淺析房地產(chǎn)抵押登記實(shí)務(wù)中的幾個(gè)問題

贏了網(wǎng)法律咨詢遇到房地產(chǎn)法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問>>淺析房地產(chǎn)抵押登記實(shí)務(wù)中的幾個(gè)問題

自貢市榮縣房屋權(quán)屬登記中心吳敏

《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》實(shí)施以來，對(duì)房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)作用。在辦理房地產(chǎn)抵押登記實(shí)踐中產(chǎn)生了許多新問題，本人根據(jù)自身對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)的理解及登記實(shí)踐，對(duì)其中的一些問題淺析如下。

一、如何區(qū)分抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記

抵押作為擔(dān)保的一種方式，由于具有諸多的優(yōu)點(diǎn)而被廣泛采用，成為目前我國(guó)最普遍、最活躍的一種融資方式。對(duì)于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進(jìn)行區(qū)分?我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來進(jìn)行區(qū)分。

抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。

抵押權(quán)的變更登記，是指房地產(chǎn)抵押的權(quán)利主體和義務(wù)主體(抵押權(quán)人、抵押人)不發(fā)生改變，只是抵押權(quán)的客體和內(nèi)容發(fā)生變化(例如抵押權(quán)人的名稱、地址，抵押物的地址、面積發(fā)生改變等)，將抵押權(quán)變更登記事項(xiàng)記載于抵押登記簿的行為。

在登記實(shí)踐中，需要辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記主要有以下幾種情況：抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)變更，例如抵押權(quán)人公司更名等情形；抵押物的地址、面積發(fā)生改變、抵押權(quán)內(nèi)容發(fā)生改變，包括抵押權(quán)存續(xù)期變化、抵押范圍變化等。

根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)均存在設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷(撤銷)情形。抵押權(quán)設(shè)立登記是抵押權(quán)產(chǎn)生效力的必要條件，未經(jīng)登記的抵押權(quán)不發(fā)生效力。所以抵押權(quán)的設(shè)立登記和抵押權(quán)的變更登記，簡(jiǎn)單地理解，只有先辦理了抵押權(quán)的設(shè)立登記，才有條件發(fā)生抵押權(quán)的變更登記。

二、轉(zhuǎn)貸時(shí)注銷原抵押權(quán)問題

大部分的金融機(jī)構(gòu)較為歡迎的客戶是：不歸還貸款而長(zhǎng)期按時(shí)支付利成部分。民辦學(xué)校與公辦學(xué)校具有同等的法律地位。由此可以看出，以個(gè)人、社會(huì)組織名義開辦的學(xué)校、幼兒園等，同樣需要按照《中華人民共和國(guó)民辦教育促進(jìn)法》、《中華人民共和國(guó)民辦教育促進(jìn)法實(shí)施條例》、《幼兒園管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定設(shè)立，同樣屬于公益性事業(yè)，他們所有的教育設(shè)施(例如教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓等)是實(shí)現(xiàn)辦學(xué)目的的根本保障。同樣，根據(jù)國(guó)務(wù)院《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》規(guī)定，醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以救死扶傷、防病治病，為公民的健康服務(wù)為宗旨。因此，私立醫(yī)院同樣是以社會(huì)公益為目的。因此，學(xué)校和醫(yī)院無論是公立還是私立，均屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍。同樣屬于禁止抵押的范圍還包括其他社會(huì)公益設(shè)施，例如公共圖書館、科學(xué)技術(shù)館、工人文化宮、敬老院等用于社會(huì)公益目的的設(shè)施。全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)以法工辦發(fā)231號(hào)文明確回復(fù):私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院和公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院只是投資渠道上的不同，其公益屬性是一樣的，私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院中的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施也屬于社會(huì)公益設(shè)施按照《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，不得抵押。

其次，我們還需注意的是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋》第五十三條規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！边@解釋了例外的允許抵押情形需要滿足兩個(gè)條件：一是滿足抵押物為教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)；二是滿足抵押目的是為事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體自身的債務(wù)設(shè)定抵押。實(shí)際上最高人民法院的司法解釋明確將教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施，與這些財(cái)產(chǎn)以外的同樣屬于學(xué)校、醫(yī)院的財(cái)產(chǎn)區(qū)別開來。因此屬于教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)是可以進(jìn)行抵押的。

四、未成年人的房產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}

近幾年來，我國(guó)以未成年人名義購(gòu)買房屋的現(xiàn)象越來越多。未成年人由于具有民事權(quán)利能力，是可以買房，也可以領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的。只是在簽訂買房合同和辦理權(quán)屬登記時(shí)應(yīng)當(dāng)由未成年人的法定監(jiān)護(hù)人（一般為父母）代理，這種代理屬于法定代理，并不需要委托或授權(quán)。在登記時(shí)，房屋所有權(quán)人為未成年人，而由其法定監(jiān)護(hù)人作為代理人在登記文件上簽字。

但是在辦理處分房屋權(quán)利或者在房屋權(quán)利上設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的登記時(shí)，這類房屋就與一般的房屋情況有所不同，這也是登記機(jī)關(guān)在實(shí)際工作中因少年房產(chǎn)的增多帶來的問題。如在子女尚未成年時(shí)就要將房屋出賣或是進(jìn)行抵押，這時(shí)就產(chǎn)生了一個(gè)問題，因?yàn)闊o論是出賣還是抵押，都是對(duì)房屋所有權(quán)的處分，法定代理人可以代為購(gòu)買房屋，但無權(quán)隨意處理被監(jiān)護(hù)人的房屋。按《民法通則》的規(guī)定：“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！倍诂F(xiàn)實(shí)生活中，未成年人的父母處理房產(chǎn)并不是一定為了未成年人的利益，如有的未成年人的父母為了生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)的需要貸款，或是為了他人擔(dān)保，希望能用未成年人的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，這些都不能認(rèn)定其是為了被監(jiān)護(hù)人的利益。如何判斷監(jiān)護(hù)人處分未成年人的房屋是否為了未成年人的利益一直以來都是存在較大爭(zhēng)議的問題。監(jiān)護(hù)人是否為了未成年人的利益而處理未成年人房屋，是民事法律關(guān)系問題。根據(jù)《房屋登記辦法》第14條規(guī)定：“未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。”所以，在辦理監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)辦理未成年人房屋抵押權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求監(jiān)護(hù)人提供其抵押房屋行為是為未成年人利益的書面保證，由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！斗课莸怯涋k法》并未強(qiáng)調(diào)“書面保證”必須進(jìn)行公證，如果一味要求進(jìn)行公證，既使登記的過程變得復(fù)雜，也增加了申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此《房屋登記辦法》只要求監(jiān)護(hù)人提供書面承諾而沒有強(qiáng)調(diào)公證。但對(duì)于因其他原因處分已登記在未成年人名下的房屋，個(gè)人理解應(yīng)當(dāng)要求對(duì)書面承諾進(jìn)行公證。

以上為筆者愚見，不對(duì)之處還望各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁批評(píng)指正。連續(xù)訂立二次固定期限合同到期，用人單位能否終止合同/y/ld/1157647.html申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁必須有請(qǐng)求嗎_如何確定勞動(dòng)仲裁申訴請(qǐng)求/y/ld/1157646.html不能解除勞動(dòng)合同的情況_哪些情形不能終止勞動(dòng)合同/y/ld/1157645.html單位能不能克扣工資_個(gè)體老板不開工資怎么辦/y/ld/1157644.html勞動(dòng)合同到期不得終止的情況_應(yīng)如何終止勞動(dòng)合同/y/ld/1157643.html如何防范簽訂勞動(dòng)合同糾紛_應(yīng)該怎么約定試用期/y/ld/1157642.html工傷死亡的賠償標(biāo)準(zhǔn)（2018）_工傷死亡賠償金應(yīng)當(dāng)如何支付/y/ld/1157641.html什么情況下，用人單位可以隨時(shí)解除勞動(dòng)合同/y/ld/1157640.html哪些情形屬于事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系_事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系應(yīng)當(dāng)怎樣認(rèn)定/y/ld/1157639.html哪些情況可以享受工傷待遇_工傷待遇包括哪些內(nèi)容/y/ld/1157638.html哪些勞動(dòng)合同是無效的_勞動(dòng)合同無效勞動(dòng)者能索賠嗎/y/ld/1157637.html破產(chǎn)企業(yè)職工安置/y/ld/1157636.html保密協(xié)議應(yīng)如何簽訂_保密協(xié)議如何解除/y/ld/1157635.html工傷賠償是怎樣計(jì)算的_工傷賠償?shù)某绦蚴窃鯓拥?y/ld/1157634.html如何簽訂非全日制勞動(dòng)合同_如何計(jì)算非全日制用工工資/y/ld/1157633.html工傷賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是怎樣的_工傷索賠由誰來舉證/y/ld/1157632.html復(fù)退軍人檔案的移交和接收/y/ld/1157631.html出差在外的雙休日是否需要支付加班工資/y/ld/1157630.html勞動(dòng)者該怎么申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁_過了勞動(dòng)仲裁時(shí)效怎么辦/y/ld/1157629.html工傷待遇包括哪些內(nèi)容_工傷期間的工資待遇是怎樣的/y/ld/1157628.html怎么計(jì)算年休假工資_未休年休假的工資怎么算/y/ld/1157627.html勞動(dòng)合同要怎么續(xù)簽_勞動(dòng)合同到期不續(xù)簽怎么處理/y/ld/1157626.html調(diào)崗調(diào)薪算不算勞動(dòng)合同變更_勞動(dòng)合同變更需注意什么/y/ld/1157625.html加班工資能以調(diào)休代替嗎_過節(jié)費(fèi)可以抵沖加班工資嗎/y/ld/1157624.html涉外勞務(wù)與境內(nèi)勞動(dòng)派遣區(qū)別/y/ld/1157623.html如何辦理工傷鑒定_對(duì)工傷認(rèn)定結(jié)果不服怎么辦/y/ld/1157622.html事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系之探究/y/ld/1157621.html服務(wù)期該如何約定_服務(wù)期長(zhǎng)于勞動(dòng)合同期怎么辦/y/ld/1157620.html勞動(dòng)合同的訂立/y/ld/1157619.html節(jié)假日加班受傷是工傷嗎_哪些情況可認(rèn)定為工傷/y/ld/1157618.html什么是事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系_如何證明事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系/y/ld/1157617.html女職工在“三期”內(nèi)，勞動(dòng)合同到期的續(xù)延至三期滿/y/ld/1157616.html試用期是否必須簽訂勞動(dòng)合同/y/ld/1157615.html怎樣保護(hù)女職工的權(quán)益_女職工權(quán)益被侵害該怎么辦/y/ld/1157614.html非法辭退員工怎么支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償_這時(shí)是否支付代通知金/y/ld/1157613.html勞動(dòng)報(bào)酬包括哪些內(nèi)容_勞動(dòng)報(bào)酬應(yīng)該怎么支付/y/ld/1157612.html申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁需提供哪些資料_如何證明事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系/y/ld/1157611.html勞務(wù)派遣合同期限/y/ld/1157610.html哪些勞動(dòng)爭(zhēng)議可以申請(qǐng)仲裁_打了工資條不給錢怎么辦/y/ld/1157609.html用人單位招用勞動(dòng)者時(shí)有什么義務(wù)/y/ld/1157608.html勞務(wù)派遣員工的社保由誰繳納_如何辦理派遣員工的社保/y/ld/1157607.html勞動(dòng)能力鑒定的程序是怎樣的_該鑒定結(jié)論的作出要多久/y/ld/1157606.html解除合同的補(bǔ)償金/y/ld/1157605.html解除勞動(dòng)合同是否支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金_如何計(jì)算經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金/y/ld/1157604.html國(guó)際勞務(wù)派遣機(jī)構(gòu)分類/y/ld/1157603.html如何申請(qǐng)勞動(dòng)能力鑒定_勞動(dòng)能力鑒定需提交哪些材料/y/ld/1157602.html加班費(fèi)的保護(hù)時(shí)效是多久_勞動(dòng)者如何打贏加班費(fèi)官司/y/ld/1157601.html如何約定服務(wù)期_約定了服務(wù)期能否解除勞動(dòng)合同/y/ld/1157600.html推行績(jī)效工資重在科學(xué)建立評(píng)估機(jī)制/y/ld/1157599.html申請(qǐng)工傷認(rèn)定的材料_哪些情況下應(yīng)中止工傷認(rèn)定/y/ld/1157598.html用人單位單方面調(diào)崗降薪勞動(dòng)者如何應(yīng)對(duì)/y/ld/1157597.html違反保密協(xié)議如何賠償_員工如何賠償給單位造成的損失/y/ld/1157596.html勞動(dòng)合同終止的情況_不得終止勞動(dòng)合同的情況有哪些/y/ld/1157595.html勞動(dòng)者的工資應(yīng)該怎么支付_單位不按時(shí)支付工資怎么辦/y/ld/1157594.html加班工資應(yīng)該怎么支付_單位不按規(guī)定支付加班費(fèi)怎么辦/y/ld/1157593.html2018探親假最新規(guī)定/y/ld/1157592.html勞動(dòng)者享有什么基本權(quán)利/y/ld/1157591.html保密協(xié)議應(yīng)具備的條款_簽訂保密協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些/y/ld/1157590.html怎么確定勞動(dòng)爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)間_勞動(dòng)爭(zhēng)議超過仲裁時(shí)效咋辦/y/ld/1157589.html單位辭退員工的方式_單位能辭退哺乳期女工嗎/y/ld/1157588.html加班工資的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是什么_追討加班費(fèi)有時(shí)間限制嗎/y/ld/1157587.html用人單位能辭退工傷員工嗎_工傷后勞動(dòng)合同到期怎么辦/y/ld/1157586.html協(xié)議脫產(chǎn)實(shí)習(xí)時(shí)我應(yīng)享有什么權(quán)利/y/ld/1157585.html終止合同的條件/y/ld/1157584.html工傷死亡的賠償標(biāo)準(zhǔn)（2018）是怎樣的_非工傷死亡怎么賠償/y/ld/1157583.html工傷認(rèn)定申請(qǐng)的時(shí)限是多久_工傷認(rèn)定申請(qǐng)過時(shí)限怎么辦/y/ld/1157582.html加班工資的計(jì)算方法_加班工資的計(jì)算基數(shù)如何確定/y/ld/1157581.html關(guān)于雙重勞動(dòng)關(guān)系的爭(zhēng)議/y/ld/1157580.html加班費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是什么_加班的證據(jù)有哪些/y/ld/1157579.html在職員工有競(jìng)業(yè)限制義務(wù)嗎_違反競(jìng)業(yè)限制義務(wù)怎么辦/y/ld/1157578.html有哪些解決勞動(dòng)爭(zhēng)議的方式_勞動(dòng)爭(zhēng)議申訴時(shí)效怎么算/y/ld/1157577.html勞動(dòng)爭(zhēng)議可以直接向法院起訴嗎_勞動(dòng)爭(zhēng)議訴訟的條件/y/ld/1157576.html婚假有多少天/y/ld/1157575.html員工患病能否變更勞動(dòng)合同_員工患病如何變更勞動(dòng)合同/y/ld/1157574.html單位克扣工資有哪些法律責(zé)任_單位克扣工資怎么辦/y/ld/1157573.html申請(qǐng)工傷認(rèn)定的條件是什么_申請(qǐng)工傷認(rèn)定時(shí)需注意什么/y/ld/1157572.html自愿加班能索要加班費(fèi)嗎_加班費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)有哪些/y/ld/1157571.html單位拖欠工資應(yīng)怎么賠償_勞動(dòng)者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)拖欠工資/y/ld/1157570.html勞動(dòng)合同法對(duì)用人單位的法律規(guī)定2018最新/y/ld/1157569.html小額擔(dān)保貸款的貸款額度是多少/y/ld/1157568.html怎樣認(rèn)定事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系_勞動(dòng)者應(yīng)保存哪些勞動(dòng)關(guān)系證明/y/ld/1157567.html勞動(dòng)仲裁受理哪些爭(zhēng)議_職工應(yīng)去哪兒申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁/y/ld/1157566.html經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金應(yīng)當(dāng)怎么計(jì)算/y/ld/1157565.html我國(guó)法定節(jié)假日有哪些_法定節(jié)假