XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p課件

XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p2024/4/16XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142pContent第一回閱市場/理思路第二回尋客戶/探市場第三回剖項目/尋價值第四回鑒策略/行營銷題問決解題問析分題問示揭題問面直XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p閱市場宏觀分析MarketAnalysisA3XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142pMARKETANALYSIS2013第一季度海南分類物業(yè)成交對比11%2%87%6%8%86%2013年海南市場別墅成交上升，酒店式公寓成交下降別墅銷售同比增長3%，酒店式公寓同比減少4%XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142pMARKETANALYSIS2013第一季度海南分類物業(yè)成交分析15%78%7%7%14%79%2013年三亞市場別墅成交上升，酒店式公寓成交下降別墅銷售同比增長8%,酒店式公寓同比下降7%XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142pMARKETANALYSIS90㎡以下仍是市場成交主力，但比例從上年49%下降為39%；120-170㎡戶型成交面積占比增量最大；220以上大戶型成交有一定比例的增長；90-220m22013第一季度海南戶型面積段成交分析XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142pMARKETANALYSIS200-600萬200-600萬2013第一季度海南總價段成交分析千萬級以上高總價成交占比增加主要受陵水區(qū)域拉動；兩端成交占比增加，百萬以下總價成交占比增加；低總價與高總價成交分別明顯增加XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142pMARKETANALYSIS三亞2010-2013年市場月度成交表根據(jù)圖表觀察，每年1月是三亞銷售額和銷售價格最高的月份XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142pMARKETANALYSIS三亞2010-2013年市場月度供求比根據(jù)上述表格，觀察三亞的成交面積和成交套數(shù)從長時間來看，處于上升趨勢三亞樓市成交均價基本維持在25000-30000元/㎡間，最近成交均價稍有回落XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142pMARKETANALYSIS相比陵水，三亞成交類型中，別墅的資金回收量占比正在降低。隨著三亞開發(fā)的后續(xù)供應(yīng)不足，高端度假需求正在向陵水過渡。從市場成交看，別墅成交面積的絕對值仍然實現(xiàn)了同比增長。XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142pMARKETANALYSIS三亞市場呈現(xiàn)兩端化結(jié)構(gòu)，200萬以下、200-300萬及800萬以上等都占到較高的比例。中高總價（500萬以上）的成交金額占比不到1/3；中低總價區(qū)間中，200-300萬以下占比最大。500萬以上XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142pMARKETANALYSIS2012.01-2013.03月三亞住宅各面積段供求量對比三亞市場供應(yīng)量以50-70㎡戶型為主，300㎡以上大戶型市場供量減少；市場成交量以50-90㎡以及100-120㎡為主，220㎡以上大戶型（別墅）成交較明顯；70-90㎡供需相對平衡，系90㎡以下產(chǎn)品市場機(jī)會。220平米以上消化存量100-120平米供不應(yīng)求供需相對平衡供應(yīng)過量供需相對平衡XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p別墅產(chǎn)品有機(jī)會，公寓需找準(zhǔn)戶型MARKETSUMMARY城市分析：三亞剛性需求和高端需求旺盛；由于三亞高端住宅產(chǎn)品供應(yīng)不足，陵水承接了三亞高端度假需求，并逐漸向萬寧、博鰲等地轉(zhuǎn)移成交房型：海南和三亞仍以中小戶型產(chǎn)品為主。供應(yīng)上，50-70㎡嚴(yán)重供應(yīng)過剩，70-90㎡相對供需平衡；成交上，70-90㎡和100-120㎡最為熱銷，同時120-170㎡成交增長最快；供求比上，220㎡以上戶型供應(yīng)稀少成交總價：100-200萬、200-300萬區(qū)間是市場成交主力，三亞800萬以上高總價產(chǎn)品也極受市場追捧。成交產(chǎn)品：盡管別墅成交量上升，但公寓依然是市場成交主力XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p補(bǔ)充說明政策層面：全力推進(jìn)國際旅游島建設(shè)，119億元推動水陸交通建設(shè)，中線高速建設(shè)完成70%， 進(jìn)一步擴(kuò)大海南旅游市場容量。旅游市場：每年的10月至次年的2月是旅游高峰期，旅游總收入和酒店客房開房率在此期間逐漸達(dá)到峰值，隨后降落。土地市場：2月份海南土地出讓地塊集中于中西部，三亞僅115畝，總建筑面積76516㎡，預(yù)示三亞后續(xù)住宅及商業(yè)供應(yīng)可能面臨短缺態(tài)勢。住宅市場：政策末班車效應(yīng)疊加，重點城市成交量上升，庫存消化周期降低，三亞降至38個月。成交市場：三月三亞以60-70㎡小戶型供應(yīng)為主，一至二房小戶型公寓受青睞成交分析：成交以大盤為主，與大盤的知名度、營銷力度密切相關(guān)結(jié)論：小戶型公寓是市場青睞產(chǎn)品，尤其以二房為主；10月至次年2月是營銷高峰，應(yīng)抓住旅游旺季，做好營銷準(zhǔn)備宏觀市場總結(jié)：XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p閱市場競品市場MarketAnalysisBXX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p海南在售主要別墅樓盤一覽表XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p重點別墅產(chǎn)品主力面積段0100200300400500600亞龍灣西山渡700亞龍灣公主郡亞龍灣龍溪29800900亞龍灣石溪墅亞龍灣高爾夫三亞的山萬科森林度假公園別墅華潤石梅灣九里別墅面積段市場結(jié)論：從市場主要產(chǎn)品供應(yīng)看，別墅戶型主要分布于100-200㎡和200-300㎡區(qū)間從產(chǎn)品銷售程度看，熱銷項目別墅戶型幾乎均分布于100-200㎡從亞龍灣看，100-200㎡戶型熱銷，大戶型別墅銷售難度較高，石溪墅和西山渡互為對比結(jié)論：別墅戶型100-200㎡是市場空白點XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p020040060080010001200140016001800重點別墅產(chǎn)品總價段亞龍灣西山渡亞龍灣龍溪29亞龍灣石溪墅亞龍灣高爾夫三亞的山萬科森林度假公園別墅華潤石梅灣九里別墅面積段市場結(jié)論：從市場主要供應(yīng)別墅總價段看，三亞別墅市場總價呈兩極化分布：亞龍灣主要為高端別墅區(qū)，別墅總價基本1000萬元以上，其他項目別墅則多總價較低，多集中于200-600萬之間從左圖可看到，800-1000萬元之間的別墅是機(jī)會點結(jié)論：別墅總價800-1000萬元是市場機(jī)會點20001億195-292500-900870-2800900-2000300-600萬元500-750XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p典型別墅戶型配比建面在125-170㎡之間的別墅套數(shù)比為55%，占石梅灣在銷售產(chǎn)品中絕大部分比例案例一：華潤石梅灣XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p典型別墅戶型配比案例一：華潤石梅灣華潤石梅灣九里一期以別墅均價3.5萬、公寓均價1.8萬定價2012年實現(xiàn)銷售15億元，在新生代灣區(qū)表現(xiàn)突出；面積控制、總價控制：主力戶型為125㎡、總價350萬元起的獨院別墅，配比占24%；面積130m2、總400-600萬的半山獨棟別墅配比占17%，其去化速度表明該類產(chǎn)品獲市場充分認(rèn)可；別墅三房產(chǎn)品套數(shù)約占總套數(shù)的44%,是四房產(chǎn)品的2.22倍，合理的配比降低了項目風(fēng)險；充分利用不同地形、山海條件、景觀條件打造多樣化產(chǎn)品，平地獨院、坡地獨院、合院、獨棟、洋房各具賣點；充分營造贈送空間，提升附加價值。地下空間、庭院、露臺的度假、居住功能很好融合。XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p典型別墅戶型配比案例二：雅居樂清水灣（星海傳說）建面在105-160㎡的泰式獨棟占比46%，4個月熱銷92%，制造銷售傳奇XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p典型別墅戶型配比案例二：雅居樂清水灣雅居樂清水灣為全省最熱銷項目，采取快速開發(fā)、快速銷售、全國強(qiáng)勢推廣的開發(fā)模式。項目為非海景資源產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)組團(tuán)及產(chǎn)品內(nèi)部景觀；專注于別墅景觀提升及總價控制，大部分產(chǎn)品贈送面積在建筑面積的200%以上；泰式獨棟別墅面積控制在160㎡以下，贈送大面積花園，性價比極高；160㎡以下別墅去化速度（52套/月）為200㎡以上別墅的1.5倍。歐式獨棟別墅面積全部在200㎡以上，地上三層設(shè)計導(dǎo)致各房間面寬縮短舒適感降低。產(chǎn)品贈送面積少，同時總價相對較高。洋房產(chǎn)品去化速度相對較慢，主要由于1.點式設(shè)計舒適感低。2.一房比重較大，不符合市場需求。XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p海南別墅戶型配比別墅市場調(diào)查結(jié)論別墅戶型和房型配比1.房型：別墅戶型主要分布于100-200㎡和200-300㎡之間。2.總價：海南別墅總價呈兩極化分布，亞龍灣為高端別墅區(qū)，總

價基本1000萬元以上，其他項目多集中于200-600萬3.配比：小別墅占比較大，105-170㎡間別墅占比約50%以上，220㎡以上別墅占比約15%-50%。

4.成交：熱銷戶型集中于100-170㎡小戶型別墅，總價350-700萬之間的別墅去化最好；亞龍灣別墅800-1000萬是機(jī)會

別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議1.房型：別墅房型主力120㎡、150㎡、180㎡、215㎡和230㎡2.總價：120㎡總價760-790萬；150㎡總價830-850萬；180㎡

總價910-930萬；215㎡總價約970-990萬；230㎡總價

約1200-1300萬

3.配比：建議120㎡占比20%,150㎡占比35%，180㎡占比20%，215㎡占比15%，230㎡占比10%4.結(jié)論：120-180㎡戶型占絕對主力，占比75%；200㎡以上戶型占比25%XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p申亞別墅戶型配比注：1、本方案中小別墅120-180㎡占比75%，占絕對比重2、本方案中總價根據(jù)市場成交數(shù)據(jù)和熱銷性建議，供銷售參考3、本方案中總建面并未計算地下不計容面積10000㎡，該部分面積建議做贈送4、本方案中套數(shù)及其配比因計算過程原因，略有誤差。5、本方案僅考慮了申亞地塊中西地塊住宅部分面積，東地塊住宅暫不考慮XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p市場一房主力面積段集中于45-108㎡，二房主力面積段集中于80-144㎡，三房主力面積段集中于120-210㎡。海南公寓戶型面積段XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p市場一房主力總價集中于100-340萬元，二房總價集中于120-450萬元，三房主力總價集中于220-900萬元海南公寓總價配比XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p住宅產(chǎn)品類型分析：以二房居多，大戶型平均占比約為4%市場以二房居多，約占53%，其次為一房，約占35%，三房設(shè)置較少。大戶型（四房）在整體住宅占比約為4%海南公寓房型配比XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p總價段-市場成交總價段主要落在100-200萬元，主力面積150㎡以下，占比達(dá)44.2%；次主力成交總價在200-300萬元，其主力面積落在50-200㎡，占比約為14%；總價1000萬以上的產(chǎn)品面積段主要落在250-300㎡之間面積段-成交最好的面積段為50-100㎡，占比達(dá)54.5%公寓成交情況：市場成交總價段100-200萬元去化最多，占44.2%，成交最好的面積段落在50-100㎡海南公寓成交分析28XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p注：1、本方案中一房公寓和二房公寓占絕對比重，三房占比較少

申亞公寓戶型建議29XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p閱市場核心競案MarketAnalysisCXX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析1.龍溪別墅——亞龍灣頂級億元別墅社區(qū)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析1.龍溪別墅——亞龍灣絕版龍首海景地塊，打造頂尖配套亞龍灣絕版龍首海景地塊

亞龍灣龍首之位擁溪入懷，占地186畝，背山面海打造頂尖配套，定制頂級生活共享全球最頂尖瑞吉酒店服務(wù)，奢享亞龍灣游艇會生態(tài)紅樹林璽印家國龍首之地+擁溪入懷+背山面海+擁溪入懷+背山面海XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析1.龍溪別墅——極致建筑產(chǎn)品，定位頂尖財富階層29棟極致別墅

游艇別墅紅樹林別墅占地186畝，背山面海精裝定制，匹配完美人生全球頂尖家裝品牌精裝嘉格納唯寶衛(wèi)浴當(dāng)代（德國）諾柏麗莎（德國）鉑浪高（德國）本杰明摩爾（美國）XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析2.石溪墅——東南亞熱帶風(fēng)情別墅社區(qū)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析2.石溪墅——東南亞熱帶風(fēng)情別墅社區(qū)規(guī)劃

1-9區(qū)為私家獨棟別墅區(qū)10區(qū)位多層公寓區(qū)設(shè)計理念采光日照雙庭院涉水入戶空中泳池交通流線充滿景觀

XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析2.石溪墅——東南亞熱帶風(fēng)情別墅社區(qū)結(jié)論：1、石溪墅別墅成交均價基本維持在58000-60000元區(qū)間2.石溪墅公寓成交均價變化較大，但近幾個月保持相對穩(wěn)定，總體看來維持在40000-42000元區(qū)間

36XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析3.西山渡——亞龍灣唯一純半山別墅XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析3.西山渡——亞龍灣唯一純半山別墅風(fēng)水：三面環(huán)山，南鄰大海園林：山湖泉皇家園林私屬沙灘建筑詳述西山渡由南豐中國開發(fā)，亞龍灣區(qū)內(nèi)唯一純半山別墅，分為云鼎別墅、泊岸別墅、浣花別墅三種產(chǎn)品形態(tài)頂級精裝

室內(nèi)裝修選用世界頂尖奢侈品牌，德國LEICHT勞斯櫥柜，德國VILLEROY&BOCH唯寶衛(wèi)具，德國SIEMENS西門子家電，德國KALDEWEI卡德維浴缸、德國MIELE酒柜、日本DAIKIN大金空調(diào)、德國美馳門窗等XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析3.西山渡——亞龍灣唯一純半山別墅結(jié)論：1、西山渡一期成交均價維持在50000元/㎡，尾盤有小幅回落2.西山渡二期最新數(shù)據(jù)普通住宅成交均價31487元/㎡，別墅成交均價42510元/㎡

XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析4.亞龍灣公主郡XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析4.亞龍灣公主郡開發(fā)規(guī)劃：兩期開發(fā)一期西班牙精裝修風(fēng)格公寓二期精裝西班牙公寓和東南亞風(fēng)格別墅獨棟別墅0.16超低容積率山地獨棟別墅88-550㎡，每棟占地約1畝室外庭院作為客廳，50㎡私家泳池別墅類別：海景別墅、湖景別墅、mini別墅公寓園景公寓、果嶺公寓、海景公寓

XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析4.亞龍灣公主郡——亞龍灣五星級配套400米五星級品質(zhì)私家沙灘400㎡海灘會所、2100㎡一期小會所、7800㎡二期大會所商業(yè)配套：百花谷商業(yè)中心灣內(nèi)五星級酒店高爾夫森林牧場私家園林XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案分析4.亞龍灣公主郡結(jié)論：1、亞龍灣公主郡別墅成交均價基本維持在5.5萬元/㎡2.亞龍灣公主郡公寓成交均價約3.5萬元/㎡

XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p核心競案總結(jié)亞龍灣核心競案市場總結(jié)結(jié)論：1、亞龍灣內(nèi)住宅和商業(yè)后續(xù)供應(yīng)較少，項目面臨灣內(nèi)競爭壓力較小2.亞龍灣內(nèi)項目銷售價格較高，公寓均價3萬-4.5萬之間，別墅單價在5.5萬-6.5萬間，總價大多控制在2000萬元內(nèi)3.本表內(nèi)成交單價欄取值以前述各項目區(qū)間價下限，作為本案定價參考

XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p尋客戶探市場ProjectValueDXX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析海南的主要客群分為四類XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析投資客長期度假客資源占有客戶養(yǎng)老客戶海南置業(yè)客驅(qū)動力總結(jié)：海景價值、度假配套、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品總價及升值潛力、生活便利性為海而來，多為了熱帶濱海度假生活體驗，部分一定要從房間里看到海；

首要關(guān)注項目度假環(huán)境打造、基本生活配套、休閑娛樂配套；

總價敏感點較高，關(guān)注長期增殖。稀缺海景為第一價值要點，關(guān)注資源的稀缺與唯一；

置業(yè)功能模糊（企業(yè)會所、家庭度假、社交等）；

稀缺資源決定價值，認(rèn)為是身份的象征，注重標(biāo)簽感；

重視社區(qū)整體品質(zhì)，依賴展示；

總價敏感點高。景觀資源不是第一要素，更重視生活的便利性及居住地舒適感與品質(zhì)感；

對市政配套及社區(qū)環(huán)境、完備的生活配套以及產(chǎn)品品質(zhì)等頗為關(guān)注；

重視產(chǎn)品的附加功能及性價比，對價格敏感。價格敏感型客戶，重視升值空間；重視總價、投資門檻、收益率及變現(xiàn)性

關(guān)注區(qū)域規(guī)劃利好、整體開發(fā)計劃、項目開發(fā)運營公司品牌及時間；

對產(chǎn)品關(guān)注點低，但關(guān)注項目整體形象品質(zhì)。分類客戶價值敏感點XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析投資客長期度假客資源占有客戶養(yǎng)老客戶社區(qū)環(huán)境〉生活便利性〉度假配套〉海景價值〉產(chǎn)品品質(zhì)

〉總價及升值潛力海景價值〉社區(qū)環(huán)境〉度假配套〉生活便利性〉產(chǎn)品品質(zhì)

〉總價及升值潛力生活便利性〉社區(qū)環(huán)境〉產(chǎn)品品質(zhì)〉度假配套〉海景價值〉總價及升值潛力總價及升值潛力〉海景價值〉社區(qū)環(huán)境〉生活便利性〉產(chǎn)品品質(zhì)〉度假配套通過選取各類客戶最關(guān)鍵性決策要素進(jìn)行擬合度分析——分類客戶價值排序XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析擬合度最高擬合度最低客戶擬合度分析XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析擬合度最高擬合度最低客戶擬合度分析XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析擬合度最高擬合度最低客戶擬合度分析XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析本項目滿足長期度假客、投資客戶為主，資源占有型客戶為輔的價值認(rèn)知。擬合度最高擬合度最低客戶擬合度分析XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析現(xiàn)金流客戶重要客戶核心客戶投資型客戶產(chǎn)品偏好：公寓價值要求：產(chǎn)品規(guī)劃、升值潛力、投資門檻總價承受力：較低。長期度假型客戶產(chǎn)品偏好：別墅、公寓價值要求：度假生活充分體驗／完善度假配套總價承受力：中高資源占有型客戶產(chǎn)品偏好：別墅、公寓價值要求：區(qū)域前景、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)總價承受力：高客群定位本案別墅占比較高，公寓占比較少，公寓客戶多屬投資型客戶，可迅速挖掘；別墅客戶屬穩(wěn)定長期重要客戶，需持續(xù)深挖XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析產(chǎn)品目標(biāo)客群一：大型城市的中產(chǎn)階級。中產(chǎn)階級正在成為海南度假產(chǎn)品的主力購買人群。生活觀念上更注重生活品質(zhì)和全方位需求的一站式滿足。度假需求旺盛，喜歡成熟灣區(qū)，喜投資小戶型公寓購買動機(jī)：投資、家庭度假。物業(yè)偏好：公寓。人群指向：大城市70后和80后智力型高級白領(lǐng)及企業(yè)家人群，創(chuàng)意設(shè)計、咨詢行業(yè)和國企普通員工及普通公務(wù)員等。XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析產(chǎn)品目標(biāo)客群二：北方城市、華東地區(qū)、中部及西部省會城市的企業(yè)家：看重海南獨特的氣候資源，華北和東北地區(qū)占比較大。購買動機(jī)：兼有置業(yè)、度假、企業(yè)接待等需求，資源占有。物業(yè)偏好：高級社區(qū)、炫耀感、灣區(qū)知名度人群指向：45歲以上企業(yè)主，環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)、中部快速發(fā)展的省會城市、資源型城市。近年，中部省會城市發(fā)展勢頭猛烈，新富階層崛起，投資需求旺盛。XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析產(chǎn)品目標(biāo)客群三：各級城市的國企高管、政府官員，認(rèn)可亞龍灣區(qū)配套和知名度購買動機(jī):投資增值、家庭度假物業(yè)偏好：大型別墅、有高級社交場所（如高爾夫、高級會所等）、有相應(yīng)生活配套。人群指向：各類龐大國企事業(yè)單位，中高管理層XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析產(chǎn)品目標(biāo)客群四：各地投資客：根據(jù)權(quán)威調(diào)查，投資客在海南市場上各盤的平均比例在15~20%左右。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)對三亞置業(yè)人群分析，50%為短期度假人群，其中30%的客戶是看中海南島的投資升值潛力而購買物業(yè)。盡管海南島的開發(fā)存量令短期升值機(jī)會減少，各地樓盤紛紛打折促銷，但從長線投資角度看，海南有其資源唯一性，投資依然具有吸引力。亞龍灣作為成熟灣區(qū)，本案應(yīng)以其品牌影響力優(yōu)勢截留三亞市區(qū)、陵水、石梅灣的投資客人群。投資客通常具有帶動性、成群結(jié)隊。物業(yè)偏好：性價比高、贈送多、物業(yè)管理好，最好有配套出租服務(wù)。人群指向：分布很廣，近年雅居樂清水灣、華潤石梅灣等大盤均進(jìn)行每年度的全國性巡展推廣，力求更廣泛挖掘此類人群。XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析關(guān)鍵人物訪談：神州半島島嶼院銷售經(jīng)理王志偉：1、北方城市客戶最多，我們這個盤長三角客戶比例也挺大，比如張家港?？腿藢影宸康牡谝挥∠筇貏e重要，一般當(dāng)場不定，就不會再來第二次了。2、這邊買房的還是家庭度假的多，純投資的比較少；三亞可能純投資需求更多，但因為投資型產(chǎn)品供應(yīng)量過大和三亞的過度投資，目前挖掘投資客也面臨困難。3、我們的經(jīng)驗，別墅最好賣的是總價300萬、建面150左右的別墅。別墅受歡迎的戶型是樓下有1個臥室，做老人房，老人房必須有衛(wèi)生間。樓上有2個臥室。不少客戶希望有傭人房設(shè)置。如果建面200m以上，最好有個書房或給主人自己享用的空間。泳池對客戶還是很重要，島嶼院泳池太??；當(dāng)然亞龍灣目前別墅供應(yīng)較小，但海南地產(chǎn)市場競爭需要放大到全島，建議別墅戶型不宜過大。 XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析關(guān)鍵人物訪談：中糧亞龍灣開發(fā)公司物業(yè)管理公司總經(jīng)理黃梅：（20年海南島房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷）以前一波一波的投資客，現(xiàn)在自住客多了，冬天先是老人過來，到春節(jié)前就都上島了。公主郡一期已經(jīng)居民很多，二期、三期也賣得不錯，都不靠海，所以在亞龍灣游客中心邊上開了個專屬沙灘浴場，只對公主郡業(yè)主開放。業(yè)主都是老年人住的時間最長，給他們提供方便的服務(wù)很重要，老人也會帶來客群圈子，老人更希望跟熟悉的人住一起。度假型房產(chǎn)，后期物業(yè)管理很要求很高，我這里經(jīng)常應(yīng)對投訴，工程質(zhì)量一定要好，門、窗的密閉性甚至角度、排水，這些都至關(guān)重要。亞龍灣開發(fā)商業(yè)會完善區(qū)域配套，目前商業(yè)只有百花谷，到了晚上基本沒有娛樂活動；公寓建議做小戶型跑量產(chǎn)品，別墅戶型適中即可，在亞龍灣投資置業(yè)的購買力比較強(qiáng)。XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析東北、華北地區(qū)擁有龐大的度假、需求，是項目主力客群的重點來源區(qū)域，近年來華北地區(qū)購買超過東北。由于申亞系上海企業(yè)，在上海有各類資源，建議深挖上?？腿?；江浙系全國最富庶地區(qū)，重點城市應(yīng)反復(fù)巡展，整合各類渠道資源，深度挖掘潛在客戶。中部省會和西南地區(qū)由于新富階層崛起，客群數(shù)量近年增長迅速，是本案目標(biāo)客群的重要補(bǔ)充力量，需重點城市定點巡展深挖。東北三省北京、華北地區(qū)華東及江浙滬西南川渝貴XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析海南在銷項目客戶分布來源及置業(yè)目的一覽表：客戶來源：三亞以東北和北京居多，但開發(fā)商發(fā)源地及其品牌影響力對客戶影力重大，如綠城清水灣和東和福灣。XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p客戶定位與訴求分析神州半島項目客戶分布來源及置業(yè)目的一覽表：客戶來源：北京客戶為主，占30%-50%，江浙滬和川渝其次，以度假和養(yǎng)老需求為主XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p剖項目尋價值ProjectValueEXX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p區(qū)位認(rèn)知亞龍灣：中國第一灣，三亞最高端的旅游度假目的地亞龍灣優(yōu)勢綜述：中國第一灣，唯一具熱帶風(fēng)情度假灣區(qū)品牌影響力強(qiáng)，三亞最高端旅游度假地頂級配套，18家世界級酒店群、高爾夫球會8公里醇美海岸線亞龍灣劣勢綜述亞龍灣幾乎均為酒店開發(fā)，周邊缺乏休閑度假活動高檔夜間活動缺乏，夜生活無聊缺乏人文體驗，無度假情趣旅游模式單一，除了看海還是看海商業(yè)活動缺乏，娛樂、購物、游樂、餐飲等極度匱乏

亞龍灣：成熟但日益陳舊的度假模式XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p地塊認(rèn)知地塊認(rèn)知：亞龍灣二期重點項目，三亞市開發(fā)重點建設(shè)項目地塊緊鄰亞龍灣大轉(zhuǎn)盤，系亞龍灣樞紐地塊位于亞龍灣大道，并由椰風(fēng)路分為AC兩地塊地塊呈不規(guī)則形狀，總體平坦地塊距海岸線約2公里，非一線海景區(qū)域地塊基本指標(biāo)：總占地：329714.6㎡總建面：336000㎡容積率：0.579A占地：208443.5㎡A建面：165000㎡（地上105000㎡，地下60000㎡）C占地：121271.1㎡C建面：171000㎡（地上86000㎡，地下85000㎡）C規(guī)劃公寓地上10000㎡，別墅地上15000㎡，地下10000㎡注：本報告將聚焦一期公寓，別墅的銷售

戰(zhàn)略意義：扼守亞龍灣門戶，擁有天然的亞龍灣成熟配套XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p產(chǎn)品認(rèn)知規(guī)劃特色：亞龍灣33萬㎡首個城市綜合體產(chǎn)品規(guī)劃A地塊：奢侈品店商業(yè)7500㎡精品酒店38000㎡公寓30000㎡別墅72500㎡產(chǎn)品規(guī)劃C地塊：OUTLETS50000㎡超市5000㎡餐飲

18000㎡酒吧9000㎡文娛7000㎡可變商業(yè)17000㎡公寓10000㎡別墅25000㎡OUTLETS奢侈品店精品酒店別墅多層公寓申亞項目是一個包含商業(yè)、住宅、酒店、購物和娛樂的城市綜合體XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p產(chǎn)品認(rèn)知注：一期產(chǎn)品規(guī)劃分類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p產(chǎn)品認(rèn)知商業(yè)：OUTLETS、奢侈品店、精品購物、餐飲、酒吧、超市、演藝聚于一體XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p產(chǎn)品認(rèn)知企業(yè)品牌：品牌國資開發(fā)企業(yè)，最早的三亞建設(shè)者申亞集團(tuán)：品牌卓著的實力開發(fā)商申亞集團(tuán)成立于1988年，是一家立足于房地產(chǎn)開發(fā)及其衍生行業(yè)的集團(tuán)公司。申亞是最早一批到海南建設(shè)投資的上海企業(yè)，也是迄今為止在三亞投資規(guī)模最大的上海企業(yè)，二十余年來先后在三亞開發(fā)了翡翠谷一期、二期、三期，經(jīng)過四年多的璀璨，申亞即將為三亞和亞龍灣獻(xiàn)上又一顆璀璨的旅游明珠。

XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p項目價值點梳理圖產(chǎn)品價值區(qū)位價值競爭優(yōu)勢價值綜合體：33.6萬m2，一站式生活綜合體商業(yè)規(guī)劃：酒店、餐飲、購物、娛樂，一站式生活體驗精品酒店：精品酒店，完美配套一個層峰階層商業(yè)巨子：奧特萊斯領(lǐng)銜的高端精品商業(yè)群開發(fā)品牌：上海國資背景實力品牌申亞集團(tuán)開發(fā)交通條件：扼守亞龍灣門戶，雄踞亞龍灣入口建筑風(fēng)格：獨樹一幟的建筑風(fēng)格產(chǎn)品：奢侈品店商業(yè)、精品酒店、公寓、別墅、OUTLETS、商業(yè)街區(qū)、別墅會所區(qū)域價值：天下第一灣，中國最美的海灘，頂級酒店最集中的灣區(qū)高端配套：最美沙灘、頂級酒店群、鳥巢度假村等亞龍灣唯一：亞龍灣唯一高端城市綜合體完美商業(yè)：奧特萊斯、奢侈品店、演藝中心、精品酒店、商業(yè)街，打造亞龍灣頂尖商業(yè)中心稀缺產(chǎn)品：多種戶型別墅、稀缺精品公寓產(chǎn)品價值點梳理XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p別墅、公寓、別墅會所、奧特萊斯、精品酒店、奢侈品店、演藝中心、超市、餐飲、酒吧街等薈萃于此產(chǎn)品獨特賣點解析1亞龍灣首創(chuàng)“一站式”城市綜合體XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p不只是大海沙灘酒店群，不再是漫漫寂寥黑夜更是精英人士的璀璨人生沙灘、五星酒店、奧特萊斯、奢侈品店、演藝中心、酒吧街……完美度假路線圖尊貴、浪漫、奢華且美妙。。。。產(chǎn)品獨特賣點解析2不只是大海，全新度假生活的開始XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p亞龍灣，中國第一灣，最美的海灘，中國唯一具有熱帶風(fēng)情的國家級旅游度假區(qū)，中國頂級酒店最集中的灣區(qū)，中國最具備國際氛圍的海濱。本案位于亞龍灣核心區(qū)域，扼守亞龍灣門戶，雄踞亞龍灣大道，距海岸線約2公里，雖非一線海景，但資源豐富。鳥巢、高爾夫、游艇會和五星酒店國際頂級配套亞龍灣，頂尖度假濱海核心，一場頂尖的度假盛宴耀世登場！產(chǎn)品獨特賣點解析3XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p高端別墅、精品公寓奧特萊斯、精品酒店、奢侈品店、演藝中心、酒吧等一應(yīng)俱全不僅是商業(yè)中心，更是品位生活的標(biāo)簽產(chǎn)品獨特賣點解析4XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p產(chǎn)品分析結(jié)論一個亞龍灣的城市綜合體一座36萬㎡的精品精品之城一種全新的生活體驗XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p鑒策略行營銷ProjectValueEXX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p項目再思考我們的產(chǎn)品規(guī)劃中有OUTLETS、精品酒店、奢侈品購物中心、酒吧，我們有33萬㎡，我們身處亞龍灣核心，我們有別墅和公寓，我們還是城市綜合體，所有這一切都是本案的核心要素。但我們應(yīng)該給本案一個怎么樣的定位？一個可以叫得響的身份？

課題：我們是什么？XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p項目理解深化思考戰(zhàn)略思考：對于申亞項目，我們擴(kuò)大視野至全海南，尋求產(chǎn)品企劃策略競爭維度1：灣區(qū)競爭亞龍灣>三亞灣>大東海>海棠灣>清水灣競爭維度2：產(chǎn)品類型魯能三亞灣>半山半島>雅居樂>華潤石梅灣競爭維度3：開發(fā)品牌中糧>華潤>綠城>雅居樂>魯能>申亞競爭維度4：產(chǎn)品規(guī)模龍溪別墅>石溪墅>西山渡>公主郡>翡翠谷XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p項目理解深化思考競爭維度：海南島“灣區(qū)”競爭進(jìn)入白熱化狀態(tài)亞龍灣“中國第一灣”地位已岌岌可危亞龍灣大東海三亞灣龍沐灣海棠灣清水灣石梅灣XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p規(guī)劃，面臨頂級城市綜合體和超級城市綜合體的營銷圍剿項目理解深化思考競爭維度：三亞的城市綜合體競爭日趨激烈，情勢不容樂觀XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p面對超級大盤，33萬方并不具備規(guī)模優(yōu)勢項目理解深化思考競爭維度：海南進(jìn)入超級大盤時代，百萬級大盤比比皆是XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p項目理解深化思考競爭維度：品牌影響力無與倫比，三亞已進(jìn)入品牌營銷時代海南品牌企業(yè)扎堆，我們在品牌上處于劣勢XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣策略思考亞龍灣綜合體規(guī)模XXX品牌XXX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣策略思考精品商業(yè)高端住宅五星酒店?XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣策略思考似乎以往我們對于綜合體的常規(guī)解析，在本案并無太大的意義……對于綜合體的推廣，太多企業(yè)做過，并且已經(jīng)做了很多……我們還能有什么新的思考么？XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣策略思考我們需要重新審視申亞亞龍灣項目XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣策略思考讓我們聽聽身在三亞的王先生怎么說的身份標(biāo)簽：香港名店街沃天堂三亞營銷總監(jiān)姓名：王總亞龍灣總的來說度假感覺不錯，高端度假配套較完善，目前海邊形成了五星級酒店群，灣區(qū)也開發(fā)了幾個項目，主要以別墅為主，選擇晚上居住在亞龍灣的游客都是金字塔尖的精英，消費能力極強(qiáng)，白天對于游客或者商務(wù)人士有許多地方可去；但到了晚上，亞龍灣則變得死氣沉沉，幾乎沒有任何商業(yè)活動或者娛樂活動，無論是購物、餐飲或者娛樂都極度缺乏；對于灣內(nèi)高端別墅的業(yè)主來說，同樣是一大缺憾；因此，到了晚上亞龍灣幾乎變成空城。XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣策略思考如果沒有申亞亞龍灣項目，這種不滿還要持續(xù)多久？申亞項目只為亞龍灣精英人士打造！亞龍灣，從此改變?。?！XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣文案一：盛宴，一城風(fēng)華盡在此推廣策略思考XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣文案二：揮桿，波譎商戰(zhàn)的從容推廣策略思考XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣文案三：出海，風(fēng)云際會的瀟灑推廣策略思考XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣文案四：愜意，人生浮華的恬淡推廣策略思考XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣文案五：浪漫，波瀾壯闊的寧靜推廣策略思考XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣文案六：韜略，運籌帷幄的財富推廣策略思考XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣文案七：榮耀，專屬一個圈層的夢想推廣策略思考XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣策略思考亞龍灣，全新夢幻度假耀世登場！XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p推廣策略思考給她一個讓世人足以銘記的名字吧！XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142pSHENYAWONDERLAND

申亞?夢幻城主推案名：項目案名思考XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p夢幻城市天堂主角主推：項目SLOGANWONDERLANDWONDERLIFEXX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p亞龍灣，33萬㎡綜合體，濱海度假樣板三亞的代表，灣區(qū)生活典范區(qū)位標(biāo)識性認(rèn)知，同時表達(dá)區(qū)域的新引擎能量WONDERLANDWONDERLIFE夢幻生活耀世登場從三個維度代表：亞龍灣權(quán)貴圈層、大城綜合體、新的居住模式生活體驗。點明項目的區(qū)域與未來前景項目物理屬性定位XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p備選案名：申亞·山海谷項目輔推案名XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p望德城備選案名：夢舞臺后海谷項目輔推案名XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p枕山南海谷逐夢生活選推：項目輔推SLOGANXX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p早8點：踏沙澹水乘憂去晚8點：枕山披月夢歸來度假篇：項目輔推精神解讀XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p早8點：渡步柔沙觀滄海握定乾坤晚8點：挾杯同飲管弦樂決勝千里商務(wù)篇：項目輔推精神解讀XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p早8點：略盡前生今世商賈風(fēng)華盡在此晚8點：回望千百里椰風(fēng)道燈火明九天商業(yè)篇：項目輔推精神解讀XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p營銷策略方向夢幻城市天堂主角建立區(qū)域形象，樹權(quán)貴主宰盛宴，一城風(fēng)華盡在此構(gòu)筑高度，營造區(qū)域首創(chuàng)綜合大城的標(biāo)桿地位，贏取市場認(rèn)同啟幕全新居住體驗全新居住生活方式演繹，擊破客群心理防線，最終實現(xiàn)購買XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p目標(biāo)客戶精神解讀營銷推廣總綱一個戰(zhàn)略核心四大關(guān)鍵戰(zhàn)術(shù)總體目標(biāo)確立——銷售目標(biāo)，形象目標(biāo)第一階段（夢幻城市天堂主角）第二階段（盛宴，一城風(fēng)華盡在此）第三階段（啟幕全新居住體驗）分階段目標(biāo)及執(zhí)行XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p線上高舉高打、樹高端形象。線下模式創(chuàng)新，強(qiáng)化執(zhí)行力。一期推廣戰(zhàn)術(shù)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p線上營銷總綱。。?！肮适隆薄叭宋铩币黄谕茝V戰(zhàn)術(shù)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p“故事”源頭品牌的故事：申亞國資背景深耕細(xì)作，實力無須渲染。。生活的故事：夢幻國度一站生活，從早到晚。。天堂主角。產(chǎn)品的故事：區(qū)域獨家復(fù)合大盤、首創(chuàng)全系統(tǒng)主角生活。細(xì)節(jié)的故事：歷經(jīng)。?；ㄙM。。萬種雕琢、一處奢想?！?.層層深入N個故事，締造一種“主宰天堂生活”。

一期推廣戰(zhàn)術(shù)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p網(wǎng)絡(luò)聚焦/品牌軟文睿瓴獨家整合海南、上海、北京和港澳臺上百家主流媒體，一舉樹立夢幻城亞太話語權(quán)；巡展各重點城市，打通各類客戶渠道，一網(wǎng)打盡客戶故事傳播媒體XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p微博總動員微博“關(guān)注性傳播+人脈營銷”:加大網(wǎng)絡(luò)的宣傳力量新浪微博在行業(yè)圈層、客戶圈層、關(guān)注人群，引起市場的熱點聚焦，更可舉辦微博抽獎等互動活動引起關(guān)注。故事傳播媒體XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p邀請業(yè)界話語人士、各地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及項目領(lǐng)導(dǎo)，闡述品牌實力，就項目產(chǎn)品開展媒體說明會，形成行業(yè)熱點話題。各網(wǎng)絡(luò)媒體同步直播，會后報媒、網(wǎng)媒新聞發(fā)布、見面會重點回顧。夢想家評選&新品發(fā)布會故事傳播人物XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p邀請開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行拿地、規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀設(shè)計等背后故事闡述，并與意向客戶交流，互動。開發(fā)商與客戶話題互動故事傳播人物XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p線下渠道做足傳播，做透圈層意見領(lǐng)袖廣蓄客。攻銷戰(zhàn)行銷戰(zhàn)三大戰(zhàn)役，勢在必行集銷戰(zhàn)占領(lǐng)：長三角圈、京津商圈；成渝商圈主動出擊以再主要城市樹立“品牌”攻陷：大面積渠道攻陷機(jī)場、高炮項目陣地；以銀行、車友等高端圈層攻銷圈占：渠道優(yōu)化后集中投放；為開盤集中投放線下渠道中心思路。。。三大戰(zhàn)役——區(qū)域滲透、大量儲客一期推廣戰(zhàn)術(shù)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p三大經(jīng)濟(jì)圈巡展引爆暖場活動巡展活動定向營銷活動大活動引爆市場；會員積分活動鎖定活動客戶；申亞入會，積分優(yōu)惠大客戶拓展一期開盤活動總綱XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p通過活動提前儲客（重點城市首發(fā)、大客戶拓展、）通過活動廣泛儲客（深入大客戶拓展、多點巡展、圈層小活動）通過活動梳理、鎖定客戶（暖場活動客戶互動、大客戶意向推薦活動、開盤啟動會等）第一階段第二階段第三階段一期開盤前活動目標(biāo)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p坐銷+行銷，兩手都要抓現(xiàn)場接待模式創(chuàng)新，職能優(yōu)化競爭且激勵，末尾淘汰現(xiàn)場執(zhí)行方針：主動應(yīng)對市場形勢的變化，模式創(chuàng)新，打造項目銷售“鐵軍”！模式創(chuàng)新，盡最大限度把客戶轉(zhuǎn)化為成交！一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p坐銷+行銷，兩手都要抓。在售樓處未交付時，我們積極推動多設(shè)置外展點，并主動走出去開展大客戶拓展。。。售樓處交付以后，既要做好現(xiàn)場接待管理，同時繼續(xù)進(jìn)行巡展、大客戶拓展、客戶截流等行銷推廣。。。售樓處坐銷——被動接待主動走出去擴(kuò)展（行銷）售樓處現(xiàn)場接待（坐銷）轉(zhuǎn)變?yōu)?變被動為主動，提高有效來訪、提高成交率。。。一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p接待模式創(chuàng)新，職能優(yōu)化我們將打破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)員“一跟到底”的模式，轉(zhuǎn)而通過更加專業(yè)的劃分為“接待崗”、“談判崗”、“應(yīng)急組崗”等實現(xiàn)人盡其才、職能優(yōu)化。其中接待崗以形象、服務(wù)意識好置業(yè)顧問為主，談判崗則由主管及以上人員擔(dān)當(dāng)。專職接待高手談判科學(xué)系統(tǒng)維護(hù)專業(yè)分工，提高客戶談判成功率。。。+一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p競爭且激勵，末尾淘汰我們將對銷售人員實行分組管理，而非傳統(tǒng)的個人業(yè)績考核，累計3個月排名末尾的銷售團(tuán)隊將被整體淘汰。這樣模式，在競爭同時激勵團(tuán)隊建立更加強(qiáng)大凝聚力和戰(zhàn)斗力，幫助轉(zhuǎn)化到客戶成功率，實現(xiàn)銷售。優(yōu)勝劣汰，激勵團(tuán)隊保持熱情和斗志。。。一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p一個核心，四大戰(zhàn)術(shù)式指南，具體推廣尚需要執(zhí)行落地。。。XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p我們的目標(biāo)2013年完成銷售額2.4億元一期銷售任務(wù)和指標(biāo)XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p價格策略回顧亞龍灣核心競案市場，為本案定價尋找參考依據(jù)結(jié)論：1、亞龍灣內(nèi)住宅和商業(yè)后續(xù)供應(yīng)較少，項目面臨灣內(nèi)競爭壓力較小2.亞龍灣內(nèi)項目銷售價格較高，公寓均價3萬-4.5萬之間，別墅單價在5.5萬-6.5萬間，總價大多控制在2000萬元內(nèi)3.本表內(nèi)成交單價欄取值以前述各項目區(qū)間價下限，作為本案定價依據(jù)

XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p本案產(chǎn)品定價分析申亞項目公寓均價預(yù)測1.以石溪墅在售公寓成交價格42000元/㎡作為價格參考點2.本項目公寓類比銷售均價=40000元*1.038=41520元/㎡XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p本案產(chǎn)品定價分析申亞項目別墅均價預(yù)測1.以石溪墅在售別墅成交價格58000元/㎡作為價格參考點2.本項目別墅類比銷售均價=58000元*1.023=59334元/㎡XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p本案產(chǎn)品定價分析申亞項目公寓銷售總額統(tǒng)計表：41520元/㎡結(jié)論：1、根據(jù)上表一房公寓總銷售金額1.6608億元，總套數(shù)72套

XX申亞亞龍灣綜合體項目營銷策略報告142p申亞別墅戶型配比申亞項