中國城市建筑工程新地標(biāo)研究應(yīng)用方法標(biāo)準(zhǔn)體系

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)研究專業(yè)委員會(huì)

中國指數(shù)研究院

10月

研究背景

伴隨中國城市化不停推進(jìn)，城市建筑和各個(gè)方面取得了很大成就，不僅表現(xiàn)在政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)步，更關(guān)鍵是在發(fā)明一個(gè)代表著時(shí)代精神和民族精神新建筑文化?！暗貥?biāo)”是指在建筑設(shè)計(jì)、歷史意義、文化內(nèi)涵等方面含有顯著特色而輕易識(shí)別建筑體，含有視覺價(jià)值和象征價(jià)值雙重作用，在表現(xiàn)高度、規(guī)模、形態(tài)、色調(diào)等外部視覺形態(tài)同時(shí)，還含有各個(gè)歷史階段功效特征，成為了城市經(jīng)濟(jì)文明和建筑文明象征。多年來中國建筑水平連續(xù)提升，城市中不停涌現(xiàn)出含有城市人文特征和時(shí)代氣息新地標(biāo)建筑，它們?cè)诔渥阏宫F(xiàn)建筑高度、建筑規(guī)模、新材料、新技術(shù)同時(shí)，愈加彰顯了對(duì)歷史和文化傳承，成為代表城市形象新“名片”。

，為客觀反應(yīng)該前中國城市建筑整體情況和發(fā)展水平，發(fā)掘?qū)Τ鞘谢騾^(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展起推進(jìn)作用地標(biāo)性建筑，彰顯中國城市杰出建筑作品，推進(jìn)中國建筑文化進(jìn)步，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)研究專業(yè)委員會(huì)、中國指數(shù)研究院聯(lián)合開啟“-中國城市建筑新地標(biāo)研究”課題。該課題在總結(jié)-中國城市建筑新地標(biāo)研究基礎(chǔ)上，借鑒并完善了VivianConstantinopoulos在“10×10Architects”中所用評(píng)價(jià)方法。經(jīng)過對(duì)中國最具投資吸引力城市中400個(gè)樣本項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)研究，分析其在建筑規(guī)模、技術(shù)含量、市場(chǎng)表現(xiàn)等功效性指標(biāo)同時(shí)，深入分析了區(qū)域影響、外觀設(shè)計(jì)、文化內(nèi)涵等標(biāo)識(shí)性指標(biāo)，全方面研究了中國城市建筑新地標(biāo)建筑設(shè)計(jì)、歷史意義和文化內(nèi)涵，凸顯建筑新地標(biāo)視覺價(jià)值和象征價(jià)值，進(jìn)而形成“-中國城市建筑新地標(biāo)”研究結(jié)果。

研究目標(biāo)

建立“中國城市建筑新地標(biāo)評(píng)價(jià)體系”，從“功效性”、“標(biāo)識(shí)性”兩大方面對(duì)中國城市建筑新地標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，客觀反應(yīng)該前中國建筑整體情況和發(fā)展水平；

挖掘?qū)Τ鞘谢騾^(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展起推進(jìn)作用城市建筑新地標(biāo)，彰顯中國城市杰出建筑作品，記載建設(shè)者睿智和卓見，推進(jìn)中國建筑文化進(jìn)步；

推進(jìn)社會(huì)和消費(fèi)者全方面認(rèn)知中國城市建筑新地標(biāo)，提升中國城市建筑新地標(biāo)社會(huì)形象和市場(chǎng)影響，為中國外投資置業(yè)者選擇中國地標(biāo)性建筑提供決議參考。

研究方法體系

研究對(duì)象

經(jīng)過對(duì)中國城市系統(tǒng)調(diào)研，結(jié)合城市建筑發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況，“-城市建筑新地標(biāo)”研究對(duì)象需滿足條件以下：

因建筑內(nèi)部或外部原因能夠形成城市中心或副中心，對(duì)城市或所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)或社會(huì)發(fā)展含相關(guān)鍵帶動(dòng)作用；

單體建筑規(guī)模在5萬平方米以上或綜合建筑規(guī)模在10萬平方米以上；

在建筑設(shè)計(jì)、歷史意義、文化內(nèi)涵、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)等方面含有顯著特色，能夠代表所在城市或區(qū)域時(shí)代形象；

-建成或部分建成；

物業(yè)類型為綜合體、寫字樓、住宅、商用物業(yè)等。

研究體系

此次研究經(jīng)過利用“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評(píng)價(jià)體系”，評(píng)價(jià)出中國最具投資吸引力城市；從最具投資吸引力城市中初選出近400個(gè)樣本項(xiàng)目作為研究對(duì)象，利用“中國城市建筑新地標(biāo)評(píng)價(jià)體系”，從功效性和標(biāo)識(shí)性兩大方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析，形成“-中國城市建筑新地標(biāo)”，研究總體框架思緒以下：

中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評(píng)價(jià)體系

在-連續(xù)五年“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究”中，采取因子分析（FactorAnalysis）等技術(shù)手段，綜合評(píng)價(jià)了各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)（包含住宅、辦公樓、商業(yè)用房等多個(gè)物業(yè)）開發(fā)投資吸引力。借鑒該項(xiàng)研究結(jié)果經(jīng)驗(yàn)，研究組開發(fā)了“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評(píng)價(jià)體系”，具體以下：

中國城市建筑新地標(biāo)評(píng)價(jià)體系

研究方法

主成份分析方法（PrincipalComponentAnalysis）

主成份分析方法是一個(gè)數(shù)學(xué)變換方法,它把給定一組相關(guān)變量經(jīng)過線性變換轉(zhuǎn)成另一組不相關(guān)變量，這些新變量根據(jù)方差依次遞減次序排列。設(shè)為p維隨機(jī)變量，結(jié)構(gòu)，其中Li為p維正交化向量（），之間互不相關(guān)而且按方差由大到小排列，則稱為第個(gè)主成份。

德爾菲法（Delphi）和層次分析法（AnalyticHierarchyProcess,AHP）

Delphi法首先明確若干條問題；再由教授在獨(dú)立環(huán)境下做出書面回復(fù)；然后將回收教授意見統(tǒng)計(jì)，并將統(tǒng)計(jì)結(jié)果反饋給教授再行修訂。經(jīng)過3～4輪類似反饋過程，最終取得相對(duì)統(tǒng)一意見，該方法含有匿名性、反復(fù)性、統(tǒng)計(jì)性三大特征，能夠很好地克服主觀原因影響。

AHP法是在Delphi法基礎(chǔ)上得到一個(gè)判定兩兩指標(biāo)之間相對(duì)關(guān)鍵性判定方法。AHP法經(jīng)過指標(biāo)平均化處理形成一個(gè)判定矩陣，再對(duì)判定矩陣作歸一化處理得到每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響力大小。AHP法實(shí)際上是將教授思維過程定量化，而且能夠經(jīng)過一致性檢驗(yàn)處理教授意見不一致情況。

數(shù)據(jù)起源

由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填報(bào)、中國指數(shù)研究院確定物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)；

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)十大數(shù)據(jù)庫；

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外公布信息（包含網(wǎng)站公開信息、對(duì)外宣傳資料、企業(yè)年報(bào)等）；

-中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究數(shù)據(jù)庫；

-中國城市建筑新地標(biāo)研究數(shù)據(jù)庫。

附表：“-第六屆中國城市建筑新地標(biāo)研究”項(xiàng)目基礎(chǔ)信息表

項(xiàng)目名稱

所在城市

項(xiàng)目地址

項(xiàng)目類型

在項(xiàng)目所屬類型前括號(hào)上打“√”（）寫字樓（）酒店（）住宅（）商業(yè)（）產(chǎn)業(yè)物業(yè)（）其它

總建筑面積

平方米

寫字樓

平方米

酒店

平方米

住宅

平方米

商業(yè)

平方米

產(chǎn)業(yè)物業(yè)

平方米

其它

平方米

占地面積

平方米

建筑最高處

高度

米

檐口建筑高度

米

建筑層數(shù)

投資商

開發(fā)商

建筑設(shè)計(jì)單位

景觀設(shè)計(jì)單位

物業(yè)管理單位

開工時(shí)間

開盤時(shí)間/開業(yè)時(shí)間

交付時(shí)間

綠化率

容積率

交通情況

項(xiàng)目配套設(shè)施

銷售價(jià)格（元/平米）

出租價(jià)格（元/平米/月）

建筑創(chuàng)新（新材料、技術(shù)等）

項(xiàng)目服務(wù)功效（描述項(xiàng)目專業(yè)化、人性化服務(wù)）

項(xiàng)目顯性標(biāo)識(shí)（填寫項(xiàng)目標(biāo)外在標(biāo)識(shí)性特點(diǎn)，如建筑外觀設(shè)計(jì)、區(qū)位環(huán)境等）

項(xiàng)目隱性標(biāo)識(shí)（填寫項(xiàng)目?jī)?nèi)在標(biāo)識(shí)性特點(diǎn)，如對(duì)所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)、歷史和文化影響等）

排她性標(biāo)識(shí)（項(xiàng)目獨(dú)有、創(chuàng)新性、有別于同類項(xiàng)目標(biāo)顯著特征）

項(xiàng)目責(zé)任人姓名

聯(lián)絡(luò)電話

E-MAIL

單位蓋章：填表人：