房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第1章概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)本課程選用教材本課程為必修課，因其是工程管理的一門重要的應(yīng)用型專業(yè)課，故采用閉卷考試的方式進(jìn)行。成績(jī)的評(píng)定按卷面成績(jī)的70%和平時(shí)成績(jī)的30%加權(quán)得出，其中平時(shí)成績(jī)以考勤和作業(yè)為主。考試方式和成績(jī)?cè)u(píng)定第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)概述本章主要內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本概念；經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法；房地產(chǎn)的性質(zhì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要內(nèi)容、研究對(duì)象與方法、學(xué)習(xí)方法；不同學(xué)科對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的研究。教學(xué)的目的及要求：熟悉經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法，掌握房地產(chǎn)相關(guān)基本概念，深刻理解房地產(chǎn)的特性，掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象與方法，了解不同學(xué)科對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的研究。第一節(jié)經(jīng)濟(jì)學(xué)

一、什么是經(jīng)濟(jì)學(xué)

簡(jiǎn)言之，經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究資源配置的學(xué)問。資源具有稀缺性，即相對(duì)于無限的欲望而言，人類所面臨的各種資源(包括生產(chǎn)要素和產(chǎn)品)是有限的。資源配置即通常所說的生產(chǎn)什么，如何生產(chǎn)以及為誰生產(chǎn)等問題。一般地說，經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究“效率”而非“公平”的學(xué)科。評(píng)價(jià)資源配置好壞目前公認(rèn)的“效率”標(biāo)準(zhǔn)是：一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不可能在不使任何人的境況變壞的條件下增進(jìn)任何人的經(jīng)濟(jì)福利，則稱這種資源配置狀態(tài)是有效率的，即“帕雷托最優(yōu)”。亞當(dāng)·斯密(AdamSmith，1723～1790，出生在蘇格蘭)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的“鼻祖”，是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)(Microeconomics)的創(chuàng)始人。他于1776年出版的巨著《國(guó)富論》(即《國(guó)民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》，AnInquiryintotheNatureandcausesoftheWealthofNations)標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)學(xué)的誕生。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究市場(chǎng)、企業(yè)、家庭等個(gè)體的行為。亞當(dāng)·斯密在《國(guó)富論》中指出了市場(chǎng)的效率特征，并提出經(jīng)濟(jì)利益來源于個(gè)人的自利行為的觀點(diǎn)，即著名的“看不見的手”原理。有些人認(rèn)為亞當(dāng)·斯密只不過是一位商業(yè)利益的辯護(hù)士，但是這種看法是不正確的。他經(jīng)常反復(fù)用最強(qiáng)烈的言辭痛斥壟斷商的活動(dòng)，堅(jiān)決要求將其消滅。亞當(dāng)斯密對(duì)現(xiàn)實(shí)的商業(yè)活動(dòng)的認(rèn)識(shí)也并非天真幼稚。《國(guó)富論》中記有這樣一個(gè)典型觀察：“同行人很少聚會(huì)，但是他們會(huì)談不是策劃出一個(gè)對(duì)付公眾的陰謀就是炮制出一個(gè)掩人耳目提高物價(jià)的計(jì)劃?！眮啴?dāng)·斯密的經(jīng)濟(jì)思想體系結(jié)構(gòu)嚴(yán)密，論證有力，使經(jīng)濟(jì)思想學(xué)派在幾十年內(nèi)就被拋棄了。實(shí)際上亞當(dāng)·斯密把他們所有的優(yōu)點(diǎn)都吸入進(jìn)了自己的體系，同時(shí)也系統(tǒng)地披露了他們的缺點(diǎn)。亞當(dāng)斯密的接班人，包括象托馬斯·馬爾薩斯和大衛(wèi)·李嘉圖這樣著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)他的體系進(jìn)行了精心的充實(shí)和修正（沒有改變基本綱要），今天被稱為經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)體系。雖然現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)說又增加了新的概念和方法，但這些大體說來是經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)的自然產(chǎn)物。在一定意義上來說，甚至卡爾·馬克思的經(jīng)濟(jì)學(xué)說（自然不是他的政治學(xué)說）都可以看作是經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)說的繼續(xù)。很多時(shí)候，一個(gè)人會(huì)需要兄弟朋友的幫助，但假如他真的要依靠他們的仁慈之心，他將會(huì)失望。倘若在需求中他能引起對(duì)方的利己之心，從而證明幫助他人是對(duì)自己有益的事，那么這個(gè)人成功的機(jī)會(huì)較大。任何人向他人提出任何形式的交易建議，都是這么想：給我所需要的，我就會(huì)給你所需要的——這是每一個(gè)交易建議的含義；而我們從這種互利的辦法中，所獲得的會(huì)比我們所需要的更多。我們的晚餐可不是得自屠夫、酒商，或面包師的仁慈之心，而是因?yàn)樗麄儗?duì)自己的利益特別關(guān)注。他們認(rèn)為他們給我們供應(yīng)，并非行善，而是為了他們的自利。……所以，每個(gè)人都會(huì)盡其所能，運(yùn)用自己的資本來爭(zhēng)取最大的利益。一般而言，他不會(huì)意圖為公眾服務(wù)，也不自知對(duì)社會(huì)有什么貢獻(xiàn)。他所追求的只是自己的安全、自己的利益。但如此一來，他就好像被一只看不見的手引領(lǐng)，在不自覺中對(duì)社會(huì)的改進(jìn)盡力而為。一般來說，一個(gè)人為求私利而無心對(duì)社會(huì)做出貢獻(xiàn)，其對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)比有意圖做出的更大。轉(zhuǎn)引自張五常：《經(jīng)濟(jì)解釋》第一卷《科學(xué)說需求》，略有改動(dòng)。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論大廈的構(gòu)建：(1)效用論

(2)生產(chǎn)論和成本論(或廠商論)(3)局部均衡論

(4)要素市場(chǎng)

(5)一般均衡(6)微觀經(jīng)濟(jì)政策(1)效用論：在一定的假設(shè)下推導(dǎo)出需求曲線(需求函數(shù))，其價(jià)值論基礎(chǔ)是效用價(jià)值。(2)生產(chǎn)論和成本論(或廠商論)：推導(dǎo)出供給曲線(或供給函數(shù))，準(zhǔn)確地說，這一部分推導(dǎo)出的只是成本曲線，而供給曲線的完整推導(dǎo)需要聯(lián)系市場(chǎng)需求進(jìn)行，這也反映出西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)核心思想，即考慮市場(chǎng)需求的供給才是有效率的供給。(3)局部均衡論：將需求曲線和供給曲線放在一起考察，得到單個(gè)市場(chǎng)的均衡價(jià)格和均衡產(chǎn)量，即完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的局部均衡論。(4)要素市場(chǎng)：考察生產(chǎn)要素(土地、勞動(dòng)、資本)價(jià)格決定的需求方面和供給方面，即要素市場(chǎng)均衡論。(5)一般均衡：將所有相互聯(lián)系的商品市場(chǎng)和要素市場(chǎng)看作一個(gè)整體進(jìn)行研究，即每一商品或要素的價(jià)格都不能單獨(dú)決定，必須聯(lián)系其他相關(guān)商品和要素的價(jià)格一起決定，這就是一般均衡論。其中,證明了一般均衡的“存在性”，則證明了市場(chǎng)機(jī)制或價(jià)格機(jī)制的作用使得資源的配置達(dá)到了最有效率。(6)微觀經(jīng)濟(jì)政策：由于現(xiàn)實(shí)世界存在著壟斷、外部性、公共物品和不完全信息等問題，導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制在很多時(shí)候不能有效地配置資源，即出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈”，因此需要政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)，實(shí)施某些微觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)其進(jìn)行“微調(diào)”。

宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)(Macroeconomics)研究經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)行，考察整個(gè)國(guó)家的總產(chǎn)出、就業(yè)和價(jià)格。約翰·梅納德·凱恩斯于1936年發(fā)表的《通論》(即《就業(yè)、利息和貨幣通論》，TheGeneralTheoryofEmployment，InterestandMoney)標(biāo)志著宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的誕生。凱恩斯理論的一個(gè)關(guān)鍵是提出“看不見的手”解決不了經(jīng)濟(jì)危機(jī)問題，所以需要政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)。例如，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的時(shí)候，政府可以增加財(cái)政赤字，發(fā)行國(guó)債，以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，刺激經(jīng)濟(jì)回升。約翰·梅納·凱恩斯（JohnMaynardKeynes，1883─1946）是本世紀(jì)最具影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他創(chuàng)立的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)與弗洛伊德所創(chuàng)的精神分析法和愛因斯坦發(fā)現(xiàn)的相對(duì)論一起并稱為二十世紀(jì)人類知識(shí)界的三大革命。在《通論》中，凱恩斯由投資乘數(shù)原理出發(fā)，對(duì)貿(mào)易差額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)盛衰的關(guān)系作了進(jìn)一步闡述。他認(rèn)為投資的乘數(shù)作用表現(xiàn)為，一個(gè)部門的新增投資，不僅會(huì)使該部門的收入增加，而且會(huì)通過連鎖反應(yīng)，引起其他有關(guān)部門的收入增加，而且會(huì)通過連鎖反應(yīng)，引起其他有關(guān)部門追加新投資獲得新收入，致使國(guó)民收入總量的增長(zhǎng)若干倍于最初那筆投資。而一國(guó)的總投資既包括國(guó)內(nèi)投資（它決定于國(guó)內(nèi)的資本邊際效率和利息率）也包括國(guó)外投資（它決定于貿(mào)易順差額），"增加順差，乃是政府可以增加國(guó)外投資之唯一直接辦法；同時(shí)若貿(mào)易為順差，則貴金屬內(nèi)流，故又是政府可以減低國(guó)內(nèi)利率、增加國(guó)內(nèi)投資動(dòng)機(jī)之唯一間接辦法。"除此之外，凱恩斯還強(qiáng)調(diào)貿(mào)易順差本身對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用亦猶如投資。認(rèn)為出口是對(duì)本國(guó)產(chǎn)品的需求，如同投資，是一種"注入"（Injection），能使國(guó)民收入增長(zhǎng)；而進(jìn)口則是對(duì)舶來品消費(fèi)的增加，如同儲(chǔ)蓄，是一種泄露,會(huì)減弱投資乘數(shù)的作用，使國(guó)民收入減少。因此，凱恩斯極力鼓吹貿(mào)易順差，并提出應(yīng)盡力擴(kuò)大出口。上述凱恩斯關(guān)于乘數(shù)理論及貿(mào)易順差的分析，后經(jīng)英國(guó)學(xué)者哈羅德和美國(guó)學(xué)者馬赫洛普等人的論證而發(fā)展為對(duì)外貿(mào)易乘數(shù)理論。

宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的體系(1)國(guó)民收入核算理論，即作為經(jīng)濟(jì)績(jī)效尺度的GDP(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值)核算的統(tǒng)計(jì)方法；(2)產(chǎn)品——貨幣市場(chǎng)均衡，即IS-LM模型；(3)總需求——總供給模型，即宏觀經(jīng)濟(jì)的一般均衡論；(4)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，即財(cái)政政策和貨幣政策理論及實(shí)踐。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展有三大流派：(1)新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，其理論淵源是貨幣主義，代表人物為米爾頓·弗里德曼(MiltonFriedman，1912～2006)、盧卡斯等。該學(xué)派反對(duì)凱恩斯主義的財(cái)政政策以及“斟酌使用”(即根據(jù)情況變化而制定和執(zhí)行)的貨幣政策，在理性預(yù)期假設(shè)下提出宏觀經(jīng)濟(jì)政策無效論；(2)新凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)，代表人物有斯蒂格利茨、曼昆、泰勒等人，主要特點(diǎn)是在肯定和吸收新古典學(xué)派部分觀點(diǎn)的同時(shí)，堅(jiān)持原有的凱恩斯主義的觀點(diǎn)，如堅(jiān)持和發(fā)展了黏性工資和價(jià)格理論，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行考察，進(jìn)而提出新凱恩斯主義的穩(wěn)定化政策等；(3)新增長(zhǎng)理論，代表人物為羅默，其主要貢獻(xiàn)是提出了技術(shù)因素作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型的內(nèi)生變量，利用內(nèi)生技術(shù)進(jìn)步和規(guī)模收益遞增來說明一國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)及各國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的差異。經(jīng)濟(jì)學(xué)方法論淺析

方法論(methodology)是指完成一項(xiàng)任務(wù)的一般性原則而不是具體的做法，具體的做法是“方法”(method)。實(shí)證與規(guī)范、經(jīng)濟(jì)理論與模型、經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本邏輯、經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本假設(shè)，以及經(jīng)濟(jì)分析的基本方法。(一)實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)與規(guī)范經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)(positiveeconomics)用來描述經(jīng)濟(jì)社會(huì)的事實(shí)，實(shí)證分析的目的在于發(fā)展出一種“理論”或“假說”，對(duì)尚未觀察到的現(xiàn)象給出合理的、有意義(而不是用事實(shí)重復(fù)事實(shí))的解釋或預(yù)測(cè)。例如，以下這些問題可歸為實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇：為什么醫(yī)生比看門人賺的錢多?自由貿(mào)易是提高了還是降低了國(guó)內(nèi)居民的工資?征收不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)城市居民的消費(fèi)行為有什么影響?回答這些問題就可以利用事實(shí)、證據(jù)，或者從邏輯上加以驗(yàn)證。從某種意義上講，實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)獨(dú)立于任何特別的倫理觀念或規(guī)范判斷，換句話說，它是一門類似于自然科學(xué)的“客觀的”科學(xué)。規(guī)范經(jīng)濟(jì)學(xué)相對(duì)于實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)的“客觀性”而言，規(guī)范經(jīng)濟(jì)學(xué)(normativeeconomics)則涉及倫理信條和價(jià)值判斷。從一定的社會(huì)價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)體系的運(yùn)行或經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行所謂的“好壞”評(píng)價(jià)，即“應(yīng)該如何”。例如，以下這些問題可歸為規(guī)范經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇：窮人必須工作才能得到政府的幫助嗎?自由貿(mào)易對(duì)于國(guó)內(nèi)居民是“好”還是“壞”呢?應(yīng)該對(duì)城鎮(zhèn)居民征收物業(yè)稅嗎?

由于對(duì)這些問題的回答不同的人(或集團(tuán))有不同的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，涉及的是倫理、價(jià)值而非事實(shí)，所以往往難以得出一個(gè)“客觀”的共識(shí)，其答案也無所謂對(duì)或錯(cuò)。實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)的判斷標(biāo)準(zhǔn)往往是“效率”，而規(guī)范經(jīng)濟(jì)學(xué)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以概括為“公平”。規(guī)范經(jīng)濟(jì)學(xué)離不開實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)的支持。例如，一項(xiàng)公共政策是否應(yīng)該實(shí)施，需要首先采用實(shí)證分析來預(yù)測(cè)實(shí)施這一政策的“客觀”后果，至于最終是否實(shí)施往往取決于政治辯論、公眾參與以及不同利益集團(tuán)的力量權(quán)衡。

(二)經(jīng)濟(jì)理論和經(jīng)濟(jì)模型理論是對(duì)現(xiàn)實(shí)的一種抽象，是我們“透視”事實(shí)的橋梁。理論研究使得經(jīng)濟(jì)學(xué)家能夠進(jìn)行一般化抽象，舍棄經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象中的一些非基本因素或個(gè)性因素，只就基本因素或共性因素及其相互關(guān)系進(jìn)行研究，從而使得經(jīng)濟(jì)理論能夠說明經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的主要特征以及基本因素之間的因果關(guān)系。從構(gòu)成上看，理論包括一系列假設(shè)和從這些假設(shè)中得出的結(jié)論。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，表示“理論”的另一個(gè)術(shù)語是“模型”。經(jīng)濟(jì)模型就是用來描述所研究的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的有關(guān)經(jīng)濟(jì)變量之間相互關(guān)系的理論結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)模型不一定必須用數(shù)學(xué)的形式(比如函數(shù)式或幾何圖形)來表示，也可以用文字描述，但是采用數(shù)學(xué)是形式化、精確化、準(zhǔn)確化的需要，大多數(shù)時(shí)候是一種高效率的選擇。盡管數(shù)學(xué)本身不能給我們帶來有用的經(jīng)濟(jì)思想，但它確實(shí)有助于我們創(chuàng)造和傳播經(jīng)濟(jì)思想。經(jīng)濟(jì)模型經(jīng)濟(jì)模型一般是由一組變量所構(gòu)成的方程式或方程組來表示的。變量是大小可以變化的量，即可以取不同值的量。變量是經(jīng)濟(jì)模型的基本要素，常見的如價(jià)格、需求量、供給量、利潤(rùn)、收益、成本、國(guó)民收入、消費(fèi)、投資等。變量一般可以分為內(nèi)生變量、外生變量和參數(shù)等幾類。

內(nèi)生變量是指該模型所要決定的變量，內(nèi)生變量可以在模型體系內(nèi)得以說明。外生變量是由模型以外的因素所決定的變量，是模型建立的外部條件，不能由模型體系本身所說明。參數(shù)是一種特殊的變量，即不變的變量，也可以理解為常數(shù)，即可變的常數(shù)，通常由模型以外的因素所決定，也可以看作是外生變量。(三)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本邏輯：演繹與歸納無論是在經(jīng)濟(jì)學(xué)、物理學(xué)或者其他科學(xué)中，沒有一個(gè)理論是“完全”正確的。理論的有用性和有效性只能用事實(shí)去檢驗(yàn)。凡是有解釋力的理論，都一定有被事實(shí)推翻的可能性，但卻沒有被事實(shí)推翻，這就是科學(xué)哲學(xué)中的“證偽主義”。在波普(KarlR．Popper，1902～1994)于20世紀(jì)30年代提出“證偽主義”之前，整個(gè)19世紀(jì)西方實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)方法論的思想基礎(chǔ)是科學(xué)哲學(xué)中的“證實(shí)主義”。傳統(tǒng)的科學(xué)方法論即邏輯經(jīng)驗(yàn)主義認(rèn)為，科學(xué)理論只能來自經(jīng)驗(yàn)的歸納，而演繹只是同義反復(fù)。邏輯經(jīng)驗(yàn)主義的關(guān)鍵在于，認(rèn)為科學(xué)研究的起點(diǎn)(理論來源)和終點(diǎn)(理論檢驗(yàn))都有客觀的標(biāo)準(zhǔn)，也就是說，理論都能用經(jīng)驗(yàn)來“證實(shí)”。然而，基于歸納邏輯的證實(shí)主義是有缺陷的，即在論證的某個(gè)階段，從特定的實(shí)例歸納出普遍的定律需要有一個(gè)“不合邏輯”的思想飛躍，也就是存在著從真實(shí)的前提推導(dǎo)出虛妄結(jié)論的外加成分，這就是“休謨問題”(也稱“歸納問題”)。

歸納的邏輯這只天鵝是白的歸納法（擴(kuò)展真理式的推理）那只天鵝是白的單稱陳述。。。。。。所有天鵝都是白的全稱陳述全稱陳述就是對(duì)所有對(duì)象屬性的描述，單稱陳述是對(duì)單個(gè)相關(guān)對(duì)象屬性的描述，兩者是特指與單指的區(qū)別。這里存在的邏輯問題很明顯，無論你觀察到多少白色的天鵝，你都無法真正證實(shí)“天鵝都是白的”這一命題，因?yàn)槿祟愓J(rèn)識(shí)的局限性導(dǎo)致不可能觀察到所有的天鵝。歷史事實(shí)也是如此，直到1700年前歐洲人還認(rèn)為通過自己的足夠觀察已經(jīng)證明了“天鵝都是白的”這一命題，但此時(shí)在澳大利亞卻發(fā)現(xiàn)了黑天鵝，從而否定了該命題。這個(gè)簡(jiǎn)單的例子告訴我們：?jiǎn)畏Q陳述(這只天鵝是白的)再多，也不能合乎邏輯地推出全稱陳述(所有天鵝都是白的)；但是借助于演繹邏輯，僅僅一個(gè)單稱陳述(一只天鵝是黑的)就能否定或駁倒全稱陳述(所有天鵝都是白的)。也就是說，“證明”(即“證實(shí)”)的邏輯是沒有的，但有“反證”(即“證偽”)的邏輯。換句話說，驗(yàn)證一個(gè)理論的唯一辦法，是以事實(shí)進(jìn)行反證。這點(diǎn)非常重要。證偽主義徹底否定了歸納法，認(rèn)為實(shí)證方法論的推理方法只能是演繹法，其基本思想是，以猜想的(或已知的)一般命題(知識(shí))為前提，邏輯地推斷出個(gè)別性的結(jié)論。如果說，歸納是從特殊到一般的思維方法，那么，演繹就是從一般到特殊的思維方法。例如：所有天鵝都是白的演繹法(保存真理式的推理)這個(gè)動(dòng)物是天鵝全稱陳述(即定理)。。。。。。這個(gè)動(dòng)物是白的單稱陳述根據(jù)證偽主義的思想，實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法主要采用假說演繹法，大致概括為以下三個(gè)步驟：(1)提出理論假說的有關(guān)假設(shè)條件。這是實(shí)證研究中最重要也是最困難的一步，是研究者獨(dú)創(chuàng)能力或綜合能力的具體表現(xiàn)。(2)建立理論假說的數(shù)學(xué)模型并推導(dǎo)出主要結(jié)論。完成這一步驟的基本要求是模型所反映的假說關(guān)系具體簡(jiǎn)單，并能從各種角度清楚描述和簡(jiǎn)單驗(yàn)證；同時(shí)，推導(dǎo)過程邏輯嚴(yán)密，結(jié)論的數(shù)量特征和經(jīng)濟(jì)含義盡量具體明確。(3)理論假說模型的經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)。主要包括對(duì)某些基本假設(shè)條件的檢驗(yàn)，以及對(duì)理論假說及推導(dǎo)出的主要結(jié)論的檢驗(yàn)，前者次要而后者主要。經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)所應(yīng)用的主要技術(shù)是計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)，因此，需要對(duì)數(shù)理統(tǒng)計(jì)的基本概念和思想及其與經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的結(jié)合有較深入的認(rèn)識(shí)。(四)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本假設(shè)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些基本假設(shè)包括“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)、完全信息假設(shè)、產(chǎn)權(quán)清晰假設(shè)等。經(jīng)濟(jì)人(economicman)假設(shè)的基本含義是：在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，經(jīng)濟(jì)主體(包括消費(fèi)者、廠商等)所追求的唯一目標(biāo)是自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化。也就是說，經(jīng)濟(jì)主體在做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)的出發(fā)點(diǎn)是自利的，即在所能支配的資源限度內(nèi)和現(xiàn)有的技術(shù)和制度條件下，希望自身利益越大越好，消費(fèi)者追求自身效用的最大滿足(想買到物美價(jià)廉的商品)，廠商想賺取最大限度的利潤(rùn)(或最小的成本)，工人、農(nóng)民希望最大限度地獲得自身的報(bào)酬(高工資)。

第二節(jié)房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)的概念與房地產(chǎn)(realestate)密切聯(lián)系的一個(gè)概念是不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)(immovables)是一個(gè)規(guī)范的法律詞匯，英國(guó)稱為realproperty或property，美國(guó)稱為realestate。不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)位置或移動(dòng)位置后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，造成經(jīng)濟(jì)損失的物，如土地、房屋、附著于土地上的樹木等。簡(jiǎn)言之，不動(dòng)產(chǎn)即土地及其定著物。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱，包括建筑在土地上的各種房屋，及一切未經(jīng)人類勞動(dòng)投入開發(fā)的土地和經(jīng)過開發(fā)利用的土地，以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。一是從實(shí)物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物二是從價(jià)值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體

三是從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，房地產(chǎn)作為社會(huì)財(cái)富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系（二）房地產(chǎn)的構(gòu)成和類型

1．建筑地塊建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)并具有特殊用途的土地。（1）工業(yè)用地（2）商業(yè)用地（3）住宅用地（4）倉庫用地（5）道路交通用地（6）市政建設(shè)工程用地（7）公共綠化用地（8）教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地（9）港口建設(shè)用地（10）辦公用地（11）軍事用地（12）其他用地2．房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施，它是房屋建筑與建房地基的有機(jī)結(jié)合體。房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類（1）住宅用房（2）生產(chǎn)用房（3）營(yíng)業(yè)用房（4）行政用房（5）其它專業(yè)用房3．配套基礎(chǔ)設(shè)施

單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施（1）道路、交通設(shè)施（2）地下管道等“三通”設(shè)施（3）生活配套設(shè)施（4）生態(tài)環(huán)境設(shè)施房地產(chǎn)的特性總結(jié)

1.位置的固定性與質(zhì)量的差異性

2.數(shù)量的有限性及供給的稀缺性3.利用永續(xù)性與報(bào)酬遞減性

4.產(chǎn)權(quán)分割性與權(quán)益的流動(dòng)性

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的完整理解：一是房地產(chǎn)業(yè)所從事的主要活動(dòng)內(nèi)容，二是具體參與這些活動(dòng)的組織和機(jī)構(gòu)。即房地產(chǎn)業(yè)是指從事以第三產(chǎn)業(yè)為主、第二產(chǎn)業(yè)為輔的，包括房地產(chǎn)買賣、租賃、評(píng)估、管理，以及土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修等活動(dòng)內(nèi)容，以及從事這些活動(dòng)的組織和機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)之中。在生產(chǎn)過程中，主要是房地產(chǎn)投資開發(fā)。在分配過程中，主要是通過房地產(chǎn)市場(chǎng)交換。在消費(fèi)過程中，主要是指房屋使用過程中的物業(yè)管理。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中，第一產(chǎn)業(yè)主要是農(nóng)業(yè)和采礦業(yè)，這是直接向大自然索取產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，在生產(chǎn)過程中大自然參與的成分較大。第二產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)和建筑業(yè)，其本質(zhì)是一個(gè)加工產(chǎn)業(yè)，通過人類勞動(dòng)改變物質(zhì)原有的自然形態(tài)，以生產(chǎn)出人們所需的各種產(chǎn)品。第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是通過物資的流通和勞動(dòng)服務(wù)活動(dòng)，為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，來改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平。

房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性1、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性2、綜合性和關(guān)聯(lián)性3、資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性4、級(jí)差收益型和區(qū)域性5、權(quán)利主導(dǎo)型和制約性

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的三十年歷史及現(xiàn)狀問題理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978-1991）非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995）相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995年至2002）價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段（2003年以來）

現(xiàn)狀問題分析中美物價(jià)對(duì)比美國(guó)2010年人均收入大約為5萬美元，相當(dāng)于人民幣32萬元；北京2010年城鎮(zhèn)居民年人均收入29073元。紐約房租CBD附近一居室最低為6400元人民幣，北京為3000元人民幣，與人均年收入相比較：紐約為2%、北京為10.3%，北京是紐約的5倍。這一比偉大祖國(guó)又落了明顯下風(fēng)。

中國(guó)人民大學(xué)新聞學(xué)院教授方漢奇先生在美國(guó)駕車游經(jīng)歷的微博：“最近從美國(guó)中部城市芝加哥出發(fā)，開車經(jīng)伊、威、愛三州繞道回到原地，行程1600公里，共被收了5次費(fèi)，一共是3.1美元，合人民幣20塊4毛。此前，從芝加哥自駕游到紐約，然后回來，往返五個(gè)州，行程3520公里，共被收了約10次費(fèi)，總計(jì)32美元，合人民幣204塊8毛?！庇肿糇C了中國(guó)交通上那些優(yōu)惠疑似被雁過拔毛的過路費(fèi)給褫奪了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，其中，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲幅度高達(dá)18%~20%之間。從全國(guó)范圍上看，有相當(dāng)一部分城市的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)較難實(shí)現(xiàn)。2013年9月泰禾集團(tuán)以24.75億元競(jìng)得上述寶山地塊，折合樓板價(jià)24003元/平方米，這一價(jià)格和周邊房?jī)r(jià)基本持平。也有例外相對(duì)于2009年、2010年的最高位，溫州房?jī)r(jià)回調(diào)了30%～40%。溫州的豪宅項(xiàng)目鹿城廣場(chǎng)，2011年時(shí)的二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格最高可達(dá)8萬元/米2，2012年每平方米已降到四五萬元了，甚至更低。鄂爾多斯新區(qū)是名副其實(shí)的“鬼城”，很多項(xiàng)目都處于停工狀態(tài)，缺錢開發(fā)商賤賣豪車度日。房地產(chǎn)泡沫概念

--房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格

特征

--房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；主要是由于投機(jī)行為，是貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的；影響

--危害優(yōu)勢(shì)日本的金融危機(jī)：

日本地價(jià)從1985年開始漲升，1990年達(dá)到高峰，隨后即出現(xiàn)大幅度下挫。不論是住宅用地還是商業(yè)用地，市場(chǎng)價(jià)格均是相同走勢(shì)。東京地區(qū)高級(jí)住宅用地每坪（1坪=3.306平方米）地價(jià)從1985年的182700日元漲到1990年的945000日元；從1991年起全國(guó)地價(jià)在17年內(nèi)首次出現(xiàn)下跌后，到1992年東京地價(jià)已跌至每坪425800日元，只及高峰期的44%。據(jù)日本稅廳的資料，截止2004年1月1日的地價(jià)與2003年元旦相比下跌5%，是連續(xù)12年下跌。與1992年相比，日本地價(jià)只及當(dāng)年的1／3左右。隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，日本整體地價(jià)跌勢(shì)目前有所放緩。迪拜危機(jī)房地產(chǎn)開發(fā)鼎盛時(shí)期，迪拜擁有的高樓起重機(jī)約占世界的1/5。開發(fā)商憑借很少的首付金就可以做投資，房屋買賣高度自由，只需支付少量首付款就可購房，房?jī)r(jià)一下子被哄抬。房?jī)r(jià)由2007年的每平方英尺400－500迪拉姆，漲到迪拜危機(jī)前的1800迪拉姆左右，相當(dāng)于每平方米2萬多元人民幣，最高達(dá)到了三、四萬美元。2009年11月25日,迪拜政府作出一個(gè)讓全球投資者震驚的決定,申請(qǐng)暫停政府控股公司迪拜世界集團(tuán)的部分外債償還,直至2010年5月30日。迪拜世界的欠債約為590億美元，而整個(gè)迪拜政府的欠債亦只有800億元，即迪拜世界占去了超過一半欠債。1平方米=10.764平方尺

1迪拉姆=1.85元人民幣無論是日本房地產(chǎn)泡沫破滅讓日本經(jīng)濟(jì)失去了20年的發(fā)展，還是美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅讓經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇十分緩慢；無論是迪拜房地產(chǎn)泡沫破滅讓棕櫚島房?jī)r(jià)下跌40%以上（高者下跌70%以上），還是我國(guó)的限購政策，這些都表明了各地或各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅的擔(dān)心，不得不對(duì)房地產(chǎn)泡沫問題更為密切關(guān)注。美國(guó)：有兩位黑人報(bào)名參加2012年美國(guó)總統(tǒng)選舉，奧巴馬和麥克米倫。麥克米倫花16.91美元在紐約組建了“房租真他媽高黨”(TheRentIsTooDamnHigh)，并宣布參加總統(tǒng)競(jìng)選。麥克米倫在紐約曼哈頓租一套公寓每月873美元，他認(rèn)為太貴。麥克米倫承諾當(dāng)選總統(tǒng)后降低房租。對(duì)于中國(guó)來說，房地產(chǎn)泡沫之大已經(jīng)是無可復(fù)加了。比如說，北京的房?jī)r(jià)與加拿大溫哥華的房?jī)r(jià)（溫哥華應(yīng)該是這幾年北美房?jī)r(jià)上漲最快最為堅(jiān)挺的地方）相比，其過高的程度同樣是無可復(fù)加。在溫哥華最繁榮的市中心，購買一套100平方米的公寓只要40萬加元足了（相當(dāng)于人民幣為260萬），但是在北京市中心要購買到這樣的住房不增加300萬元是買到的。至于溫哥華的別墅及邊遠(yuǎn)一些地方的住房更是比北京便宜。北京與溫哥華相比，北京人均收入及GDP是溫哥華的幾十分之一，但北京房?jī)r(jià)高于溫哥華?？梢妵?guó)內(nèi)一些大城市的房?jī)r(jià)高得離譜到什么程度，房地產(chǎn)泡沫有多大。我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的原因房地產(chǎn)泡沫來源于土地的特性房地產(chǎn)泡沫根源在于結(jié)構(gòu)制度性缺陷房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的原因投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

2013年度諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者：

“資產(chǎn)價(jià)格的實(shí)證分析”

尤金·法馬拉爾斯·皮特·漢森羅伯特·J·席勒2009年12月羅伯特·席勒來到深圳出席某企業(yè)的活動(dòng)，當(dāng)時(shí)他在回答現(xiàn)場(chǎng)提問時(shí)表示，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現(xiàn)象，在深圳，房地產(chǎn)非常熱，房?jī)r(jià)高居不下?！毕照f，“在深圳、上海以及其他中國(guó)主要的城市，人們?cè)谫I房，這樣房子的價(jià)格實(shí)際上是數(shù)倍于他們的年收入的，不知道具體的比例是多少。我們?cè)诩又萦秒娔X分析房?jī)r(jià)和收入比，看到的數(shù)字是8倍和10倍，我們就覺得太高了。如果是8倍，就要花8年的總收入買房?！?009年，羅伯特·席勒到上海出席了由上海交大高級(jí)金融學(xué)院舉辦的EMBA論壇，當(dāng)時(shí)他在接受媒體采訪時(shí)表示，對(duì)上海的房?jī)r(jià)比較擔(dān)憂。“早前聽說過上海的房?jī)r(jià)，基本上是一個(gè)普通人一年收入的一百倍，也就是說，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，他為什么還要買這個(gè)房子?答案是他預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升。人是有投機(jī)心理的，他覺得以后房子肯定還會(huì)漲，但是我覺得這肯定是非理性的。”羅伯特·席勒當(dāng)時(shí)說。2011年，在世界經(jīng)濟(jì)論壇2011年年會(huì)(達(dá)沃斯論壇)上，席勒接受中國(guó)媒體采訪時(shí)再次談到房地產(chǎn)問題，并直言中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫。他說：“美國(guó)房?jī)r(jià)仍在下跌，我很擔(dān)心它會(huì)跌到什么時(shí)候。家庭負(fù)債率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更換工作而轉(zhuǎn)移到其他城市。與此同時(shí)，美國(guó)負(fù)債率已經(jīng)上升到前所未有的高水平，這樣人們擔(dān)心，政府是否還有能力推出新的刺激政策。中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在泡沫嚴(yán)重，如果和美國(guó)一樣泡沫破裂的話，這將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生打擊?！睆慕?jīng)濟(jì)人的非理性特征入手

闡釋房?jī)r(jià)泡沫

一是房地產(chǎn)消費(fèi)者做出的決策大多受從眾心理的影響二是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)也存在從眾行為用“非理性繁榮”概念來描述中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：一是逐利商業(yè)性融資主導(dǎo)

二是土地供應(yīng)受限

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀分析其一、從房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、房?jī)r(jià)增速與家庭可支配收入增速之比、房?jī)r(jià)增速與GDP增速之比等多個(gè)國(guó)際公認(rèn)指標(biāo)來衡量，我國(guó)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。其二、整體來看，我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房和商業(yè)寫字樓總供給量逐漸趨于飽和，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重供給過剩（所謂“鬼城”現(xiàn)象即屬此類）。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)空置住房達(dá)到6800萬套，總面積近60億平方米。據(jù)不完全估計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房存量已經(jīng)超過240億平方米，每年竣工商品房面積仍然高達(dá)15億平方米，五年之后，我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房總存量將超過320億平方米。即使考慮2025年之后超過10億人成為完全城鎮(zhèn)居民，人均居住面積則已經(jīng)超過30平方米。其三、考慮人口結(jié)構(gòu)迅速變化（獨(dú)生子女逐漸成為社會(huì)主流人口和人口總體逐漸老齡化），住房剛性需求增速將快速下降。其四、實(shí)施新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略必然意味著我國(guó)土地制度和戶籍制度的重大調(diào)整。如果允許集體所有制土地私有化和自由轉(zhuǎn)讓，特別是如果允許所謂"小產(chǎn)權(quán)房"能夠直接公開上市交易，我國(guó)商品住房供應(yīng)量將立刻增加至少30%，整體價(jià)格將面臨巨大下降壓力。支持城鎮(zhèn)商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的主要力量有：其一、城鎮(zhèn)化過程人口遷移所創(chuàng)造的剛性住房需求；其二、城鎮(zhèn)居民改善性住房需求；其三、老舊住房的改造和重建。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)1924年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利和莫爾豪斯合著的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》的出版，標(biāo)志著土地經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門獨(dú)立學(xué)科的誕生。這樣看來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展至今大致有80多年的歷史，目前這門學(xué)科的研究范圍、具體界限和理論基礎(chǔ)等，尚在繼續(xù)探討。本書共分四篇、十五章。不同學(xué)科對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的研究簡(jiǎn)介房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)又是多學(xué)科的交匯，具有交叉學(xué)科的性質(zhì)。主要表現(xiàn)有:（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(學(xué))與城市經(jīng)濟(jì)(學(xué))的交叉重疊，城市土地利用與內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)、城市住房、城市經(jīng)營(yíng)中的土地經(jīng)營(yíng)等都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(學(xué))有交叉重疊;（2）與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊。資源經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究土地開發(fā)利用和土地資源合理配置，而這些同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究重點(diǎn);（3）與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的生態(tài)平衡理論的一致性;（4）房地產(chǎn)金融有第二金融之稱，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)緊密聯(lián)系起來;（5）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的關(guān)系，這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要受理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的指導(dǎo)，同時(shí)還表現(xiàn)在土地制度、價(jià)值理論、地租理論等同屬理論經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的永恒主題等等。一、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)（Landeconomics）土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究領(lǐng)域與內(nèi)容：1.基礎(chǔ)概念與原理部分：“土地、人地關(guān)系、土地問題“系列基礎(chǔ)概念及本學(xué)科的緒論;人地關(guān)系、人口理論及土地的供給與需求;土地報(bào)酬規(guī)律與土地集約經(jīng)營(yíng)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)原理;地租理論與中國(guó)社會(huì)主義地租;地價(jià)理論與中國(guó)社會(huì)主義地價(jià)。2.土地資源配置與土地利用部分:土地資源配置理論與中國(guó)城鄉(xiāng)土地資源優(yōu)化配置;土地利用的分類、地域分工、區(qū)域規(guī)劃和區(qū)位選擇;土地持續(xù)利用概論;各類土地的持續(xù)利用與管理。3.土地制度部分:土地制度概論;土地產(chǎn)權(quán)制度;土地使用制度;土地用途分區(qū)管制制度;土地市場(chǎng);土地金融及土地稅"土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的歷史與進(jìn)展從土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看,一般可依據(jù)社會(huì)生產(chǎn)方式和生產(chǎn)力發(fā)展水平,劃分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段,前資本主義社會(huì),即古代社會(huì)"由于尚未進(jìn)入文明社會(huì),還沒有建立系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué),更沒有土地科學(xué)"先是地廣人稀無所謂土地問題,繼之隨著人口大量增加,人地矛盾突現(xiàn),漸次出現(xiàn)了地權(quán)關(guān)系，土地利用和土地分配問題,遂引起土地問題的研究"據(jù)史料載,我國(guó)早在商、周封建體制建立后,曾出現(xiàn)對(duì)田制改革和田制政策的研究"《尚書.禹貢篇》曾把全國(guó)農(nóng)地劃分為三等九級(jí),其后歷代都有各自的土地分類方法和農(nóng)地區(qū)劃研究,并流傳，天人合一、人地關(guān)系之說,對(duì)農(nóng)地利用也提出了因時(shí),因地制宜，順天時(shí)，量地利的用地原則等"這可謂樸素的土地經(jīng)濟(jì)研究。第二階段,進(jìn)入資本主義社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生以后的時(shí)期"古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)土地經(jīng)濟(jì)問題開始了系統(tǒng)的深入研究"主要有17世紀(jì)英國(guó)重商主義學(xué)派先驅(qū)威廉.配第提出了“勞動(dòng)是財(cái)富之父,土地是財(cái)富之母”的著名論斷;亞當(dāng).斯密，戴維特.李嘉圖，等對(duì)地租理論進(jìn)行了系統(tǒng)研究，19世紀(jì)中葉,馬克思在此基礎(chǔ)上建立了科學(xué)的地租原理,為馬克思主義土地和土地經(jīng)濟(jì)問題的研究奠定了理論基礎(chǔ)，以后直至20世紀(jì)20年代,土地經(jīng)濟(jì)學(xué)開始從經(jīng)濟(jì)學(xué)孕育而生。第三階段,20世紀(jì)20年代前后,美國(guó)伊利等首先提出土地經(jīng)濟(jì)學(xué)一詞,相繼發(fā)表了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)大綱》(1922)，《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》(1924)，《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》(1940)等名著，1945年曾經(jīng)師從伊利的雷.拉特克利夫出版了《城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》，因此,世人公認(rèn)伊利為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的開山鼻祖。值得提及的是,早在伊利等籌建土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科的同時(shí),于1925年還創(chuàng)辦了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志》(JournalofLandEconomics),持續(xù)發(fā)行至今，該刊涵蓋了土地、自然資源、環(huán)境經(jīng)濟(jì)等多種研究成果,已成為遍及世界許多國(guó)家的綜合性學(xué)術(shù)刊物,從而,帶動(dòng)了20世紀(jì)30年代《資源經(jīng)濟(jì)學(xué)》和60~70年代以后《生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)》和《環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)》的建立，而與此同時(shí),世界上不少國(guó)家的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、資源與環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)也相繼有了發(fā)展。我國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的建立和發(fā)展過程中國(guó)最早問世的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)專著是章植的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》(1930);最早由大學(xué)出版的專著,是原金陵大學(xué)農(nóng)經(jīng)系美籍教授系主任卜凱(J.L.Buck)主編,全系師生通過集體調(diào)查研究而編寫出版的《中國(guó)土地利用》(中英文本)，全書共分三冊(cè),一論文集，二地圖集，三統(tǒng)計(jì)資料，調(diào)查研究歷時(shí)9載,1937年先在美國(guó)出版英文本‘LandUtilizationinChina’，此專著堪稱世界第一部理論與實(shí)證研究相結(jié)合的重要專業(yè)文獻(xiàn),至今仍為美國(guó)許多大學(xué)所珍藏。再就是20世紀(jì)30~40年代由中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究會(huì)陳翰笙、錢俊瑞、薛暮橋、孫治方為代表的馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)中國(guó)土地問題的深入研究,主要代表作有《現(xiàn)今中國(guó)的土地問題》(1933)，《中國(guó)南方土地問題》(1936)等，其后,又有朱劍農(nóng)《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》(1946),吳文暉《中國(guó)土地問題與對(duì)策》(1944),張丕介《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》（1944），劉瀟然《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》上、下冊(cè)（1945）等相斷問世。而在1949年以前的40年代,中國(guó)有許多著名高等院校的經(jīng)濟(jì)系、農(nóng)經(jīng)系都開設(shè)有《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》,視為高級(jí)課程,配備了較強(qiáng)師資力量。但1949年以后至20世紀(jì)70年代