XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年

27三月2024XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年特別聲明本報(bào)告僅作提供資料之用，客戶并不能盡依賴此報(bào)告而取代行使獨(dú)立判斷。本公司力求報(bào)告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但不對(duì)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的任何后果承擔(dān)法律責(zé)任。本報(bào)告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明。XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望245上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧122季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)3XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年在過去一個(gè)月里，預(yù)期從未有那么跌宕起伏過。如臺(tái)風(fēng)過境一樣，“錢荒”帶來遍地是狼藉，隨后消失無蹤。從SHIBOR走勢(shì)可以看到迅速的回落，市場(chǎng)舒了一口氣。面對(duì)未來資本外流帶來的對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的沖擊壓力，央行副行長易綱明確表示擁有緩沖措施應(yīng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)退出QE帶來的溢出影響。中國將繼續(xù)保持貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性適度和穩(wěn)健的貨幣政策。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，A股上市公司再融資放開已經(jīng)是非常確定的大趨勢(shì)；但對(duì)于影子銀行的監(jiān)管升級(jí)會(huì)導(dǎo)致信托規(guī)模受抑?？傮w而言，融資總量規(guī)模會(huì)被控制，A股上市公司受益，但依賴信托融資的中小開發(fā)商需警惕。行業(yè)集中度提升的趨勢(shì)仍在延續(xù)。給你一根棒棒糖，看你要棒，還是要糖。希望，不曾埋葬在這個(gè)夏天XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧1XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年全國房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)情況XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年上半年商品房銷售33376億元，同比增長43％，其中商品住宅銷售28215億元，同比增長46％。兩者增速均呈現(xiàn)回落的態(tài)勢(shì)數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年住宅、辦公樓新開工面積累計(jì)同比漲幅收窄，商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)同比有所好轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年上半年全國購置土地面積15721萬平米，累計(jì)同比較1-5月有所上升，但仍處于負(fù)值區(qū)間數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年房地開發(fā)投資完成額同比小幅回落，其中住宅投資繼續(xù)往下。由于全國土地購置面積疲軟，預(yù)計(jì)明年住宅開發(fā)投資數(shù)據(jù)繼續(xù)受制約數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年冷熱不均，城市分化明顯XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年一線城市：上半年市場(chǎng)表現(xiàn)火熱，成交量同比均大幅上漲數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年二線城市：重慶、長沙、合肥、天津上半年市場(chǎng)量價(jià)齊升數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年二線城市：杭州、沈陽、武漢、西安成交量維持在較高水平數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年二線城市：上半年，青島、廈門、鄭州、寧波成交量同比均大幅上漲數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年三線城市：受民間資本危機(jī)影響，上半年蘇錫常成交疲軟，其中蘇州表現(xiàn)最差，同比大幅下跌42.7%數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年三線城市：6月東莞、佛山、肇慶價(jià)格上漲明顯，成交維持在高位數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年當(dāng)前各城市庫存情況XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年一線城市：深圳庫存和去化時(shí)間繼續(xù)下探，北京、上海、廣州庫存穩(wěn)定，去化時(shí)間略微拉長數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年二線城市：南京、青島庫存和去化時(shí)間出現(xiàn)回落，杭州、廈門庫存有所反復(fù)數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年三線城市：常州、蘇州庫存走高，去化壓力增大，東莞庫存和去化時(shí)間保持平穩(wěn)，惠州城區(qū)庫存和去化時(shí)間雙雙回落數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年政策平穩(wěn)，支持首次置業(yè)XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年國五條政策落地性不強(qiáng)，地方政府公布的執(zhí)行政策基本以限價(jià)為主，且與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度掛鉤類別城市房價(jià)控制目標(biāo)限購政策限貸政策20%個(gè)稅征收政策一線城市北京與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定單身人士限購進(jìn)一步提高二套房首付比列實(shí)際征收上海保持房價(jià)基本穩(wěn)定維持根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)節(jié)，加強(qiáng)資格審查實(shí)際未征廣州價(jià)格漲幅低于人均支配收入實(shí)際漲幅無新增根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)節(jié)未提及深圳維持原有限購，加強(qiáng)審查二三線城市重慶主城區(qū)價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅，對(duì)報(bào)價(jià)過高、漲幅過快的樓盤暫不核發(fā)預(yù)售證無根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)節(jié)實(shí)際未征天津價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度無根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)節(jié)實(shí)際未征合肥價(jià)格漲幅不高于人均可支配收入的實(shí)際增幅范圍未擴(kuò)大未提及未提及濟(jì)南漲幅低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增長水平維持維持實(shí)際未征大連、廈門以統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的價(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)為依據(jù)，漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度無無未提及貴陽、南京等20幾個(gè)城市價(jià)格漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅無無未提及資料來源：世聯(lián)研究、公開資料XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年部分城市房價(jià)漲幅已超過或接近制定的房價(jià)上漲目標(biāo)，下半年地方政府將會(huì)加大限價(jià)力度城市2012年城鎮(zhèn)居民可支配收入漲幅CPI漲幅2012年城鎮(zhèn)居民可支配收入實(shí)際漲幅漲幅2013年上半年房價(jià)漲幅未來允許房價(jià)上漲空間北京10.80%3.46%7.34%9.98%-2.64%上海10.90%2.80%8.10%4.06%4.04%廣州10.50%3.00%7.50%13.70%-6.20%深圳11.60%2.30%9.30%21.00%-11.70%西安15.40%2.60%12.80%5.38%7.42%杭州10.10%2.50%7.60%34.00%-26.40%重慶13.40%2.53%10.87%3.96%6.91%成都13.60%2.90%10.70%8.90%1.80%合肥13.20%2.10%11.10%7.41%3.69%數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、Wind，其中CPI為1-5月累計(jì)同比值XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年“穩(wěn)剛需”提法層面更高，國務(wù)院首次表態(tài)支持首次購房貸款需求時(shí)間對(duì)“首套住房問題”的表態(tài)資料來源：世聯(lián)研究、公開資料XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年政策整體上保持穩(wěn)定，本屆政府房地產(chǎn)調(diào)控新思維初現(xiàn)端倪：政策平穩(wěn)，尊重市場(chǎng)，加強(qiáng)住房保障政策平穩(wěn)尊重市場(chǎng)加強(qiáng)住房保障主要的行政調(diào)控手段，如限購、限貸等保持不變，房產(chǎn)稅等改革推進(jìn)謹(jǐn)慎貨幣政策也比較穩(wěn)定，降準(zhǔn)和降息也不曾出現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)“盤活存量貨幣”，終結(jié)過去貨幣的超發(fā)模式“讓房價(jià)回歸合理”不再見于國務(wù)院發(fā)文政策十分重視簡政放權(quán)，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用住房保障政策將優(yōu)先考慮最低收入人群保障房建設(shè)將轉(zhuǎn)為以租為主，租賃補(bǔ)貼等貨幣保障形式將加大試點(diǎn)“十二五”期間力爭基本完成）1000萬套棚戶區(qū)改造資料來源：世聯(lián)研究、公開資料XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年品牌房企業(yè)績靚麗，本輪周期拿地相對(duì)理性XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年品牌開發(fā)商業(yè)績表現(xiàn)靚麗，同比大幅上漲，業(yè)績完成率較高開發(fā)商名稱2013上半年銷售金額（億元）同比增長2013年目標(biāo)2013年目標(biāo)完成率開發(fā)商名稱2013上半年銷售金額（億元）同比增長2013年目標(biāo)2013年目標(biāo)完成率萬科83734%170049%越秀地產(chǎn)86.1621%13265%招商地產(chǎn)20024%40050%花樣年36.719%10037%恒大44627%100045%中渝置地46.6366%8853%保利地產(chǎn)63627%120053%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)17830%35051%金地集團(tuán)19747%42047%綠城29434%55053%世茂地產(chǎn)32545%55059%深圳控股43.13126%9048%龍湖地產(chǎn)23428%46051%合生創(chuàng)展55.6-4%18031%佳兆業(yè)11071%22050%旭輝集團(tuán)71.696%12557%雅居樂16115%42038%奧園37.4162%7550%建業(yè)地產(chǎn)6118%12648%華夏幸福159.0992%28057%首創(chuàng)置業(yè)668%20033%富力地產(chǎn)185.7927%42044%恒盛地產(chǎn)40-28%11037%碧桂園336.594%47671%數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年上半年40大中城市土地成交總價(jià)6552億元，同比大增73.4％，1-5月溢價(jià)率也一路攀升，但是進(jìn)入6月，土地成交溢價(jià)率有所回落數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、Wind對(duì)比上一輪周期的溢價(jià)率走勢(shì)，本輪周期房企拿地相對(duì)理性XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年萬平米品牌房企拿地峰值在去年4季度，今年上半年表現(xiàn)也不錯(cuò)數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、Wind，開發(fā)商公告，由于部分房企有合作拿地，報(bào)告中匯總數(shù)據(jù)存在重復(fù)計(jì)算，下同XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年品牌房企主要在一二線城市補(bǔ)庫存，且新增土地聚焦在珠三角、長三角、中西部城市群和環(huán)渤海等人口和經(jīng)濟(jì)聚集能力突出傳統(tǒng)區(qū)域2012年以來品牌房企主要在一二線城市補(bǔ)庫存，從他們的購置土地支出金額來看，一二線城市占比高達(dá)79%。分區(qū)域來看，品牌房企拿地最多的區(qū)域是長三角，土地購置金額占比高達(dá)40％。二線城市中的武漢、長沙、重慶、成都等地區(qū)是品牌房企拿地比較集中的區(qū)域。品牌房企同樣關(guān)注長三角和珠三角等人口和經(jīng)濟(jì)聚集能力比較突出的城市。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年萬科：去年4月份開始補(bǔ)庫存，12月單月購置土地金額高達(dá)275億元，今年以來拿地節(jié)奏略有放緩，1-6月購置土地支出為375.4億元2012年以來，萬科在二三線城市拿地額占比高達(dá)80%，意味著萬科在二三線城市的布局依然在加快。值得注意的是，在拿地的三線城市中，九成以上的城市位于環(huán)渤海、長三角、珠三角等熱點(diǎn)區(qū)域。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告，以上數(shù)據(jù)含合作拿地部分，下同XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年保利：去年4季度是拿地高峰，土地購置金額高達(dá)322億元，2013年1季度拿地?zé)崆橐廊桓邼q，但是進(jìn)入二季度以后，拿地節(jié)奏放緩2013年拿地策略：將采取深耕已進(jìn)入城市和開拓新城市相結(jié)合、以大城市為中心、輻射周邊城市的策略，并爭取在所有進(jìn)入的省會(huì)城市都實(shí)現(xiàn)占有率第一。未來的拿地區(qū)域?qū)?cè)重于一二線城市。2012年以來，保利在一二線城市拿地金額占比高達(dá)82％，且補(bǔ)充的土地儲(chǔ)備大部分位置都是一二線城市核心位置資源。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年金地：2012年上半年沒有購置土地。從金額上來看，去年12月份和今年1季度是其主要拿地節(jié)點(diǎn)金地集團(tuán)拿地多集中在二線城市，區(qū)域分布更加均衡。此外，金地所新增項(xiàng)目大部分為合作拿地，且較多為底價(jià)拿地，對(duì)金地毛利率形成支撐。2013年金地補(bǔ)庫存意愿適當(dāng)回落，但前5月拿地金額126.8億元，比去年全年仍高出57.8億元。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年招商地產(chǎn)：去年下半年是主要購置土地節(jié)點(diǎn)，按照其2013年200億元的拿地計(jì)劃，估計(jì)下半年仍會(huì)加大土地購置力度2013年拿地總額預(yù)計(jì)200億左右，重點(diǎn)仍在是一二線城市；在接下去一兩年，合作開發(fā)還將是公司主要的發(fā)展模式，但未來合作開發(fā)的占比不會(huì)大幅增加。此外，項(xiàng)目收購也是主要的開發(fā)模式之一。13年主要目標(biāo)是未進(jìn)入的省會(huì)城市，前期進(jìn)入的城市需要增加土地儲(chǔ)備的也會(huì)給予考慮。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年中海地產(chǎn)：2012年上半年拿地甚少，下半年開始發(fā)力，僅12月的新增就達(dá)到了全年的40%以上，2013年拿地節(jié)奏放緩2012年上半年，中海地產(chǎn)拿地甚少，下半年開始發(fā)力，僅12月的新增就達(dá)到了全年的40%以上。中海的拿地主要集中在二三線城市。其中，三線城市的拿地金額占比為34%。2013年將在加大二三線城市新增項(xiàng)目的同時(shí)，進(jìn)一步補(bǔ)充一線城市的優(yōu)質(zhì)土地資源。萬平米數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年佳兆業(yè)：2013年在一二線城市頻繁拿地，截至目前土地購置支出高達(dá)125億元，5月份和6月份分別在廣州和上海拍下兩塊地王2012年開始，重新回到一二線城市發(fā)展，公司新增土地90%都在一二線城市。但三線城市也不會(huì)放棄，未來在一二線城市的發(fā)展可能會(huì)去到70%，余下30%會(huì)留到三線城市。從購置土地金額占比看，一二線城市占比高達(dá)83％。

數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年恒大：2012年開始向一二線大城市回歸，2013年以來，恒大補(bǔ)庫存億元強(qiáng)烈，上半年購置土地支出金額已經(jīng)接近去年全年相對(duì)于前兩年的全速擴(kuò)張，恒大在2012年的拿地策略明顯減速，相比其他品牌房企在去年下半年土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)，恒大拿地?zé)崆椴⒉桓摺：愦蟮禺a(chǎn)在2011年啟動(dòng)布局三四線的戰(zhàn)略，但在于2012年后又開始向大城市回歸。2012年以來，恒大在二線城市的新增土地購置金額占比高達(dá)55％。2013年以來，恒大補(bǔ)庫存億元強(qiáng)烈，上半年購置土地支出金額已經(jīng)接近去年全年。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告、部分地塊總價(jià)缺失XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年龍湖地產(chǎn)：利用2012年行業(yè)調(diào)整的契機(jī)，加快全國板塊布局2012年三季度是龍湖地產(chǎn)主要拿地節(jié)點(diǎn)，期間購置土地支出149億元，占去年全年購置土地支出的72％。2013年來采取積極的拿地策略，在長三角等經(jīng)濟(jì)和人口聚集的城市大舉拿地。龍湖地產(chǎn)拿地集中在一二線城市，一二線城市購置土地支出占比高達(dá)89％。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年碧桂園：深耕二三線城市碧桂園繼續(xù)深耕二三線城市，基本沒有涉及一線城市，2012年以來其在三線城市拿地占比為79％，二線城市占比21％。碧桂園購置金額支出最多時(shí)是在去年四季度，今年購置面積在今年較多。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年富力地產(chǎn)：2012年三季度以來在北京、上海和廣州三個(gè)一線城市大力補(bǔ)充庫存2012年三、四季度和2013年二季度是其主要拿地節(jié)點(diǎn)，今年上半年拿地40億元，接近去年全年土地支出的45億元。富力地產(chǎn)主要深耕一線城市，其新增土地71％在一線城市。二線城市的杭州也是其補(bǔ)庫存的重點(diǎn)城市。

數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年華潤置地：加快商業(yè)地產(chǎn)的布局，一般首選消費(fèi)能力比較強(qiáng)的城市華潤置地由于有母公司華潤集團(tuán)的“孵化戰(zhàn)略”扶植，再加上央企天然的融資優(yōu)勢(shì)保駕護(hù)航，其資金比較充裕，2012年3季度至2013年1季度大舉拿地，進(jìn)入2013年二季度后拿地速度放緩。華潤置地加快商業(yè)地產(chǎn)的布局，一般首選消費(fèi)能力比較強(qiáng)的城市。另外萬象城多在一線和省會(huì)城市開發(fā)地產(chǎn)，選址要么是現(xiàn)在的城市核心，要么是未來的城市核心。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年綠城：2012年以來綠城新增土地均在一二線城市的核心地段，價(jià)格比較高2012年綠城新增土地儲(chǔ)備基本集中在上海、杭州、嘉興、天津和大連這幾個(gè)城市，相比前幾年的激進(jìn)拿地，2012年以來綠城拿地趨于謹(jǐn)慎。不過新增土地均在一二城市的核心地段，價(jià)格比較高。新增土地購置金額中，一線城市的上海占比高達(dá)70%。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年融創(chuàng)中國：堅(jiān)持在天津、北京、重慶、上海以及蘇南地區(qū)聚焦高端精品住宅，從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)，深耕這幾個(gè)城市堅(jiān)持在天津、北京、重慶、上海以及蘇南地區(qū)聚焦高端精品住宅，從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)，深耕這幾個(gè)城市。業(yè)務(wù)主要集中在一線城市和少量二線城市，今年上半年拿地金額支出170億元，比去年全年還高出72億元左右。

數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年世茂房地產(chǎn)：2012年奉行多賣房少拿地的策略，進(jìn)入2013年，補(bǔ)庫存意愿強(qiáng)烈2012年奉行多賣房少拿地的策略，進(jìn)入2013年，補(bǔ)庫存意愿強(qiáng)烈。2013年上半年拿地支出151億元，比去年全年高出102億元。世茂主要在二三線城市拿地，一線城市土地支出金額至占5%。二線城市占55%，三線城市占40%。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告，以上數(shù)據(jù)含上海世茂XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年雅居樂：2013年雅居樂拿地計(jì)劃有明顯增加，主要原因在于去年拿地較少，需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備雅居樂今年拿地計(jì)劃有明顯增加，主要原因在于去年拿地較少，需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，但仍低于近四年平均水平。數(shù)據(jù)顯示，2012年雅居樂購置土地支出為25.88億元，今年截至6月份購置土地支出已經(jīng)高達(dá)68.1億元。從各線城市新增土地購置金額占比看，一線成為為18%，二線城市33%，三線城市49%。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、開發(fā)商公告XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年經(jīng)濟(jì)增長疲軟，居民收入增速下滑XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年中國經(jīng)濟(jì)增長放緩，GDP和CPI雙降數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年6月份中采PMI為50.1,滑落到榮枯臨界點(diǎn)附近,匯豐PMI繼續(xù)下探，連續(xù)兩個(gè)月處于榮枯臨界點(diǎn)下面，顯示中國制造業(yè)繼續(xù)回落數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年全球經(jīng)濟(jì)景氣度低迷，波羅的海干散貨指數(shù)仍維持在低位。外管局發(fā)文嚴(yán)打虛假貿(mào)易，中國出口增速下滑數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年就業(yè)存在結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)屆畢業(yè)生是新成長失業(yè)青年的主要來源，隨著畢業(yè)季的來臨，預(yù)計(jì)失業(yè)應(yīng)屆高校畢業(yè)生占比會(huì)上升數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、Wind應(yīng)屆高校畢業(yè)生是新成長失業(yè)青年的主要來源XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致居民人均可支配收入增速下滑，未來有可能影響購房需求的釋放數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年“錢荒”已結(jié)束，但中性偏緊是未來趨勢(shì)XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年美國10期國債收益率每一輪的上升都伴隨著一次金融危機(jī)，今年5月份以來10年美國國債收益率開始往上走，全球流動(dòng)性隨之收緊數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年美元指數(shù)走強(qiáng)，意味著美元資產(chǎn)依然是避險(xiǎn)資金的首選數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年人民幣升值預(yù)期轉(zhuǎn)弱，資本外流顯現(xiàn)，下半年新增外匯占款對(duì)流動(dòng)性的貢獻(xiàn)大幅減弱甚至可能負(fù)貢獻(xiàn)，基礎(chǔ)貨幣投放受到制約數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年近期，李克強(qiáng)總理兩次強(qiáng)調(diào)要“存活存量資金”，表明中央政府決心終結(jié)過往超發(fā)貨幣的模式6月19日國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議會(huì)議指出，金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)密不可分,要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)中有為、穩(wěn)中提質(zhì)，在保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定性、連續(xù)性的同時(shí)，逐步有序不停頓地推進(jìn)改革，優(yōu)化金融資源配置，用好增量、盤活存量，更有力地支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。7月5日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)指導(dǎo)意見》共十條。《意見》核心在于繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健貨幣的前提下，盤活存量、用好增量。XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年6月“錢荒”期間短期SHIBOR利率飆升，雖然當(dāng)前SHIBOR已經(jīng)大幅回落，“錢荒”告一段落，但利率中樞上移是未來趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年票據(jù)直貼利率回落明顯，加之最近李克強(qiáng)的“經(jīng)濟(jì)增長下限論”，在QE退出背景下，政府將采取必要措施來做流動(dòng)性對(duì)沖數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、Wind2011年利率持續(xù)攀升最終帶來經(jīng)濟(jì)的失速6月錢荒后，相信未來央行行為將會(huì)更加審慎XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年預(yù)計(jì)未來央行信貸投放趨于謹(jǐn)慎，下半年社會(huì)融資總量增速將適度回落，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量增速下移，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)軟著陸數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年理性發(fā)展的下半年XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年從今年上下半年推盤量對(duì)比來看，下半年推盤充足，能夠帶動(dòng)成交量攀升。從三四季度的比例來看，三季度備貨充足上下半年推盤量約為4.4：5.6數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究，基于世聯(lián)分公司所在城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)三四季度推盤量約為1：1.02XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年傳統(tǒng)的“金九銀十”依然是推盤比例最高的月份今年下半年推盤量統(tǒng)計(jì)比例走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究，基于世聯(lián)分公司所在城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年今年整體上門量維持在高位，說明市場(chǎng)需求比較旺盛數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年世聯(lián)投資客占比小幅上升，但剛需客戶依然是市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo)力量數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年家庭需求暫無憂：利率上升需累計(jì)到一定幅度才會(huì)造成需求衰退，從這個(gè)角度看，下半年市場(chǎng)成交量將保持平穩(wěn)，行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸影響購房需求的因素首付比例貸款利率和貸款期限預(yù)期收入住房的居住屬性影響企業(yè)投資意愿的因素資金成本（利率）預(yù)期收益率對(duì)比發(fā)現(xiàn)：資金成本的抬升對(duì)于家庭部門的需求有影響，但不是唯一的因素，因?yàn)槌藘r(jià)格之外，還有首付比例、期限、預(yù)期收入等非價(jià)格因素帶來的影響，也就是說家庭部門的需求曲線對(duì)利率的彈性沒那么大，除非利率攀升累計(jì)至一定幅度和時(shí)間長度。因此我們認(rèn)為下半年流動(dòng)性中性趨緊對(duì)需求的影響不大，下半年成交量仍將保持平穩(wěn)。資金成本對(duì)企業(yè)投資決策的影響是立竿見影的，利率的上浮會(huì)立馬降低企業(yè)的投資意愿。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會(huì)促使房企加快周轉(zhuǎn)，快速跑量，土地購置意愿受制約。XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年成交量走勢(shì)預(yù)判：受去年下半年的高基數(shù)效應(yīng)和今年下半年全社會(huì)融資總額增速下滑的影響，下半年成交量增速下移數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年價(jià)格走勢(shì)預(yù)判：地方政府采用限價(jià)等行政政策控制房價(jià)，70大中城市價(jià)格指數(shù)環(huán)比持續(xù)下跌，預(yù)計(jì)下半年房價(jià)上漲幅度放緩數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、WindXX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年本輪周期房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著提升，理性發(fā)展是今年下半年的方向?qū)Ρ壬弦惠喓捅据喼芷诜康禺a(chǎn)拿地?cái)?shù)據(jù)和土地溢價(jià)率數(shù)據(jù)，我們不難看出本輪房地產(chǎn)企業(yè)理性很多，加之去年至今的跑量帶來的充沛現(xiàn)金流，可以判斷本輪周期即使下行，房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上一輪周期。新一屆政府上臺(tái)后，調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，調(diào)控由過去的抑制需求為主轉(zhuǎn)為促供給為主，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資需求的限制無必要，未來A股融資再開放是大方向，因此A股房企也將獲得良好的融資渠道。信托渠道有可能受到影子銀行監(jiān)管升級(jí)的擠壓，而這有助于行業(yè)集中度的繼續(xù)提升，中小開發(fā)商需提前做好必要準(zhǔn)備，下半年房企需理性發(fā)展。XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年2季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)3XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年世聯(lián)購房者信心指數(shù)說明購房者信心是指購房者對(duì)未來購房決策時(shí)機(jī)的預(yù)期，是預(yù)測(cè)房地產(chǎn)走勢(shì)和購房趨向的一個(gè)先行指標(biāo)。世聯(lián)購房者信心指數(shù)是世聯(lián)地產(chǎn)聯(lián)合騰訊房產(chǎn)、搜狐焦點(diǎn)、搜房網(wǎng)等多家房地產(chǎn)主流媒體發(fā)布的一個(gè)民間地產(chǎn)指數(shù)，旨在為購房者購房決策和開發(fā)商制定銷售策略提供參考依據(jù)。世聯(lián)購房者信心指數(shù)介于0~100之間，0表示完全沒信心，100表示完全有信心。2013年二季度購房者調(diào)查時(shí)間為2013年6月1日-6月18日，共回收問卷14587份，剔除近期無置業(yè)計(jì)劃等問卷后，有效問卷為7480份。0100755025完全沒信心完全有信心強(qiáng)信心一般弱信心樂觀悲觀數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年2013年2季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為56.7，連續(xù)兩個(gè)季度穩(wěn)中有降居住環(huán)境滿意指數(shù)62.4（↓0.2）當(dāng)前房價(jià)滿意指數(shù)38.5（持平）未來房價(jià)預(yù)期指數(shù)74.8（↑0.1）購房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)57.6（↓0.2）購房者現(xiàn)狀滿意指數(shù)49.0（↓0.1）購房者未來預(yù)期指數(shù)65.7（持平）購房者信心指數(shù)56.7（↓0.1）2013年2季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為56.7，較上季度小幅下降0.1，這是進(jìn)入2013年以來的第二次下滑。盡管調(diào)整幅度有限，仍能夠顯示出購房者對(duì)未來半年房地產(chǎn)總體走勢(shì)的樂觀程度有所下降。政策落地不理想、銀行資金趨緊、經(jīng)濟(jì)和收入增速放緩等都對(duì)購房信心產(chǎn)生潛在影響。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年未來房價(jià)預(yù)期指數(shù)有所提升，居住環(huán)境滿意指數(shù)和購房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)均有不同程度的下降購房者信心指數(shù)變化情況購房者信心分類指數(shù)變化情況購房者現(xiàn)狀滿意分類指數(shù)變化情況購房者未來預(yù)期分類指數(shù)變化情況數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年不同類型、不同城市置業(yè)者購房信心出現(xiàn)分化，首次置業(yè)者和改善型購房者置業(yè)信心有所下降，而投資客置業(yè)信心有所上升不同住房套數(shù)購房者信心指數(shù)變化不同置業(yè)目的購房者信心指數(shù)變化不同地區(qū)世聯(lián)購房者信心指數(shù)變化情況地區(qū)分類2011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2東部一線51.050.950.047.549.653.054.154.253.954.0(↑0.1)東部二線53.654.153.251.851.754.960.856.156.356.0(↓0.3)東部三線58.755.956.553.255.557.657.858.058.658.3(↓0.3)中部二線57.654.354.850.851.453.258.056.056.757.1(↑0.4)西部二線61.555.355.756.854.756.658.860.858.857.4(↓1.4)中西部三線57.457.855.454.555.554.256.055.956.858.8(↑2.0)數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年購房者預(yù)期趨勢(shì)變化XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年總趨勢(shì)：未來半年，支撐成交量的買方動(dòng)力明顯下滑。價(jià)格繼續(xù)大幅上漲的可能性不大，成交量增速下降是大方向全國購房者對(duì)價(jià)格和購房時(shí)機(jī)預(yù)期的變化情況數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年趨勢(shì)一：與過去半年相比，近九成的購房者認(rèn)為周邊樓盤有不同程度的漲價(jià)行為，再創(chuàng)新高但增幅明顯放緩近期全國購房者對(duì)周邊樓盤價(jià)格變動(dòng)感知（與過去半年相比）從全國購房者來看，認(rèn)為當(dāng)前周邊樓盤價(jià)格較半年前有所上漲的購房者占比為87.7%，較上季度提升3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，認(rèn)為房價(jià)大幅上漲的購房者占比接近四成，創(chuàng)近一年來新高。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年從不同城市來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市樓盤漲價(jià)行為更為明顯北京89%天津82%惠州83%深圳92%廣州91%上海89%杭州85%武漢87%重慶86%成都79%濟(jì)南86%東莞89%佛山86%珠海83%湛江79%鄭州82%哈爾濱77%南京91%蘇州78%合肥84%沈陽77%福州86%不同城市購房者對(duì)周邊樓盤價(jià)格變動(dòng)感知認(rèn)為房價(jià)較半年前有所上漲的購房者占比數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年趨勢(shì)二：從全國范圍看，表示接受當(dāng)前房價(jià)的購房者占比有所下降近期全國購房者對(duì)當(dāng)前房價(jià)看法的變化近期持續(xù)上漲的房價(jià)導(dǎo)致購房者的不滿情緒持續(xù)上升，2013年2季度，不足兩成購房者表示基本接受當(dāng)前房價(jià)，創(chuàng)近一年來新低。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究（累計(jì)超過16萬個(gè)購房者調(diào)查樣本）XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年趨勢(shì)三：超七成購房者看漲未來房價(jià)，再創(chuàng)“國八條”以來新高，但增幅明顯緩和近期全國購房者對(duì)未來半年房價(jià)預(yù)期的變化2013年2季度全國購房者當(dāng)中，預(yù)期未來房價(jià)上漲的比例為76.0%，再創(chuàng)調(diào)控以來新高。然而，從看漲者占比調(diào)整幅度來看，較上個(gè)季度僅增加0.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅持續(xù)放緩。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年趨勢(shì)四：預(yù)期未來成交量將會(huì)繼續(xù)上漲的購房者比例首次下降全國購房者對(duì)未來半年成交量是否會(huì)持續(xù)提升的看法2013年2季度，全國有57.7%的購房者認(rèn)為未來成交量將繼續(xù)上升，較上季度小幅下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，這是近一年半該比例首度回落，表明購房者對(duì)未來成交量的樂觀程度有所下降。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年趨勢(shì)五：在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙重影響下，認(rèn)為未來半年“適合購房”的購房者比例穩(wěn)中有降全國購房者對(duì)未來半年購房時(shí)機(jī)預(yù)期的變化2013年2季度，僅有22.6%的購房者表示未來半年適合購房，較上季度小幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；而表示不適合購房的置業(yè)者占比達(dá)到了30.0%，較上季度提升0.9個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究XX0715世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之八理性發(fā)展的下半年趨勢(shì)六：由于黃金價(jià)格持續(xù)下跌，