戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156課件

戴德梁行-天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議-156PPT2024/4/16戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT建議內(nèi)容第一部分本項(xiàng)目的開發(fā)原則及思路第二部分商圈分析第三部分相關(guān)案例分析第四部分商業(yè)部分市場(chǎng)定位第五部分商業(yè)部分的主題形象第六部分商業(yè)發(fā)展建議(業(yè)態(tài)規(guī)劃)第七部分商業(yè)部分的核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造第八部分招商方案建議戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)的開發(fā)原則及思路第一部分商業(yè)的開發(fā)原則及思路商業(yè)開發(fā)原則天津商業(yè)地產(chǎn)概況戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)開發(fā)原則最高最佳原則商業(yè)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力原則精準(zhǔn)科學(xué)定位原則合理投資回報(bào)原則戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT天津商業(yè)地產(chǎn)概況天津市商業(yè)地產(chǎn)概況戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT天津商業(yè)地產(chǎn)年供應(yīng)量天津商業(yè)地產(chǎn)于2003年崛起，04年爆發(fā)，在05年達(dá)到歷史最高點(diǎn)，現(xiàn)總量已超過(guò)1000萬(wàn)平米；戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)面項(xiàng)目將在未來(lái)2-3年內(nèi)有集中放量的現(xiàn)象產(chǎn)生百貨零售業(yè)群雄逐鹿，南京路沿線將呈現(xiàn)白熱化競(jìng)爭(zhēng)大賣場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期社區(qū)商業(yè)將成為新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)酒店的開發(fā)量將繼續(xù)上升，并呈兩極式發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化將成為新的發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)細(xì)分將進(jìn)一步加劇，專業(yè)賣場(chǎng)的發(fā)展將成為新的趨勢(shì)物流類地產(chǎn)在未來(lái)幾年內(nèi)將會(huì)大量出現(xiàn)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT本項(xiàng)目商圈形成條件分析

第二部分本項(xiàng)目商圈形成的可能性區(qū)位分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展望戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT本項(xiàng)目商圈形成條件分析

區(qū)位分析戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)位分析河?xùn)|區(qū)、東麗區(qū)2003-2005年GDP社會(huì)消費(fèi)品零售總額人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境交通狀況戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)位圖戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)位分析——區(qū)域GDP戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT小結(jié)通過(guò)近三年的數(shù)據(jù)，我們可以看出，河?xùn)|區(qū)/東麗區(qū)近三年在宏觀經(jīng)濟(jì)上呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有大幅度增長(zhǎng)，這與戰(zhàn)略東移使東部城區(qū)在天津市地位的提升有直接相關(guān)，而且通過(guò)近三年河?xùn)|/東麗區(qū)在商業(yè)與房地產(chǎn)事業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，河?xùn)|/東麗區(qū)正朝著新（新興社區(qū)發(fā)展加速）、快（交通路網(wǎng)日益發(fā)達(dá)）、優(yōu)（投資環(huán)境優(yōu)越）的方向迅速前進(jìn)。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)位分析——社會(huì)消費(fèi)品零售總額戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT小結(jié)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)：一是表明該區(qū)域商品市場(chǎng)豐富多彩，消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯升級(jí)；二是說(shuō)明生活必需品市場(chǎng)供應(yīng)充足，價(jià)格總體平穩(wěn)；三是表示區(qū)域內(nèi)消費(fèi)方式更加理性、健康，消費(fèi)結(jié)構(gòu)更加合理。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)位分析——人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT小結(jié)天津市外來(lái)人口大量涌入和自然增加人口規(guī)模持續(xù)縮小的特點(diǎn)愈發(fā)明顯；全市人口分布呈現(xiàn)出中心城區(qū)人口進(jìn)一步向外擴(kuò)散、人口向東南地區(qū)聚集的顯著特征。五年來(lái)處于東南地區(qū)的河?xùn)|、河西、東麗、塘沽、大港、津南6區(qū)新增人口25.39萬(wàn)人，增長(zhǎng)了7.55%，占全市總?cè)丝诘谋戎匾苍黾恿?.08個(gè)百分點(diǎn)。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目位于程林莊宏亮工業(yè)園范圍以內(nèi)，屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，常住人口較少。工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)多為以粗放式生產(chǎn)為主的小型工廠，整體檔次較低。項(xiàng)目周邊公交網(wǎng)點(diǎn)稀少，道路不通暢，可及性較差。項(xiàng)目周邊商業(yè)整體檔次較低，多為五金、建材經(jīng)營(yíng)者，滿足了工業(yè)園的日常需要。項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施較為匱乏，未成規(guī)模，檔次普遍較低戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)域發(fā)展規(guī)劃萬(wàn)新都市創(chuàng)業(yè)園萬(wàn)新精銳科技園萬(wàn)新世紀(jì)商貿(mào)中心本項(xiàng)目繼續(xù)擴(kuò)大工業(yè)園規(guī)模，豐富其功能，并實(shí)現(xiàn)其生產(chǎn)方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。根據(jù)《天津市發(fā)展都市工業(yè)實(shí)施意見》，為盤活環(huán)內(nèi)東麗區(qū)與市區(qū)結(jié)合部的存量資產(chǎn)與土地資源，加快城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體功能，借助天津市產(chǎn)業(yè)布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整、實(shí)施工業(yè)戰(zhàn)略東移的契機(jī)，東麗區(qū)擬在程林街環(huán)內(nèi)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)三個(gè)科技型都市工業(yè)園區(qū)。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT航空城的建成將進(jìn)一步提升區(qū)域功能與價(jià)值

天津航空城規(guī)劃用地北至成林道延長(zhǎng)線、東至京津塘高速公路、南至機(jī)場(chǎng)維修區(qū)，規(guī)劃占地面積約21.38平方公里。本案戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT未來(lái)消費(fèi)人群增加與升級(jí)天房項(xiàng)目松江項(xiàng)目本項(xiàng)目10萬(wàn)平米22萬(wàn)平米16萬(wàn)平米小王莊村目前已被列入拆遷改造計(jì)劃，據(jù)了解，拆遷土地除部分用于還遷房外，剩余土地將對(duì)外掛牌出售，由此可見，該區(qū)域在未來(lái)2-3年內(nèi)將成為天津又一新興居住區(qū)。項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)常住人口將超過(guò)2萬(wàn)人戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT道路規(guī)劃區(qū)域?qū)⑴c衛(wèi)國(guó)道、空港物流區(qū)相連通，成林道拓寬至40米，成為連接市區(qū)與空港物流區(qū)、天津機(jī)場(chǎng)、濱海新區(qū)及周邊其他縣市的交通要道。本案外環(huán)線津?yàn)I高速津塘公路津京塘高速天津機(jī)場(chǎng)空港物流區(qū)天津港戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目周邊商圈分析商圈分布及構(gòu)成東興商圈萬(wàn)新村商圈戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT鄰近商圈商業(yè)供應(yīng)量：

鄰近商圈商業(yè)供應(yīng)量較大，已達(dá)到176000平米，且功能較為齊備，基本滿足了周邊居民的生活需求。名稱體量商業(yè)形式衛(wèi)國(guó)道家世界8000平米生活型大賣場(chǎng)國(guó)美電器2000平米大中電器2000平米東興家世界4000平米又一城80000平米餐飲娛樂(lè)+酒店南方燈具城20000平米專業(yè)市場(chǎng)登發(fā)裝飾城20000平米第六大道商業(yè)街40000平米未定合計(jì)176000平米戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT萬(wàn)新村商圈距離本項(xiàng)目較近，在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前尚無(wú)商業(yè)設(shè)施的情況下，區(qū)域日常生活消費(fèi)會(huì)主要發(fā)生在萬(wàn)新村商圈。萬(wàn)新村商圈商業(yè)特點(diǎn)：超市賣場(chǎng)類設(shè)施成長(zhǎng)迅速社區(qū)商業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)生活型購(gòu)物市場(chǎng)細(xì)分更加完善，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈區(qū)域商業(yè)設(shè)施逐步升級(jí)通過(guò)上述分析我們可以看到萬(wàn)新村商圈作為區(qū)域核心商圈的地位日益穩(wěn)固，隨著其商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富以及檔次的提高，其輻射范圍也將進(jìn)一步擴(kuò)大。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT本項(xiàng)目商圈形成條件分析

區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析連鎖零售業(yè)起步早，發(fā)展迅速，是天津市內(nèi)大賣場(chǎng)數(shù)量最多的區(qū)域之一飽和競(jìng)爭(zhēng)觀望<1000m21-3km5000m23-5km8000m25-10km>15000m210-15km特點(diǎn)一戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT大賣場(chǎng)特點(diǎn)描述連鎖發(fā)展,資金占用較大,需要充足的現(xiàn)金流;需求面積大,一般>5000平方米;充足的停車位只租不買某些類型的大賣場(chǎng)對(duì)建筑要求較高

戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析特點(diǎn)二區(qū)域復(fù)合功能商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尚屬發(fā)展期先發(fā)制人商業(yè)領(lǐng)航戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)分析特點(diǎn)三搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)區(qū)域復(fù)合功能商業(yè)中心單一,目前只集中在躍進(jìn)路一帶,不符合商業(yè)中心多元化的趨勢(shì)東麗商業(yè)中心程林莊商業(yè)中心麗苑商業(yè)中心萬(wàn)新村商業(yè)中心戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT東麗商業(yè)中心東麗商業(yè)中心戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)域形成商圈的推測(cè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展望戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展望市場(chǎng)需求強(qiáng)大消費(fèi)者（區(qū)域內(nèi)、外）、經(jīng)營(yíng)者商業(yè)地產(chǎn)面臨數(shù)次升級(jí)——東部天津商業(yè)中心有望形成交通、居住環(huán)境、外來(lái)人口戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商圈形成的可能性推測(cè)形成商圈的可能性推測(cè)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT城市擴(kuò)張角度城市戰(zhàn)略東移濱海新區(qū)現(xiàn)代工業(yè)客觀上需要與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集在一起，因此天津工業(yè)東移戰(zhàn)略將依次提升為天津產(chǎn)業(yè)東移、天津城區(qū)東移及天津城市中心東移戰(zhàn)略。項(xiàng)目所處區(qū)域作為連接市區(qū)與濱海的要地，隨著城市的東移，將承載越來(lái)越多的城市功能。城市居住郊區(qū)化按照《天津市城市總體規(guī)劃(2005-2020年)》，未來(lái)天津市中心城市的布局將以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主、副中心，在外圍發(fā)展居住、就業(yè)綜合型城市組團(tuán)。中心城區(qū)的功能定位僅僅是區(qū)域性管理、服務(wù)和商貿(mào)中心，而中心城區(qū)的居住空間將引導(dǎo)向外圍組團(tuán)發(fā)展。因住而商，居住的郊區(qū)化必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的郊區(qū)化，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，本區(qū)域有望形成新興居住區(qū)，因此商業(yè)地產(chǎn)將在本區(qū)域有著廣闊的發(fā)展空間。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT形成商圈的條件該地方現(xiàn)有及未來(lái)會(huì)產(chǎn)生的消費(fèi)人群，即商業(yè)所需的固定消費(fèi)群體條件；該地方周邊交通設(shè)施便利，即交通便利條件；附近有吸引人群的機(jī)構(gòu)或設(shè)施，即人流聚集條件戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)域形成商圈的推測(cè)根據(jù)上述分析，河?xùn)|區(qū)/東麗區(qū)近三年在宏觀經(jīng)濟(jì)上呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，區(qū)域商品市場(chǎng)豐富多彩，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，外來(lái)人口大量涌入，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了先決條件，另外：區(qū)域未來(lái)將遷入大量居民，將為商業(yè)地產(chǎn)提供穩(wěn)定的消費(fèi)人群。本區(qū)域距離中心商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，且公交設(shè)施匱乏，出行極不便利，需要較大的時(shí)間成本；

前往中心商業(yè)區(qū)購(gòu)物的次數(shù)會(huì)相應(yīng)減少

居民的日常消費(fèi)會(huì)選擇在居所周邊進(jìn)行，而天山路商圈的核心商圈主要輻射其周邊的萬(wàn)新村居住區(qū)，麗苑居住區(qū)、太陽(yáng)城居住區(qū)等,次級(jí)商圈才可以輻射到項(xiàng)目區(qū)域（次級(jí)商圈的顧客大約占15—25%）；

項(xiàng)目區(qū)域需要一定量的商業(yè)設(shè)施來(lái)滿足居民的日常生活要求；戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目區(qū)域?qū)⑦B通衛(wèi)國(guó)道與空港物流區(qū)，區(qū)域?qū)胄栽鰪?qiáng)，區(qū)域流動(dòng)人群將大幅增加。本案登州路人流車流方向人流車流方向戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT結(jié)論：

1、本區(qū)域?qū)碛写罅抗潭ㄏM(fèi)人群以及由便捷的對(duì)外交通帶來(lái)的流動(dòng)人群；

2、區(qū)域內(nèi)的發(fā)展性質(zhì)決定區(qū)域需要一定體量的商業(yè)設(shè)施；

結(jié)合區(qū)域規(guī)劃發(fā)展與區(qū)域缺少?gòu)?fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)，考慮到本項(xiàng)目計(jì)劃全部銷售，因此區(qū)域?qū)⒉粫?huì)有大賣場(chǎng)出現(xiàn)，可以考慮在本項(xiàng)目商業(yè)部分設(shè)計(jì)一定規(guī)模的吸引目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)，如餐飲娛樂(lè)城、精品購(gòu)物街等以達(dá)到匯集人流的作用。

根據(jù)上述分析，戴德梁行認(rèn)為區(qū)域具備形成商圈的條件戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT形成商圈的類型：本項(xiàng)目計(jì)劃全部銷售，因此將不會(huì)有大賣場(chǎng)出現(xiàn)，為滿足消費(fèi)者日常生活需要，開發(fā)部分生活配套型商業(yè)必不可少；為了更多吸引區(qū)域以外人群及流動(dòng)人群，項(xiàng)目應(yīng)增添部分目的性消費(fèi)元素，另外，在定位上應(yīng)與鄰近的萬(wàn)新村商圈社區(qū)配套型商業(yè)的形式形成錯(cuò)位。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT形成商圈的時(shí)間預(yù)計(jì)區(qū)域未來(lái)1年內(nèi)將有三個(gè)住宅項(xiàng)目亮相，2-3年內(nèi)完成入住。作為區(qū)域內(nèi)唯一擁有商業(yè)設(shè)施的本項(xiàng)目也將逐漸承擔(dān)起滿足區(qū)域居民日常生活需要的功能。這時(shí)候商圈逐漸形成，但并不成熟，商圈類型為社區(qū)型商業(yè)。4-5年內(nèi)，隨著各項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)域的人口將繼續(xù)得到增長(zhǎng)，人員素質(zhì)將得到提高、交通的便捷性也將得到體現(xiàn)。從而商圈得到升級(jí)，并向鄰里型商業(yè)中心發(fā)展。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT相關(guān)案例分析第三部分相關(guān)案例分析上海碧云國(guó)際社區(qū)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目區(qū)位圖開發(fā)商：浦東金橋（600639）已開發(fā)項(xiàng)目：碧云花園、碧云別墅、世茂湖濱花園、曉園戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目住宅與商業(yè)分布圖

配套商業(yè)酒店式公寓住宅面積40400216136690505戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT碧云國(guó)際社區(qū)各商業(yè)業(yè)態(tài)面積比商業(yè)購(gòu)物體育休閑餐飲美食風(fēng)情酒吧總計(jì)面積23900133007200160046000戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT碧云國(guó)際社區(qū)商業(yè)租售價(jià)格項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）位置物業(yè)類型銷售價(jià)格（元/㎡）租賃價(jià)格（元/天/㎡）金洋十方庭商業(yè)街4200碧云路、白樺路交口商業(yè)街

金橋201017600東陸路1711號(hào)B座商業(yè)街

4碧云金悅34000金藏路51號(hào)(浙橋路口)酒店公寓

碧云工社60000新金橋路1088號(hào)酒店公寓9000

證大大拇指廣場(chǎng)110000浦東區(qū)芳甸路199弄商業(yè)廣場(chǎng)

10聯(lián)洋廣場(chǎng)70000芳甸路300號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)7000

證大家園四期120000浦東區(qū)巨峰路667弄商業(yè)廣場(chǎng)7500

證大家園五期600000利津路1313弄商業(yè)廣場(chǎng)85002.5上海2006商鋪12000花木路1008號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)350006233516000杜鵑路201號(hào)酒店公寓10000

錦繡滿堂花園東街41660錦安東路88弄社區(qū)商業(yè)街24000

戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT碧云國(guó)際社區(qū)成功分析1、規(guī)模大，足以形成區(qū)域影響2、區(qū)位好，位于浦東金橋板塊，是有政府明確規(guī)劃的片區(qū)與工業(yè)園、出口加工區(qū)毗鄰，又有大片的綠肺清新空氣，是很好的生活社區(qū)選擇；3、知名企業(yè)進(jìn)駐為本區(qū)域國(guó)際化奠定了基礎(chǔ)；4、商業(yè)中心功能較為齊全，購(gòu)物\餐飲\休閑\娛樂(lè)業(yè)態(tài)一應(yīng)聚全；5、商業(yè)整體檔次品味與產(chǎn)品定位科學(xué)合理，符合市場(chǎng)需求與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也為社區(qū)整體檔次與價(jià)格的提升提供了保證。6、租售價(jià)格制定合理，充分考慮到項(xiàng)目所處區(qū)域的性質(zhì)與經(jīng)營(yíng)者的利益，因此能夠達(dá)到“多贏”的局面戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT碧云國(guó)際社區(qū)缺撼分析：1、商業(yè)體量小——諾大的社區(qū)，商業(yè)物業(yè)雖功能齊備，但體量?jī)H占目前社區(qū)總體量的5%，因此在供應(yīng)量上略顯尷尬，與社區(qū)總體量不匹配，造成目前仍舊難以支撐巨大的社區(qū)居民需求的局面；2、交通稍顯不便,不能吸引區(qū)域以外的人流戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT餐飲類戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT生活購(gòu)物類戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT休閑體驗(yàn)類戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT碧云國(guó)際社區(qū)與本項(xiàng)目對(duì)比分析：1、由相似性帶來(lái)的啟示1）、所處區(qū)位上——同處于工業(yè)區(qū)之內(nèi)，且與機(jī)場(chǎng)、高速距離較近；2）、政府規(guī)劃上——同為政府規(guī)劃未來(lái)發(fā)展方向所在的區(qū)域；因此，本項(xiàng)目從其在商業(yè)方面的發(fā)展上可以得到較為直觀的啟示，同時(shí)根據(jù)碧云國(guó)際社區(qū)十余年來(lái)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)我們可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)勝劣汰。2、借鑒之處1）商業(yè)部分的業(yè)態(tài)組合模式：商務(wù)地產(chǎn)+社區(qū)型商業(yè)中心相結(jié)合2）商業(yè)部分的建筑形式與業(yè)態(tài)定位碧云國(guó)際社區(qū)商業(yè)部分當(dāng)前絕大多數(shù)采取的是分散式商業(yè)街區(qū)的建筑形式，這與其國(guó)際社區(qū)的檔次與人群需求是十分匹配的。3、合理的商業(yè)入市價(jià)格戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT需改善之處1）適當(dāng)增加商業(yè)配套性社區(qū)商業(yè)面積碧云國(guó)際社區(qū)的商業(yè)配套占比為4%，而根據(jù)社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)加強(qiáng)這一比例2）增強(qiáng)交通的便利性與可及性本項(xiàng)目在建設(shè)之初應(yīng)充分考慮到這一點(diǎn)，與公交部門、市政部門進(jìn)行充分協(xié)調(diào)，以期達(dá)到增加公交線路、延長(zhǎng)線路及早日通路的目的。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)小型社區(qū)：人口規(guī)模：300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會(huì)管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；中型社區(qū)：人口規(guī)模：2000-4000戶；人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人大型社區(qū)：人口規(guī)模：0.7-1.5萬(wàn)戶（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.8-1.2平米/人

戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT本項(xiàng)目市場(chǎng)定位第四部分本項(xiàng)目市場(chǎng)定位戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目市場(chǎng)定位本項(xiàng)目SWOT分析戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT優(yōu)勢(shì)——STRENGTH交通優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目所處區(qū)域毗鄰?fù)猸h(huán)線，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對(duì)外交通便捷，是連接中心城區(qū)與濱海新區(qū)的交通要道。項(xiàng)目面臨成林道，成林道將成為連接市區(qū)與濱海新區(qū)、航空城、空港物流區(qū)、天津郊縣以及其它省市的交通要道。區(qū)域規(guī)劃明確，發(fā)展?jié)摿Υ?；區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)存在空白點(diǎn)，升值潛力巨大戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT劣勢(shì)——WEAKNESS項(xiàng)目周邊未形成商業(yè)氛圍，現(xiàn)有商業(yè)均為門臉改造而成，檔次較低。項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前常住人口較少，區(qū)域現(xiàn)有人群無(wú)論從數(shù)量還是消費(fèi)能力上都不足以對(duì)大型商業(yè)設(shè)施形成支持。項(xiàng)目位于城區(qū)邊緣，對(duì)內(nèi)交通尚不通暢，且公交網(wǎng)點(diǎn)稀少，可及性不佳。商業(yè)全部銷售，項(xiàng)目定位的完整性難以保證。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT機(jī)會(huì)——OPPORTUNITY區(qū)域規(guī)劃都市型工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃將促進(jìn)商業(yè)在本區(qū)域的發(fā)展此種變化將進(jìn)一步豐富工業(yè)區(qū)的整體功能；程林莊工業(yè)區(qū)也將由現(xiàn)有的生產(chǎn)加工功能，發(fā)展為具有物流、商貿(mào)、金融、研發(fā)、商務(wù)、居住、商業(yè)等多功能于一體的綜合性工業(yè)區(qū)。航空城規(guī)劃與天津戰(zhàn)略東移規(guī)劃迅速提升本區(qū)域的地位航空城的規(guī)劃與本區(qū)域的未來(lái)發(fā)展息息相關(guān)，其最終建成將進(jìn)一步提升區(qū)域的綜合價(jià)值，使得本區(qū)域的多項(xiàng)功能進(jìn)一步得到加強(qiáng)。天津工業(yè)東移戰(zhàn)略將依次提升為天津產(chǎn)業(yè)東移、天津城區(qū)東移及天津城市中心東移戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略將使得區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步得到體現(xiàn)。未來(lái)消費(fèi)人群增加與升級(jí)本區(qū)域未來(lái)1-2年內(nèi)將有近40萬(wàn)平米的住宅產(chǎn)品上市,由此會(huì)直接為本區(qū)域帶來(lái)約16000人的消費(fèi)人群，加上區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人群，常住人口將達(dá)到20000人以上。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT機(jī)會(huì)——OPPORTUNITY道路通暢，流動(dòng)人口增加按照規(guī)劃，登州路在2008年之前將全線貫通，北至衛(wèi)國(guó)道，而成林道也將通過(guò)立交橋與空港物流區(qū)相連，這些無(wú)疑將提高本區(qū)域?qū)τ谌肆鞯膶?dǎo)入性，為本區(qū)域帶來(lái)大量流動(dòng)人群。消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)改變，消費(fèi)能力升級(jí)多項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施將為本區(qū)域帶來(lái)大量高端消費(fèi)人群，也使得區(qū)域發(fā)展大型商業(yè)設(shè)施成為可能。項(xiàng)目所處區(qū)域的程林莊工業(yè)區(qū)目前擁有大量務(wù)工人員及私營(yíng)企業(yè)主，按照規(guī)劃，程林莊工業(yè)區(qū)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，智力密集型產(chǎn)業(yè)將逐步替代現(xiàn)有的勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)，由此可見區(qū)域內(nèi)的人員數(shù)量與人員素質(zhì)都將得到提升。松江項(xiàng)目戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT威脅——THREAT市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)規(guī)劃的最終實(shí)現(xiàn)需要一定周期，而規(guī)劃的可行性與最終實(shí)現(xiàn)程度也需要實(shí)踐的檢驗(yàn)。同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅其間，同類型項(xiàng)目的上市將與本項(xiàng)目爭(zhēng)奪客戶資源。天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)呈現(xiàn)出供求不符現(xiàn)象，商鋪投資市場(chǎng)需要一個(gè)調(diào)整周期，這些都將對(duì)本項(xiàng)目的消化產(chǎn)生影響。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目市場(chǎng)定位第三部分項(xiàng)目定位經(jīng)營(yíng)性商業(yè)部分定位其它部分定位戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT經(jīng)營(yíng)性商業(yè)部分定位戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT本項(xiàng)目市場(chǎng)定位——客戶群定位項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來(lái)增加的居住人群程林莊工業(yè)區(qū)的務(wù)工人員項(xiàng)目周邊區(qū)域的居住人群及務(wù)工人員伴隨區(qū)域發(fā)展而產(chǎn)生的外來(lái)流動(dòng)消費(fèi)人群，包括：來(lái)自空港物流區(qū)的務(wù)工人員途經(jīng)本項(xiàng)目的人員戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT本項(xiàng)目市場(chǎng)定位——客戶群定位特點(diǎn)：1、私密而不孤獨(dú)——擁有自己喜好的品牌、餐廳與購(gòu)物場(chǎng)所及休閑場(chǎng)所；2、有品味不張揚(yáng)——追求生活品味，但是有所取舍,有個(gè)性但很低調(diào)；3、時(shí)尚而不懶散——擁有年輕的生活態(tài)度，但心理足夠成熟，不會(huì)盲目；戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT本項(xiàng)目市場(chǎng)定位都市商業(yè)領(lǐng)航者

戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT本項(xiàng)目形象定位尚東新時(shí)區(qū)MiniLifestyleCenter(微型生活時(shí)尚中心)我們著力營(yíng)造這們一種商業(yè)氛圍：時(shí)尚實(shí)用但不浮夸張揚(yáng)；功能互補(bǔ)絕不同質(zhì)重復(fù)；品味高雅而不無(wú)味奢華

戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT尚東新時(shí)區(qū)主題內(nèi)涵尚東：新都市主義下的時(shí)尚東部新：新生/新鮮/活力時(shí)區(qū)：集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)等多功能于一體的，連接市區(qū)與濱海的復(fù)合功能商業(yè)綜合體戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPTLifeStyleCenter：“LifeStyle購(gòu)物中心”其特色即是采開放露天形式，沒有主力店（百貨公司），他們以“TownCenter”的設(shè)計(jì)結(jié)合一些精品店、餐廳、書店、家居用品、電影院或一些休憩娛樂(lè)為主的商店，以傳統(tǒng)街道的方式布置。解釋：本項(xiàng)目的商業(yè)體量較大，66000㎡，同時(shí)我們考慮到本區(qū)域未來(lái)不可限量的發(fā)展前景，結(jié)合入住人口的層次與周邊程林莊工業(yè)園\中美史克的發(fā)展規(guī)劃，我們借鑒了“LifestyleCenter”的理念，目的是營(yíng)造一種新鮮、生態(tài)、自由的時(shí)尚居住環(huán)境，借以提升社區(qū)品質(zhì)，并保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展與未來(lái)的升值能力。

戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT形象定位——Fashion：時(shí)尚流行

戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT形象定位——FreshFood：新鮮的蔬菜、水果戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT形象定位——Fun：娛樂(lè)、快樂(lè)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT業(yè)態(tài)定位精品購(gòu)物——精品店、家居專賣、個(gè)性用品專賣中西餐飲——中式正餐、西餐休閑娛樂(lè)業(yè)——休閑健身/SPA、歌廳、書吧、咖啡廳社區(qū)配套業(yè)——銀行、郵局、干洗、便利、西點(diǎn)、早餐、醫(yī)院、服務(wù)連鎖零售業(yè)——超市、快餐戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT會(huì)所主題項(xiàng)目會(huì)所主題定位戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目會(huì)所主題選擇建議——男士養(yǎng)生會(huì)所戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目會(huì)所主題選擇建議——瑜珈主題休閑戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目會(huì)所主題選擇建議——綜合主題戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目會(huì)所主題選擇建議——另類主題戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定

內(nèi)容商業(yè)項(xiàng)目建筑面積(m2)商業(yè)項(xiàng)目銷售面積(m2)商業(yè)項(xiàng)目銷售均價(jià)(元/m2)商業(yè)項(xiàng)目銷售總額(萬(wàn)元)區(qū)域和平區(qū)88581034187.0322258.7760958087河西區(qū)122656781849.3813680.01119700234南開區(qū)1268463309052.5410584.23271064298河?xùn)|區(qū)57877118311.399225.9168939728河北區(qū)30787386175.057457.6642687361紅橋區(qū)600000東麗區(qū)1066689118476.843175.3376199510天津市區(qū)5934173648052.239782.56339549219參考天津市與河?xùn)|區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位。天津市/河?xùn)|區(qū)/東麗區(qū)現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格：見下表戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT成因解析：1）這兩個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正處于興起階段，與和平、河西、南開相比欠成熟；2）這兩個(gè)區(qū)域的土地價(jià)值較低，開發(fā)成本相對(duì)較低，所以價(jià)格也不高。因此，我們可以作如下推斷：1）區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)尚屬起步階段，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大；2）現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值持平或略低于價(jià)值，則說(shuō)明該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格升值空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于相對(duì)成熟的和平、河西、南開區(qū)；戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)地產(chǎn)升值率分析和平區(qū)以萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)為例：戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)地產(chǎn)升值率分析河西區(qū)以新澳購(gòu)物廣場(chǎng)為例：戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)地產(chǎn)升值率分析南開區(qū)以天江格調(diào)空間為例：戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)地產(chǎn)升值率分析小結(jié)在和平、河西、南開這三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)成熟的區(qū)域中，商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格基本上呈逐年降低的趨勢(shì)（新澳購(gòu)物廣場(chǎng)第三年的銷售價(jià)格雖高于第一年，但其增幅也并不大，不超過(guò)10%），當(dāng)然這與開發(fā)商最初定制的入市價(jià)格高低有關(guān)。但是我們同樣可以看出，成熟區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的偏離度不大，也就是說(shuō)，在價(jià)值規(guī)律的主導(dǎo)下，成熟區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格升值的空間已經(jīng)很小，投資者的獲利空間也隨之降低，這是一個(gè)無(wú)法逃避的現(xiàn)實(shí)。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不成熟的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值率分析河?xùn)|區(qū)：嘉華國(guó)際商業(yè)中心戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不成熟的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值率分析東麗區(qū)：

中國(guó)北方五金城戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不成熟的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值率分析梅江地區(qū)：藍(lán)調(diào)街區(qū)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT小結(jié)商業(yè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格年平均升值率約為：25%-30%商業(yè)地產(chǎn)欠成熟區(qū)域的價(jià)格升值空間遠(yuǎn)大于商業(yè)地產(chǎn)已成熟的區(qū)域。因此，在本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格定制上，空間很大，優(yōu)勢(shì)明顯。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)結(jié)合天津市商業(yè)地產(chǎn)銷售情況，根據(jù)本項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)情況，戴德梁行建議：本項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)結(jié)合本地市場(chǎng)的商業(yè)銷售價(jià)格的現(xiàn)實(shí)情況，充分考慮未來(lái)的升值因素，在當(dāng)前市場(chǎng)平均價(jià)值（9783元/㎡）的基礎(chǔ)上，依每年遞增25%來(lái)考慮，而本項(xiàng)目開始銷售約在2008年底，故本項(xiàng)目入市的銷售價(jià)格應(yīng)在9783×（1+25%）=12229元/㎡左右是較為合理的戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT其他部分市場(chǎng)定位戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目商業(yè)部分將于2009年前后入市，那時(shí)居住氛圍剛剛產(chǎn)生，因此建議在經(jīng)營(yíng)性商業(yè)開發(fā)體量滿足市場(chǎng)需求的前提下，開發(fā)部分同時(shí)具備居住與投資功能的產(chǎn)品。在這里我們引入多功能公寓與經(jīng)濟(jì)型酒店形式。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT1、天津經(jīng)濟(jì)型酒店存量分析當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展迅猛，以連續(xù)三年翻三番的速度井噴式增長(zhǎng)，錦江之星、如家快捷等領(lǐng)頭企業(yè)的年均增速高達(dá)90%。中國(guó)飯店協(xié)會(huì)據(jù)此預(yù)計(jì)，在未來(lái)的十年，經(jīng)濟(jì)型酒店的客房數(shù)將超過(guò)現(xiàn)在星級(jí)飯店的客房量，成為我國(guó)住宿市場(chǎng)的主流。錦江之星是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的第一品牌，也是最先進(jìn)入天津市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖品牌。到目前為止，天津共有經(jīng)濟(jì)型酒店品牌8個(gè)，分別為宜必思、如家快捷、速8、錦江之星、友誼之家、寶軒快捷、華鉅快捷、雅悅，總計(jì)23家，總存量約106000，總客房數(shù)約3030間。經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)分析戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT2、天津經(jīng)濟(jì)型酒店分布經(jīng)濟(jì)型酒店選址主要看重區(qū)域價(jià)值,即：

交通便捷

商業(yè)服務(wù)配置齊全

客流密集旅游資源豐富戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT3、天津經(jīng)濟(jì)型酒店展望市場(chǎng)空間較大，現(xiàn)有存量不足，品牌擴(kuò)張加劇發(fā)展迅速，未來(lái)兩年內(nèi)將向品牌化集團(tuán)化發(fā)展區(qū)域發(fā)展將呈中心向周邊擴(kuò)散態(tài)勢(shì)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT4、未來(lái)經(jīng)濟(jì)型酒店熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)測(cè)：海河沿線濱海地區(qū)奧運(yùn)板塊外環(huán)線沿線經(jīng)濟(jì)型酒店需要周邊便捷的交通條件，而天津經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)完成了由內(nèi)環(huán)向中環(huán)及快速路的擴(kuò)散。隨著地鐵的通行，交通路網(wǎng)的完善，出行將變得更加便捷，出行的時(shí)間成本也將減小。而外環(huán)線作為連接市區(qū)與濱海及周邊省市地區(qū)的樞紐，將承擔(dān)起越來(lái)越多的城市功能。而其沿線土地價(jià)格遠(yuǎn)低于中心城區(qū)，因此會(huì)成為眾多經(jīng)濟(jì)型酒店商家的選擇。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT5、區(qū)域市場(chǎng)探究項(xiàng)目所處區(qū)域具備經(jīng)濟(jì)型酒店生存的條件，原因如下：交通因素項(xiàng)目所處區(qū)域面臨成林道，而成林道是連接市區(qū)與濱海新區(qū)、其他區(qū)縣以及周邊省市的交通要道。另外，項(xiàng)目毗鄰?fù)猸h(huán)線、西接火車站，東臨天津機(jī)場(chǎng)，出行便利?？腿撼渥愀鶕?jù)區(qū)域規(guī)劃，未來(lái)區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)從事商務(wù)活動(dòng)的商務(wù)人士，從事技術(shù)交流與指導(dǎo)的外來(lái)技術(shù)人員以及從事業(yè)務(wù)往來(lái)的來(lái)津出差人士。周邊商業(yè)配套齊全本項(xiàng)目定位有餐飲娛樂(lè)、社區(qū)配套及購(gòu)物功能，將使得區(qū)域的商業(yè)配套得以健全。

戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT多功能公寓產(chǎn)品說(shuō)明：本項(xiàng)目定位的多功能公寓本質(zhì)是一種主要面向自住型客戶的酒店式公寓產(chǎn)品，但由于位于該區(qū)域同時(shí)又具備了辦公、酒店的功能，是一種宜住、宜商、宜投資的產(chǎn)品。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT市場(chǎng)分析我們針對(duì)天津的酒店式公寓可得出如下分析：1）、天津目前真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓為數(shù)很少，且分布范圍較散，配套上均遵循酒店的高檔配套設(shè)施，功能配套齊備。酒店管理公司均是聘請(qǐng)知名酒店管理公司進(jìn)行管理。加之有包租、回購(gòu)等作為保障，因此雖然總價(jià)款較高，但是市場(chǎng)認(rèn)可度非常高，購(gòu)買的客戶均是高端投資客戶。2）、其他投資類酒店式公寓雖然沒有包租、回購(gòu)等作為投資保障，但是因其所處的絕佳地理位置，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，因此也受到中、小型投資客的青睞，因此消化速度也較為理想。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT3）、自住型酒店式公寓多依托大型的居住區(qū)/住宅消費(fèi)區(qū)，其產(chǎn)品基本滿足居?。ㄅ溆信瘹?、陽(yáng)臺(tái)等），加之“戶型小，總價(jià)款低，精裝修”等優(yōu)勢(shì)，因此在住宅與服務(wù)式公寓中搶得先機(jī)，博得了大眾認(rèn)可，銷售狀況也好于同區(qū)域其他項(xiàng)目。投資類酒店式公寓：區(qū)域位置較佳、商務(wù)氛圍濃郁較好的銷售政策，多為包租、回購(gòu)等自住式酒店式公寓：居住氛圍濃郁、靠近目標(biāo)客戶群產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具備相對(duì)較好的居住功能戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)域市場(chǎng)探究1、社區(qū)檔次的升級(jí)未來(lái)1-2年，項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒂?0萬(wàn)平米的住宅上市，加之現(xiàn)有的盈州里、程林南里及小王莊村拆遷改造的規(guī)劃用地，成熟社區(qū)氛圍將逐漸形成。2、商務(wù)氛圍的產(chǎn)生程林莊工業(yè)區(qū)的擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，推動(dòng)區(qū)域服務(wù)業(yè)的發(fā)展；成林道與空港物流區(qū)的連通；區(qū)域消費(fèi)人群層次升級(jí)，他們將對(duì)不同功能的物業(yè)產(chǎn)生不同要求，多功能公寓的商務(wù)功能也將體現(xiàn)。但基于本區(qū)域目前的商務(wù)商業(yè)氛圍極不成熟，因此，該公寓產(chǎn)品極可能以滿足居住需求為先。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT多功能公寓及經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格制定依照成本分析法預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的建安成本，計(jì)算如下表：項(xiàng)目公攤樓面成本(元/㎡）備注1、土地款2050

2、大配套費(fèi)225本案公建性質(zhì)，公建225元/平米3、前期費(fèi)用82.64、建安成本18715、小區(qū)市政配套費(fèi)367.56、管理費(fèi)用1007、財(cái)務(wù)費(fèi)用1208、不可預(yù)見費(fèi)60合計(jì)4876.1戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT另外，項(xiàng)目的維修基金，按銷售價(jià)格的1.5%計(jì)算，綜合稅金按銷售價(jià)格的10%計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售價(jià)格的2%計(jì)算，上述三項(xiàng)費(fèi)用折合約1100元/平米，因此，可見本項(xiàng)目的成本約6000元/平米。按照投資回報(bào)率15%，以及天津房地產(chǎn)市場(chǎng)平均16%的價(jià)格增幅，2008年本項(xiàng)目多功能公寓及經(jīng)濟(jì)型酒店部分的入市價(jià)格將達(dá)到7860元/㎡。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)主題形象第四部分商業(yè)部分的主題形象戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目區(qū)位圖本項(xiàng)目濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)空港物流區(qū)程林莊工業(yè)區(qū)東麗核心商業(yè)區(qū)河?xùn)|核心商業(yè)麗苑社區(qū)商業(yè)區(qū)萬(wàn)新村社區(qū)商業(yè)區(qū)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT嘉華國(guó)際商業(yè)中心天一MALL中國(guó)北方五金城第六大道海河新天地十一經(jīng)路家世界東麗核心商業(yè)區(qū)順馳又一城麗苑社區(qū)商業(yè)區(qū)萬(wàn)新村社區(qū)商業(yè)區(qū)濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)空港物流區(qū)本項(xiàng)目項(xiàng)目所處區(qū)域及周邊商業(yè)地產(chǎn)分布圖戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT區(qū)位分析1、項(xiàng)目地處工業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)氛圍清淡；2、項(xiàng)目周邊新型大規(guī)模社區(qū)稀缺，現(xiàn)有住宅多為15年以上的原有社區(qū)，且檔次普遍較低；3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)分散，且多數(shù)為陳舊的沿街臨時(shí)建筑，只有少數(shù)底商零星分布，商業(yè)檔次較低；4、項(xiàng)目所處區(qū)域交通通達(dá)性良好，特別是與京津塘高速、機(jī)場(chǎng)、空港物流區(qū)關(guān)系密切戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT由區(qū)位分析產(chǎn)生的初步研判一、結(jié)合項(xiàng)目未來(lái)整體銷售的需求，商業(yè)部分不宜考慮商業(yè)中心模式；二、結(jié)合本區(qū)域的交通優(yōu)勢(shì)、區(qū)域規(guī)劃與未來(lái)本區(qū)域住宅發(fā)展，本項(xiàng)目商業(yè)適合考慮“商務(wù)型商業(yè)地產(chǎn)+社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)”結(jié)合的模式三、區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景較好，區(qū)域消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)將會(huì)產(chǎn)生極大的轉(zhuǎn)變，

從而本項(xiàng)目自身的規(guī)模與可能入市時(shí)間將極有可能使其成為周邊一至三公里范圍內(nèi)的商業(yè)旗艦戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)的主題形象描述新都市主義商業(yè)旗艦，時(shí)尚東部領(lǐng)航者戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議整體風(fēng)格應(yīng)注意與住宅結(jié)合，并考慮結(jié)合將來(lái)區(qū)域內(nèi)其他社區(qū)的新型建筑風(fēng)格，使商業(yè)整體風(fēng)格與住宅與項(xiàng)目所處區(qū)域的風(fēng)格渾然一體，既不盲目追求“洋化”，更不單純強(qiáng)調(diào)亮麗。我行建議，本項(xiàng)目在建筑材料選擇上應(yīng)注重與時(shí)尚、新型潮流接軌，外檐體現(xiàn)數(shù)字化、時(shí)代感，并著力塑造商業(yè)街區(qū)風(fēng)格。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目建筑風(fēng)格參考圖片戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目建筑風(fēng)格參考圖片戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT發(fā)展建議第六部分項(xiàng)目發(fā)展建議業(yè)態(tài)組合與比例各業(yè)態(tài)發(fā)展建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT業(yè)態(tài)組合與比例業(yè)態(tài)比例面積（㎡）餐飲娛樂(lè)27%18000多功能公寓40%26000購(gòu)物10%6600社區(qū)配套8%5400經(jīng)濟(jì)型酒店15%10000總計(jì)100%66000主題式商業(yè)街區(qū)社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)需要盈虧平衡點(diǎn)所需社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)需要市場(chǎng)需求強(qiáng)大戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT經(jīng)濟(jì)型酒店盈虧平衡點(diǎn)分析按四星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)投入約:8000萬(wàn)元當(dāng)前經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回報(bào)年限在5年左右即每天的酒店收入應(yīng)在43835元左右依經(jīng)濟(jì)型酒店當(dāng)前日租金在168元/天來(lái)計(jì)算套房數(shù)在260套左右為項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT經(jīng)濟(jì)型酒店盈虧平衡點(diǎn)分析標(biāo)準(zhǔn)間面積在26-40平方米之間運(yùn)營(yíng)成本在25%左右年出租率方面的風(fēng)險(xiǎn)支出(首年在40%左右)聘請(qǐng)知名運(yùn)營(yíng)管理公司的費(fèi)用(毛收入的30%左右)推廣費(fèi)用(毛收入的3%-5%)出房率80%-85%8000平方米8500平方米標(biāo)間價(jià)168元/天260間客房280間客房經(jīng)濟(jì)型酒店建筑面積10000平方米左右戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT經(jīng)營(yíng)性商業(yè)面積設(shè)計(jì)依據(jù)餐飲娛樂(lè)街區(qū)購(gòu)物體驗(yàn)街區(qū)社區(qū)生活配套中型社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)人口規(guī)模：2000-4000戶人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人5400平方米區(qū)域型商業(yè)中心的規(guī)模需要24600平方米鄰里型商業(yè)中心規(guī)模:20000平方米以上營(yíng)造主題式商業(yè)的需要有效聚攏人氣的需要戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT多功能公寓的設(shè)計(jì)依據(jù)多功能公寓當(dāng)前市場(chǎng)的認(rèn)可度區(qū)域未來(lái)整體層次的升級(jí)本項(xiàng)目全部銷售的前提市場(chǎng)需求、投資人偏好應(yīng)對(duì)人群廣泛建筑設(shè)計(jì)靈活戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)發(fā)展建議經(jīng)營(yíng)性商業(yè)發(fā)展建議餐飲區(qū)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)休閑區(qū)娛樂(lè)區(qū)生活配套業(yè)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT戶型建議餐飲區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、休閑區(qū)主力戶型開間：6-8米；進(jìn)深：15米8000mm15000mm戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目發(fā)展建議——餐飲區(qū)可以引進(jìn)40家左右不同風(fēng)味的餐館，形成風(fēng)情餐飲區(qū)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目發(fā)展建議——餐飲區(qū)餐飲區(qū)：根據(jù)戴德梁行的研究，我們發(fā)現(xiàn)，餐飲業(yè)面積需求集中在三部分，即200㎡以下，300-500㎡，1000㎡以上三個(gè)區(qū)間

6000600060006000600060006000600060006000600015000首層1235679101148111平方米90平方米48平方米戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目發(fā)展建議——餐飲區(qū)6000600060006000600060006000600060006000600015000二層123567910114848400平方米400平方米123平方米90平方米24平方米三層戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目發(fā)展建議——風(fēng)情商業(yè)街所謂風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，是本項(xiàng)目品位、神韻的體現(xiàn)可供選擇的業(yè)態(tài)：

雪茄煙專賣、紅酒/洋酒專賣個(gè)人用品護(hù)理店新鮮蔬果店、花店、水療/養(yǎng)生館社區(qū)便利店、醫(yī)院、寵物店戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT業(yè)態(tài)比例面積（㎡）特色小店60.61%4000運(yùn)動(dòng)休閑服飾15.15%1000家居生活用品專賣店15.15%1000休閑書吧/書店4.55%300汽車用品專賣店/五金專賣4.55%300總計(jì)100%6600風(fēng)情商業(yè)街區(qū)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT雪茄

美容美體

水療養(yǎng)生

DIY手工坊

休閑吧

兒童娛樂(lè)室

鮮花

蔬果紅酒

戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目發(fā)展建議——風(fēng)情商業(yè)街此區(qū)域適宜經(jīng)營(yíng)服裝服飾精品店、運(yùn)動(dòng)休閑用品專賣店、家居家飾用品生活館、手機(jī)通訊、煙酒專賣、兒童用品專賣店等另外，考慮到某些社區(qū)配套業(yè)如銀行、郵局、干洗、西點(diǎn)蛋糕等其對(duì)地段的特殊需求，建議將此類業(yè)種放置在零售區(qū)的外街如果本區(qū)域有三層的設(shè)計(jì)，故可將兒童娛樂(lè)置于此處戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT兒童娛樂(lè)區(qū)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目發(fā)展建議——休閑區(qū)此區(qū)域適宜的業(yè)種有休閑健身俱樂(lè)部（瑜珈館、器械健身房、桌球室、保齡球室）等生活休閑業(yè)態(tài)

戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT業(yè)態(tài)比例面積（㎡）休閑健身俱樂(lè)部33%500美容美體/SPA20%300足療養(yǎng)生館13%200休閑書吧/水吧13%200兒童城20%300總計(jì)100%1500休閑區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目發(fā)展建議——娛樂(lè)區(qū)此區(qū)域適宜經(jīng)營(yíng)KTV娛樂(lè)城、游戲城（成人游戲、青少年游戲廳/網(wǎng)吧）等

戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT業(yè)態(tài)比例面積（㎡）KTV33.33%1000洗浴中心33.33%1000桌球城/麻雀館16.67%500游戲城16.67%500總計(jì)100%3000娛樂(lè)區(qū)戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT業(yè)態(tài)比例面積（㎡）社區(qū)便利店9.62%500新鮮蔬果店3.85%200西點(diǎn)蛋糕店5.77%300水站1.92%100社區(qū)連鎖餐飲/早餐連鎖3.85%200中介服務(wù)5.77%300美容美發(fā)店11.54%600社區(qū)醫(yī)院11.54%600寵物醫(yī)院3.85%200郵政1.92%100干洗1.92%100銀行1.92%100汽車美容/洗車5.77%300幼稚園28.85%1500服裝加工店1.92%100總計(jì)100%5400社區(qū)配套戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目發(fā)展建議----多功能公寓宜居、宜商、宜投資的產(chǎn)品設(shè)計(jì)兩座樓設(shè)計(jì)，24層。3-24層為公寓，1、2層商業(yè)。公寓戶型面積33㎡、34㎡、47㎡、80㎡四種戶型。主力戶型33—47㎡，便于投資，作為居住產(chǎn)品居住門檻也比較低。設(shè)計(jì)有陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)部方正便于分割功能區(qū)，可以滿足基本生活需要。設(shè)計(jì)短進(jìn)深，陽(yáng)面落地窗陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)能夠更好的滿足采光需要。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目發(fā)展建議----經(jīng)濟(jì)型酒店整體銷售給一家經(jīng)濟(jì)型酒店品牌或投資人采用分割銷售形式，并聘請(qǐng)知名的專業(yè)的酒店管理公司(如加士活/雅高)進(jìn)行管理，投資人定期獲得收益分紅，該產(chǎn)品更適宜投資。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造第五部分商業(yè)部分的核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力因素本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的營(yíng)造戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT商業(yè)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力因素商用物業(yè)的可用性商業(yè)地產(chǎn)主題的明確性商業(yè)地產(chǎn)定位的準(zhǔn)確性對(duì)利潤(rùn)期盼的合理性戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT本項(xiàng)目商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造項(xiàng)目主題本項(xiàng)目的主題為“尚東新時(shí)區(qū)”，在濱海與市區(qū)之間打造一個(gè)新鮮時(shí)尚的多功能商業(yè)區(qū)，為消費(fèi)者提供全方位的商業(yè)服務(wù)。尚東新時(shí)區(qū)生活購(gòu)物生活休閑餐飲美食商務(wù)洽談娛樂(lè)體驗(yàn)?zāi)愫?MyLife!戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT項(xiàng)目所具備的核心競(jìng)爭(zhēng)力:門戶商業(yè)項(xiàng)目所處的成林道是連接市區(qū)與天津機(jī)場(chǎng)、空港物流區(qū)、濱海新區(qū)以及周邊其他縣市的交通要道，而本項(xiàng)目正處于天津市區(qū)的門戶位置，獨(dú)享滾滾人流。區(qū)域商業(yè)旗艦本區(qū)域未來(lái)將有大量人群遷入，而作為區(qū)域唯一的大體量復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目，勢(shì)必成為該區(qū)域的商業(yè)旗艦。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT需要人為營(yíng)造的核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品形式時(shí)尚而不奢華，簡(jiǎn)約美觀的外觀設(shè)計(jì)能給項(xiàng)目帶來(lái)更大的吸引力。戴德梁行天津漢拿成林道項(xiàng)目商業(yè)策劃建議156PPT社區(qū)型商業(yè)街案例街區(qū)式社區(qū)商業(yè)——蘋果22院街把所有的人流都控制在一條街上，街的尺度適