商業(yè)地產(chǎn)工程管理制度

商業(yè)地產(chǎn)工程管理制度第一節(jié)工程管理重要環(huán)節(jié)的管理方法各地商業(yè)管理公司必須根據(jù)以下重要節(jié)點(diǎn)的管理要求，建立相關(guān)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，做為集團(tuán)商業(yè)中心考核的重要檢查內(nèi)容。工程團(tuán)隊(duì)管理工程晨會公司分管副總每天參加工程晨會,晨會可由工程部經(jīng)理、工程師輪流主持。時(shí)間為每天上班后半小時(shí)內(nèi)。晨會重點(diǎn)內(nèi)容有：昨日工程完成情況；昨日發(fā)生的重要事件和發(fā)現(xiàn)的問題及其處理情況；昨日接到的建議、表揚(yáng)、投訴的處理情況，并分析原因；當(dāng)日工作按排；匯報(bào)需其它專業(yè)、部門協(xié)助解決的問題；匯報(bào)需由分管副總、經(jīng)理決策的問題等。工程例會公司分管副總每周主持所有員工參加的工程例會,例會主要內(nèi)容有:團(tuán)隊(duì)管理情況；本周工作總體表揚(yáng)、批評、投訴情況；能源消耗情況，分析超指標(biāo)或節(jié)約的原因；下周工作部署等?；鶎宇I(lǐng)班競爭上崗工程部技工領(lǐng)班（包括管理部商管員班長）的任免,通過技能評比、競職演講等方式公開競爭上崗。確保能選拔出能力突出、工作積極的同志從事基層管理崗位。員工定期考評定期對每位技工完成的派工單、設(shè)備維保記錄、填寫的各類運(yùn)行記錄和客戶服務(wù)滿意度調(diào)查結(jié)果等進(jìn)行考評，對工作成績優(yōu)異的員工調(diào)職加薪，對排名靠后的進(jìn)行思想溝通、在崗培訓(xùn)，并施行末位淘汰，激勵(lì)基層員工積極學(xué)習(xí)、認(rèn)真工作，不斷提高技工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)。員工定期面談公司分管副總經(jīng)理要定期與每位員工面談,至少每半年一次。通過面談了解基層員工的思想狀況，對部門工作的意見、建議，工作、生活中是否有困難之處等等。工程部業(yè)務(wù)管理工程巡場公司分管副總每日必須巡場,一周內(nèi)將所有管理區(qū)域巡完。工程部經(jīng)理、工程師、技工領(lǐng)班、技工等每日必須巡場，并填寫巡場記錄，巡場區(qū)域?yàn)樗泄芾韰^(qū)域。巡場原則是“無漏巡、無漏點(diǎn)、無漏頂”。巡場的內(nèi)容是：巡場區(qū)域建筑物完好情況；巡場區(qū)域內(nèi)變壓器、配電柜、冷機(jī)、電梯、水泵、消防報(bào)警控制器、照明燈具等設(shè)備的運(yùn)行情況；各類設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)記錄；危險(xiǎn)化學(xué)品儲存情況；管理區(qū)域清潔衛(wèi)生情況；工程技術(shù)人員儀容儀表等。主力店專用設(shè)施設(shè)備定期巡查對以租賃方式交由主力店或其他業(yè)戶使用設(shè)施設(shè)備,工程部應(yīng)按合同規(guī)定的責(zé)任和權(quán)限執(zhí)行,可能的工作方式包括:要求提供設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、監(jiān)督維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)、定期檢查評估等，各項(xiàng)監(jiān)督管理工作完成后均應(yīng)形成相應(yīng)的記錄留存。工作計(jì)劃工程部需制訂年工作計(jì)劃和月工作計(jì)劃。月工作計(jì)劃應(yīng)按日列明工程部根據(jù)工作計(jì)劃提前制訂年度預(yù)算和月度預(yù)算。重點(diǎn)控制每月能源支出費(fèi)用、零星采購費(fèi)用、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用等。能源管理方面的日統(tǒng)計(jì)、周分析、月對比對電、水、氣等能耗費(fèi)用，要將能耗預(yù)算分解到每周。工程部每日填表記錄統(tǒng)計(jì)，每周參照預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行分析，每月與當(dāng)月預(yù)算、往年同月能耗費(fèi)進(jìn)行對比，確保完成能耗指標(biāo)。能源管理預(yù)付費(fèi)在前期介入期間要求項(xiàng)目公司安裝預(yù)付費(fèi)式電表、水表等，預(yù)先收取業(yè)戶、主力店的代墊能源費(fèi)，杜絕欠費(fèi)現(xiàn)象。前期介入工作合署辦公在前期介入期間，管理公司盡早安排工程技術(shù)人員調(diào)至項(xiàng)目公司工程部,協(xié)助各專業(yè)工程師工作。既掌握了解施工情況的第一手資料，又有利于管理中心與項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司、施工方的溝通協(xié)調(diào)，并有利于各項(xiàng)建議的落實(shí)和施工隱患的發(fā)現(xiàn)。月度介入報(bào)告管理中心工程部管理層要定期與項(xiàng)目公司開溝通會,每月編寫工程介入工作情況報(bào)告,及時(shí)通報(bào)各類建議及質(zhì)量隱患,協(xié)助項(xiàng)目公司提升工程品質(zhì)。接管驗(yàn)收代管不接管在設(shè)備交接驗(yàn)收之前,變電站、水泵房等機(jī)房需投入運(yùn)營。為協(xié)助項(xiàng)目公司，商業(yè)公司可安排技工進(jìn)站值班，對此類設(shè)備進(jìn)行代管，但不是接管。對設(shè)備安全、維護(hù)等不承擔(dān)責(zé)任。先接管后接收到商場開業(yè)時(shí),如個(gè)別機(jī)房、個(gè)別系統(tǒng)仍未達(dá)到接收要求，但又必需投入進(jìn)行，商業(yè)公司可以對此類設(shè)備設(shè)施進(jìn)行接管，但不履行接收手續(xù)，不算作接管驗(yàn)收。待項(xiàng)目公司對其整改完畢后再進(jìn)行正式的驗(yàn)收交接。設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的跟蹤學(xué)習(xí)在設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試階段,商業(yè)公司要組織工程技術(shù)人員編入設(shè)備調(diào)試小組,全程參與設(shè)備調(diào)試工作。在此過程中需認(rèn)證學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，詳細(xì)記錄調(diào)試時(shí)間、方法步驟、試運(yùn)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問題等，作為設(shè)施設(shè)備的原始記錄進(jìn)行存檔。第二節(jié)工程前期介入規(guī)劃階段的介入根據(jù)項(xiàng)目情況確定房產(chǎn)技術(shù)條件,并與規(guī)劃設(shè)計(jì)院、項(xiàng)目管理中心成本部等部門充分溝通，包括：物業(yè)辦公用房的設(shè)置原則、建造標(biāo)準(zhǔn)、審核過程；商業(yè)步行街的招商計(jì)劃、布局及系統(tǒng)配置；垃圾房的設(shè)置要求:數(shù)量、位置、通風(fēng)、下水等；各系統(tǒng)的立戶計(jì)量、計(jì)量區(qū)域、計(jì)量方式；樓頂廣告等的同步設(shè)計(jì)、同步施工或基礎(chǔ)預(yù)留；針對開業(yè)后的日常經(jīng)營管理的特別要求:如外廣場足夠的促銷用電需求、外廣場、地下室的專用保潔用水；立面廣告位的安裝方式；步行街衛(wèi)生間的設(shè)置。從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議,例如:各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要。地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議。外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求,照明、供電、計(jì)量方式是否合理。建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理。鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)狻⒖照{(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求。隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要。物業(yè)使用功能是否完備,主力店能源單獨(dú)計(jì)量要求是否滿足,當(dāng)?shù)叵酪?guī)定的要求是否滿足等等。施工階段工程質(zhì)量監(jiān)控此階段工程前期介入的主要工作有：建筑主體的工程質(zhì)量監(jiān)控機(jī)電設(shè)備的安裝及調(diào)試的質(zhì)量監(jiān)控、主力店及小商戶的裝修質(zhì)量監(jiān)控。建筑主體的工程質(zhì)量監(jiān)控要點(diǎn)如下:施工單位必須按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工,不得偷工減料,不得擅自修改工程設(shè)計(jì)。施工單位必須按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，不合格的不得使用。屋盯、地下室、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷。對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司和施工單位應(yīng)當(dāng)修復(fù)。機(jī)電設(shè)備的安裝及調(diào)試的質(zhì)量監(jiān)控收集設(shè)備的訂貨資料,和項(xiàng)目公司、監(jiān)理單位共同做好設(shè)備開箱驗(yàn)收工作，并保留驗(yàn)收單據(jù)，收集設(shè)備技術(shù)資料、使用說明書。高低壓、空調(diào)、消防、監(jiān)控等設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格。集水井、污水處理間隔油池的功能設(shè)計(jì)、安裝質(zhì)量。在暖通設(shè)備安裝調(diào)試接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求，如凝結(jié)水管材質(zhì)、管徑、坡度等。主力店及小商戶的裝修質(zhì)量監(jiān)控熟悉經(jīng)項(xiàng)目公司審核的主力店裝修圖紙。審核小商鋪裝修設(shè)計(jì)方案和施工圖紙,施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)等。審核施工單位資質(zhì)證明,包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證、如需動用電焊等特殊設(shè)備的需審核上崗證明。監(jiān)督裝修施工隊(duì)嚴(yán)格按照管理公司審核后的施工方案和圖紙進(jìn)行,裝修人員嚴(yán)格遵守本細(xì)則進(jìn)行施工作業(yè),并進(jìn)行督導(dǎo)業(yè)戶。成品保護(hù),監(jiān)督業(yè)戶的內(nèi)外裝修,保證原有建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的正常功能及使用。工程技工隊(duì)伍的組建及培訓(xùn)根據(jù)開業(yè)工作計(jì)劃及工程實(shí)際進(jìn)度,適時(shí)組建工程技工隊(duì)伍,熟悉現(xiàn)場及設(shè)備、跟進(jìn)調(diào)試、代管接管設(shè)備。按預(yù)先制定的培訓(xùn)計(jì)劃分專業(yè)組織工程技工專題培訓(xùn)。第三節(jié)工程交接驗(yàn)收驗(yàn)收前的代管在設(shè)備安裝調(diào)試后期，工程進(jìn)度已經(jīng)要求變電站、消防監(jiān)控中心、空調(diào)機(jī)房、水泵房等機(jī)電設(shè)備投入調(diào)試及試運(yùn)行，商業(yè)公司安排技工進(jìn)站值班，進(jìn)入設(shè)備設(shè)施的代管階段，要求如下：要求相關(guān)工程、值班人員在項(xiàng)目公司、施工安裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，但不可擅自單獨(dú)操作。詳細(xì)記錄調(diào)試時(shí)間、方法步驟、試運(yùn)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問題等，作為設(shè)施設(shè)備的原始記錄進(jìn)行存檔。代管期間,涉及重大安全的操作如送電、斷電等操作由項(xiàng)目公司、安裝調(diào)試施工單位組織。代管期間管理公司對設(shè)備的安全、維護(hù)等不承擔(dān)責(zé)任，但負(fù)責(zé)對現(xiàn)場進(jìn)出人員合理控制，避免無關(guān)人員進(jìn)出，同時(shí)做好出入登記，相關(guān)制度應(yīng)在人員進(jìn)出容易看見的位置予以公示。對交叉施工、野蠻施工可能帶來的安全隱患及時(shí)提醒并有效溝通協(xié)調(diào)。設(shè)備的清點(diǎn)與移交交接前對所有設(shè)備仔細(xì)清點(diǎn)的基礎(chǔ)上分類統(tǒng)計(jì),并按照圖紙資料核實(shí),確保沒有漏鄉(xiāng)后列出設(shè)備清單。設(shè)備的清點(diǎn)及移交原則上由項(xiàng)目公司、施工單位、管理公司三方進(jìn)行。主力店的設(shè)備交接由項(xiàng)目公司、主力店、管理公司現(xiàn)場三方進(jìn)行。移交時(shí)尚未完全完成調(diào)試但能滿足基本運(yùn)行要求的設(shè)備,要在備注上對設(shè)備的完好狀況做出說明。所有的交接過程,由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。圖紙資料的交接圖紙資料包括竣工圖、設(shè)備說明書、設(shè)備技術(shù)資料、施工組織技術(shù)資料、施工合同等。圖紙要仔細(xì)核對,確保拿到的是最后的竣工圖版本及圖紙和現(xiàn)場的一致性。要分系統(tǒng)的整理資料并建立工程資料檔案,同時(shí)注意接收監(jiān)理單位保管的部分資料,避免疏漏。主力店相關(guān)的資料由項(xiàng)目公司移交到管理公司,管理公司存檔后,根據(jù)設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)的需要給主力店資料復(fù)印件。所有的交接過程,由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。備品備件的交接對施工單位、項(xiàng)目公司提供的清單參照開箱清單、施工合同仔細(xì)核對，確保沒有疏漏。為防止備品備件的流失，交接工作及早進(jìn)行，設(shè)備安裝調(diào)試后期就要催促施工單位組織交接。工程施工完畢后剩余工程材料統(tǒng)一點(diǎn)清,完成交接后辦理入庫手續(xù)。所有的交接過程,由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。能源計(jì)量的確認(rèn)主力店的能源計(jì)量從進(jìn)場日開始,如果項(xiàng)目公司所屬的施工隊(duì)伍在進(jìn)場日后在主力店內(nèi)仍有收尾工程而產(chǎn)生能耗,則此部分能耗由施工單位與該主力店直接結(jié)算。城市廣場整體能源計(jì)費(fèi)原則上交接日作為項(xiàng)目公司和管理公司的能源計(jì)量的責(zé)任點(diǎn),交接日之前的能源費(fèi)由項(xiàng)目公司承擔(dān),交接日后的能源費(fèi)管理公司承擔(dān)。但是，交接日后仍需完善的施工及調(diào)試能耗需按表計(jì)量，產(chǎn)生的費(fèi)用仍由項(xiàng)目公司承擔(dān)。遺留工程問題的確認(rèn)商業(yè)管理公司相關(guān)工程人員必須仔細(xì)閱讀施工合同,深入現(xiàn)場查找充分發(fā)現(xiàn)問題、收集整理、同時(shí)要依據(jù)日后實(shí)際運(yùn)行條件的變化有預(yù)見性做出合理推斷并及時(shí)拍照取證。在收集整理基礎(chǔ)上組織項(xiàng)目公司、施工單位到現(xiàn)場核實(shí)、簽字確認(rèn)。所有工程遺留問題要進(jìn)行歸類劃分:工程質(zhì)量問題、規(guī)劃設(shè)計(jì)問題、物業(yè)優(yōu)化需求。管理中心協(xié)助項(xiàng)目公司充分利用保修期的約定,力爭在保修期將問題解決。在工程保修期間,如施工單位不履行合同義務(wù)的,請項(xiàng)目公司（或項(xiàng)目公司委托管理公司）發(fā)函給施工單位要求其進(jìn)場維修.如施工單位拒不履行維保責(zé)任,則上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心,批復(fù)后由集團(tuán)財(cái)務(wù)部撥款到管理中心,管理中心按規(guī)定對上述維保項(xiàng)目做招投標(biāo)選定施工單位完成維修。解決遺留問題方案,要針對具體工程問題充分論證,找到最佳的、徹底的、節(jié)約的解決方案。房屋體驗(yàn)驗(yàn)收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)外墻無明顯裂紋,不滲水。屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、據(jù)溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。公共樓面地面樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均口順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均口一致、無明顯色差。天臺天溝、落水口暢通完好。隔熱層、防水層完好。散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。樓梯、扶手鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均口、表面平滑。樓梯無裂縫、無表皮剝落。房屋分戶驗(yàn)收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間、廚房、外陽臺衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，無明顯積水、倒泛水和滲漏現(xiàn)象。衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無捂漬和刮花、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。給水設(shè)施安裝牢固、接口密實(shí)、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地漏、排水管道安裝牢固、配件齊備、接口密實(shí)、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生潔器、櫥柜、龍頭等器具完好，操作正常。廚房排煙道、通風(fēng)道設(shè)置合理，有足夠的截面積、無堵塞物。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。棚面、墻面、樓地面頂棚抹灰面平整，面層涂料均口，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲水痕跡、無污漬。墻面抹灰面平整，面層涂料均口，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬，無空鼓開裂現(xiàn)象。墻面塊料（如瓷磚）面層；粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。墻面油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。地面面層與基層粘結(jié)牢固、無空鼓、無裂縫、無脫皮和起砂現(xiàn)象，面層平整、水平、陰角平直。地面木地板平整牢固、接縫密合、色澤均口、油漆完好光亮。木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴(yán)密、牢固。飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、氣泡和缺角，對縫平直。門、窗門開啟自如,無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活。玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡、無損傷。油漆均□，色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。不銹鋼防盜門表面光亮,無刮花、變形。高檔裝飾門裝飾完整。電氣系統(tǒng)照明燈具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、完好無損、反應(yīng)靈敏、接觸良好、發(fā)光正常。開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好。電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常,平直美觀,使用正常。電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV。智能化系統(tǒng)窗磁門磁報(bào)警靈敏。緊急按鈕靈活?？梢晫χv圖象聲音清晰。配套系統(tǒng)有線電視已開通,收視良好。門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實(shí)、面漆完好均口，無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計(jì)相符、工作正常。公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)給排水系統(tǒng)給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固。下水、雨水通暢無滲漏，屋面排水通暢無積水。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏。地下室中低于室外地面的衛(wèi)生器具和地漏的排水管,不應(yīng)與上部排水管連接,應(yīng)設(shè)置集水坑用污水泵排出。沙井、檢查井、化糞池排水通暢、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟動關(guān)閉靈活,無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫，防腐措施必須符合GBJ242的要求。供配電系統(tǒng)變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。供配電系統(tǒng)無超負(fù)荷現(xiàn)象,接頭連接牢固,有足夠的接觸面積,無過熱現(xiàn)象。電氣聯(lián)動正確配電箱、柜、橋架的接地應(yīng)良好，并符合規(guī)范。強(qiáng)、弱電豎井應(yīng)獨(dú)立、強(qiáng)電、弱電要走各自的豎井，過線孔應(yīng)封閉，豎井的走線齊整并綁扎牢固。電纜穿墻孔封堵良好,無滲漏現(xiàn)象。電纜溝內(nèi)電纜鋪設(shè)平整,無積水和雜物。暖通系統(tǒng)各種儀器、儀表齊全精確，安全裝置靈敏、可靠，控制閥開關(guān)靈活。排煙閥、送風(fēng)閥、風(fēng)檔板安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密。管道的管架、支架、吊架應(yīng)牢固。設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。中央空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷，設(shè)備的振動防護(hù)和消音措施齊全。冷卻塔的水平衡,冷卻水排放正常。電梯系統(tǒng)電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。電梯能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行,選層、平層、停層準(zhǔn)確。機(jī)房內(nèi)有承重吊環(huán)和限重標(biāo)識,鋼絲繩上有明顯的平層線,盤車扳手,手輪齊全,機(jī)房標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮。鋼絲繩干凈、無死彎和松股斷絲現(xiàn)象。電梯電源專用并與機(jī)房照明電源分開,每臺電梯均設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開關(guān)。梯門開啟順暢,無刮阻現(xiàn)象。電梯的各種安全保護(hù)開關(guān)動作靈敏可靠。消防系統(tǒng)消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符,工作性能良好,反應(yīng)敏捷,標(biāo)識清楚,表面完好無損,設(shè)備安裝牢固,機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。消防箱標(biāo)識清楚、玻璃完好。消防設(shè)施配件齊全。消防管安裝牢固、標(biāo)識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。消防用電設(shè)備主、備電源的自動轉(zhuǎn)換裝置試驗(yàn)正常。火災(zāi)報(bào)警控制器和消防聯(lián)動控制設(shè)備聯(lián)動功能正確。對火災(zāi)探測器和手動報(bào)警按鈕進(jìn)行模擬火災(zāi)響應(yīng)和故障信號檢驗(yàn),功能均正常。室內(nèi)消火栓出水壓力符合現(xiàn)行國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范,在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵和消火處操作啟泵按鈕，其控制功能、信號均正常。自動噴淋系統(tǒng),應(yīng)在符合《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》,在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵，水流批示器、信號閥、壓力開關(guān)、電動閥、電磁閥的控制功能、信號均正常。氣體、泡沫、干粉等滅火系統(tǒng)，對其進(jìn)行手動啟動和緊急切斷聯(lián)動，試驗(yàn)控制功能、信號均正常。對與固定滅火設(shè)備聯(lián)動控制的其他設(shè)備動作（包括關(guān)閉防火門窗、停止空調(diào)風(fēng)機(jī)、關(guān)閉防火閥等）進(jìn)行聯(lián)動抽驗(yàn)。其控制功能、信號均正常。防煙排煙風(fēng)系統(tǒng),通風(fēng)空調(diào)和防排煙設(shè)備的閥門的聯(lián)動測試,報(bào)警聯(lián)動啟動、消防控制室的直接啟停、現(xiàn)場手動啟動聯(lián)動防煙排煙風(fēng)機(jī)；報(bào)警聯(lián)動停、消防控制室遠(yuǎn)程停通風(fēng)空調(diào)送風(fēng)；報(bào)警聯(lián)動開啟、消防控制室開啟、現(xiàn)場手動開啟防排煙門；上述控制功能、信號均正常。消防電梯的手動控制和聯(lián)動控制功能檢驗(yàn),非消防電梯的聯(lián)動返回首層功能檢驗(yàn),其控制功能、信號均正常。火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的檢驗(yàn)：在消防控制室的選層廣播；共用的揚(yáng)聲器強(qiáng)行切換試驗(yàn)；備用擴(kuò)音機(jī)控制功能試驗(yàn)。上述控制功能正常，語音清晰。應(yīng)急照明、可燃?xì)怏w、切斷非消防電源及其消防控制設(shè)備的檢驗(yàn)；功能、信號均正常。道路系統(tǒng)路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常且滿足節(jié)能；燈柱安裝牢固、油漆完好。路面平整,無水泥塊、無起砂、斷裂。路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷。塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角。交通標(biāo)識線,品牌清楚完好。踏步砌筑平實(shí)、牢固、無裂縫。停車場系統(tǒng)停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。車場道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識清楚、完好無損。保安、清潔、綠化設(shè)施保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識清晰、完好無損。保安監(jiān)控設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。綠化符合設(shè)計(jì)要求,不缺株少苗,無死株、無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥們開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。其它配套設(shè)備樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標(biāo)識清楚。信報(bào)箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識清楚、表面平整光潔。雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、廣告拍安裝牢固、安全、表面平整光潔。第四節(jié)設(shè)施設(shè)備管理總則各地管理公司必須遵照商業(yè)管理中心的規(guī)定要求,加強(qiáng)商場共用部位、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)管理工作，切實(shí)保障商場正常運(yùn)營，充分發(fā)揮設(shè)備運(yùn)行效率和價(jià)值。各地管理管理應(yīng)對商場建筑物本體,以及相關(guān)構(gòu)筑物的完好狀況進(jìn)行連續(xù)監(jiān)視和評估,適時(shí)維護(hù)和修繕。各地管理公司應(yīng)保證必需的工程維修力量,及時(shí)、有效地響應(yīng)業(yè)戶的報(bào)修要求。公共設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理工作各地管理公司應(yīng)建立公共設(shè)施設(shè)備清單,詳細(xì)列明商場物業(yè)的各種設(shè)施設(shè)備,并針對重要設(shè)施設(shè)備分別建立登記卡。各種設(shè)備技術(shù)資料應(yīng)由管理中心管理部指定專人集中保管,并建立設(shè)備技術(shù)清單。各地管理公司應(yīng)建立工程值班管理制度,明確規(guī)定工程人員值班安排、責(zé)任范圍和值守要求。設(shè)施設(shè)備運(yùn)行各地管理公司應(yīng)根據(jù)商場運(yùn)營需要,對各類公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行（開啟、關(guān)閉）時(shí)間和控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)定，形成本公司的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案，并上報(bào)商業(yè)管理公司備案。設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案必須符合公司的各項(xiàng)服務(wù)承諾,與租賃合同、銷售合同、物業(yè)管理合同、業(yè)戶服務(wù)手冊、業(yè)戶管理公約等文件保持一致。各地管理公司設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理必須嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)管理公司的統(tǒng)一規(guī)定,商業(yè)管理公司沒有統(tǒng)一規(guī)定的,由各地項(xiàng)目公司根據(jù)自身情況具體制定,需制訂書面進(jìn)行規(guī)范設(shè)施設(shè)備運(yùn)行活動包括,但不限于:各類運(yùn)行設(shè)備的操作規(guī)程（開戶、關(guān)閉步驟及安全注意事項(xiàng)）；各類設(shè)備運(yùn)行期間的巡視（抄表）要求;重要設(shè)施設(shè)備區(qū)域（機(jī)房、配電房）的安全管理規(guī)定等。設(shè)施設(shè)備操作人員必須做好設(shè)備操作和運(yùn)行巡視記錄,并由管理公司管理部主管人員檢查確認(rèn)。設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維護(hù)各地管理公司應(yīng)對設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)要求進(jìn)行系統(tǒng)的識別和規(guī)定,所有需要進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)的設(shè)施設(shè)備必須分別制定保養(yǎng)規(guī)程,并嚴(yán)格執(zhí)行。商業(yè)管理公司已統(tǒng)一規(guī)定的,遵照執(zhí)行,或制訂更嚴(yán)格的保養(yǎng)規(guī)定；商業(yè)管理公司沒有統(tǒng)一規(guī)定的,由管理公司自行制訂,并上報(bào)商業(yè)管理公司物管部備案。設(shè)施設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)分為日常例行保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng),保養(yǎng)規(guī)程必須具體明確保養(yǎng)項(xiàng)目（內(nèi)容）、保養(yǎng)周期、保養(yǎng)方法（較復(fù)雜的保養(yǎng)操作才需要）等內(nèi)容。針對周期較長（一個(gè)月以上,不含一個(gè)月）的保養(yǎng)項(xiàng)目,管理公司必須制訂年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,列明設(shè)施設(shè)備名稱、保養(yǎng)項(xiàng)目、時(shí)間安排（具體到旬）、費(fèi)用預(yù)算等，并上報(bào)商業(yè)管理中心物管部備案。所有設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)均應(yīng)按規(guī)定格式形成記錄,并經(jīng)管理公司工程主管人員檢查確認(rèn)。各地管理公司應(yīng)建立設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)和運(yùn)行保障所必需的備品備件一覽表,明確規(guī)定備品備件種類、規(guī)格、最低庫存數(shù)量等，并對備品備件保存狀況進(jìn)行定期檢查。各地管理公司應(yīng)加強(qiáng)專用工具的管理,建立領(lǐng)用登記制度,將專用工具的保管責(zé)任落實(shí)到人。設(shè)施設(shè)備故障維修各地管理公司發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障,或運(yùn)行狀況達(dá)不到控制標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)及時(shí)通知工程人員維修。所有設(shè)施設(shè)備故障及維修情況必須予以記錄，并保證在公司承諾的時(shí)限內(nèi)完成，屬于緊急事件范圍的設(shè)備故障必須同時(shí)啟動處置預(yù)案。設(shè)施設(shè)備故障維修后,在正式投入運(yùn)行前必須經(jīng)過管理部專業(yè)主管人員的驗(yàn)收。設(shè)施設(shè)備故障維修,以及維護(hù)保養(yǎng)操作過程中,所有可能主影響業(yè)主、消費(fèi)者和內(nèi)部員工人身安全、財(cái)產(chǎn)損失的，在實(shí)施前必須制訂預(yù)防措施，如設(shè)置安全圍檔或派人監(jiān)護(hù)。各地管理公司應(yīng)按商業(yè)管理公司的規(guī)定,每月統(tǒng)計(jì)設(shè)施設(shè)備完好率,并上報(bào)商業(yè)管理公司物管部備案。建（構(gòu)）筑物管理管理公司管理部應(yīng)專業(yè)人員應(yīng)定期（每月）巡視檢查建（構(gòu)）筑物狀況,根據(jù)商業(yè)管理中心規(guī)定的維護(hù)檢查標(biāo)準(zhǔn),確定是否需要維護(hù)和修繕。建（構(gòu)）筑物的檢查和維護(hù)、修繕均應(yīng)形成書面記錄，并按商業(yè)管理公司進(jìn)行完好狀況統(tǒng)計(jì)，每季度上報(bào)商業(yè)管理公司物管部備案。以下情況的建（構(gòu)）筑物工作,管理公司必須