guī)劃中地鐵四號(hào)線深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT福田客戶羅湖客戶南山客戶2000年以前01-04年2005年寶安中心區(qū)深圳灣填海區(qū)龍崗中心城東部沿海高尚住宅區(qū)客戶流向龍華片區(qū)布吉片區(qū)2006年2006年2006年區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的嚴(yán)重不足區(qū)域價(jià)格一路彪升交通建設(shè)有效縮短城市距離區(qū)域之間明顯的價(jià)差引出的投資意向

keypoint:交通改造客戶遷徙深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT生態(tài)資源規(guī)劃中有21個(gè)社區(qū)公園、2個(gè)郊野公園觀瀾重要景觀帶——觀瀾河改造工程已經(jīng)全線開(kāi)始，部分工程業(yè)已完成觀瀾區(qū)域內(nèi)的生活環(huán)境將隨著綠地系統(tǒng)的建成和觀瀾河的改造完成得到顛覆性改變。觀瀾綠地系統(tǒng)觀瀾河

keypoint:城市“綠肺工程”建設(shè)的居住價(jià)值提升深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT＞觀瀾目前以工業(yè)為主，區(qū)域居住環(huán)境支撐力度相對(duì)較弱；＞城市未來(lái)規(guī)劃良好，觀瀾河整治、循環(huán)經(jīng)濟(jì)效益將給片區(qū)帶來(lái)巨大的環(huán)境變化，但規(guī)劃前瞻的實(shí)現(xiàn)周期較難立刻為片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)；＞工業(yè)園的發(fā)展及大型企業(yè)的進(jìn)駐，將為觀瀾片區(qū)帶來(lái)更多的外來(lái)人口，改變片區(qū)人口結(jié)構(gòu)，帶來(lái)新的置業(yè)需求；＞地鐵四號(hào)線開(kāi)通、道路改造完工，有效縮短城市距離，加速內(nèi)需市場(chǎng)向外需市場(chǎng)的過(guò)渡；觀瀾現(xiàn)狀與規(guī)劃總結(jié)

keypoint:利好因素、實(shí)現(xiàn)周期深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT一、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

三、客戶分析四、SWOT分析五、市場(chǎng)分析小結(jié)1.區(qū)域發(fā)展歷史2.典型個(gè)案3.未來(lái)推售項(xiàng)目4.區(qū)域演變歷程分析A909-0137A909-0138地塊市場(chǎng)分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT時(shí)間項(xiàng)目名稱物業(yè)類型物業(yè)用途主力戶型租金售價(jià)居住人群現(xiàn)狀2001年以前濱河花園、迎僑花園大型居住小區(qū)自住為主100㎡三房80㎡兩房----公務(wù)員、企事業(yè)單位人群、本地居民物業(yè)管理較好，暫無(wú)轉(zhuǎn)換居住環(huán)境需求馬壢新村集資房出租為主60-160㎡兩房-四房一房500-800元/月、四房2500元/月140平米20萬(wàn)左右中低收入者，周邊生意、工廠上班人士人流雜亂，環(huán)境差觀瀾湖花園集資房出租、自住兼有100-120㎡三房三房2000元/月---周邊做生意、文化檔次低人流亂、物業(yè)管理差、家庭居住擁擠，改善居住環(huán)境楠木新村集資別墅區(qū)自住為主200㎡以上一棟別墅100萬(wàn)左右觀瀾區(qū)工廠企業(yè)主、中高層管理者公共綠化少，周邊環(huán)境差、空置較多2001年金澤花園商品房自住、出租兼有130㎡以上三房、四房?jī)煞?500元/月三房2200元/月三房6000-7000元/㎡周邊做生意、本地居民，文化檔次低周邊環(huán)境差、物業(yè)管理一般區(qū)域發(fā)展歷史深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT時(shí)間項(xiàng)目名稱物業(yè)類型物業(yè)用途主力戶型租金售價(jià)居住人群現(xiàn)狀2005年中航格瀾郡一期商品房大型高檔社區(qū)自住為主70-280㎡不等，三房為主，輔以少量疊加別墅兩房1800元/月三房2500元/月05年均價(jià)5000元；06年均價(jià)5700元本地公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、其他片區(qū)客戶2007年中航格瀾郡二期商品房大型高檔社區(qū)自住為主9-18層小高層住宅，產(chǎn)品以三房四房為主06年12月均價(jià)6800元；07年10月四房均價(jià)12000元；08年12月均價(jià)1000元；尾盤(pán)均價(jià)9000本地公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、其他片區(qū)客戶2009年和黃觀湖園商品房別墅，多層住宅。容積率0.4409年8月雙拼別墅價(jià)格最低36000元；最高45000元2009年招商瀾園商品房大型高檔社區(qū)小高層電梯洋房；高層130-160平三房四房在售2房、四房均價(jià)9600元區(qū)域發(fā)展歷史深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT項(xiàng)目名稱：中航﹒格瀾郡地理位置：觀瀾世紀(jì)廣場(chǎng)南側(cè)占地面積：15.6萬(wàn)㎡建筑面積：25.5萬(wàn)㎡，平均容積率：1.65總戶數(shù)：1664戶均價(jià)：小高層9500元/平方米暢銷戶型：三房（95-140㎡）四房（142-165㎡）客戶分析：

——此項(xiàng)目基本認(rèn)可度較高。

——客戶大部分為觀瀾本地人，置業(yè)目的以自主為主。

——非常關(guān)注項(xiàng)目的實(shí)用性（比如戶型設(shè)計(jì)、實(shí)用率等），以及帶給他們的附加值（如周邊配套）

——格瀾郡定出的均價(jià)，在他們的接受范圍內(nèi)。成交客戶:85%的客戶為2次或多次置業(yè),以私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)管理人員及公務(wù)員為主。15%的客戶為1次置業(yè),自用客戶占85%的比例,投資客占到15%.客戶區(qū)域:觀瀾70.6%,龍華13.6%,關(guān)內(nèi)10%,其他5.8％置業(yè)原因:改善居住目的和自住為主；少量投資客分析：

——小高層，3--4房的大戶型單位銷售速度較快，在觀瀾市場(chǎng)比較受歡迎。

——地段優(yōu)勢(shì)，大社區(qū)，以及天虹等商業(yè)配套的引進(jìn)，為本項(xiàng)目增值不少。

——高端別墅產(chǎn)品質(zhì)素不高，園林展示不足，導(dǎo)致銷售緩慢。中組團(tuán)典型案例已售中航·格瀾郡典型個(gè)案分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT招商瀾園項(xiàng)目名稱：招商瀾園（商住用地）地理位置：位于寶安區(qū)觀瀾街道大和路與竹園路交匯處大和路西側(cè)

占地面積：92820.78平方米建筑面積：292492.91平方米計(jì)入容積率的總建筑面積為222770平方米，住宅面積210020平方米(含公共租賃住房31503平方米)；商業(yè)面積6000平方米；幼兒園面積3900平方米平均容積率：2.5總戶數(shù)：2030均價(jià)：9600多元/平方米主力戶型：三房四房（130-150㎡）分析：＞22萬(wàn)平米、低容積率的大型高尚社區(qū)＞1500㎡豪華會(huì)所、6000㎡商業(yè)面積、約6000㎡中心花園、泳池、幼兒園等完善配套＞戶型南北通透，戶戶贈(zèng)送大露臺(tái)及凸窗，大部份戶型配有入戶花園或內(nèi)庭院，舒適度高。新古典主義建筑風(fēng)格＞位于大和路上，大和路正在面臨規(guī)劃，交通不順暢，環(huán)境差．典型個(gè)案分析中組團(tuán)典型案例已售招商瀾園深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT項(xiàng)目名稱：和黃觀湖園（商住、別墅用地）地理位置：位于梅觀高速觀瀾出口旁四梨路和樟企路交界處占地面積：375851.88平方米總建筑面積:165540平方米容積率:僅為0.44其中別墅47544平方米，多層住宅89232平方米，聯(lián)立式低層住宅20900平方米，幼兒園2棟3300平方米，會(huì)所1200平米主力戶型：別墅、多層典型個(gè)案分析產(chǎn)品分析：

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——客戶分析：

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——。成交客戶:

客戶區(qū)域:

置業(yè)原因:深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT項(xiàng)目名稱：招商觀園（商住用地）地理位置：位于深圳市寶安區(qū)觀瀾街道環(huán)觀南路北側(cè)，與觀瀾高新技術(shù)園區(qū)隔路相望，毗鄰梅觀高速、機(jī)荷高速.占地面積：147595.156平方米建筑面積：222221平方米項(xiàng)目計(jì)入容積率的總建筑面積為222221平方米，其中住宅面積204301平方米；商業(yè)面積4000平方米；居住區(qū)級(jí)文化中心6000平方米、垃圾收集站60平方米、門(mén)診部3000平方米、12班幼兒園面積3700平方米（獨(dú)立占地不小于4000平方米）、公共廁所60平方米，社區(qū)綜合服務(wù)站1100平方米。項(xiàng)目套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，擬達(dá)到開(kāi)發(fā)建筑總面積的95%以上。平均容積率：1.5招商觀園未來(lái)推售項(xiàng)目深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT項(xiàng)目名稱：盈峰翠邸地理位置：位于寶安區(qū)觀瀾街道橫坑水庫(kù)南側(cè)占地面積：85184.72㎡總建筑面積:205006.30㎡其中A909-0110地塊為41506.29㎡，A909-0086地塊為43678.43㎡；總建筑面積153330㎡，其中A909-0110地塊74710㎡，A909-0086地塊為78620㎡；住戶共1295戶。項(xiàng)目規(guī)劃為地上建筑4-10層，地下2層，共59棟建筑57棟住宅（其中住宅建面：141090㎡小高層建筑面積:92163㎡多層建筑面積:48927㎡2所幼兒園（3200㎡）商業(yè):4000㎡容積率:1.80

戶數(shù)：1295主力戶型：獨(dú)棟別墅,聯(lián)體別墅（少量高層）和黃盈峰翠邸未來(lái)推售項(xiàng)目深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT項(xiàng)目名稱：城建觀瀾地理位置：位于寶安區(qū)觀瀾街道橫坑水庫(kù)南側(cè)占地面積：194645.96總建筑面積:292835其中：容積率：1.5商業(yè)：5860幼兒園：3500戶型：別墅、高層注:局部可設(shè)計(jì)為超高層，建筑高度在100米以上；高層住宅間距保證在40米以上；其他技術(shù)指標(biāo)不變。地塊規(guī)劃為T(mén)OWNHOUSE或疊加別墅+高層的規(guī)劃組合，項(xiàng)目目前已經(jīng)動(dòng)工，估計(jì)2009年下半年就可以面世了。城建觀瀾未來(lái)推售項(xiàng)目深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT北環(huán)路至新橋至大亞灣至光明至天堂圍觀至平湖觀

景

路至梅林至機(jī)場(chǎng)至龍華梅觀高速公路清湖立交機(jī)荷高速公路出入口機(jī)荷高速公路觀瀾河高爾夫大道觀瀾大道光路觀平路觀天路2009年在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目招商觀園城建觀瀾盈峰翠邸

和黃觀湖園招商瀾園橫坑水庫(kù)片區(qū)未來(lái)推售項(xiàng)目本案深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT2009年后推售總量為110多萬(wàn)平米，以別墅及大平面小高層產(chǎn)品為主。項(xiàng)目名稱容積率占地面積(萬(wàn)平方米)建筑面積(萬(wàn)平方米)地價(jià)（億）可售樓面地價(jià)（元/平米）建筑類型限高配套商業(yè)(㎡)幼兒園(㎡)招商觀園1.59.322.27.53374別墅總體24米；西南角60米40003700和黃盈峰翠邸1.88.515.310.26667多層、小高層、獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅30米40003200城建觀瀾1.519.529.37.752645別墅、高層60米58603500本地塊1.815.728.324米5500未來(lái)推售項(xiàng)目深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT起步階段出現(xiàn)商品房，推出量極少快速發(fā)展階段品牌發(fā)展商云集，市場(chǎng)成熟度迅速2001年以前2002－2005年觀瀾區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展2005－2009年雛形階段集資房、自建房為主規(guī)劃設(shè)想階段個(gè)別大型住區(qū)開(kāi)發(fā)并主導(dǎo)市場(chǎng)產(chǎn)品演變客戶演變房型：兩房、三房面積區(qū)間：80－100平方米房型：一房、三房、四房面積區(qū)間：45－80－110平方米本地土著居民企事業(yè)單位公務(wù)員首次購(gòu)買市場(chǎng)特征代表項(xiàng)目2009年及以后集資房，自建房金澤花園、中航格瀾郡一期中航格瀾郡二期、招商瀾園招商觀園、和黃觀湖園、和黃盈峰翠邸、城建觀瀾兩房：73-87㎡三房：96-127㎡四房：144-166㎡五房：288㎡主流產(chǎn)品預(yù)測(cè)：別墅、聯(lián)排、高層大平面房型本地土著居民小型事業(yè)企業(yè)主個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶本地土著居民小型私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、本地投資型客戶本地土著居民私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、外區(qū)域投資型客戶規(guī)劃發(fā)展品牌發(fā)展商即將替代本地發(fā)展商成為房市開(kāi)發(fā)主力，豪宅成為產(chǎn)品主角，未來(lái)規(guī)劃及升值空間被關(guān)注，高品質(zhì)房屋及未來(lái)規(guī)劃開(kāi)始吸引周邊及關(guān)內(nèi)客入市。規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)力度、交通的改善都將促進(jìn)內(nèi)需市場(chǎng)向外需市場(chǎng)的快速過(guò)渡區(qū)域發(fā)展歷程演變分析內(nèi)需市場(chǎng)向外需市場(chǎng)過(guò)渡，區(qū)域市場(chǎng)成熟度發(fā)展較快，產(chǎn)品趨于高端化發(fā)展Characteristic：觀瀾房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，多為集資房,距深圳關(guān)內(nèi)較遠(yuǎn)，因此較為封閉，主要表現(xiàn)為本地開(kāi)發(fā)商與本地客戶的供求關(guān)系，由于受到政府土地出讓政策等影響,商品房代替集資房,觀瀾中航城01號(hào)作品拉開(kāi)了觀瀾高檔住宅的序幕,關(guān)內(nèi)品牌發(fā)展商進(jìn)入,周邊投資與置業(yè)者開(kāi)始關(guān)注深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT一、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

三、客戶分析四、SWOT分析五、市場(chǎng)分析小結(jié)1.現(xiàn)有市場(chǎng)客戶分析2.客戶發(fā)展趨勢(shì)分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT（1）現(xiàn)有市場(chǎng)客戶分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT中航格瀾郡客戶分析中航格瀾郡客戶主要以本地客戶為主，龍華客戶次之，以公務(wù)員、原住民、私營(yíng)企業(yè)主和企業(yè)中高層管理者為主；需求三房、四房為主，關(guān)注社區(qū)感及舒適度1中航格瀾花園是觀瀾的第一個(gè)真正意義上的商品房項(xiàng)目，其客戶構(gòu)成、需求和來(lái)源以及置業(yè)關(guān)注點(diǎn)，對(duì)于本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的參照意義。深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT楠木新村別墅客戶分析楠木新村作為一個(gè)集資房別墅項(xiàng)目，主力戶型在200平以上，涵蓋了觀瀾早期的高端客戶，但公共綠化少，周邊環(huán)境差、空置較多楠木新村項(xiàng)目是觀瀾地區(qū)非常特殊的一個(gè)項(xiàng)目，是觀瀾市區(qū)內(nèi)唯一的一個(gè)別墅項(xiàng)目，客戶構(gòu)成也十分獨(dú)特，基本上是觀瀾地區(qū)內(nèi)最高端的客戶。2深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT集資房客戶分析集資房客戶以非戶籍人口為主，相對(duì)不穩(wěn)定，集資房客戶改善居住的愿望強(qiáng)烈由于該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，集資房解決了觀瀾絕大多數(shù)非戶籍人口的居住問(wèn)題，是觀瀾市場(chǎng)主要的供應(yīng)，研究集資房客戶的情況，對(duì)于本項(xiàng)目具有重要的意義

3深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT觀瀾客戶總體構(gòu)成分析觀瀾客戶主要以公務(wù)員及企業(yè)客戶為主，主力需求戶型為110平米以上三房、四房，總價(jià)承受力100－200萬(wàn)4深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT（2）客戶發(fā)展趨勢(shì)分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT本體客戶趨勢(shì)分析私企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員為觀瀾主力購(gòu)房人群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，購(gòu)買力有逐步提升的趨勢(shì)，需求產(chǎn)品以大戶型為主1深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT企業(yè)中高層管理者為觀瀾主力購(gòu)房人群，購(gòu)買力有逐步提升的趨勢(shì)，隨著家庭結(jié)構(gòu)的完善，住房需求面積有逐步向大面積產(chǎn)品升級(jí)的趨勢(shì)深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT外來(lái)客戶趨勢(shì)分析龍華客戶為觀瀾主力外來(lái)客戶，但總體數(shù)量較少，隨著觀瀾新區(qū)的發(fā)展及價(jià)格優(yōu)勢(shì)未來(lái)此類客戶群有擴(kuò)大的趨勢(shì)，收入有逐步提高的趨勢(shì)2深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT目前片區(qū)內(nèi)港臺(tái)客戶數(shù)量較少，主要為高爾夫產(chǎn)業(yè)客戶，隨著觀瀾產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展的逐步成熟這部分客戶的數(shù)量將會(huì)增多深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT未來(lái)隨著交通的完善將會(huì)吸引一部分關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶，但短期內(nèi)暫不會(huì)有關(guān)內(nèi)客戶進(jìn)入觀瀾深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT觀瀾市場(chǎng)上的主力客戶(購(gòu)買力較強(qiáng)的客戶)群為本地私企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)中高層管理者，少量龍華及港臺(tái)客戶客戶分析小結(jié)主力客戶群需求戶型主要以大戶型為主，總價(jià)承受力在100－200萬(wàn)之間一般客戶主要需求小2房、3房，總價(jià)承受力有限，80萬(wàn)以下一般客戶主要需求小2房、3房，總價(jià)承受力有限，80萬(wàn)以下深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT一、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

三、客戶分析四、SWOT分析五、市場(chǎng)分析小結(jié)A909-0137A909-0138地塊市場(chǎng)分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT觀瀾老中心區(qū)南區(qū)觀瀾新中心區(qū)橫坑水庫(kù)110KV高壓走廊寬30米招商城建和黃地塊現(xiàn)狀：土坡深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)1.臨近觀瀾老中心及新中心區(qū)2.靠近梅觀高速，交通相對(duì)便利3.處于橫坑水庫(kù)旁邊，生態(tài)資源較好4.品牌發(fā)展商云集，未來(lái)的高檔住宅片區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1.不受90/70限制（招商地塊90平米以下95%；和黃地塊90平米以下70%）2.與其他三個(gè)地塊相比，距離橫坑水庫(kù)最近3.地塊附近無(wú)雜亂景觀深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT劣勢(shì)區(qū)域劣勢(shì)1.觀瀾市場(chǎng)相對(duì)封閉，不夠成熟自建房集資房較多2.勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)較多，高端客戶資源相對(duì)較少3.區(qū)域不成熟，配套較少項(xiàng)目劣勢(shì)1.限高24米，高度低于其他三個(gè)地塊2.A909-0138北側(cè)現(xiàn)狀為土坡，用途不明3.110KV高壓走廊，寬30米，可能會(huì)對(duì)本地塊產(chǎn)生一定影響4.商業(yè)設(shè)施不齊全，生活相對(duì)不變5.臨近梅觀高速，A909-0137噪音較大深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)1.觀瀾市場(chǎng)處于一個(gè)走向成熟、上升的過(guò)程2.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、轉(zhuǎn)移的實(shí)現(xiàn)，將為本片區(qū)帶來(lái)部分高端客戶資源3.關(guān)內(nèi)客戶轉(zhuǎn)移，也是本區(qū)域的一個(gè)機(jī)會(huì)4.片區(qū)整體容積率較低，易打造高端樓盤(pán)形象項(xiàng)目機(jī)會(huì)1.不斷有新樓盤(pán)推出，關(guān)注度逐漸上升2.政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，市政配套日益完善3.110KV高壓走廊，寬30米，可能會(huì)對(duì)本地塊產(chǎn)生一定影響深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT威脅項(xiàng)目威脅1.市場(chǎng)供應(yīng)量大且相對(duì)集中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈2.集資房在本區(qū)域占到相當(dāng)?shù)谋戎厣钲谟^瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT一、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

三、客戶分析四、SWOT分析五、市場(chǎng)分析小結(jié)A909-0137A909-0138地塊市場(chǎng)分析1.物業(yè)類型建議2.物業(yè)推售計(jì)劃建議深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT（1）物業(yè)類型建議深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT中航格瀾郡產(chǎn)品分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT中航格瀾郡產(chǎn)品分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT5棟A單元:A+B奇數(shù)層戶型招商·瀾園詳情---戶型面積:135.16㎡/戶型:3室2廳2衛(wèi)南北通透/帶入戶花園/主臥朝南,皆帶大凸窗5棟A單元:E+F奇數(shù)層戶型面積:135.12㎡/戶型:3室2廳2衛(wèi)南北通透/帶入戶花園/主臥朝南,皆帶大凸窗深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT招商·瀾園詳情---戶型5棟A單元:C/D奇數(shù)層戶型面積:82.14㎡戶型:2室2廳1衛(wèi)戶型方正/客廳帶大陽(yáng)臺(tái)/主臥帶大凸窗深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT招商·瀾園詳情---戶型6棟A單元:A/B偶數(shù)層戶型面積:137.9㎡戶型:3室2廳2衛(wèi)戶型特點(diǎn):入戶花園/多陽(yáng)臺(tái)/戶型方正深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT招商·瀾園詳情---戶型6棟A單元:C/D偶數(shù)層戶型面積:155.5㎡戶型:4室2廳2衛(wèi)戶型特點(diǎn):入戶花園/客廳大陽(yáng)臺(tái)/戶型方正/獨(dú)立工人房深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT招商·瀾園詳情---戶型6棟A單元:E/F偶數(shù)層戶型面積:135.02㎡戶型:3室2廳2衛(wèi)戶型特點(diǎn):入戶花園/客廳大陽(yáng)臺(tái)/廚房帶露臺(tái)/獨(dú)立工人房/深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場(chǎng)分析60PPT招商·瀾園詳情---戶型戶型統(tǒng)計(jì)戶型戶型類別套數(shù)2房(88.74/