第四章門(mén)店選址與商圈分析課件

第四章門(mén)店選址與商圈分析1精選課件ppt學(xué)習(xí)目標(biāo)一、門(mén)店選址遵循的原則與程序二、連鎖門(mén)店商圈及界定三、連鎖門(mén)店商圈調(diào)查與分析2精選課件ppt一、門(mén)店選址遵循的原則與程序（一）連鎖門(mén)店選址應(yīng)遵循的原則1、方便顧客購(gòu)物的原則（1）交通便利（2）靠近人群聚集的場(chǎng)所（3）靠近人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)（4）符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段2、有利于門(mén)店開(kāi)拓發(fā)展的原則3、有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益的原則3精選課件ppt（二）優(yōu)良門(mén)店店址的條件與標(biāo)準(zhǔn)1、商業(yè)活動(dòng)頻繁程度高的地區(qū)2、人口密度較高的地區(qū)3、交通便利的地區(qū)4、人們聚集的場(chǎng)所5、同類商店聚集的街區(qū)4精選課件ppt（三）門(mén)店選址應(yīng)注意的問(wèn)題1、快速車(chē)道邊2、周?chē)用裆倩蛟鲩L(zhǎng)慢但商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已基本配齊的區(qū)域3、同一地區(qū)層高的地方4、近期有拆遷可能的地區(qū)5精選課件ppt（四）連鎖門(mén)店選址的程序1、選擇區(qū)域與方位2、制圖----尋求最佳位置3、市場(chǎng)調(diào)查4、具體實(shí)施方案的制定和落實(shí)6精選課件ppt大潤(rùn)發(fā)的選址要求大潤(rùn)發(fā)超市，以日常用品為主，選址要求具體需求如下：土地：面積在30畝以上（約20000m2）為佳。（覆蓋率50%）交通動(dòng)線：最好以土地為界兩邊臨路，要求在城市的主干道上。商圈人口：以土地為中心半徑3公里人口約30~40萬(wàn)左右，縣、地、省會(huì)城市均可，購(gòu)買(mǎi)力高的城市3公里商圈內(nèi)的人口20萬(wàn)也可以開(kāi)。建筑物以一層20000m2為最佳，如二層即單層建筑面積均在10000m2以上，總建筑面積20000—22000平方米，樓層最好不要超過(guò)二層。7精選課件ppt7、停車(chē)面積至少：機(jī)動(dòng)車(chē)10000m2（室內(nèi)、外均可）約300個(gè)停車(chē)位，自行車(chē)2500m2~3500平方米（室、內(nèi)外均可）。8、建筑物室內(nèi)層高：樓板至樓板在5.4米以上（使用凈高3.8米），柱與柱距離8米或11米。商場(chǎng)的樓板荷載600kg/m2，收貨區(qū)、庫(kù)存區(qū)需要1000kg/m2。9、建筑面積在20000m2以上，大廳面積超過(guò)3000m2，兩路供電且同時(shí)使用，每路為1600KVA，總?cè)萘?200KVA，或一用一備，常供電3200KVA，備用電1600KVA。建筑面積在20000m2以下，大廳在3000m2以下，兩路同時(shí)使用，每路為1250KVA，則總用電的容量為2500KVA，或一用一備，常供電為2500KVA，備用電1250KVA。生活用水日供量200T，空調(diào)用水日供量200T，煤氣每小時(shí)為50m38精選課件ppt二、連鎖門(mén)店商圈及設(shè)定（一）商圈及商圈形態(tài)1、商圈的含義與層次

商圈（tradingarea）也稱交易區(qū)域，是指以連鎖門(mén)店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡(jiǎn)言之，就是連鎖門(mén)店吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來(lái)店購(gòu)買(mǎi)商品和服務(wù)的顧客所居住的地理范圍。9精選課件ppt連鎖門(mén)店的商圈一般由三部分組成：◆主要商圈（primarytradingarea）◆次級(jí)商圈（secondarytradingarea）◆邊緣商圈（fringetradingarea）10精選課件ppt商圈形狀圖

核心商圈邊緣商圈次級(jí)商圈商店11精選課件ppt2、商圈形態(tài)（1）商業(yè)區(qū)（2）住宅區(qū)（3）文教區(qū)（4）辦公區(qū)（5）混合區(qū)12精選課件ppt（二）影響商圈形成的因素1、家庭和人口因素2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3、交通狀況4、城市規(guī)劃5、門(mén)店聚集狀況及商業(yè)區(qū)的形成13精選課件ppt（三）商圈大小的決定因素1、商業(yè)信譽(yù)2、經(jīng)營(yíng)規(guī)模3、商品種類4、競(jìng)爭(zhēng)商店位置5、顧客流動(dòng)性6、交通地理狀況7、促銷(xiāo)活動(dòng)14精選課件ppt（四）連鎖門(mén)店商圈的確定方法1、經(jīng)驗(yàn)設(shè)定法（1）根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)定商圈范圍（2）根據(jù)門(mén)店所處位置設(shè)定商圈范圍（3）根據(jù)零售店市場(chǎng)規(guī)模設(shè)定商圈范圍（4）根據(jù)顧客購(gòu)買(mǎi)出行方式設(shè)定商圈范圍（5）根據(jù)顧客購(gòu)物頻率設(shè)定門(mén)店商圈范圍15精選課件ppt2、商圈測(cè)定常用法則（1）萊利的零售吸引力法則

美國(guó)學(xué)者萊利先生研究了美國(guó)的都市商圈，總結(jié)出都市人口和零售吸引力的相互關(guān)系，其成果被稱為萊法則或萊利零售吸引力法則16精選課件ppt萊利法則的假定是：假定A、B兩個(gè)城市，處在二者之間的C城市會(huì)有多少消費(fèi)者去A城市或去B城市購(gòu)物？以此表明A、B兩城市的零售吸引力有多大。萊利法則的內(nèi)容是：某一城市的零售吸引力與兩城市人口成正比，而與中間城市到兩城市間距離的平方成反比17精選課件ppt

Ba/Bb=（Pa/Pb）×（Db/Da）2其中：Ba——a城市從中間地c城市吸引來(lái)的購(gòu)買(mǎi)額Bb——b城市從中間地c城市吸引來(lái)的顧客額Pa——a城市的人口Pb——b城市的人口Da——a城市與c城市的距離Db——b城市與c城市的距離18精選課件ppt案例：a城市人口為42.3萬(wàn)人，b城市為9.2萬(wàn)人；a城市距c城市80.42公里，b城市距c城市61.82公里。那么，c城市流向a城市與b城市的購(gòu)買(mǎi)額比率是：

19精選課件ppt答案

這個(gè)結(jié)果顯示c城市去a城市購(gòu)物的人比去城市購(gòu)物的人多2.7。兩城市店鋪可參照法則進(jìn)行集客力分析。20精選課件ppt（2）康維斯的均衡點(diǎn)法則

康維斯，又譯康帕斯，為美國(guó)伊利諾伊大學(xué)的經(jīng)濟(jì)研究學(xué)者在1943——1948年間對(duì)萊利法則進(jìn)行了深入研究，依據(jù)萊利法則，提出了康維斯均衡點(diǎn)公式，用以測(cè)量商圈的分界點(diǎn)。

21精選課件ppt其中：Da——a地到分界點(diǎn)c的距離Db——b地到分界點(diǎn)c的距離Pa——a地人口Pb——b地人口22精選課件ppt案例:

A與B兩地之間的距離為3600米，Pa為10萬(wàn)人，Pb為90萬(wàn)人，求Da23精選課件ppt

即商圈分界點(diǎn)在距離a地900米的地方。

萊利法則和康威斯法則在歐美日得到了廣泛的應(yīng)用，但也有一定的局限性，因?yàn)樗粌H是以人口和距離為分界點(diǎn)的影響因素24精選課件ppt（3）科亨·阿普波姆法則

阿普波姆先生的創(chuàng)新性在于兩點(diǎn)：一是把兩地的銷(xiāo)售場(chǎng)地面積作為影響因素之一，舍棄了人口方面的影響因素；二是將兩地間的距離換算為小汽車(chē)行駛時(shí)間，更符合現(xiàn)代社會(huì)的特點(diǎn)。25精選課件ppt其中：Da—a地到商圈分界點(diǎn)的時(shí)間距離（小汽車(chē)行駛時(shí)間）Db+Da——兩地之間的距離（小汽車(chē)行駛時(shí)間）Pa——a地的銷(xiāo)售面積Pb——b地的銷(xiāo)售面積26精選課件ppt案例:

兩地距離時(shí)間為90分鐘，Pa=1000米，Pb=4000米，則

27精選課件ppt

即商圈分界點(diǎn)在距離a地三十分鐘行車(chē)距離的地方。“萊利法則只適合于計(jì)算機(jī)有關(guān)耐用品、專門(mén)用品的商圈分界點(diǎn)，而不太實(shí)用于計(jì)算日用品28精選課件ppt3、問(wèn)卷調(diào)查商圈設(shè)定法（1）顧客調(diào)查（2）繪制商圈（3）計(jì)算商圈內(nèi)的住戶（4）預(yù)算銷(xiāo)售額（5）劃分商圈層次29精選課件ppt三、連鎖門(mén)店商圈調(diào)查與分析（一）商圈調(diào)查目的1、了解優(yōu)良立地的基本條件2、確定立地條件的三要素是否具備3、降低估算營(yíng)業(yè)額誤差、提高估算的精度30精選課件ppt（二）門(mén)店商圈調(diào)查分析的內(nèi)容1、商圈潛力調(diào)查分析

市場(chǎng)潛力大小來(lái)自于區(qū)域人口的多少以及他們的購(gòu)買(mǎi)能力，有很多指標(biāo)可以反應(yīng)一個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)潛力，其中購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)尤應(yīng)引起重視。比較不同商圈的購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)，可為發(fā)現(xiàn)潛在的消費(fèi)市場(chǎng)提供依據(jù)。其計(jì)算公式為：購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)=A×50%+B×30%+C×20%其中：A是商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中去除各種所得稅、償還的貸款、各種保險(xiǎn)費(fèi)和不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)等）；B是商圈內(nèi)零售總額；C是具有購(gòu)買(mǎi)力的人口數(shù)量。31精選課件ppt2、城市結(jié)構(gòu)調(diào)查（1）地域（2）交通交通是否便利，地理位置是否優(yōu)越，也是選擇店址的一個(gè)重要因素。方便的交通要道，如接近公共汽車(chē)的停車(chē)站、地鐵出站口等地，來(lái)往行人較多，具有設(shè)店價(jià)值。交叉路口的街角，由于公路四通八達(dá)，能見(jiàn)度高，也是設(shè)店的好位置。但是，有些道路中間隔了一條很長(zhǎng)的中央分向帶或欄干，限制行人、車(chē)輛穿越，則會(huì)影響設(shè)店的價(jià)值。交通便利性還要考慮物流配送的便利性。有足夠的停車(chē)場(chǎng)對(duì)大型連鎖企業(yè)而言是十分關(guān)鍵的，便利性有時(shí)就是駕車(chē)時(shí)間和停車(chē)方便性的同一詞。32精選課件ppt（3）繁華地段（4）各項(xiàng)城市機(jī)能

區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)條件為門(mén)店的正常運(yùn)作提供了基本保障。連鎖企業(yè)需要相應(yīng)的物流配送系統(tǒng)，這與區(qū)域內(nèi)交通通訊狀況密切相關(guān)，有效的配送需要良好的道路和順暢的通訊系統(tǒng)。此外，還與區(qū)域內(nèi)軟性基礎(chǔ)條件有關(guān)，包括供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度、政策和開(kāi)發(fā)程度、相關(guān)法律和執(zhí)法情況等，都需要認(rèn)真分析。33精選課件ppt（5）城市發(fā)展計(jì)劃

城市建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃也會(huì)對(duì)商店將來(lái)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)重大影響，有些地點(diǎn)從近期來(lái)看，可能是店址的最佳選擇，但可能隨著城市的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合設(shè)店，相反，有些地點(diǎn)近期看可能并不理想，但從規(guī)劃前景看又可能很有發(fā)展前途。

34精選課件ppt3、商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查A、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析主要包括以下內(nèi)容：（1）競(jìng)爭(zhēng)店與所開(kāi)設(shè)新店的距離，以及在地理位置

上的優(yōu)劣勢(shì)；（2）競(jìng)爭(zhēng)店的銷(xiāo)售規(guī)模與目標(biāo)定位（3）競(jìng)爭(zhēng)店的目標(biāo)顧客層次特點(diǎn)（4）競(jìng)爭(zhēng)店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特色（5）競(jìng)爭(zhēng)店的實(shí)力和管理水平35精選課件pptB、商圈飽和度是判斷某個(gè)地區(qū)同類商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的一個(gè)指標(biāo)，通過(guò)計(jì)算或測(cè)定某類商品銷(xiāo)售的飽和指標(biāo)，可以了解某個(gè)地區(qū)同行業(yè)是過(guò)多還是不足，以決定是否選擇在此地開(kāi)店。通常位于飽和程度低的地區(qū)，門(mén)店的成功可能性較高度飽和地區(qū)的商店要大，因而分析商圈飽和度對(duì)于新開(kāi)設(shè)門(mén)店選擇店址很有幫助。商圈飽和度指標(biāo)（IRS）計(jì)算公式為：

36精選課件ppt

（Ｃ）×（ＲＥ）

IRS=─────────ＲＦIRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)Ｃ：某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類商品的潛在顧客人數(shù)ＲＥ：某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額ＲＦ：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品商店?duì)I業(yè)總面積37精選課件ppt例：已知A區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品的顧客數(shù)是30000人，每個(gè)顧客平均購(gòu)買(mǎi)額是35元，營(yíng)業(yè)總面積10000平方米。B區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品的顧客數(shù)是10000人，每個(gè)顧客平均購(gòu)買(mǎi)額是40元，營(yíng)業(yè)總面積2500平方米。求A、B區(qū)哪個(gè)能取得較好的效益？38精選課件ppt案例：麥當(dāng)勞選址的5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)1.針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群麥當(dāng)勞的目標(biāo)消費(fèi)群是年輕人、兒童和家庭成員。所以在布點(diǎn)上，一是選擇人潮涌動(dòng)的地方，如在地鐵一號(hào)線布點(diǎn)１０家，二號(hào)線也作了布點(diǎn)，在徐家匯、人民廣場(chǎng)、新客站和五角場(chǎng)等交通集散點(diǎn)周邊設(shè)點(diǎn)；二是在年輕人和兒童經(jīng)常出沒(méi)的地方布點(diǎn)，比如在南京路寶大祥兒童用品商店和淮海路青少年用品公司的前方站或附近設(shè)點(diǎn)，方便兒童出沒(méi)就餐；在百貨商廈和大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)店中店，吸引逛商店的年輕人就餐。

39精選課件ppt2.著眼于今天和明天

麥當(dāng)勞布點(diǎn)的一大原則，是一定二十年不變。所以對(duì)每個(gè)點(diǎn)的開(kāi)與否，都通過(guò)三個(gè)月到六個(gè)月的考察，再作決策評(píng)估。重點(diǎn)考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周?chē)丝趧?dòng)遷，是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進(jìn)入紅線的，堅(jiān)決不碰；老化的商圈，堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學(xué)院區(qū)、住宅區(qū)，是布點(diǎn)考慮的地區(qū)。純住宅區(qū)則往往不設(shè)點(diǎn)，因?yàn)榧冏≌瑓^(qū)居民消費(fèi)的時(shí)間有限。

3.講究醒目

麥當(dāng)勞布點(diǎn)都選擇在一樓的店堂，透過(guò)落地玻璃櫥窗，讓路人感知麥當(dāng)勞的餐飲文化氛圍，體現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)宗旨———方便、安全、物有所值。由于布點(diǎn)醒目，便于顧客尋找，也吸引人。40精選課件ppt4.不急于求成

黃金地段黃金市