房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題研究

在“房住不炒”的政策背景下，“三道紅線”“集中供地”“銀行限貸”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，極大地考驗著房地產(chǎn)企業(yè)的整體運營能力，而成本管控?zé)o疑是房地產(chǎn)企業(yè)運營管理中非常重要的一環(huán)，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠在極度競爭時代中“活下去”的重要技能，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控能力，在異常激烈的競爭中取得成本優(yōu)勢，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存乃至發(fā)展都有著重要的戰(zhàn)略意義。一、成本管控對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性（一）成本管控有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平房地產(chǎn)企業(yè)成本管控主要是對勘察設(shè)計、招標采購、施工安裝、竣工驗收等各階段成本關(guān)鍵控制點進行把控，良好的成本管控要求房地產(chǎn)企業(yè)在上述各階段不斷完善相關(guān)管理制度，強化制度執(zhí)行力度，從而倒逼房地產(chǎn)企業(yè)對整個項目開發(fā)過程實施規(guī)范化的管理。同時，在實際成本管控過程中，房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的共同參與，各部門全過程的協(xié)同合作，都有助于推動改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平。（二）成本管控有助于增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力在當(dāng)前市場競爭激烈如火、暗涌如潮的房地產(chǎn)市場，行業(yè)利潤率的持續(xù)下降，已然成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展面臨的主要難題之一，通過加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控，嚴控各項成本費用開銷，促使工程建設(shè)等成本顯著低于競爭對手，有利于房地產(chǎn)企業(yè)取得成本優(yōu)勢，在行業(yè)競爭中搶占先機，讓企業(yè)有更多的資金等資源可投入到新的發(fā)展領(lǐng)域，為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展夯實基礎(chǔ)，全面增強企業(yè)的競爭實力。（三）成本管控有助于提高項目經(jīng)濟效益房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍具有開發(fā)周期較長、涉及環(huán)節(jié)較多，投資金額較大，經(jīng)營風(fēng)險較高等特點，其經(jīng)濟效益受宏觀經(jīng)濟、行業(yè)政策、市場行情等多方因素的影響存在較大的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過不斷地降低成本、增加效益，才能有效降低投資成本，增強抗風(fēng)險能力，而成本管控水平的升級是房地產(chǎn)企業(yè)“降本增效”的重要手段，加強成本管控能使房地產(chǎn)企業(yè)取得價格優(yōu)勢，增加其銷售定價空間，加速庫存去化，減少資金占用，從而能有效提升房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，改善房地產(chǎn)企業(yè)的整體盈利能力。二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題（一）成本管控相關(guān)內(nèi)控制度不健全當(dāng)前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)歷過行業(yè)高速發(fā)展階段，由于以往房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益較高，大多實行的是粗放式管理，管理層往往只注重房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售，不重視房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作，致使當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)成本管控相關(guān)內(nèi)控制度不完善，在事前、事中、事后各環(huán)節(jié)均缺乏有效的制度規(guī)范。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖有建立成本管控相關(guān)制度，但未嚴格執(zhí)行，相關(guān)職能部門也未對制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督與檢查，導(dǎo)致成本管控制度形同虛設(shè)、流于形式。（二）規(guī)劃設(shè)計階段成本管控介入不足規(guī)劃設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本管控的首要環(huán)節(jié)，盡管設(shè)計費在房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝總成本中占比較低，一般在百分之二以下，但對工程的建造價格影響可達百分之八十以上，因此從源頭上控制成本顯得相當(dāng)重要。然而，不少房地產(chǎn)企業(yè)由于項目整體開發(fā)節(jié)奏較快，設(shè)計、施工、銷售等各個時間節(jié)點都比較緊迫，往往對設(shè)計階段的成本管控不夠重視，成本管控部門介入較少甚至不介入，設(shè)計方案在定案前缺乏成本管理人員與設(shè)計人員之間有效的溝通與優(yōu)化，致使在規(guī)劃設(shè)計過程中多重視設(shè)計細節(jié)而忽略經(jīng)濟效益，沒有進行合理的造價控制。（三）項目招標管理不到位招標管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中承上啟下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，無論是在保證項目工期、降低工程造價，還是在提高房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)質(zhì)量上都有著重要意義。但在實踐中，不少房地產(chǎn)企業(yè)對項目招標管理并不重視，招標活動流于形式，未對投標單位進行嚴格審查，缺乏嚴格細致的市場調(diào)查，招標控制價脫離實際市場行情，招標文件編制不嚴謹，工程量清單出現(xiàn)漏項缺項或少算多算現(xiàn)象，評標階段過于看重投標單位的報價而忽視投標單位的實際管理水平，導(dǎo)致施工階段因施工單位現(xiàn)場管理能力不足而引起施工成本的驟增，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控帶來了較為嚴重的負面影響。（四）設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證未嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)項目施工階段，受工程建設(shè)周期較長、施工條件復(fù)雜多變等各種不確定因素影響，往往會產(chǎn)生大量的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控部門通過嚴格控制不必要的變更、簽證，能夠減少無效成本對項目帶來的損失。但在實踐中，不少房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中忽視了對工程變更以及造價的控制，項目施工過程的設(shè)計變更未經(jīng)監(jiān)理、房地產(chǎn)企業(yè)工程部等的確認，變更造價、成本測算等未經(jīng)過較為嚴格的審核；現(xiàn)場簽證方面隨意性較強，事前無書面確認資料，往往是施工單位在做完后再進行審批，這些不規(guī)范的管理行為給了個別施工單位進行不合理變更甚至是弄虛作假的機會，工程內(nèi)容的真實性及工程量的準確性均無法得到保證。（五）績效考核及審計問責(zé)機制缺失不少房地產(chǎn)企業(yè)未將成本管控工作納入績效考核，未建立成本管控獎懲機制，對于在成本管控工作中取得成效的部門或個人未給予獎勵，對于成本失控的責(zé)任部門或個人也未予以相應(yīng)處罰，其結(jié)果導(dǎo)致相關(guān)部門對成本管控工作的重視程度不足，員工參與成本控制的積極性較低。同樣，很多房地產(chǎn)企業(yè)也未建立完善的內(nèi)部審計監(jiān)督體系，缺乏有效的審計問責(zé)機制，實際也未對工程項目進行專項審計，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖有開展相關(guān)審計業(yè)務(wù)，但對審計發(fā)現(xiàn)的各種違法違規(guī)行為并未嚴格追責(zé)問責(zé)，審計威懾力不足，審計監(jiān)管的缺位使房地產(chǎn)企業(yè)成本管控制度在實施過程中缺乏必要的監(jiān)督。三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對策建議（一）建立健全成本管控內(nèi)控制度健全有效的成本管控制度應(yīng)保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動合法合規(guī)、財務(wù)信息真實可靠，并能有效防范舞弊行為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際情況，建立健全以下制度。一是招標、采購及供應(yīng)商管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國招標投標法實施條例》以及各級政府相關(guān)規(guī)定，建立招標管理相關(guān)制度規(guī)范，明確招標工作的管理組織機構(gòu)與職責(zé)、招標范圍、招標方式、招標工作程序、招標文件管理、招標考核等內(nèi)容；應(yīng)當(dāng)建立商品房項目服務(wù)采購管理相關(guān)制度，加強房地產(chǎn)企業(yè)商品房項目服務(wù)采購管理工作，規(guī)范商品房項目服務(wù)采購方式，明確采購驗收流程及采購付款流程等內(nèi)容，切實防范舞弊風(fēng)險；應(yīng)當(dāng)建立供應(yīng)商管理信息系統(tǒng)和供應(yīng)商黑名單管理制度，進一步規(guī)范房地產(chǎn)公司供應(yīng)商的管理工作，加強對供應(yīng)商基本信息、考察入庫、區(qū)域變更、履約評價等的管理，有效規(guī)范供方選擇，在保障公開、公正、平等基礎(chǔ)上以充分競爭的方式選擇合作方。二是房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的成本管控制度，包括工程項目設(shè)計管理規(guī)定、工程成本管理規(guī)定、工程合同管理規(guī)定等，對施工圖管理、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、工程物資采購、工程合同管理、工程項目監(jiān)理、工程價款結(jié)算等行為進行規(guī)范。三是工程項目成本后評估管理制度，明確后評估管理應(yīng)重點將結(jié)算成本與目標成本進行全面比對，對差異成本進行全面總結(jié)。同時，制度頒布后應(yīng)及時進行宣講和培訓(xùn)，日常應(yīng)加強對制度執(zhí)行情況的監(jiān)督和檢查，確保制度得到有效執(zhí)行。（二）加強規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控成本管控部門應(yīng)從源頭控制成本，加大設(shè)計階段的成本參與力度，做好以下成本管控工作：首先，要引進競爭機制，綜合考慮設(shè)計單位的質(zhì)保體系、服務(wù)質(zhì)量、資源保證、歷史業(yè)績等方面因素，通過招標擇優(yōu)選定工程勘察設(shè)計單位，從而確保項目工程設(shè)計方案的科學(xué)合理，從源頭上避免因設(shè)計問題而造成的建設(shè)成本增加。其次，要不斷提高設(shè)計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和造價經(jīng)濟意識，積極推行限額設(shè)計，在保證達到使用功能的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，制定明確的限額指標，控制建設(shè)投資規(guī)模，控制房地產(chǎn)項目工程造價。再次，在設(shè)計合同中，應(yīng)當(dāng)細化設(shè)計單位的權(quán)利與義務(wù)，在工程設(shè)計合同中增加有關(guān)合理設(shè)計、造價控制、施工階段配合等相關(guān)條款，對設(shè)計單位進行約束及風(fēng)險控制。最后，要做好施工圖的審核工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)指定設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)牽頭組織設(shè)計、工程、成本、物業(yè)等相關(guān)部門召開施工圖內(nèi)審會，各部門應(yīng)從工程質(zhì)量、品質(zhì)提升、后續(xù)維護、成本優(yōu)化等多維度對施工圖設(shè)計進行審核，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門應(yīng)積極參與，對于各個專業(yè)之間圖紙的矛盾盡早發(fā)現(xiàn)，及時溝通問題，修改不符合實際或錯誤的圖紙，從而提高設(shè)計質(zhì)量，規(guī)避因設(shè)計缺陷導(dǎo)致的成本增加，施工圖會審會議應(yīng)形成書面的會議紀要。（三）提升招標管理水平招標工作應(yīng)遵循公平、公正、公開的基礎(chǔ)原則，建立長期穩(wěn)定的供應(yīng)商合作體系，以實現(xiàn)充分的市場競爭，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好以下成本管控工作：首先，應(yīng)做好招標前的準備工作，對可能參加投標單位應(yīng)就其行業(yè)資質(zhì)水平、承包能力、企業(yè)信譽、經(jīng)濟實力、技術(shù)質(zhì)量、以往施工項目和施工管理水平等進行全方位的考察，同時，應(yīng)對建材市場進行充分調(diào)研，保證招標控制價編制的合理性和準確性。其次，應(yīng)重視招標文件編制的規(guī)范性，招標文件的編制必須遵守國家有關(guān)法律及各級政府相關(guān)規(guī)定，招標文件應(yīng)避免帶有排他性條款，不得以不合理的條件限制潛在投標人，招標文件中的合同條款需要根據(jù)具體工程項目的特點進行編寫，預(yù)估項目建設(shè)中可能遇到的問題并提前進行約定，招標文件中的評標辦法應(yīng)有依據(jù)、可量化、可操作。最后，采用工程量清單招標，營造一個讓投標單位充分競爭的環(huán)境，并且在評標和定標過程中，采用合理低價中標，避免投標單位的低價惡意競爭現(xiàn)象。（四）加強對工程變更的成本管控加強對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的控制是施工階段成本管控的難點，也是該階段成本管控的重點。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善工程變更相關(guān)制度規(guī)范，嚴格執(zhí)行工程變更相關(guān)業(yè)務(wù)流程。對于設(shè)計變更，應(yīng)在設(shè)計合同中明確要求設(shè)計單位提供到施工現(xiàn)場全方位的服務(wù)，盡可能避免不必要的設(shè)計變更，對確需的變更，要嚴格變更前的成本評審，使投資能得到有效控制，因責(zé)任人過失造成設(shè)計變更的，應(yīng)當(dāng)實行責(zé)任追究制度；對于現(xiàn)場簽證，應(yīng)加強對現(xiàn)場簽證的管理，變更發(fā)生時應(yīng)及時記錄變更時間、變更部分、變更原因等內(nèi)容，及時進行變更、簽證的梳理并預(yù)估金額，錄入成本管理系統(tǒng)，除特急工程指令外，其他工程指令均需事前經(jīng)過估價與審批程序后方可實施，嚴禁出現(xiàn)事中不記錄，事后補簽證的“倒簽證”現(xiàn)象。對于隱蔽工程，簽證單必須包含變更發(fā)生前后的圖紙、隱蔽部位的照片、施工記錄等，并且在其覆蓋之前完成簽字蓋章確認。成本管控部門應(yīng)不定期對隱蔽工程進行抽查，對實際現(xiàn)場與簽證不符情況所涉及的責(zé)任人及施工單位進行嚴肅處理。對于工程變更價款，房地產(chǎn)企業(yè)要防止施工單位虛列工程費用，應(yīng)對變更價款的支付實施更為嚴格的審批制度，請款單位應(yīng)當(dāng)提供完整的書面證明資料及相關(guān)審核審批手續(xù)。只有做到工程變更管理的制度化、科學(xué)化、規(guī)范法，才能有效減少不必要的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證事項，降低項目施工階段的成本。（五）建立績效考核體系及審計問責(zé)機制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立成本管控績效考核體系及審計問責(zé)機制，激勵房地產(chǎn)企業(yè)各部門增強成本管控意識，約束成本管理中的違法違規(guī)行為。首先，在績效考核方面，建議將成本管控工作納入績效考核，結(jié)合企業(yè)實際經(jīng)營情況，采用定性與定量相結(jié)合的方法設(shè)定成本管控績效考核指標，對相關(guān)部門的管理人員和員工進行嚴格考核與評價，相關(guān)責(zé)任落實到具體部門和個人，并將考核結(jié)果與獎金掛鉤，對于考核中不能勝任崗位要求的員工，特別是重要的成本管理崗位，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時暫停其工作，安排再培訓(xùn)或調(diào)整工作崗位。通過建立科學(xué)的成本管控獎懲機制，充分調(diào)動相關(guān)部門管理人員和員工參與成本管控工作的積極性。其次，在內(nèi)部審計方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部審計監(jiān)督體系，在保證內(nèi)部審計獨立性的前提下，定期或不定期對工程項目開展專項審計工作，重點關(guān)注招投標、工程變更、工程物資采購、工程合同管理、工程價款結(jié)算、工程資金支付等舞弊多發(fā)的高風(fēng)險領(lǐng)域，對相關(guān)環(huán)節(jié)的制度建設(shè)和制度執(zhí)行情況進行全面檢查，對審計過程中發(fā)現(xiàn)的