四星級項目工程維修服務標準【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】

物管從業(yè)二十年，本文極具參考價值，如若有用請打賞支持，謝謝！四星級項目工程維修服務標準【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】四星級項目工程維修服務標準

1、共用部位、共用設施設備服務標準

（1）每周兩次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。

（2）樓內(nèi)墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。發(fā)現(xiàn)損壞，屬小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和物業(yè)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)委會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會決定，組織實施。（3）路燈、樓道燈完好率不低于98%。

（4）雨、污水管道區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時進行清掏。

（5）化糞池每季檢查一次，每半年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。（6）圍墻每周一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。

（7）道路、場地等每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞，屬小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和物業(yè)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)委會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會決定，組織實施。

（8）休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每周二次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。（9）室外健身設施、兒童樂園等每日一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外〕。

（10）安全標志等對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每半月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。

（11）供水系統(tǒng)a、每周對供水設備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。

b、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。

c、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。d、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。

（12）、排水系統(tǒng)

a、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。b、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。

c、控制柜電氣性能完好，運作正常。

d、污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。e、每年清洗暴氣機空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。

（13）、升降系統(tǒng)

a、保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。b、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。

c、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員一小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。

（14）、弱電系統(tǒng)a、樓宇對講系統(tǒng)（可視）：每周一次進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常；

b、周界報警：24小時設防并正常運行，不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號；

c、監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常；d、電子巡更：根據(jù)需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

（15）、消防系統(tǒng)

a、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常；b、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好；

c、每天檢查火警功能、報警功能是否正常；

d、每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器及時清洗或更換；e、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查；

每月檢查一次滅火器，及時更新或充壓。

2、日常維修（1）業(yè)主及各部門報修時，填寫《房屋維修保養(yǎng)任務單》，交給工程維修人員。

（2）工程部24小時設人值班。值班人員收到《房屋維修保養(yǎng)任務單》時，在值班日志上做好登記。

（3）維修人員根據(jù)維修單的緊急情況，按先后次序進行維修。（4）維修單為兩聯(lián)式，存根聯(lián)和維修聯(lián)，維修人員帶上維修聯(lián)到維修地點。

（5）維修人員帶好必要的工具，準時到達維修點，按質(zhì)量標準完成任務后，請報修人及有關(guān)部門在維修聯(lián)上簽字驗收。如有困難不能按期完成，向業(yè)主說明情況，如實向工程主管匯報，與報修部門協(xié)商解決辦法。

（6）完成任務回到值班室時，并在維修單上寫上日期、完成時間和姓名。如果用了材料、配件，也應寫清楚。然后將維修聯(lián)交工程主管。（7）維修人員如有新的維修單，則按照前述辦法準備好工具和必要的備件繼續(xù)下一輪的維修。

（8）若因業(yè)主有事或其它原因未能完成維修任務時，須寫明原因。

（9）工程主管親自或派人檢查維修結(jié)果，如發(fā)現(xiàn)不合格時，責成有關(guān)人員返工。（10）值班人員按要求繼續(xù)完成上班人員未完成的維修項目和新的報修項目。

（11）房屋維修及報修及時率達99%以上，維修合格率達99%以上。

3、設備常規(guī)維修保養(yǎng)（1）工程部主管制定設備的維修養(yǎng)護計劃。內(nèi)容包括：設備名稱，年、季、月、日維修保養(yǎng)內(nèi)容，次數(shù)和時間，主要措施。報公司批準后實施。

（2）主管根據(jù)要求將設備維修保養(yǎng)任務分別落實到具體維修人員，安排具體時間。

（3）維修人員按照計劃安排的時間、內(nèi)容和要求對所分管的設備進行正常維修保養(yǎng)工作，準備好維修工具和器材，按照維修保養(yǎng)規(guī)程進行調(diào)試、緊固、加油，確保設備正常運轉(zhuǎn)。發(fā)現(xiàn)隱患，及時排除。對電梯、增壓水泵、配電室、監(jiān)控

室等要害部位的設備，不管是否有問題，均采用強制維修法，確保安全、完好。

（4）進行正常維修保養(yǎng)時，要填寫設備的正常維修記錄，內(nèi)容有：設備名稱、部位、維修保養(yǎng)時間、內(nèi)容、隱患排除記錄及運行情況記錄等，報工程主管。

（5）每次比較重要的設備維修保養(yǎng)完成后，主管要進行檢查、驗收。

（6）動力設備每年大修一次，包括更換軸承，檢查齒輪、葉片等。

4、緊急搶修（1）業(yè)主或公共區(qū)域房屋發(fā)生設備損壞需要立即搶修時，由值班客戶經(jīng)理電話通知工程值班人員。維修人員接到通知后10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，有客戶經(jīng)理陪同前往，在征得業(yè)主的同意下迅速搶修。任務完成后，由客戶經(jīng)理補填維修單并簽字驗收后交給維修人員帶回工程部。

（2）如工程部不能按原計劃在規(guī)定時間內(nèi)完成搶修任務，則應盡快通知值班客戶經(jīng)理另作安排，不要耽誤業(yè)主。

（3）對重要的業(yè)主和重要部位的搶修要放在首位，要有特別的維修保養(yǎng)制度，加強日常保養(yǎng)，定期檢查。（4）如果事情發(fā)生在晚上，而問題不算嚴重，不至于影響業(yè)主生活。值班客戶經(jīng)理可以根據(jù)實際情況，征得業(yè)主同意后，延至次日上午處理。

5、重大設備事故處理

（1）物業(yè)區(qū)域發(fā)生重大設備事故，根據(jù)情況現(xiàn)場人員立即切斷電源、煤氣等危險源。保護事故現(xiàn)場，并立即通知工程部。（2）工程主管接到事故報告后，立即報告客服主管和保安部，并率領(lǐng)工程有關(guān)人員趕赴事故現(xiàn)場?？头鞴芰⒓磮蟾婀窘?jīng)理，并親自趕赴現(xiàn)場查看。

（3）經(jīng)理、客服主管、工程主管、保安部主管查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立即修復或關(guān)閉有關(guān)設備。

（4）事故排除后，值班助理做詳細處理記錄，填寫事故分析報告，講事故原因、事故狀況、處理方法、預防措施報客服主管，并抄報經(jīng)理。（5）如果調(diào)查發(fā)現(xiàn)是人為事故，則由工程部提出對責任人處分意見，報經(jīng)理和人事部門批準后執(zhí)行。同事再次對有關(guān)人員進行培訓教育，以防止類似事故再次發(fā)生。

6、重大活動工作安排

（1）公司承接重大會議、接待、聯(lián)歡活動時，服務中心根據(jù)接待方案，事先向工程部通報舉辦活動的內(nèi)容、時間、地點及其對燈光、音響、舞臺、講臺等設備安裝布置的要求。（2）工程部收到通知后，工程主管及時同使用部門聯(lián)系，明確重大活動設備安裝布置的具體要求和任務，并提出安裝方案。

（3）重大活動正式開始前，工程主管組織技術(shù)人員按照設計方案架設電源電線，安裝音響、燈光、舞臺、講臺、麥克風、投影機等，安裝過程中，工程主管應全面督導，并協(xié)調(diào)各班組完成和落實各項任務。

（4）設備安裝完成后，要進行全面調(diào)試和運行。如發(fā)現(xiàn)問題，及時調(diào)整和改裝，以保證設備與重要活動要求協(xié)調(diào)，設備運行安全。（5）重大活動舉辦期間，工程部指定專業(yè)維修人員在現(xiàn)場值班，負責設備使用和調(diào)試，滿足使用部門業(yè)務活動和業(yè)主的需要。

（6）活動結(jié)束后，工程部會同使用部門及時撤除各種設備，清理好現(xiàn)場，恢復原狀。

（7）整個重大活動設計方案和使用材料及完成效果應拍成圖片存檔，已備下次活動參考。7、公共區(qū)域改造（含大修、更新）

（1）公共區(qū)域的環(huán)境、設施需要重新改造、裝修時，由工程部制定方案。內(nèi)容包括：施工裝修場所、設備檢修名稱、需要時間、影響經(jīng)營的區(qū)域和范圍等。報公司經(jīng)理批準后實施。

（2）方案批準后，通知有關(guān)部門，并通知相關(guān)業(yè)主，然后組織施工單位或內(nèi)部工程技術(shù)人員在規(guī)定時間、范圍內(nèi)施工。（3）施