華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃

華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃2024/3/26華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃目錄1信托項(xiàng)目概述2交易對(duì)手介紹3擔(dān)保措施分析4還款來(lái)源分析5風(fēng)控措施分析6項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃信托項(xiàng)目概述1華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃常熟沙家浜旅游業(yè)分析沙家浜利用得天獨(dú)厚的革命傳統(tǒng)和具有豐富旅游資源的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展旅游業(yè)，現(xiàn)已初步形成集蘆葦蕩、度假村、教育館、崇福寺和陽(yáng)澄湖大閘蟹交易市場(chǎng)為一體的旅游體系2012年常熟旅游業(yè)收入達(dá)到300億元，比2011年增長(zhǎng)20%，全年接待旅客人數(shù)同比增長(zhǎng)8%截至2013年一季度，常熟景區(qū)接待游客371.32萬(wàn)人次，同比2012年一季度的336.04萬(wàn)人次增長(zhǎng)了10.05%加快5A級(jí)旅游景區(qū)的創(chuàng)建和擴(kuò)大商務(wù)、會(huì)務(wù)等高端旅游市場(chǎng)份額作為工作重點(diǎn)，并爭(zhēng)取把旅游業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)常熟現(xiàn)有5星級(jí)酒店6家，全部坐落于常熟市內(nèi)以沙家浜風(fēng)景區(qū)為中心方圓150公里范圍之內(nèi)，僅有6家酒店，包括一家擁有160個(gè)房間的4星級(jí)、一家擁有106個(gè)房間3星級(jí)和4家無(wú)評(píng)級(jí)酒店華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃關(guān)于港中旅沙家浜海泉灣項(xiàng)目與中國(guó)著名紅色旅游景區(qū)沙家浜景區(qū)毗鄰，周邊有蘇嘉杭、滬寧、錫太、沿江、沿海等高速公路，與上海僅有1小時(shí)車程，與蘇州、無(wú)錫、常州、南通僅需30分鐘車程項(xiàng)目總投資約12億元人民幣，是以沙家浜溫泉為依托，集養(yǎng)生、休閑、度假、特色餐飲、會(huì)議展覽、星級(jí)酒店為一體的綜合性旅游項(xiàng)目。沙家浜海泉灣項(xiàng)目共分三期，分別為港中旅（沙家浜）海泉灣溫泉度假中心、沙家浜國(guó)際會(huì)議中心大酒店和商業(yè)組團(tuán)、夢(mèng)幻亞馬遜項(xiàng)目項(xiàng)目包括：一期88個(gè)酒店客房、6個(gè)VIP會(huì)所以及75個(gè)功能泡池，二期380間五星級(jí)酒店房間、18套共85棟商業(yè)組團(tuán)別墅以及上千平米多功能會(huì)議廳目前一期項(xiàng)目已于2012年底進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，二期項(xiàng)目也已經(jīng)主體完工，進(jìn)行裝修后便可交付運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目被蘇州市旅游局列入蘇州市旅游建設(shè)重點(diǎn)考核的項(xiàng)目，同時(shí)被常熟旅游局列為星級(jí)工程重點(diǎn)對(duì)象華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃沙家浜海泉灣二期批復(fù)情況常熟市發(fā)展和改革委員會(huì)于2008年3月25日出具的編號(hào)為常發(fā)改核[2008]24核的《關(guān)于常熟市2007B-G033地塊新建商業(yè)用房（二期）項(xiàng)目的核準(zhǔn)決定》《國(guó)有土地使用證》（常國(guó)用（2007）第001831號(hào)、常國(guó)用（2009）第09238號(hào)）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地字第320581200800014號(hào)）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（320581201100096號(hào)）《建設(shè)工程施工許可證》）華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃信托概述信托項(xiàng)目名稱華澳?沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃項(xiàng)目類別集合資金信托計(jì)劃融資方江蘇沙家浜置業(yè)有限公司信托單位類別規(guī)模（￥萬(wàn)元）存續(xù)期限A類信托單位2,500024個(gè)月可提前一年還款資金用途沙家浜海泉灣項(xiàng)目二期酒店裝修擔(dān)?；蝻L(fēng)險(xiǎn)管控措施土地及在建工程抵押擔(dān)保；溫泉水采礦權(quán)抵押；置業(yè)公司和國(guó)際會(huì)議中心各51%股權(quán)質(zhì)押；抵押品置換實(shí)現(xiàn)資金沉淀；常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心連帶責(zé)任擔(dān)保并共同承擔(dān)還款義務(wù)；實(shí)際控制人仇月明連帶責(zé)任擔(dān)保；資金用途審批華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及策略概述沙家浜海泉灣項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、未來(lái)現(xiàn)金流和利潤(rùn)水平都較為穩(wěn)定直觀，融資方還款能力較強(qiáng)，還款渠道多樣，且企業(yè)還款意愿良好項(xiàng)目抵押物為二期90%已完工的在建工程以及溫泉采礦權(quán)，抵押率為40%，抵押物優(yōu)質(zhì)、變現(xiàn)能力較好，同時(shí)關(guān)聯(lián)企業(yè)提供連帶責(zé)任保證并共同承擔(dān)還款義務(wù)，實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、風(fēng)險(xiǎn)可供項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及投資理由華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃信托要素信托的成立

本信托規(guī)模25000萬(wàn)元，為集合資金信托計(jì)劃，募集資金向江蘇沙家浜置業(yè)有限公司發(fā)放借款，款項(xiàng)將用于沙家浜海泉灣二期酒店的裝修信托期限

本信托項(xiàng)目期限為24個(gè)月，融資方可提前一年還款信托利益分配

本項(xiàng)目每年向投資者分配利息，信托項(xiàng)目到期日分配本金信托資金的退出

江蘇沙家浜置業(yè)有限公司到期償還信托貸款本息，常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司共同承擔(dān)還款義務(wù)華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃交易對(duì)手介紹2華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃江蘇沙家浜置業(yè)有限公司基本情況公司名稱江蘇沙家浜置業(yè)有限公司企業(yè)類型私營(yíng)企業(yè)注冊(cè)地址常熟市阜湖路49號(hào)成立日期2007年8月13日法定代表人仇月明營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼320581000107969注冊(cè)資本3186萬(wàn)元實(shí)收資本3186萬(wàn)元組織機(jī)構(gòu)代碼66578644X貸款卡號(hào)碼

主要經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理，項(xiàng)目咨詢，建筑工程裝飾設(shè)計(jì)、施工。股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱出資金額股權(quán)比例仇月明1624.86萬(wàn)元51趙宗明637.2萬(wàn)元20何航濱637.2萬(wàn)元20陳士松286.74萬(wàn)元9合計(jì)3186萬(wàn)元100%華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃經(jīng)營(yíng)方式江蘇沙家浜置業(yè)有限公司是專門(mén)為建設(shè)沙家浜海泉灣項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)公司公司主要負(fù)責(zé)前期溫泉的開(kāi)采、一二期酒店的建設(shè)等已建完的一期工程以零租金的方式交付給常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)公司在建的二期酒店和商業(yè)組團(tuán)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將采用同樣方式由會(huì)議中心經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)狀況由于一期項(xiàng)目全部被以零租金的方式租給常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，二期酒店的商業(yè)配套項(xiàng)目尚處在建過(guò)程中，因此沙家浜置業(yè)公司尚無(wú)收入來(lái)源雖然二期商業(yè)組團(tuán)預(yù)計(jì)為自持物業(yè)，但也不排除采用售出反租等形式實(shí)現(xiàn)一定收入，公司潛在的盈利即為二期商業(yè)配套中85套別墅的潛在銷售收入置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)情況分析華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃置業(yè)公司財(cái)務(wù)基本狀況項(xiàng)目2010201120122013年6月流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)65,619,33091,373,987155,056,164235,649,494資產(chǎn)總計(jì)242,778,828293,840,300415,234,340496,493,888流動(dòng)負(fù)債合計(jì)2,805,38181,786,548135,668,899235,329,693長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)85,500,00061,500,00017,200,000-負(fù)債合計(jì)88,305,381143,286,548152,868,899235,329,693所有者權(quán)益合計(jì)154,473,447150,553,752262,365,442261,164,195主營(yíng)業(yè)務(wù)收入----凈利潤(rùn)-4,529,383-3,919,695-8,188,310-1,201,247負(fù)債率36.37%48.76%36.82%47.40%華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析截至2013年6月底，總負(fù)債為23533萬(wàn)元占總資產(chǎn)47%，均為流動(dòng)性負(fù)債應(yīng)付賬款6179萬(wàn)元占總負(fù)債的26%，主要是二期項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)和水電消防等過(guò)程中對(duì)相關(guān)供應(yīng)商和承包商產(chǎn)生的費(fèi)用，累計(jì)74筆其他應(yīng)付賬款17308萬(wàn)元占總負(fù)債的74%主要是由股東借款構(gòu)成。公司所有借款均已還清盈利能力分析置業(yè)公司在項(xiàng)目建成后無(wú)償租賃給運(yùn)營(yíng)主體沙家浜國(guó)際會(huì)有中心有限公司進(jìn)行具體運(yùn)營(yíng)，因此置業(yè)公司并無(wú)任何盈利二期的18套共85棟商業(yè)組團(tuán)別墅的潛在變現(xiàn)能力決定了置業(yè)公司的盈利能力參考周邊1.5萬(wàn)元的住宅價(jià)格及2.1萬(wàn)元的別墅價(jià)格，加之獨(dú)立電梯及溫泉入戶等配置，預(yù)計(jì)該別墅價(jià)格在1.7萬(wàn)元左右，扣除成本，預(yù)計(jì)盈利近5億元置業(yè)公司財(cái)務(wù)狀況分析華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司基本情況公司名稱常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司企業(yè)類型私營(yíng)企業(yè)注冊(cè)地址常熟市沙家浜鎮(zhèn)紅石村成立日期2009年9月22日法定代表人仇月明營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼320581000205098注冊(cè)資本3000萬(wàn)元實(shí)收資本3000萬(wàn)元組織機(jī)構(gòu)代碼69454805-3貸款卡號(hào)碼

主要經(jīng)營(yíng)范圍餐飲服務(wù)（許可）、會(huì)議、會(huì)展策劃服務(wù)（一般）股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱出資金額股權(quán)比例仇月明1530萬(wàn)元51趙宗明600萬(wàn)元20何航濱600萬(wàn)元20陳士松270萬(wàn)元9合計(jì)3000萬(wàn)元100%華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃經(jīng)營(yíng)方式常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司是專門(mén)為運(yùn)營(yíng)海泉灣項(xiàng)目而成立的公司公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)完工后具體的運(yùn)營(yíng)公司以零租金獲得已建成的一期工程使用權(quán)，并有港中旅作為品牌支持公司在建的二期酒店和商業(yè)組團(tuán)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將采用同樣方式由會(huì)議中心經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)狀況一期項(xiàng)目已于2012年底投入試運(yùn)營(yíng)，并于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2013年截至6月底，一期項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入2455萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)毛利率82.3%，凈利率為16.5%2013年前6個(gè)月每?jī)稍缕骄胱÷史謩e為29.28%、39.46%和54.73%溫泉、客房、餐飲分別占收入45%、25%和30%，毛利率96%、88%和58%會(huì)議公司經(jīng)營(yíng)情況分析華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃會(huì)議公司財(cái)務(wù)基本狀況項(xiàng)目2010201120122013年6月流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)22,763,8841,482,65552,349,68685,306,952資產(chǎn)總計(jì)30,287,22535,220,028114,543,796217,740,866流動(dòng)負(fù)債合計(jì)483,4556,022,1704,422,803103,574,691長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)--80,000,00080,000,000負(fù)債合計(jì)483,4556,022,17084,422,803183,574,691所有者權(quán)益合計(jì)29,803,77129,197,85830,120,99434,166,175主營(yíng)業(yè)務(wù)收入483,4556,022,17084,422,803183,574,691凈利潤(rùn)-164,124-605,913923,1364,045,181負(fù)債率1.60%17.10%73.70%84.31%華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析會(huì)議公司的負(fù)債率為84%，處于較高的水平，主要是由于公司本身不具備任何土地或房產(chǎn)類固定資產(chǎn)，且處于經(jīng)營(yíng)初期，因此相關(guān)投入較大截至2013年6月底，公司對(duì)外借款余額為17450萬(wàn)元，占總體負(fù)債的95%，其中短期借款9450萬(wàn)元，長(zhǎng)期借款8000萬(wàn)元，平均借款利息為6%。如不續(xù)貸，預(yù)計(jì)2014年下半年至2015年下半年將是會(huì)議公司貸款償還高峰期盈利能力分析會(huì)議公司財(cái)務(wù)狀況分析主要產(chǎn)品或服務(wù)占營(yíng)業(yè)收入比重（%）毛利率（%）溫泉45%96%客房25%88%餐飲30%58%總計(jì)100%82.60%華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃重大債務(wù)分析截至2013年6月底，江蘇沙家浜置業(yè)有限公司沒(méi)有對(duì)外借款截至2013年6月底，常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司對(duì)外借款余額17450萬(wàn)元，具體明細(xì)如下貸款人貸款余額借款起止日期交通銀行股份有限公司常熟分行1000萬(wàn)元2012/11/21-2015/9/26交通銀行股份有限公司常熟分行2000萬(wàn)元2012/11/27-2015/9/26蘇州信托有限公司5000萬(wàn)元2012/9/26-2014/9/25中信銀行股份有限公司常熟支行800萬(wàn)元2013/1/25-2014/1/24中信銀行股份有限公司常熟支行800萬(wàn)元2013/1/29-2013/7/29常熟市誠(chéng)信農(nóng)村小額貸款有限公司1000萬(wàn)元2013/2/6-2013/8/6中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司常熟支行3000萬(wàn)元2013/2/6--2013/5/5寧波銀行股份有限公司上海黃浦支行3850萬(wàn)元2013/6/14-2014/6/5華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃或有負(fù)債分析沙家浜置業(yè)公司和沙家浜會(huì)議公司對(duì)外擔(dān)保余額分別為16150萬(wàn)元和1200萬(wàn)元沙家浜會(huì)議公司的1200萬(wàn)元已在沙家浜置業(yè)公司擔(dān)保余額中得以體現(xiàn)，因此不進(jìn)行疊加沙家浜置業(yè)公司為沙家浜會(huì)議公司所擔(dān)保的12450萬(wàn)元已體現(xiàn)在沙家浜會(huì)議公司的資產(chǎn)負(fù)債中，因此不進(jìn)行另行疊加兩公司總計(jì)對(duì)外擔(dān)保余額為3700萬(wàn)元，其中2500萬(wàn)元有置業(yè)公司承擔(dān)，1200萬(wàn)元由兩公司共同承擔(dān)被擔(dān)保人擔(dān)保合同號(hào)主債權(quán)合同號(hào)債權(quán)人擔(dān)保起止日擔(dān)保余額江蘇沙家浜水天堂旅游有限公司2D89092013000000118909201328007501上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司常熟支行2014/1/16-2016/1/162500萬(wàn)元2D8909201300000012江蘇沙家浜水天堂生態(tài)旅游有限公司32058100820130043923205810082013000011常熟市誠(chéng)信農(nóng)村小額貸款有限公司2013/5/10-2015/5/10400萬(wàn)元仇月明32058100820130044123205810082013000021常熟市誠(chéng)信農(nóng)村小額貸款有限公司2013/5/10-2015/5/10400萬(wàn)元常熟市方塔園物業(yè)管理有限公司32058100820130044023205810082013000031常熟市誠(chéng)信農(nóng)村小額貸款有限公司2013/5/10-2015/5/10400萬(wàn)元華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃擔(dān)保措施分析3華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃融資方將提供二期包括酒店、18套共85棟商業(yè)組團(tuán)別墅在建工程以及相關(guān)土地為本次融資進(jìn)行抵押擔(dān)保根據(jù)深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司于2013年8月2日出具的編號(hào)為世聯(lián)預(yù)字【2013】Y07-2964的預(yù)評(píng)估報(bào)告，上述抵押物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣53,100萬(wàn)元工程項(xiàng)目名稱工程詳細(xì)坐落地址工程承包方擬建建筑面積（m2）批準(zhǔn)證書(shū)工程進(jìn)展情況沙家浜溫泉度假產(chǎn)權(quán)式酒店及商業(yè)用房沙家浜鎮(zhèn)蘆葦蕩路19號(hào)常熟市國(guó)發(fā)建設(shè)工程有限公司地上：43639.5《國(guó)有土地使用證》（常國(guó)用（2007）第001831號(hào)、常國(guó)用（2009）第09238號(hào)）在建完成85%地下：49018.5《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地字第320581200800014號(hào)）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（320581201100096號(hào)）《建設(shè)工程施工許可證》抵押品評(píng)價(jià)–房地產(chǎn)華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃房地產(chǎn)在建工程融資方將提供二期包括酒店、18套共85棟商業(yè)組團(tuán)別墅在建工程共計(jì)89827平米以及相關(guān)商業(yè)出讓用地地共計(jì)97298平米為本次融資進(jìn)行抵押擔(dān)保，《國(guó)有土地使用證》（常國(guó)用（2007）第001831號(hào)、常國(guó)用（2009）第09238號(hào)），根據(jù)深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司于2013年8月2日出具的編號(hào)為世聯(lián)預(yù)字【2013】Y07-2964的預(yù)評(píng)估報(bào)告，上述抵押物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣53,100萬(wàn)元溫泉采礦權(quán)江蘇省國(guó)土資源廳頒發(fā)的證號(hào)為C3200002009101110039999的采礦許可證，開(kāi)采礦種為地?zé)?，開(kāi)采方式為地下開(kāi)采，生產(chǎn)規(guī)模為31萬(wàn)立方/年，礦區(qū)面積為0.64平方公里，有效期限自2012年10月12日至2017年10月12日南京鵬翔礦業(yè)科技咨詢有限責(zé)任公司于2009年4月30日對(duì)地?zé)釡厝降V權(quán)證所出具的評(píng)估報(bào)告的估值為人民幣9,208.17萬(wàn)元抵押品評(píng)價(jià)華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃其他質(zhì)押擔(dān)保常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司連帶責(zé)任擔(dān)保，并承擔(dān)共同還款義務(wù)江蘇沙家浜置業(yè)有限公司51%股權(quán)和常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司51%股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保若本項(xiàng)目未能于成立18個(gè)月后通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或再融資方式提前終止，則我公司將嚴(yán)格銷售回款賬戶監(jiān)管，信托到期前6個(gè)月融資方房地產(chǎn)銷售收入截留資金（按50%比例）低于5,000萬(wàn)元，或信托到期前3個(gè)月融資方房地產(chǎn)銷售收入截留資金（按50%比例）低于1億元，則我公司保有采取各類措施促進(jìn)本項(xiàng)目銷售的權(quán)利，包括但不限于聘請(qǐng)第三方銷售機(jī)構(gòu)承銷或制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的銷售策略在信托計(jì)劃到期前一個(gè)月，融資方需將相當(dāng)于信托貸款規(guī)模50%的資金進(jìn)行資金歸集實(shí)際控制人仇月明先生個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保

仇月明曾先后組織開(kāi)發(fā)常熟方塔園和銀湖花園等招牌性地產(chǎn)和別墅項(xiàng)目，在中國(guó)銀行、中信銀行、交通銀行和蘇州銀行等都有超過(guò)千萬(wàn)的授信，具有較強(qiáng)擔(dān)保能力華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃還款來(lái)源分析4華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃第一還款來(lái)源江蘇沙家浜置業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)收入二期中85套商業(yè)配套別墅未來(lái)的銷售回款將作為本項(xiàng)目的還款來(lái)源，經(jīng)現(xiàn)金流測(cè)算和壓力測(cè)算，還款來(lái)源穩(wěn)定可靠現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試主要假設(shè)條件：2013、2014、2015和2016年分別銷售2套、26套、52套和5套現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試結(jié)果：按100%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為14924億元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的4363萬(wàn)元按70%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為310萬(wàn)元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的533萬(wàn)元華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃共同第一還款來(lái)源常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司經(jīng)營(yíng)收入一期酒店已于2012年底實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)，二期酒店預(yù)計(jì)將于2014年三季度投入運(yùn)營(yíng)，經(jīng)現(xiàn)金流測(cè)算和壓力測(cè)算，還款來(lái)源穩(wěn)定可靠現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試主要假設(shè)條件：酒店在進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)階段后年化入住率為70%，一期酒店將于14年三季度進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)期；二期酒店將預(yù)計(jì)15年9月進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試結(jié)果：按100%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算，2015年9月期末現(xiàn)金余額為8379萬(wàn)元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2013年9月份的1055萬(wàn)元按70%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算，2015年9月期末現(xiàn)金余額為2621萬(wàn)元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的66萬(wàn)元華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃第一還款來(lái)源合并江蘇沙家浜置業(yè)有限公司+常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司經(jīng)營(yíng)收入現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試主要假設(shè)條件：根據(jù)兩公司各自的預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行疊加，其中包括國(guó)際會(huì)議中心償還1.7億元的借款等一切外債現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試結(jié)果：按100%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為23303萬(wàn)元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的5936萬(wàn)元按70%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為2931萬(wàn)元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的599萬(wàn)元華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃第二還款來(lái)源銀行經(jīng)營(yíng)性貸款置換信托貸款二期項(xiàng)目以及在八個(gè)月內(nèi)完工并取得所有證件由于二期酒店和商業(yè)配套均屬自持項(xiàng)目，因此可以仿照一期申請(qǐng)銀行經(jīng)營(yíng)或流動(dòng)資金貸款，從而使信托貸款退出一期酒店項(xiàng)目共88個(gè)房間+6套VIP會(huì)所，占地面積4.4萬(wàn)平米、建筑面積2.4萬(wàn)平米，獲得流動(dòng)資金貸款共計(jì)1.7億元以此推斷，二期項(xiàng)目共380個(gè)房間+85棟商業(yè)組團(tuán)別墅，占地面積9萬(wàn)平米、建筑面積9.3萬(wàn)平米，在建成并取得所有證件后可獲得近4億元銀行貸款因此該項(xiàng)目第二還款來(lái)源完全可以覆蓋信托貸款本息華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃第三還款來(lái)源沙家浜海泉灣被收購(gòu)后信托資金退出目前有以港中旅、平安等為代表的多個(gè)機(jī)構(gòu)表示希望以收購(gòu)股權(quán)的形式參與到該項(xiàng)目中股東希望在二期完全竣工并正式運(yùn)營(yíng)后再進(jìn)行出讓，