萬科金域藍(lán)灣項(xiàng)目-分析報告

萬科金域藍(lán)灣工程個案南京中原地產(chǎn)研究部項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析供銷及價格分析戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目營銷推廣項(xiàng)目基本概況萬科金域藍(lán)灣項(xiàng)目個案分析精裝修、物管、智能化開發(fā)商：仁南京金域藍(lán)灣置業(yè)位置：清水亭東路9號占地面積：272298.4平米總建面：544596平米容積率：2.0綠化率：40%建筑風(fēng)格：西班牙車位配比：機(jī)動車位4009個，非機(jī)動車位6882個規(guī)劃總套數(shù)：3836套物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、別墅建筑類型：高層〔22棟〕、花園洋房〔7棟〕，聯(lián)排〔36棟〕主力戶型：二房〔88平米〕、三房〔110、135平米〕、四房〔168平米〕銷售價格：14000-15000元/平米萬科金域藍(lán)灣——工程根本信息工程點(diǎn)評：做為曾經(jīng)名震南京樓市的“江寧牛首山河地王”金域藍(lán)灣是萬科在南京最大的開發(fā)工程，也是萬科進(jìn)軍江寧的開山之作。工程實(shí)景工程實(shí)景28#項(xiàng)目規(guī)劃圖8#7#5#3#1#2#4#6#19#31#30#29#37#42#41#22#萬科金域藍(lán)灣位于江寧百家湖、東山、科學(xué)園、九龍湖四大板塊的幾何中心。地鐵一號、三號線雙地鐵覆蓋區(qū)域，雙龍大道快速通道與主城無縫對接。緊鄰百家湖商圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯。工程雖然沒有位于主城區(qū)，但卻位于百家湖、東山、科學(xué)園、九龍湖四大板塊的幾何中心,區(qū)位優(yōu)勢明顯。萬科金域藍(lán)灣——工程區(qū)位【方位】工程位于江寧百家湖以南，雙龍大道以東、清水亭東路以北，雙河交匯之處，是江寧百家湖、東山、科學(xué)園、九龍湖四大板塊的幾何中心，還是牛首山河和外秦淮河雙河交匯處?！緦ν獾缆贰恐苓呌星逅|路、雙龍大道、地鐵一號南延線、在建的地鐵三號線等，交通較為便利?！竟步煌ā繀^(qū)內(nèi)21路、119路、安廣線，地鐵一號南延線。小區(qū)在早晚頂峰有到地鐵百家湖站的班車。萬科金域藍(lán)灣——交通工程所在的九龍湖板塊是南部新城建設(shè)重點(diǎn)打造局部。工程規(guī)劃了商業(yè)街、會所、幼兒園、社區(qū)中心等一系列社區(qū)配套，打造高端宜居的西班牙風(fēng)情社區(qū)。工程周邊公共交通不太便利，周邊只有幾條公交線路，對外路網(wǎng)較為興旺，能便捷到達(dá)市區(qū)各區(qū)域。本項(xiàng)目駿景華庭天澤苑地鐵一號南沿線清水亭東路雙龍大道天元西路一號南沿線天元中路誠信大道清水亭東路21世紀(jì)國際公寓項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)供銷及價格分析戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目營銷推廣萬科金域藍(lán)灣個案分析精裝修、物管、智能化項(xiàng)目詳細(xì)解析項(xiàng)目基本概況萬科金域藍(lán)灣——工程規(guī)劃期數(shù)一期二期三期四期開盤時間2010.4.102011.7.29未定未定規(guī)劃物業(yè)高層、聯(lián)排高層、聯(lián)排未定未定面積區(qū)間89-30288-128未定未定主力戶型三房、四房、聯(lián)排二房、三房、聯(lián)排未定未定推案套數(shù)1038535未定未定裝修情況精裝(高層)精裝（高層）未定未定均價16000（高層）14000-15000未定未定萬科金域藍(lán)灣規(guī)劃四期，目前已經(jīng)推出兩期。該工程規(guī)劃了22棟高層〔16-33〕、7棟花園洋房〔5〕、36棟聯(lián)排別墅。其中一期規(guī)劃了8棟高層〔16-18〕、9棟聯(lián)排別墅〔3〕；二期規(guī)劃了4棟高層〔33〕、14棟聯(lián)排別墅；三期、四期未定。工程規(guī)劃了四期，目前已經(jīng)銷售到第二期。一期現(xiàn)已經(jīng)銷售殆盡。一期一期二期萬科金域藍(lán)灣——工程規(guī)劃兩大組團(tuán)項(xiàng)目規(guī)劃主力戶型高密度組團(tuán)精裝，22棟18-33層的高層90、118、168平方米低密度組團(tuán)（卡蒂斯莊園）毛坯，7棟花園洋房、36棟聯(lián)排別墅157-325平米北部、西部和東部的高密度成團(tuán)和南面的商業(yè)將卡蒂斯莊園圍合在內(nèi)部，形成園中園設(shè)計，進(jìn)可共享大社區(qū)配套，退可獨(dú)擁庭院靜謐，充分表達(dá)了低密度住宅特有的幽靜安逸工程規(guī)劃了兩大組團(tuán)，分別為高密度組團(tuán)和低密度組團(tuán)〔卡蒂斯莊園〕?？ǖ偎骨f園為多層的花園洋房和聯(lián)排別墅?；▓@洋房一層住戶可享有一個30-70平米不等的南向小院和一個20平米左右的下沉式庭院，聯(lián)排別墅每位住戶均享有80-210平米不等的小院面積。高密度組團(tuán)低密度組團(tuán)〔卡蒂斯莊園〕萬科金域藍(lán)灣——工程規(guī)劃期數(shù)已推棟數(shù)已推套數(shù)占比多層1棟（5）16套1.23%高層9棟（16-33）1246套95.99%別墅7棟（2）36套2.77%萬科金域藍(lán)灣規(guī)劃四期，目前已經(jīng)推出二期。該工程規(guī)劃了22棟高層〔16-18〕、7棟花園洋房〔5〕、36棟聯(lián)排別墅。其中一期規(guī)劃了8棟高層〔16-18〕、9棟聯(lián)排別墅〔3〕；二期規(guī)劃了4棟高層〔33〕、14棟聯(lián)排別墅〔3〕；三期、四期未定。工程是一個以16-33層高層和聯(lián)排別墅為主的中密度住宅社區(qū)，但未來規(guī)劃了少量的多層花園洋房產(chǎn)品。高層住宅區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)花園洋房區(qū)會所商業(yè)區(qū)社區(qū)中心幼兒園建筑風(fēng)格：西班牙建筑風(fēng)格

材質(zhì)：外墻為涂料屋頂：平頂陽臺：一期除168平米均封閉，二期為敞開式工程外立面采用淡黃色的涂料，顯得舒適而高貴，符合工程的西班牙建筑風(fēng)格。萬科金域藍(lán)灣——建筑風(fēng)格萬科金域藍(lán)灣——景觀設(shè)計工程營造出西班牙風(fēng)格的生態(tài)庭院，運(yùn)用綠植，結(jié)合坡地起伏打造出景觀層次感。景觀風(fēng)格：西班牙生態(tài)庭院設(shè)計公司：ACLA特點(diǎn)：運(yùn)用綠植，結(jié)合坡地起伏打造出景觀層次感。各個樓棟間的陽光草坪、兒童游樂場、景亭觀景平臺、花廊層次清楚、錯落有致根據(jù)季節(jié)精心挑選了四季植被，綴以西班牙特色小品，打造出布局自然、錯落有致的西班牙自然庭院。小區(qū)重點(diǎn)景觀：3000平米的內(nèi)部水景、5000平米社區(qū)廣場一期特別設(shè)計有陽光運(yùn)動帶，用卵石鋪設(shè)出一條極富韻味的漫步長廊，長廊兩側(cè)配有芳香植物，演繹靈動空間。二期入口設(shè)計了一個階梯式跌瀑水景，配以歐式風(fēng)情的木廊架，與鐵藝景觀亭一起構(gòu)成了精致的臺地景觀。S——優(yōu)勢W——劣勢1、品牌開發(fā)商1、項(xiàng)目周邊有多個變電站，南側(cè)有高壓線，存在輻射污染2、方山、牛首山河、外秦淮河，景觀資源優(yōu)越2、項(xiàng)目西南側(cè)設(shè)有一個垃圾房，存在氣味污染3、項(xiàng)目部分房源采用地暖、新風(fēng)系統(tǒng)等高科技系統(tǒng)3、地鐵一號線小龍灣站（高架），距離項(xiàng)目僅700米，另小區(qū)外環(huán)線路，存在噪音污染4、精裝，國內(nèi)外一線品牌。U8全新家居空間系統(tǒng)，滿足更高層次的需求4、周邊配套尚待完善5、小區(qū)有21班幼兒園、運(yùn)動主題會所、社區(qū)中心、凈菜市場和社區(qū)商業(yè)街等配套。5、已交付房源出現(xiàn)諸多問題，業(yè)主評價越來越低6、產(chǎn)品類型多樣，可滿足各階層人士的需求6、西北方向有一自來水廠，可能會有噪音污染7、品牌物業(yè)7、周邊的交通不太便利萬科金域藍(lán)灣——優(yōu)劣勢分析年齡層次：30歲以上從事行業(yè)：以企業(yè)高管、私營業(yè)主、公務(wù)員為主個人收入：年收入20萬以上購置方式：按揭、全款認(rèn)知渠道：地鐵廣告、老業(yè)主介紹客戶區(qū)域：江寧本地居民為主，少量其他區(qū)域居民購置動機(jī)：改善性需求較多，二期剛性需求較多購置誘因：看重工程的品牌、物業(yè)管理等方面萬科金域藍(lán)灣——客群工程無論產(chǎn)品定位還是營銷推廣均定位高端，因此客群主要以35歲以上私營企業(yè)中高收入者為主。數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析供銷及價格分析戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目營銷推廣萬科金域藍(lán)灣個案分析精裝修、物管、智能化項(xiàng)目配套解析項(xiàng)目基本概況萬科金域藍(lán)灣——外部配套工程位于新區(qū)，周邊配套尚未完全成熟，還需經(jīng)過多年開展才能完全滿足生活和日常需要?！旧虡I(yè)配套】：殷巷商業(yè)中心、鳳凰港、同曦鳴城、小龍灣臺灣廣場、金鷹國際等；【生活配套】：殷巷農(nóng)貿(mào)市場；【教育配套】：清水亭小學(xué)、南師大附中江寧分校、清水亭中學(xué)、東南大學(xué)江寧分校；【醫(yī)療配套】：同仁醫(yī)院，百家湖社區(qū)醫(yī)療中心；【娛樂配套】：1912；萬科金域藍(lán)灣——外部配套工程周邊的雙龍大道沿線云集了鳳凰港、同曦鳴城、21世紀(jì)商業(yè)等大型商業(yè)體。緊鄰江寧唯一三級甲等醫(yī)院――同仁醫(yī)院。雖然工程周邊的商業(yè)配套尚待完善，已有商業(yè)配套距離工程有一定距離，但是工程自身的配套獨(dú)立成體，配備了功能完善的公共配套效勞設(shè)施，有運(yùn)動會館、21班的幼兒園、菜場、餐飲區(qū)、生活區(qū)、娛樂休閑場地。萬科金域藍(lán)灣——內(nèi)部配套內(nèi)部配套具體設(shè)施會所2000余平米運(yùn)動主題會館，包含室內(nèi)外雙泳池、跳操房、瑜伽房、動感單車房等幼兒園21班社區(qū)商業(yè)厚園、中國銀行、福奈特、好的、皇典賓府、百信藥業(yè)、藍(lán)灣咖啡、阿英煲、敘苑、胖魚頭、佐登妮絲SPA生活館、維利康、中國電信、梧桐雨菜場味洲生鮮超市社區(qū)中心2000平米3層的社區(qū)中心2000平米會所商業(yè)街（餐飲區(qū)）5000平米21班雙語幼兒園5000平米社區(qū)中心廣場3000平米小區(qū)內(nèi)部水景商業(yè)街〔生活區(qū)〕2個籃球場2000平米3層社區(qū)中心萬科金域藍(lán)灣——商業(yè)配套商業(yè)定位：社區(qū)型獨(dú)立式商業(yè)，以餐飲為主力業(yè)態(tài)，超市、會所、效勞配套等為輔助業(yè)態(tài)，為社區(qū)及周邊提供便捷的商業(yè)效勞。規(guī)劃業(yè)態(tài)：約24000平米，位于小區(qū)西側(cè)一層小型底商,另有局部大面積2-3層的獨(dú)立式商業(yè)，一層商鋪，二樓是物業(yè),局部有3層。17套小型商鋪(一樓),一個會館，5套獨(dú)立商鋪運(yùn)營方式：只租不售，開發(fā)商根據(jù)工程體量在各個區(qū)域規(guī)劃好業(yè)態(tài)，自主選擇招商，不能隨便更改業(yè)態(tài)。租金和售價：對符合條件的大型品牌是2元/平米/天。招商策略：全部招租結(jié)束。味洲生鮮超市〔2000平米〕餐飲區(qū)餐飲區(qū)

皇典賓府會所〔2000平米〕生活配套區(qū)中心景觀廣場工程商業(yè)定位于社區(qū)型商業(yè)，主要滿足小區(qū)居民日常生活需求為主。商業(yè)規(guī)劃為24000平米2-3層的沿街商業(yè)。萬科金域藍(lán)灣——商業(yè)配套一層平面圖三層平面圖二層平面圖商業(yè)規(guī)劃：總共規(guī)劃24000平米二到三層沿街商業(yè)。商業(yè)層高：一層〔4.8米〕二層—三層〔4.5米〕進(jìn)深開間：開間4米，進(jìn)深10-30米商管公司：萬科物業(yè)物管費(fèi)用：——商鋪面積：17套小型商鋪(一樓)，一個會所，5套獨(dú)立商鋪，一層50-60平米、三層2000平米該工程規(guī)劃了2-3層共60套左右的商鋪，主力面積在60-300平米之間。萬科金域藍(lán)灣——商業(yè)配套【招商引入品牌】2000多平方米奢華頂級會所，包括室內(nèi)外雙游泳池、高爾夫模擬器、健身房、動感單車房、跳操房、瑜伽館等。萬科金域藍(lán)灣——會所項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目營銷推廣萬科金域藍(lán)灣個案分析精裝修、物管、智能化供銷及價格分析項(xiàng)目基本概況拿地時間2007.07售樓處開放產(chǎn)品發(fā)布會2010.03成交時間地塊名稱用地性質(zhì)土地面積（㎡）容積率綠地率限高樓面地價競得公司2007.07NO.2007G33（江寧）二類居住用地272298.4≤2.040%≤60米3278上海朗達(dá)實(shí)業(yè)有限公司、上海寶靜置業(yè)有限公司二期2011年7月開盤2011年元月一期1-4#交付2010年4月領(lǐng)銷售許可證，并與4月10日開盤【推售歷史】【土地信息】萬科金域藍(lán)灣——推售歷史及土地信息2011年6月一期5-6#交付萬科金域藍(lán)灣——推盤節(jié)奏第一次開盤第二次開盤第三次開盤蓄客時間——————蓄客組數(shù)2500————開盤時間2010.4.102010.7.152010.12.11推出樓棟4棟高層（16-18）1棟高層（18）1棟高層（18）推出樓棟號01棟、03棟、04棟、02棟臨時加推02棟1單元和3單元，02棟的2單元被萬科內(nèi)部消化（4.11加推5、6棟）7棟8棟推出房源480144144銷售率96.25%13.89%——主力產(chǎn)品三房、四房三房、四房三房戶型面積90、118、135、168平米117、135、167平米135平米、118平米銷售均價14000-18000元/平米17000元/平米16000元/平米萬科金域藍(lán)灣——推盤節(jié)奏第四次開盤第五次開盤蓄客時間————蓄客組數(shù)————開盤時間2011.7.292011.9.24推出樓棟1棟高層（33）1棟高層（33）推出樓棟號19棟22棟推出房源260260銷售率60%30%主力產(chǎn)品三房二房、三房戶型面積88、113、128平米78、90、130平米銷售均價15000元/平米14000元/平米工程于2010年4月10日、7月15日/12月11日，2011年7月29日、9月24日分五次開盤。其中第一次推出的房源較多，到達(dá)480套，第二、三次較少，均為144套，第四次和第五次為二期房源，均為260套。工程五次開盤推出的產(chǎn)品類似，沒有太大的變化，但二期〔第四、五批〕推出的房源價格比一期〔第一、二、三批〕跌了1000-1500元/平米不等。8#7#5#3#1#2#4#6#19#31#30#29#37#42#41#第一批房源第二批房源第三批房源第四批房源22#第五批房源紅色字體為一期房源，藍(lán)色字體為二期房源【供銷及價格】萬科金域藍(lán)灣——供銷及價格總規(guī)模批準(zhǔn)預(yù)售量去化量存量待推量首次開盤時間年均去化銷售率面積（萬㎡）54.459616.385313.5062.879338.07432010.49.533682.43%套數(shù)383612981095203253877384.36%項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析供銷及價格分析項(xiàng)目營銷推廣萬科金域藍(lán)灣個案分析精裝修、物管、智能化戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目基本概況萬科金域藍(lán)灣——戶型從銷售情況來看，81-90平米、121-143平米的供給最多，從銷售情況來說，81-90平米、121-143平米的銷售量也是最多的。從銷售率來看161-180平米是最高的，到達(dá)80.89%，81-90平米、111-120平米、121-143平米的銷售率均道道72%以上。二期的主力戶型為78平米的兩房，90平米、113平米、128平米的三房為主。該工程產(chǎn)品豐富，共有高層、聯(lián)排別墅和花園洋房三類產(chǎn)品，戶型面積從78-325平米均有分布，幾乎覆蓋所有的客群。產(chǎn)品戶型面積（平米）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)銷售率花園洋房四房157-2681600%高層兩房786600%三房9051837772.78%11829422576.53%1281243024.1969%四房16818014982.78%聯(lián)排別墅六房280251144.00%303181161.11%3258675.00%該工程為兩梯兩戶、兩梯三戶，二期均為兩梯四戶，工程每次開盤前都有充分的蓄水，因此每次開盤的去化率都較高，一期的戶型以135、168平米的大戶型為主，二期的戶型以78-128的中小戶型為主。萬科金域藍(lán)灣——戶型產(chǎn)品戶型裝修面積供應(yīng)套數(shù)層高得房率銷售均價（元/平米）銷售總價（萬元）占比花園洋房四房毛坯157-26816——91%————1.02%高層兩房精裝78662.878%140001094.20%三房精裝905182.878%1400012632.93%精裝1182942.878%1400016518.69%精裝1281242.878%140001797.88%精裝1353242.878%1500020320.60%四房精裝1681803.078%1500025211.44%聯(lián)排別墅六房毛坯280253.095%16000-17000448-4761.59%毛坯303183.095%16000-17000485-5151.14%毛坯32583.095%16000-17000520-5530.51%M1戶型：78平米，兩房兩廳一衛(wèi)。1、南北通透，主臥、客廳南向設(shè)計，更佳通風(fēng)、采光效果。2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細(xì)作。3、78平米精睿兩房，更優(yōu)性價比，社會新銳首置首選。4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。5、舒適地暖設(shè)計，操作簡單單。6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。8、多功能浴霸系統(tǒng)，枯燥、換氣、除菌、取暖四合一；配設(shè)活動掛衣桿。萬科金域藍(lán)灣——經(jīng)典戶型鑒賞M2戶型：90平米，三房兩廳一衛(wèi)。1、寬闊戶型開間，主次臥、客廳朝南設(shè)計，更佳通風(fēng)、采光效果。2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細(xì)作。3、陽臺特設(shè)家政區(qū)域，更全收納設(shè)計，更高空間利用率。4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。5、舒適地暖設(shè)計，操作簡單單。6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。8、多功能浴霸系統(tǒng)，枯燥、換氣、除菌、取暖四合一；配設(shè)活動掛衣桿。萬科金域藍(lán)灣——經(jīng)典戶型鑒賞M4戶型：110平米，三房兩廳一衛(wèi)。1、寬闊戶型開間，主次臥、客廳朝南設(shè)計，更佳通風(fēng)、采光效果。2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細(xì)作。3、陽臺特設(shè)家政區(qū)域，更全收納設(shè)計，更高空間利用率。4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。5、舒適地暖設(shè)計，操作簡單單。6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。8、110平米舒適三房，戶型方正。萬科金域藍(lán)灣——經(jīng)典戶型鑒賞M5戶型：125平米，三房兩廳兩衛(wèi)。1、客廳橫廳、主臥套房設(shè)計，沉著布局，彰顯居住氣度。2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細(xì)作。3、四件套舒適次衛(wèi)，全家衛(wèi)浴享受。4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。5、舒適地暖設(shè)計，操作簡單單。6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。8、多功能浴霸系統(tǒng)，枯燥、換氣、除菌、取暖四合一；配設(shè)活動掛衣桿。萬科金域藍(lán)灣——經(jīng)典戶型鑒賞B1戶型：135平米，三房兩廳兩衛(wèi)。1、功能強(qiáng)大的收納空間。2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細(xì)作。3、北陽臺空間預(yù)置洗衣機(jī)位，陽臺功能更豐富。4、“方太-柏廚”整體櫥柜，更科學(xué)，更專業(yè)。5、舒適地暖設(shè)計，操作簡單單。6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。7、次衛(wèi)獨(dú)特親子蓋板設(shè)計，兒童使用更舒適。8、入戶密碼門鎖設(shè)計，平安更尊貴，電梯特設(shè)有適合兒童使用的按鈕，更貼心設(shè)計，方便兒童操作。萬科金域藍(lán)灣——經(jīng)典戶型鑒賞項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析供銷及價格分析戶型詳細(xì)解析萬科金域藍(lán)灣個案分析精裝修、物管、智能化項(xiàng)目營銷推廣項(xiàng)目基本概況萬科金域藍(lán)灣——營銷中心【萬科金域藍(lán)灣營銷中心】裝修風(fēng)格：外觀：西班牙風(fēng)格。內(nèi)部：西班牙風(fēng)格層數(shù)：2層建造價格：——萬未來用途：小區(qū)會所該工程的營銷中心位于小區(qū)的會所內(nèi)，共2層。一層是對外的接待區(qū)，二層為銷售區(qū)。營銷中心采用的西班牙風(fēng)格，符合工程的定位。營銷人員均經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，對待客戶不卑不亢，對答得體，但專業(yè)能力稍差，對工程某些專業(yè)知識略顯缺乏。工程營銷中心裝修奢華、功能分布合理，銷售人員較為專業(yè)，符合工程的定位。樣板房類型：展示樣板間樣板房裝修風(fēng)格：現(xiàn)代裝修風(fēng)格樣板房房型：二期樣板間共有78、90、113、128平米四種樣板房點(diǎn)評：整個房間以喜慶的紅色和黃色為主，符合90平米主打的婚房裝修風(fēng)格；配以現(xiàn)代簡約的家具擺設(shè)，配以燈光的設(shè)計，營造出溫馨的家庭氣氛。樣板房裝修風(fēng)格為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，裝修突出產(chǎn)品的優(yōu)勢，注重細(xì)節(jié)，增加潛在客戶的購置欲望。萬科金域藍(lán)灣——樣板間衣櫥主臥餐廳衛(wèi)生間化裝屋客廳整體景觀效果已根本呈現(xiàn)，各種樹種搭配比較協(xié)調(diào)，施工現(xiàn)場有圍欄阻擋，現(xiàn)場在緊張的施工中。萬科金域藍(lán)灣——示范區(qū)小區(qū)水景小區(qū)噴泉小區(qū)水景小區(qū)泳池小區(qū)道路施工現(xiàn)場較為雜亂，例如參觀通道雜亂、施工材料亂放，給客戶印象較差。萬科金域藍(lán)灣——施工現(xiàn)場萬科金域藍(lán)灣——營銷活動時間活動類型活動內(nèi)容2010.4.10開盤活動4月10日開盤推出1、2、3、4四棟共計480套房源，4月11日加推5、6棟2010.7.25開盤活動推出7號樓，共144套2010.12.11開盤活動推出8號樓，共144套2011.7.29開盤活動推出二期19號樓，共260套2011.9.24開盤活動推出二期22號樓，共260套萬科金域藍(lán)灣——營銷活動時間活動類型活動內(nèi)容2010.5.1-3DIY類家庭派對活動,包括滑冰、風(fēng)箏、沙畫、肥皂等DIY親子活動2010.5.8-9餐飲娛樂類非常YUMMY——西班牙美食派對2010.5.13業(yè)主聯(lián)誼會邀請金域藍(lán)灣已購房業(yè)主細(xì)品樣板房2010.5.15餐飲娛樂類現(xiàn)場舉辦了品嘗自助餐、牛排，捏泥人等多種活動2010.7.25DIY類舉辦現(xiàn)場布藝、泥塑等各種DIY小活動。現(xiàn)場可以參加抽獎，獎品為野餐包。2010.8.28促銷類周六上午10點(diǎn)至下午16點(diǎn)30分，萬科與福特聯(lián)合舉辦“福特嘉年華放肆IN樂會萬科”活動回饋禮品包括：1．到訪有禮：到訪前20組客戶，每組可獲得2張電影券。2010.11.7晚會類11月7日晚上19點(diǎn)30分，萬科金域藍(lán)灣在五臺山體育館舉辦“愛與家同在，萬科家年華”活動。晚會由著名節(jié)目主持人汪涵主持。2010.11.14親子類快樂寶貝動起來，當(dāng)天參加活動的前50名贈嘉賓送毛絨玩具，另有機(jī)會獲得汽車加油卡等獎品。萬科金域藍(lán)灣——營銷活動時間活動類型活動內(nèi)容2010.11.20-21促銷活動藍(lán)灣聯(lián)手紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)筑家夢，活動期間到訪即可獲得一份愛家大禮包；活動期間到訪的老業(yè)主及萬客會會員，可憑愛家手冊，以最優(yōu)惠的價格購買紅星家居的產(chǎn)品。2010.11.27親子類舉辦“愛享天倫家庭節(jié)”活動之孩子王專場2010.12.5親子類金域藍(lán)灣攜手瑞思英語，奉上一場精彩絕倫的“愛享天倫家庭節(jié)”；同時還推出365投資理財版版聚活動，進(jìn)行“薦股達(dá)人”頒獎。2010.12.12拍賣類舉辦茶坊CP虛擬貨幣線下拍賣活動。2010.12.18促銷類活動期間到訪客戶即可獲贈精美小禮品及12月31日萬客會員專場團(tuán)購入場券；預(yù)交20元即可獲得價值50元精美禮品或400元電子心意券，預(yù)交20元并充值，即有機(jī)會贏取長安鈴木天語SX4兩廂靈動型汽車。2010.12.25節(jié)假日活動萬科金域藍(lán)灣圣誕奇幻樂園游異彩紛呈。2011.2.9體驗(yàn)類“藍(lán)灣美家沙龍”系列活動的第一期，萬科金域藍(lán)灣與美克美家攜手，帶來品質(zhì)生活的現(xiàn)場體驗(yàn)，也為客戶送出更大實(shí)惠。2011.2.26講座類“藍(lán)灣美家沙龍”系列活動的第二期，現(xiàn)場請到專家講解裝飾品的搭配，還可自己動手，在客廳和餐廳現(xiàn)場擺放裝飾品。2011.3.19體驗(yàn)類攜手奧迪激情試駕萬科金域藍(lán)灣——營銷活動時間活動類型活動內(nèi)容2011.4.15DIY活動在售樓處舉辦“下一站米羅湖，浪漫春日派對”巧克力DIY活動，活動內(nèi)容有魔術(shù)表演、抽獎活動等.2011.4.30業(yè)主聯(lián)誼會在橄欖廣場舉辦初夏游園會，同時米羅湖畔項(xiàng)目二期的售樓處公開2011.5.8節(jié)假日活動5月8日，金域藍(lán)灣聯(lián)合新愛嬰早教，為媽媽們送上一份節(jié)日的問候?，F(xiàn)場還能和寶寶一起，親手制造漂亮小首飾。金域藍(lán)灣還特別準(zhǔn)備了溫馨的康乃馨DIY，為到場的媽媽們送出上最真摯的祝福。參與的前30組家庭還有機(jī)會獲得玩具反斗城禮金券。2011.5.14產(chǎn)品推介類二期戶型模型發(fā)布會。同時為慶祝二期戶型首發(fā)，當(dāng)天萬科金域藍(lán)灣還特別打造了民謠燒烤派對活動。2011.6.5節(jié)假日活動6月5號上午10點(diǎn)，在金域藍(lán)灣售樓處舉辦“粽情端午派對”。2011.6.11產(chǎn)品推介類項(xiàng)目邀請福特福聯(lián)，舉辦“盛夏嘉年華音悅會”。同時，該項(xiàng)目二期78、90、110平米U8精工樣板間公開，特推出嘉年華三廂車型，并且現(xiàn)場有歌曲表演。2011.6.17-26促銷類

6月26日晚，項(xiàng)目將舉行老狼露天民謠音樂會，目前搶票活動已經(jīng)開始。2011.6.26晚會類項(xiàng)目在橄欖廣場舉辦“老狼露天民謠音樂會”，現(xiàn)場有2000余名歌迷參加。萬科金域藍(lán)灣——營銷活動時間活動類型活動內(nèi)容2011.7.2抽獎類嘉賓們持老狼演唱會門票上的抽獎券，即可參加抽獎。2011.7.10親子類聯(lián)合江寧新愛嬰早教機(jī)構(gòu)精心為小朋友們準(zhǔn)備一場生日party2011.7.17會館開業(yè)萬科金域藍(lán)灣運(yùn)動會館“藍(lán)灣會”7月17日正式開業(yè)，面向業(yè)主及周邊人群開放。2011.8.6-7促銷類約“惠”藍(lán)灣，四重好禮，一重禮：甜蜜若初見本周末光臨萬科金域藍(lán)灣銷售中心的客戶，均可獲甜蜜伴手禮一份，二重禮：幸運(yùn)贏七夕全天候幸運(yùn)抽獎，來就有機(jī)會贏取蘇果卡、電影票等幸運(yùn)禮品，三重禮：8月6日，寶馬轎跑、mini全天試駕，四重禮：本周末認(rèn)購金域藍(lán)灣二期高層房源的客戶，均能獲得藍(lán)灣送出的心愛大禮，精美鉆戒一枚。2011.8.20-21業(yè)主聯(lián)誼會周六，為客戶準(zhǔn)備了清涼甜蜜的冰淇，還特設(shè)抽獎環(huán)節(jié)。周日，南京、鎮(zhèn)江8個萬科社區(qū)業(yè)主共同參與的萬運(yùn)會隆重開幕，為慶祝萬運(yùn)會開幕，藍(lán)灣售樓中心有呼啦圈、飛鏢、踢毽子等趣味運(yùn)動項(xiàng)目2011.9.3-4名人講座類藍(lán)灣聯(lián)合和中移民留學(xué)機(jī)構(gòu)共同舉辦留學(xué)講座；周六全天舉辦“民俗DIY”活動，邀請民間藝人現(xiàn)場演示捏面人、扎花燈等活動；周六周日兩天更有多輪抽獎環(huán)節(jié)，送出月餅券、電影票等禮品。2011.9.17餐飲娛樂類舉辦燒烤，飲料無限量暢享的BBQ投放時間投放版位投放版面投放媒體投放主題2010.3.18A02整版金陵晚報這一刻世界已大有不同萬科金域藍(lán)灣，3月21日耀世綻放2010.3.26封1版半版南京日報萬科金域藍(lán)灣成熟商業(yè)配套，提前恭候2010.4.7A23整版金陵晚報萬科金域藍(lán)灣4月10日盛大開盤敬請期待2010.4.9C3整版揚(yáng)子晚報萬科金域藍(lán)灣4月10日盛大開盤敬請期待2010.4.9封24版整版現(xiàn)代快報萬科金域藍(lán)灣4月10日盛大開盤敬請期待2010.4.12A16整版東方衛(wèi)報萬科金域藍(lán)灣以城敬獻(xiàn)感恩金陵2010.4.12A32整版南京晨報萬科金域藍(lán)灣以城敬獻(xiàn)感恩金陵2010.4.12B4整版南京日報萬科金域藍(lán)灣以城敬獻(xiàn)感恩金陵2010.9.21A24整版金陵晚報156-325平米低多層產(chǎn)品精彩盛放2010.12.31B53整版現(xiàn)代快報萬科金域藍(lán)灣精裝118平米至135平米一期經(jīng)典三房收官鉅獻(xiàn)2010.12.31A26半版金陵晚報萬科金域藍(lán)灣精裝118平米至135平米一期經(jīng)典三房收官鉅獻(xiàn)萬科金域藍(lán)灣——媒體投放萬科金域藍(lán)灣主要在金陵晚報、揚(yáng)子晚報、現(xiàn)代快報、南京晨報、南京日報五個平面媒體投放廣告，2010年至今合計投放30次共139個版面，廣告主題主要以為開盤造勢為主。投放時間投放版位投放版面投放媒體投放主題2011.1.7T31整版南京晨報萬科金域藍(lán)灣精裝118平米至135平米一期經(jīng)典三房收官鉅獻(xiàn)2011.6.30B60整版現(xiàn)代快報精裝典范，青出于藍(lán)2011.7.8A48半版揚(yáng)子晚報萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.8A疊/24整版金陵晚報萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.14A411/3版揚(yáng)子晚報萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.14封16半版現(xiàn)代快報萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.14A48整版東方衛(wèi)報萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.15A10整版南京日報萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.15A35半版南京晨報萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.15A疊/01半版金陵晚報萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤萬科金域藍(lán)灣——媒體投放萬科金域藍(lán)灣主要在金陵晚報、揚(yáng)子晚報、現(xiàn)代快報、南京晨報、南京日報五個平面媒體投放廣告，2010年至今合計投放30次共139個版面，廣告主題主要以為開盤造勢為主。投放時間投放版位投放版面投放媒體投放主題2011.7.20A32整版東方衛(wèi)報萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.20A08半版南京晨報萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.21A14整版南京日報萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.21C4半版揚(yáng)子晚報萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.21封24半版現(xiàn)代快報萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.22A疊/23整版金陵晚報萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.27A疊/011/3版金陵晚報萬科金域藍(lán)灣2期88-128平米高性價比精裝產(chǎn)品全城首發(fā)2011.7.27封24半版現(xiàn)代快報萬科金域藍(lán)灣2期88-128平米高性價比精裝產(chǎn)品全城首發(fā)2011.7.28C3半版揚(yáng)子晚報萬科金域藍(lán)灣2期88-128平米高性價比精裝產(chǎn)品全城首發(fā)萬科金域藍(lán)灣——媒體投放萬科金域藍(lán)灣主要在金陵晚報、揚(yáng)子晚報、現(xiàn)代快報、南京晨報、南京日報五個平面媒體投放廣告，2010年至今合計投放30次共139個版面，廣告主題主要以為開盤造勢為主。萬科金域藍(lán)灣——廣告鑒賞廣告訴求點(diǎn)：品牌廣告訴求點(diǎn)：營銷節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)品廣告訴求點(diǎn)：產(chǎn)品、戶型廣告訴求點(diǎn)：精裝、樣板間廣告訴求點(diǎn)：營銷節(jié)點(diǎn)、誠意登記廣告訴求點(diǎn)：營銷節(jié)點(diǎn)、戶型項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析供銷及價格分析戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目營銷推廣萬科金域藍(lán)灣個案分析精裝修、物管、智能化項(xiàng)目基本概況已推房源毛坯精裝修推出棟數(shù)915房源占比4.26%95.74%銷售均價16000-1700014000-15000萬科金域藍(lán)灣自2010年4月10日開盤以來，共推出24棟樓共1573套房源，其中精裝修10棟，共計推出1506套。毛坯房源集中在花園洋房和聯(lián)排別墅，合計推出67套，占到整體供給的4.26%，精裝修房源為高層房源，集中在