抵押權(quán)登記管理辦法

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城市房地產(chǎn)抵押管理方法

（１９９７年５月９日建設(shè)部令第５６號(hào)發(fā)布依據(jù)２００１年８月１５日《建設(shè)部關(guān)于修

改〈城市房地產(chǎn)抵押管理方法〉的打算》修正）

名目

總則1

房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定2

房地產(chǎn)抵押合同的訂立3

房地產(chǎn)抵押登記4

抵押房地產(chǎn)的占用與管理5

抵押房地產(chǎn)的處分5

法律責(zé)任7

附則7

第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，制定本方法。

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)遵守本方法。

地上無(wú)房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本方法。

第三條本方法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人供應(yīng)債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

本方法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)供應(yīng)給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

本方法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

本方法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

本方法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程連續(xù)建筑資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

第四條以依法取得的房屋全部權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必需同時(shí)抵押。

第五條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公正和誠(chéng)懇信用的原則。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國(guó)家法律愛(ài)護(hù)。

第六條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。

第七條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。

第二章房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

第八條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

（二）用于訓(xùn)練、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（三）列入文物愛(ài)護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第九條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押狀況告知抵押權(quán)人。

抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

第十條以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有商定的除外。

第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。第十二條以享受國(guó)家優(yōu)待政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

第十三條國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

第十四條以集體全部制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必需經(jīng)集體全部制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。

第十五條以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必需經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十六條以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必需經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十七條有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其全部的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。

第十八條以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第十九條以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。

第二十條預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必需符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條

件并取得商品房預(yù)售許可證。

第二十一條以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃狀況告知抵押權(quán)人，并將抵押狀況告知承租人。原租賃合同連續(xù)有效。

第二十二條設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)協(xié)商定，也可以由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十三條抵押當(dāng)事人商定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

第二十四條企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同連續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和擔(dān)當(dāng)。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)連續(xù)履行原抵押合同。

第三章房地產(chǎn)抵押合同的訂立

第二十五條房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。第二十六條房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住宅；

（二）主債權(quán)的種類、數(shù)額；

（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；

（四）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；

（五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；

（六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（七）抵押權(quán)滅失的條件；

（八）違約責(zé)任；

（九）爭(zhēng)議解決方式；

（十）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；

（十一）雙方商定的其他事項(xiàng)。

第二十七條以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

（一）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許

可證》編號(hào)；

（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；

（三）已投入在建工程的工程款；

（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；

（五）已完成的工作量和工程量。

第二十九條抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者轉(zhuǎn)變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。

第四章房地產(chǎn)抵押登記

第三十條房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起３０日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十一條房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

第三十二條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：

（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請(qǐng)書；

（三）抵押合同；

（四）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋全部權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必需提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；

（七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

第三十三條登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清晰、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起７日內(nèi)打算是否予以登記，對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人。

第三十四條以依法取得的房屋全部權(quán)證書的房地產(chǎn)