商業(yè)綜合體財(cái)務(wù)管理中全面預(yù)算管理的實(shí)踐探析

引言伴隨著我國不斷推進(jìn)的城市化進(jìn)程，我國城市的發(fā)展速度驚人，其中商業(yè)綜合體成為城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的強(qiáng)大助推力之一，商業(yè)綜合體的建設(shè)，可以使城市的空間得到拓展，而且城市居民的收入因此而上升。但是，城市內(nèi)部的商業(yè)綜合體近年來數(shù)量持續(xù)增加，必然面對(duì)更大的發(fā)展壓力，要想使商業(yè)綜合體能夠穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須從內(nèi)部著手，完善其財(cái)務(wù)管理工作，尤其是對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行改進(jìn)以及完善，使商業(yè)綜合體的實(shí)力更為強(qiáng)大。一、財(cái)務(wù)管理對(duì)于商業(yè)綜合體的重要性（一）可以直接反映商業(yè)綜合體的實(shí)際經(jīng)營情況在財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作之中，必然涉及較為廣泛的內(nèi)容，例如資金的流向、盈利情況、資產(chǎn)負(fù)債等，相關(guān)人員需要整合并且優(yōu)化所有財(cái)務(wù)信息，同時(shí)重點(diǎn)分析可能對(duì)商業(yè)綜合體的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響的因素，進(jìn)而強(qiáng)化管理商業(yè)綜合體發(fā)展所需的成本，將財(cái)務(wù)反饋?zhàn)鳛橐罁?jù)，對(duì)商業(yè)綜合體的真實(shí)運(yùn)營能力進(jìn)行判斷，從而使所有人員更清晰地了解商業(yè)共同體的管理、經(jīng)營、財(cái)務(wù)等情況，準(zhǔn)確掌握我國不同地區(qū)的商業(yè)政策，以及最新經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，從而使商業(yè)綜合體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力變得更強(qiáng)。（二）幫助商業(yè)綜合體發(fā)現(xiàn)自身存在的不足商業(yè)綜合體在不斷運(yùn)營的同時(shí)，必須持續(xù)關(guān)注自身的財(cái)務(wù)管理工作，從而使相關(guān)人員能夠掌握最佳時(shí)機(jī)，然后通過全面預(yù)算等工作，改善運(yùn)營過程中的“短板”，從而使商業(yè)綜合體朝著既定的戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)展，挖掘出商業(yè)綜合體之中更有價(jià)值的因素。不僅如此，開展財(cái)務(wù)管理能夠使商業(yè)綜合體進(jìn)行反思，及時(shí)找到自身發(fā)展之中存在的問題，在分析問題成因之后，第一時(shí)間使問題得到妥善解決。由此可見，財(cái)務(wù)管理在商業(yè)綜合體的發(fā)展之中，扮演著十分重要的角色，其中包括全面預(yù)算等工作內(nèi)容，可以使商業(yè)綜合體獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。（三）使商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體內(nèi)部產(chǎn)生的、所有正向的現(xiàn)金流，都能夠成為綜合體內(nèi)部各企業(yè)的經(jīng)營利潤，所以，與單獨(dú)的企業(yè)相比，商業(yè)綜合體可以通過運(yùn)用多種財(cái)務(wù)管理手段，不斷擴(kuò)展自身的實(shí)力。在積累了雄厚的資金之后，商業(yè)綜合體能夠?qū)ψ陨淼呢?cái)務(wù)狀況進(jìn)行精準(zhǔn)盤點(diǎn)，從而不斷激發(fā)商業(yè)綜合體內(nèi)部潛在的力量，打破利益所帶來的發(fā)展障礙，彰顯出商業(yè)綜合體的真正價(jià)值。商業(yè)綜合體開展財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的最終目標(biāo)，就是幫助股東獲得最大化利益。商業(yè)綜合體可以依托正向的現(xiàn)金流，使自身的經(jīng)營利潤率得到提升。由于不同類型的商業(yè)綜合體有著不同的體量，因此，商業(yè)綜合體開展的財(cái)務(wù)管理工作，還包括對(duì)成本支出的費(fèi)用進(jìn)行控制、詳細(xì)分析收入情況等，保證自身能夠在經(jīng)營過程中獲得更多的利潤。不僅如此，商業(yè)綜合體可以依托財(cái)務(wù)管理，獲得更為多樣化的融資渠道，同時(shí)整合自身已經(jīng)具備的資源，主動(dòng)探索未來發(fā)展的新戰(zhàn)略。二、商業(yè)綜合體內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員的主要類型（一）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人構(gòu)建了商業(yè)綜合體之中的會(huì)計(jì)核算體系，以及整個(gè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制，并且在明晰不同的業(yè)務(wù)流程之后，建設(shè)商業(yè)綜合體的內(nèi)部控制體系。在財(cái)務(wù)崗位方面，按照不相容職務(wù)相分離的原則具體細(xì)分，做好各項(xiàng)收支的預(yù)算、核算、控制、分析、稽核等工作，使商業(yè)綜合體的資產(chǎn)能夠得到高效利用，并且不會(huì)遭遇風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)督并且指導(dǎo)商業(yè)綜合體內(nèi)部的各個(gè)部門，例如銷售、物業(yè)、收銀等，能夠?yàn)樯虡I(yè)綜合體的資金鏈條長期保持完整狀態(tài)提供強(qiáng)有力保障。（二）商業(yè)體會(huì)計(jì)商業(yè)體會(huì)計(jì)要核算商業(yè)綜合體內(nèi)部的所有費(fèi)用，然后登記到賬簿內(nèi)，定期清查與核對(duì)商業(yè)綜合體的資金往來，審核各類商品的銷售憑證、信用卡和禮券的收支記錄、收銀情況等。在月末的時(shí)候監(jiān)督商業(yè)綜合體的倉庫進(jìn)行盤點(diǎn)，評(píng)估商業(yè)綜合體當(dāng)前存貨的價(jià)值，制定跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提依據(jù)；準(zhǔn)確測(cè)算商業(yè)綜合體的整體稅金之后申報(bào)；與商業(yè)綜合體的促銷活動(dòng)相配合，測(cè)算促銷費(fèi)用以及費(fèi)率基準(zhǔn)。（三）商業(yè)體出納商業(yè)體出納的主要工作，就是審核并且報(bào)銷商業(yè)綜合體內(nèi)部的所有借款、來自外部的建筑工程合同、購置物品的單據(jù)等，實(shí)事求是地登記所有現(xiàn)金，或者進(jìn)行銀行日記賬。商業(yè)綜合體發(fā)展所產(chǎn)生的票據(jù)，均交由商業(yè)體出納保管。不僅如此，商業(yè)體出納還負(fù)責(zé)結(jié)算各部門工資，在產(chǎn)生提現(xiàn)需求之后，進(jìn)行銀行轉(zhuǎn)賬、提現(xiàn)或者匯款。三、商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題（一）商業(yè)綜合體忽視財(cái)務(wù)分析工作財(cái)務(wù)分析工作是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，該工作可憑借對(duì)數(shù)據(jù)的分析以及解讀，精準(zhǔn)化、具體化、可視化地展示研究對(duì)象的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，對(duì)財(cái)務(wù)工作優(yōu)化、商業(yè)綜合體未來決策具有十分重要的意義。當(dāng)前，商務(wù)綜合體運(yùn)營工作主要忽略了以下兩方面的工作：（1）觀念建設(shè)工作。許多商務(wù)綜合體在運(yùn)營時(shí)都會(huì)出現(xiàn)“重業(yè)務(wù)、輕財(cái)務(wù)”的情況，認(rèn)為業(yè)務(wù)是利益的主要來源，財(cái)務(wù)只為業(yè)務(wù)錦上添花，無單獨(dú)的實(shí)際意義。這種觀念建設(shè)的缺失，導(dǎo)致綜合體運(yùn)營出現(xiàn)越來越多的財(cái)務(wù)隱患，在未來可能使業(yè)務(wù)鏈遭受巨大風(fēng)險(xiǎn)；（2）建設(shè)綜合體運(yùn)營體系。綜合體運(yùn)營與其他運(yùn)營存在本質(zhì)區(qū)別，但這一區(qū)別并未被所有綜合體管理者知曉。許多商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)總監(jiān)擁有多年財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，但是無法正確認(rèn)識(shí)到綜合體運(yùn)營與其他企業(yè)財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)區(qū)別，導(dǎo)致財(cái)務(wù)制度生搬硬套，難以發(fā)揮最佳效果。（二）相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)較少財(cái)務(wù)管理之中的任何一項(xiàng)工作，都需要通過負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理的工作人員完成，因此，商業(yè)綜合體內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作，與相關(guān)管理人員有著緊密聯(lián)系。然而，在我國部分商業(yè)綜合體之中，雖然商業(yè)綜合體可以憑借自身的雄厚實(shí)力，吸納大量專業(yè)程度較高的財(cái)務(wù)管理人員，但是在此之中，為數(shù)不少的財(cái)務(wù)管理人員自身具備的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)較少，在管理過程中很容易走入誤區(qū)，導(dǎo)致商業(yè)綜合體難以通過管理活動(dòng)，制定出高效的、能夠促進(jìn)商業(yè)綜合體進(jìn)步的管理方案，財(cái)務(wù)管理在現(xiàn)實(shí)中難以發(fā)揮出應(yīng)有的作用。不僅如此，商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)管理并未隨著時(shí)代的發(fā)展而創(chuàng)新，管理工作機(jī)械化開展，財(cái)務(wù)管理工作難以獲得更高的成效。（三）監(jiān)管財(cái)務(wù)管理的工作仍需強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理在任何企業(yè)之中，都屬于占據(jù)關(guān)鍵地位的工作，而且商業(yè)綜合體與一般類型的企業(yè)不同，為數(shù)不少的商業(yè)綜合體在全面預(yù)算、內(nèi)部控制等方面都沒有進(jìn)行充分考慮，錯(cuò)誤地認(rèn)為財(cái)務(wù)管理能夠順利開展，就可以“高枕無憂”，沒有對(duì)財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作進(jìn)行及時(shí)監(jiān)管與考核，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的監(jiān)管層面變成了真空地帶。由于對(duì)財(cái)務(wù)管理的考核與監(jiān)管工作不到位，財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作出現(xiàn)混亂，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)綜合體內(nèi)部工作失衡，出現(xiàn)更多威脅商業(yè)綜合體發(fā)展的問題。四、全面預(yù)算管理相關(guān)內(nèi)涵現(xiàn)代化企業(yè)為了使內(nèi)部管理變得井然有序，所以開展全面預(yù)算管理工作。全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容如下：將企業(yè)以往的生產(chǎn)和經(jīng)營狀況作為依據(jù)，分析和預(yù)測(cè)未來的市場(chǎng)走向，進(jìn)而對(duì)企業(yè)未來一段時(shí)間內(nèi)的生產(chǎn)和經(jīng)營進(jìn)行預(yù)測(cè)，提前對(duì)企業(yè)內(nèi)部的所有資源進(jìn)行分配，保證企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營活動(dòng)與戰(zhàn)略目標(biāo)相契合。所以，商業(yè)綜合體可以在全面預(yù)算管理得到執(zhí)行之后，判斷戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成進(jìn)度。不僅如此，全面預(yù)算管理的過程如果科學(xué)合理，可以有效控制商業(yè)綜合體的發(fā)展支出的成本，穩(wěn)定商業(yè)綜合體的現(xiàn)金流，并保證商業(yè)綜合體的利潤不會(huì)受損。全面預(yù)算管理的內(nèi)容，涵蓋了整個(gè)商業(yè)綜合體，商業(yè)綜合體內(nèi)部的所有人員必須參與其中，并且做到協(xié)同合作，在合理分配所有資源之后，衡量其中不同的部門與商業(yè)綜合體之間的經(jīng)營情況，找到商業(yè)綜合體發(fā)展過程中的弊端然后及時(shí)解決。全面預(yù)算管理使經(jīng)營戰(zhàn)略與商業(yè)綜合體之間的績效相連接，能夠極大地推動(dòng)商業(yè)綜合體的發(fā)展。五、商業(yè)綜合體在全面預(yù)算管理之中存在的問題（一）全面預(yù)算管理的參與度較低全面預(yù)算管理的核心，就是制定目標(biāo)并將目標(biāo)逐級(jí)推進(jìn)、逐步落實(shí)。但在商業(yè)綜合體運(yùn)營過程中，全面預(yù)算管理在運(yùn)營活動(dòng)中的參與度仍處于較低水平。具體而言，商業(yè)綜合體運(yùn)營不同于常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不僅需要擴(kuò)大市場(chǎng)份額、吸引顧客、打造品牌形象，還應(yīng)當(dāng)注重資金的利潤率、重視資金投入轉(zhuǎn)化的實(shí)際價(jià)值。商業(yè)綜合體是各類商戶的集合，其內(nèi)部建筑面積的使用途徑是多元化的，業(yè)態(tài)布局、品牌引進(jìn)、店面管理、商鋪?zhàn)赓U的方向也十分復(fù)雜。如果套用傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理中的預(yù)算管理模式，必將在實(shí)際工作中遇到巨大的阻礙。因此，全面預(yù)算參與度較低的問題，表面上是財(cái)務(wù)工作落實(shí)不到位的問題，實(shí)際上是業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)未協(xié)調(diào)統(tǒng)一的問題。（二）未合理開展預(yù)算編制工作部分商業(yè)綜合體在全面預(yù)算編制層面存在不合理現(xiàn)象，通常只是按照以往的全面預(yù)算結(jié)果進(jìn)行編制，所以預(yù)算編制的內(nèi)容較為陳舊，甚至已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于商業(yè)綜合體當(dāng)前的發(fā)展腳步。部分商業(yè)綜合體為了獲得更多的利潤，在面對(duì)部分工作的時(shí)候，沒有等預(yù)算編制的結(jié)果出臺(tái)，就盲目地開展各項(xiàng)工作，導(dǎo)致全面預(yù)算管理在商業(yè)綜合體內(nèi)部形同虛設(shè)，無法發(fā)揮其良性控制作用，甚至出現(xiàn)商業(yè)綜合體的成本支出與全面預(yù)算管理嚴(yán)重不符的現(xiàn)象，全面預(yù)算管理的參照作用也變成一紙空談。（三）尚未健全全面預(yù)算相關(guān)考核管理機(jī)制全面預(yù)算相關(guān)的考核管理，主要包括兩方面的工作：一方面是考核全面預(yù)算各項(xiàng)工作的成果，另一方面是考核全面預(yù)算的監(jiān)督管理力度。前者是對(duì)全面預(yù)算結(jié)果的考核，后者是對(duì)全面預(yù)算監(jiān)督效果的考核，二者在有機(jī)結(jié)合之后，不僅可以驗(yàn)證全面預(yù)算管理的理論，也能夠使全面預(yù)算管理在實(shí)踐過程中發(fā)揮作用。但在實(shí)際管理工作中，商務(wù)綜合體要么兩者皆不完善、要么只重視前者忽略后者。在第一種情況下，整體的考核管理制度缺失，全面預(yù)算管理完全無法與實(shí)際業(yè)務(wù)產(chǎn)生耦合機(jī)制，全面預(yù)算管理的正面效果無法作用于生產(chǎn)經(jīng)營，導(dǎo)致人力資源與投入資金被浪費(fèi)。在第二種情況下，雖存在考核制度然而缺乏有效監(jiān)督，可能出現(xiàn)考核結(jié)果與實(shí)際情況不符的情況，致使考核結(jié)果偏離現(xiàn)狀，對(duì)綜合體運(yùn)營工作造成嚴(yán)重的不良影響。六、全面預(yù)算管理在商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)管理之中實(shí)踐的策略（一）提升參與全面預(yù)算管理的參與度全面預(yù)算管理必須參與到商業(yè)綜合體的整體運(yùn)營之中，基于現(xiàn)狀，全面預(yù)算管理參與運(yùn)營工作的重心，在于深入探討并解決綜合體管理的實(shí)際問題，將全面預(yù)算管理工作滲透到業(yè)態(tài)布局、品牌引進(jìn)、店面管理、商鋪?zhàn)赓U等工作中。例如，在業(yè)態(tài)布局工作中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)做好不同業(yè)態(tài)布局下的預(yù)算管理工作，將業(yè)態(tài)布局的預(yù)期收益與預(yù)期成本精準(zhǔn)化，從全面預(yù)算的角度確定該地段下餐飲、零售、娛樂、主力店的最佳比例，從而為管理者的經(jīng)營決策提供指導(dǎo)性幫助，提升財(cái)務(wù)工作在業(yè)務(wù)模塊中的價(jià)值。（二）對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行合理編制商業(yè)綜合體應(yīng)當(dāng)明確在全面預(yù)算之中，需要融入預(yù)算編制的諸多內(nèi)容，摒棄以往運(yùn)用的、陳舊的預(yù)算編制方法，然后將商業(yè)綜合體的已有工作經(jīng)驗(yàn)作為基礎(chǔ)，對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，同時(shí)兼顧商業(yè)綜合體所處的環(huán)境、我國政府下發(fā)的政策等，全面而合理地編制自身的財(cái)務(wù)預(yù)算，從而使商業(yè)綜合體的管理需求以及發(fā)展需求得到滿足。與此同時(shí)，商業(yè)綜合體的發(fā)展必須嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行，各項(xiàng)工作在全面預(yù)算編制完成之后，嚴(yán)格按照編制結(jié)果循序漸進(jìn)地開展，從而使全面預(yù)算管理的約束作用真正發(fā)揮，以及幫助商業(yè)綜合體節(jié)省發(fā)展成本。不僅如此，財(cái)務(wù)管理部門需做好預(yù)算數(shù)據(jù)的核查工作，避免數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與計(jì)算過程中產(chǎn)生疏漏現(xiàn)象。同時(shí)，為應(yīng)對(duì)部門虛報(bào)預(yù)算的情況，財(cái)務(wù)需將預(yù)算管理與資產(chǎn)管理工作的協(xié)同性進(jìn)一步提升，確保預(yù)算匯報(bào)數(shù)據(jù)與資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)相一致，保障數(shù)據(jù)的真實(shí)性。（三）對(duì)相關(guān)監(jiān)督考核體系進(jìn)行完善全面預(yù)算管理并非是開展后“一勞永逸”的工作，商業(yè)綜合體必須關(guān)注全面預(yù)算管理完成之后的執(zhí)行情況，專門建設(shè)監(jiān)督與考核機(jī)制并不斷完善，在綜合體內(nèi)部建設(shè)相對(duì)應(yīng)的監(jiān)管部門，實(shí)時(shí)開展對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)督工作，以保證全面預(yù)算管理在商業(yè)綜合體之中的重要地位，同時(shí)保證商業(yè)綜合體之中的所有工作，都能按照預(yù)算管理的結(jié)果執(zhí)行。除非出現(xiàn)極特殊情況，否則任何人不能更改預(yù)算結(jié)果。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)在該工作中擔(dān)任核查者與監(jiān)督者的角色，一方面成為考核體系的落實(shí)者，核查全部考核數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與真實(shí)性，另一方面監(jiān)督財(cái)務(wù)部門對(duì)內(nèi)部以及外部的管理效果，堅(jiān)決杜絕考核數(shù)據(jù)在內(nèi)部出現(xiàn)問題。除此之外，商業(yè)綜合體需要將實(shí)際的預(yù)算執(zhí)行情況作為基礎(chǔ)，設(shè)置相對(duì)應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，同時(shí)出臺(tái)獎(jiǎng)懲措施，促進(jìn)所有人員在積極參與全面