北京市昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀探究

.::;北京市昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀探究摘要：就目前我國的法律和政策來看，“小產(chǎn)權(quán)房〞沒有一個明確定義，一般指的是在農(nóng)村集體土地上，僅有鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章的房屋。小產(chǎn)權(quán)房主要分布在大中城市的城郊或城中村，周邊環(huán)境以及根底設(shè)備條件都相對不錯，由于價格低廉，在滿足中低收入者的住房需求的同時沒有過多超出其購置接受才能，使小產(chǎn)權(quán)房有較大市場空間。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；市場需求；集體土地；1、引言目前，北京市的小產(chǎn)權(quán)房的銷售面積占到北京住宅市場總量的20%，其中95%分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。本文以北京市昌平區(qū)為例，通過訪談、發(fā)放調(diào)查詢卷的形式，總結(jié)小產(chǎn)權(quán)房在昌平地區(qū)的現(xiàn)狀和形成因素，并針對如何處置小產(chǎn)權(quán)房這個問題提出合理建議。2、昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房根本情況昌平區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房主要分布在沙河、小湯山、和昌平縣城，主要特點(diǎn)是占部分地區(qū)土地面積大，分布集中，此外，小產(chǎn)權(quán)房的建造年份大多較早但開盤時間較晚。沙河地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房主要是占用農(nóng)用地，開發(fā)建立商品房，而小湯山和昌平縣城那么是多以回遷為名而多占用農(nóng)用地作為商品房對外出賣。建筑物及其內(nèi)部構(gòu)造。昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的建筑構(gòu)造根本為磚混構(gòu)造，多為4-6層建筑，總體形式單一。半數(shù)左右的戶型為2室1廳1衛(wèi)，七成到八成的住房面積在70-110平方米范圍內(nèi)。昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的租售比約為1:2，昌平小產(chǎn)權(quán)房價格方面來看，各個區(qū)域同一時間的平均房價相差不多，但整體呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。2、1數(shù)據(jù)調(diào)查在年齡分布上。小產(chǎn)權(quán)房使用者的年齡在各區(qū)域內(nèi)分布相對平衡，但是明顯集中在26-30歲和50歲以上兩個年齡段；而46-50歲所占人數(shù)比擬少，僅為7.6%；最年輕的小產(chǎn)權(quán)房使用者是21歲，而最年長的為75歲學(xué)歷程度從數(shù)據(jù)看，目前昌平地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房使用者學(xué)歷程度較低，本科以上學(xué)歷僅占27.6%，而高中以下學(xué)歷占到48.6%2.職業(yè)被調(diào)查者主要以企業(yè)員工、無工作和退休者居多，分別占22.9%，16.2%和30%；而公務(wù)員和打工人員所占比例不大，還有少數(shù)的學(xué)生?？梢娦‘a(chǎn)權(quán)房內(nèi)的人員組織很雜亂2.戶口在戶口方面，擁有北京戶口的人占總被調(diào)查人數(shù)的61%，其中70.3%擁有城市戶口；而另外29%的人持有外地戶口，并且31.7%的人來自外地農(nóng)村。由此可見小產(chǎn)權(quán)房使用主要人群是本地城市的居民2.家庭月收入調(diào)查結(jié)果顯示，84.3%的家庭屬于月收入在7千以下的中低收入家庭，高收入家庭占所有被調(diào)查者的比例不及二成。由此可知購置小產(chǎn)權(quán)房的人通常是中低收入家庭3、昌平地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因供求角度從供應(yīng)方來看：開發(fā)主體是村集體、鄉(xiāng)政府和一些小開發(fā)商，村集體提供土地，開發(fā)商提供資金?！?〕村集體作為供地方在村民不知情的情況下私自將土地賣給開發(fā)商，獲得開發(fā)商利益的分紅，村集體有推動小產(chǎn)權(quán)房建立的動力；〔2〕從開發(fā)商本錢收益核算角度動身，住宅房屋價值=土地費(fèi)用〔包括土地獲得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)用〕+建安費(fèi)+市政公共設(shè)備配套費(fèi)+各種稅費(fèi)，對于小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商來說，獲得土地沒有本錢，集體供地不需要繳納土地出讓金；由于大部分的小產(chǎn)權(quán)住房都是磚混構(gòu)造、低容積率的房屋，建造本錢低廉；小產(chǎn)權(quán)房市場的不合法性和隱蔽性使得開發(fā)商逃避了各種稅費(fèi)，包括銷售稅、城市開發(fā)建立稅等等。因而開發(fā)商在利潤驅(qū)使下也有開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的動力需求角度從需求方來看：剛性需求主要是來自人們的住房需求?！?〕商品房房價過高超越了住戶購置力；〔2〕對于昌平地區(qū)上風(fēng)上水環(huán)境的需求和享受也形成了對小產(chǎn)權(quán)房一定的剛性需求；〔3〕大多數(shù)購房者表現(xiàn)出來的法不責(zé)眾的心理讓他們在平衡持有產(chǎn)權(quán)和低房價之間選擇了后者政策制度政策是我們不可忽略的因素，這雙有形之手也是昌平地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房呈現(xiàn)的因素之一?？偨Y(jié)起來主要是以下三點(diǎn)原因1〕城市開展進(jìn)程過快，政策保證呈現(xiàn)真空，開發(fā)商和政府借新農(nóng)村建立、舊村改造名義運(yùn)作小產(chǎn)權(quán)獲利，彌補(bǔ)與城市建立用地之間的價值差距2〕農(nóng)村土地監(jiān)管存在灰色地帶，實(shí)際支配土地的鄉(xiāng)政府、村委會有操作空間3〕廉租房和兩限房門檻高，經(jīng)濟(jì)適用房限制多〔譬如戶籍的限制〕4、小產(chǎn)權(quán)房處置建議盡快制定并落實(shí)“小產(chǎn)權(quán)房〞的禁建禁售政策由于我國的大陸法體系，假如想要通過法律處置問題，那就應(yīng)該加快集體土地流轉(zhuǎn)的立法工作。最新的關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政策也只是2020年國土資源部發(fā)言人指出，小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)是違法建筑，違背土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。國家是不予支持消費(fèi)者購置小產(chǎn)權(quán)房屋的，對此，購房者要慎而為之。但是仍然沒有提出如何處置現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房以及如何杜絕小產(chǎn)權(quán)房的建立行為，自07年的住房購置風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警發(fā)布之后至2020年，昌平地區(qū)新建小產(chǎn)權(quán)房量大，但是處置案例缺寥寥無幾。為了可以為以后小產(chǎn)權(quán)房處置提供法律根據(jù)，應(yīng)該加快集體土地流轉(zhuǎn)的立法工作合理的安頓被占用原有土地的農(nóng)民由于對于這類失地農(nóng)民是沒有正規(guī)補(bǔ)償機(jī)制的，他們對于本人的生活保證也非常的擔(dān)憂。在我國目前土地制度下，農(nóng)民