第四章房地產(chǎn)價格課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟學

崔宗舉編著1精選課件ppt第四章房地產(chǎn)價格

重點問題土地價格的構成、類型及其相互關系建筑物成本和價格房地產(chǎn)價格影響房地產(chǎn)價格的因素2精選課件ppt第一節(jié)土地價格

一、土地價格的內(nèi)涵從賣方來講，土地價格是所出租或者出售土地的地租資本化的收入；從買方來講，土地價格是資本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期間（一定年限土地使用權交易時）或無限年期間（土地所有權交易時）地租的折現(xiàn)值。如以V為土地價格，ai為第i年的地租，r為折現(xiàn)率（假定折現(xiàn)率不變），則土地價格用公式表示為：

V=∑ai/(1+r)i3精選課件ppt第一節(jié)土地價格

二、土地價格的形成土地和其他商品一樣，其價格是由供求相互作用形成的。如下圖所示。土地數(shù)量mOpp′dd′s價格圖4—1土地供給條件下地價的決定4精選課件ppt第一節(jié)土地價格土地數(shù)量mOp1p2p3ps1sssmd1d價格圖4—2土地供給隨時間變化條件下地價的決定5精選課件ppt第一節(jié)土地價格

三、土地價格構成的本質(zhì)理論上的土地價格：從理論上講，土地價格由土地物質(zhì)價格和土地資本價格構成。土地物質(zhì)價格的理論構成公式是：

Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s

上式中，Jdw為土地物質(zhì)價格；Jdj為絕對地價；r為相鄰級別土地級差地價的差別幅度；n為土地的級別（最差土地為0）；u為土地不同用途的價格差別系數(shù)；d/s為土地供求平衡度系數(shù).Jdj(1+r)n為不考慮土地用途和供求狀況時的基礎級差地價。6精選課件ppt第一節(jié)土地價格土地本身的土地資本價格理論構成公式為：

Jdz=Jj×(1-Kx)×(1-Km)+Jx-Jf

上式中，Jdz為土地本身的土地資本價格；Jj為過去歷次投資所形成的土地資本價格的累計（全新重置成本）；Kx為土地資本的無形（功能性、經(jīng)濟性）損耗系數(shù)；Km為有形損耗系數(shù)；Jx為最近一次或數(shù)次形成的尚未發(fā)生損耗的土地資本價格；Jf為當前已經(jīng)報廢的土地資本（假定殘值為0）的拆除費用。7精選課件ppt第一節(jié)土地價格土地價格與土地交易額：土地價格是土地原始價值、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值、未來價值四項因素在地理空間的結合，而表現(xiàn)出來的土地貨幣交易額。土地價格構成：土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價格的預期增值（也可能是減值，即可能為負數(shù)）、不確定性的風險補償費、可達性（區(qū)位）價值構成。8精選課件ppt第一節(jié)土地價格農(nóng)地地租不確定性風險年補償費土地資本租金區(qū)位地租距CBD的距離地租CBDd′圖4—3城市土地租金9精選課件ppt第一節(jié)土地價格純農(nóng)地價格不確定性風險補償費轉(zhuǎn)換成本區(qū)位價格距CBD的距離地價CBDd′圖4—4城市土地及農(nóng)地價格比較預期增值農(nóng)地開發(fā)權價格純農(nóng)地價格10精選課件ppt第一節(jié)土地價格

四、土地價格的種類

按不同的標準，可以劃分出多種土地價格：市場價格和市場價值土地所有權價格和土地使用權價格基準地價和標定地價課稅價格、征收價格、抵押價格總價格、單位價格、樓面地價評估價格11精選課件ppt第一節(jié)土地價格

五、不同類型地價之間的關系13579ab1b2c土地價格投資者圖4—5土地價值在市場中的實現(xiàn)過程12精選課件ppt第一節(jié)土地價格六、土地價格的變動土地價格變動的機理：土地價格是地租的資本化，因而地租量和利息率是決定地價變動的最直觀因素；從土地價格由資本價格和物質(zhì)價格構成來看，還可以因為這兩個構成部分的變動而變動。13精選課件ppt第一節(jié)土地價格土地價格變動趨勢及其形態(tài)

從各個國家和地區(qū)的地價變動歷史來看，地價是呈波浪式增長的，這主要是由于以下幾方面的原因：地價受經(jīng)濟周期的影響而波動，且波動幅度超過經(jīng)濟周期；土地市場的供求變化，往往出現(xiàn)循環(huán)變動；影響土地價格的有多種因素，這些因素的變化是參差錯落、互有消長的，且在時空上表現(xiàn)各異，地價的變化必然是隨時間起伏跌宕、空間上千差萬別。14精選課件ppt第一節(jié)土地價格農(nóng)地土地價值農(nóng)地價值市地發(fā)展時序或容許的土地資本積累量圖4—6城市土地價值的變動過程Oabfcded′c′15精選課件ppt第一節(jié)土地價格七、土地價格與國民經(jīng)濟的關系地價與經(jīng)濟周期地價受國民經(jīng)濟周期的影響呈現(xiàn)周期性波動地價上漲可能對國民經(jīng)濟造成的不良影響住宅問題難以解決公共事業(yè)難以開展16精選課件ppt第一節(jié)土地價格地價上漲引發(fā)土地投機，投機者將土地閑置不用，可能會造成城市邊緣地帶的無序開發(fā)，既影響城市健康發(fā)展，又造成公共設施的浪費土地投機盛行，造成不勞而獲及社會財富分配的不公平，土地投機又引發(fā)地價上漲，形成惡性循環(huán)地價投機和泡沫經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的不良影響投機和泡沫會造成價格暴漲暴跌導致市場經(jīng)濟無序進行。經(jīng)濟的虛假繁榮導致信用過度膨脹，一旦破裂會造成嚴重的金融動蕩或危機。17精選課件ppt第二節(jié)建筑物價格

一、建筑物價格的構成建筑物為新建成的狀態(tài)時，其價格主要由以下幾部分組成：建筑工程費用設備及安裝工程費用其他費用如建筑物是一個已經(jīng)使用若干年的建筑物，那么該建筑物的價格，就是用該建筑物的重置價格或重建價格減去價值損耗（價值損耗一般以折舊表示）。18精選課件ppt第二節(jié)建筑物價格二、建筑物價格的變動

建筑物價格的變動，一般是以單位建筑面積個別價格的平均水平來衡量的。建筑物價格的變動，是由于影響建筑物價格的多種因素的變化造成的，這些因素有構造、裝修、設備、規(guī)模、用途、地區(qū)、物價水平等等。19精選課件ppt第二節(jié)建筑物價格三、建筑物折舊

建筑物折舊可能來源于三種情況：由于長期使用而產(chǎn)生的建筑物實體店老化和損壞，可以稱為建筑物實體損壞；由于市場變化、生活習慣的改變，原建材、原房屋布局和結構等不適應人們的新需求而產(chǎn)生的功能性貶值；由于不動產(chǎn)所處周圍環(huán)境的改變而導致的效用降低、市場行情走低等而產(chǎn)生的外部性貶值。20精選課件ppt市場提取法年齡—壽命法分解法折舊估算方法圖4—7折舊的估算方法第二節(jié)建筑物價格21精選課件ppt第三節(jié)房地產(chǎn)價格

一、房地產(chǎn)價格的構成征地安置費耕地占用稅小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費開發(fā)單位管理費開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤土地使用權價格拆遷安置費小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費開發(fā)單位管理費開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤勘察設計費建筑材料、設備費建筑施工費建設單位管理費建設單位向政府部門繳納的有關稅費建設單位建筑資本投資利息、利潤建筑物出售前的保管、養(yǎng)護等費用推銷費建筑物銷售有關稅費銷售經(jīng)營利潤“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價舊城區(qū)改造地價建筑物生產(chǎn)成本建筑物銷售成本土地價格建筑物價格房地產(chǎn)價格22精選課件ppt第三節(jié)房地產(chǎn)價格二、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)租金之間的關系房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)租金之間的關系可以表示為：RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR其中：RN為房地產(chǎn)純租金；LR為地租；Rt第t年的租金；I為市場利率（投資回報率）；N為經(jīng)濟使用壽命；V0為建筑物的全新重置價格；t為建筑物正在使用的年序數(shù)。23精選課件ppt第三節(jié)房地產(chǎn)價格

三、房地產(chǎn)價格的種類商品房價格與經(jīng)濟適用房價格標準價與成本價廉租金、準成本（福利）租金、成本（標準）租金、市場（理論）租金24精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

一、影響房地產(chǎn)價格的一般因素

從影響因素的性質(zhì)看，一般可分為社會因素、經(jīng)濟因素和政治因素。社會因素人口狀況城市化房地產(chǎn)投機社會穩(wěn)定狀況圖4—8影響房地產(chǎn)價格的社會因素25精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素圖4—9影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素稅負國民經(jīng)濟水平和發(fā)展趨勢財政收支及金融環(huán)境26精選課件ppt政治因素房地產(chǎn)價格政策行政級別及隸屬變更土地制度及政策土地出讓方式、出讓期限第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素圖4—10影響房地產(chǎn)價格的政治因素27精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

其他因素心理因素國際因素特殊因素28精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

二、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素

區(qū)域因素是指影響一個城市內(nèi)部不同功能分區(qū)房地產(chǎn)價格的因素。這些因素一方面取決于城市不同分區(qū)的地理因素，另一方面取決于實現(xiàn)分區(qū)功能對地理環(huán)境要素的要求。

（一）城市不同功能分區(qū)因素

（二）城市不同功能區(qū)的環(huán)境因素商業(yè)區(qū)住宅區(qū)工業(yè)區(qū)29精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

三、影響房地產(chǎn)價格的個別因素（一）影響土地價格的個別因素位置a面積b地形地勢c地質(zhì)d水文e形狀f氣候g臨街狀況h土地利用限制情況i建筑物與土地的組合是否得當k土地產(chǎn)權權屬情況j30精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

（二）影響建筑物價格的個別因素建筑構造房屋裝修房屋設備及附屬設施地段、層次、朝向房屋的損耗和完好程度規(guī)模及高度用途31精選課件ppt房地產(chǎn)價格土地價格建筑物價格關鍵術語32精選課件