深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告2024/3/29深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告經(jīng)典回顧深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告經(jīng)典回顧ATOD時(shí)代財(cái)富礦脈總體定位深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告經(jīng)典回顧商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營(yíng)銷營(yíng)銷模式B深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告經(jīng)典回顧投資為主體商業(yè)+商務(wù)公寓+小戶型住宅營(yíng)銷模式C深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告第一部分總體深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A項(xiàng)目SWOT分析綜述

項(xiàng)目存在噪音影響且無(wú)景觀優(yōu)勢(shì)，雖有區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)，不宜開(kāi)發(fā)高檔住宅物業(yè)；

香港、深圳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好，投資概念將吸引大批炒家入市，對(duì)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格有較大支撐；

CEPA、地鐵、CBD等概念，對(duì)投資概念提供較大炒作空間。項(xiàng)目適宜開(kāi)發(fā)投資型物業(yè)，有利降低風(fēng)險(xiǎn)、提高回報(bào)率。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A以超高層建筑為切入點(diǎn)，樹(shù)立項(xiàng)目在片區(qū)的LANDMARK（地標(biāo)）形象，聚集人氣

項(xiàng)目雖位于中心區(qū)，但屬于較偏的邊界地帶，并且被深南大道及彩田立交分割，難以聚集人氣；

項(xiàng)目地塊位于中心區(qū)東區(qū)的門戶位置，且北面塔樓為超高層，可通過(guò)特色的外立面設(shè)計(jì)成為片區(qū)的地標(biāo)性建筑；

除建筑外立面，還要求多設(shè)置廣場(chǎng)、街坊、天橋、景觀休閑帶等有特色的硬件設(shè)施，吸引人流；

項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A制造創(chuàng)新投資概念，回避50年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

對(duì)于投資客戶，物業(yè)使用年限是比較敏感的問(wèn)題，通過(guò)投資概念的創(chuàng)新，以高投資回報(bào)率計(jì)算未來(lái)投資收益，吸引客戶購(gòu)買。

項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A由于立交對(duì)底商的遮擋，對(duì)群樓外觀及導(dǎo)視系統(tǒng)提出較高要求

由于彩田立交對(duì)底商形成一定的遮擋，群樓外觀設(shè)計(jì)應(yīng)增加昭示性，并設(shè)置醒目的導(dǎo)視系統(tǒng)，有利于擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍。

項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A商業(yè)定位應(yīng)與彩田南片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套現(xiàn)狀形成互補(bǔ)

原彩田南片區(qū)餐飲業(yè)多集中于彩田路與福華路交匯處，以中檔偏低為主，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)在原來(lái)市場(chǎng)基礎(chǔ)上從檔次、環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量等各方面有所提升。

在本項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目中，新一佳商場(chǎng)提供“吃”和“用”的消費(fèi)，好百年和世紀(jì)中心解決了“家居”的問(wèn)題，但在更高層次的奢侈品、時(shí)尚品提供方面卻是比較匱乏，本項(xiàng)目商業(yè)功能應(yīng)在此方面與周邊項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

在項(xiàng)目所在片區(qū)居住的多是白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主及港人家庭，隨著其工作和生活壓力的越來(lái)越大，人們渴望能有一處能徹底放松的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，但縱觀本片區(qū)休閑娛樂(lè)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了片區(qū)居民的需求，存在較大的市場(chǎng)空間。

項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（特別是底鋪）充分考慮與中心區(qū)規(guī)劃及崗廈村舊改規(guī)劃相溶合

崗廈舊村對(duì)項(xiàng)目在環(huán)境、景觀等方面有較大的影響，銷售時(shí)包裝強(qiáng)調(diào)片區(qū)的規(guī)劃前景，減弱舊村的影響；

崗廈舊村改造作為中心區(qū)規(guī)劃一大重點(diǎn)與中心區(qū)規(guī)劃相匹配，將成為CBD及集中零售業(yè)的后生活平臺(tái)。項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A作為首個(gè)崗廈舊改項(xiàng)目

崗廈舊改是政府及市民關(guān)注度極高的問(wèn)題，作為首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目有極大的市場(chǎng)影響力，可借政府之力公關(guān)營(yíng)銷；根據(jù)政府資料崗廈舊改功能定位將以臨時(shí)居住、長(zhǎng)期居住、次級(jí)零售區(qū)、休閑娛樂(lè)為主，作為首個(gè)起動(dòng)項(xiàng)目可抓住最大機(jī)會(huì)點(diǎn)、最大利潤(rùn)點(diǎn)、最大炒作空間。項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A超高層要求通過(guò)項(xiàng)目功能定位規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)銷售策略回避風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目SWOT分析綜述深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A

項(xiàng)目SWOT總評(píng)

項(xiàng)目SWOT分析綜述總體看來(lái)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)十分明顯，且遠(yuǎn)大過(guò)威脅及壓力，因此項(xiàng)目營(yíng)銷突破點(diǎn)在于：

價(jià)格突破（如何實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)空間？）

100%銷售（如何實(shí)現(xiàn)高層商業(yè)及超高層物業(yè)的100%銷售）深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告B項(xiàng)目定位概要

突出項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū),中心區(qū)一詞涵蓋多重意思：中心區(qū)生活/商業(yè)/商務(wù)/市政配套、地理位置及交通位置、發(fā)展前景等；

通過(guò)定位為最具投資潛力物業(yè)吸引目標(biāo)客戶關(guān)注，整合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，近一步挖掘項(xiàng)目資源，包裝投資概念；

項(xiàng)目以投資概念為主，有充足的理?yè)?jù)支撐：片區(qū)升值潛力、市場(chǎng)稀缺性、租客（商務(wù)/居住/商家）需求旺盛、項(xiàng)目地標(biāo)性高檔形象定位、發(fā)展商或?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)管理

項(xiàng)目自身最大特征——地標(biāo)性綜合建筑體。

項(xiàng)目總體定位

——中心區(qū)最具投資價(jià)值地標(biāo)性綜合建筑體

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告B項(xiàng)目定位概要

項(xiàng)目文化定位

——CBD商務(wù)精英的都會(huì)生活

結(jié)合本項(xiàng)目作為片區(qū)內(nèi)少有的綜合型物業(yè)這一特征，及本項(xiàng)目屬于中心區(qū)CBD的后生活平臺(tái)的特質(zhì)，將本項(xiàng)目包裝成為CBD商務(wù)精英提供豐富多彩的都會(huì)生活的平臺(tái)；深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析

商鋪

——項(xiàng)目最具投資潛力部分，項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)

在所有物業(yè)中商鋪是投資回報(bào)率相對(duì)最高的一類物業(yè)，也是市場(chǎng)接受度較高的傳統(tǒng)投資方式之一，但相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大，投資門檻較高；

從市場(chǎng)反映發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)的供需極不平衡，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，因此商業(yè)銷售的重點(diǎn)在實(shí)現(xiàn)高層商業(yè)的經(jīng)營(yíng)及完全銷售，另一方面為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)較高收益；

建議本項(xiàng)目將該部分物業(yè)保留最后銷售，前期通過(guò)商鋪經(jīng)營(yíng)給經(jīng)營(yíng)者及投資者置業(yè)信心，通過(guò)另兩部分物業(yè)的銷售造勢(shì)加深客戶對(duì)本項(xiàng)目高投資回報(bào)的預(yù)期，另一方面在物業(yè)入伙前后銷售有強(qiáng)大的客流保證，采用抽簽認(rèn)籌的方法，使作為本項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心點(diǎn)的商業(yè)價(jià)格力創(chuàng)新高。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析寫字樓（商務(wù)公寓）

——商務(wù)公寓，營(yíng)造全新投資理念，形成全城焦點(diǎn)

經(jīng)統(tǒng)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)深圳中心區(qū)寫字樓供應(yīng)量膨脹，高達(dá)約100萬(wàn)平方米（約2003年全年供應(yīng)量的6倍），市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；

通過(guò)對(duì)中心區(qū)物業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然市場(chǎng)供應(yīng)量大，但依然存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。市場(chǎng)反映小面積中高檔寫字樓需求旺盛，但市場(chǎng)供應(yīng)稀缺；

小面積中高檔寫字樓需求客戶一般為中、小型公司及企業(yè)，它們依附于中心區(qū)較大型公司及企業(yè)生存，但由于中心區(qū)高檔寫字樓經(jīng)營(yíng)成交高，因此一般選擇中心區(qū)邊界或外圍的中高檔小面積寫字樓；深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析寫字樓（商務(wù)公寓）

——商務(wù)公寓，營(yíng)造全新投資理念，形成全城焦點(diǎn)

建議本項(xiàng)目迎合市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)以辦公為主可作居住的小型商務(wù)公寓，其目標(biāo)客戶群處于事業(yè)成長(zhǎng)期，注重企業(yè)形象、強(qiáng)調(diào)商務(wù)配套服務(wù)、對(duì)租金承受力高；

項(xiàng)目商務(wù)公寓部分為超高層建筑，可通過(guò)其地標(biāo)性的特征及物業(yè)檔次提升項(xiàng)目整體形象；

深圳市民投資炒樓熱在近2年內(nèi)將越演越烈，本項(xiàng)目通過(guò)商務(wù)公寓包裝一種全新的投資概念，為深圳市民提供一條新的投資渠道，另一方面為銷售難度較大的超高層物業(yè)擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析住宅

——小戶型住宅，最受歡迎的投資方式

近期地產(chǎn)一大熱點(diǎn)就是市民投資小戶型，隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，深圳市民都在為手頭大量的閑置資金尋求低風(fēng)險(xiǎn)、平穩(wěn)回報(bào)的投資途徑，小戶型住宅則成為它們的追捧對(duì)象；

項(xiàng)目屬崗廈舊村改造項(xiàng)目，由于土地稀缺性、需求旺盛倍受市民關(guān)注；

小戶型住宅由于市場(chǎng)接受度高，因此在本項(xiàng)目中屬最容易通過(guò)營(yíng)銷造勢(shì)銷的，建議項(xiàng)目通過(guò)地標(biāo)性綜合物業(yè)的特質(zhì)提升項(xiàng)目形象之后，以小戶型住宅物業(yè)首批推出市場(chǎng)，形成市場(chǎng)投資熱潮，帶動(dòng)后期物業(yè)銷售。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告D總體營(yíng)銷模式

商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營(yíng)銷作為投資物業(yè)，最影響目標(biāo)客戶的關(guān)鍵問(wèn)題是能否給投資者置業(yè)信心，因此我們根據(jù)發(fā)展商實(shí)力提出商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營(yíng)銷。在銷售前期通過(guò)底商的經(jīng)營(yíng)展現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)及業(yè)態(tài)組合提升項(xiàng)目檔次及形象，通過(guò)經(jīng)營(yíng)狀況支撐項(xiàng)目高投資回報(bào)率，因此本項(xiàng)目中商業(yè)部分充當(dāng)著整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值驅(qū)動(dòng)器，使各部分物業(yè)銷售形成良好的鏈接效應(yīng)。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告D總體營(yíng)銷模式

商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營(yíng)銷商業(yè)驅(qū)動(dòng)品牌商家進(jìn)駐招商啟動(dòng)全面經(jīng)營(yíng)投資前景投入使用商業(yè)裙樓銷售經(jīng)營(yíng)旺盛寫字樓銷售（商務(wù)公寓）投資住宅銷售形成人氣深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告銷售形勢(shì)分析

E

參考我司建筑策劃部所提供工程進(jìn)度意見(jiàn),預(yù)計(jì)至2005年4-6月現(xiàn)場(chǎng)將有一定的主體工程及售樓形象展示,可進(jìn)行認(rèn)籌；7-8月基本具備預(yù)售條件；

項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零時(shí)，開(kāi)始招商籌備；進(jìn)入3月中旬群樓主體及裝修完工后，開(kāi)始正式招商；爭(zhēng)取在2005年五一期間結(jié)合春交會(huì)開(kāi)始正式營(yíng)業(yè)；

項(xiàng)目在2005年春交會(huì)上以“商業(yè)首次試業(yè)提供VIP優(yōu)惠”的獨(dú)特方式次首次露相，接受客戶認(rèn)籌；本階段針對(duì)小戶型住宅進(jìn)行推廣；

約2、3個(gè)月認(rèn)籌期，積累大量客戶后，結(jié)合地鐵開(kāi)通、部分中心區(qū)市政配套投入使用等，進(jìn)行小戶型住宅解籌；深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告銷售形勢(shì)分析

E

約2-4個(gè)月小戶型住宅形成火爆熱銷氛圍之后，客戶對(duì)項(xiàng)目總體投資概念逐步形成較深認(rèn)同度，推出超高層商務(wù)公寓部分；另一方面考慮小戶型住宅及商務(wù)公寓有投資客戶方面存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，建議在小戶型住宅中、低樓層單位基本消化后，推出商務(wù)公寓部分；該階段進(jìn)入項(xiàng)目推售的重點(diǎn)階段，隨著商務(wù)公寓的推出結(jié)合大量媒體炒作進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象；同時(shí)通過(guò)商務(wù)公寓的銷售，利用商務(wù)公寓與住宅之間的價(jià)差，帶動(dòng)高層住宅單位的銷售。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告銷售形勢(shì)分析

E

根據(jù)工程進(jìn)度估計(jì)2006年上半年期間，住宅及商務(wù)公寓基本達(dá)到入伙條件，將形成較旺的穩(wěn)定的人流，為商業(yè)銷售造勢(shì)奠定基礎(chǔ)；進(jìn)入3、4月房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)旺，這一期間推出商業(yè)相對(duì)較好；商業(yè)部分經(jīng)過(guò)大半年的經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)氣氛已經(jīng)營(yíng)造出來(lái)，并且通過(guò)住宅及商務(wù)公寓VIP營(yíng)銷以形成了一大群忠誠(chéng)的消費(fèi)群，商場(chǎng)定位在市場(chǎng)形成較大的影響力，此時(shí)入市容易加強(qiáng)投資者的信心；前期招商及住宅與商務(wù)公寓的銷售為商業(yè)銷售積累了相當(dāng)一部分的投資客戶，此時(shí)推出可以較好地利用該部分資源。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告物業(yè)總體發(fā)展建議1、商業(yè)2、住宅3、商務(wù)公寓深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

商業(yè)——采光中庭、綠化、休閑椅、室內(nèi)觀光電梯…深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

架空層——水體、霧景、泳池、兒童游樂(lè)…深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

住宅——1、小戶型物業(yè)也可以送大露臺(tái)…深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告2、小戶型物業(yè)也可以做成復(fù)式單位…

住宅——深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告1、大堂（綠化、生態(tài)、陽(yáng)光…）商務(wù)公寓——深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告2、商務(wù)中心（智能管理中心、國(guó)際報(bào)告廳、多媒體會(huì)議室…）深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告3、標(biāo)準(zhǔn)單元（寬敞明亮的通道、可隨意組合的單元…）深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告4、避難層——空中花園空中咖啡廳、空中茶館深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告星光酒吧小型宴會(huì)廳雪茄、紅酒室總統(tǒng)簽約室5、頂層深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告第二部分外銷深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A項(xiàng)目總體外銷比例為40%

深圳外銷前景看好，2003年外銷總成交金額較往年上漲23%。

從歷年深圳市外銷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，外銷置業(yè)區(qū)域發(fā)生變化，已不再局限在于口岸物業(yè)。這與外銷置業(yè)用途中投資出租型及工作型比例上漲密切相關(guān)。（如右圖）

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告A項(xiàng)目總體外銷比例為40%

據(jù)深圳中原地鋪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，港人對(duì)福田片區(qū)的認(rèn)同度仍逐年提高，2004年一季度福田片區(qū)的港人租客已由2003年全年19.6%增至22%。

據(jù)中原2004年一季度外銷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析顯示，C.E.P.A正式實(shí)施后，深圳的重要作用也逐漸顯現(xiàn)，而深圳物業(yè)的投資價(jià)值也顯露無(wú)遺

香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇加之深圳良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使港人在深圳投資置業(yè)比例大幅上升。

明年地鐵4號(hào)線的開(kāi)通，進(jìn)一步拉近本項(xiàng)目與皇崗口岸（今年初皇崗口岸已實(shí)施24小時(shí)通關(guān)）的距離，將使港人在本片區(qū)投資置業(yè)達(dá)到一個(gè)新的高潮。

2004年以投資概念為主導(dǎo)的樓盤港麗豪園、城市天地在香港的推廣，對(duì)本項(xiàng)目的入市起到一定的市場(chǎng)烘托作用。

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告B外銷目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群的細(xì)分及特征部分香港炒家

在深圳工作的港人

深圳方面有業(yè)務(wù)往來(lái)的港人

在深圳有親戚朋友的港人

經(jīng)常來(lái)深圳消費(fèi)對(duì)深圳環(huán)境比較熟悉的港人

深港兩地聯(lián)婚型

來(lái)深的生意人

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告B外銷目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶心態(tài)分析心態(tài)1：看好C.E.P.A落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)，隨著C.E.P.A簽署后深港兩地互動(dòng)交流的深入展開(kāi)，更多港人來(lái)深謀職，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)需求也將進(jìn)一步擴(kuò)大。

心態(tài)2：港人客戶對(duì)于地鐵沿線物業(yè)所能帶來(lái)的利潤(rùn)空間已深有體會(huì)，故深圳地鐵的開(kāi)通，軌道物業(yè)將會(huì)是他們的投資置業(yè)的首選。

心態(tài)3：港人未來(lái)一段時(shí)間在深置業(yè)時(shí)，依次考慮的因素為：交通、總樓價(jià)、住宅的健康性、周邊配套以及物業(yè)管理，本項(xiàng)目位置不但臨近口岸且周邊的交通便利、配套齊全，非常吻合他們的需求心理。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告C外銷目標(biāo)客戶群外銷開(kāi)拓入市時(shí)機(jī)中原認(rèn)為，鑒于項(xiàng)目目前情況，項(xiàng)目較適合的外銷入市時(shí)機(jī)為：2005年9月下旬。

港人在深圳投資置業(yè)會(huì)首選現(xiàn)樓，按照本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)工期，故9月下旬在本項(xiàng)目主體封頂、樣板房完工之后再進(jìn)行外銷推廣是較為適宜的。一年之中就銷售季節(jié)而言，項(xiàng)目應(yīng)避開(kāi)7月和8月上旬淡季的影響。8月下旬及9、10月份則是外銷的第二個(gè)高峰期，本項(xiàng)目在其間入市，正是港人看樓的好時(shí)機(jī)。

根據(jù)本項(xiàng)目?jī)?nèi)銷7-8月入市，本項(xiàng)目在香港推售時(shí)已在深圳市場(chǎng)形成了較好的市場(chǎng)口碑效應(yīng)及熱銷氛圍。

本項(xiàng)目外銷開(kāi)拓入市時(shí)，以住宅為主，并加推少量商務(wù)公寓及商鋪探測(cè)市場(chǎng)；另一方面內(nèi)銷推出商務(wù)公寓及商鋪時(shí)可針對(duì)港人團(tuán)購(gòu)進(jìn)行新聞炒作。

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告第三部分商業(yè)深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告檔次定位

——中檔偏高縱觀深圳市相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，高檔次的消費(fèi)市場(chǎng)的客戶群較小，難以達(dá)到良好的經(jīng)營(yíng)效果，原有彩田南片區(qū)部分中檔消費(fèi)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)火爆已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，也更加說(shuō)明了中檔偏高的消費(fèi)市場(chǎng)之廣闊以符合市場(chǎng)主流的中偏高檔品牌經(jīng)營(yíng)來(lái)吸引消費(fèi)者，填補(bǔ)彩田南片區(qū)中高檔美食休閑娛樂(lè)的市場(chǎng)空白點(diǎn)，并以少部分高檔品牌經(jīng)營(yíng)來(lái)提高商場(chǎng)的形象檔次。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告中心東區(qū)標(biāo)志性水景主題休閑E站！

——集購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)于一體

主題定位

在完善中心區(qū)休閑娛樂(lè)的基本功能的前提下，為項(xiàng)目賦予一定的物業(yè)形象。

為增加項(xiàng)目的特色，建議本項(xiàng)目在廣場(chǎng)、中庭、休閑區(qū)等處設(shè)置水景景觀、音樂(lè)噴泉等以都市魅力所在來(lái)形容商場(chǎng)的形象，最能體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)定位、經(jīng)營(yíng)定位、項(xiàng)目之開(kāi)發(fā)高度

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

經(jīng)營(yíng)定位

打造深圳中心區(qū)“吃喝玩樂(lè)購(gòu)”的第一站！休閑娛樂(lè)地帶—3F國(guó)際美食廣場(chǎng)—2F時(shí)尚動(dòng)感前沿—1F深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告租金定位

據(jù)中原三級(jí)市場(chǎng)資料顯示，周邊相關(guān)物業(yè)租價(jià)范圍為：

一層租價(jià)范圍：230-280元/平方米結(jié)合本項(xiàng)目的檔次形象、特色定位、特殊的地理位置等綜合因素，中原公司建議將租價(jià)鎖定為：一層租賃均價(jià)：270元/平方米根據(jù)樓層定價(jià)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)比例進(jìn)行租金價(jià)格推導(dǎo)，即：{1F：2F：3F=1:0.6:0.7}得出：一樓租賃均價(jià)：270元/平方米二樓租賃均價(jià)：162元/平方米三樓租賃均價(jià)：113元/平方米以上價(jià)格在具體招商租賃過(guò)程中，可以根據(jù)實(shí)際招商情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告招商概念

經(jīng)營(yíng)休閑E站，占據(jù)CBD賺錢之道！

詮釋：在中心區(qū)娛樂(lè)商業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏及原有片區(qū)同類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目參差不齊分布散亂的現(xiàn)實(shí)情況下，本項(xiàng)目適時(shí)推出一個(gè)全新的、特色的多功能的休閑驛站，將為商家提供絕佳的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告招商策略

以超強(qiáng)的商場(chǎng)硬件條件及商戶組合定位吸引商家

針對(duì)不同商家實(shí)施彈性招商政策

以周詳?shù)恼猩逃?jì)劃部署招商工作。

向管理要效益，以效益引商家

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告招商進(jìn)度及工程配合

（2004-12-1——2005-4-30）

第一階段2005-12-1—2005-1-15

招商籌備完成20%招商1月底能完成商業(yè)裙樓主體框架，招商中心選址和裝修到位第二階段2005-1-16—2005-2-28正式招商完成50%招商裙樓基本裝修完成，并按前期所談主力商家要求設(shè)置相應(yīng)管道設(shè)施第三階段2005-3-1—2005-3-30

全面招商完成90%招商外立面、廣場(chǎng)裝飾完成，裙樓內(nèi)部通電通水，主力商家可進(jìn)場(chǎng)裝修第四階段2005-4-1—2005-4-30

完成招商完成100%招商商家全部進(jìn)場(chǎng)裝修，工程部人員配合深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告售價(jià)建議

通過(guò)租金返算法T=V/R（其中：T為銷售均價(jià)；V為年租金；R為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)）可以得出：一樓銷售均價(jià)：約40500元/平方米二樓銷售均價(jià)：約24000元/平方米三樓銷售均價(jià)：約16500元/平方米結(jié)合本項(xiàng)目中心東區(qū)門戶標(biāo)志性地位，及地鐵開(kāi)通所帶來(lái)的巨大升值潛力，并根據(jù)全國(guó)已開(kāi)通地鐵城市的地鐵周邊物業(yè)的升值幅度在6%-8%左右的規(guī)律，中原有信心實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為：一樓均價(jià)：43000元/平方米左右二樓均價(jià)：26000元/平方米左右三樓均價(jià)：18000元/平方米左右深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告營(yíng)銷概念

投資CBD標(biāo)志商業(yè)，占領(lǐng)中心財(cái)富高地！

詮釋：根據(jù)中原研究，目前市場(chǎng)上絕大部分商鋪投資者最關(guān)注的是商業(yè)項(xiàng)目的地位、投資前景、經(jīng)營(yíng)定位等因素，尤其標(biāo)志性特色商業(yè)特別容易喚起其投資欲。因此在營(yíng)銷概念推廣期要著重宣傳“標(biāo)志”、“中心”、“財(cái)富”，最大限度地刺激投資者的眼球，引起市場(chǎng)高度關(guān)注！深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告銷售策略超長(zhǎng)返租，穩(wěn)定回報(bào)舉行“星河財(cái)富論壇”，推出“換代式商鋪”投資概念

讓項(xiàng)目成為萬(wàn)眾期待之超級(jí)明星

創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)之奇跡，造就中心區(qū)商業(yè)之旗艦

引導(dǎo)新投資概念，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告銷售進(jìn)度

第一階段2006-3-15—2006-4-15造勢(shì)積累認(rèn)籌第二階段2006-4-16—2006-5-15公開(kāi)發(fā)售完成70%銷售

第三階段2006-5-16—2006-6-16全面銷售完成90%銷售

第四階段2006-6-16—2005-6-30完成銷售完成100%招商

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

操作模式建議

方案一：引進(jìn)知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理

優(yōu)勢(shì)：

發(fā)展商不需投入經(jīng)營(yíng)管理力量?？梢越柚芾砉酒放菩?yīng)推動(dòng)前期招商。知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司有豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，能在短期內(nèi)將商場(chǎng)良性運(yùn)作。

由知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資者的信心幫助極大，對(duì)銷售有利。

劣勢(shì)：

在租金收益不足以彌補(bǔ)返租支出時(shí)，發(fā)展商需從銷售額上作一定的補(bǔ)貼。

不利于樹(shù)立發(fā)展商在商業(yè)方面的品牌。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告方案二：由發(fā)展商組建一定的管理架構(gòu)，成立經(jīng)營(yíng)管理公司

優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入全部由發(fā)展商所得，在經(jīng)營(yíng)理想的情況下收益巨大。

可根據(jù)自身公司戰(zhàn)略方向決定返租銷售回報(bào)年限?？梢杂行У乜刂埔粯墙?jīng)營(yíng)商鋪的形象和二三樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，能較有效地保證投資客的長(zhǎng)久收益。在管理公司自身發(fā)展壯大后，可進(jìn)行連鎖發(fā)展，輸出經(jīng)營(yíng)管理及品牌盈利，并可利用商業(yè)項(xiàng)目成功上市融資。劣勢(shì)：需承受一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但在項(xiàng)目的成功組合下，風(fēng)險(xiǎn)較小。對(duì)銷售的促進(jìn)作用有一定影響。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告建議操作方式：

采用方案（1）對(duì)發(fā)展商較為有利，引進(jìn)知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司擔(dān)綱經(jīng)營(yíng)管理，并與發(fā)展商的品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，加上項(xiàng)目在位置、硬件、包裝、經(jīng)營(yíng)組合的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上的成功機(jī)會(huì)極大，且對(duì)項(xiàng)目住宅、商務(wù)公寓和商鋪的后期銷售帶來(lái)極大的附加值。深圳經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，在國(guó)外先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念及管理的不斷引進(jìn)，深圳已積累了大量出色的零售百貨業(yè)管理人才，能為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理提供保障。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告中原優(yōu)勢(shì)及典型案例

中原商業(yè)部擁有豐富的商場(chǎng)策劃、招商和銷售經(jīng)驗(yàn)。在大量商業(yè)項(xiàng)目的操作過(guò)程中，中原積累了大量的品牌資源。并與各大商家建立了長(zhǎng)期而良好的合作關(guān)系，了解各大商家的選址要求及發(fā)展動(dòng)態(tài)，搶先一步掌握深港商業(yè)的新動(dòng)態(tài)。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告中原商業(yè)客戶積累

中原經(jīng)過(guò)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的操作，與深圳著名的零售商、餐飲經(jīng)營(yíng)商、休閑娛樂(lè)業(yè)客戶都建立并保持了良好的合作關(guān)系。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告零售業(yè)客戶吉之島百貨(Jusco)家樂(lè)福(Carrefour)沃爾瑪(Wal-Mart)深圳友誼百貨茂業(yè)百貨屈臣氏(Watson’s)銅鑼灣百貨百佳超級(jí)廣場(chǎng)(Park’NShop)華潤(rùn)萬(wàn)佳人人樂(lè)好又多（Trust－Mart）歐倍德（OBI）百安居（B&Q）好百年（HOBA）家福特（HomeFirst）金海馬深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告餐飲業(yè)肯德基(KFC)必勝客(PizzaHut)麥當(dāng)勞(McDonald’s)大磨坊(Delifrance)大家樂(lè)飲食集團(tuán)大快活飲食集團(tuán)利苑酒家集團(tuán)潮江春集團(tuán)美心集團(tuán)(Starbuckscoffee)東海海鮮酒家海逸海鮮酒家－逸和軒海港綠茵閣咖啡廳蒙地卡羅餐廳怡景西餐廳名典語(yǔ)茶咖啡專門店仙蹤林臺(tái)灣珍珠奶茶元祿壽司專門店故鄉(xiāng)日本料理廣州蕉葉咖喱屋深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告休閑娛樂(lè)業(yè)

本色酒吧加洲紅星巴克紅磨坊滾石紅館根據(jù)地男孩女孩金色時(shí)代東方魅力深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告中原代理經(jīng)典商業(yè)案例

1、中港城購(gòu)物廣場(chǎng)位置：深圳福田區(qū)中心區(qū)福強(qiáng)路總建筑面積：42000M2樓層：共六層，其中1——4層可售功能分區(qū)：一層：華倫天奴、肯德基等品牌店 二—四層：百佳超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng) 五層：時(shí)尚家居廣場(chǎng) 六層：西湖春天大酒樓華南地區(qū)最大的百佳旗艦店進(jìn)駐2-4層平均售價(jià)：23000元/平方米開(kāi)售時(shí)間：2002年6月1日深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告驕人業(yè)績(jī)：

連續(xù)9天排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，開(kāi)創(chuàng)深港商鋪銷售排隊(duì)認(rèn)購(gòu)之先河總鋪位數(shù)2556個(gè)，42天銷售鋪位2425個(gè)，回籠資金近5個(gè)億，銷售率高達(dá)95%開(kāi)盤首日共銷售鋪位223個(gè)，成交金額約5千萬(wàn)項(xiàng)目銷售費(fèi)用約350萬(wàn)元，銷售費(fèi)用僅占銷售額的0.7%深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告如何創(chuàng)造連續(xù)排隊(duì)認(rèn)購(gòu)9天的銷售神話？

通過(guò)精心合理的策劃，運(yùn)用超前、先進(jìn)的銷售手法，在項(xiàng)目開(kāi)售前期籌集了超過(guò)1800個(gè)認(rèn)購(gòu)籌碼，并創(chuàng)造了深港商鋪銷售排隊(duì)搶購(gòu)的經(jīng)典場(chǎng)面，為項(xiàng)目的成功打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告2、保利城商場(chǎng)（友誼城）

位置：南山文化中心區(qū)建筑面積：7478M2銷售率：100%均價(jià)：20300元/M2首層：30000元/M2二層：20000元/M2三層：10000元M2開(kāi)售時(shí)間：2003年2月深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告驕人業(yè)績(jī)

提前2日超過(guò)100人排隊(duì)認(rèn)購(gòu)。開(kāi)盤當(dāng)天銷售鋪位超過(guò)200個(gè)，成交金額約8000萬(wàn)。一個(gè)月實(shí)現(xiàn)100％銷售率。推廣控制在0.8％以內(nèi)。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告成功解碼

成功引進(jìn)友誼城百貨進(jìn)駐。買鋪即收2—5年租金。提供8年7％投資回報(bào)。充分把握客戶心理，出色組織銷售。出色的推廣策略，既實(shí)現(xiàn)快速銷售，又合理控制推廣費(fèi)。

深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告3、常興時(shí)代廣場(chǎng)

開(kāi)盤時(shí)間：2003.9.14地理位置：南山區(qū)桃園路和常興路交匯處項(xiàng)目規(guī)模：5層商業(yè)面積近40000M2

功能劃分：精品百貨+天虹商場(chǎng)銷售率：6個(gè)月銷售率達(dá)80%主題定位：——南山首席地鐵上蓋MALL商城——中國(guó)首個(gè)“商鋪銀行”深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告成功經(jīng)驗(yàn)分享準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位及策劃

——成功制勝的關(guān)鍵

針對(duì)特定的目標(biāo)消費(fèi)群，將鋪位進(jìn)行科學(xué)劃分，直接開(kāi)發(fā)符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品借鑒國(guó)外先進(jìn)的操作模式。如：首次將國(guó)外先進(jìn)的“房地產(chǎn)證券化”的操作模式結(jié)合到深圳市場(chǎng)中來(lái)，提出“產(chǎn)權(quán)式商城”的投資模式；首次提出“商鋪銀行”的投資概念和模式。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告大膽創(chuàng)新的廣告媒體推廣

——速銷售的催化劑

宣傳手法上大膽創(chuàng)新，運(yùn)用了集中、擠壓式的廣告投放策略運(yùn)用全版繕縞與平面廣告相結(jié)合，通過(guò)媒體的不斷造勢(shì)，短期內(nèi)迅速樹(shù)立項(xiàng)目在商鋪投資市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，迅速引導(dǎo)成交。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告第四部分商務(wù)公寓深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

目標(biāo)客戶分析

1、目標(biāo)客戶來(lái)源區(qū)域2、目標(biāo)客戶特征描述3、目標(biāo)客戶心態(tài)分析深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告

檔次定位——中檔偏高

由于超高層建筑體位于深南路邊上，有很好的昭示性，如能樹(shù)立較好的形象，將能為提升項(xiàng)目整體檔次奠定一定的基礎(chǔ)；項(xiàng)目周邊缺乏素質(zhì)較高的辦公物業(yè)，導(dǎo)致很多中、小型公司租賃住宅物業(yè)用作辦公，因此，創(chuàng)造高質(zhì)素的辦公環(huán)境定能填補(bǔ)周邊辦公物業(yè)市場(chǎng)的空缺；

本項(xiàng)目有相當(dāng)大的比例是外銷市場(chǎng)，外銷客戶對(duì)產(chǎn)品的檔次要求較高；

定位高檔物業(yè)有助于提升發(fā)展商的品牌。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告戶型定位

由于產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體為中、小型公司（自用）或小投資客，因此，標(biāo)準(zhǔn)單元的面積定位為約50平方米的商務(wù)空間。各單元之間可以根據(jù)需要隨意合并，組合成為100平方米、150平方米、200平方米甚至更大的單位。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告戶型配比考慮到產(chǎn)品的靈活組合性、布置結(jié)構(gòu)的方便，因此建議將超高層建筑體標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)定為統(tǒng)一的平面，客戶可以根據(jù)需要隨意合并。我司根據(jù)總建筑面積推算標(biāo)準(zhǔn)層平面面積約為1300平方米，按每個(gè)單元50平方米（含分?jǐn)偨煌娣e）計(jì)算，可以布置約26個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單元；標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)除去裙樓及架空層部分，按層高3.6米計(jì)算，可以布置約30層。按照以上計(jì)算，建筑物總單元數(shù)為780個(gè)。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告租金定位根據(jù)各因素的修正原則調(diào)整系數(shù)計(jì)算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=72.5元/平方米/月根據(jù)市場(chǎng)比較法，我司預(yù)測(cè)本產(chǎn)品租金能夠達(dá)到約70—75元/平方米/月。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告售價(jià)定位根據(jù)各因素的修正原則調(diào)整系數(shù)計(jì)算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=11450元/平方米綜合考慮其它因素，根據(jù)市場(chǎng)比較法，我司預(yù)測(cè)本產(chǎn)品售價(jià)能夠達(dá)到10500—11000元/平方米。深圳星河世紀(jì)策劃全案報(bào)告營(yíng)銷概念

目前，深圳市已經(jīng)有許多寫字樓都標(biāo)榜“5A”、甲級(jí)等稱號(hào)，但實(shí)際上，這些寫字樓還沒(méi)有能夠提供真正的“生態(tài)環(huán)境”。而本產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體是都市的新銳一族，他們是“時(shí)尚”的，他們是“熱愛(ài)生命”的，他們是最求“健康工作”的……他們是新一代的商務(wù)精英，他們需要“生態(tài)、健康”的產(chǎn)品。因此，我們提出：

生態(tài)商務(wù)，健康C.B.D.