中國房地產(chǎn)發(fā)展簡史及相關(guān)政策

中國房地產(chǎn)發(fā)展簡史及相關(guān)政策內(nèi)容簡介改革開放后，我國為促進經(jīng)濟建立、實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興，對一些重要的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)進展重點扶持和建立，房地產(chǎn)市場也在這樣的歷史潮流中應(yīng)運而生。并逐漸成為影響我國經(jīng)濟的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。為了了解我國房地產(chǎn)市場的開展及其變化規(guī)律，我們搜集整理了相關(guān)資料，沿著歷史的開展縱觀我國房地產(chǎn)的開展，并對國家出臺的相關(guān)政策予以整理與分析。下面，就讓我們從改革開放初期開場，了解我國各房地產(chǎn)的開展。第一階段:方案經(jīng)濟體制下制度探索創(chuàng)新階段(1978~1992)中國房地產(chǎn)的起步階段由于中國特殊的土地所有制度和過去幾十年舊的制度對人們思想意識的束縛,在市場經(jīng)濟開展的初期,很多房地產(chǎn)市場開展的條件都不滿足,例如沒有相應(yīng)的法規(guī)和政策,無人敢涉足該行業(yè)。而且當時國內(nèi)經(jīng)濟狀況也處于比較混亂的狀態(tài)-----------經(jīng)濟背景：國內(nèi)形勢隨市場經(jīng)濟開展出現(xiàn)曲折社會需求過盛工業(yè)開展過快從1984年到1988年,全社會固定資產(chǎn)投資由2453億元急劇增加到4493億元,平均每年增加26.6%,社會商品購置力由4855億元增加到10438億元，平均每年增加22.2%,而同期現(xiàn)價國民總值平均每年增長19.1%.1985年到1988年，工業(yè)產(chǎn)值年遞增達17.8%，輕工業(yè)19.1%，導致了國民經(jīng)濟構(gòu)造的嚴重失衡。本來中國的工業(yè)構(gòu)造就非常的不合理，由于價格制度缺陷導致的盲目擴大生產(chǎn)，更加劇了工業(yè)構(gòu)造調(diào)整的難度經(jīng)濟背景：國內(nèi)形勢隨市場經(jīng)濟開展出現(xiàn)曲折信貸和貨幣投放過多物價漲幅過高僅以1988年為例，當年的貨幣投放量高達680億元，是1979年到1984年平均投放量的7倍市場零售物價總水平的漲幅從1984年的2.8%增長到了1988年的18.5%經(jīng)濟背景：國內(nèi)形勢隨市場經(jīng)濟開展出現(xiàn)曲折經(jīng)濟秩序尤其是流通秩序混亂貨幣連年超經(jīng)濟發(fā)行，到1988年第四季度，市場中的貨幣流通量為2134億元，比上年同期上漲46.7%，引發(fā)了物價的猛烈上漲，貨幣貶值。同年5月政府宣布物價補貼由暗補轉(zhuǎn)為明補，7月份政府嘗試著開放了名牌煙酒的價格。這一系列措施加劇了居民的不確定性心理預(yù)期，引發(fā)了1988年8月中旬的搶購風潮和擠兌銀行存款的現(xiàn)象。1988年第四季度末的零售總額比上年同期上漲20.3%，8月份銀行存款減少了26億元，官方宣布的通貨膨脹率到達18.5%政府采取一系列調(diào)控政策政府采取了一系列強硬的措施壓縮固定資產(chǎn)，整頓金融，限制貨幣發(fā)行，控制消費，壓縮社會集團購置力。由1988年開場的調(diào)整，到1990年取得了成績。1989年到1990年的工業(yè)總產(chǎn)值增長速度分別為8.5%和7.8%；通貨膨脹得到控制，1990年回落到了2.1%；根底產(chǎn)業(yè)得到加強；流通領(lǐng)域的混亂現(xiàn)象得到初步整頓；出口貿(mào)易由逆差轉(zhuǎn)為順差，改變了出口貿(mào)易由1984年來連續(xù)的逆差。由于處在經(jīng)濟制度的變革期，經(jīng)濟生活中深層次問題并沒有得到根本性解決，1989年下半年到1990年上半年出現(xiàn)了經(jīng)濟下滑，工業(yè)增長緩慢，虧損增大。雖然這樣的變化有很多因素，但最直接的原因還是中央和地方各級政府受到方案經(jīng)期間長期產(chǎn)生的影響，在治理整頓期間，緊縮社會需求的力度過大，造成產(chǎn)品積壓過多，銷售不暢。因此，從1990年3月開場，國務(wù)院從壓縮社需求轉(zhuǎn)向增加社會需求特別是投資需求〔增加了400億固定資產(chǎn)投資〕，借此來啟動市場和經(jīng)濟。很快經(jīng)濟開場上升房地產(chǎn)的曙光降臨國家在這一階段為住房建立的開展出臺了一系列政策，其核心目的都是對住房建立的生產(chǎn)力的解放，鼓勵住宅房地產(chǎn)的開展。由于過去長的制度制約，對于住宅供需雙方來說，首先最主要的就是消除人們對現(xiàn)存制度，以及未來制度開展方向的疑慮出臺了一系列政策制度探索政策貨幣與財政政策行政指導性政策返回政策分析大量的試點性政策中國特殊的土地所有制度，需要為房地產(chǎn)市場的開展設(shè)計新的符合中國未來開展的制度。另外由于文化大革命的影響，人們對中國未來政策的走向還有很大顧慮。因此這個階段政府的主要政策就是一種理論上探索的實踐與試點。也希望能消除人們的疑慮，增加人們對房地產(chǎn)市場未來的信心政策分析國家積極鼓勵房地產(chǎn)市場的開展由于長期的壓制消費，向工業(yè)開展集中資源，人們對住房的需求以及惡劣的居住狀況已經(jīng)到了不容無視的地步。在這一階段國家的不少政策都是為了鼓勵房地產(chǎn)市場的開展政策分析房地產(chǎn)政策受到國內(nèi)價格體系改革的重要影響雖然國家鼓勵房地產(chǎn)市場的開展，但因為這一階段正逢國家價格體制改革的過渡期，這一點所引起的經(jīng)濟波動對房地產(chǎn)市場的影響是非常巨大的。由于中國政府對宏觀調(diào)控的把握還不是十分嫻熟，導致房地產(chǎn)市場的開展總是經(jīng)歷這樣的循環(huán)：經(jīng)濟開展——財政金融放松——經(jīng)濟過熱——通貨膨脹——財政金融緊縮——經(jīng)濟回落——蕭條期——不得不放棄緊縮政策第二階段：房地產(chǎn)市場的第一次快速開展期與調(diào)整期〔1992至1998年〕經(jīng)歷了1989年的搶購狂潮后，中國經(jīng)濟進入了一個調(diào)整期，開展速度始終處于低水平。直到92南巡講話后，迎來了中國經(jīng)濟有一個新的高潮。從1992年到1998年，政府一方面在積極推動房地產(chǎn)市場開展的同時也注意到了對全社會的不同收入階層的照顧。尤其是經(jīng)歷了過去幾十年的低工資、高福利、低積累的過程后有很多家庭都難以承擔商品房的負擔。于是政府開場推行“安居工程〞，并且實行和完善住房公積金制度。1985年-1995年住宅建設(shè)數(shù)據(jù)（單位：萬平方米）年份住宅施工面積住宅竣工面積198518893.909565.10198615940.408915.50198711990.106452.80198811334.026008.9919899749.945064.2019909259.904824.78199111309.235687.92199213399.256919407993.44199416981.978955.12199516739.069249.25雖然該階段房地產(chǎn)開展是相對穩(wěn)定的，但是個別地區(qū)還是出現(xiàn)了大規(guī)模的房地產(chǎn)投機現(xiàn)象。尤其是海南的房地產(chǎn)泡沫，它的膨脹和破滅引起了社會的廣泛關(guān)注。1988年8月23日，有“海角天涯〞之稱的海南島從廣東省脫離，成立中國第31個省級行政區(qū)。海口，這個原本人口不到23萬、總面積缺乏30平方公里的海濱小城一躍成為中國最大經(jīng)濟特區(qū)的首府，也成為了全國各地淘金者的“理想國〞。用潘石屹的話說，1989年他坐船來到海南時還是黑蒙蒙一片，第二天醒來，發(fā)現(xiàn)一夜之間，島上已經(jīng)涌進了15萬人。1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝個案例舉同年，海口市經(jīng)濟增長率到達了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也到達了73.6%，海南全省財政收入的40%來源于房地產(chǎn)業(yè)；然而好景不長，隨著國務(wù)院發(fā)布?關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見?，16條強力調(diào)控措施包括嚴格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建工程等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產(chǎn)熱頓時被釜底抽薪。房地產(chǎn)泡沫膨脹期間，全國大量的國有、私有企業(yè)將自己的和自己從銀行借貸的大量資金——借貸局部才是主要的局部——通過各種渠道投入到海南的房地產(chǎn)市場中。結(jié)果賺到錢的公司將錢轉(zhuǎn)走，而最后進入市場的企業(yè)那么被徹底套牢，很多被迫宣布破產(chǎn)清算。而巨額的虧損最終都落到了資金貸出的銀行頭上。當房地產(chǎn)泡沫破滅后，四大國有銀行承受了巨大的損失。制度探索政策這一階段仍然是制度建立的重要時期。出臺的一系列政策涉及城鎮(zhèn)住房合作社，商品房市場的標準，隨著建立規(guī)模擴大導致的城市拆遷問題的處理方法，安居工程，房地產(chǎn)交易的方法，房屋的租賃。安居工程指直接以本錢價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難住房戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的困難住房戶，不售給高收入家庭。一、對房地產(chǎn)市場根本制度的完善，中低收入者的住房保障制度以及對城市拆遷過程中弱勢群體的保障制度。這一階段在制度構(gòu)建方面，更加關(guān)注的不再是建立，而是房地產(chǎn)建立過程中的調(diào)控與管理，如?商品住宅價格管理暫行方法?、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?等。這些政策的側(cè)重面也可以看出中國的房地產(chǎn)市場的開展水平和第一階段已大不一樣了。二、金融財政政策也對建立機構(gòu)的貸款向個人住房貸款傾斜，縱觀這一階段的金融政策開展，建立領(lǐng)域的政策已經(jīng)比較成熟。為了刺激消費，這一階段的金融政策主要是對個人房貸的支持和房地產(chǎn)交易中的抵押。這一時期政策的主要特征第三階段：房地產(chǎn)市場的第二次快速開展期〔1998-2002〕隨著住房制度不斷深化和人民收入不斷提高，住房成了新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配的取消和按揭政策的實行，房地產(chǎn)進入快速平穩(wěn)的開展時期，房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。在1998年的洪災(zāi)和東南亞金融危機的影響下，中國政府為了維持東南亞經(jīng)濟秩序和人民幣的堅硬，中國政府提出了住宅產(chǎn)業(yè)化、教育產(chǎn)業(yè)化、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)化。年份固定資產(chǎn)投資總額（億元）住宅建筑面積（萬平米）199828406.17127571.61199929854.71139305.93200032917.13134528.83200137213.49130419.64200243499.91134002.10200355566.61130160.75制度探索1998年7月3日國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建立的通知。1999年1月27日國土資源局關(guān)于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知。1999年4月22日已購公住房和經(jīng)濟適用房上市出售暫行管理方法。1999年8月13日建立部關(guān)于進一步推行公有住房改革通知。2000年7月19日關(guān)于積極穩(wěn)妥推進問有住房租金的改革意見。2000年9月11日建立部關(guān)于進一步標準經(jīng)濟適用房銷售和建立行為的通知。2001年4月4日商品房銷售管理方法。2001年5月24日國土資源部關(guān)于嚴肅執(zhí)法從嚴處理國土資源違法違紀案件的通知。2001年6月13日城市房屋拆遷管理條例2002年3月26日關(guān)于建立部住宅與房地產(chǎn)公司加掛住房公積金監(jiān)視管理司牌子的批復(fù)。2002年6月19日關(guān)于完善住房公積金決策制度的意見。2002年11月4日關(guān)于抓緊做好對各地貫徹落實?住房公積金管理條例?、?國務(wù)院關(guān)于進一步加強住房公積金管理的通知?情況檢查驗收工作的通知。這一時期出臺的深化住宅改革的政策，以及關(guān)于“房改房〞和經(jīng)濟適用房上市買賣的管理方法都在推動住房地產(chǎn)市場和二手房的開展，促進住宅商品從高收入者向低收入者的逐級過渡。與此同時，國家也很重視安居工程的方案和實施。1999年出臺的“土地招掛牌制度〞是近年來中國房地產(chǎn)開發(fā)所需土地供給的主要制度，取代了過去執(zhí)行了20多年的“協(xié)議土地出讓制度〞。但是“土地招掛牌制度〞也存在一定的問題。2001年11月16日國土資源部關(guān)于切實做好征地補償安置工作的通知。說明在拆遷過程中國家公權(quán)對人民私權(quán)的侵犯也逐步受到社會和政府的關(guān)注，政府出臺了相關(guān)的政策對人民的私權(quán)進展了保護。第四階段：房地產(chǎn)市場過快增長多項宏觀調(diào)控政策出臺(2003年后)

從2003年開場，中國的房地產(chǎn)市場的開展十分迅猛，伴隨而來的是國家多項宏觀調(diào)控政策組合的出臺。在這時期，雖然國家也出臺了一些制度建立的政策，但是最值得研究的是國家對固定資產(chǎn)投資過快而采取的宏觀調(diào)控措施。在2003年以前，房地產(chǎn)投資一直處于高速的開展之中。但是從2003年開場第二和第三產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資也開場猛增，第三產(chǎn)業(yè)增長率從過去的十幾個百分點上升到了二十幾個百分點，第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資的規(guī)模更是巨大，遠遠超出了其他產(chǎn)業(yè)。從2003年開場，中國的工業(yè)現(xiàn)代化也進入了新的開展階段。而根據(jù)2005年的工業(yè)開展報告，中國處于工業(yè)化的中期，將在未來的開展中實現(xiàn)從制造大國向制造強國的轉(zhuǎn)變。中國不僅僅在努力實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，還面臨著信息化革命的挑戰(zhàn)和機遇。信息革命向社會各個層面的滲透，導致了第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展。在未來很長的開展時期內(nèi)，中國都將面臨各個產(chǎn)業(yè)征用土地的局面。這勢必進一步推高土地的價格，導致房地產(chǎn)整體價格的上揚?，F(xiàn)在回到2003年2003年雖然中國經(jīng)歷了非典，但是房地產(chǎn)市場的開展并沒有受到非典的影響，依然保持了高昂的開展勢頭。從國際環(huán)境來看。首先中國常年的貿(mào)易黑字已經(jīng)引起了其他國家越來越大的不滿，國際貿(mào)易中的摩擦加劇，對人民幣升值的呼聲也越來越高。鑒于日元升值的經(jīng)歷，海外大量的熱錢也都瞄準了極有可能在短期內(nèi)升值的人民幣，進入中國市場套利。日本為了刺激經(jīng)濟的復(fù)蘇，從2001年開場就一直維持著極其寬松的貨幣政策—零利率政策。然而由于日本民眾對日本經(jīng)濟缺乏信心，日本國內(nèi)的經(jīng)濟恢復(fù)緩慢。很多國際炒家看準了中國蓬勃開展的房地產(chǎn)市場，在日本銀行進展貸款，并投入到中國房地產(chǎn)市場中牟利。

2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大局部城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來我國政府出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。對于這一階段的政策，下面將著重對其中比較重要的局部進展說明。2003年4月，中國人民銀行發(fā)布?關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?。2004年3月，發(fā)布了土地供給控制的“8·31〞大限。這是中央為了壓制房地產(chǎn)投資過快增長的一劑猛藥。本意是希望土地能更加有效地得到利用，防止房地產(chǎn)公司過量的圈地。然而不可否認的是這一政策卻又推動了土地價格的上漲。2005年3月，央行對個人住房貸款政策進展調(diào)整，取消了住房貸款的優(yōu)惠利率。提高了個別房價上升過快城市的住房貸款首付，從20%提高到30%。同年3月，國務(wù)院出臺“國八條〞以穩(wěn)定房價。2005年5月，建立部等七部委發(fā)出?關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見?，強調(diào)宏觀調(diào)控的重要性。

2006年4月28日，央行第二次上調(diào)貸款利率0.27個百分點，旨在控制市場上的貨幣供給。2006年5月17日，國務(wù)院常務(wù)會議上提出了有名的“國六條〞。2006年6月1日，央行規(guī)定住房首付不得低于30%。這一政策是把雙刃劍，一方面它把中國的很多中低收入者都擋在了住房消費的大門之外，不利于房地產(chǎn)的開展；另一方面它為住房貸款選擇了優(yōu)質(zhì)還貸人群，從而能對中國脆弱的金融體系進展保護。2007年是進入加息通道后，央行加息最為密集的一年:3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，12月2