綜合項目可行性專項方案分析

xxx項目方案可行性分析匯報12月目錄淄博市經(jīng)濟發(fā)展情況商業(yè)地產(chǎn)和投資環(huán)境分析項目地塊情況分析項目SWOT分析項目定位及關鍵計劃思想項目招商和項目管理成本分析及利潤估計結(jié)論淄博市經(jīng)濟發(fā)展情況一、淄博市經(jīng)濟情況回顧淄博，全國工業(yè)經(jīng)濟過萬億16個城市之一，全國城市綜合經(jīng)濟實力30強，濟南城市圈中心城市，中國歷史文化名城，國家園林城市，中國瓷全部。經(jīng)過建國以來尤其是改革開放20多年建設和發(fā)展，淄博經(jīng)濟實力日益增強。1992年以來，淄博連續(xù)跨入中國城市綜合實力50強行列。多年來，全市對外經(jīng)貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、民營經(jīng)濟快速發(fā)展，中國生產(chǎn)總值每十二個月全部以10％以上速度增加。二、數(shù)據(jù)統(tǒng)計淄博市轄區(qū)面積2972平方千米，市域面積5968平方千米。市域最大縱距151公里，最大橫距87公里。市轄區(qū)戶籍人口312.92萬人（截至11月1日），市域戶籍人口476.20萬人（截至11月1日），市域常住人口約為500萬人（截至底）。，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21810元，比增加1.8倍，扣除價格原因，年均實際增加9.2%；農(nóng)村居民人均純收入6977元，比增加1.8倍，扣除價格原因，年均實際增加8.1%。總體看，城鎮(zhèn)居民收入年均增速超出1979至7.4%年均增速。商業(yè)投資環(huán)境分析一、商業(yè)投資市場分析就淄博市而言，地段價值分為四方面進行界定：商業(yè)黃金地段、學區(qū)黃金地段、CBD商務黃金地段和人居黃金地段，它們價值關鍵其實就是突出“便利性”。商業(yè)黃金地段享受是休閑娛樂和逛街購物便利性；學區(qū)黃金地段享受是學習和小孩讀書便利性；CBD商務區(qū)地段享受是商務、工作、辦事便利性；而人居黃金地段則享受是居家生活、買菜做飯等生活方法便利性。引用中國首富李嘉誠投資理論：地段、地段，還是地段。“我是大贏家”項目針正確就是商業(yè)黃金地段便利性，能夠為本項目帶來經(jīng)濟上巨大效益。二、投資環(huán)境分析1、區(qū)位環(huán)境商業(yè)區(qū)位優(yōu)劣，取決于商業(yè)交易區(qū)內(nèi)人口密度、消費購置力和潛在用戶社會經(jīng)濟地位。商業(yè)交易區(qū)是指項目所能輻射之范圍。離商業(yè)中心越近，對用戶吸引力越強。在商務中心區(qū)域內(nèi)，因為消費者多元購置力，使各類商業(yè)業(yè)態(tài)相互連接為成片商業(yè)區(qū)域，從而對消費者更含有吸引力，其商業(yè)區(qū)位則越佳。本項目正處于最好商業(yè)區(qū)位。2、商業(yè)環(huán)境客流量：日均人流量人。周末約人。商場：家酒店：家銀行：家醫(yī)院：家其它：項目地塊情況分析地理位置：本項目在山東省淄博市中心xx商業(yè)大樓，周圍地域為商業(yè)區(qū)域，酒店、商場、銀行、醫(yī)院等鱗次櫛比。關鍵經(jīng)濟指標建筑總層數(shù)：6層項目可用層數(shù)：3/4/5/6層，累計180個房間商業(yè)建筑密度：密集車位數(shù)：項目計劃【3層】【4層】【5層】【6層】第四章項目SWOT分析（Weakness）限制●（Weakness）限制●項目所在建筑在環(huán)境外觀上競爭力較弱。項目所處建筑外觀因建造時間較長已顯破舊，建筑內(nèi)部現(xiàn)已經(jīng)有商品參差不齊，服務水平低下，對我們項目商業(yè)品牌提升影響較大。優(yōu)勢（Strength）●優(yōu)越地理位置。在淄博市中心商業(yè)區(qū)中心路段，景觀、樹木，林立人行道兩旁，彩色霓虹燈交相輝映。在合理布局計劃前提下，進行經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分，在商品上追求新奇獨特，確保商業(yè)中心連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展趨勢，立于市場不敗之地?！拔沂谴筅A家”棋牌室在經(jīng)營業(yè)態(tài)上，總結(jié)了周圍經(jīng)營內(nèi)容及模式，定位特色經(jīng)營業(yè)態(tài)，做到人無我有，人有我強，人強我精。并能夠依據(jù)市場改變隨時進行調(diào)整，以適應市場需要，避免無須要風險。SWOT分析SWOT分析●●市場是不停改變，競爭是永遠存在。不管是前期用戶招商競爭，還是后期消費者競爭全部是趨于白熱化。未來周圍未知商業(yè)項目標開發(fā)，也有可能帶來潛在威脅。（Threat）挑戰(zhàn)●商業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，酒店及商場較多，缺乏娛樂休閑產(chǎn)業(yè)項目。本項目有能力和足夠空間，把握市場動態(tài)，降低無須要競爭，提升整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和服務水平，和其它商業(yè)項目形成互補，從而提升市場競爭力。機遇（Opportunity）項目定位及關鍵計劃思想棋牌室，作為一個風靡中國商業(yè)形態(tài)，多年來大有席卷神州之勢。經(jīng)過幾年發(fā)展，棋牌室在中國經(jīng)歷了一個曲折發(fā)展過程：棋牌室最初由早期棋社和賭場演變而來，棋牌游戲作為一個室內(nèi)，多人娛樂活動，適合在人員密集場所進行，又因活動周期短，人員流動快，所以需要一個場所提供各處人趕來進行棋牌娛樂活動。棋牌室在這么背景下應運而生。服務于小區(qū)或區(qū)域性市場，含有行業(yè)獨特征。項目商業(yè)計劃以下:【3層】：電玩城【4層】：棋牌室/小吃美食街/桌球室（1-2間）【5層】：棋牌室/足療室（1-2間）服務型商業(yè)形態(tài)，六大功效驚艷全城【6層】：棋牌室/客房/兒童活動區(qū)（1間）服務型商業(yè)形態(tài)，六大功效驚艷全城“我是大贏家”項目集棋牌室、電玩城、美食、客房、桌球室及兒童活動區(qū)六大功效于一體，經(jīng)過對當?shù)赜蛳M形態(tài)深入調(diào)查，有意識地對“我是大贏家”項目標商業(yè)型態(tài)進行合理整合，努力爭取達成多個經(jīng)營相互帶動，從而真正實現(xiàn)品牌盈利?？茖W商業(yè)管理，八大盈利模式讓你賺不停在商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分上面遵從優(yōu)異商業(yè)形態(tài)，符合人群消費心理，全方位引導人群消費，實現(xiàn)完全無死角經(jīng)營：小吃街招商、棋牌室/電玩城/住宿/桌球/足療室/兒童活動區(qū)收益和“我是大贏家”棋牌大賽招商收益（門票、冠名費、贊助費等），八大經(jīng)營模式相互依靠，完全確保能持久盈利。在盈利模式上，以“二十四小時全天候服務，360度全方位盈利”標準，使目標人群覆蓋各年紀層、各生活層，在“吃喝玩樂”中讓商家受益匪淺，確保項目經(jīng)營穩(wěn)定和連續(xù)發(fā)展。第六章項目招商和項目管理招商是經(jīng)營成功前提招商目標招商目標小吃街招商“我是大贏家”棋牌大賽小吃街招商依據(jù)小吃街定位及經(jīng)營模式以“鋪檔”方法進行招商，鋪檔招商面積不限大小，不限小吃區(qū)域及種類。各檔口招商以特色小吃為主，其它餐飲類（如冷飲吧等）為補充，采取統(tǒng)一裝修風格及服裝，在統(tǒng)一管理下提升品牌整體形象及服務水平。盈利方法采取管理費及銷售分成方法實現(xiàn)投資盈利?！拔沂谴筅A家”棋牌大賽以推廣“我是大贏家”品牌、提升項目整體形象、擴大項目識別度為目標，以公開透明比賽賽制為標準，最終達成娛樂、豐富生活及項目盈利雙贏效果?！举愔圃O置】月賽→季度賽→年底決賽?！緝?nèi)容設置】棋類（象棋、五子棋）、牌類（斗地主）和麻將類。【形式設置】晉級賽、挑戰(zhàn)賽。每場比賽全部設置門票、獎項贊助及冠名?！举惓淘O置】12場月賽、4場季度賽、4場挑戰(zhàn)賽、1場年度總決賽。累計21場比賽?！居椒ā?1場比賽門票收益/大賽贊助商/獨家冠名權(quán)經(jīng)營模式經(jīng)營模式本項目將采取統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營基礎經(jīng)營模式：（1）實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)態(tài)明確合理劃分，避免同類經(jīng)營。（2）自主經(jīng)營，統(tǒng)一管理。（3）專門管理人員團體。（4）對招商項目建立或聘用專門策劃推廣團體。營銷推廣營銷推廣成功營銷推廣，將成為“我是大贏家”項目標動力保障，沒有好營銷推廣，再好環(huán)境、再好項目，消費者不知道或不接收，全部無法在猛烈市場競爭中生存下來。怎樣演繹佰興生活廣場這個品牌，成為了營銷推廣關鍵，要想成功營銷推廣，必需做到以下幾點：1.綜合性營銷推廣活動綜合性營銷活動推廣，關鍵指“我是大贏家”項目標策劃設計和營銷推廣活動。這種類型營銷是將消費者吸引到本項目標基礎確保。2.短距離營銷推廣活動所謂短距離營銷推廣，就是指經(jīng)過營銷手段將居住在本市各區(qū)域消費者吸引到本項目中來。3.長距離營銷推廣活動所謂長距離營銷推廣，就是指經(jīng)過營銷手段將其它地域消費者吸引到本項目中來。能夠經(jīng)過居住在周圍酒店外地用戶傳輸信息，同時利用營銷策劃向外傳輸相關信息。保安人員9名保安部經(jīng)理2名保安人員9名保安部經(jīng)理2名第七章成本利潤分析一、成本投入本項目標關鍵成本分為三大部分：1.房屋租金總面積：年租金總費用：萬2.裝修部分根據(jù)元/平方米裝修標準總費用為：根據(jù)5年分攤裝修費用，每十二個月分攤：3.管理費用支出管理團體：策劃團體：成本投入總計：二、投資回報本項目標關鍵回報來自三大部分：1.小吃街招商管理費：銷售分成：2.各經(jīng)營收益棋牌室：電玩城：桌球室：客房：足療室：兒童活動區(qū)：3.棋牌大賽：門票：贊助費：冠名權(quán)：投資回報總計：第