江西桑海春天住宅小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告申請(qǐng)單位：江西XX置業(yè)有限責(zé)任公司編制單位：工程咨詢有限公司I第一章申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況 第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 7一、發(fā)展規(guī)劃分析 7二、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析 9 第三章南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 二、南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 三、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 四、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展分析 五、南昌市住宅市場(chǎng)綜合分析 第四章項(xiàng)目工程方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 二、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 三、總平面設(shè)計(jì)說(shuō)明 五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 六、給水排水設(shè)計(jì) 七、通風(fēng)及排煙設(shè)計(jì) 八、電氣設(shè)計(jì) 第五章資源開(kāi)發(fā)和綜合利用分析 三、資源節(jié)約措施 第六章節(jié)能方案分析 一、節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 四、節(jié)能設(shè)計(jì) 第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置 二、土地綜合利用分析 三、征地拆遷和移民安置 第八章環(huán)境和生態(tài)影響分析 一、項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 二、項(xiàng)目各階段建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 三、環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 第九章經(jīng)濟(jì)影響分析 一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)影響分析 三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析 五、盈虧平衡分析 第十章項(xiàng)目招標(biāo)方案 一、招標(biāo)工作依據(jù) 第十一章社會(huì)影響分析 二、社會(huì)適應(yīng)性分析 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第十二章結(jié)論與建議 二、建議 “新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1第一章申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況(一)建設(shè)單位概況法定代表人：注冊(cè)資金：公司類型：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股)經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)(以上項(xiàng)目涉及憑證許可證或資質(zhì)證或其他批準(zhǔn)文件的憑有效許可證或資質(zhì)證或其他批準(zhǔn)文件經(jīng)營(yíng))資產(chǎn)負(fù)債情況：良好為開(kāi)拓江西市場(chǎng)，成立了江西XX置業(yè)有限責(zé)任公司。公司位于英雄城南昌市的北郊新祺周桑海南路518號(hào)，作為一家從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)公司，公司注冊(cè)資金2000萬(wàn)元。江西XX置業(yè)有限責(zé)任公司自成立以來(lái)，充分發(fā)揮自身開(kāi)拓市場(chǎng)，憑借良好的企業(yè)信譽(yù)，秉承一貫之信念——“以人為本”的原則，積極投身到建設(shè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目中?，F(xiàn)在正投入全力打造頂級(jí)住宅項(xiàng)目一—“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)，隨著公司扎經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的不斷體現(xiàn)，公司將抓住機(jī)遇乘勢(shì)而上，繼續(xù)弘揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、和諧、發(fā)展”的企業(yè)文化，以及“品質(zhì)、誠(chéng)信、卓越、感恩”的經(jīng)營(yíng)理念，不斷追求卓越與完美，憑借實(shí)力與信譽(yù)，真誠(chéng)回報(bào)社會(huì)，XX置業(yè)公司將與廣大客戶、合作伙伴一起，攜手共創(chuàng)美好的未來(lái)?！靶蚂髦堋ど：４禾臁弊≌^(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2(二)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告依據(jù)和范圍1、編制依據(jù)(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào));(2)《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》(中華人民共和國(guó)主席令第70號(hào));(3)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(中華人民共和國(guó)主席令第74號(hào));(4)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》(中華人民共和國(guó)主席令第22號(hào));(5)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào));(6)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》(中華人民共和國(guó)主席令第21號(hào));(7)《建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第115號(hào));(8)《江西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》;(9)《南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》;(10)《南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》;(11)《南昌市城城市總體規(guī)劃(2006-2020)》;(12)《南昌市住房建設(shè)規(guī)劃(2010～2012年)》;(13)國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知》發(fā)改投資[2007]1169號(hào)；(14)編制報(bào)告的委托合同；(15)項(xiàng)目承辦單位提供的其他相關(guān)資料。2、編制范圍本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告主要對(duì)江西XX置業(yè)有限責(zé)任公司在南昌擬投資的“新祺“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告3周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析及評(píng)價(jià)，主要包括項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析、資源開(kāi)發(fā)的綜合利用、資源節(jié)約、節(jié)能方案、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置、環(huán)境和生態(tài)影響、經(jīng)濟(jì)影響以及社會(huì)影響分析、項(xiàng)目招標(biāo)等內(nèi)容。二、項(xiàng)目概況(一)項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性隨著人民生活水平的不斷提高和人口的增多，現(xiàn)有的物資生活狀況和物質(zhì)條件難于滿足人們生活的需要，特別是現(xiàn)有的住房條件難于滿足人們生活的需要。居者有其屋，是大部分中國(guó)人家庭觀念的使然，根深蒂固的傳統(tǒng)居家思想，使得中國(guó)現(xiàn)有的住房狀況和住房水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到人們生活的需求。為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào))、建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》(建住房[2006]165號(hào))、《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2007]24號(hào))和江西省建設(shè)廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于建立住房建設(shè)計(jì)劃(規(guī)劃)編制公布工作督辦制度的通知》(贛建規(guī)[2008]1號(hào))及《南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》等相關(guān)要求，根據(jù)人均居住面積要從2008年的28平方米提高到30平方米以上的目標(biāo)，2008年到2012年期間，南昌市住房總需求約2300萬(wàn)平方米。到2010年，建設(shè)商品住房約4.86萬(wàn)套，建設(shè)面積460萬(wàn)平方米。祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣袼孜幕⑿蓍e文化和旅游資源，形成一處具有多層次綜合性的復(fù)合體居住小區(qū)，使其成為新城“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告4區(qū)標(biāo)志性中心之一，成為桑海區(qū)近幾年建設(shè)工作中所必須進(jìn)行的重點(diǎn)。因此本項(xiàng)目——“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)的建設(shè)，不僅是南昌市住房建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容的重要組成部分，同時(shí)也是桑海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人們生活的迫切需要，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)很有必要。(二)申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀及地點(diǎn)建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在江西南昌市城北新區(qū)，地處風(fēng)景秀麗的廬山腳下，屬于昌九經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，項(xiàng)目位于開(kāi)發(fā)區(qū)桑海南路以西、欣東楊路以北，規(guī)劃建設(shè)路以東、規(guī)劃絲花路以南。項(xiàng)目現(xiàn)狀：該項(xiàng)目地塊地勢(shì)南北高中間低。工程建設(shè)用地地理位置較好，適合開(kāi)發(fā)商品房。該地段市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通條件便利，生活配套設(shè)施齊全，地塊面臨主干道，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，適于人們生活和居住。(三)建設(shè)項(xiàng)目名稱及建設(shè)期限項(xiàng)目名稱：“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建工程項(xiàng)目建設(shè)期限：2年項(xiàng)目建設(shè)周期安排：結(jié)合擬建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和層數(shù)，并按照項(xiàng)目分析及建設(shè)計(jì)劃的要求，本項(xiàng)目從基礎(chǔ)建設(shè)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，總建設(shè)周期為2年。項(xiàng)目計(jì)劃于2010年9月初開(kāi)始開(kāi)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2012年9月底竣工。具體施工進(jìn)度安排如下圖所示：5“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)施工進(jìn)度表時(shí)間2010年2011年2012年ii基礎(chǔ)及地下工程主體工程安裝工程室外工程竣工驗(yàn)收(四)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及類別建設(shè)內(nèi)容：“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)的建設(shè)，是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，本著以人為本的、科技為本的理念建設(shè)開(kāi)發(fā)的，主要以住宅建設(shè)為主，相關(guān)輔助配套為夫建設(shè)一個(gè)特色精品住宅項(xiàng)目。建設(shè)規(guī)模：本項(xiàng)目總用地82畝，約54666.94m2,總建筑面積為84312.54m2。“新祺周·桑海春天”以住宅建設(shè)為主，休閑娛樂(lè)等相關(guān)配套工程為輔。其中住宅建筑面積77286.49m2,儲(chǔ)藏室面積為7026.05m2(不計(jì)入容積率)。項(xiàng)目類別：本項(xiàng)目用地所屬類全部為出讓商業(yè)、住宅用地，住宅用地使用年限為70年，商業(yè)用地使用年限為40年。(五)項(xiàng)目投資規(guī)模及資金籌措方案投資規(guī)模：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為10076.75萬(wàn)元(詳見(jiàn)投資費(fèi)用估算表)。資金籌措：結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況及公司現(xiàn)有資金的周轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，項(xiàng)目建設(shè)資金全部為自籌資金。“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告6(六)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、總體設(shè)計(jì)指標(biāo)序號(hào)單位數(shù)值1建筑用地面積2總建筑面積3住宅建筑面積(計(jì)容積率面積)儲(chǔ)藏間建筑面積建筑占地面積4建筑密度5容積率6綠地率7總戶數(shù)8建筑耐久年限50年9結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)建筑耐火等級(jí)二級(jí)建筑抗震設(shè)防裂度6度2、主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目總投資萬(wàn)元項(xiàng)目銷售總收入萬(wàn)元銷售稅費(fèi)萬(wàn)元所得稅萬(wàn)元稅后利潤(rùn)萬(wàn)元稅后成本利潤(rùn)率項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)(Ic=12%,年)萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(Ic=12%,年)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告7第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析(一)城市總體規(guī)劃南昌市城市性質(zhì)：江西省南昌市為江西省省會(huì)城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心。既是國(guó)家歷史文化名城，又是革命英雄城市。發(fā)展規(guī)劃：在2010年至2012年規(guī)劃期內(nèi)，南昌市將新增各類住房13.23萬(wàn)套，總建筑面積為1158.2萬(wàn)平方米。其中2010年，南昌市將各類住房建設(shè)約5.04萬(wàn)套，建設(shè)面積438.2萬(wàn)平方米。其中，建設(shè)保障性住房1.25萬(wàn)套，建設(shè)面積66萬(wàn)平方米；普通商品住房3.52萬(wàn)套，總建筑面積348.3萬(wàn)平方米；棚戶區(qū)改造住房0.27萬(wàn)套，23.9萬(wàn)平方米。(二)“十一五”發(fā)展規(guī)劃“十一五”提出的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)：主要發(fā)展指標(biāo)提前1—2年完成“十五”計(jì)劃，在此基礎(chǔ)上，全面完成了“一年有個(gè)新變化，三年有個(gè)階段性大變化”的奮斗目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)以“百千萬(wàn)萬(wàn)”為標(biāo)志的歷史性突破，即：財(cái)政總收入突破100億元，地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值增加額突破10000元，城市居民年人均可支配收入突破10000元。到2020年，南昌市域即行政轄區(qū)范圍面積將達(dá)到7402平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)900平方公里，中心城區(qū)236平方公里，全市人口達(dá)到600萬(wàn)人。在城市整體發(fā)展思路上提出“西進(jìn)、東拓、北控、南延”原則。其規(guī)劃總體空間格局為“一江兩岸，一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點(diǎn)、多組團(tuán)推進(jìn)”“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告8的總體發(fā)展思路，并將“依山傍水，兩核擁江”列入城市核心區(qū)域的規(guī)劃中，即以贛江為分隔，兩岸分別按照功能自我完善、自成體系的兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城區(qū)即昌南、昌北進(jìn)行布局，形成一江兩岸即“一城兩核”城市新格局。展趨勢(shì)，實(shí)行差別發(fā)展戰(zhàn)略。中心城區(qū)突出提升功能，豐富城市內(nèi)涵；青山湖、青云譜、兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和紅谷灘新區(qū)，實(shí)施城市化推進(jìn)、城鄉(xiāng)融合戰(zhàn)略；羅家、蓮塘、灣里、長(zhǎng)棱、望城、樂(lè)化組團(tuán)實(shí)施城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略；民和、向塘、龍津主要實(shí)施衛(wèi)星城戰(zhàn)略；廣大農(nóng)村區(qū)域推行中心鎮(zhèn)(重點(diǎn)鎮(zhèn))、準(zhǔn)，展示新形象，追求新業(yè)績(jī)”強(qiáng)力推動(dòng)工業(yè)、全面提升農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、大力繁榮第三產(chǎn)業(yè)、協(xié)調(diào)推動(dòng)社會(huì)事業(yè)、系統(tǒng)布局生產(chǎn)力、廣泛吸收民資和外資投入、優(yōu)先推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，緊緊圍繞做大總量、提高質(zhì)量、擴(kuò)大開(kāi)放、加快發(fā)展。突出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國(guó)際輕工產(chǎn)業(yè)基地；突出水鄉(xiāng)特“十一五”期間，房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)20%,2010年達(dá)到260億元，竣工面積年均增長(zhǎng)15%,達(dá)到600萬(wàn)平方米，每年住宅開(kāi)發(fā)量調(diào)控在300——400萬(wàn)平方米，商品房?jī)r(jià)格年均漲幅控制在合理范圍以內(nèi)，普通商品住房及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)量占全市住宅建設(shè)總量的70%左右，基本形成“供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的房地產(chǎn)發(fā)展格局，基本解決城市住房特困戶問(wèn)題。圍繞統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)，堅(jiān)持成片開(kāi)發(fā)，同步建設(shè)與住宅建設(shè)配套的公共設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施，“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告9(三)桑海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略桑海經(jīng)濟(jì)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)確實(shí)在相當(dāng)程度上改變了南昌市北城區(qū)面貌，經(jīng)濟(jì)區(qū)道路、綠化、公園等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并由此吸引大量的農(nóng)村進(jìn)城人口及返鄉(xiāng)置業(yè)者，老城區(qū)居民亦對(duì)新城區(qū)的環(huán)境羨慕不已，換房需求亦較大。開(kāi)發(fā)區(qū)十分重視社會(huì)治安綜合治理工作，全力協(xié)助企業(yè)搞好安全保衛(wèi)工作，積極為投資商營(yíng)造安定的社會(huì)投資環(huán)境。區(qū)內(nèi)有一支特別能戰(zhàn)斗的公安隊(duì)伍，并建立了功能完善、快速反應(yīng)的治安防控網(wǎng)絡(luò)，良好的治安環(huán)境已成為桑海開(kāi)發(fā)區(qū)的一張名片，為每位住戶提供安靜舒適的環(huán)境。二、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析(一)行業(yè)背景1)、2008年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。2)、受需求市場(chǎng)低迷的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降從2008年2季度就開(kāi)始顯現(xiàn)，4月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長(zhǎng)。2008年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為29596.42萬(wàn)平方米，同比減少5.6%,增幅比去年同期減少22.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)土地面積19343.91萬(wàn)平方米，同比減少2.5%。2008年，商品房新開(kāi)工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新開(kāi)工面積為84289.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.4%,增幅比去年同期減少17.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房施工面積為254936.14萬(wàn)平方米，同比“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告增長(zhǎng)17.7%,增幅比去年同期減少5.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積為35084.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%,增幅比去年同期減少2.4個(gè)百分點(diǎn)。3)、各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落，2008年8月份70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。2008年，70大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.47%,漲幅比2006年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%。從環(huán)比來(lái)看，2008年70大中城市房屋銷售價(jià)格下降0.3%,其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%,90平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。4)、2008年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重與去年同期基本持平。1-11月，別墅高檔公寓投資額為1720.04億元，在商品住宅投資中的比重為6.5%,下降0.9個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為819.37億元，同比增加18.2%。5)、根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，在2009年中近9.4億平方米的成交量以及估算約4695元/平方米的均價(jià)水平，均創(chuàng)出了歷史新高。全年房?jī)r(jià)漲幅24%,平均每平方米上漲813元，也達(dá)到了前所未有的水平。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)商品房銷售面積9.3713億平方米，比2008年增長(zhǎng)42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)43.9%,辦公樓銷售面積增長(zhǎng)30.8%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)24.2%。同時(shí)，2009年全國(guó)商品房銷售額43995億元，比2008年增長(zhǎng)75.5%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)80%,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)66.9%和45.5%。而根據(jù)此銷售額數(shù)據(jù)，再除以上述銷售面積，便得出去年全國(guó)商品房成交價(jià)格約4695元/平方米，比2008年的3882元/平方米上漲近24%。2009年全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，比2008年增長(zhǎng)16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長(zhǎng)14.2%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.7%。(二)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策1)、關(guān)于發(fā)布實(shí)施《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》的通知(國(guó)土資發(fā)[2006]296號(hào))。2)、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄(2007年本)》。3)、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)《關(guān)于印發(fā)《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查指南(2006)》的通知(發(fā)改環(huán)資[2007]21號(hào))。4)、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號(hào))。5)、江西省發(fā)展改革委、經(jīng)貿(mào)委近日聯(lián)合發(fā)出通知，要求各區(qū)市、各部門和省屬企業(yè)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作。6)、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部部長(zhǎng)令第76號(hào))。7)2008年下半年，房地產(chǎn)政策方向發(fā)生變化，一些新政策相繼出臺(tái)：①2008年9月16日和10月8日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開(kāi)始放松。兩率的下調(diào)標(biāo)志著從03年9月以來(lái)，持續(xù)長(zhǎng)達(dá)5年之久的加息周期終于結(jié)束；②2008年10月9日實(shí)施"兩減一免":存貸款利率分別下調(diào)0.27%,對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅；③2008年10月15日起，央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)1年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)；④2008年10月22日，國(guó)家三部委聯(lián)合救市：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局降低住房交易稅率，財(cái)政部宣布暫免征收購(gòu)房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。同時(shí)央行宣布，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍、降低房貸首付比例至20%,同時(shí)宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。2008年10月29日，又迎來(lái)了央行的第三次降息。8)、2009年政策：①中國(guó)人民銀行4年來(lái)首次決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，與此同時(shí)，還下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，新的貸款利率將與2009年1月1日起執(zhí)行：■6個(gè)月貸款利率降至4.86%■一年期貸款利率降至5.31%■1至3年貸款利率降至5.40%■3至5年降至5.76%■5年以上降至5.94%■個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，其中5年以下(含5年)貸款利率降至3.33%;5年以上貸款利率降至3.87%;②給予稅費(fèi)優(yōu)惠個(gè)人存量住房轉(zhuǎn)讓所涉及的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告方教育附加、土地增值稅和印花稅暫緩征收；③實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。個(gè)人購(gòu)買商品房繳納專項(xiàng)維修基金，按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的75%收取，交款時(shí)間為購(gòu)房人辦理房屋登記手續(xù)前。個(gè)人買賣存量普通住房交易手續(xù)費(fèi)、個(gè)人貸款購(gòu)買普通住房抵押(或預(yù)告)登記手續(xù)費(fèi)、個(gè)人購(gòu)買普通④鼓勵(lì)改善性購(gòu)房。對(duì)人均住房建筑面積未達(dá)到我市標(biāo)準(zhǔn)(2009年購(gòu)房執(zhí)行2008年人均27.01平方米標(biāo)準(zhǔn))、為改善其住房條件而購(gòu)買第二套住房的家庭，或家庭中有年滿18周歲以上子女購(gòu)買第二套住房的，可比照首套住⑤實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用住房政策的，政府采取貨幣補(bǔ)貼的方式，由其自行購(gòu)買住房。購(gòu)房者憑購(gòu)房9)、2010年政策：①普通商品住宅從2010年1月1日開(kāi)始，普通商品住宅的定義為“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(不含)以上、單套建筑面積在144平方米(含)以下、實(shí)際成交價(jià)格低于12600元/平方米(含)”的房子。而在2009年，普通商品住宅的價(jià)格為低于13824元/平方米(含)的房子，高于此價(jià)格的房子不能享受在稅收、信貸等方面的優(yōu)惠。普通商品住房可以享受減少購(gòu)房契稅1.5%、免征土地增值稅0.5%,還可能減免營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%。契稅政策從2010年1月1日--2010年12月31日止，日期認(rèn)定：商品房以合同備案日期為準(zhǔn)；二手房以登記受理日期為準(zhǔn)。如下：“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告■90平方以下普通住房：契稅2%■90平方-144平方普通住房：契稅3%■144平方以上高檔住房：契稅：5.5%②首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)從2010年開(kāi)始，首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)以戶(夫妻帶未成年子女)為單位認(rèn)定。相關(guān)部門表示，此項(xiàng)政策主要是為契稅等相關(guān)優(yōu)惠政策提供配套標(biāo)準(zhǔn)。此前2008年公布的首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)是以申請(qǐng)人個(gè)人為信息查詢單位。首套房標(biāo)準(zhǔn)決定了購(gòu)房者可享受的契稅優(yōu)惠、貸款政策：普通住宅首次購(gòu)房者的稅負(fù)減少至少2/3以上，90平方米以下的普通住宅首次購(gòu)房者的稅負(fù)為0;在貸款方面，首套房最低可享受首付2成、利率按照5年期以上基準(zhǔn)利率7折等優(yōu)惠。此次界定標(biāo)準(zhǔn)從“個(gè)人”變?yōu)椤皯簟?將首次購(gòu)房的人群進(jìn)一步縮小，業(yè)內(nèi)人士指出，這將會(huì)把一部分原本打算打擦邊球的購(gòu)房者擠出購(gòu)房隊(duì)伍。個(gè)人所得稅方面，恢復(fù)按國(guó)家統(tǒng)一的稅收政策執(zhí)行，最高將按收入全額征收1.5%。營(yíng)業(yè)稅個(gè)人購(gòu)房征免時(shí)限為五年。此前，自用兩年的個(gè)人所得稅全免；自2009年1月1日開(kāi)始，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅5.55%;超過(guò)2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷售的，差額征收；超過(guò)2年(含2年)的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家重拳調(diào)控樓市的趨勢(shì)越來(lái)越明朗。稅收政策改變的影響主要在二手“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告房市場(chǎng)，自優(yōu)惠政策宣布取消后，年底樓市出現(xiàn)了一波“趕末班車”的熱鬧。而在今年開(kāi)始實(shí)施之后，“五年，免營(yíng)業(yè)稅”再次成為二手房買賣中的“優(yōu)出售普通住房的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅交納方式：日期認(rèn)定：商品房以契稅完稅日期或證載時(shí)間為準(zhǔn)；二手房以房改房契約或證載時(shí)間為準(zhǔn)?！鑫礉M五年的：營(yíng)業(yè)稅：差額的5.55%或全額的5.55%個(gè)稅：差額的30%或全額的2%個(gè)稅(不是唯一一套住房的):總額的3%或差額的40%個(gè)稅■滿五年以上，且是唯一一套住房的：無(wú)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅：總額的2%或差額的30%④二套房貸1月10日下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知X國(guó)11條),除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。而在2009年6月，銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中明確強(qiáng)調(diào)，二套房貸必須按照首付四成、利率按基準(zhǔn)利率1.1倍的放貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。⑤存款準(zhǔn)備金率中國(guó)人民銀行宣布自1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行自2008年6月7日后近19個(gè)月來(lái)首次上調(diào)存款(三)分析結(jié)果評(píng)價(jià)本項(xiàng)目總用地54666.7m2,總建筑面積為84312.54m2?！靶蚂髦堋ど：４禾臁弊≌^(qū)(二期)以住宅建設(shè)為主，商業(yè)及休閑娛樂(lè)等相關(guān)配套工程本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指表列表序號(hào)單位數(shù)值備注1建筑用地面積2總建筑面積住宅建筑面積(計(jì)容積率面積)儲(chǔ)藏間建筑面積3建筑占地面積4建筑密度符合規(guī)定5容積率符合規(guī)定6綠地率符合規(guī)定7總戶數(shù)戶結(jié)合以上各產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)背景，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅桑海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)“十一五”重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目，而且各項(xiàng)規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求，為協(xié)調(diào)南昌市住房產(chǎn)業(yè)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策之間的發(fā)展有成效性的促進(jìn)三、行業(yè)準(zhǔn)入分析(一)桑海宏觀環(huán)境分析1、桑海概況“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告(1)桑海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)江西桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)直屬南昌市人民政府管轄，是省級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，江西省唯一的國(guó)家級(jí)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地。位于南昌市北郊，距南昌市區(qū)僅22公里。北依國(guó)際名山廬山，南枕梅嶺、西山，西靠佛教圣地云居山，東臨全國(guó)最大的淡水湖——鄱陽(yáng)湖，三面環(huán)山一面臨水，距江西最大的溫泉度假地僅半小時(shí)車程，是一塊難得的風(fēng)水寶地。轄區(qū)面積58平方公里，已規(guī)劃開(kāi)發(fā)面積15平方公里。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有常住人口5萬(wàn)余人，從業(yè)人員1萬(wàn)余人，其中具有高、中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員4000余人，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)200余家。開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展定位：生態(tài)桑海城，新型工業(yè)區(qū)。(2)區(qū)位條件獨(dú)特，交通逐步改善京九鐵路、昌九城際鐵路穿境而過(guò)，且在區(qū)內(nèi)設(shè)客貨兩運(yùn)站。福銀高速、105國(guó)道、316國(guó)道穿區(qū)而過(guò)。高速公路、國(guó)道、鐵路構(gòu)成桑海強(qiáng)大的陸路交通網(wǎng)絡(luò)。開(kāi)發(fā)區(qū)距昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅5公里。昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開(kāi)辟直達(dá)40多個(gè)城市的航線，并開(kāi)通了直飛新加坡、日本等國(guó)際航線，至香港、上海、廣州、深圳的飛行時(shí)間只需1小時(shí)。水路可由贛江經(jīng)鄱陽(yáng)湖入長(zhǎng)江，經(jīng)上海港出口，直達(dá)世界各地。內(nèi)河裝載能力達(dá)1000噸，遠(yuǎn)洋裝載能力5000噸。一個(gè)國(guó)內(nèi)內(nèi)河最大的國(guó)際集裝箱碼頭已在南昌建成，千噸級(jí)貨輪可自由出入，年吞吐量達(dá)10萬(wàn)標(biāo)箱。由陸路、水運(yùn)、空運(yùn)組成桑海開(kāi)發(fā)區(qū)方便快捷的立體交通網(wǎng)(3)發(fā)展?jié)摿Υ蠹芭涮自O(shè)施完善①土地：開(kāi)發(fā)區(qū)占地面積58平方公里，有大量待開(kāi)發(fā)利用的土地，且地勢(shì)平緩，地價(jià)低廉，征用手續(xù)簡(jiǎn)便，開(kāi)發(fā)成本低，極具升值潛力。“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告②供水：開(kāi)發(fā)區(qū)水廠日供水能力達(dá)10萬(wàn)噸，能充分滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)和人居生活需求。水源來(lái)自于梅嶺深山，“一級(jí)空氣一級(jí)水”,水質(zhì)純凈、優(yōu)良，而水價(jià)不高于市區(qū)，可謂質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。③電力：開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有110千伏變電站一座，供電容量2萬(wàn)千伏安，550千伏變電站已建設(shè)竣工，又一座220千伏變電站正在建設(shè)中。用電大戶絕無(wú)后顧之憂。④文化環(huán)境融洽：南昌有20多所高校，緊臨開(kāi)發(fā)區(qū)就有南昌大學(xué)、江西財(cái)大、南昌航空大學(xué)、江西農(nóng)大、華東交大、江西理工大學(xué)等多所國(guó)級(jí)、省部級(jí)重點(diǎn)院校，每年30多萬(wàn)的高校畢業(yè)生，為區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展所需的各類中高級(jí)人才提供了有力保障。2、桑海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展?fàn)顩r(1)產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，特色鮮明。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展和積淀，園區(qū)形成了以濟(jì)生制藥廠桑海制藥廠為龍頭的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群，杏林白馬藥業(yè)、康正德藥業(yè)，濟(jì)順制藥等一大批藥業(yè)公司的入駐，區(qū)內(nèi)年生產(chǎn)260多個(gè)品種藥品，其中國(guó)家級(jí)新藥8個(gè)、中藥保護(hù)品種12個(gè)，產(chǎn)業(yè)配套十分完善，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)日益增強(qiáng)。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)光電、機(jī)械、食品等產(chǎn)業(yè)也正在加速聚集。2006年，擁有224家子公司的世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)富士科技正式進(jìn)駐桑海，標(biāo)志著桑海號(hào)巨輪開(kāi)啟了她的國(guó)際化之旅。2007年，江西北洋食品添加劑有限公司1000噸安賽蜜生產(chǎn)線項(xiàng)目在桑海開(kāi)發(fā)區(qū)正式投產(chǎn)。目前中國(guó)安賽蜜的年生產(chǎn)能力不足5000噸，生產(chǎn)企業(yè)只有6家?！靶蚂髦堋ど：４禾臁弊≌^(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘，碧桂園的進(jìn)入將大大提升江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。(2)服務(wù)：開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)是南昌市委、市政府的派出機(jī)構(gòu)，享有市級(jí)審批權(quán)。管委會(huì)秉持“客商為貴、誠(chéng)信為本、效率為重、配套為要、回報(bào)為先”的“五為”服務(wù)理念建立了精干的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，為投資者提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)可協(xié)助接裝水、電、氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等設(shè)施進(jìn)廠。管委會(huì)極力優(yōu)化投資環(huán)境，對(duì)規(guī)模以上企業(yè)實(shí)行掛牌保護(hù)，給投資商發(fā)放綠卡，建立檢查許可、規(guī)范收費(fèi)等制度。做到六禁止。(3)治安：開(kāi)發(fā)區(qū)十分重視社會(huì)治安綜合治理工作，全力協(xié)助企業(yè)搞好安全保衛(wèi)工作，積極為投資商營(yíng)造安定的社會(huì)投資環(huán)境。區(qū)內(nèi)有一支特別能戰(zhàn)斗的公安隊(duì)伍，并建立了功能完善、快速反應(yīng)的治安防控網(wǎng)絡(luò)，良好的治安環(huán)境已成為桑海開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的一張名片。(二)行業(yè)準(zhǔn)入分析現(xiàn)在南昌市內(nèi)近497萬(wàn)人，本項(xiàng)目定位為市級(jí)商業(yè)設(shè)施，吸引桑海經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍甚至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)群體，區(qū)域市場(chǎng)的為主導(dǎo)客戶吸納方向，同時(shí)老城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以及人們的地域情節(jié)?！靶蚂髦堋ど：４禾臁弊≌^(qū)(二期)周邊交通便利，住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)全部為多層住宅、地下儲(chǔ)藏室等，建筑的風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、地理區(qū)位及市場(chǎng)需求，均符合目標(biāo)客戶群和市場(chǎng)的要求。結(jié)合行業(yè)的各項(xiàng)政策、行業(yè)背景、市場(chǎng)環(huán)境及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合行業(yè)準(zhǔn)入條件，同時(shí)也符合南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，符合南昌市人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求的需要。“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告與此同時(shí)，依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》就房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入等做了相應(yīng)的規(guī)定，江西XX置業(yè)有限責(zé)任公司符合相關(guān)規(guī)定，注冊(cè)資金為貳仟萬(wàn)圓整，并已在當(dāng)?shù)毓ど绦姓块T注冊(cè)登記，項(xiàng)目的的資金全部為自有資“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第三章南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述隨著南昌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的不斷提高，人均GDP的上漲，經(jīng)濟(jì)快速崛起，消費(fèi)水漲船高，老百姓對(duì)生活質(zhì)量的追求越來(lái)越高，而原有的商業(yè)業(yè)態(tài)已不能滿足洪城百姓的需求。目前，南昌市商業(yè)正處在由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變的起點(diǎn)上，按照新城市規(guī)劃理念，必將帶動(dòng)商業(yè)“減老增新”,為南昌二月的時(shí)候由于處于傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)期間，所以不少樓盤都推出營(yíng)銷活動(dòng)促進(jìn)銷售，樓盤營(yíng)銷可謂花樣百出，但是總體來(lái)說(shuō)買房送面積、送契稅及物業(yè)費(fèi)成了樓市的一大營(yíng)銷熱潮，如奧林匹克、金橋慧景、香溢花城、正榮大湖之都等樓盤都相繼推出類似促銷活動(dòng)。二月，愛(ài)房網(wǎng)在春節(jié)期間制作的“新春購(gòu)房攻略”專題上，統(tǒng)計(jì)了所有南昌在售樓盤春節(jié)期間的銷售時(shí)間表，大多樓盤選擇在大年初三、初四就上班，甚至不少樓盤春節(jié)期間并沒(méi)休息，可以看出，春節(jié)期間的購(gòu)房人群還是不少，不少開(kāi)發(fā)商更是利用這個(gè)節(jié)氣，大打親情牌，希望通過(guò)“以老帶新’南昌正在全力發(fā)展地鐵工程南昌大眾捷運(yùn)軌道(南昌地鐵)共有五條線，其中地鐵一號(hào)線，二號(hào)線工程正在施工中，2013年將全線打通地鐵一號(hào)線，2014年將正式全線通車并得到營(yíng)運(yùn).同年，地鐵三、四、五號(hào)線將全線開(kāi)工建設(shè)，南昌軌道交通整體規(guī)劃全線總長(zhǎng)168.886公里，其中一號(hào)線為地“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告在貼合南昌生活的律動(dòng)之中，其所展現(xiàn)的歷史基調(diào)與人文風(fēng)情，更成為南昌都會(huì)區(qū)獨(dú)特風(fēng)貌的象征。地鐵的發(fā)展將進(jìn)一步拉近城市區(qū)域的距離。將有利于南昌市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步的發(fā)展。二、南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析近年來(lái)，隨著城市化發(fā)展的加速，道路、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，南昌市招商引資取得了卓著的成效，從而帶動(dòng)了南昌市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，南昌市的區(qū)位條件將進(jìn)一步得到優(yōu)化；并且南昌入選“2008福布斯中國(guó)內(nèi)地最佳商業(yè)城市榜”。為更好地最好招商引資工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從商業(yè)分布來(lái)看，南昌市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在八一廣場(chǎng)、中山路以及一系列專業(yè)商品市場(chǎng)等片區(qū)布局。商業(yè)街、專業(yè)商品市場(chǎng)上，遍布了諸多品牌專賣店，其代表了南昌市的整體消費(fèi)水平。從業(yè)態(tài)來(lái)看，南昌市擁有的主要業(yè)態(tài)有綜合超市、專業(yè)市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、專賣店、商貿(mào)城等六種。,其中最發(fā)達(dá)的業(yè)態(tài)還是超市，南昌擁有沃爾瑪三家，洪客隆等多家。從整體商業(yè)布局看南昌市的商業(yè)，其商業(yè)也是典型的以主干道為軸線分布的城鎮(zhèn)式商業(yè)形態(tài)，商業(yè)的發(fā)展仍處于起步階段，商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)層次、商品品種不豐富，市中心商圈呈帶狀輻射，輻射力較小。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，南昌市巨大的商業(yè)發(fā)展空間將吸引越來(lái)越多的省內(nèi)外品牌商家的關(guān)注，南昌市商業(yè)的發(fā)展將步入一個(gè)新的階段。三、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)1、瑤湖組團(tuán)：高科技產(chǎn)業(yè)新城人口超過(guò)80萬(wàn)瑤湖組團(tuán)規(guī)劃范圍為城市二環(huán)(昌東大道)以東，昌南大道以北，贛江以“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告南，高新行政邊界(焦頭河)以西。面積約185平方公里，人口規(guī)模80萬(wàn)至100萬(wàn)。其定位為先進(jìn)制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和休閑旅游度假為支持，功能完善、相對(duì)獨(dú)立、可支持發(fā)展的生態(tài)科技組團(tuán)。將以軌道1號(hào)線和軌道3號(hào)線為導(dǎo)向，形成圍繞軌道交通的綜合功能區(qū)為核心，產(chǎn)業(yè)兩翼發(fā)展，外圍適度軸向拓展的空間格局。2、樂(lè)化組團(tuán)：打造成對(duì)接國(guó)際的樞紐地區(qū)根據(jù)樂(lè)化組團(tuán)規(guī)劃方案，規(guī)劃范圍北起飛機(jī)場(chǎng)以北、東至贛江北支、南至城市二環(huán)路、西至溪霞風(fēng)景區(qū)。規(guī)劃用地面積約70平方公里，共分為八大功能區(qū)，合計(jì)總?cè)丝趯⑦_(dá)25萬(wàn)人。3、灣里組團(tuán)：發(fā)展“都市森林、休閑新城”灣里組團(tuán)擬規(guī)劃建設(shè)的城鎮(zhèn)規(guī)模約為30km2,范圍北起烏井水庫(kù)-翠巖寺；南至江西中醫(yī)學(xué)院；東至城市二環(huán)路；西臨幸福水庫(kù)。規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地約為18km2,人口規(guī)模約為15萬(wàn)人。4、馬蘭圩周邊地區(qū)：打造成CBD的文化休閑公園該規(guī)劃區(qū)內(nèi)南北分?jǐn)?shù)新建縣和昌北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)行政管轄范圍，規(guī)劃區(qū)總用地面積4.63平方公里。規(guī)劃區(qū)是昌北綠心組成部分、CBD的文化休閑公園，也是長(zhǎng)崚片區(qū)的商務(wù)、居住組團(tuán)。根據(jù)規(guī)劃方案，規(guī)劃區(qū)將形成“一心、兩軸、兩廊、四區(qū)”的布局結(jié)構(gòu)四、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展分析1、龐大的人口數(shù)量是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的根本保證南昌市是江西省的省會(huì)城市，南昌市09年底全市戶籍總?cè)丝?97.33萬(wàn)人，常住人口(居住半年以上)達(dá)464.89萬(wàn)人，其中城區(qū)人口222.5萬(wàn)人，“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告農(nóng)村人口的城市化將帶來(lái)大量的需求。其中2010年，南昌市將各類住房建設(shè)約5.04萬(wàn)套，建設(shè)面積438.2萬(wàn)平方米。其中，建設(shè)保障性住房1.25萬(wàn)套，建設(shè)面積66萬(wàn)平方米；普通商品住房3.52萬(wàn)套，總建筑面積348.3萬(wàn)平方米；棚戶區(qū)改造住房0.27萬(wàn)套，23.9萬(wàn)平方米，除去中心鎮(zhèn)外，主要的需2、市場(chǎng)對(duì)高檔房的需求存在，但供應(yīng)極少南昌市由于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，高收入人士體量相對(duì)還是比較多的；而他們以前要么住在原單位分配的福利房，要么是很早以前自建的私房，居住條件都比較差，有著較近切的換房需求，但目前市場(chǎng)上適合他們的中高檔住宅極五、南昌市住宅市場(chǎng)綜合分析1、外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入原來(lái)南昌市大部分本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是進(jìn)行小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，隨著深圳、福建、大連等來(lái)自沿?；蚴?huì)城市的開(kāi)發(fā)商的加入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)逐步開(kāi)始走向規(guī)?；l(fā)展。這些企業(yè)帶來(lái)了沿海的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，無(wú)論在戶型、結(jié)構(gòu)還是在品質(zhì)、環(huán)保等方面，將使南昌市的房地產(chǎn)向沿海看齊，提升整個(gè)城市品位，而且這類企業(yè)規(guī)模較大、實(shí)力強(qiáng)，特別在融資方面具有獨(dú)到之處，促進(jìn)南昌市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、居民購(gòu)房熱度持續(xù)升溫從對(duì)在售樓盤的訪談分析結(jié)果看，購(gòu)房客戶已經(jīng)出現(xiàn)明顯的區(qū)域變化，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶與城區(qū)客戶比例已經(jīng)發(fā)生傾斜，基本達(dá)到60%:40%(鄉(xiāng)鎮(zhèn)：城區(qū)),大部分城區(qū)客戶已經(jīng)購(gòu)房或受第二套房貸成本提高影響，許多二次置業(yè)或多“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告次置業(yè)者暫緩或暫停置業(yè)。但鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)才剛剛開(kāi)始被開(kāi)發(fā)。隨著現(xiàn)在居民生活水平的提高，特別是隨著戶籍管理體制改革，小孩就讀與住宅所在地直接掛鉤，使得近年來(lái)南昌市出現(xiàn)了購(gòu)房的高潮，而且這種狂潮年年升溫，購(gòu)買力也逐年增加。社會(huì)高收入階層財(cái)富日積月累，急于尋找合適的投資保值渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成全了這部分投資者的愿望，一批在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的投資者，帶動(dòng)了更多的人投入到購(gòu)房投資的行列；中低層收入人員紛紛涌入城市居住，這部分人急于購(gòu)房，就連純粹的種田莊稼漢也都在拼命積攢資金為自己的小孩在城內(nèi)購(gòu)房讀書著想；隨著收入的不斷增加，對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚，公積金制度、控制集資建房等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實(shí)可能，所以未來(lái)幾年南昌市的房地產(chǎn)業(yè)依然擁有著較大的發(fā)展空間。3、生態(tài)、智能、配套完善等成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的主流方向供過(guò)于求的市場(chǎng)讓開(kāi)發(fā)商直接面對(duì)最終用戶，從選址到設(shè)計(jì)、營(yíng)銷均以客戶需求為導(dǎo)向，隨著居民生活水平的提高及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)生活質(zhì)量有了更高的要求。健康在人們心中的地位愈顯尊貴。越來(lái)越多的購(gòu)房者已經(jīng)逐漸將其注意力轉(zhuǎn)向了生態(tài)、智能產(chǎn)品，戶型合理、面積適中、設(shè)計(jì)宜人、園林高雅的產(chǎn)品倍受消費(fèi)者青睞。為適應(yīng)消費(fèi)者的購(gòu)房追求，從保證消費(fèi)者自身利益和生活便利性考慮，生態(tài)、智能、配套齊全將成為2010年新一代房地產(chǎn)產(chǎn)品的主流。4、建筑風(fēng)格南昌市和目前許多相同發(fā)展城市一樣，在居住觀念上，不同層次的人群對(duì)住宅有著不同的要求；低收入群體對(duì)居住的要求較為簡(jiǎn)單，住宅只是居住功能實(shí)現(xiàn)的承載體；中高收入的群體他們更多的看中居住的質(zhì)量，生活的品質(zhì)。而在開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念上也存在著兩種趨向；一種是保持著傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)理念還未完全轉(zhuǎn)變，跟進(jìn)及創(chuàng)新性不足，導(dǎo)致居住物業(yè)千遍一律；另一種是受房地產(chǎn)市場(chǎng)大潮流的影響，積極接受外來(lái)新的開(kāi)發(fā)理念，全新開(kāi)發(fā)出針對(duì)不同消費(fèi)人群的住宅。近年來(lái)隨著南昌市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，南昌市城市化進(jìn)程在提速，大量外來(lái)開(kāi)發(fā)模式涌入，建筑風(fēng)格也隨之受到當(dāng)?shù)匕l(fā)展商與置業(yè)者的歡迎，目小區(qū)取得了較好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，得到了市民的好評(píng)。5、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)從南昌市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，南昌市目前處在多層階段，但是也逐方面，城區(qū)地價(jià)的高昂，使得發(fā)展商必須向高度發(fā)展，另一方面，目前南昌市市場(chǎng)又難以接受電梯物業(yè)所帶來(lái)的低得房率及較高的物業(yè)管理費(fèi)用。因而開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避電梯物業(yè)所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，普遍采用2+5或N+N的模式，即底商二至三屋，上建平臺(tái)，再以平臺(tái)為基點(diǎn)，建筑三層以上住宅物業(yè)。任何一個(gè)地區(qū)，其建筑認(rèn)同都需要一定的基礎(chǔ)條件：第一、大環(huán)境的改變，如外地城市同類物業(yè)的受歡迎度及推廣規(guī)模；第二、當(dāng)?shù)厥杖胨降膶?shí)質(zhì)性提高，這使得當(dāng)?shù)厝说纳钣缮畋匦栊拖M(fèi)向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，從滿足型消費(fèi)向素質(zhì)型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，他們有更多的經(jīng)濟(jì)能力來(lái)使自己的生活更輕松，更有品位；第三、房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度，這使得部分區(qū)域地價(jià)高漲，開(kāi)發(fā)商必須建造小高層或高層才能有效地控制成本；第四、當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)制性規(guī)劃，一個(gè)新鮮事物要深入民心，在開(kāi)始階段，政府的強(qiáng)制執(zhí)行是最有效的途徑之一?！靶蚂髦堋ど：４禾臁弊≌^(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第四章項(xiàng)目工程方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ50-2001);(2)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ1340-2002);(7)《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50067-97);(9)國(guó)家及地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定。二、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)以整體經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)，著意刻劃優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為項(xiàng)目塑造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生、安全、繁華的商、住之地是設(shè)計(jì)方案的著重點(diǎn)。設(shè)計(jì)理念：本方案充分展現(xiàn)南昌市住宅小區(qū)新形象，力求做到功能齊全、布局合理、設(shè)施完善、結(jié)構(gòu)合理、環(huán)境優(yōu)美、品位高尚。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既滿足住宅朝向最佳的要求，又滿足景觀綠地均好性的要求，為片區(qū)居民提供一個(gè)安全、舒適的人居環(huán)境和完善的配套設(shè)施服務(wù)。定位于“簡(jiǎn)潔、康居、環(huán)保、節(jié)能”,突出自然生態(tài)與以人為本的結(jié)合，建設(shè)富有韻律感和活力的溫馨“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告(一)規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)(1)建設(shè)個(gè)社區(qū)：一個(gè)生活氣息濃厚，智能化，人性化的節(jié)能生態(tài)型生活區(qū)。追求社會(huì)、經(jīng)濟(jì)生態(tài)最佳綜合效益。(2)營(yíng)造一種生活：一個(gè)現(xiàn)代的、安定的、健康的生活。為不同需求的新居民開(kāi)辟嶄新的和諧統(tǒng)一的生活，創(chuàng)造一個(gè)人們可以充分交流的居住空間。(3)塑造一片環(huán)境：一種有人工景致的園林式社區(qū)景觀，既擁有豐富的自然生態(tài)又具有現(xiàn)代文化內(nèi)涵，靜顯優(yōu)雅，動(dòng)有繁華的景觀環(huán)境。(4)詮釋一個(gè)樣板：一個(gè)在南昌市具有良好社會(huì)影響同時(shí)經(jīng)得起推敲的居住樣板工程。(二)設(shè)計(jì)創(chuàng)意特點(diǎn)本設(shè)計(jì)最大限度的利用了基地，并合理的組織基地人流、車流。在戶型設(shè)計(jì)上秉持高標(biāo)準(zhǔn).緊湊、實(shí)用的設(shè)計(jì)原則，各套型設(shè)計(jì)針對(duì)江西地區(qū)構(gòu)氣候特點(diǎn)，均最大限度的滿足了采光、通風(fēng)的要求：在功能結(jié)構(gòu)上也做到了內(nèi)、外分離、功能緊湊、合理適用；并且所有房間均有良好的采光，達(dá)到了高標(biāo)準(zhǔn)住宅的要求。(三)設(shè)計(jì)構(gòu)思原則(1)戶型為首、以人為本的原則：針對(duì)居民經(jīng)濟(jì)水平的提高和生活方式的更新，研究總體布局及規(guī)劃其新特點(diǎn)，綜合推敲大中小型面積的房型，使其方正實(shí)用，朝向通風(fēng)采光最佳，功能緊湊，空間考究，使用率極高，滿足居民在生理上和心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有桑海地方特色的城市景觀風(fēng)貌和高質(zhì)量的生活居住環(huán)境。(2)可持續(xù)發(fā)展的原則：建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一體，充分利用資“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告源、節(jié)約資源，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與自然生態(tài)在更高水平上的協(xié)調(diào)發(fā)展。(3)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的原則：在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，最大程度的使居民接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。并根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，運(yùn)用生態(tài)學(xué)、建筑技術(shù)科學(xué)的基本原理，創(chuàng)造出與大自然融為一(4)科技進(jìn)步的原則：采用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料，全方位地依靠科技進(jìn)步來(lái)推進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工水平的提高。(5)整體規(guī)劃的原則：充分發(fā)掘地方特色，綜合考慮桑海區(qū)內(nèi)部物質(zhì)因素，特別注重景觀和交通設(shè)計(jì)，結(jié)合建筑、小品統(tǒng)籌規(guī)劃，有機(jī)結(jié)合，滿足各層次居民的需求，形成完整的統(tǒng)一整體。本工程地塊地理位置優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)美，在充分滿足目前住宅市場(chǎng)需求的前提下，力求將本工程建設(shè)成為創(chuàng)意新穎、主題突出、技術(shù)合理并與自然環(huán)境相融合的高品質(zhì)住宅小區(qū)。它不僅滿足人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉男枰?，更注重人們?cè)谖幕?、心里上?duì)“家”的熱愛(ài)。在總體規(guī)劃上吸取了中國(guó)傳統(tǒng)園林造景的原理和手法，在小區(qū)中心地帶設(shè)置形態(tài)宜人的景觀廣場(chǎng)，使小區(qū)內(nèi)大部分住宅都能感受到花園般的溫馨與親切。同時(shí)采用現(xiàn)代的規(guī)劃理論及空間與環(huán)境的塑造手法，力求創(chuàng)造出融大氣、雅致、理性與浪漫于一體的現(xiàn)代化居住區(qū)?！凹摇笔敲總€(gè)人心目中理想化的生活概念，茅廬草舍可以為家，高堂華廈亦可為家。小區(qū)內(nèi)以各種組團(tuán)單元形式創(chuàng)造家的氛圍，同時(shí)多層次的綠化、流水和人文景觀，井然有序的道路系統(tǒng)，使得小區(qū)富有極強(qiáng)的整體感和標(biāo)志“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告性。建筑的現(xiàn)代感和他所包含的文化內(nèi)涵結(jié)合整體環(huán)境的處理體現(xiàn)出鮮明的個(gè)性。充分體現(xiàn)出小區(qū)的可居住性、可持續(xù)發(fā)展性，體現(xiàn)“以人為本”。(一)規(guī)劃構(gòu)思充分利用地形，建筑布局盡量坐北朝南，爭(zhēng)取住宅的良好朝向與景觀。全區(qū)設(shè)計(jì)有多種組合方式，規(guī)劃整體而富有變化，保證開(kāi)發(fā)的靈活性；同時(shí)充分利用周邊環(huán)境，通過(guò)借用鄰近水景大道及造景，使住宅區(qū)內(nèi)的景觀軸線和建筑層次創(chuàng)造出豐富的立體景框。根據(jù)不同的建筑需求，利用道路和景觀區(qū)分內(nèi)外不同的層次關(guān)系，強(qiáng)調(diào)各居住組團(tuán)內(nèi)部互不干擾，保證了幽靜舒適的居住氛圍。整個(gè)小區(qū)的設(shè)計(jì)體現(xiàn)了以21世紀(jì)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境和技術(shù)為基點(diǎn)的“人為本”、“人性化”的人居環(huán)境。根據(jù)本工程的特點(diǎn)和要求，提供一套便于開(kāi)發(fā)、操作性強(qiáng)、可持續(xù)發(fā)展的建設(shè)構(gòu)架。(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)“一核、兩點(diǎn)、多組團(tuán)院落”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式一核：桑海路設(shè)主出入口，擴(kuò)大式出入口正對(duì)小區(qū)核心廣場(chǎng)，形成景觀視覺(jué)中心。也是居民散步、游憩、休閑、娛樂(lè)的主要場(chǎng)所。兩點(diǎn)：利用住宅的間距退讓空問(wèn)，設(shè)置文化活動(dòng)廣場(chǎng)；分別在北面周邊布置老年人活動(dòng)廣場(chǎng)，在南面布置青少年活動(dòng)廣場(chǎng)，豐富居民業(yè)余生活。多組團(tuán)院落：在組團(tuán)空問(wèn)內(nèi)，依據(jù)自身地形特點(diǎn)和建筑適當(dāng)?shù)腻e(cuò)落，形成豐富多樣的組團(tuán)院落空問(wèn)格局。各個(gè)院落空問(wèn)既各自獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)，達(dá)到綠化環(huán)境、景觀空問(wèn)的共享?！靶蚂髦堋ど：４禾臁弊≌^(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告規(guī)劃篇設(shè)計(jì)中較多的考慮建筑與環(huán)境的融合、歷史文脈的傳承、企業(yè)文化的體現(xiàn)，同時(shí)注重現(xiàn)代新材料新技術(shù)的運(yùn)用，力求建設(shè)出一個(gè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(三)景觀設(shè)計(jì)理性與感性相結(jié)合的庭院式綠化系統(tǒng)：小區(qū)級(jí)綠化主要位于建筑物周圍，配以一定面積的草地。另外再根據(jù)需要，配置一些當(dāng)?shù)靥赜械臉?shù)種，在主要的景觀節(jié)點(diǎn)部分，如休閑廣場(chǎng)、建筑物的入口處，種植喬木，為居民提供遮蔭的場(chǎng)所。其它地方以大規(guī)模的集中綠化來(lái)為居民提供休閑場(chǎng)所，同時(shí)也創(chuàng)造小區(qū)的整體綠化形象，改善環(huán)境。組團(tuán)級(jí)綠化以特色的綠化小品設(shè)計(jì)為主，主要為組團(tuán)居民就近提供游憩的場(chǎng)所，創(chuàng)造組團(tuán)的特色和親切宜人的綠化空間。圍合式綠化庭院，多功能、多元化、復(fù)合型的住區(qū)活動(dòng)空間，既可作為遮風(fēng)擋雨的活動(dòng)場(chǎng)所，又可午后閑坐、晚間游戲。宅前綠化以住宅樓前的綠化為主，主要有入口處綠化，以草地、灌木、花卉為主。(四)交通系統(tǒng)組織(一)車行道路系統(tǒng)小區(qū)車行系統(tǒng)由寬6米的主要車行道和寬4米的組團(tuán)路組成，小區(qū)內(nèi)從南向北組成內(nèi)環(huán)狀道路網(wǎng)絡(luò)，環(huán)狀路網(wǎng)連接各個(gè)出入口；小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)快捷有序，從各出入口均能快速到達(dá)每一棟樓(二)步行系統(tǒng)1.沿街人行道：位于桑海南路，結(jié)合商業(yè)設(shè)施、配套社區(qū)設(shè)施建設(shè)；“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告主入口處廣場(chǎng)，設(shè)置花壇、雕塑小品等點(diǎn)綴其問(wèn)，形成豐富的空問(wèn)層次。2.中央景觀道：結(jié)合擴(kuò)大式出入口，入口處設(shè)置規(guī)整的樹(shù)陣、景觀小品和跌落式噴泉水景；強(qiáng)調(diào)入口廣場(chǎng)的集聚效應(yīng)，中央廣場(chǎng)設(shè)置健身器械，3.休閑人行步道：連接中心廣場(chǎng)與北面住宅周邊綠化廣場(chǎng)；10’15米的景觀步道使南北兩個(gè)環(huán)境空問(wèn)有效的串聯(lián)在一起，景觀得到進(jìn)一步滲透小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放采用住宅底層集中停車和分散路面停車相結(jié)合的方式，非機(jī)動(dòng)車的停放結(jié)合景觀構(gòu)筑物設(shè)置停車點(diǎn)。整個(gè)小區(qū)交通系統(tǒng)以便捷、安全、舒適為設(shè)計(jì)宗旨。規(guī)劃道路分為三個(gè)等級(jí)：小區(qū)級(jí)道路、組團(tuán)級(jí)道路、宅前路。小區(qū)級(jí)道路采用“通而不暢”的原則，北面地塊一條環(huán)形道路串連所有的住宅，南面地塊結(jié)合中心景觀環(huán)繞地塊的小區(qū)道路可以通到各個(gè)組團(tuán)。南北面地塊通過(guò)縱向道路互相聯(lián)系并且互有區(qū)分。組團(tuán)級(jí)道路根據(jù)各組團(tuán)布局，靈活處理。(五)節(jié)能、智能化設(shè)計(jì)節(jié)約能源是全球性的問(wèn)題，設(shè)計(jì)采用主樓側(cè)面大實(shí)面，戶型南北面的較為平整，從而減少體形系數(shù)以獲取良好的節(jié)能條件。本方案住宅建筑體型系數(shù)板式均小于0.35。窗戶在滿足自然采光窗地比要求的基礎(chǔ)上，滿足住宅建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求。建筑物的外窗及陽(yáng)臺(tái)門的氣密性等級(jí)不低于現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》GB/T7107-2002規(guī)定的3級(jí)。圍護(hù)結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù)和熱惰性指標(biāo)符合“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2、屋面采用倒置式擠塑泡沫保溫系統(tǒng)，起到良好且不衰減的保溫隔熱作3、住宅外窗采用中空玻璃塑鋼窗，提高隔聲、隔熱性能。4、戶門采用鋼質(zhì)保溫復(fù)合防火防盜門。6、廚房、衛(wèi)生間采用變壓式排風(fēng)管進(jìn)行排氣。8、室外地面、廣場(chǎng)采用滲水性地面材料，做到地面的自呼吸。9、垃圾分類袋裝處理，垃圾收集點(diǎn)結(jié)合景觀小品布置。(六)無(wú)障礙設(shè)計(jì)1、道路系統(tǒng)無(wú)障礙設(shè)計(jì)(1)設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)路的人行道，組團(tuán)路的人行道，宅間小路人行道。(2)居住區(qū)各級(jí)道路的人行道縱坡不大于2.5%,在人行步道中設(shè)臺(tái)階，(3)人行道中設(shè)置盲道，盲道位置，走向、材質(zhì)嚴(yán)格按照規(guī)范。2、公共綠地的無(wú)障礙設(shè)計(jì)(1)設(shè)計(jì)范圍：中心綠化區(qū)、組團(tuán)中心綠化區(qū)、兒童/老年活動(dòng)場(chǎng)地。(2)公共綠地入口與道路、休息亭等設(shè)施地面應(yīng)平緩防滑，地面有高差“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告(3)在休息座椅旁設(shè)輪椅停留位置。(4)公廁入口、通道及廁位、洗手盆等作無(wú)障礙設(shè)計(jì)。(5)綠地內(nèi)臺(tái)階、坡道和其他無(wú)障礙設(shè)施位置設(shè)提示盲道。3、建筑物的無(wú)障礙設(shè)計(jì)(1)建筑物入口設(shè)1/12無(wú)障礙坡道，當(dāng)僅設(shè)坡道時(shí)，坡度不大于1/20,住宅入口平臺(tái)寬度大于2000,以利于輪椅通行。(2)住宅電梯均為無(wú)障礙電梯，候梯廳深度大于1.8米。(3)公共走道寬度大于1.2米，走道和門符合無(wú)障礙要求。(4)社區(qū)配套服務(wù)用房附近設(shè)置殘疾人專用停車位。(七)環(huán)保、衛(wèi)生防疫及勞動(dòng)保護(hù)設(shè)計(jì)1、住宅均有良好的日照、通風(fēng)條件，住宅間距滿足規(guī)范要求，同時(shí)滿足大寒日日照3小時(shí)要求。2、所有住戶均有南向廳室，有良好的南北向穿堂風(fēng)。3、公建、設(shè)備均無(wú)較大噪聲及震動(dòng)。水泵、配電及地下通風(fēng)設(shè)備均置于地下室，各類機(jī)械設(shè)備均選用低噪聲型號(hào)和采取相應(yīng)的隔聲，減震，吸聲等降噪措施，確保邊界噪聲達(dá)到《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB12344、垃圾收集點(diǎn)及箱變位置布置在整個(gè)地塊的西南角，會(huì)所東側(cè)，考慮避6、所有機(jī)房的設(shè)備布置均滿足必需的操作距離?！靶蚂髦堋ど：４禾臁弊≌^(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告7.節(jié)約電能措施要滿足使用和保證電能質(zhì)量，采用節(jié)電設(shè)計(jì)方案和新型產(chǎn)品，提高電氣設(shè)備使用效率，以節(jié)約能源。1)、公共走道照明：照明燈具應(yīng)節(jié)能型熒光燈為主。公共場(chǎng)所：照明燈具以瑩光燈為主，均加快速鎮(zhèn)流器，使COS>0.9。2)、變壓器：變壓器設(shè)置于負(fù)荷中心，采用低噪聲低損耗環(huán)氧樹(shù)脂干式變壓器柜，以減少空載和負(fù)載損耗。采用集中功率因數(shù)補(bǔ)償，補(bǔ)償后使3)、公共照明控制采用聲光自動(dòng)控制和人工控制相互結(jié)合的方式。8、本工程采用的以戶為單位的分體冷暖兩用機(jī)需達(dá)到國(guó)家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。四、消防設(shè)計(jì)(一)建筑消防1、消防車道：消防車從小區(qū)兩個(gè)出入口皆可進(jìn)入，消防車道寬度4米，2、消火栓：沿消防環(huán)道設(shè)置室外消火栓系統(tǒng)。(二)給水消防根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)住宅樓為二類建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)。多層屋面疏散樓梯出屋頂，疏散樓梯間寬度及疏散距離滿足規(guī)項(xiàng)目名稱室外消防用水量(L/s)室內(nèi)消防用水量(L/s)自動(dòng)噴淋用水量(L/s)合計(jì)多層住宅00儲(chǔ)藏室0“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告消防總用水量按最大的一處考慮為35L/s。室外消火栓供水與室外生活市政給水管網(wǎng)合用，在小區(qū)室外生活給水管網(wǎng)上共設(shè)置6個(gè)地上式消火栓SS150—16,每個(gè)室外消火栓的設(shè)計(jì)水量為15L/s。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：室內(nèi)消火栓按同層相鄰兩個(gè)消火栓的兩支水槍充實(shí)水柱能同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位進(jìn)行布置，每支水槍充實(shí)水柱為10m。每個(gè)室內(nèi)消火栓箱內(nèi)設(shè)有擊破按鈕，以便直接啟動(dòng)消防泵。根據(jù)《建筑物滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，在各層適當(dāng)位置配置一定數(shù)量的手提式滅火器。(三)消防電氣1、電源：本項(xiàng)目消防負(fù)荷為二類用電負(fù)荷，設(shè)兩路獨(dú)立高壓電源。為確保大廈消防設(shè)備用電，另設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組，在兩路市電掉電時(shí)，方可起動(dòng)，投入運(yùn)。2、導(dǎo)線選擇及敷設(shè)方式：凡與消防有關(guān)的電線電纜必須采用阻燃型或耐火型。線路穿鍍鋅鋼管沿墻、板內(nèi)暗敷。如在橋架中與其它電纜一起敷設(shè)，橋架必須作防火處理(阻燃型),并且橋架中間加隔板。3、應(yīng)急照明：在門廳、電梯前室、樓梯口及疏散通道等場(chǎng)所設(shè)置疏散照明。儲(chǔ)藏間、設(shè)備房、商場(chǎng)、消控室等設(shè)置事故照明。由雙電源自動(dòng)切換供4、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)：“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告消防值班室設(shè)在首層。報(bào)警點(diǎn)分布：地下室，前室、過(guò)廳走道設(shè)備房等。系統(tǒng)設(shè)備：系統(tǒng)由報(bào)警控制器，聯(lián)動(dòng)控制器，消防電話，消防廣播，主機(jī)電源的及外控電源等組成。為保證系統(tǒng)可供工作，系統(tǒng)由雙電源供電，末端自動(dòng)切換。聯(lián)動(dòng)控制器通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)控制模塊及多線控制實(shí)現(xiàn)對(duì)噴淋泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾等消防設(shè)備控制。消火栓泵由消火栓箱內(nèi)啟泵按鈕起泵，但信號(hào)接入報(bào)警系統(tǒng)。消防廣播：事故時(shí)緊急起動(dòng)著火層及上下相鄰層廣播，組織人員疏散，并指揮滅火。消防電話：每層設(shè)置消防電話插孔，電梯機(jī)房及設(shè)備房各設(shè)一部直通消防電話，消控中心設(shè)兩部直通電話。系統(tǒng)配線：系統(tǒng)信號(hào)線、控制線、電源線均選用阻燃型塑料絕緣護(hù)套軟防爆：柴油發(fā)電機(jī)房開(kāi)關(guān)、插座、燈具均采用密閉型及以上等級(jí)電器。(一)工程概況南昌新祺周，地處風(fēng)景秀麗的廬山腳下，屬于昌九經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。地域遼闊，地貌多元，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。境內(nèi)多平原、水面、低丘崗阜，有耕地、水面和紅壤崗地各百萬(wàn)畝，是稻谷生產(chǎn)大區(qū)，畜牧、水產(chǎn)大鎮(zhèn)，素有”魚米之鄉(xiāng)”美稱，被列為國(guó)家商品糧生產(chǎn)基地、國(guó)家優(yōu)質(zhì)米生產(chǎn)基地和瘦肉型養(yǎng)豬基地?！靶蚂髦堋ど：４禾臁弊≌^(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告昌九經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)已有相當(dāng)規(guī)模和良好發(fā)展基礎(chǔ)，形成了食品、服裝、建材、輕化等支柱行業(yè)。目前，有來(lái)自美國(guó)、德國(guó)、加拿大、東南亞、港澳臺(tái)等十幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)的國(guó)內(nèi)外客商在此投資興業(yè)。新祺周交通便利。京九鐵路穿境而過(guò)，昌九高速公路，昌樟、溫厚高速公路橫貫新建并在縣城交匯，贛江鄱湖水道傍東而瀉，,毗鄰昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)和105國(guó)道，南接南昌市區(qū)，北有九江港，形成了鐵路、公路、水運(yùn)、航空相互銜接、縱橫交錯(cuò)的立體交通網(wǎng)絡(luò).(二)設(shè)計(jì)依據(jù)本工程將按現(xiàn)行國(guó)家及江西省有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程并結(jié)合業(yè)主要求進(jìn)行(三)設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)1、按《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》,本工程的建筑物抗震設(shè)防類別屬丙類。3、業(yè)主未提供地質(zhì)報(bào)告，地質(zhì)條件待地質(zhì)報(bào)告出來(lái)后確定?！靶蚂髦堋ど：４禾臁弊≌^(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告(四)結(jié)構(gòu)體系本工程6層的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)體系，樓蓋均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓蓋結(jié)構(gòu)。(五)地基基礎(chǔ)本工程暫未獲得工程地質(zhì)勘探資料，根據(jù)臨近建筑的情況，基礎(chǔ)擬采用獨(dú)立基礎(chǔ)(6層)。具體基礎(chǔ)形式待地質(zhì)資料提供后再行確定。(六)結(jié)構(gòu)用材料鋼筋混凝土：采用C30～C40現(xiàn)澆混凝土。填充墻：選用符合環(huán)境保護(hù)要求的輕質(zhì)墻體材料。(七)使用荷載住宅設(shè)備機(jī)房屋頂花園地下儲(chǔ)藏室消防車道(一)工程概況該工程建設(shè)地點(diǎn)位于江西昌九經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。規(guī)劃用地為82畝(第二期),總建筑面積為54666.7m2。該項(xiàng)目主要為住宅及儲(chǔ)藏室。(二)設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《建設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2006);“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告(2)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50140-2005);(3)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50015-2003);(5)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50015—2003);(7)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50084—2001);(8)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50038-2005);(9)《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50067-97);(10)建筑工種提供的方案設(shè)計(jì)資料當(dāng)?shù)厥姓块T的有關(guān)規(guī)定和要求；(11)業(yè)主的設(shè)計(jì)任務(wù)書。(三)設(shè)計(jì)范圍用地紅線范圍內(nèi)的室內(nèi)外給水、排水、消防等給排水工程設(shè)計(jì)。(四)給排水1、生活用水量每戶以3.5人計(jì)，用水量標(biāo)準(zhǔn)300升/人.日，日最高用水量為1061立方2、生活給水系統(tǒng)3、排水系統(tǒng)采用污廢合流系統(tǒng)，衛(wèi)生間污水管設(shè)專用通氣立管，廚房廢水采用伸頂通氣方式。底層單獨(dú)排放。雨水自成系統(tǒng)，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。地下室排水由排水溝收集至集水坑，再由潛水泵提升排至室外。室內(nèi)排水管道“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告塑料管(有合格證書產(chǎn)品),粘接連接。4、水池，水泵在地下室分別設(shè)置330立方米消防水池一座和50立方米不銹鋼生活水箱2座，水泵房設(shè)于地下室水池邊，內(nèi)設(shè)變頻生活水泵(變頻設(shè)備三組),消火栓泵2臺(tái)，噴淋泵2臺(tái)。5、室外給水室外給水從該地塊市政給水管上接二根DN200給水管。在室外按規(guī)范規(guī)定布置室外消火栓。室外給水管采用PE管。6、室外排水室內(nèi)污廢水排至室外，經(jīng)國(guó)標(biāo)化糞池處理后排入該地塊市政污水管道。室外雨水經(jīng)雨水口收集后排入該地塊市政雨水管。室外排水管采用雙壁波紋排水塑料管。(五)消防給水1、消防水量計(jì)算(1)消火栓用水量本工程室外用水量20L/S,室內(nèi)用水量30L/S,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)。室內(nèi)消火栓用水為：(2)噴淋用水本工種屬中危險(xiǎn)級(jí)，噴淋用水量30L/S,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)。則噴淋(3)消防儲(chǔ)水量火災(zāi)初期10分鐘用水儲(chǔ)存于屋頂消防水箱內(nèi)，按規(guī)范取18m3。水箱設(shè)置高度滿足最高層消火栓7m靜水壓力要求。10分鐘后消防用水儲(chǔ)存于地下室水池內(nèi)。消防儲(chǔ)水包括室內(nèi)消火栓用水力大于0.5Mpa時(shí)，設(shè)減壓穩(wěn)壓消火栓?；馂?zāi)初期10分鐘消火栓用水由屋頂水箱供應(yīng)，10分鐘后由消火栓消防水泵，消防接合器，消防車解決。室外設(shè)四消火栓管道采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。3、噴淋系統(tǒng)噴淋按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)計(jì)，噴淋系統(tǒng)設(shè)置范圍有地下室機(jī)動(dòng)車庫(kù)和非機(jī)動(dòng)車庫(kù)及公共建筑用房，火災(zāi)初期10分鐘噴淋用水由屋頂水箱供應(yīng)，10分鐘后由噴淋水泵供水。噴頭間距按中危險(xiǎn)布置，地下室采用普通型噴頭，室外設(shè)二座消防水泵接合器。噴淋泵選用二臺(tái)一開(kāi)一備。七、通風(fēng)及排煙設(shè)計(jì)1、地下室平時(shí)使用功能為機(jī)動(dòng)車庫(kù)，設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，通風(fēng)量按換氣次數(shù)4次/h計(jì)算，通風(fēng)系統(tǒng)與排煙系統(tǒng)合用，風(fēng)機(jī)采用通風(fēng)消防兩用低噪音柜2、平時(shí)使用的風(fēng)管采用鍍鋅鋼板制作。3、本工程消防電梯前室設(shè)機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)，消防電梯前室每層設(shè)置常閉型“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告多葉送風(fēng)口，正壓送風(fēng)機(jī)設(shè)在屋頂風(fēng)機(jī)房。當(dāng)某層著火時(shí)，該層煙(溫)感器向消防控制系統(tǒng)輸出報(bào)警信號(hào)，不需確認(rèn)，由該中心自動(dòng)或手動(dòng)開(kāi)啟著火層及上下相鄰兩層加壓送風(fēng)口，并聯(lián)動(dòng)加壓送風(fēng)機(jī)進(jìn)行送風(fēng)。(一)設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ16-2008);(2)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50038-2005);(3)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ116-98);(4)有關(guān)電氣安裝工程及施工驗(yàn)收規(guī)范；(5)建筑電氣通用圖集。(二)設(shè)計(jì)范圍(1)變配電系統(tǒng)(2)有線電視系統(tǒng)(3)電話和寬帶網(wǎng)系統(tǒng)(4)安全防范系統(tǒng)(5)家庭智能化系統(tǒng)(6)電氣消防設(shè)計(jì)。(三)變配電系統(tǒng)1、負(fù)荷等級(jí)：本工程為多層民用建筑，最高負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)，消防用電設(shè)備(消防控制室、噴淋水泵、排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾、應(yīng)急照明及疏散指示等)為一級(jí)負(fù)荷，生活泵，公共照明等為二級(jí)負(fù)荷，住宅等其他用電均為三2、供電電源：采用雙回路10KV環(huán)網(wǎng)高壓電源供電，依小區(qū)規(guī)模和布局?jǐn)M設(shè)置一座開(kāi)閉所和4座變電所。3、負(fù)荷計(jì)算：住宅按照每戶8KW,商業(yè)按照每平方米0.1KW,地下室按照每平方米0.015KW,會(huì)所商業(yè)按照每平方米0.08KW;總安裝功率為8144KW.,“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告4、變壓器容量確定：擬選用6臺(tái)630KVA和2臺(tái)800壓器總裝機(jī)容量為5380KVA,分散設(shè)置于4座變電所。(1)裙房，地下室配電系統(tǒng)按防火分區(qū)劃分，采用電纜輻射式供電；(2)對(duì)于單臺(tái)容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷采用放射式配電；對(duì)一般設(shè)備采用放射式與樹(shù)干式相結(jié)合的混合方式配電。(3)消防用電采用雙回路，末端自動(dòng)切換，切換裝置采用機(jī)電聯(lián)鎖的切換裝置(ATS)以保證操作可靠性，防止自備電站向市網(wǎng)反送電。(4)地下室，給水等非消防保證用用電在發(fā)電機(jī)房ATS柜集中自動(dòng)切換。6、電線線路敷設(shè)：(1)10KV高壓電纜線路采用排管引入。(2)地下室，設(shè)備層內(nèi)水平電纜線路，電纜井(兼層配電間)中豎向電纜線路采用防火電纜橋架敷設(shè)；(3)地下室照明，消防，人防線路線路采用鋼管敷設(shè)，住宅采用PVC電線管暗設(shè)。(4)對(duì)消火栓泵、噴灑泵、防排煙風(fēng)機(jī)、消防電梯、消防控制室等一、二級(jí)消防負(fù)荷采用兩路專用電源供電，用阻燃電纜由配電室和自備電站沿不同路徑引入(同橋架消防主備電纜分槽敷設(shè)),并在末端自動(dòng)切換；(5)室外電纜線路采用排管敷設(shè)，路燈線路采用鋼管埋地敷設(shè)。(6)電氣照明一般場(chǎng)所為熒光燈或節(jié)能型光源，有裝修要求的場(chǎng)所視裝修要求商定；照度按現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。7、防雷線路敷設(shè)“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告(1)多層按三類防雷建筑要求設(shè)防。(2)屋頂四周凸出部位設(shè)置避雷帶，屋頂所有金屬構(gòu)筑物與防雷裝置可靠聯(lián)接，引下線采用柱內(nèi)主筋引下，基礎(chǔ)接地。(3)進(jìn)出建筑物內(nèi)的金屬管路，豎向敷設(shè)的金屬管道及金屬物的頂部和底部，建筑物內(nèi)的鋼筋應(yīng)與防雷裝置連接。(4)本工程低壓配電系統(tǒng)接地形式采用TN--S系統(tǒng)。(5)防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地及電氣設(shè)備保護(hù)接地等共用統(tǒng)一的接地裝置，要求接地電阻不大于1Ω。(6)本工程采用總等電位連接。(7)在變配電室、水泵房、衛(wèi)生間等處設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。(8)有線電視引入端、電信引入端及其電源系統(tǒng)設(shè)浪涌過(guò)電壓保護(hù)裝置。(四)有線電視系統(tǒng)1、本工程在一層設(shè)置弱電機(jī)房?jī)?nèi)一處。2、弱電機(jī)房至弱電井到各樓層線路采用電纜橋架敷設(shè)。3、按一級(jí)負(fù)荷供電，采用基礎(chǔ)共用接地，機(jī)房設(shè)接地端子箱。(五)電話和寬帶網(wǎng)系統(tǒng)本工程分別在一層弱電機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)電話和寬帶配線間，在電井內(nèi)設(shè)樓層分(六)防范系統(tǒng)包括錄像機(jī)，監(jiān)控器，切換器及攝像即等，首層廳堂門口，地下室入口，電梯轎廂等處各設(shè)若干攝像機(jī)；在小區(qū)周界圍欄處設(shè)設(shè)像機(jī)，輔助周界防越報(bào)“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告警系統(tǒng)進(jìn)行圖像監(jiān)控。(七)家庭智能化系統(tǒng)戶內(nèi)設(shè)智能終端，具電磁門禁，緊急求救，紅外防盜探測(cè)，門磁開(kāi)關(guān)等布防，自動(dòng)抄表功能。(八)電氣消防設(shè)計(jì)采用干式無(wú)油化變配電設(shè)備，阻燃電纜電線材料，合理選擇開(kāi)關(guān)設(shè)備及保護(hù)整定值，避免電氣線路因短路過(guò)載等造成的電氣火災(zāi)發(fā)生。2、消防動(dòng)力設(shè)備配電應(yīng)急照明：(1)采用雙回路電源供電，末端切換。配電線路按防火分區(qū)劃分。(2)應(yīng)急事故疏散指示照明：其連續(xù)供電時(shí)間不小于30分鐘。3、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)：本工程為一級(jí)保護(hù)對(duì)象，依規(guī)范在地下室設(shè)有以溫感為主的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)?！靶蚂髦堋ど：４禾臁弊≌^(qū)(二期)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第五章資源開(kāi)發(fā)和綜合利用分析一、資源開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目為房地產(chǎn)商業(yè)住宅樓開(kāi)發(fā)，為資源利用項(xiàng)目，不涉及資源開(kāi)發(fā)，故在此不做分析。二、資源利用土地的合理開(kāi)發(fā)利用就是必須根據(jù)土地經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和土地本身的自然規(guī)律，有效地對(duì)土地進(jìn)行保護(hù)、開(kāi)發(fā)、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益得到有機(jī)的統(tǒng)一。為了保證社會(huì)的整體利益及城市規(guī)劃的整體實(shí)施，促進(jìn)南昌市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須確保城市土地獲得最佳的用途，從而取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。本項(xiàng)目總用地54666.7m2,土地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地，住宅用地使用年限為70年，商業(yè)用地使用年限為40年。計(jì)劃在該地塊上建設(shè)“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期),總建筑面積84312.54平方米，建筑密度為26.5%,容積率為1.41。2、水資源本項(xiàng)目不開(kāi)采地下水，水源采用自來(lái)水給水管網(wǎng)。因此，項(xiàng)目水資源的供給對(duì)項(xiàng)目建設(shè)不構(gòu)成影響。三、資源節(jié)約措施當(dāng)前建設(shè)經(jīng)濟(jì)環(huán)保型、資源節(jié)約型社會(huì)是大勢(shì)所趨。節(jié)能建筑、科學(xué)發(fā)展觀、可持續(xù)發(fā)展、資源配置、要從細(xì)節(jié)入手。 節(jié)約的主要內(nèi)容主要包括對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展有用的所有自然和社會(huì)早已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，上下游帶動(dòng)的行業(yè)之廣，占用節(jié)約土地資源。土地，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)性資源，更是人類賴以生存的稀缺性資源，從一定意義上說(shuō)，節(jié)約了土地，就等于保證和拓寬了人類生存的空間，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天，對(duì)土地資源的利用，已不能簡(jiǎn)單地從一個(gè)國(guó)家的視覺(jué)去考慮問(wèn)題。說(shuō)到底，地球只有一個(gè)，珍惜土地、保護(hù)土地、節(jié)約土地應(yīng)該成為全人類的強(qiáng)烈共識(shí)。作為需要占用大量土地資源的房地產(chǎn)業(yè)，“新祺周·桑海春天”住宅小區(qū)(二期)可以在以下方面節(jié)能1、提高房屋的建筑質(zhì)量，從而達(dá)到增加房屋的使用壽命按現(xiàn)行國(guó)家政策，商品住宅房的使用壽命是70年，非住宅用房的使用壽命是40-50年，事實(shí)上，有些城市的建筑還遠(yuǎn)沒(méi)有到它們的使用年限就被拆掉，有些是因?yàn)橛绊懗鞘幸?guī)劃這理由，自然還有一些是因?yàn)榻ㄖ|(zhì)量差而產(chǎn)生的危房。如果這種狀況泛濫，從全國(guó)這個(gè)大范圍來(lái)看，有多少土地要被浪費(fèi)。本項(xiàng)目從“提高房屋的建筑質(zhì)量，從而達(dá)到增加房屋的使用壽命”來(lái)實(shí)傳統(tǒng)的建筑墻體，以磚、沙、水泥為主，客觀事實(shí)是，土磚的濫用、河沙的過(guò)度開(kāi)采、小水泥廠的濫建不僅占用了大量的土地資源，還造成了嚴(yán)重的水土流失、植被破壞和環(huán)境污染后果，給一方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。本項(xiàng)目力行采用新型磚、沙、水泥等墻體材料，項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)維護(hù)生態(tài)建筑工地內(nèi)的施工用水、用電缺乏管理。建筑業(yè)節(jié)約水、電能源有兩層減少磚、沙、水泥等建筑原材料在生產(chǎn)、使用過(guò)程中過(guò)度消耗水、電能源。因此，本項(xiàng)目在施工建設(shè)時(shí)，加強(qiáng)施工管理，減少不必要的資源損耗，從而達(dá)到節(jié)能省耗。4、節(jié)約勞動(dòng)力資源就節(jié)約而言，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為定位于“簡(jiǎn)潔、康居、環(huán)保、節(jié)能”,突出自然生態(tài)與以人為本的結(jié)合，建設(shè)富有韻律感和活力的溫馨和諧康居小區(qū)。開(kāi)發(fā)節(jié)能住宅主要有兩方面重大意義：(1)節(jié)約住宅能把體力型建筑工人變成技術(shù)型建筑工人，從而大量節(jié)約勞動(dòng)力資源。(2)開(kāi)發(fā)節(jié)能住宅能夠節(jié)約土地資源和保護(hù)環(huán)境，并帶動(dòng)建筑領(lǐng)域的科技進(jìn)步。 第六章節(jié)能方案分析一、節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)5、《外墻外保溫建筑構(gòu)造(一)》(贛02SJ102-1);7、江西省建設(shè)廳贛建設(shè)[2004]52號(hào)文、[2005]5號(hào)文。二、建筑節(jié)能的必要性1、建筑能耗約占社會(huì)總能耗的1/3我國(guó)建筑能耗的總量逐年上升，在能源總消費(fèi)量中所占的比例已從上世紀(jì)七十年代末的10%,上升到近年的27.45%。而國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的建筑能耗一般占全國(guó)總能耗的33%左右。以此推斷，國(guó)家建設(shè)部科技司研究表明，隨著城市化進(jìn)程的加快和人民生活質(zhì)量的改善，我國(guó)建筑耗能比例最終還將上升至35%左右。如此龐大的比重，建筑耗能已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟肋。2、高耗能建筑比例大，加劇能源危機(jī)直到2002年末，我國(guó)節(jié)能建筑面積只有2.3億平方米。目前，我國(guó)已建房屋有400億平方米以上屬于高耗能建筑，總量龐大，潛伏巨大能源危機(jī)。正如建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，僅到2000年末，我國(guó)建筑年消耗商品能源共計(jì)3.76億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全社會(huì)終端能耗總量的27.6%,而建筑用能的增加對(duì)全國(guó)的溫室氣體排放“貢獻(xiàn)率”已經(jīng)達(dá)到了25%。 據(jù)分析，我國(guó)目前處于建設(shè)鼎旺期，每年建成的房屋面積高達(dá)16億至20億平方米，超過(guò)所有發(fā)達(dá)國(guó)家年建成建筑面積的總和，而97%以上是高能耗建筑。以如此建設(shè)增速，預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)高耗能建筑面積將達(dá)到7003、我國(guó)建筑節(jié)能狀況落后，亟待改善在70年代能源危機(jī)后，發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)始致力于研究與推行建筑節(jié)能技術(shù)，而我國(guó)卻忽視了這一方面的問(wèn)題。時(shí)至今日，我國(guó)建筑節(jié)能水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家。舉例說(shuō)明，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)采暖地區(qū)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱功能都比氣候相近的發(fā)達(dá)國(guó)家差許多。外墻的傳熱系數(shù)是他們的3.5至4.5倍，外窗為2至3