【我國(guó)居住權(quán)制度探究10000字（論文）】

我國(guó)居住權(quán)制度研究目錄TOC\o"1-2"\h\u29485引言 116886一、居住權(quán)的概念 132332（一）居住權(quán)的含義 123275（二）居住權(quán)的特征 211544二、居住權(quán)制度的起源及其發(fā)展 226535（一）居住權(quán)制度的起源 210536（二）居住權(quán)制度的發(fā)展 317358（三）小結(jié) 332335三、居住權(quán)制度的價(jià)值 330624（一）居住權(quán)制度的現(xiàn)實(shí)意義 330882（二）居住權(quán)制度的立法意義 514440一、居住權(quán)制度立法現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 521410（一）民法典第三百六十六條至第三百七十一條的內(nèi)涵 518818（二）居住權(quán)制度存在的問(wèn)題 719375二、國(guó)外居住權(quán)制度經(jīng)驗(yàn) 810866（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀 827703（二）我國(guó)未移植居住權(quán)的歷史原因分析 108938三、對(duì)于《民法典》中居住權(quán)制度完善的建議 102110（一）增加法定居住權(quán) 10935（二）建立多元化的居住權(quán)制度 1130764（三）明確居住權(quán)與抵押權(quán)的權(quán)利順位 1227533（四）明確居住權(quán)的滅失方式 12引言“我國(guó)對(duì)于居住權(quán)的立法規(guī)定可以追溯至物權(quán)法草案第四次審議稿第十五章，但是在后續(xù)的審議過(guò)程中該規(guī)定被刪除”參見(jiàn)參見(jiàn)新物權(quán)法草案刪除有關(guān)“居住權(quán)”的規(guī)定-法治聚焦-行業(yè)《互聯(lián)網(wǎng)資源庫(kù)一、居住權(quán)的概念居住權(quán)的含義羅馬法認(rèn)為居住權(quán)是指非權(quán)利人即非所有權(quán)人可以居住使用他人房屋的權(quán)利。在《民法典》出臺(tái)之前，在21世紀(jì)初，中國(guó)政法大學(xué)的江平教授提出為保護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體，居住權(quán)保護(hù)應(yīng)當(dāng)將其列入我國(guó)物權(quán)法。在新實(shí)施的《民法典》中，對(duì)居住權(quán)作出了具體明確的規(guī)定。從《民法典》第366條可以看出居住權(quán)是一種為了居住而占有使用的用益物權(quán)，權(quán)利人可以依據(jù)合同或遺囑設(shè)立居住權(quán)參見(jiàn)《民法典》第366條：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。參見(jiàn)《民法典》第366條：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。（二）居住權(quán)的特征1.居住權(quán)具有排他性居住權(quán)屬于物權(quán)，所以同一般物權(quán)一樣，居住權(quán)人對(duì)房屋擁有絕對(duì)的控制權(quán)，可以排除他人干擾，可以自由進(jìn)行占有、使用房屋。2.居住權(quán)是有限制的物權(quán)居住權(quán)人所享有的權(quán)利是附條件權(quán)利，居住權(quán)是定限物權(quán)的一種。居住權(quán)的主體多為自然人，基于自然人生命有限性，居住權(quán)亦有相應(yīng)限制。除此之外，通過(guò)合同等設(shè)立的居住權(quán)也是有時(shí)間期限的。3.居住權(quán)的主體不局限于自然人居住權(quán)創(chuàng)立目的是為了保障人權(quán)，以此目的為出發(fā)點(diǎn)設(shè)立的居住權(quán)僅供自然人享有，法人或非法人組織無(wú)法享有。但隨著社會(huì)環(huán)境變化、居住權(quán)制度日趨完善等，居住權(quán)制度逐漸發(fā)展到具有投資屬性，由此，法人或非法人組織也可以開(kāi)始享有居住權(quán)。二、居住權(quán)制度的起源及其發(fā)展居住權(quán)制度的起源居住權(quán)源于羅馬法參見(jiàn)周柑：《羅馬法原論》，商務(wù)印書(shū)館2004年版。。在古羅馬時(shí)期，家長(zhǎng)權(quán)人可以決定家族每個(gè)人的婚姻嫁娶等，在財(cái)產(chǎn)方面，家長(zhǎng)權(quán)人所有家族的一切財(cái)富。伴隨羅馬經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文明進(jìn)步，羅馬法開(kāi)始削弱家族體制下的絕對(duì)特權(quán)，由此，傳統(tǒng)的婚姻制度衍生出一種新的婚姻形式——參見(jiàn)周柑：《羅馬法原論》，商務(wù)印書(shū)館2004年版。居住權(quán)制度的發(fā)展多國(guó)先后參考了羅馬法的居住權(quán)立法體系。法國(guó)主要以十二個(gè)條文來(lái)詳細(xì)規(guī)定居住權(quán)。德國(guó)法律中保障性居住權(quán)規(guī)定，房屋所有人可以自己使用房屋或者設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)人可以與其家庭成員等共同享有該權(quán)益。長(zhǎng)期性居住權(quán)人對(duì)于房屋可以轉(zhuǎn)讓或繼承甚至出租?！兑獯罄穹ǖ洹芬?guī)定了居住權(quán)的一般條款；對(duì)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定不明確問(wèn)題的解決，第1026條補(bǔ)充可以引用用益權(quán)的有關(guān)條文參見(jiàn)費(fèi)安玲譯：《1942年《意大利民法典》的產(chǎn)生及其特點(diǎn)》，比較法研究。1998年第1期。?！度鹗棵穹ǖ洹穱?yán)格限制居住權(quán)于傳統(tǒng)家庭領(lǐng)域，該法規(guī)定，居住權(quán)是一種針對(duì)房屋整體或者部分及其附屬部分享有的權(quán)利參見(jiàn)費(fèi)安玲譯：《1942年《意大利民法典》的產(chǎn)生及其特點(diǎn)》，比較法研究。1998年第1期?！度鹗棵穹ǖ洹返?76條規(guī)定：“居住權(quán)系指居住建筑物的全部或部分的權(quán)利，該權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓或繼承，如無(wú)相反規(guī)定，也可以適用用益權(quán)的相關(guān)規(guī)定?！毙〗Y(jié)羅馬法建立的居住權(quán)制度有利于保障弱勢(shì)群體基本人身權(quán)利。居住權(quán)使房屋所有權(quán)和使用權(quán)分割，房屋的使用價(jià)值得到了充分的發(fā)揮。因此，許多國(guó)家或地區(qū)建立了基于羅馬法居住制度的居住權(quán)制度?；诟鲊?guó)國(guó)情，自羅馬居住權(quán)設(shè)立以來(lái)，各國(guó)在社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上對(duì)居住權(quán)制定了較為完善的規(guī)定。由此證明，不管是過(guò)去的羅馬家長(zhǎng)時(shí)代還是時(shí)刻發(fā)展、制度開(kāi)明的現(xiàn)代，居住權(quán)都有存在的現(xiàn)實(shí)意義，在我國(guó)也不例外。三、居住權(quán)制度的價(jià)值（一）居住權(quán)制度的現(xiàn)實(shí)意義基于民法典對(duì)于居住權(quán)制度用益物權(quán)的定位，權(quán)利人以居住目的去使用他人房屋。此外，我國(guó)的居住權(quán)除了基礎(chǔ)保障作用，應(yīng)當(dāng)具有促進(jìn)社會(huì)投資和消費(fèi)等的多重作用。1.居住權(quán)制度有助于解決弱勢(shì)群體的居住需求在《民法典》出臺(tái)之前，我國(guó)《婚姻法》規(guī)定了離婚時(shí)分割共有財(cái)產(chǎn)。但在司法實(shí)務(wù)及現(xiàn)實(shí)生活中，男女對(duì)于家庭和社會(huì)的貢獻(xiàn)及定位并不平等，導(dǎo)致婚姻中男女占有的資源、扮演的角色不同，從而導(dǎo)致分割共有財(cái)產(chǎn)有時(shí)并不公平，可能會(huì)造成一方生活困難的情況。比如如今更多的是男方在外工作，而女性負(fù)責(zé)全職照顧家庭。在這種情況中，若夫妻共同財(cái)產(chǎn)較少，分割共有財(cái)產(chǎn)對(duì)女方并不公平。且在這種情況中，女方普遍半脫離社會(huì)，在離婚后需要再次接觸社會(huì)，面臨經(jīng)濟(jì)等諸多問(wèn)題；而男方離婚并不會(huì)對(duì)于生活有何障礙。如此，若女方存在居住問(wèn)題，因房產(chǎn)所有權(quán)價(jià)值較大，男方出于道德義務(wù)，不必轉(zhuǎn)移所有權(quán)但應(yīng)當(dāng)為女方建立居住權(quán)。而在《民法典》出臺(tái)之前的法律和司法解釋中，僅有司法解釋載有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定，但并未具體規(guī)定內(nèi)容。我國(guó)居住權(quán)制度對(duì)于離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)的房屋利用提供了更多選擇。自上世紀(jì)開(kāi)始我國(guó)開(kāi)始實(shí)施計(jì)劃生育政策，導(dǎo)致人口老齡化問(wèn)題嚴(yán)重，先如今社會(huì)中流砥柱的中青年人普遍獨(dú)生且上有老下有小，同為獨(dú)生子女的夫妻兩人可能需要負(fù)擔(dān)四個(gè)及以上數(shù)量的老人的養(yǎng)老問(wèn)題，家庭養(yǎng)老，壓力巨大。在這種情況下，許多老年人會(huì)選擇反向抵押或售后回租的現(xiàn)有模式進(jìn)行自我養(yǎng)老，但是在《民法典》出臺(tái)前，此模式因制度的不完善而面臨不可協(xié)調(diào)的問(wèn)題。居住權(quán)制度為老年人提供了“以房養(yǎng)老”的新選擇，他們以略低于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，為自己在該房屋上設(shè)定居住權(quán)，以獲得可供養(yǎng)老居住的房屋和養(yǎng)老金。2.居住權(quán)制度有利于實(shí)現(xiàn)房屋多元化投資利用居住權(quán)的流通性在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域可發(fā)揮重要作用。此時(shí)居住權(quán)當(dāng)事人通過(guò)設(shè)立居住權(quán)實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的有效利用。比如，我國(guó)早期政府擁有土地所有權(quán)但資金不足對(duì)海南三亞地區(qū)土地開(kāi)發(fā)時(shí)，便與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作。此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所享有的房屋所有權(quán)就不是我國(guó)法律意義上的所有權(quán)，而是類似于使用權(quán)的居住權(quán)。期限屆滿，房屋所有權(quán)及使用權(quán)就收歸政府，只不過(guò)當(dāng)時(shí)我國(guó)還沒(méi)有居住權(quán)制度這個(gè)概念。居住權(quán)還可以解決城鎮(zhèn)居民農(nóng)村買房問(wèn)題。許多城鎮(zhèn)戶口的居民因城市房?jī)r(jià)不斷攀升將目光投向購(gòu)買農(nóng)村房屋，但這種房屋買賣是不具有法律效力的，基于農(nóng)村集體土地不允許進(jìn)入市場(chǎng)流通。若有關(guān)法律規(guī)定允許由農(nóng)村居民等提供土地，城鎮(zhèn)居民提供建房資金，農(nóng)村城鎮(zhèn)居民聯(lián)合建房，就可以滿足城市居民居住需求和農(nóng)村居民改善生活的需求。3.居住權(quán)制度有利于推動(dòng)建立我國(guó)多層次住房保障體系我國(guó)現(xiàn)有城市居住性房屋主要分為市場(chǎng)化的商品房和政府提供的保障性住房。對(duì)于公民的居住問(wèn)題，我國(guó)實(shí)施了多層次的住房社會(huì)保障制度。但是因?yàn)樵撝贫戎饕倪m用對(duì)象還是我國(guó)城鎮(zhèn)居民沒(méi)有惠及農(nóng)村居民，所以我國(guó)的住房保障實(shí)際上是存在巨大漏洞并沒(méi)有滿足廣大群眾對(duì)于基礎(chǔ)住房的需求的。另外，我國(guó)目前的住房保障措施普遍是通過(guò)租賃方式為民眾解決住房問(wèn)題，但是基于我國(guó)傳統(tǒng)的“家”思想，不定期租賃的房屋普遍不會(huì)使民眾獲得家的歸屬感，但是如果可將租賃更換成為民眾設(shè)立有期限居住權(quán)或者附條件居住權(quán)，可以更好的解決實(shí)際的住房問(wèn)題和民眾的心理滿足問(wèn)題。（二）居住權(quán)制度的立法意義首先，設(shè)立居住權(quán)可以更好的落實(shí)憲法精神和條文。憲法條文需要各部門法的設(shè)立和執(zhí)行才能更好得到落實(shí)和保障。提到私有財(cái)產(chǎn)，普通公民的第一反應(yīng)普遍是“我的東西”，強(qiáng)調(diào)的是對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但是實(shí)際上忽略了使用權(quán)。而居住權(quán)是對(duì)于房屋所有權(quán)的拓展，或者說(shuō)是發(fā)掘了房屋未被發(fā)現(xiàn)的潛在價(jià)值，即脫離所有權(quán)的房屋的使用權(quán)，居住權(quán)使民眾看到了之前未曾了解的財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)范疇。對(duì)于財(cái)產(chǎn)的多層次利用，居住權(quán)給出了很好的示范參見(jiàn)[1]賈少涵.試論居住權(quán)的價(jià)值與意義.[J]石家莊學(xué)院學(xué)報(bào),2018,03.參見(jiàn)[1]賈少涵.試論居住權(quán)的價(jià)值與意義.[J]石家莊學(xué)院學(xué)報(bào),2018,03.其次，設(shè)立居住權(quán)制度完善了我國(guó)物權(quán)體系。物權(quán)法定的范疇直接影響公民占有使用財(cái)產(chǎn)的方法和手段。居住權(quán)制度曾被納入物權(quán)法草案，但最終予以刪除，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)生活中公民因“居住權(quán)”受到侵害提起訴訟，亦會(huì)因無(wú)法律依據(jù)而得不到應(yīng)有救濟(jì)。由此設(shè)立居住權(quán)對(duì)于司法實(shí)踐、物權(quán)體系完善具有極大意義。再次，居住權(quán)制度體現(xiàn)了我國(guó)法律對(duì)于人權(quán)保障方面的態(tài)度。設(shè)立居住權(quán)制度最初就是為了保障社會(huì)弱勢(shì)群體的基礎(chǔ)生存條件。比如，對(duì)于生活實(shí)在窘迫確實(shí)無(wú)法解決居住問(wèn)題的人群，可以無(wú)償使用他人房屋；生活窘迫但是還是有能力解決住房問(wèn)題的人群可以通過(guò)租賃等方式解決居住困難。居住權(quán)制度立法現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題《民法典》用六個(gè)條文對(duì)居住權(quán)加以規(guī)定，現(xiàn)筆者對(duì)六個(gè)規(guī)定分析如下：（一）民法典第三百六十六條至第三百七十一條的內(nèi)涵1.居住權(quán)的主體和客體第366條闡明了居住權(quán)制度的基本概念，并且通過(guò)法規(guī)形式，對(duì)居住權(quán)主客體進(jìn)行規(guī)定，規(guī)定其客體為他人的住宅，主體為居住權(quán)人。2.居住權(quán)的設(shè)立與消滅（1）居住權(quán)的設(shè)立第367條《民法典》第367條：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。、第371條《民法典》第371條：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同?？芍?，我國(guó)目前僅有意定居住權(quán)，當(dāng)事人可以按照自己的意愿約定居住權(quán)具體內(nèi)容或者通過(guò)單方遺囑的方式為他人設(shè)立居住權(quán)，使當(dāng)事人雙方的意志自由在居住權(quán)設(shè)立中發(fā)揮最大作用?！睹穹ǖ洹返?67條：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。《民法典》第371條：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同?！睹穹ǖ洹返?68條《民法典》第368條：居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。將登記作為設(shè)立居住權(quán)的要件之一，對(duì)于實(shí)踐有重要作用。此點(diǎn)在一定程度上類似房屋抵押登記，實(shí)踐中，在處置他人房屋時(shí)普遍要做的第一件事就是查詢房屋上是否有查封、抵押等權(quán)利糾紛，而登記設(shè)立居住權(quán)就可以讓第三人知曉房屋上權(quán)利的存在，在事前就明確房屋權(quán)利的存在，幫助居住權(quán)人對(duì)抗第三人。《民法典》第368條：居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。（2）居住權(quán)的消滅《民法典》第370條《民法典》第370條：居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。規(guī)定了居住權(quán)的消滅事由。該兩種權(quán)利消滅事由主要是從居住權(quán)期限出發(fā)，無(wú)論是權(quán)利人死亡還是設(shè)立了權(quán)利期限，當(dāng)期限屆滿，權(quán)利消滅無(wú)可厚非，同時(shí)確實(shí)對(duì)于不同類型、不同情況下設(shè)立的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況分別約定或規(guī)定期限?！睹穹ǖ洹返?70條：居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。3.對(duì)居住權(quán)的限制（1）有償或無(wú)償?shù)南拗啤睹穹ǖ洹返?68條《民法典》第368條：《民法典》第368條：“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，當(dāng)事人另有約定的除外?！保?）轉(zhuǎn)讓和繼承的限制《民法典》第369條《民法典》第369條：《民法典》第369條：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！保ǘ┚幼?quán)制度存在的問(wèn)題1.未規(guī)定居住權(quán)人的范圍《民法典》第366條中沒(méi)有明確限定居住權(quán)主體為自然人還是法人。但目前居住權(quán)偏向于保障性功能，為了滿足特定群體的撫養(yǎng)問(wèn)題，幫助困難的自然人解決生活的基本問(wèn)題。因此居住權(quán)的主體無(wú)疑是自然人。但是，隨時(shí)代發(fā)展和人民對(duì)住宅多樣化利用的需求，用于投資的居住權(quán)逐漸進(jìn)入人們視野。在投資性居住權(quán)中，法人與非法人與自然人主體地位相同，更適應(yīng)目前我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，也為居住權(quán)的后續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2.對(duì)于居住權(quán)客體描述含糊筆者認(rèn)為居住權(quán)客體規(guī)定應(yīng)更明確一些。房屋比住宅包括的范圍更大，把住宅改成房屋才更合適，也能更好適用社會(huì)發(fā)展。與所有權(quán)不同，居住權(quán)涉及的可能是房屋的部分。根據(jù)民法一物一權(quán)的理論原則，房屋作為獨(dú)立的綜合體智能設(shè)立一個(gè)所有權(quán)，但是基于居住權(quán)的特殊性，同一個(gè)房屋可以設(shè)立好幾個(gè)居住權(quán)。因此，可以將居住權(quán)的客體定義為他人房屋的整體或部分。3.未規(guī)定法定居住權(quán)民法典僅規(guī)定了意定居住權(quán)。但如果只采用這種形式，沒(méi)有充分發(fā)揮正確的弱勢(shì)群體保障功能。對(duì)于一些沒(méi)有房屋居住的社會(huì)弱勢(shì)群體，意定居住權(quán)并不會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生作用，他們或許也沒(méi)有表達(dá)自己意志的機(jī)會(huì)，對(duì)于這種情況，增加通過(guò)法律設(shè)定居住權(quán)，會(huì)是對(duì)他們住房困難最好的解決方式。意定居住權(quán)實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人之間的意思自治，而法定居住權(quán)因?yàn)槲餀?quán)法定原則更具有確定性，都不可缺少。我國(guó)現(xiàn)行的居住權(quán)制度只規(guī)定了其中一種，導(dǎo)致居住權(quán)確立方式的缺失。我國(guó)對(duì)居住權(quán)采取登記生效主義，通過(guò)登記使居住權(quán)更好具有排他效力，有利于保護(hù)居住權(quán)人的利益。但這一規(guī)定主要適用于以合同確定居住權(quán)的情形，以遺囑確立居住權(quán)的情形就不適用。因此，應(yīng)當(dāng)增加第三百七十一條為“除法律另有規(guī)定外，參照本章的有關(guān)規(guī)定”。4.對(duì)于居住權(quán)消滅規(guī)定不夠妥當(dāng)雖然《民法典》中規(guī)定了居住權(quán)消滅的兩項(xiàng)事由，但總體來(lái)看規(guī)定不足，居住權(quán)的消滅，還應(yīng)當(dāng)參照其他物權(quán)的消滅事由。比如居住權(quán)人死亡、居住權(quán)混同、房屋滅失等僅僅是居住權(quán)消滅事由的部分情形，由此可見(jiàn)，法條中僅規(guī)定兩種情形是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，應(yīng)在法條中增加但書(shū)規(guī)定或兜底條款。5.未為投資性居住權(quán)預(yù)留空間在對(duì)民法典現(xiàn)行規(guī)定的解釋中，提到現(xiàn)行規(guī)定主要傾向于保護(hù)特定群體的居住權(quán)益。這一規(guī)定忽視了居住權(quán)投資功能的存在，對(duì)于當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展有弊無(wú)利。隨著資本主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的居住權(quán)不能滿足社會(huì)的需求，我們應(yīng)當(dāng)是居住權(quán)具有流轉(zhuǎn)性，擺脫個(gè)人財(cái)產(chǎn)專屬的限制，滿足人民居住和投資的雙重需求。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所有權(quán)與使用權(quán)分離情況的出現(xiàn)并發(fā)展，現(xiàn)行居住權(quán)規(guī)定的不可轉(zhuǎn)讓，不能滿足現(xiàn)實(shí)需求不斷的發(fā)展。綜合我國(guó)現(xiàn)狀，完全限制居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承是不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的。國(guó)外居住權(quán)制度經(jīng)驗(yàn)（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀（1）羅馬法的居住權(quán)制度居住權(quán)源自古羅馬時(shí)期，當(dāng)時(shí)僅有成年男性公民享有充分權(quán)利，族長(zhǎng)在家族中地位最高，夫妻地位也不平等。同時(shí)羅馬實(shí)行一般繼承制度，家長(zhǎng)的一切被繼承人完全接受。設(shè)立居住權(quán)是為了保障沒(méi)有繼承遺產(chǎn)或不能繼承遺產(chǎn)的家庭成員以及被解放奴隸的基本生存需求。家長(zhǎng)通過(guò)遺囑將部分繼承權(quán)和收益權(quán)用于保障她們的基本生存需求。(2)法國(guó)的居住權(quán)制度法國(guó)繼承了羅馬的居住權(quán)制度，并進(jìn)行修改和完善。法國(guó)法律規(guī)定房屋所有人的具體義務(wù)去保護(hù)房屋所有權(quán)人的利益。同時(shí)，法典增加了意定居住權(quán)，逐漸成為主流設(shè)立方式。該法典還規(guī)定除斥期間，以敦促權(quán)利所有人積極行使權(quán)力。并且對(duì)部分居住權(quán)條款規(guī)定是任意的，賦予當(dāng)事人極大的自治權(quán)，突破傳統(tǒng)居住權(quán)的限制。此外，法國(guó)法對(duì)居住權(quán)客體進(jìn)行規(guī)定，居住權(quán)的受益人只包括居住權(quán)人和家庭成員，其他人除外。法國(guó)居住權(quán)制度有其自身特點(diǎn)。在客體方面，除居住權(quán)人外，居住權(quán)人的直系親屬以及其他無(wú)血緣但存在住房困難的人都能成為權(quán)利客體；在設(shè)立方式方面，權(quán)利人雙方有許多設(shè)立方式可以選擇，包括合同、遺囑等；在權(quán)利期限上，法國(guó)居住權(quán)除斥期間為30年。另外，還規(guī)定居住權(quán)預(yù)先保障制度以及出租合意制度，即出于保證房屋完整及平衡雙方利益的目的為居住權(quán)提供保障，對(duì)于居住權(quán)房屋的出租需要雙方達(dá)成合意。(3)德國(guó)的居住權(quán)制度德國(guó)的居住權(quán)制度比法國(guó)居住權(quán)制度更為保守。德國(guó)居住權(quán)制度由兩部分組成，傳統(tǒng)居住權(quán)制度只適用于婚姻家庭領(lǐng)域，是具有動(dòng)產(chǎn)屬性的保障性居住權(quán)，滿足了人們的住房需求，而長(zhǎng)期居住權(quán)涌入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，是無(wú)動(dòng)產(chǎn)屬性的長(zhǎng)期居住權(quán)，滿足了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交易需求。德國(guó)法律對(duì)保障性居住權(quán)的規(guī)定被賦予人役權(quán)的權(quán)利人可以與其家庭成員或者護(hù)理人員共同享有居住權(quán)。由此可見(jiàn)，德國(guó)法律上的居住權(quán)也保留了人役權(quán)的人身屬性。此外，由于該權(quán)利也是有限人役權(quán)，其規(guī)定只能在所有人同意的情況下租賃。德國(guó)法規(guī)定長(zhǎng)期居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或繼承，德國(guó)法律規(guī)定的長(zhǎng)期居住權(quán)具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。它在商業(yè)領(lǐng)域更加突出，在更廣闊的市場(chǎng)領(lǐng)域發(fā)揮作用。(4)意大利的居住權(quán)制度意大利的居住權(quán)制度與法國(guó)類似，但又有自身特點(diǎn)。意大利法對(duì)房屋所有權(quán)的規(guī)定和居住權(quán)人作了詳細(xì)規(guī)定，明確雙方各自應(yīng)承擔(dān)的房屋維修和修繕費(fèi)用。同時(shí)，法典還規(guī)定，未婚的人享有住在房子里的權(quán)利，婚后出生的孩子也享有。并指出，寄養(yǎng)子女、非婚生子女也有居住權(quán)。并且法典還規(guī)定了與居住權(quán)人同住的服務(wù)人員具有居住權(quán)，并對(duì)多種情況類似分居或是喪偶情況下的居住權(quán)分配作了特別規(guī)定，以期更好保障民眾權(quán)利。首先，意大利法律除了意定居住權(quán)還規(guī)定取得法定居住權(quán)的條件是家庭成員之間的相互居住權(quán)，夫妻對(duì)婚姻房屋的居住權(quán)，以及在一定時(shí)間基礎(chǔ)上的居住權(quán)。其次，只有居住權(quán)人和主要家庭成員為居住權(quán)客體，此點(diǎn)又與法國(guó)居住權(quán)有所區(qū)別。除了繼承法國(guó)法律對(duì)于居住權(quán)的規(guī)定外，意大利居住權(quán)的確立還更加明確地強(qiáng)調(diào)了居住權(quán)受益人的范圍包括了親生子女和養(yǎng)子女。居住權(quán)主體也包括家庭成員或服務(wù)人員。最后，關(guān)于權(quán)利的行使期間也作了規(guī)定，規(guī)定權(quán)利除斥期間為二十年。（二）我國(guó)未移植居住權(quán)的歷史原因分析隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，曾有部分學(xué)者提出重新設(shè)立居住權(quán)并進(jìn)行立法的必要性和可行性，這部分學(xué)者認(rèn)為，居住權(quán)立法是對(duì)我國(guó)保障人權(quán)的要求，公民擁有住宅，對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)是一種義務(wù)，住宅是生存基礎(chǔ)，因此我國(guó)有必要再法律上確立居住權(quán)制度。居住權(quán)制度也曾被寫(xiě)入物權(quán)法草案，但最后仍被刪除，筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)原因：1、我國(guó)的國(guó)情決定了不存在適應(yīng)居住權(quán)發(fā)展的基礎(chǔ)背景羅馬法設(shè)立居住權(quán)的目的是遺產(chǎn)收入、使用權(quán)給需要幫助的人，使其擁有基本生活的保障。但在我國(guó)并不存在繼承權(quán)不平等等問(wèn)題，我國(guó)法律規(guī)定了明確的男女平等的繼承制度以及子女對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)等?？梢?jiàn)，在我們的社會(huì)中，弱勢(shì)群體的居住問(wèn)題在法律上有較為充分的保障，居住權(quán)制度在保障弱勢(shì)群體上的作用并不顯著。2、我國(guó)不適合單獨(dú)設(shè)立居住權(quán)制度中國(guó)法律體系中缺少居住權(quán)所需要的法律環(huán)境，如果進(jìn)行生硬規(guī)定，因?yàn)槿鄙儆靡鏅?quán)作為上位權(quán)利對(duì)居住權(quán)進(jìn)行補(bǔ)充，居住權(quán)制度將無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有作用，更有甚者會(huì)影響我國(guó)的法律體系結(jié)構(gòu)。此外居住權(quán)作為人役權(quán)的一種，其固有的封閉性缺陷在資本主義商品經(jīng)濟(jì)中必定無(wú)法被克服，將難以適應(yīng)我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。對(duì)于《民法典》中居住權(quán)制度完善的建議（一）增加法定居住權(quán)意定居住權(quán)的取得是依據(jù)當(dāng)事人雙方或一方法律行為。民法典明確規(guī)定，居住權(quán)可以通過(guò)合同或遺囑行為合理。本文不作詳細(xì)敘述。法定居住權(quán)是為了保護(hù)弱勢(shì)群體利益而直接法律規(guī)定的。結(jié)合以上幾點(diǎn)，我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)包括以下幾種法定居住權(quán)：1、離婚夫妻無(wú)房的一方可享有另一方房屋的法定居住權(quán)夫妻離婚時(shí)，雙方的關(guān)系不能立即斷絕?；陔p方關(guān)系，即使離婚也有相互撫養(yǎng)的道德義務(wù)。賦予離婚后無(wú)房的當(dāng)事人享有另一方房屋的居住權(quán)，更好的保護(hù)無(wú)房一方的權(quán)利，將其從有房一方的同情和施舍轉(zhuǎn)化為法律義務(wù)。如果非所有人一方不再有住房困難等問(wèn)題，將不再享有該法定居住權(quán)。2、喪偶方享有死者房屋的法定居住權(quán)喪偶方往往與房子有著不可分割的聯(lián)系，并且已經(jīng)在房子里居住了很長(zhǎng)一段時(shí)間。房子不再只是一個(gè)居住的地方，更是一種感情寄托。因此，喪偶方有權(quán)住在死者房屋里不僅是出于法律原因，也是出于情感上的關(guān)切。如果喪偶方經(jīng)濟(jì)條件較好，可以自行解決住房問(wèn)題，可以選擇自愿放棄自己合法享有的居住權(quán)。3、無(wú)房老年人享有住在子女家的法定居住權(quán)在生活中，很多父母用自己畢生積蓄給孩子買方并登記在孩子名下，導(dǎo)致自己無(wú)房居住?；诖耍瑢?duì)于無(wú)房居住的父母可以為他們?cè)谧优课葜性O(shè)立法定居住權(quán)，解決住房問(wèn)題，也有利于孩子履行贍養(yǎng)義務(wù)。（二）建立多元化的居住權(quán)制度建立包括援助性居住權(quán)和投資性居住權(quán)的多元化居住權(quán)制度體系，前者是具有無(wú)償性強(qiáng)調(diào)以保障為主，后者是側(cè)重發(fā)揮房屋的多重價(jià)值，包括使用價(jià)值/商業(yè)價(jià)值等。我國(guó)目前民法典對(duì)于投資型居住權(quán)法典并未過(guò)多規(guī)定。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，投資型居住權(quán)在社會(huì)生活中的重要性逐步體現(xiàn)，也應(yīng)當(dāng)有具體法律加以規(guī)定。1、兼具援助性的投資性居住權(quán)此類居住權(quán)實(shí)質(zhì)上是投資性居住權(quán)，但是又非傳統(tǒng)的投資性居住權(quán)，因?yàn)橥瑫r(shí)兼顧了援助性居住權(quán)的特點(diǎn)。較為常見(jiàn)的就是近些年的以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式，有自己擁有所有權(quán)的房屋但是無(wú)人贍養(yǎng)或者子女不愿贍養(yǎng)的老人，通過(guò)與銀行或相關(guān)機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議的方式，將房屋所有權(quán)交出，換取養(yǎng)老金、養(yǎng)老服務(wù)以及直至死亡時(shí)的房屋使用權(quán)以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目的，這種養(yǎng)老模式實(shí)際上就是保留居住權(quán)的房屋買賣，是投資性居住權(quán)，但是因?yàn)楸Ｕ狭巳鮿?shì)群體的住房利益，又兼具援助性居住權(quán)的特點(diǎn)。2、商業(yè)領(lǐng)域的投資性居住權(quán)商業(yè)領(lǐng)域的投資性居住權(quán)在我國(guó)也在興起，尤其值得關(guān)注的是時(shí)間分配式共有。例如，隨著近年來(lái)旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，民宿酒店快速興起。其中民宿主人是民宿房屋所有者或民宿經(jīng)營(yíng)管理者。前者以自由房屋經(jīng)營(yíng)民宿無(wú)可厚非，但在后者的情形，如果經(jīng)營(yíng)者具有房屋的居住權(quán)較之基礎(chǔ)房屋租賃關(guān)系適合民宿經(jīng)營(yíng)。同時(shí)我國(guó)的農(nóng)村宅基地改革還會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村民宿行業(yè)的發(fā)展，投資性居住權(quán)的經(jīng)營(yíng)功能將大放光彩。（三）明確居住權(quán)與抵押權(quán)的權(quán)利順位居住權(quán)和抵押權(quán)是對(duì)特定物的其他功能的使用，而不轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)。居住權(quán)是所有權(quán)人以居住目的讓他人使用自己房屋的用益物權(quán)，發(fā)揮的功能是滿足特定群體的生存保障。抵押權(quán)是基于對(duì)主債權(quán)的從屬性特征不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的擔(dān)保物權(quán)。我國(guó)民法典未對(duì)二者發(fā)生沖突時(shí)的解決機(jī)制進(jìn)行確定，但應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行思考。1、將已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)的房屋再抵押抵押權(quán)人在房屋抵押權(quán)利審查過(guò)程中，知曉了即將抵押登記的房屋上已經(jīng)存在居住權(quán)，仍接受該房屋繼續(xù)進(jìn)行抵押的，視為抵押權(quán)人接受該房屋上的居住權(quán)，在將來(lái)權(quán)利出現(xiàn)紛爭(zhēng)時(shí)，居住權(quán)的權(quán)利順位當(dāng)然地高于抵押權(quán)。對(duì)于不需要登記的居住權(quán)而言，抵押人向抵押權(quán)人隱瞞了房屋上居住權(quán)的設(shè)立情況，參照善意第三人的規(guī)定，由抵押人就抵押權(quán)人遭受的損失承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。而居住權(quán)不僅先于抵押權(quán)設(shè)立，并且不需要登記的居住權(quán)一般時(shí)法律直接授予、遺囑設(shè)立或者法院裁判，因此居住權(quán)當(dāng)然生效。2、在已抵押的房屋上設(shè)定居住權(quán)原則上，居住權(quán)不得設(shè)置在被抵押房屋上，但也是可以設(shè)立的，但在未來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須自行承擔(dān)騰房等后果。因?yàn)橥顿Y性居住權(quán)需要登記，所以居住權(quán)人必定知道房屋上有抵押權(quán)，仍堅(jiān)持設(shè)立自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失，不得在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)向受讓人主張權(quán)利。如果抵押權(quán)人和抵押人惡意串通，居住權(quán)人可以像人民法院請(qǐng)求確認(rèn)抵押無(wú)效，此時(shí)損失由抵押權(quán)人和抵押人承擔(dān)。（四）明確居住權(quán)的滅失方式除法典規(guī)定外，還有以下幾種情況居住權(quán)滅失的情況：一是權(quán)利混淆，即在存在居住權(quán)的情況下，居住權(quán)人購(gòu)買房屋后，居住權(quán)就轉(zhuǎn)化為所有權(quán)。二是居住權(quán)設(shè)立合同約定解除條件的，條件成就時(shí)，居住權(quán)依照合同約定自然消滅。第三，居住權(quán)人應(yīng)在權(quán)利范圍內(nèi)合理使用房屋，給所有權(quán)人合法權(quán)益造成嚴(yán)重?fù)p害的，所有權(quán)人可以撤銷居住權(quán)。第四，居住權(quán)人放棄居住權(quán)，居住權(quán)自然滅失。第五，房屋作為居住權(quán)的必要因素因種種原因不復(fù)存在，居住權(quán)自然消滅，但是房屋被征收的，居住權(quán)在經(jīng)過(guò)允許的情況下可以轉(zhuǎn)移到新房屋。第六，居住權(quán)人死亡，權(quán)利的主體消失，居住權(quán)亦沒(méi)有存在的必要。結(jié)語(yǔ)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及科技進(jìn)步，為人