長安國際廣場融資商業(yè)計劃書樣本

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一篇長安國際廣場項目開發(fā)背景 31.1、適應(yīng)西部大開發(fā)戰(zhàn)略，為地區(qū)開發(fā)積累資金。 41.2、適應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)律，增進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展 41.3、適應(yīng)國內(nèi)入世后外資進(jìn)入西部地區(qū)需要 5第二篇西安市經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 52.1西安宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況 52.1.1、西安市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 52.1.2、房地產(chǎn)行業(yè)概況 62.2、西安房地產(chǎn)概況 62.2.1、西安地產(chǎn)市場區(qū)域特點 72.2.2、土地市場交易中各類用途 72.3、項目概況 72.4、項目比較分析 82.4.1、周邊項目競爭趨勢資料 82.4.2、西安市高檔寫字樓競爭分析 92.4.3、西安市辦公空間資料分析 102.4.4、項目高檔住宅比較分析 102.4.5、項目地價分析 11第三篇長安國際廣場項目規(guī)劃與進(jìn)展 123.1長安國際廣場規(guī)劃理念 123.2長安國際廣場建筑工程指引思想 133.3長安國際廣場建筑總指標(biāo) 133.4長安國際廣場建筑設(shè)計 143.4.1、100米高商務(wù)樓及五星級酒店 143.4.2、85米高酒店式公寓 143.4.3、四棟十層40米高寫字樓 143.4.4、開發(fā)環(huán)節(jié) 153.4.5、當(dāng)前工程進(jìn)度 153.5長安國際廣場項目開發(fā)實行方案設(shè)想與分析 15第四篇項目建設(shè)工程設(shè)計及重要經(jīng)濟指標(biāo) 154.1、選取并采用品有當(dāng)代風(fēng)格和高科技水準(zhǔn)項目設(shè)計方案。 154.2、重要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（見下表） 16第五篇長安國際廣場項目開發(fā)主體簡介 165.1、西安房地產(chǎn)開發(fā)公司集團簡介 165.2、陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司簡介 175.3、長安國際廣場項目建設(shè)戰(zhàn)略團隊及分工 185.4、長安國際廣場品牌塑造聯(lián)盟 19第六篇項目投資估算和資金籌措闡明 206.1、項目投資成本估算 206.2、投資人與資金籌措 206.3、貸款擔(dān)保人 20第七篇項目經(jīng)濟效益評價分析 207.1、賺錢能力分析 207.2、資金來源與運用表款項分析 247.3、資產(chǎn)負(fù)債分析 24第八篇項目招商籌劃 268.1、目的客戶定位 268.2、投資者保值增值保障和預(yù)期 268.3、項目品牌推廣與招商實行進(jìn)度籌劃 268.4、投資建議 268.5、長安國際廣場有關(guān)物業(yè)投資建議 268.6、投資機構(gòu)投資建議 268.7、投資風(fēng)險保障 26第一篇長安國際廣場項目開發(fā)背景西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及規(guī)模還處在國內(nèi)中流水平，與北京、上海及沿海發(fā)達(dá)都市相比還存在不少差距，但其市場發(fā)展?jié)摿s很大。當(dāng)前西安市缺少代表西安這個國際化都市建筑群體，而長安國際廣場浮現(xiàn)，將彌補這方面缺憾，她將代表西安當(dāng)代形象，反映西安五千年文化與當(dāng)代文明融合。西部大開發(fā)，國際知名大公司辦事機構(gòu)及外資金融行業(yè)均需要大量高檔次具備影響力寫字樓群（猶如北京新東方廣場同樣），而長安國際廣場項目建設(shè)，正適應(yīng)了形勢需要。該項目無論從規(guī)模檔次，地理位置及周邊環(huán)境，都是西安規(guī)模最大、檔次最高、地理環(huán)境最佳、物業(yè)管理水平最高，無以倫比寫字樓群，也必將成為西安都市建設(shè)中一種里程碑建筑、成為西安當(dāng)代化都市標(biāo)志。西安房地產(chǎn)開發(fā)公司集團及其決策者審時度勢，以敏銳目光和超前意識充分結(jié)識到一種地區(qū)振興，必要以金融事業(yè)發(fā)展為前提，本著回報社會良好愿望，依托集團雄厚經(jīng)濟實力和優(yōu)良資信，把建設(shè)長安國際廣場作為公司拓展多元化投資領(lǐng)域，再造新優(yōu)勢重點項目之一，更作為支持我市、我省乃至整個西部地區(qū)金融事業(yè)發(fā)展平臺，為增進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻(xiàn)。隨著中央西部大開發(fā)戰(zhàn)略制度和實行，隨著中華人民共和國加入WTO后各種承諾義務(wù)逐漸兌現(xiàn)，該項目開發(fā)遠(yuǎn)見和必要性更加得到體現(xiàn)，社會意義更加明顯。它重要體當(dāng)前如下幾種方面：1.1、適應(yīng)西部大開發(fā)戰(zhàn)略，為地區(qū)開發(fā)積累資金。長期以來，中西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展滯后東部地區(qū)，其因素雖然是多方面，但金融后仰狀況嚴(yán)重促成資金短缺也是一種重要方面。據(jù)記錄資料表白，中西部地區(qū)GDP占全國18.4%（1996年），國家銀行鈔票收入只占全國13.4%，進(jìn)出口和實際運用外資額分別僅占3.9%，3.6%，這種現(xiàn)象反映出中西部地區(qū)引進(jìn)外部資金、吸引地區(qū)資金能力較差，資金運用效率較低。甚至在資金緊張狀況下，還浮現(xiàn)了資金外流。如90年代初西北地區(qū)銀行資金，就有20%左右通過各種方式流到了東部地區(qū)。雖然在中央開發(fā)西部戰(zhàn)略擬定之后，這種現(xiàn)象仍在繼續(xù)。它制約了西部經(jīng)濟發(fā)展，急待解決。這種現(xiàn)象產(chǎn)生因素之一，在于地區(qū)金融中心沒有形成，金融機構(gòu)布局不合理、構(gòu)造不完善、金融工具手段創(chuàng)新局限性。為理解決這一問題，專家學(xué)者建議以西安為支點，建立“五點四線”模式西北金融合伙區(qū)。中央為適應(yīng)西部開發(fā)、增進(jìn)金融發(fā)展需要，進(jìn)行國家金融改組，已將國家央行西北區(qū)域支行建在西安，并將出臺進(jìn)一步辦法。長安國際廣場作為金融布局基本設(shè)施，必將為這一戰(zhàn)略實行提供支撐作用。1.2、適應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)律，增進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展一種都市要成為區(qū)域性金融中心，必要把金融作為核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展。應(yīng)建設(shè)一種品牌響亮、規(guī)模宏大、功能齊全、輻射海內(nèi)外金融中心區(qū)。例如，美國有華爾街、東京有銀座，這些都市都是通過建設(shè)一種有巨大影響金融中心區(qū)，而成為國際性或區(qū)域性金融中心都市，這種集聚效應(yīng)，是金融業(yè)發(fā)展客觀規(guī)律。按照這一規(guī)律，國內(nèi)許多都市為形成、或強化金融中心都市地位，正在緊鑼密鼓動地加強都市金融中心建設(shè)。例如，北京作為北方金融中心，斥資150億元金融街中心區(qū)；上海陸家咀集聚了中外金融機構(gòu)200余家；天津、石家莊等都市金融中心正在進(jìn)行。西安要保證西部地區(qū)金融中心地位，必要有作為基本設(shè)施硬件金融中心作為支撐。長安國際廣場建在西安金融氣息最旺黃金地段，并以規(guī)模宏大、技術(shù)高新為特色，適應(yīng)了這一需要，必將成為金融產(chǎn)業(yè)集聚熱點。1.3、適應(yīng)國內(nèi)入世后外資進(jìn)入西部地區(qū)需要隨著改革開放不斷進(jìn)一步，特別是正式加入WTO后來，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展愈來愈納入全球經(jīng)濟化范疇。在貫徹中央開發(fā)西部戰(zhàn)略中，由于國家政策不斷傾斜，西部投資環(huán)境不斷改進(jìn)，外資進(jìn)入西部已成為不斷加強趨勢。隨著國內(nèi)入世承諾兌現(xiàn)時間表擬定，國外金融資本、金融機構(gòu)進(jìn)入西部已排上了日程。專家論斷，此后三至五年將是外資、外國金融機構(gòu)大量進(jìn)入西部高峰時期，這與長安國際廣場建設(shè)期相吻合?？陀^上印證了項目開發(fā)必要性、可行性和預(yù)見性。第二篇西安市經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2.1西安宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況2.1.1、西安市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r在國家積極財政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素推動下，西安宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動經(jīng)濟增長重點放在投資和擴大內(nèi)需上，并實行積極財政政策，擴大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴大，增進(jìn)了房地產(chǎn)投資迅速增長。西安市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了近兩年來穩(wěn)定、迅速、健康發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房價格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增長，市場交投活躍，空置量繼續(xù)下降。隨著商品房建設(shè)步伐加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策完善和推動，居民收入穩(wěn)步增長，使西安商品房市場人氣上升，并進(jìn)入了一種穩(wěn)定增長期，特別是商業(yè)服務(wù)房銷售高速增長，闡明了西部大開發(fā)政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)信心和支持，隨著城鄉(xiāng)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟合用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個人消費不斷擴大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策逐漸到位,西安房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持迅速地發(fā)展。2.1.2、房地產(chǎn)行業(yè)概況就去年對中華人民共和國ＧＤＰ增長貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)測算，２００１年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中華人民共和國ＧＤＰ增長直接貢獻(xiàn)率為１．３個百分點，間接貢獻(xiàn)率為０．６到１．２個百分點，兩者相加共計１．９到２．５個百分點。這表白，中華人民共和國ＧＤＰ增長對房地產(chǎn)業(yè)依賴限度較高。導(dǎo)致這種現(xiàn)象因素在于長期以來，中華人民共和國經(jīng)濟增長始終依賴于固定投資迅速增長，而房地產(chǎn)投資增長又明顯地帶動了固定投資增長，從而擴大了投資乘數(shù)效應(yīng)，由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對ＧＤＰ增長貢獻(xiàn)率。中華人民共和國房地產(chǎn)業(yè)之因此會浮現(xiàn)迅速發(fā)展，重要是依賴于金融強力支持一是直接支持公司房地產(chǎn)開發(fā)投資，二是通過發(fā)放個人住房貸款增長房屋銷售和擴大房地產(chǎn)需求。因此，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對金融依賴度不斷增強，自然央行就把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與貨幣政策緊密地聯(lián)系了起來。2.2、西安房地產(chǎn)概況近年西安市地產(chǎn)市場最明顯特點是土地市場交易量激劇增長，重要因素，一是自以來，國家出臺了一系列政策辦法，如《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理告知》（國發(fā)[]15號）以及國土資源部第11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，進(jìn)一步加強了對土地市場規(guī)范管理，促使土地公開交易量上升。特別是以來陜西省、西安市關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理有關(guān)配套政策出臺，如《西安市國有土地儲備暫行規(guī)定》、《西安市人民政府關(guān)于實行國有土地儲備和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓告知》以及《西安市人民政府關(guān)于實行分批次統(tǒng)一征地關(guān)于問題告知》，使大批過去用地手續(xù)尚未完善開發(fā)用地紛紛在新政策施行前補辦用地手續(xù)，導(dǎo)致短期內(nèi)土地交易量激增。二是國家整體宏觀經(jīng)濟形勢良好，西安市近年經(jīng)濟穩(wěn)步增長，舊城區(qū)改造力度加大，國有公司改制進(jìn)一步履行，也促使土地交易日趨活躍，地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)育。2.2.1、西安地產(chǎn)市場區(qū)域特點從土地市場區(qū)域分布看，西安市南郊仍是各類用地需求者和開發(fā)商看好首選區(qū)域，城南區(qū)自南二環(huán)開通以來，土地交易量逐年增長，土地市場日趨活躍，地價上漲不久，加之西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)蓬勃發(fā)展，以及南郊老式良好區(qū)位，近幾年始終是土地開發(fā)熱點區(qū)域。舊城區(qū)和東郊地區(qū)土地交易呈現(xiàn)增長趨勢。舊城區(qū)內(nèi)土地交易熱點區(qū)域仍是舊城綜合改造開發(fā)區(qū)。由于近幾年來國家實行了嚴(yán)格耕地保護辦法，城郊新征土地量減少，導(dǎo)致舊城內(nèi)存量土地交易量上升。東郊地區(qū)受動物園公開土地拍賣和去年東元路土地拍賣影響，逐漸成為開發(fā)商投資熱點。北郊地區(qū)仍以北二環(huán)兩側(cè)為中心區(qū)域土地市場較為活躍，交易量較大。2.2.2、土地市場交易中各類用途從土地市場交易中各類用途看，住宅用地仍是土地市場交易重點，占一級市場合有交易量39％；另一方面是商業(yè)用地，占到23％；綜合用地、工業(yè)用地和其他用地分別占到14％、11％和14％。從綜合用地交易區(qū)域分布看，一是集中在舊城內(nèi)西大街地區(qū)，重要是西大街整體改造規(guī)劃為綜合商貿(mào)區(qū)，綜合用地交易較多。二是隨著北郊大批綜合設(shè)施開發(fā)建設(shè)，北郊成為西安市新經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，以北二環(huán)沿街兩側(cè)為主綜合用地交易量較大。三是舊城區(qū)內(nèi)零星用地改造，也以綜合用地開發(fā)為主。商業(yè)用地交易區(qū)域分布不是十分集中，受西安市單一都市商服中心影響，仍以舊城區(qū)為主，其他區(qū)域均有分布。工業(yè)用地和其他用地交易區(qū)域分布較為零散。2.3、項目概況長安國際廣場是由西安房地產(chǎn)開發(fā)公司集團陜西長安投資開發(fā)有限責(zé)任公司興建一座規(guī)模大、檔次高、功能全宏偉建筑群。長安國際廣場占地31913平方米，總建筑面積26.65萬平方米，建筑容積率達(dá)到6.9，地上建筑分別為11層、23層、28層，建筑高度達(dá)到100米該建筑群位于古城西安大南門外中軸線龍脈中部西側(cè)，與西安大南門及禮賓廣場共同構(gòu)成了西安市整體都市形象，是西安舉辦迎接國內(nèi)外賓客仿唐禮儀入城式地方，是西安舉辦各種大型政治、經(jīng)濟活動場合，是對外宣傳窗口，香港、澳門回歸祖國慶典，奧運申辦成功慶典，及美國總統(tǒng)克林頓來訪禮賓典禮等均在此舉辦。因而，長安國際廣場投資興建受到了來自省、市等各級領(lǐng)導(dǎo)密切關(guān)注和大力支持，為此，我公司下定決心、花大力氣，從設(shè)計機構(gòu)等基本工作做起，一定要將長安國際廣場建設(shè)成為陜西省西安市，乃至中華人民共和國西北標(biāo)志性建筑，使其無論從規(guī)劃理念、建筑設(shè)計、環(huán)境營造、裝修工藝、工程質(zhì)量等硬件設(shè)施，還是從各項軟性服務(wù)方面都成為國家級先進(jìn)工程典范。長安國際廣場東臨長安路主干道，西依長安城堡大酒店，南鄰陜西農(nóng)業(yè)銀行大廈，方圓1公里內(nèi)有大小銀行、金融機構(gòu)50多家。因而長安國際廣場合處位置，是古城西安事實上金融中心，其地價已經(jīng)達(dá)到了國外都市規(guī)劃理論所提到100%長安國際廣場將通過三年開發(fā)建設(shè)，在古城西安南大門迎賓廣場旁矗立起一群宏偉高檔建筑。長安國際廣場建成后將成為西北地區(qū)最大政治、經(jīng)濟及文化氛圍濃厚名副其實國際金融中心，是中外各公司辦公、下榻、商務(wù)活動抱負(fù)場合，也將是西部經(jīng)濟發(fā)展橋頭堡。由于大廈金融業(yè)雄厚，必然成為西安地區(qū)金融中心，是西部開發(fā)良好基本工程，因而必將增進(jìn)西部經(jīng)濟飛速發(fā)展。2.4、項目比較分析2.4.1、周邊項目競爭趨勢資料項目名稱價格狀況價格付款方式物業(yè)管理車位租金備注時代廣場(北大街)起價6600/㎡；最高價7200/㎡按揭13.9元/月/㎡300元/月租12萬買斷80~120元/月/㎡已銷售96%中天國際（北大街）均價6400/㎡；最高價6580/㎡6樓6400元/㎡5樓6310元/㎡4樓6280元/㎡按揭9.87元/月/㎡空調(diào)費冬8.6元，夏8.26元150元/月租12萬買斷60~70元/月/㎡已銷售93%世嘉商務(wù)（南門外）起價4880/㎡；最高價5280/㎡曾差100/㎡按揭3.16元/月/㎡地上100元/租金地下290元/租金45元/月/㎡已銷售95.5%天幕闊景

（高新）起價10000均價1按揭六成十年未定15萬買斷500元/租已登記99%志誠大廈（桃園湖）按揭10元/㎡/月街面停車70元已售完華融大廈（體育場）起價4300最高價6500按揭六成十年12.5元/㎡/月未定只售不租已銷售93.6%旅游大廈（長安路）5700/㎡/4層5800/㎡5層按揭未定未定65~70元/月/㎡已銷售95%世紀(jì)星大廈（南二環(huán)）起價4900/㎡；最高價7000左右首付20%，30年按揭未定350~450左右55~80元/月/㎡已銷售96.5%藍(lán)溪大廈（南二環(huán)）4500按揭4.1元/㎡/月90元/租金50~75元/月/㎡已銷售92.5%2.4.2、西安市高檔寫字樓競爭分析西安市寫字樓就當(dāng)前開發(fā)現(xiàn)狀來說，在項目數(shù)量和開發(fā)面積上已經(jīng)初具規(guī)模了，但是西安當(dāng)前缺少是在智能化和物業(yè)管理上領(lǐng)先高檔寫字樓項目，隨著世貿(mào)加入以及西部大開發(fā)實行，國內(nèi)外諸多知名公司甚至世界500強公司會在西安落戶，她們對辦公場合選取將會更加“苛刻”，因此如何打造出集高智能化與高科技為一體高檔寫字樓將是西安寫字樓市場急待解決問題。由周邊項目競爭分析可以看出類似天幕闊景高檔綜合性商住空間在西安市房地產(chǎn)行業(yè)還屬于很少數(shù)，特別地理位置如長安國際廣場更是絕無僅有，與同類型項目天幕闊景相比較，本項目地處西安大南門，其先天氣度已經(jīng)高人一等，更遑論在各級省市領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)懷下，以其典型設(shè)計手法，博采古城西安數(shù)千年深厚文化積淀，運用富有民族精神及氣節(jié)建筑語言符號，使其成為陜西省西安市21世紀(jì)CBD，強有力支撐西北金融新發(fā)展勢態(tài)，成為西北首屈一指經(jīng)濟金融中心。商場類物業(yè)由于其價格昂貴，開發(fā)數(shù)量也有限，因此交易始終不是很活躍，當(dāng)前重要以租賃形式為主。西安住宅市場交易持續(xù)增長，消費量穩(wěn)步上揚，在市場有效需求推動下，西安房地產(chǎn)市場開發(fā)投資明顯增長，房地產(chǎn)開發(fā)商信心進(jìn)一步加強。同步，在政策指引和刺激下，市民對住宅潛在消費需求繼續(xù)得以釋放。2.4.3、西安市辦公空間資料分析本項目地處西安市真正CBD中心，因而其商業(yè)價值是無可比擬，更由于其地理位置優(yōu)越，天然展示了一種人們氣魄，標(biāo)榜了一種上流階層頂級生活品質(zhì)，因而，可以從如下幾種方面發(fā)現(xiàn)它價值：一方面是CBD居住滿足感與投資回報比例，這是決定CBD面貌主線因素之一。一種在CBD購房業(yè)主必然面臨巨大投資回報誘惑；此外一種與上面有關(guān)因素是CBD周邊住宅配套和交通配套跟進(jìn)限度。居住在CBD相對便利性和滿足感很大限度上取決于通往CBD交通成本和目的項目周邊配套發(fā)達(dá)限度，而南門在這一點上有著良好基本，更不用說其建筑群內(nèi)部便利環(huán)繞交通體系，將回味業(yè)主帶來更為以便、快捷、高品質(zhì)生活之感。2.4.4、項目高檔住宅比較分析樓盤名稱起價均價最高價地理位置天幕闊景835088809260高新十字御城430050606250小南門楓葉新都市420045905300高新二期從以上圖表可以看出，第一，西安房地產(chǎn)市場住宅類高品位產(chǎn)品不多，并且其地理位置都不抱負(fù)，不能呈現(xiàn)相映層次樓盤價值；第二，與本項目臨近御城根據(jù)環(huán)城公園綠色景觀抬高房價為5060元/㎡，而本項目俯視大南門氣魄更能提高樓盤價值，僅此一點，長安國際廣場高檔住宅價值不但僅是5060元/㎡。因此，長安國際廣場高檔住宅推出，不但是價值體現(xiàn)，更是身份和地位象征。2.4.5、項目地價分析隨著經(jīng)營都市理念不斷貫徹，西安市土地市場也日益成熟、正規(guī)。土地使用權(quán)經(jīng)拍賣后，地價不斷走高，大宗用地如：錦園、動物園到9月28日拍賣南二環(huán)群賢莊附近用地(總用地81.218畝，規(guī)劃總建筑面積106232M2)，最后拍出23800萬元價格被陜西均利集團購得，折合樓面地價2240元/m2。與之對比，長安國際廣場合處地理位置、歷史位置、文化位置與政治經(jīng)濟位置，樓面地價僅1331元/m2第三篇長安國際廣場項目規(guī)劃與進(jìn)展3.1長安國際廣場規(guī)劃理念由于本項目特殊地理位置及其特殊社會經(jīng)濟意義，規(guī)定本項目規(guī)劃建筑設(shè)計理念具備一定期代意義及代表意義，達(dá)到與時俱進(jìn)社會現(xiàn)實意義。項目開發(fā)設(shè)計構(gòu)思：“傳承千年人文思想，融匯當(dāng)代建筑理念，十三朝古都標(biāo)志西安、中華人民共和國、世界……”正由于其特殊歷史價值及社會價值，本著對歷史負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)態(tài)度，咱們針對本項目設(shè)計，作了大量論證考察工作，先后聘請了涉及美國KPF建筑設(shè)計事務(wù)所、美國知名建筑師蓋斯勒、法國知名建筑師安德魯、新加坡貝爾高林建筑設(shè)計事務(wù)所、澳大利亞柏濤建筑設(shè)計事務(wù)因此及中華人民共和國知名建筑設(shè)計專家張錦秋大師等在內(nèi)十余家事務(wù)所參加方案修改，通過國內(nèi)四家專業(yè)大型設(shè)計院設(shè)計方案，省市規(guī)劃院及規(guī)劃局有關(guān)部門邀請國內(nèi)知名建筑、規(guī)劃專家作了20余次方案評審，對十八套設(shè)計方案作認(rèn)真切實研討，最后擬定了由北京市建筑設(shè)計研究院設(shè)計方案作為施工根據(jù)。北京市建筑設(shè)計研究院方案設(shè)計充分考慮了作為西安標(biāo)志性建筑項目特色，因而在本項目規(guī)劃建筑設(shè)計中切實可行注意到：適應(yīng)性：為建筑使用用途也許發(fā)生變化而作出智力上考慮；低能耗：半數(shù)能源由建筑物消耗，而對建筑設(shè)備維護費用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前期投資，建筑師所面臨挑戰(zhàn)是發(fā)展運用可持續(xù)性建筑從而減少能源消耗和環(huán)境污染；低造價高質(zhì)量：滿足當(dāng)前需要而又不妨礙后裔需要發(fā)展方式；仿生墻：可以對外界溫度、光照條件和顧客需要作出反映建筑物外墻；程序化建筑：可以容易地變化其功能以適應(yīng)新需要建筑；服務(wù)空間/主體空間：作用區(qū)與服務(wù)區(qū)清晰分隔，例如租售辦公空間與核心體（電梯、樓梯、升降機和其他機械系統(tǒng)）清晰分隔；大眾空間：滿足人基本需要公共空間；建筑精神：對待鄰里和環(huán)境積極態(tài)度；靈活性：可變化性——可以適應(yīng)不同需要。但是，長安國際廣場與西安明城墻隔路相望，因而必要考慮到本建筑群與周邊建筑及環(huán)境互有關(guān)聯(lián)及意義，因此咱們同步考慮到中華人民共和國古典老式建筑語言符號應(yīng)用，融合當(dāng)代建筑表達(dá)手法達(dá)到完美結(jié)合。站在時代角度看，都市往往可以比喻為一種精通發(fā)展方略公司組織。一種都市，為了保證自己“標(biāo)牌形象”，就一定要具備立足于全新觀點當(dāng)代氣質(zhì)，象征時代，能在人們心目中留下深刻印象最出眾建筑物。這也是咱們設(shè)計長安國際廣場基本出發(fā)點。3.2長安國際廣場建筑工程指引思想從建筑工程角度講，項目在建設(shè)上力求新穎、先進(jìn)，并著重在智能化和環(huán)境建設(shè)方面體現(xiàn)時代精神。長安國際廣場運用系統(tǒng)工程觀點，將構(gòu)造（建筑環(huán)境構(gòu)造）、系統(tǒng)（智能化系統(tǒng)）、服務(wù)（住、顧客需求服務(wù)）和管理（物業(yè)運營管理）四個基本要素進(jìn)行優(yōu)化組合，提供一種既投資合理，又擁有高效率優(yōu)雅舒服、便利快捷、高度安全環(huán)境空間。項目通過設(shè)計和建設(shè)，將OAS辦公自動化系統(tǒng)、BAS樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)、CAS通信自動化系統(tǒng)以及SCS構(gòu)造布線系統(tǒng)緊密集成，全面體當(dāng)前長安國際廣場各個空間層次，充分滿足金融、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)對提高工作效率，激發(fā)創(chuàng)造性，拓寬信息高速通道，集全球于方寸智能環(huán)境規(guī)定，將完美呈現(xiàn)建設(shè)智能化這一科技時代象征。環(huán)境是智能建筑支持平臺。該項目設(shè)計把長安國際廣場建筑綠色環(huán)保體系看作都市總體綠化環(huán)境構(gòu)成某些，予以了充分注重，并力求形成自己獨有特色。3.3長安國際廣場建筑總指標(biāo)總用地面積總建筑面積總建筑密度道路停車場面積綠化面積3191325874354％76909573容積率綠化率地上建筑面積地下建筑面積停車數(shù)6.04％29.4％1927656597810003.4長安國際廣場建筑設(shè)計3.4.1、100米高商務(wù)樓及五星級酒店1#樓是下部連體酒店式管理商住樓，總建筑面積9萬平方米。下部涉及國際名品店和國際連鎖俱樂部，十四層如下可作為當(dāng)代化智能辦公3A級寫字樓，十五層以上為設(shè)立私人衛(wèi)生間商住房，可覺得高檔管理人員提供便利生活工作條件。1-2#樓頂層還可以依照需要改為躍層套型。地下室除統(tǒng)一車庫機房外另留有內(nèi)部餐廳、廚房及物業(yè)管理用房。3.4.2、85米高酒店式公寓3＃樓是矩形板樓構(gòu)造，建筑面積約4.4萬平方米。定位為公寓式酒店。3#樓平面矩形，體型為板樓，每層面積1500~平方米。地下三層為機房車庫；地下一層為內(nèi)部用房，首至二層空間形成入口二層大堂，三至二十三層為原則層，設(shè)兩組垂直交通信道，電梯共8部，分高區(qū)3部、低區(qū)3部，還設(shè)兩部消防電梯。核心筒內(nèi)尚有公用廁所、服務(wù)間和機房等。3.4.3、四棟十層40米高寫字樓4#-1、4#-2、4#-3、4#-4為銀行辦公樓，每層近1200平方米，每幢面積約1.2萬平方米，高度在40米如下。地下一層和地上一層為大型都市商業(yè)購物中心。十層四棟銀行辦公樓（4#-1、4#-2、4#-3、4#-43.4.4、開發(fā)環(huán)節(jié)項目分為兩期開發(fā)，一期為2#、3＃，二期為1＃樓。3.4.5、當(dāng)前工程進(jìn)度項目12動工，當(dāng)前正進(jìn)行一期土方工程，預(yù)測8月正負(fù)零，12月底封頂。3.5長安國際廣場項目開發(fā)實行方案設(shè)想與分析充分考慮到“長安國際廣場”項目市場推廣籌劃、市場需要及項目抗風(fēng)險能力，擬將整個項目建設(shè)分為兩期開發(fā)運作。第一期一方面開工建設(shè)西邊高檔公寓樓及北面綜合寫字樓。重要是面向市場開發(fā)營銷，使其成為各家金融貿(mào)易機構(gòu)及眾多公司重要辦公場合，配套設(shè)施相對完善，匯集“人氣、財氣、商機”于一體。占總建筑面積55%，將實現(xiàn)銷售收入180000萬元，運用銀行按揭回籠資金解決項目融資壓力，且回籠資金用于商務(wù)樓及五星級酒店建設(shè)。為二期工程建設(shè)奠定良好基本。第二期開發(fā)項目為隨后物業(yè)管理可形成高檔次管理體系，此時，可有較大利潤空間和經(jīng)濟效益待為收獲。第四篇項目建設(shè)工程設(shè)計及重要經(jīng)濟指標(biāo)4.1、選取并采用品有當(dāng)代風(fēng)格和高科技水準(zhǔn)項目設(shè)計方案。長安國際廣場方案設(shè)計在省市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)懷與指引下，采用了面對全國各大知名設(shè)計院實行公開招標(biāo)，方案入圍者再經(jīng)組織知名專家進(jìn)行論篩選。篩選上方案經(jīng)專家論評估位后，再邀請業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行論證修改，報經(jīng)省市主管領(lǐng)導(dǎo)評審并符合西安市都市整體規(guī)劃規(guī)定，使該項目總體布局設(shè)計和整體建筑外形設(shè)計既體現(xiàn)西安古城風(fēng)貌特點，又能達(dá)到國際先進(jìn)水準(zhǔn)。使其與古城遙相呼應(yīng)又互相襯托，又特別能體鈔票融高大、宏偉、壯觀氣勢。依照西安古城風(fēng)貌特點對該設(shè)計方案特殊規(guī)定與指標(biāo)控制，最后選定北京市建筑設(shè)計研究院招標(biāo)設(shè)計方案。4.2、重要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（見下表）序號項目建筑面積（平方米）比例1總用地面積31913100%2建筑密度1465046%3廣場、道路、停車場769024%4綠化覆蓋率957330%5高架綠化廣場35206總建筑面積2665206-1產(chǎn)權(quán)式酒店46-2住宅780006-3辦公980006-4商業(yè)36-5停車場100006-6其他65007建筑容積率（地上）6.98建筑高度40米；85米；100米9機動車停放數(shù)量（銷售某些）汽車計算停放量1000輛實際設(shè)計停放量（地上）48輛（臨）（地下）960輛10機動車停放數(shù)量（預(yù)留某些）汽車計算停放量150輛實際設(shè)計停放量（地上）50輛（地下）100輛第五篇長安國際廣場項目開發(fā)主體簡介5.1、西安房地產(chǎn)開發(fā)公司集團簡介10月20日，經(jīng)西安市體改委、西安市工商局批準(zhǔn)，西安房地產(chǎn)開發(fā)公司集團組建成立。西安房地產(chǎn)開發(fā)公司集團注冊資本總和為80，090萬元。核心公司為西安房地產(chǎn)開發(fā)（集團）股份有限公司，注冊資本21，800萬元?？毓晒荆ňo密層）為陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司和西房物業(yè)管理有限公司，參股公司為陜西嘉欣裝飾工程有限公司、陜西裕華金屬機電有限公司、陜西銀基中小公司擔(dān)保有限公司、西安華未杰電子新技術(shù)公司、陜西世紀(jì)聯(lián)合實業(yè)有限公司和陜西寶秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。集團公司既有員工270人，其中研究生15人，本科生133人，大專生110人。各類專業(yè)技術(shù)人員154人，占總?cè)藬?shù)57%，其中高檔工程師18人，工程師50人，助理工程師35人，會計師15人，助理睬計師20人，經(jīng)濟師14人，政工師2人。這支構(gòu)造合理、布滿朝氣隊伍將推動集團公司事業(yè)不斷向前發(fā)展。作為西安房地產(chǎn)開發(fā)公司集團前身，西安房地產(chǎn)開發(fā)總公司曾開發(fā)建設(shè)代表項目有南門廣場（1996年始建），明德門社區(qū)（1995年始建），鐘鼓樓廣場（1995年始建），世家星苑（1996年始建）等項目，集團自成立以來，本著跨越式超常規(guī)發(fā)展經(jīng)營理念，在不到2年時間里，迅速推出了兩個重量級大盤：占地827畝、總建75萬平方米西安首個星級精品住宅社區(qū)項目——“世家星城”和總建26萬平方米、集金融寫字樓、五星級酒店、國際化商住公寓、高檔購物中心為一體高品位商業(yè)綜合項目——“長安國際廣場”，創(chuàng)造了讓業(yè)界驚嘆超凡業(yè)績！“世家星城”項目一經(jīng)推出，即贏得好評如潮，廣大市民爭相訂購，在業(yè)界引起轟動！該項目先后榮獲“大眾精品住宅項目”、“西安市民愛慕小康住宅”、“最有發(fā)展?jié)撡|(zhì)樓盤”以及“人氣指數(shù)最旺西安地標(biāo)建筑”等榮譽；而“長安國際廣場”項目，也在西安日報社舉辦“西安十大地標(biāo)建筑”評比活動中，被評為“新西安十大地標(biāo)建筑”之首?！耙粯I(yè)為主，多業(yè)并舉”是西房公司集團立足做大、做強房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，并以主業(yè)帶動物業(yè)管理、建筑材料供應(yīng)、廣告裝飾工程、餐飲娛樂等各種產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)營方針。西房公司集團已經(jīng)將發(fā)展目的鎖定在打造國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)一流品牌，而躋身西安地產(chǎn)業(yè)第一方陣是其首要目的。西房公司集團必將為西安房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，為西部經(jīng)濟騰飛做出更大貢獻(xiàn)。5.2、陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司簡介陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司于11月1日成立，注冊資本21290萬元，是直屬于西安房地產(chǎn)開發(fā)公司集團全資子公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營都市綜合開發(fā)公司。公司以西安房地產(chǎn)開發(fā)公司集團為后盾，憑借其雄厚資金、人才和技術(shù)優(yōu)勢，積極拓展房地產(chǎn)領(lǐng)域。陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司以工程建設(shè)總承包、土地開發(fā)與商品房屋建設(shè)為主，公司成立以來，注重以市場為導(dǎo)向，在強化公司科學(xué)化和規(guī)范化管理基本上建立了良好運營機制，并逐漸履行公司品牌戰(zhàn)略，近期推出國際化、智能化當(dāng)代建筑群——長安國際廣場，該項目以其獨特地理位置及超強功能組合榮登“西安十大地標(biāo)建筑”之首，其別具一格設(shè)計、合理布局、高質(zhì)量內(nèi)外裝飾，是長安建設(shè)追求卓越，力臻完美體現(xiàn)。陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司自成立以來，注重公司各項行政管理制度建立與完善，使公司尋常管理更加規(guī)范化、程序化。雄厚經(jīng)濟實力，強大技術(shù)力量，超前市場意識，敏捷科學(xué)決策，是長安建設(shè)在激烈競爭中得以穩(wěn)步發(fā)展主線所在。公司將積極進(jìn)取，不斷發(fā)展，為市場提供精品，為客戶創(chuàng)造價值。陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司前身為陜西長安信息房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開發(fā)項目有位于西安東郊韓森路，北鄰動物園，西接?xùn)|二環(huán)，占地近30畝，建筑面積為5萬平米崇高社區(qū)——長信世紀(jì)花園及位于西安市豐登南路北口南100米，占地面積15畝，建筑面積為2萬平米當(dāng)代化大型住宅社區(qū)——長信豐登公寓等。5.3、長安國際廣場項目建設(shè)戰(zhàn)略團隊及分工長安國際廣場項目建設(shè)決策層：姜世豪：西房集團董事局主席劉文星：西房集團總裁楊虎：西房集團董事局副主席劉珀：西房集團副總裁長安國際廣場項目建設(shè)管理團隊：馬永平：陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理李燕：陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司財務(wù)總監(jiān)王永輝：陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理任帆：陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理5.4、長安國際廣場品牌塑造聯(lián)盟投資商：西安房地產(chǎn)開發(fā)公司集團開發(fā)商：陜西長安建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計：美國GENSLER北京市建筑設(shè)計研究院中華人民共和國建筑西北研究院創(chuàng)城國際（香港）建筑設(shè)計有限公司建筑工程：浙江中天建設(shè)集團物業(yè)管理：美國仲聯(lián)量行景觀設(shè)計：澳洲CTV景觀設(shè)計顧問公司深圳深港工程建設(shè)發(fā)展有限公司法律顧問：陜西明倉律師事物所電梯安裝：德國帝森克虜伯電梯公司空調(diào)安裝：中華人民共和國長沙遠(yuǎn)大中央空調(diào)玻璃幕墻：中華人民共和國中山盛興電器安裝：德國西門子電器消防系統(tǒng)：美國諾帝菲爾泊車系統(tǒng)：德國速賓第六篇項目投資估算和資金籌措闡明6.1、項目投資成本估算6.2、投資人與資金籌措6.3、貸款擔(dān)保人第七篇項目經(jīng)濟效益評價分析對長安國際廣場實行經(jīng)濟效益評價重要根據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法》，建標(biāo)［］205號，并參照國內(nèi)新財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)實際狀況，咱們分別計算了所有投資和資本金鈔票流量，從而計算項目財務(wù)評價指標(biāo)及經(jīng)濟效益。7.1、賺錢能力分析財務(wù)內(nèi)部收益（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因而計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選用上述兩項指標(biāo)。評價指標(biāo)計算過程詳見如下兩表（表1、表2）：1．財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)年凈鈔票流量現(xiàn)值合計等于零時折現(xiàn)率。它反映項目所占用資金賺錢率，是考察項目賺錢能力重要動態(tài)評價指標(biāo)。當(dāng)FIRR不不大于基本收益率時，則以為其賺錢能力已滿足最低規(guī)定。由項目鈔票流量表（表1）及（表2）計算可得：（所有投資及資本金）：⑴所有投資財務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后：31.1%；所得稅前：42.7%。⑵資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為：43.3%。基準(zhǔn)收益率Ic大小取決于銀行利率高低、項目經(jīng)營風(fēng)險限度以經(jīng)營目的和規(guī)定等。普通意見趨于選用“稍不不大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。本項目貸款利率為5.49%，故基準(zhǔn)收益表Ic取為10%。由表1及表2計算成果可知，本項目所有投資及自籌資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。財務(wù)鈔票流量（所有投資）表1單位：萬元序號年份項目共計123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1鈔票流入00.01.01.0176176.01.1售房收入1.01.0176176.01.2其她收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收經(jīng)營資金1.5凈轉(zhuǎn)銷收入2鈔票流出151812.366800.841180.043831.52.1固定資產(chǎn)投資0.02.2開發(fā)產(chǎn)品投資(不含財務(wù)費用)13.166078.740457.813606.62.3經(jīng)營資金0.02.4經(jīng)營稅金及附加11011.0660.7660.79689.72.5所得稅20658.261.561.520535.22.6土地增值稅0.00.00.00.03凈鈔票流量48387.7-54788.8-29168.0132344.54合計凈鈔票流量-54788.8-83956.848387.75所得稅前凈鈔票流量69045.9-54727.4-29106.5152879.76所得稅前合計凈鈔票流量-54727.4-83833.869045.9所得稅后所得稅前計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率31.1%42.65%財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）25518.59萬元41053.74萬元投資回收期2.63年2.55年財務(wù)內(nèi)部收益率≈31.1%動態(tài)計算指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）=25518.6（萬元）靜態(tài)—所有投資利潤率=（凈鈔票流量/建設(shè)投資）==48387.7/126588.3*10038.22%鈔票流量表（資本金）單位：萬元序號年份項目共計123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1鈔票流入00.01.01.0176176.01.1售房收入00.01.01.0176176.01.2租房收入0.01.3其她收入0.00.01.4回收固定資產(chǎn)余值0.01.5回收經(jīng)營資金0.01.6凈轉(zhuǎn)銷收入0.00.00.00.02鈔票流出158257.647142.823419.987694.92.1資本金46788.335255.611532.70.02.2預(yù)售收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資24000.011165.011165.01670.02.3經(jīng)營稅金及附加11011.0660.7660.79689.72.4所得稅20658.261.561.520535.22.5土地增值稅0.00.00.02.6長期借款本金償還55800.00.00.055800.02.7短期借款本金償還0.02.8借款利息支付0.00.00.00.02.9其她0.03凈鈔票流量-35130.8-11407.988481.1計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率43.3%財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）25112萬元財務(wù)內(nèi)部收益率≈43.3%動態(tài)計算指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）=25112（萬元）