土地一級(jí)開(kāi)發(fā)作業(yè)流程

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)步驟第一章土地一級(jí)開(kāi)發(fā)步驟1、選地由政府或開(kāi)發(fā)商針對(duì)土地貯備整理或確定項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。2、土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)?jiān)恋厝空呋蚴褂谜咴谌〉脜^(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門(mén)得同意后向市國(guó)土局提出土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。3、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。4、土地開(kāi)發(fā)實(shí)施方案預(yù)審經(jīng)過(guò)土地預(yù)審項(xiàng)目，依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地貯備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地貯備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案關(guān)鍵包含：待貯備開(kāi)發(fā)地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物情況、貯備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方法等。5、土地開(kāi)發(fā)方案修改編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案項(xiàng)目由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、計(jì)劃、建設(shè)、交通、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)參與聯(lián)審會(huì)，經(jīng)過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開(kāi)發(fā)實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市計(jì)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)境保護(hù)等條件提出標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)。6、確定土地開(kāi)發(fā)單位土地貯備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，由土地貯備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理計(jì)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中經(jīng)過(guò)招標(biāo)方法選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用不高于土地貯備開(kāi)發(fā)成本2%。以招標(biāo)方法確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地貯備機(jī)構(gòu)應(yīng)該和中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署土地前期開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。經(jīng)過(guò)招標(biāo)方法選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理計(jì)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包含土地貯備開(kāi)發(fā)估計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于估計(jì)成本8%。經(jīng)過(guò)招標(biāo)方法確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地貯備機(jī)構(gòu)應(yīng)該和中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署土地前期開(kāi)發(fā)委托協(xié)議7、辦理相關(guān)用地手續(xù)土地貯備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市計(jì)劃部門(mén)辦理計(jì)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門(mén)辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，包含交通、園林、文物、環(huán)境保護(hù)和市政專業(yè)部門(mén)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求辦理對(duì)應(yīng)手續(xù)假如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包含新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)，土地貯備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并取得市人民政府同意。8、確定實(shí)施計(jì)劃方案開(kāi)發(fā)單位委托編制可行性研究匯報(bào)，計(jì)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)在取得市人民政府同意文件后由土地貯備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。（征用集體土地和征用劃撥土地程序不一樣，詳見(jiàn)《征用集體土地及劃撥土地程序》）組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按要求負(fù)擔(dān)回遷房建設(shè)。10、組織驗(yàn)收開(kāi)發(fā)土地建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)土地前期開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核內(nèi)容：審核土地前期開(kāi)發(fā)成本組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)成協(xié)議要求依據(jù)委托協(xié)議支付對(duì)應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)納入市土地貯備庫(kù)11、辦理建設(shè)用地計(jì)劃許可證辦理建設(shè)用地計(jì)劃許可證申請(qǐng)材料：用地申請(qǐng)匯報(bào)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照立項(xiàng)批文縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證實(shí)經(jīng)審查同意具體計(jì)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙（一式2份）12、辦理建設(shè)用地委托釘樁建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院根據(jù)建設(shè)用地釘樁結(jié)果及繪制要求繪制地形圖。13、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)通常指協(xié)議出讓申請(qǐng)，申請(qǐng)用地者應(yīng)該同時(shí)向市城市計(jì)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)，并提供下列文件：申請(qǐng)用地匯報(bào)書(shū)；國(guó)家投資建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)該提供相關(guān)部門(mén)相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)同意文件；在地域注冊(cè)登記企機(jī)關(guān)應(yīng)該提供相關(guān)同意成立（設(shè)置）機(jī)構(gòu)同意文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。未在經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊(cè)登記中國(guó)其它企業(yè)、企業(yè)、其它組織應(yīng)該提供上級(jí)主管部門(mén)同意文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。境外企業(yè)、企業(yè)、其它組織應(yīng)該提供有效營(yíng)業(yè)注冊(cè)登記證件（開(kāi)業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會(huì)組員名單、注冊(cè)所在地公證機(jī)關(guān)和律師事務(wù)所出具證實(shí)文件及注冊(cè)銀行開(kāi)具資信證實(shí)。個(gè)人申請(qǐng)用地應(yīng)該提供正當(dāng)身份證件。在省、市營(yíng)業(yè)銀行存款資信證實(shí)書(shū)；大型、關(guān)鍵項(xiàng)目需提供項(xiàng)目提議書(shū)、環(huán)境保護(hù)分析匯報(bào)、初步規(guī)劃方案；法定代表人身份證實(shí)書(shū)、法定代表人授權(quán)委托書(shū)及其它應(yīng)該提交文件。14、主管部門(mén)實(shí)地勘察房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地同意書(shū)申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門(mén)，率領(lǐng)行政主管部門(mén)工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地情況。15、委托地價(jià)評(píng)定、辦理核定地價(jià)手續(xù)建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)土地評(píng)定企業(yè)對(duì)所計(jì)劃用地進(jìn)行評(píng)定，必需經(jīng)市、縣、自治縣國(guó)土局同意，并核定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。16、土地估價(jià)匯報(bào)預(yù)審依據(jù)《國(guó)家土地管理局土地估價(jià)匯報(bào)預(yù)審制度實(shí)施方案》，對(duì)需經(jīng)國(guó)家土地管理局確定估價(jià)結(jié)果土地估價(jià)匯報(bào)，負(fù)擔(dān)估價(jià)中介機(jī)構(gòu)可在向委托方提交土地估價(jià)匯報(bào)前，向國(guó)家土地管理局提出預(yù)先審查申請(qǐng)，由國(guó)家土地管理局組織相關(guān)人員對(duì)土地估價(jià)匯報(bào)進(jìn)行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價(jià)匯報(bào)，由委托方按要求程序向國(guó)家土地管理局申請(qǐng)土地估價(jià)結(jié)果確定。17、辦理土地出讓審批18、舉行土地出讓活動(dòng)（招、拍、掛）土地前期開(kāi)發(fā)企業(yè)接收土地整理貯備中心委托進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，生地變成熟地以后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對(duì)土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌，開(kāi)發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)權(quán)。19、簽署國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，是指市、縣人民政府土地管理部門(mén)代表土地全部者——國(guó)家，作為出讓方和受讓方（土地使用者）根據(jù)平等、自愿、有償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)出讓土地范圍、面積、年限、用途、出讓土地交付、土地使用權(quán)出讓金繳納、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)和利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問(wèn)題友好協(xié)商、達(dá)成一致意見(jiàn)后，依法簽署書(shū)面協(xié)議。國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議應(yīng)根據(jù)平等、自愿、有償標(biāo)準(zhǔn)簽署。20、交付土地出讓金21、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證按協(xié)議約定支付余款。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。第二章土地一級(jí)開(kāi)發(fā)辦理拆遷安置全步驟一、征用集體土地拆遷安置1、征用集體土地用地申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)該提交建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)，申請(qǐng)書(shū)中應(yīng)包含以下各項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容：申請(qǐng)單位名稱項(xiàng)目標(biāo)基礎(chǔ)情況，包含立項(xiàng)、計(jì)劃選址等情況建設(shè)用地基礎(chǔ)情況，包含用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)實(shí)狀況等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出用地申請(qǐng)時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)后應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：用地單位相關(guān)資質(zhì)證實(shí)項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)批復(fù)或其它相關(guān)同意文件土地行政主管部門(mén)出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審匯報(bào)初步設(shè)計(jì)或其它相關(guān)同意文件建設(shè)項(xiàng)目總平面部署圖占用耕地，必需提出補(bǔ)充耕地方案建設(shè)項(xiàng)目在地質(zhì)災(zāi)難易發(fā)區(qū)，應(yīng)該提供地質(zhì)災(zāi)難危險(xiǎn)性評(píng)定匯報(bào)2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案行政主管部門(mén)收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出征用申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30日內(nèi)確定各項(xiàng)征地方面方案：確定各項(xiàng)征地方案后逐層上報(bào)審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報(bào)請(qǐng)市、縣審查同意；市、州簽署意見(jiàn)。3、簽署征地協(xié)議、簽署賠償安置協(xié)議征地協(xié)議書(shū)簽署必需表現(xiàn)自愿、公開(kāi)、公正、平等、有償標(biāo)準(zhǔn)，既不能阻礙國(guó)家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民利益。拆遷安置賠償協(xié)議由拆遷人和被拆遷房屋全部些人協(xié)商簽署。被拆遷人應(yīng)該在房屋拆遷公告要求期限內(nèi)，攜帶房屋全部權(quán)證、土地使用權(quán)證或其她正當(dāng)證件，到公告指定地點(diǎn)和拆遷人辦理房屋拆遷賠償安置手續(xù)。4、確定賠償安置方案區(qū)、縣國(guó)土房管局依據(jù)征用土地方案和征地賠償?shù)怯浨闆r，擬訂征地賠償、安置方案。而且對(duì)征地賠償、安置方案進(jìn)行公告，修改、確定、審批。其通常操作過(guò)程以下：征地賠償、安置方案公告→征地賠償、安置方案公告實(shí)施→征地補(bǔ)償、安置方案意見(jiàn)→征地賠償、安置方案確實(shí)定→征地賠償、安置方案審批要求→征地賠償、安置費(fèi)用管理5、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、市政府下文征地區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議經(jīng)過(guò)后，市政府下達(dá)含有國(guó)家強(qiáng)制性征地批文。征地事由、征地范圍、征地審批權(quán)限、審批程序、實(shí)施征地主體、實(shí)施征地程序等全部由法律具體要求。6、交納各項(xiàng)稅費(fèi)繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)。各項(xiàng)稅費(fèi)由區(qū)局開(kāi)單，銀行收費(fèi)，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財(cái)政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費(fèi)（市蔬菜辦）、征地管理費(fèi)（區(qū)國(guó)土局）、糧差費(fèi)（市糧食局）。7、辦理批地文件、批地圖8、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國(guó)土房管局經(jīng)過(guò)公安機(jī)關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》向國(guó)土房管局提出戶口凍結(jié)申請(qǐng)，調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力，國(guó)土房管局確定拆遷范圍。9、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作到市國(guó)土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最終到派出所、公安局、勞動(dòng)局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動(dòng)力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口安置路徑、安置工作。依據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)家根據(jù)征用土地百分比分期分批將被征地單位農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)，根據(jù)被征用耕地面積除以征地時(shí)該單位人均耕地面積計(jì)算。被征地單位農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府根據(jù)要求條件審批。10、地上物作價(jià)賠償工作拆遷人將被拆除房屋價(jià)值，以貨幣結(jié)算方法賠償給被拆除房屋全部些人。這是一個(gè)貨幣賠償形式。區(qū)、縣國(guó)土房管局應(yīng)該依據(jù)征地賠償、安置方案向被征用土地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地賠償費(fèi)、地上附著物和青苗賠償費(fèi)。依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，實(shí)施作價(jià)賠償，作價(jià)賠償金額能夠按所拆房屋面積重置價(jià)格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。11、征地結(jié)案、申請(qǐng)《建設(shè)用地同意書(shū)》辦理“核減耕地通知書(shū)”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需提供：“三表”原件耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等繳交證實(shí)或收據(jù)農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證實(shí)原件征地賠償協(xié)議（復(fù)印件）征地賠償款付清證實(shí)（由村出）用地單位辦理建設(shè)用地同意書(shū)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門(mén)提交以下各項(xiàng)文件、資料：辦理《建設(shè)用地同意書(shū)》申請(qǐng);市政府同意征(占)地批文;《建設(shè)用地計(jì)劃許可征》附件和附圖;和《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》附圖同百分比尺地形圖4份;釘樁坐標(biāo)結(jié)果通知單;工程進(jìn)度計(jì)劃;計(jì)劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年同意征(占)地免交。12、委托進(jìn)行拆遷工作當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取委托拆遷形式時(shí)，根據(jù)房屋拆遷法規(guī)要求，需要辦理委托手續(xù)并交納一定百分比代辦費(fèi)，由委托代辦單位具體實(shí)施拆遷。13、辦理拆遷申請(qǐng)依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷人應(yīng)該持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門(mén)申領(lǐng)拆遷許可證：拆遷申請(qǐng)書(shū)；建設(shè)項(xiàng)目同意文件和資金證實(shí)；計(jì)劃部門(mén)選址意見(jiàn)或計(jì)劃同意文件；建設(shè)用地同意文件附圖；拆遷計(jì)劃和方案（包含對(duì)被拆遷人安置地點(diǎn)、賠償形式、臨時(shí)安置補(bǔ)助、搬遷過(guò)渡期限和搬遷方法等）。14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查，對(duì)符合條件，核發(fā)房屋拆遷許可證。依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，任何單位和個(gè)人需拆遷房屋，必需持國(guó)家要求同意文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)同意并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。15、簽署房屋拆遷責(zé)任書(shū)房屋拆遷責(zé)任書(shū)是拆遷人實(shí)施拆遷時(shí)需簽署書(shū)面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時(shí)，和被拆除房屋所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局簽署責(zé)任書(shū)。16、辦理拆遷公告和通知依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》要求，建設(shè)單位房屋拆遷申請(qǐng)被同意后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門(mén)向各被拆遷房屋全部些人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書(shū)》，并通知各相關(guān)行政主管部門(mén)幫助；同時(shí)，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)該將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其它形式給予公布；房屋拆遷主管部門(mén)和拆遷人應(yīng)該立即向被拆遷人做好宣傳、解釋工作?？h級(jí)以上地方人民政府在組織相關(guān)部門(mén)論證后，應(yīng)該將房屋征收目標(biāo)、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)給予公告，并采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或其它方法征求被征收人、公眾和教授意見(jiàn)。公告時(shí)間不得少于30日；不過(guò)，房屋征收范圍較大，公告時(shí)間不得少于60日。17、辦理戶口凍結(jié)18、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)房屋征收部門(mén)在應(yīng)“房屋拆遷公告”時(shí)一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動(dòng)：房屋及其隸屬物新建、擴(kuò)建、改建、裝修；改變房屋和土地用途；租賃房屋。19、確定拆遷安置方案確定拆遷方案：拆遷人根據(jù)拆遷方案各項(xiàng)內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案審批立案：拆遷人確定拆遷方案報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國(guó)土房管局審批后，報(bào)市國(guó)土房管局立案。20、簽署拆遷賠償書(shū)面協(xié)議房屋拆遷賠償安置書(shū)面協(xié)議中必需有拆遷當(dāng)事人單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必需經(jīng)雙方當(dāng)事人署名蓋章后才含有法律效力。拆遷非出租房屋，拆遷人和被拆遷人簽署協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)和被拆遷人、房屋承租人簽署協(xié)議。協(xié)議關(guān)鍵內(nèi)容有：拆遷賠償方法，貨幣賠償金額及其支付期限；安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)支付方法和期限；搬遷期限、搬遷過(guò)渡方法和過(guò)渡期限；搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方法；違約責(zé)任和爭(zhēng)議處理方法；當(dāng)事人約定其它條款。21、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參與，由國(guó)土房管局主持，召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)議。拆遷人進(jìn)行被拆遷人搬遷、周轉(zhuǎn)，進(jìn)行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價(jià)拆除，做到場(chǎng)平地凈。22、發(fā)放運(yùn)作拆遷賠償款發(fā)放運(yùn)作拆遷賠償款通常程序：開(kāi)立資金專戶→出具存款證實(shí)→資金使用監(jiān)督→開(kāi)具領(lǐng)款憑證→支取賠償款項(xiàng)23、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理拆遷人及其委托拆除單位在進(jìn)行房屋拆遷施工同時(shí)必需嚴(yán)格根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)揚(yáng)塵治理方法。24、移交拆遷檔案資料拆遷人應(yīng)該在被拆遷人全部搬遷完成后1個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國(guó)土房管局移交拆遷檔案資料并辦理相關(guān)手續(xù)。25、房屋拆遷糾紛裁決拆遷人和被拆遷人不能達(dá)成拆遷賠償安置協(xié)議時(shí)，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)拆遷賠償安置裁決，房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人，由同級(jí)人民政府裁決。26、強(qiáng)制拆遷二、征用劃撥土地拆遷安置1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)用地單位辦理劃撥用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門(mén)提交以下各項(xiàng)文件、資料：劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書(shū)，填寫(xiě)《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地同意書(shū)申請(qǐng)審批表》，計(jì)劃行政主管部門(mén)核發(fā)立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)批復(fù)，中央單位建設(shè)項(xiàng)目還需提交市建委《計(jì)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書(shū)》，屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書(shū)，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)。計(jì)劃行政主管部門(mén)核發(fā)《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)》及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物需提交相關(guān)用地協(xié)議；和《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》附圖相同百分比尺地形圖3份（藍(lán)圖）；建設(shè)項(xiàng)目資金起源證實(shí)；建設(shè)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)同意證書(shū)。2、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地同意書(shū)申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門(mén)。勘察：用地單位率領(lǐng)行政主管部門(mén)工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地情況。3、劃撥用地申請(qǐng)審核、報(bào)批依據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)該堅(jiān)持以項(xiàng)目帶土地標(biāo)準(zhǔn)，且必需符合土地利用總體計(jì)劃、城市計(jì)劃和土地利用年度計(jì)劃。國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)：縣級(jí)（含縣級(jí)市）人民政府１公頃以下，地級(jí)市人民政府２公頃以下。超出限額，報(bào)省人民政府同意。行政主管部門(mén)進(jìn)行劃撥用地申請(qǐng)審查時(shí)，用地單位須提交以下各項(xiàng)文件、資料：劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書(shū)，填寫(xiě)《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地同意書(shū)申請(qǐng)審批表》；計(jì)劃行政主管部門(mén)核發(fā)立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)批復(fù)，中央單位建設(shè)項(xiàng)目還需提交市建委《計(jì)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書(shū)》；屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書(shū)；屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)；計(jì)劃行政主管部門(mén)核發(fā)《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)》及附圖；建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物需提交相關(guān)用地協(xié)議；和《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》附圖相同百分比尺地形圖3份（藍(lán)圖）；建設(shè)項(xiàng)目資金起源證實(shí)；建設(shè)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)同意證書(shū)。4、取得劃撥用地同意劃撥用地申請(qǐng)同意：行政主管部門(mén)代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地同意書(shū)》及撥地紅線圖。劃撥用地申請(qǐng)立案：區(qū)、縣國(guó)土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地同意書(shū)》后15日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地同意書(shū)附件》及撥地紅線圖各一份，報(bào)送市國(guó)土房管局立案。辦理劃撥用地同意手續(xù)時(shí)，用地單位需準(zhǔn)備以下各項(xiàng)文件、資料：交納稅費(fèi)證實(shí)；區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地同意書(shū)及附件、撥地紅線圖。第三章相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款（土地出讓金）地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+土地增值收益，其中土地取得費(fèi)包含征地費(fèi)即三項(xiàng)賠償費(fèi)（土地賠償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物賠償費(fèi)）；各類(lèi)稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、和地級(jí)城市收取新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。依據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，土地使用權(quán)受讓人協(xié)議生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)該在90日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金，從逾期之日起每日加收未付部分１‰違約金，逾期達(dá)90日仍未付清，土地行政主管部門(mén)有權(quán)解除協(xié)議，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并能夠請(qǐng)求賠償。2、土地使用費(fèi)這里土地有償使用費(fèi)關(guān)鍵指是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。依據(jù)國(guó)家財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《相關(guān)天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)用政策等問(wèn)題通知》。3、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)財(cái)政部指出外商投資企業(yè)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)或支付土地出讓金，全部作為土地資源取得成本進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，同時(shí)應(yīng)該依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法同意使用土地，須和國(guó)土和房屋管理部門(mén)簽定用地協(xié)議，協(xié)議中確定應(yīng)納費(fèi)額。4、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)根據(jù)以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收?。簩?duì)征用土地、土地使用權(quán)出讓單位和個(gè)人，以建設(shè)用地計(jì)劃許可證確定土地面積，按每平方米20元標(biāo)準(zhǔn)征收。對(duì)在劃撥?chē)?guó)有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)單位和個(gè)人，以建設(shè)用地同意書(shū)確定土地面積，按每平方米20元標(biāo)準(zhǔn)征收。對(duì)使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每十二個(gè)月2元標(biāo)準(zhǔn)征收。5、土地閑置費(fèi)根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處理措施》(國(guó)土資源部第5號(hào))和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)相關(guān)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)知》(國(guó)辦發(fā)〔〕37號(hào))相關(guān)閑置土地處理要求，加緊處理利用閑置土地。土地閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上按出讓或劃撥土地價(jià)款百分之二十征收。6、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)7、城鎮(zhèn)土地使用稅依據(jù)《中國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府同意，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣土地使用稅使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可合適降低，但最低額不得超出以上最低稅額30%。8、地價(jià)評(píng)定費(fèi)依據(jù)國(guó)家計(jì)委國(guó)家土地局《相關(guān)土地價(jià)格評(píng)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通知》（計(jì)價(jià)格〔1994〕號(hào)）要求，通常宗地評(píng)定采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，按通常宗地地價(jià)評(píng)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”實(shí)施。通常宗地評(píng)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。9、出讓土地預(yù)訂金依據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓協(xié)議生效之日起10天內(nèi)繳納地價(jià)款總額10％作為定金，其它在90天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價(jià)款。10、征地管理費(fèi)11、土地賠償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)土地賠償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=征地統(tǒng)十二個(gè)月產(chǎn)值省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體全部土地，均依據(jù)《省征地統(tǒng)十二個(gè)月產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)十二個(gè)月產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。12、青苗及樹(shù)木賠償費(fèi)在省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體全部土地包含青苗及地上附著物賠償，均按《征地青苗及地上附著物賠償標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施。同一地塊上間種或套種其它種類(lèi)作物，其套種或間種青苗賠償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門(mén)實(shí)施征地時(shí)根據(jù)實(shí)際情況和產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。《征地青苗及地上附著物賠償標(biāo)準(zhǔn)》中青苗不包含花卉、景觀苗木、名貴樹(shù)木、特大樹(shù)木等特殊苗木。包含特殊苗木賠償，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定確定其賠償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意也能夠根據(jù)議價(jià)方法確定其賠償標(biāo)準(zhǔn)。13、地上物賠償費(fèi)依據(jù)《征地青苗及地上附著物賠償標(biāo)準(zhǔn)》要求，地上附著物賠償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府根據(jù)各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物市場(chǎng)重置價(jià)格制訂并公布實(shí)施。包含賠償被征收土地上電力、通訊、水利、交通等設(shè)施，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定確定其賠償標(biāo)準(zhǔn)。14、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金是指國(guó)家征用城市郊區(qū)菜地時(shí)，有用地單位支付，用于開(kāi)發(fā)新菜地費(fèi)用。15、耕地占用稅國(guó)有農(nóng)場(chǎng)（含縣、市、自治縣管農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場(chǎng)）適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。16、耕地開(kāi)墾費(fèi)區(qū)域原因修正系數(shù)：其中在集體土地征用時(shí)拆遷安置各項(xiàng)費(fèi)用：1、房屋拆遷賠償費(fèi)貨幣賠償金額，依據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等原因，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)定價(jià)格確定。被征收房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)定價(jià)格由含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定機(jī)構(gòu)，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和相關(guān)要求確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格。2、遷居補(bǔ)助費(fèi)依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5元標(biāo)準(zhǔn)，付給遷居補(bǔ)助費(fèi)。3、提前遷居獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)提前遷居獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是指被拆除房屋使用人在要求遷居期限屆滿前搬遷，拆遷人能夠?qū)@部分使用人支付一定提前遷居獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。通常由拆遷人自行制訂獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)付給時(shí)間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超出協(xié)議要求時(shí)間，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)200％付給。5、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)對(duì)因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，應(yīng)該給合適賠償。依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失，以拆遷公告公布前十二個(gè)月月平均利潤(rùn)額按月給予賠償。賠償期限最長(zhǎng)不得超出18個(gè)月。利潤(rùn)計(jì)算以稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)納稅申報(bào)為準(zhǔn)。拆除被拆遷人商業(yè)用房，因拆遷影響不能營(yíng)業(yè)，依據(jù)以稅收為準(zhǔn)營(yíng)業(yè)額給賠償；賠償最高限額每個(gè)月不超出停業(yè)前3個(gè)月平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額8％。6、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，由負(fù)擔(dān)拆遷服務(wù)單位根據(jù)通常不超出房屋拆遷賠償安置費(fèi)用15%向拆遷人收取。開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意法律問(wèn)題

1、項(xiàng)目正當(dāng)性問(wèn)題

對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在投資開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先需要考慮問(wèn)題是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否正當(dāng)。因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)沒(méi)有法律層面要求，各地要求并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目標(biāo)正當(dāng)性方面存在問(wèn)題。若項(xiàng)目正當(dāng)性方面存在瑕疵，將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，所以，開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目標(biāo)正當(dāng)性問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商可關(guān)鍵從以下多個(gè)方面對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)正當(dāng)性進(jìn)行審查：

（1）項(xiàng)目是否符合城市總體計(jì)劃和土地利用總體計(jì)劃

實(shí)踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體計(jì)劃和土地利用總體計(jì)劃還沒(méi)有編制和同意情況下，就委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，若未來(lái)城市總體計(jì)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到同意，地方政府又無(wú)力償還開(kāi)發(fā)商已發(fā)生開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商將面臨投入資金無(wú)法收回風(fēng)險(xiǎn)。

（2）立項(xiàng)文件正當(dāng)性

開(kāi)發(fā)商在簽署協(xié)議之前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件正當(dāng)性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限政府同意立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件內(nèi)容和實(shí)際操作不一致情形，等等。在實(shí)踐存在著部分須經(jīng)省級(jí)政府同意但只有地方縣級(jí)政府或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)批文情形，若出現(xiàn)上述情形，開(kāi)發(fā)商須對(duì)立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

（3）其它相關(guān)項(xiàng)目文件正當(dāng)性

開(kāi)發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其它項(xiàng)目文件正當(dāng)性，比如控制性計(jì)劃文件是否已經(jīng)同意，征地拆遷文件正當(dāng)性等。另外，開(kāi)發(fā)商為外商投資企業(yè)，須注意審查本身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資法律法規(guī)要求。

2、簽約程序問(wèn)題

綜合分析各地相關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)要求，大多要求政府要求經(jīng)過(guò)招標(biāo)方法確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。但實(shí)踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)商程序，而是直接和開(kāi)發(fā)商簽署土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則須注意簽約程序正當(dāng)性，以防上級(jí)政府以未經(jīng)過(guò)正當(dāng)程序而不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商一級(jí)開(kāi)發(fā)主體地位。就此問(wèn)題，即使地方政府已就一級(jí)開(kāi)發(fā)事宜和開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)提議地方政府根據(jù)要求經(jīng)過(guò)招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然，因?yàn)橄嚓P(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)地方要求并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不經(jīng)過(guò)招標(biāo)形式通常也并不會(huì)所以造成一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議無(wú)效。

3、開(kāi)發(fā)商應(yīng)把握土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議中關(guān)鍵點(diǎn)

開(kāi)發(fā)商簽署一份內(nèi)容完善土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議，能夠有效防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中多種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策改變風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。從開(kāi)發(fā)商角度而言，簽署土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議時(shí)應(yīng)注意把握以下關(guān)鍵點(diǎn)：

（1）約定征地拆遷安置賠償工作由政府負(fù)責(zé)負(fù)擔(dān)

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)在國(guó)情下極難自主完成拆遷安置賠償工作。在此情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)要求在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定征地拆遷安置賠償工作由政府方面負(fù)擔(dān)，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)負(fù)擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。通常情況下，開(kāi)發(fā)商可采取以下兩種方法負(fù)擔(dān)費(fèi)用：政府包干和據(jù)實(shí)支出。政府包干，即開(kāi)發(fā)商和政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地拆遷安置賠償工作。據(jù)實(shí)支出，即開(kāi)發(fā)商依據(jù)政府拆遷安置工作進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商可依據(jù)項(xiàng)目具體情況決定采取合適費(fèi)用負(fù)擔(dān)方法。

（2）約定分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、減輕資金壓力

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)占用資金量大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低，所以，若想減輕資金壓力，可在協(xié)議中約定采取分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方法，立即項(xiàng)目范圍內(nèi)土地，依據(jù)計(jì)劃情況分割成不一樣區(qū)域地塊，根據(jù)優(yōu)先次序分期前后投資開(kāi)發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這么滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可有效減輕資金壓力，同時(shí)也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）約定政策改變時(shí)由政府負(fù)擔(dān)責(zé)任

政策改變風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家或上級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃作出重大調(diào)整或被撤。對(duì)于該等風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可在協(xié)議中約定由政府負(fù)擔(dān)政策改變風(fēng)險(xiǎn)。但須注意是，在約定土地出讓收益分成方法時(shí)，若項(xiàng)目重大調(diào)整或被撤時(shí)尚無(wú)土地出讓收入，則存在開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)落空風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，須明確約定政策改變時(shí)開(kāi)發(fā)商收回資金和收益方法。

（4）約定土地開(kāi)發(fā)成本組成

土地開(kāi)發(fā)成本是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議關(guān)鍵條款之一，開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議時(shí)必需明確約定。通常情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將就土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支出全部費(fèi)用均計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。但須注意是，開(kāi)發(fā)商計(jì)入成本最終須經(jīng)政府審核確定，若開(kāi)發(fā)商某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在協(xié)議中列明，開(kāi)發(fā)商將不得不自行負(fù)擔(dān)該等費(fèi)用。同時(shí)，在協(xié)議中列明土地開(kāi)發(fā)成本有利于開(kāi)發(fā)商預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使開(kāi)發(fā)商有理由