某新區(qū)商務(wù)綜合辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

某新區(qū)商務(wù)綜合辦公樓工程可行性研究報(bào)告目錄1總論 41.1工程概況 41.21.2工程的建設(shè)必要性 41.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 51.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 62工程選址及建設(shè)條件 72.1工程所處區(qū)域 72.2工程建設(shè)地點(diǎn) 82.3建設(shè)條件 93市場(chǎng)分析 123.1XX縣中心城市寫字樓市場(chǎng)分類研究 123.2工程影響因素分析 123.3工程STWO分析 154營(yíng)銷方案設(shè)計(jì) 194.1工程名稱及產(chǎn)品定位 194.2目標(biāo)客戶 194.3管理方案設(shè)計(jì) 204.4定價(jià)策略 224.5銷售安排 235工程建設(shè)方案 245.1建筑設(shè)計(jì)方案 245.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 275.3公用設(shè)施方案 296專篇設(shè)計(jì) 486.1消防 486.2節(jié)能 576.3防雷 587環(huán)境影響評(píng)價(jià) 607.1工程建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 607.2環(huán)境保護(hù)措施 637.3環(huán)境保護(hù)措施實(shí)施評(píng)價(jià) 658工程組織機(jī)構(gòu)與進(jìn)度方案 668.1組織機(jī)構(gòu)與人力資源 668.2工程招投標(biāo)管理 668.3工程實(shí)施進(jìn)度安排 689投資估算與資金籌措 709.1投資估算的依據(jù)及說明 709.2總投資估算 719.3資金籌措方案 7210經(jīng)濟(jì)效益分析 7410.1工程銷售方案 7410.2盈利能力分析 7510.3清償能力分析 7610.4不確定分析 7611風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 7811.1政策風(fēng)險(xiǎn) 7811.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 7811.3經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 7911.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 8012結(jié)論與建議 8212.1結(jié)論 8212.2建議 82總論工程概況工程情況工程名稱：XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程工程地址：XX新區(qū)工程規(guī)劃用地面積18857平方米，總建筑面積為67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上為三棟61.5米高板式高層建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下為地下車庫(kù)、地下自行車庫(kù)、人防工程及附屬設(shè)備用房等。建設(shè)單位情況建設(shè)單位：XX縣龍山建設(shè)開發(fā)法人代表：XX地址：XX縣XX鎮(zhèn)縣前街402號(hào)工程的建設(shè)必要性實(shí)踐XX縣龍山新區(qū)開展規(guī)劃的需要自公司成立以來(lái)，本著經(jīng)營(yíng)城市的理念，先利用自有資金和借入銀行貸款將龍山新區(qū)的“生地”轉(zhuǎn)為“熱地”，按規(guī)劃要求著重表達(dá)龍山新區(qū)最正確投資環(huán)境和最正確人居環(huán)境的價(jià)值。一期內(nèi)行政大樓、大劇院、圖書檔案館、會(huì)議中心、餐飲中心、三大廣場(chǎng)及和睦塘公園、齊山公園、梅花公園等一批表達(dá)時(shí)代精神和精美藝術(shù)的標(biāo)志性建筑。二期3.4平方公里城市建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)。三期3平方公里城市設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，新區(qū)道路建設(shè)已延伸到二、三期內(nèi)。老城區(qū)的XX中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、與XX．中遷建工程在2008上半年相繼完工。新建XX商務(wù)樓工程，又將成為XX城市建設(shè)和提升城市品位的新亮點(diǎn)，同邊開發(fā)地價(jià)因此又將得到一次大幅度的增值契機(jī)。本工程建設(shè)是加快XX城市建設(shè)的需要隨著近幾年XX經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速開展，城市建設(shè)呈現(xiàn)新面貌。2009年全縣市政建設(shè)投入資金35億元，比2006年增長(zhǎng)49.5%，中心城市建成區(qū)面積擴(kuò)展到38平方公里，建成區(qū)內(nèi)集聚人口30萬(wàn)人，城市框架拉大至48平方公里，城市化率到達(dá)56%。以上數(shù)據(jù)客觀顯示XX城市的建設(shè)速度是相當(dāng)快速的，城市化水平不斷提高。浙江省《環(huán)杭州灣地區(qū)城市群空間開展戰(zhàn)略規(guī)劃》提出XX中心城市在2020年將開展成為一個(gè)50萬(wàn)人口的大城市的目標(biāo)。XX總體規(guī)劃明確至2020年城市用地規(guī)模達(dá)80平方公里。城市化水平到達(dá)76%。因此，未來(lái)大約十年的時(shí)間，必須積極拓展城市空間，集聚城市人口，加強(qiáng)城市建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)XX城市的高度城市化和現(xiàn)代化。實(shí)現(xiàn)XX縣龍山新區(qū)商務(wù)區(qū)規(guī)劃目標(biāo)的需要本工程位于XX縣龍山新區(qū)長(zhǎng)水港以西大劇院以北地塊，西隔擬建行政效勞中心與XX路相鄰，南北有規(guī)劃支路，商業(yè)較興旺、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)開展以行政辦公、金融保險(xiǎn)、信息產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和商貿(mào)為主的、具有高科技含量的現(xiàn)代城市集群商業(yè)帶，拉動(dòng)和提升城市居民的生活消費(fèi)水平和消費(fèi)能級(jí)。可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《投資工程可行性研究指南》，2002，國(guó)家計(jì)委以計(jì)辦投資[2002]15號(hào)文件，中國(guó)電力出版社《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)〔第三版〕》，2006，中國(guó)方案出版社《XX縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展“十二五”規(guī)劃綱要》《XX縣城市總體規(guī)劃》〔2006-2020〕國(guó)家、浙江省及XX縣中心城市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、定額XX縣中心城市及工程周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料投資工程方簽定的協(xié)議書或意向書其他有關(guān)依據(jù)資料工程批復(fù)文件主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)工程指標(biāo)單位一建筑類1總建筑面積67186㎡2占地面積18857㎡二投資類1工程投入總資金萬(wàn)元1.1土地取得費(fèi)用7872.80萬(wàn)元1.2前期費(fèi)用2015.58萬(wàn)元1.3城市根底設(shè)施配套費(fèi)537.49萬(wàn)元1.4建筑安裝工程費(fèi)23515.10萬(wàn)元1.5管理費(fèi)用848.52萬(wàn)元1.6銷售費(fèi)用648.83萬(wàn)元1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用434.15萬(wàn)元1.8預(yù)備費(fèi)1018.23萬(wàn)元2資金籌措37000萬(wàn)元2.1工程資本金10000.00萬(wàn)元2.2銀行借款20000.00萬(wàn)元2.3銷售收入投入7000萬(wàn)元三財(cái)務(wù)類1凈現(xiàn)值〔稅后ic=8%〕669.15萬(wàn)元2內(nèi)部收益率〔稅后〕14.84%%3靜態(tài)投資回收期〔稅后〕1.91年4借款歸還期1.79年“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”工程經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)總投資為37000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總銷售收入為43255.2萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算，該工程的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素根本處于可控范圍之內(nèi)，因此，工程可行，值得投資。工程選址及建設(shè)條件工程所處區(qū)域XX位于浙江省最北端，東臨太湖、西倚天目，北鄰江蘇宜興市，西接安徽廣德縣，地處長(zhǎng)江三角洲的中心腹地，縣域面積1430平方公里，轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，人口62萬(wàn)，是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的新興城市。改革開放以來(lái)，特別是近年來(lái)，長(zhǎng)XX民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。2007年XX縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值193.47億元，人均GDP3800美元，財(cái)政總收入28億元，其中地方財(cái)政收入15.36億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19552元，農(nóng)民人均純收入到達(dá)9538元。XX縣先后獲得全國(guó)衛(wèi)生縣城、國(guó)家園林城市、全國(guó)文化先進(jìn)縣、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)縣、省文明城市、省教育強(qiáng)縣、雙擁模范縣五連冠等稱號(hào)。XX在全國(guó)綜合勢(shì)力百?gòu)?qiáng)縣和縣域經(jīng)濟(jì)根本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣的排名已上升到56位和62位。XX縣經(jīng)濟(jì)及財(cái)政的快速增長(zhǎng)，加快了城市化建設(shè)進(jìn)程。近年來(lái)城市根底設(shè)施建設(shè)投入逐年擴(kuò)大，累計(jì)投入近50個(gè)億。通過城市根底建設(shè)，中心城市框架進(jìn)一步拉開，目前城市建成區(qū)面枳已到達(dá)25平方公里，城市框架拉大到35平方公里，集聚人口20萬(wàn)，城市化水平到達(dá)預(yù)期。城市垃圾處理廠，管液化氣站、污水處理廠等一大批公益事業(yè)工程相繼建成；體育館、青少年宮、游泳館等文體設(shè)施一應(yīng)俱全；省內(nèi)一流標(biāo)準(zhǔn)的大劇院、圖書館、檔案館等先后投入使用，城市綜合功能不斷增強(qiáng)。同時(shí)XX縣以創(chuàng)立“四張名片”為載體，大力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進(jìn)一步美化、潔化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現(xiàn)城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺(tái)基山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠地到達(dá)924公頃，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標(biāo)分別提高到37.2%、42.2%和11.1平方米。堅(jiān)持高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)城市街景，一批優(yōu)秀設(shè)計(jì)、精品建筑相繼建成，城市品位不斷提高，人居環(huán)境越來(lái)越舒適。隨著XX城市“東擴(kuò)、西延、北拓”高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的根底設(shè)施建設(shè)，加快了城市周邊土地的建設(shè)開發(fā)，一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)興旺的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已初具形態(tài)。根底設(shè)施區(qū)內(nèi)根底設(shè)施完善、興旺。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供給充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于XX縣中心城市前列。居住條件XX縣龍山新區(qū)是XX縣中心城市最適合于居住的城區(qū)之一，沿岸花團(tuán)錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是已建成的行政中心、市民廣場(chǎng)、植物園、圖書館、大劇院，周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險(xiǎn)、高檔寫字樓等商貿(mào)效勞設(shè)施。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)開展?jié)摿薮?。人才資源XX縣龍山新區(qū)的勞動(dòng)力資源極為豐富，勞動(dòng)人口近20萬(wàn)，多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人5000多名。工程建設(shè)地點(diǎn)工程位置東：長(zhǎng)水港南：XX大劇院西：行政中心及市民廣場(chǎng)北：規(guī)劃道路周邊配套設(shè)施提高了工程的宜居性工程地塊所在地是城市中心熱點(diǎn)區(qū)域，西臨行政中心；北為XX縣中心城市重點(diǎn)初中107中學(xué)，正東為浙江省重點(diǎn)中學(xué)XX縣中心城市第一高級(jí)中學(xué)；周邊有“君越華府”“新城麗景”“風(fēng)鈴綠州”為首的等高檔生活社區(qū)；有“浙北大廈”大型商業(yè)賣場(chǎng)；西面為XX市民廣場(chǎng)和行政中心，東臨長(zhǎng)水港，草木繁茂。工程所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。XX新一輪開展規(guī)劃為工程提供了無(wú)限想象空間根據(jù)XX縣中心城市的開展戰(zhàn)略，在沿龍山大道、明珠路將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)的賓館、高檔的寫字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。建設(shè)條件建設(shè)場(chǎng)地范圍及環(huán)境工程選址四周城市道路〔或規(guī)劃道路〕、管網(wǎng)、地形等標(biāo)高，排水方式等：該地塊位于XX縣XX路以東，周邊有城市規(guī)劃道路。工程擬采用市政自來(lái)水管網(wǎng)、水泵站及水池聯(lián)合供水。場(chǎng)地西側(cè)有供水主干管通過，接管十分方便。場(chǎng)區(qū)周圍有高壓電纜，能滿足工程建設(shè)使用過程中用電要求。污水收集干管與周邊道路污水干管連接，可進(jìn)入城市污水處理廠集中處理。該工程地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。周邊配套的市政根底設(shè)施已經(jīng)形成，交通條件相當(dāng)便捷。地形、地貌、水文氣象、工程地質(zhì)條件1.地形地貌工程建設(shè)用地區(qū)域，地形相對(duì)平坦開闊，邊緣局部斜坡地形坡度平緩，坡度角為5～8o，地貌類型屬于沖〔湖〕積平原，周圍環(huán)境良好。2.水文氣象條件XX氣候宜人，屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，總特征是：光照充足、氣候溫和、降水充分、四季清楚、雨熱同季、溫光協(xié)調(diào)，適宜農(nóng)作物的生長(zhǎng)。XX環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量到達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水體質(zhì)量極大局部在二類水體以上。

歷年平均氣溫15.6℃，氣溫年際間變幅在±0.5~0.7℃之間，年際氣溫極差為1.2℃。歷年月際間的氣溫變化幅度要比年氣溫波動(dòng)大得多，其中以1月份氣溫年際變差最大。

年降水量：年均1309mm。其中3~9月是全年降水集中期，占年雨量的75%以上。降水季節(jié)分布特點(diǎn)：夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。年平均雨日為144天，占全年天數(shù)的39.6%。由于境內(nèi)地形的不同，降水地理分布也存在著明顯差異。近年冬季除局部山區(qū)地帶外，根本無(wú)降雪。

年均日照時(shí)數(shù)1810.3小時(shí)，歷年平均日照百分率為41%，光照分配較均勻。年耕作2—3熟。水文地質(zhì)：工程建設(shè)用地范圍內(nèi)地下水較為豐富，為潛水，該地下水對(duì)建筑物根底無(wú)腐蝕性?！?〕XX縣屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候?！?〕場(chǎng)地位置：北緯30°43′-30°11′，東經(jīng)119°33′-120°06′之間〔3〕多年平均風(fēng)速：1.8m/s〔4〕30年一遇最大風(fēng)速：21.9m/s〔5〕最熱月月平均相對(duì)濕度：68%〔6〕全年雷暴日數(shù)：50d/a〔7〕全年主導(dǎo)風(fēng)向：北偏東20°方位〔1951-1979〕，夏季以西南風(fēng)為主〔8〕年平均相對(duì)濕度：72%〔9〕當(dāng)年最小濕度〔三月〕：63%〔10〕多年來(lái)平均日照時(shí)間：1320.3小時(shí)〔11〕雨季為當(dāng)年的5月～9月多年來(lái)年平均降雨量960.7毫米降雨量最多年平均雨量1100.2毫米最大降雨量1294.8毫米、最小691毫米?！?2〕年霜雪期為當(dāng)年的11月至次年的3月初，約為60～100天。3.工程地質(zhì)條件通過巖土工程鉆探，擬建場(chǎng)地地基主要為中風(fēng)化灰?guī)r，地基土層較簡(jiǎn)單，層厚均勻，性質(zhì)變化大，巖土層的工程地質(zhì)特征依序分述如下：〔1〕雜填土：灰黃色，松散，稍濕，含鐵錳質(zhì)及少量云母，上部含植物根莖。下部素填土主要由軟可塑狀粉質(zhì)粘土組成，該層全場(chǎng)分布，層厚為0.5-2.5m。(2)淤泥：灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖質(zhì)。該層上部局部為有機(jī)質(zhì)土，有機(jī)質(zhì)含量極高。該層全場(chǎng)分布，層頂埋深：0.5-2.5m，層厚2.3-6.0m?！?〕粉質(zhì)粘土：上部灰色，下部褐黃色，硬可塑，含鐵錳質(zhì)結(jié)核，刀切面較光滑，任性中等。該層全場(chǎng)分布，層頂埋深：4.20-7.50m，層厚5.0-11.0m?！?〕粉質(zhì)粘土：褐紅色，棕紅色，硬可塑—〔5〕中風(fēng)化灰?guī)r：灰色，巖心呈柱狀，風(fēng)化裂隙發(fā)育，厚層狀構(gòu)造。單軸飽和抗壓強(qiáng)度可達(dá)69Mpa，屬硬質(zhì)巖。層頂埋深：22.6-24.9m，最大揭露厚度5.10m。交通運(yùn)輸條件建設(shè)場(chǎng)地周邊都是新建的市政道路，分別是場(chǎng)地北側(cè)的忻湖路，南側(cè)為齊山西路。周邊交通狀況良好?，F(xiàn)正在建設(shè)的到明珠北路正在建設(shè)之中，等到該路建成之后，交通運(yùn)輸條件會(huì)有更大的改善。防洪、防澇設(shè)施條件本工程建設(shè)用地周邊有天然河溝，防洪、防澇情況良好，雨水、山洪可以直接排入周邊河溝。綜上所述，工程區(qū)內(nèi)地形、氣候、地質(zhì)、水文、市政設(shè)施等建設(shè)條件良好，能滿足工程建設(shè)的需要。市場(chǎng)分析XX縣中心城市寫字樓市場(chǎng)分類研究酒店連體工程此類工程是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將局部物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級(jí)酒店國(guó)際大酒店的寫字樓工程，以及四星級(jí)酒店的寫字樓工程。開發(fā)商持有工程房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括XX利時(shí)建設(shè)開發(fā)的利時(shí)廣場(chǎng)等。非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有工程這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小局部自用，大局部出租的寫字樓工程，比擬具有代表性的是明珠大廈、南方大廈等。工程影響因素分析由于寫字樓市場(chǎng)的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。本文主要從影響寫字樓需求及價(jià)值的范圍來(lái)分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。一般因素一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)需求量及其走勢(shì)有普遍性、一般性和共同性的影響因素。這類影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家乃至全球。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的根底和關(guān)鍵。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國(guó)際因素等次一級(jí)因素。行政因素行政因素是指國(guó)家政策、法律、法規(guī)和行政法令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi)水平等因子。經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是根底產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，其開展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的開展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的開展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的開展。經(jīng)濟(jì)因素中，主要有經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)與利率水平、儲(chǔ)蓄與投資水平、社會(huì)消費(fèi)品零售額等因子。社會(huì)因素社會(huì)因素是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)等。人口因素人口因素是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。心理因素房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價(jià)值的形成那么是由人這一主體完成的。在這一過程中，人的心理因素對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響是不可無(wú)視的。影響房地產(chǎn)需求和價(jià)值的心理因素主要有購(gòu)置與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費(fèi)時(shí)尚、攀比心理、價(jià)值觀念等因子。國(guó)際因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育與完善離不開國(guó)際環(huán)境的影響。國(guó)際政治環(huán)境、國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)狀況等，都將明顯影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。區(qū)域因素區(qū)域因素是指寫字樓所在市場(chǎng)和地區(qū)的特性對(duì)房地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市的一局部，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響寫字樓需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價(jià)值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級(jí)別、總體規(guī)劃、開展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)效勞業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)開展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營(yíng)業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、大型購(gòu)物中心的個(gè)數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。交通條件交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸本錢(包括交通時(shí)間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。個(gè)別因素個(gè)別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價(jià)值的影響因素。這類因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度和影響范圍最小，但對(duì)具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。影響寫字樓需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。資源因素資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場(chǎng)狀況、根底設(shè)施狀況等。交通便捷度交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫字樓地產(chǎn)的交通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。工程STWO分析STWO分析簡(jiǎn)介SWOT是一種分析方法，用來(lái)確定工程本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)〔strength〕，競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)〔weakness〕，時(shí)機(jī)(opportunity)和威脅〔threat〕，從而將工程的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。因此，清楚確實(shí)定工程的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解工程所面臨的時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)，對(duì)于制定公司未來(lái)的開展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。其中，s、w是內(nèi)部因素，o、t是外部因素。按照工程競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)工程“能夠做的”〔即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)〕和“可能做的”〔即環(huán)境的時(shí)機(jī)和威脅〕之間的有機(jī)組合。SWOT分析的步驟：1、羅列工程的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的時(shí)機(jī)與威脅。2、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與時(shí)機(jī)、威脅相組合，形成SO、ST、WO、WT策略。3、對(duì)SO、ST、WO、WT策略進(jìn)行甄別和選擇，確定工程目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。SWOT分析步驟優(yōu)勢(shì)工程地塊正處于XX路西側(cè)。目前，龍山附近的星級(jí)賓館有國(guó)際大酒店、維多利亞大酒店，隨道沿明珠路、龍山大道的總部經(jīng)濟(jì)園的建設(shè)，未來(lái)的商流、客流量將十分巨大。XX縣龍山新區(qū)將據(jù)此打造開展?jié)摿薮蟮凝埳缴藤Q(mào)圈。地理位置優(yōu)越“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”位于XX路東側(cè)，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。該地區(qū)處于是城市中心熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具開展?jié)摿Φ拿髦槁?、龍山大道商業(yè)圈，“依繁華存在，享都市寧?kù)o”。綠化與景觀“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”地處新山新區(qū)，在景觀方面正處于市民廣場(chǎng)西面，登高遠(yuǎn)眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。成熟的環(huán)境配套“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”的周邊，經(jīng)過近幾年開發(fā)，圖書館、大劇院、浙北大廈等現(xiàn)代商業(yè)、公共配套已經(jīng)形成；而這里的文化氣氛已經(jīng)形成的，有省市的重點(diǎn)學(xué)校、醫(yī)院等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和開展起來(lái)。深厚的文化積淀、雄厚的科技實(shí)力、完善的根底設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。工程的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境開展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是工程的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。劣勢(shì)目前工程區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氣氛，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。時(shí)機(jī)地理位置具有開展?jié)摿Α癤X新區(qū)XX商務(wù)樓工程”是位于地理位置極具開展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。工程順應(yīng)建筑潮流“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。工程適應(yīng)現(xiàn)代辦公需求“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同買家的規(guī)模需要?！癤X新區(qū)XX商務(wù)樓工程”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。提出“整合型商務(wù)樓”概念隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國(guó)公司代表處的開展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享，“三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”確立了工程的整合優(yōu)勢(shì)。威脅周邊有類似銷售工程工程對(duì)面是正在銷售中的商務(wù)公寓〔利時(shí)廣場(chǎng)商務(wù)公寓〕。商住樓有集中趨勢(shì)全市的行政辦公樓盤、商務(wù)公寓樓盤工程大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。缺乏商務(wù)氣氛區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氣氛，寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場(chǎng)宇的優(yōu)勢(shì)。工程SWOT的綜合分析通過以上SWOT分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本工程有利的因素。特別在劣勢(shì)威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本工程的硬傷。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場(chǎng)及工程實(shí)施進(jìn)行修正。所以從理論上來(lái)看，只要方法到位，本工程是完全可以成功的。從市場(chǎng)消化能力來(lái)看，銷售、租賃都會(huì)有一定的空間。但從資金回籠的角度看，那么應(yīng)利用好優(yōu)勢(shì)，引入新的主題概念和賣點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以開展商公司品牌與工程品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔寫字樓外形象提升的要求?！癤X新區(qū)XX商務(wù)樓工程”作為公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時(shí)機(jī)，力爭(zhēng)各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以躲避各大樓盤集中上市的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要特別關(guān)注地緣甲級(jí)寫字樓與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研、政府單位的購(gòu)置力，有意識(shí)從區(qū)域周邊各工程分流買家。營(yíng)銷方案設(shè)計(jì)工程名稱及產(chǎn)品定位定位闡述位置、地段和未來(lái)升值是商務(wù)廣場(chǎng)宇租、售行為重要因素，“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”在該方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購(gòu)置和入主的沖動(dòng)。綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前表達(dá)，基于工程的先天優(yōu)勢(shì)，買家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣點(diǎn)”。XX縣政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前表達(dá)，這是攻克市場(chǎng)觀望心理的唯一出路。這里，針對(duì)兩種的心理：引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營(yíng)模式，準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成開展商與買家雙贏的局面。新經(jīng)營(yíng)思路〔整合型商務(wù)樓〕的引入更可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合工程先天后天優(yōu)勢(shì)，開掘新亮點(diǎn)；在市場(chǎng)上贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。目標(biāo)客戶客戶類型分類政府、科研單位實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并有長(zhǎng)期開展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)。一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種方案。投資分析思路經(jīng)常是“如果……就……，退而求其次也……，再惡劣也……”模式的填空思維。規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)便能最終觸動(dòng)其投資決策。中小企業(yè)主需要一定的面積，開間要合理，開展成敗取決于短期市場(chǎng)成績(jī)，所以，資金的投入會(huì)集中在硬件〔包括場(chǎng)地〕及廣告推廣、客戶效勞三方面上?？鐕?guó)公司或大型公司代表處實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并有長(zhǎng)期開展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。對(duì)于買、租辦公樓時(shí)會(huì)考量長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)本錢和投資益，往往選擇前者。風(fēng)險(xiǎn)投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對(duì)工程出路的分析能力很強(qiáng)。經(jīng)分析，“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”根本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。管理方案設(shè)計(jì)商住功能配套設(shè)立24小時(shí)行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。主要職能：負(fù)責(zé)開展商公司的行政事務(wù)；負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)大中小型會(huì)議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度；負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理；負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。工程24小時(shí)全天候的物業(yè)管理物業(yè)管理應(yīng)對(duì)業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的效勞。順天物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的效勞，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心”。整體樓宇的營(yíng)銷推廣面對(duì)“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強(qiáng)，整體物業(yè)管理把營(yíng)銷推廣作為一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務(wù)的代租、聯(lián)絡(luò)、談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)。同時(shí)對(duì)“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”進(jìn)行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。樓宇的設(shè)施設(shè)備管理“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動(dòng)；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。樓宇的保安與消防管理建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設(shè)備〔報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控器等〕，對(duì)樓宇內(nèi)部、外圍、停車場(chǎng)等進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證正常的安防秩序。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原那么，建立有效的消防體系。清潔衛(wèi)生管理保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化效勞。共享管理設(shè)備共享樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件效勞器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視機(jī)；辦公場(chǎng)所共享會(huì)議室、接待室、演示室、茶水間；部門共享秘書、接待員、外勤、行政〔共享的部門全天候24小時(shí)輪班〕；單元生活獨(dú)立滿足現(xiàn)代都市生活方式對(duì)公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡(jiǎn)單配備。定價(jià)策略定價(jià)原那么應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價(jià)格的前提；以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段；以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價(jià)格體系；合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價(jià)格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對(duì)均衡出貨；方案底商類物業(yè)銷售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤(rùn)空間。價(jià)格定位通過區(qū)域地緣性工程的價(jià)格可接受度調(diào)查，可行性市場(chǎng)定位價(jià)格：寫字間全程均價(jià)6150元/平方米；“XX新區(qū)XX商務(wù)樓工程”屬高層商務(wù)樓，同一面積區(qū)間、同一位置差價(jià)不宜過大，樓層差相對(duì)減小〔建議位置差、樓層差50-80元/平方米〕。建議入市起價(jià)以5800元/平方米左右價(jià)格起面市，先期以開盤均價(jià)在6000-6200元/平方米控制，在銷售形勢(shì)看好、銷售速度保障的前提下，逐漸提升價(jià)格至6500元/平方米；具體價(jià)格方案包括各種戶型價(jià)差、開盤價(jià)格明細(xì)及銷控、后期價(jià)風(fēng)格整，在戶型設(shè)計(jì)方案確定后再做定案。價(jià)格定位說明以上定價(jià)在分析了近XX縣中心城市的類似樓盤的根底上分析得出的。根據(jù)“低開高走”的定價(jià)原那么，如開盤均價(jià)5800元/平方米，經(jīng)過1個(gè)月的客群成交、市場(chǎng)摸底試探，如反響良好可以飆升200元/平方米左右，即均價(jià)6000元/平方米；經(jīng)過兩三個(gè)月的熱銷反響，再提升至6500元/平方米是有可能的。市場(chǎng)預(yù)期良好，爭(zhēng)取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至6800元/平方米左右。但認(rèn)購(gòu)初期如果賣出工程的最高價(jià)，會(huì)違背低開高走的原那么。銷售安排把握入市時(shí)機(jī)市場(chǎng)上公建立項(xiàng)的商務(wù)廣場(chǎng)，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因?yàn)橘?gòu)置商務(wù)廣場(chǎng)的客群不同于購(gòu)置私宅，其選擇周期相對(duì)較長(zhǎng)，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)置，存在租房公約的合同時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入方案，先期納入方案就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。同時(shí)同類競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)面擴(kuò)大，能夠先入為主就能搶占15%以上的客源。把握銷售黃金周在上市推廣一個(gè)月后，對(duì)銷售情況進(jìn)行分析，把握五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)放假長(zhǎng)達(dá)10天的假期，爭(zhēng)取積累更多的準(zhǔn)客戶。工程建設(shè)方案建筑設(shè)計(jì)方案建筑面積和內(nèi)容建筑面積總建筑面積為67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上為三棟61.5米高板式高層建筑；地下為地下車庫(kù)、地下自行車庫(kù)、人防工程及附屬設(shè)備用房等。建筑高度辦公樓主體地上15層〔16層局部〕，地下一層。地下一層層高5.2~3.9米，底層層高5.200米；高2~15層層高4.000米；頂層設(shè)備間層高3.600米，總高度61.500米〔局部最高點(diǎn)66.00米〕。建筑群組成工程規(guī)劃用地面積18857平方米，總建筑面積為67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上為三棟61.5米高板式高層建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下為地下車庫(kù)、地下自行車庫(kù)、人防工程及附屬設(shè)備用房等?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)總體平面布局整個(gè)工程地上由三棟板式高層建筑組成，除屋頂設(shè)備用房局部不同外三棟建筑根本相同。三棟建筑南北布局，南北間距66.6米,其中1#樓與2#3#樓東西方向錯(cuò)開30米，避開景觀遮擋，利于自然采光通風(fēng)。道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計(jì)在西面，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。功能分區(qū)設(shè)計(jì)廣場(chǎng)以入場(chǎng)的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)局部，利用了道路、水景、樹木以及草地營(yíng)造意趣，又表達(dá)出感性的一面。景觀與視覺設(shè)計(jì)園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計(jì)了大面積的集中綠化局部，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對(duì)話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均好性。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)大堂裝修/門柱地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。柱面為磨光花崗巖踏步板〔或不銹鋼材料〕。大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)平安門。電梯廳/電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫(kù)的出入口。電梯間內(nèi)地面采用優(yōu)質(zhì)花崗巖，墻面采用優(yōu)質(zhì)大理石，電梯廳吊頂主要以不銹鋼及玻璃為主，配發(fā)光燈槽；商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)層地面為優(yōu)質(zhì)大理石，墻面為高能環(huán)保涂料，所有樓層電梯間均采用大理石門套，頂棚造型吊頂；地下一層電梯廳吊頂為輕鋼龍骨石膏板，刷白色乳膠漆。樓道/樓梯間公共局部墻面為刷高級(jí)乳膠漆，吸音天花吊頂；標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；車庫(kù)地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。清水房交房標(biāo)準(zhǔn)地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂；隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻；潔具預(yù)留客戶自裝。精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)〔待確定后編制交房手冊(cè)〕隔音天花吊頂，高級(jí)木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級(jí)開關(guān)〔品牌〕；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級(jí)瓷磚、高級(jí)衛(wèi)生潔具〔品牌〕、高級(jí)照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級(jí)炊具〔品牌〕、高檔櫥柜、排油煙機(jī)。外觀形象外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出局部配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個(gè)單元外立面保證整體風(fēng)格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨(dú)特性，從而到達(dá)相互獨(dú)立而又整體協(xié)調(diào)的效果。外立面色系以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色〔暖色〕高檔石材墻面，以到達(dá)穩(wěn)重、高檔的效果。外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料〔豎線飾條〕。靜音設(shè)計(jì)選用低噪音設(shè)備，并采用減震根底，在各類機(jī)房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來(lái)噪音干擾及光污染。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)依據(jù)自然條件根本風(fēng)壓0.50KN/㎡XX縣中心城市抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)根本加速度為0.1g。本工程按抗震設(shè)防烈度6度設(shè)計(jì)。地面粗糙度B類主要活荷載取值〔標(biāo)準(zhǔn)值〕：辦公：2.0KN/m2門廳：3.50KN/m2樓梯：3.5KN/m2陽(yáng)臺(tái)：2.5KN/m2機(jī)房：7.0KN/m2公共廚房：4.0KN/m2公共餐廳：2.5KN/m2衛(wèi)生間：2.5KN/m2活動(dòng)室：4.0KN/m2車庫(kù)：4.0KN/m2國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2008《建筑結(jié)構(gòu)荷載標(biāo)準(zhǔn)》〔2006年版〕GB50009-2001《建筑抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50011-2010《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50010-2002《建筑地基根底設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50007-2002《建筑樁基技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ94-2008《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50017-2003《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ3-2002《人民防空地下室設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50038-2005《地下工程防水技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB50108-2008《浙江省建筑地基根底設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB33/1001-2003技術(shù)措施抗震要求為到達(dá)國(guó)家抗震標(biāo)準(zhǔn)的要求，〔即小震不壞，中震可修，大震不倒的原那么〕，表達(dá)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭(zhēng)到達(dá)提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對(duì)L0/h<4的柱采用箍筋全長(zhǎng)加密，鋼筋接頭采用焊接。而對(duì)框架梁盡量減少高度，力避剛度過大，并加強(qiáng)約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計(jì)算配筋。根底選型根據(jù)地勘報(bào)告，本工程主體荷載情況及場(chǎng)地土層情況，主樓根底型式擬選擇樁基＋獨(dú)立承臺(tái)，樁基為預(yù)應(yīng)力管樁，樁基持力層為⑧1層粉質(zhì)粘土；地下室局部采用樁基＋獨(dú)立承臺(tái)，樁基為預(yù)應(yīng)力管樁，樁基持力層為⑧1層粉質(zhì)粘土。主要結(jié)構(gòu)材料選用1、混凝土1〕主樓混凝土強(qiáng)度等級(jí)：C45~C30地下室混凝土：采用微膨脹混凝土內(nèi)摻聚丙烯纖維，抗?jié)B等級(jí)S8〔0.8Mpa〕地下室底板、承臺(tái)及地梁混凝土強(qiáng)度等級(jí)：C35地下室其余局部混凝土強(qiáng)度等級(jí)：C35混凝土墊層：C152、鋼材鋼筋：HPB235HRB335HRB400焊條：HPB235鋼筋，Q235B鋼焊接：E43系列HRB335鋼筋，Q345B鋼焊接：E50系列HRB400鋼筋焊接：E55系列3、墻體材料地下室內(nèi)墻體擬采用燒結(jié)頁(yè)巖多孔磚?！?.000以上外墻、機(jī)房及公共衛(wèi)生間等隔墻采用燒結(jié)頁(yè)巖多孔磚。其余內(nèi)隔墻均采用蒸壓砂加氣混凝土砌塊專用砂漿砌筑。用戶自由分隔墻采用輕質(zhì)墻體〔重量不大于1.0KN/m2〕公用設(shè)施方案給水排水編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關(guān)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。生活給水(1)水源本工程生活、消防給水取自城市自來(lái)水。從北面和南面規(guī)劃道路各引DN200給水總管1根，并在本地塊與西側(cè)預(yù)留開展地塊內(nèi)連成供水環(huán)網(wǎng)。市政給水到達(dá)本地塊給水水壓按0.15MPa設(shè)計(jì)。(2)用水量

根據(jù)計(jì)算工程最高日生活用水量約為277m3/d，最大小時(shí)用水量為50.5m3/h?！苍斔坑?jì)算表〕消防用水為100/s。其中室外消防水量30L/s，室內(nèi)消火栓用水量40L/s，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)30L/s。(3)供水系統(tǒng)本工程生活給水采用分區(qū)給水。室外綠化澆灑用水、地下室和地上1層生活給水由市政給水管網(wǎng)壓力直供；地上2～8層為給水加壓低區(qū)、由區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組經(jīng)減壓后供水；地上9～15層為給水加壓高區(qū)由區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組加壓直接供水。在中部2#商務(wù)辦公塔樓地下水泵房設(shè)區(qū)域集中的生活變頻給水加壓泵組1套共4臺(tái)給水加壓泵，單臺(tái)性能為Q=5.4L/s、H=93.5m、n=1450r/min、N=15KW、3用1備、變頻控制，在地下室設(shè)25m3不銹鋼生活蓄水箱2只。(4)飲用水系統(tǒng)飲用水定額為2L/人·日，商務(wù)辦公樓層每層設(shè)置帶凈化消毒功能的電開水器，功率為12KW。生活排水(1)排水體制：采用雨、污水完全分流制。(2)污水系統(tǒng)本工程最高日生活污水量約為227m3/d，最大小時(shí)污水量為37.9m3/h?！苍斔坑?jì)算表〕室內(nèi)采用雨、污、廢分流。室內(nèi)污、廢水管均設(shè)專用通氣立管，以保證污、廢水管均能形成良好的水流狀況。地下室排水經(jīng)集水井收集后用潛污泵排出室外。室外雨、污分流,污廢合流，生活污水經(jīng)化糞池處理后就近排入市政污水管。本工程污水分南北二路排至南北規(guī)劃道路污水管，最終排至整個(gè)地塊西側(cè)的XX路城市污水管。(3)雨水系統(tǒng)雨水采取有組織重力流排水，聚集后排入城市雨水管。雨水量按XX當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度公式計(jì)算，屋面排水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為5年，場(chǎng)地排水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年，地面集水時(shí)間為5分鐘，綜合徑流系數(shù)為0.65。暴雨強(qiáng)度公式為：i=〔9.409+8.946lgP)/(t+9.566)0.643〔mm/min〕室外雨采用有組織排水，地塊內(nèi)雨水經(jīng)集合收集后就近排入東側(cè)長(zhǎng)水港和南北規(guī)劃道路雨水管。本工程雨水分東側(cè)二路排至長(zhǎng)水港和南、北各一路排至規(guī)劃道路雨水管。曖通1、空調(diào)冷熱源由集中設(shè)置的區(qū)域冷熱源站提供，夏季提供7℃/14℃的一次空調(diào)冷凍水，冬季提供65℃/55℃的一次空調(diào)熱水。本工程地下室設(shè)置熱交換機(jī)房，與一次水換熱后提供8℃/15℃的二次空調(diào)冷凍水和60℃/50℃的一次空調(diào)熱水。本工程夏季總冷負(fù)荷估算為4617kW，冬季空調(diào)熱負(fù)荷估算為2514kW。地上建筑面積空調(diào)冷負(fù)荷指標(biāo)96W/m2，地上建筑面積空調(diào)熱負(fù)荷指標(biāo)52W/m2?？照{(diào)冷熱源采用2臺(tái)2500kW的板式熱交換器。2、空調(diào)水系統(tǒng)設(shè)計(jì)空調(diào)冷水系統(tǒng)采用一次泵變頻變流量系統(tǒng)，承壓1.1Mpa?？照{(diào)末端均設(shè)置電動(dòng)調(diào)節(jié)閥根據(jù)空調(diào)負(fù)荷調(diào)節(jié)流量?？照{(diào)水系統(tǒng)按照建筑單體劃分，各系統(tǒng)設(shè)置冷熱量計(jì)量裝置?？照{(diào)風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：普通辦公用房采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。氣流組織采用上送上回方式。3、其他：本工程局部高檔辦公室和會(huì)議室獨(dú)立設(shè)置變冷媒流量多聯(lián)機(jī)〔VRF〕系統(tǒng)夏季總冷負(fù)荷估算為189kW，冬季空調(diào)熱負(fù)荷估算為115kW?？照{(diào)面積冷負(fù)荷指標(biāo)185W/m2，空調(diào)面積熱負(fù)荷指標(biāo)112W/m2。VRF系統(tǒng)按樓層分區(qū)域分別獨(dú)立設(shè)置系統(tǒng)，共設(shè)置VRF系統(tǒng)6套，共67HP。消防控制中心、值班室獨(dú)立設(shè)置分體式空調(diào)系統(tǒng)以滿足24h使用要求。4、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：本工程地下汽車庫(kù)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按照6次/h換氣次數(shù)計(jì)算〔層高超過3m時(shí)按照3m計(jì)算〕，補(bǔ)風(fēng)利用坡道自然補(bǔ)風(fēng)，排風(fēng)利用土建風(fēng)道排至主樓屋面以上高度。自行車庫(kù)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按照6次/h換氣次數(shù)計(jì)算，補(bǔ)風(fēng)利用坡道自然補(bǔ)風(fēng)。設(shè)備用房按照室內(nèi)余熱余濕量設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，機(jī)械送風(fēng)。地下庫(kù)房設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按照6次/h換氣次數(shù)計(jì)算，機(jī)械補(bǔ)風(fēng)。會(huì)議室等人員較為集中的區(qū)域設(shè)置排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量小于新風(fēng)量。公共衛(wèi)生間按10次/h換氣次數(shù)設(shè)置排風(fēng)系統(tǒng)。配電房按12次/h換氣次數(shù)設(shè)置排風(fēng)系統(tǒng)。。供電編制說明編制內(nèi)容包括電力變配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、保護(hù)接地系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。設(shè)計(jì)依據(jù)〔1〕本工程為XX縣大劇院北側(cè)商務(wù)辦公樓工程，總建筑面積67186平方米，其中：地上建筑面積52410平方米；地下室建筑面積14776平方米,地上為三棟65米高板式高層〔十五層〕建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下一層，為地下車庫(kù)〔停車331輛〕、地下自行車庫(kù)、人防工程及附屬設(shè)備用房等；人防工程包括兩個(gè)甲類核6級(jí)常6級(jí)二等人員掩蔽單元，共2955平方米。地上各樓均屬一類高層建筑。〔2〕相關(guān)專業(yè)提供的工程設(shè)計(jì)資料.〔3〕建設(shè)方提供的有關(guān)職能部門認(rèn)定的工程設(shè)計(jì)資料,建設(shè)方的要求.〔4〕本工程采用的主要標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī):1．《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50045-95〔2005年版〕2．《建筑物防雷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50057-94〔2000年版〕3．《10KV及變電所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50053-944．《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50052-20095．《低壓配電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50054-956．《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-20047．《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50067-978．《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50116-989．《人民防空地下設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50038-200510．《民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ16-2008有關(guān)國(guó)家及地方的現(xiàn)行規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)〔如當(dāng)?shù)毓╇姴块T的相關(guān)供配電設(shè)計(jì)規(guī)定規(guī)程等〕。設(shè)計(jì)范圍1.本工程設(shè)計(jì)包括以下內(nèi)容：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電氣節(jié)能和環(huán)保、防雷、接地及平安措施、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、電氣人防工程等。2.設(shè)計(jì)分工與分工界面1〕室外景觀照明、建筑泛光照明，由專業(yè)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，本設(shè)計(jì)僅預(yù)留電源。2〕建筑智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)由專業(yè)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)。3〕電源分界點(diǎn)為地下一層3#變配電所高壓配電系統(tǒng)電源進(jìn)線柜內(nèi)進(jìn)線開關(guān)的進(jìn)線端。變配電系統(tǒng)1.負(fù)荷等級(jí)本工程所有消防設(shè)備用電(如消火栓泵、噴淋泵、增壓泵、消防電梯、排煙及正壓風(fēng)機(jī)、消防監(jiān)控、消防電梯等)、弱電機(jī)房、變配電間、普通電梯、潛污泵、生活水泵、各層公用走道照明用電等為一級(jí)負(fù)荷；地下室汽車庫(kù)照明動(dòng)力、人防照明動(dòng)力、重要辦公及會(huì)議室照明等為二級(jí)負(fù)荷；其余為三級(jí)負(fù)荷。2.負(fù)荷計(jì)算一級(jí)負(fù)荷：1008.0kW〔其中消防負(fù)荷367.5kW〕;二級(jí)負(fù)荷：90.0kW;三級(jí)負(fù)荷：1734.8kW。在地下一層設(shè)置1＃、2＃和3＃二座10/0.4kV變電所，1＃變電所〔1#樓地下一層〕設(shè)二臺(tái)500kVA節(jié)能型干式變壓器〔1TM1、1TM2〕，供1#樓及相對(duì)應(yīng)的地下層照明動(dòng)力用電；2＃變電所〔2#樓地下一層〕設(shè)二臺(tái)500kVA節(jié)能型干式變壓器〔2TM1、2TM2〕，供2#樓及相對(duì)應(yīng)的地下層照明動(dòng)力用電；3＃變電所〔3#樓地下一層〕設(shè)二臺(tái)500kVA節(jié)能型干式變壓器〔3TM1、3TM2〕，供3#樓及相對(duì)應(yīng)的地下層照明動(dòng)力用電；各變電所內(nèi)相互聯(lián)絡(luò)的變壓器二段低壓母線設(shè)聯(lián)絡(luò)，低壓配電系統(tǒng)二路主進(jìn)線電源斷路器和聯(lián)絡(luò)開關(guān)采用三鎖兩鑰匙及電氣聯(lián)鎖，當(dāng)一臺(tái)變壓器停止工作時(shí)，另一臺(tái)變壓器應(yīng)負(fù)擔(dān)全部二級(jí)及以上負(fù)荷。低壓配電采用放射式和樹干式混合供電方式。一些重要的或較為獨(dú)立的負(fù)荷采用放射式供電。所有消防設(shè)備用電、電梯、生活水泵、應(yīng)急照明等重要負(fù)荷均采用雙回路供電，末端自動(dòng)切換。5．保護(hù)方式繼電保護(hù)采用微機(jī)測(cè)控保護(hù),包括過流及速斷保護(hù)、單相接地保護(hù)等，各進(jìn)出線回路電流、電壓、無(wú)功、有功等參數(shù)測(cè)量及顯示由微機(jī)保護(hù)系統(tǒng)配套提供，微機(jī)保護(hù)系統(tǒng)同時(shí)具有事故報(bào)警及預(yù)告功能，采用DC220V直流〔65Ah〕操作及保護(hù)系統(tǒng)。變壓器設(shè)超溫報(bào)警及跳閘保護(hù)〔10kV側(cè)出線開關(guān)或0.4kV側(cè)進(jìn)線總開關(guān)〕。10kV斷路器采用真空斷路器,在10kV出線開關(guān)柜內(nèi)裝設(shè)氧化鋅避雷器作為真空斷路器的操作過電壓保護(hù)。低壓側(cè)采用低壓斷路器保護(hù),末級(jí)配電箱插座回路設(shè)漏電保護(hù)。6.本工程采用10kV側(cè)高壓總計(jì)量;低壓側(cè)設(shè)分計(jì)量。在低壓側(cè)采用無(wú)功自動(dòng)補(bǔ)償，補(bǔ)償后10kV側(cè)功率因數(shù)為0.9以上。7．電線電纜采用阻燃型WDZB-YJY、WDZB-BY型，分別為沿管井、沿橋架、穿鋼管等。至消防負(fù)荷的干線線路采用BTTZ型防火電纜。8.本工程電氣產(chǎn)品設(shè)計(jì)參考型號(hào)：變電所內(nèi)10kV配電柜按中置式開關(guān)柜進(jìn)行設(shè)計(jì)，斷路器額定電流630A,分?jǐn)嗄芰?5kA；采用直流操作。高壓柜電纜采用下進(jìn)下出接線方式，柜下設(shè)電纜溝。變壓器采用SCB10干式變壓器，設(shè)強(qiáng)制風(fēng)冷系統(tǒng)；接線為D,Yn11,保護(hù)罩由廠家配套供貨，防護(hù)等級(jí)不低于IP30。低壓配電柜采用固定分隔式配電柜。配電箱采用平安型配電箱，落地、壁掛或嵌墻安裝,墻壁開關(guān)插座采用86型。9.本工程55kW及以上的電動(dòng)機(jī)均采用降壓?jiǎn)?dòng)，設(shè)備專業(yè)有變頻控制要求的采用變頻控制，冷凍機(jī)組控制有設(shè)備廠家配套提供；消防風(fēng)機(jī)、水泵采用手動(dòng)或消防聯(lián)動(dòng)控制，潛水泵由液位計(jì)控制啟停。10.諧波治理在變電所預(yù)留濾波設(shè)備平面安裝位置。對(duì)于變頻等設(shè)備諧波含量超出標(biāo)準(zhǔn)者，采取就地設(shè)置諧波吸收裝置。照明系統(tǒng)1.本工程分正常照明、應(yīng)急照明〔包括疏散照明和備用照明〕。2.辦公室、會(huì)議室、公共空間等照明為正常照明；變電所、電梯機(jī)房、車庫(kù)、消防設(shè)備房、消防控制中心及重要辦公用房等場(chǎng)所設(shè)備用照明；在公共走道，樓梯間和各平安出口設(shè)疏散照明〔各疏散通道應(yīng)急照明燈具應(yīng)急時(shí)間不少于30min；其余在火災(zāi)時(shí)仍需堅(jiān)持工作的場(chǎng)所保證正常照度，應(yīng)急時(shí)間不小于180min，僅疏散照明采用蓄電池作為備用電源〕。3.各主要場(chǎng)所照度標(biāo)準(zhǔn)及光源選擇各主要場(chǎng)所工作平面照度和LPD值：辦公室照度:300lx,功率密度≤11W/平方米;檔案室照度:200lx,功率密度≤8W/平方米;會(huì)議室照度:300lx,功率密度≤11W/平方米;車庫(kù)照度:75lx,功率密度≤7W/平方米;走廊照度:50lx,功率密度≤5W/平方米;所有熒光燈均采用高效節(jié)能型熒光燈T5管或T8管〔Ra不小于80,樓梯及設(shè)備用房?jī)?nèi)不小于60,UGR不大于19〕。室外路燈照明、走廊照明采用節(jié)能燈，其余場(chǎng)所按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.公共照明由兩路電源互投供電,在樓層設(shè)置公共照明配電箱,走道、前室、出入口等重要場(chǎng)所配有帶鎳鎘電池的應(yīng)急照明燈具供火災(zāi)事故時(shí)誘導(dǎo)人員疏散之用。5．景觀/室外照明1).在室外道路兩側(cè)設(shè)庭院燈。2).室外燈光源采用節(jié)能燈和金鹵燈，電源電壓220V,集中控制6．室內(nèi)照明插座分別由不同支路供電，照明、插座支路導(dǎo)線采用2.5mm2導(dǎo)線穿保護(hù)管暗敷設(shè)，所有插座〔壁掛空調(diào)插座除外〕均設(shè)漏電保護(hù)器；7．均采用I類燈具，供電回路設(shè)PE線。8．室外線路采用電力電纜穿保護(hù)管暗敷設(shè)，室外燈具就地保護(hù)接地。建筑物防雷1.本工程屬人員密集公共建筑，按第二類防雷建筑物要求進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。建筑物電子信息系統(tǒng)的雷電防護(hù)等級(jí)定為C級(jí)。2.建筑物的防雷裝置滿足防直擊雷、防側(cè)擊、防雷電波的侵入和防雷電感應(yīng)措施，并設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。3.接閃器：在屋頂采用φ12鍍鋅圓鋼沿女兒墻、屋角、屋脊、屋檐、檐角及屋面等易受雷擊的部位明敷架空避雷帶，并在整個(gè)屋面組成不大于10mX10m或12mX8m的暗敷或明敷的避雷網(wǎng)格，突出屋頂?shù)乃薪饘傥矬w、金屬構(gòu)件和屋頂防雷裝置相連，非金屬物體裝接閃器并和屋頂防雷裝置相連。4.引下線：利用建筑物鋼筋混凝土柱子或剪力墻內(nèi)主筋通長(zhǎng)焊接、綁扎作為引下線，間距不大于18m，引下線上端與避雷帶焊接，下端與建筑物根底地梁及根底底板上、下兩層鋼筋內(nèi)的兩根主筋焊接。5.防止側(cè)向雷擊和等電位保護(hù)措施：1)自底層起每層設(shè)均壓環(huán)，均壓環(huán)利用建筑物每層圈梁外側(cè)的兩根φ16以上主筋通長(zhǎng)焊接形成。且各層的梁、板、柱間主筋〔不少于2根〕,按軸線跨度作相互可靠焊接。與防雷引下線交接處的梁，對(duì)角兩根主筋必須與作為防雷引下線的柱子內(nèi)的對(duì)角主筋可靠焊聯(lián)貫穿。2)高度超過45m〔主樓10層〕及以上局部的外墻上幕墻金屬架,欄桿,金屬門窗等均應(yīng)與防雷裝置連接。3)豎直敷設(shè)的金屬管道及金屬物的的頂端和底端與防雷裝置連接。6.為防止雷電波的侵入，進(jìn)入建筑物的各種線路〔包括電纜金屬外皮、弱電線路的金屬屏蔽層、光纜的加強(qiáng)筋等〕及金屬管道采用全線埋地引入，并在入戶端，就近與接地裝置相連或接向等電位聯(lián)結(jié)端子板，實(shí)現(xiàn)等電位聯(lián)結(jié)。7.防雷電感應(yīng)措施：建筑物內(nèi)的設(shè)備、管道、構(gòu)架等主要金屬物，就近接至接地裝置上。平行敷設(shè)的管道、構(gòu)架等長(zhǎng)金屬物，其凈距小于100mm時(shí)跨接，跨接點(diǎn)間距不大于30m。交叉凈距小于100mm時(shí)，其交叉處也作跨接。接地及平安1.本工程采用共用接地方式。防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地、電氣設(shè)備的保護(hù)接地、電梯機(jī)房、消防監(jiān)控中心、計(jì)算中心、弱電系統(tǒng)等的接地共用統(tǒng)一接地極，要求接地電阻不大于1歐姆，實(shí)測(cè)不滿足要求時(shí)，增設(shè)人工接地極。2.本工程低壓配電接地型式采用TN-S系統(tǒng)；安裝于室外的景觀照明中距建筑外墻20m以內(nèi)的設(shè)施，與室內(nèi)系統(tǒng)的接地型式一致，距建筑物外墻大于20m采用TT接地型式。3.本工程采用總等電位聯(lián)結(jié)，要求建筑物內(nèi)所有電氣設(shè)備不帶電金屬外殼，各種金屬支架，進(jìn)出建筑物的各種金屬總管，PE干線、強(qiáng)、弱電井接地干線，建筑物金屬構(gòu)件等應(yīng)進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)?？偟入娢宦?lián)結(jié)線采用BVR導(dǎo)線或鍍鋅扁鋼,等電位聯(lián)結(jié)應(yīng)通過等電位卡子、接線鼻子或抱箍，不允許在金屬管道上焊接。4.變電所、水泵房、有洗浴設(shè)備的衛(wèi)生淋浴間等地方設(shè)輔助或局部等電位聯(lián)結(jié)SEB、LEB。5.接地裝置：接地極利用建筑物樁基，地梁及根底底板上的上、下兩層主筋中的兩根通長(zhǎng)焊接、綁扎形式根底接地網(wǎng)。6.過電壓保護(hù)裝置:變配電所高壓側(cè)各相上裝設(shè)避雷器，低壓側(cè)〔配電主柜處〕裝設(shè)電涌保護(hù)器作為第1級(jí)防雷擊電磁脈沖過電壓保護(hù)裝置；進(jìn)入通訊網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、電梯、消控中心等含有重要電子設(shè)備負(fù)荷的配電設(shè)施安裝第2級(jí)防雷擊電磁脈沖過電壓保護(hù)裝置。弱電智能化子系統(tǒng)配置本工程弱電系統(tǒng)擬由以下智能化子系統(tǒng)組成1．建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)2．通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)3．計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)4．綜合布線系統(tǒng)5．平安防范系統(tǒng)〔入侵報(bào)警系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)、無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、平安防范綜合管理系統(tǒng)〕6．有線電視系統(tǒng)7．公共播送系統(tǒng)8．多媒體會(huì)議系統(tǒng)9．電梯五方通話系統(tǒng)10．信息導(dǎo)引及發(fā)布系統(tǒng)11.機(jī)房工程12．UPS電源系統(tǒng)13．防雷接地系統(tǒng)14．綜合管路系統(tǒng)智能化子系統(tǒng)說明〔一〕建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)本工程在地下一層設(shè)置BAS機(jī)房，與消控、監(jiān)控機(jī)房合用一個(gè)機(jī)房。本工程各單體均采用中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)置一套建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，本系統(tǒng)主要對(duì)如下設(shè)備監(jiān)控：1．冷熱源設(shè)備本工程冷熱源由XX遠(yuǎn)大公司區(qū)域供冷(熱)站提供，本工程不再設(shè)置冷熱源主機(jī)設(shè)備，僅在地下一層熱交換機(jī)房設(shè)置2臺(tái)熱交換器及3臺(tái)循環(huán)水泵〔三個(gè)樓共用〕，本設(shè)計(jì)對(duì)冷熱源接入總管溫度、分集水器溫度進(jìn)行監(jiān)測(cè)，對(duì)冷熱源接入總管電動(dòng)閥門根據(jù)溫度進(jìn)行控制，對(duì)循環(huán)水泵的進(jìn)行遠(yuǎn)程啟?？刂?。2．空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備〔1〕本工程每棟辦公樓共設(shè)置新風(fēng)機(jī)組18臺(tái)，對(duì)于新風(fēng)機(jī)，通過送風(fēng)溫度與設(shè)定溫度的比擬，來(lái)控制新風(fēng)機(jī)水閥的開度，從而滿足節(jié)能與舒適的目的，同時(shí)可遠(yuǎn)程控制新風(fēng)機(jī)組啟停?！?〕對(duì)于送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、排煙排風(fēng)風(fēng)機(jī)〔共18臺(tái)〕等設(shè)備，能編程實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)方的自動(dòng)起停控制或手動(dòng)控制及運(yùn)行、故障顯示，并帶運(yùn)行時(shí)間記錄。3．VRF設(shè)備本工程在局部樓層會(huì)議室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室等處設(shè)置VRF空調(diào)機(jī)組，VRF室外機(jī)帶通信接口，通過總線連至地下一層消控監(jiān)控BAS機(jī)房，通過其配套的帶液晶顯示的控制屏進(jìn)行集中的管理，本工程共設(shè)置三條VRF聯(lián)網(wǎng)總線，每棟辦公樓各一條。該局部?jī)?nèi)容由廠家負(fù)責(zé)實(shí)施，本設(shè)計(jì)僅負(fù)責(zé)管路預(yù)留。4．給排水設(shè)備〔1〕本工程生活給水采用變頻水泵的方式，共在地下室設(shè)置4臺(tái)變頻水泵及2個(gè)生活水箱，該系統(tǒng)控制自成系統(tǒng)，本設(shè)計(jì)僅對(duì)其管網(wǎng)壓力、水泵運(yùn)行狀態(tài)及故障狀態(tài)進(jìn)行遠(yuǎn)方監(jiān)視?！?〕潛水泵的起?？刂谱猿上到y(tǒng)，不納入BAS系統(tǒng)，本設(shè)計(jì)僅對(duì)其集水井設(shè)置超高液位報(bào)警，即液位傳感器需再增設(shè)一個(gè)高位報(bào)警點(diǎn)。〔3〕每棟辦公樓層設(shè)置電開水爐，BA系統(tǒng)可對(duì)電開水爐進(jìn)行遠(yuǎn)程啟停及運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)。5．電氣設(shè)備〔1〕對(duì)地下一層汽車庫(kù)等大空間照明回路，通過編程實(shí)現(xiàn)按時(shí)間遠(yuǎn)方開、關(guān)控制，并可顯示運(yùn)行、故障狀態(tài)。〔2〕對(duì)大樓屋頂照明、走廊公共照明，室外照明等，通過DDC編程實(shí)現(xiàn)按時(shí)間遠(yuǎn)方開、關(guān)控制，并可顯示運(yùn)行、故障狀態(tài)?！?〕對(duì)變電所上下壓開關(guān)的狀態(tài)及運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行監(jiān)視，高壓側(cè)通過高壓綜保系統(tǒng)〔強(qiáng)電工種已設(shè)置〕對(duì)高壓側(cè)進(jìn)出線的電壓、電流、功率因數(shù)、開關(guān)狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)視；低壓側(cè)，對(duì)所有低壓柜的數(shù)顯儀表〔強(qiáng)電已設(shè)〕，采用RS485總線形式引到變電所工作站，可對(duì)各個(gè)柜子的出線電流或電壓進(jìn)行監(jiān)視。對(duì)變壓器的溫度實(shí)現(xiàn)超溫報(bào)警，利用變壓器的智能溫控報(bào)警單元，將其信號(hào)引至變電所工作站，該局部?jī)?nèi)容由強(qiáng)電專業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。變電所監(jiān)視工作站設(shè)在地下一層的變電所值班室內(nèi)，并通過物業(yè)網(wǎng)與大樓BAS集成?！?〕消控監(jiān)控BAS機(jī)房UPS不間斷電源裝置具有網(wǎng)絡(luò)管理接口，支持TCP/IP及SNMP協(xié)議，以實(shí)現(xiàn)對(duì)UPS電源的遠(yuǎn)程智能管理，通過物業(yè)網(wǎng)與BAS工作站連接。6．對(duì)所有電梯，在電梯廠家招標(biāo)時(shí)注明帶電梯遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)監(jiān)視裝置，在地下一層消控監(jiān)控BAS機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置電梯遠(yuǎn)程監(jiān)視工作站。7．本工程地下一層設(shè)置消控監(jiān)控BAS機(jī)房，內(nèi)設(shè)有BAS工作站，由計(jì)算機(jī)及相應(yīng)軟件組成，操作人員通過動(dòng)態(tài)／現(xiàn)場(chǎng)屏幕與鼠標(biāo)驅(qū)動(dòng)軟件對(duì)建筑物的有關(guān)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行全面監(jiān)控。由BAS工作站引出4條BA總線，本工程每棟辦公樓各1條〔包括該局部地下室〕、行政效勞中心預(yù)留1條〔包括該局部地下室〕。8．本工程共有建筑設(shè)備監(jiān)控點(diǎn)1115個(gè)，其中AI點(diǎn)109個(gè)、DI點(diǎn)676個(gè)、AO點(diǎn)53個(gè)、DO點(diǎn)277個(gè)?！捕惩ㄐ啪W(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)主要包括有線通信系統(tǒng)及移動(dòng)通信盲區(qū)覆蓋系統(tǒng)。1．有線通信系統(tǒng)本工程有線通信系統(tǒng)全部采用直線方式。本工程在西側(cè)行政效勞中心地下一層設(shè)置1#進(jìn)線機(jī)房，進(jìn)線機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置電信、移動(dòng)、聯(lián)通機(jī)柜及光配。從1#進(jìn)線機(jī)房電信機(jī)柜〔暫定從電信接入〕引1根24芯單模光纜〔與計(jì)算機(jī)外網(wǎng)合用〕至每棟辦公樓二層計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及通信機(jī)房，做為每棟辦公樓的通信干線。各棟辦公樓在二層計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及通信機(jī)房設(shè)置800門AG交換機(jī)，管理各棟辦公樓各自點(diǎn)，地下一層物業(yè)局部在地下一層消控監(jiān)控機(jī)房設(shè)置100門交換機(jī)，管理物業(yè)局部點(diǎn)。各樓有線通信系統(tǒng)采用綜合布線。信息點(diǎn)設(shè)置原那么：普通辦公按每一辦公桌或每10平方米配置1個(gè)信息點(diǎn)，每間普通辦公室預(yù)留公用1個(gè)信息點(diǎn)；物業(yè)辦公按每一辦公桌配置1個(gè)信息點(diǎn)；領(lǐng)導(dǎo)辦公按每一辦公桌配置2~3個(gè)信息點(diǎn)，每間辦公室預(yù)留1個(gè)信息點(diǎn)；會(huì)議室每間設(shè)置2個(gè)信息點(diǎn)；其余場(chǎng)所相應(yīng)設(shè)置信息點(diǎn)。本工程1#、2#、3#每棟辦公樓共有信息點(diǎn)684個(gè)、地下一層物業(yè)局部共有信息點(diǎn)25個(gè)。本工程共有信息點(diǎn)2077個(gè)。2．移動(dòng)通信盲區(qū)覆蓋系統(tǒng)本工程設(shè)有中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通移動(dòng)通信盲區(qū)覆蓋系統(tǒng)，主要用于覆蓋地下一層及電梯轎廂，移動(dòng)中繼收發(fā)通信設(shè)備設(shè)在1#進(jìn)線機(jī)房?jī)?nèi)，信號(hào)由三家公司經(jīng)室外單模光纜引來(lái)1#進(jìn)線機(jī)房各進(jìn)線柜。各移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)由移動(dòng)公司提供，本設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)預(yù)留進(jìn)出建筑至進(jìn)線柜及進(jìn)出電梯井穿管路由。3．人防通信系統(tǒng)本工程地下一層的人防值班室、人防通風(fēng)機(jī)房等處設(shè)置人防通信專用，其進(jìn)線由人防通信指揮機(jī)關(guān)采用HYA-10x2x0.5通信電纜引來(lái)?！踩秤?jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)〔1〕本工程每棟樓設(shè)置2個(gè)網(wǎng)，即計(jì)算機(jī)內(nèi)網(wǎng)與外網(wǎng)，內(nèi)網(wǎng)、外網(wǎng)兩套物理上隔離的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，其中內(nèi)網(wǎng)指本工程內(nèi)部辦公局域網(wǎng)絡(luò)，由大樓外部政務(wù)專網(wǎng)引來(lái)，與外界Inter網(wǎng)沒有物理連接；外網(wǎng)指通過局域網(wǎng)與外界Inter網(wǎng)相連的網(wǎng)絡(luò)。各樓地下室物業(yè)用房局部組成1個(gè)物業(yè)網(wǎng)。各樓之間內(nèi)、外網(wǎng)與物業(yè)網(wǎng)均相互獨(dú)立?！?〕本工程每棟辦公樓在二層設(shè)置計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及通信機(jī)房，每棟辦公樓設(shè)置內(nèi)網(wǎng)與外網(wǎng)，內(nèi)網(wǎng)與外網(wǎng)物理上分開。每棟辦公樓內(nèi)網(wǎng)局部采用二級(jí)星型結(jié)構(gòu)，在二層計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及通信機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置1000M主干交換機(jī)，采用雙機(jī)備份，在樓層弱電間設(shè)置10M/100M接入層交換機(jī)，實(shí)現(xiàn)1000M到樓層，10/100M到桌面的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。每棟辦公樓計(jì)算機(jī)內(nèi)網(wǎng)采用1根24芯單模光纜從1#進(jìn)線機(jī)房電信機(jī)柜〔暫定租用電信〕接入，每個(gè)弱電間垂直主干光纜采用2根12芯室內(nèi)多模光纜，分別從兩個(gè)核心層計(jì)算機(jī)引到接入層交換機(jī)。弱電間內(nèi)接入層交換機(jī)與核心層交換機(jī)之間采用星型連接。〔3〕每棟辦公樓外網(wǎng)局部采用二級(jí)星型結(jié)構(gòu)，在二層計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及通信機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置1000M主干交換機(jī)，在樓層弱電間設(shè)置10M/100M接入層交換機(jī)，實(shí)現(xiàn)1000M到樓層，10/100M到桌面的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。每棟辦公樓計(jì)算機(jī)外網(wǎng)采用1根24芯單模光纜〔與通信系統(tǒng)合用〕從1#進(jìn)線機(jī)房電信機(jī)柜接入，每個(gè)弱電間垂直主干光纜采用1根12芯室內(nèi)多模光纜。弱電間內(nèi)接入層交換機(jī)與核心層交換機(jī)之間采用星型連接。〔4〕本工程物業(yè)網(wǎng)局部采用二級(jí)星型結(jié)構(gòu)，在地下一層消控監(jiān)控機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置1000M主干交換機(jī)，在每棟樓地下一層弱電間設(shè)置10M/100M接入層交換機(jī)，實(shí)現(xiàn)1000M到樓層，10/100M到桌面的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。物業(yè)網(wǎng)采用1根12芯單模光纜〔與通信系統(tǒng)合用〕從1#進(jìn)線機(jī)房電信機(jī)柜接入。〔5〕計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)外網(wǎng)與通信系統(tǒng)采用綜合布線，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)內(nèi)網(wǎng)單獨(dú)布線?！?〕信息點(diǎn)設(shè)置原那么：普通辦公按每一辦公桌或每10平方米配置1個(gè)計(jì)算機(jī)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)、1個(gè)計(jì)算機(jī)外網(wǎng)點(diǎn)，每間辦公室預(yù)留1個(gè)公用計(jì)算機(jī)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)、1個(gè)公用計(jì)算機(jī)外網(wǎng)點(diǎn)；物業(yè)辦公按每一辦公桌配置1個(gè)物業(yè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)；領(lǐng)導(dǎo)辦公按每一辦公桌配置2個(gè)計(jì)算機(jī)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)、2個(gè)計(jì)算機(jī)外網(wǎng)點(diǎn)，每間辦公室預(yù)留1~2個(gè)計(jì)算機(jī)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)、1~2個(gè)計(jì)算機(jī)外網(wǎng)點(diǎn)；會(huì)議室每間設(shè)置2個(gè)計(jì)算機(jī)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)、2個(gè)計(jì)算機(jī)外網(wǎng)點(diǎn)、1個(gè)計(jì)算機(jī)外網(wǎng)無(wú)線接入點(diǎn)；其余場(chǎng)所相應(yīng)設(shè)置計(jì)算機(jī)信息點(diǎn)。本工程1#、2#、3#每棟辦公樓共有計(jì)算機(jī)外網(wǎng)點(diǎn)722個(gè)〔包括外網(wǎng)無(wú)線接入點(diǎn)31個(gè)〕、計(jì)算機(jī)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)633個(gè)、地下一層物業(yè)局部共有物業(yè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)25個(gè)。本工程共有計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息點(diǎn)4090個(gè)?！菜摹尘C合布線系統(tǒng)本工程每棟樓計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)外網(wǎng)和有線通信系統(tǒng)、物業(yè)網(wǎng)絡(luò)和有線通信系統(tǒng)采用綜合布線，每棟樓計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)內(nèi)網(wǎng)單獨(dú)布線。1.工作區(qū)子系統(tǒng)本工程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)內(nèi)網(wǎng)和外網(wǎng)、物業(yè)網(wǎng)絡(luò)、有線通信系統(tǒng)所有信息點(diǎn)均采用六類單孔或雙孔面板的RJ45標(biāo)準(zhǔn)插座，并采用86H暗盒及墻型面板，未特殊標(biāo)明的場(chǎng)合安裝高度底距地0.3m，與強(qiáng)電插座外沿水平距離為0.2m。2．水平子系統(tǒng)布線機(jī)柜至工作區(qū)信息插座水平子系統(tǒng)電纜采用低煙無(wú)鹵6類4對(duì)8芯非屏蔽雙絞線〔UTP〕，配線長(zhǎng)度不超過90米3．管理間子系統(tǒng)本工程每棟樓設(shè)置1個(gè)弱電井，每個(gè)弱電井每層作為樓層弱電管理間，設(shè)有1臺(tái)19”標(biāo)準(zhǔn)落地機(jī)柜，內(nèi)有光纖連接裝置、內(nèi)外網(wǎng)接入層網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)，銅纜配線架等設(shè)備，分別管理相關(guān)樓層的信息點(diǎn)，配線架上通過跳線可實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)信息點(diǎn)與信息點(diǎn)的互換。4．垂直干線子系統(tǒng)內(nèi)網(wǎng)數(shù)據(jù)垂直干線每個(gè)弱電管理間采用2根室內(nèi)12芯多模光纜，外網(wǎng)數(shù)據(jù)垂直干線每個(gè)弱電管理間采用1根室內(nèi)12芯多模光纜，語(yǔ)音干線采用三類25對(duì)或50對(duì)大對(duì)數(shù)電纜。5．設(shè)備間子系統(tǒng)每棟辦公樓二層計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及通信機(jī)房作為每棟辦公樓設(shè)備間子系統(tǒng)，內(nèi)設(shè)有內(nèi)外網(wǎng)核心層交換機(jī)、內(nèi)外網(wǎng)效勞器、路由器、防火墻、網(wǎng)管工作站、交換機(jī)、機(jī)柜、銅纜配線架及光配線架等設(shè)備。6．接入網(wǎng)子系統(tǒng)每棟辦公樓內(nèi)網(wǎng)采用1根24芯單模光纜、外網(wǎng)及采用1根24芯單模光纜、地下一層物業(yè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及采用1根12芯單模光纜均從1#進(jìn)線機(jī)房接入。1#進(jìn)線機(jī)房接入三家運(yùn)營(yíng)商進(jìn)線、2#進(jìn)線機(jī)房作為備用進(jìn)線通道。〔五〕平安防范系統(tǒng)〔入侵報(bào)警系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)、無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、平安防范綜合管理系統(tǒng)〕1．入侵報(bào)警系統(tǒng)〔1〕本工程在每棟辦公樓一層出入口及二層計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、地下室出入口設(shè)置紅外微波雙鑒探測(cè)器，每棟辦公樓各6個(gè)，地下室共6個(gè)。在每棟辦公樓領(lǐng)導(dǎo)辦公室等處設(shè)置手動(dòng)報(bào)警點(diǎn)，每棟各15個(gè)。本工程共有紅外微波雙鑒探測(cè)器24個(gè)，手動(dòng)報(bào)警點(diǎn)45個(gè)?！?〕本工程在地下一層消控監(jiān)控機(jī)房設(shè)置256路報(bào)警主機(jī)，從報(bào)警主機(jī)引出4條報(bào)警總線，每棟辦公樓1條、行政效勞中心1條。報(bào)警主機(jī)接入物業(yè)網(wǎng)，通過軟件實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)?！?〕紅外雙鑒探測(cè)器與攝像視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，當(dāng)防盜探頭動(dòng)作時(shí)，監(jiān)控主機(jī)通過聯(lián)動(dòng)模塊啟動(dòng)相應(yīng)的攝像機(jī)、監(jiān)視器。2．視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)〔1〕在每棟辦公樓的重要部位，如計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及通信機(jī)房門口設(shè)置彩色/黑白紅外監(jiān)控?cái)z像機(jī)，在遭到非法入侵報(bào)警時(shí)，能進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)錄像?！?〕在每棟辦公樓的一層出入口、地下一層停車庫(kù)出入口、地下一層停車庫(kù)車道、電梯轎廂等處設(shè)置低照度彩色/黑白監(jiān)控?cái)z像機(jī)，可對(duì)進(jìn)出大樓的人員、車輛進(jìn)行監(jiān)視?！?〕室外主干道及出入口設(shè)置低照度快球彩色/黑白及固定彩色/黑白監(jiān)控?cái)z像機(jī)，可對(duì)室外人員、車輛進(jìn)行監(jiān)視?！?〕本工程每棟辦公樓在地下一層弱電間設(shè)置視頻編碼器，管理本棟辦公樓攝像機(jī)及本棟辦公樓附近地下室攝像機(jī)。1#辦公樓及地下室設(shè)置攝像機(jī)25臺(tái)、2#、3#辦公樓及地下室各設(shè)置攝像機(jī)29臺(tái)，室外設(shè)置攝像機(jī)7臺(tái)，本工程共設(shè)置攝像機(jī)90臺(tái)。各攝像機(jī)電源由地下一層消控監(jiān)控BAS機(jī)房集中供電?！?〕本工程安防監(jiān)控系統(tǒng)采用模擬加數(shù)字的混合系統(tǒng)，前端攝像機(jī)采用CCD感光的模擬型攝像機(jī)，通過視頻編碼后經(jīng)物業(yè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)引到地下一層消控監(jiān)控BAS機(jī)房，采用解碼上電視墻。機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置數(shù)據(jù)管理主機(jī)1臺(tái)，配置硬盤1T/塊x16塊x2組〔共32塊〕，設(shè)置安防管理效勞器1臺(tái)，視頻管理客戶端2臺(tái)，42"液晶監(jiān)視器1臺(tái)，22"液晶監(jiān)視器12臺(tái)。硬盤存儲(chǔ)格式為D1格式，存儲(chǔ)時(shí)間不小于30天。安防系統(tǒng)傳輸采用物業(yè)網(wǎng)，用物業(yè)網(wǎng)交換機(jī)，各樓之間安防編解碼設(shè)備通過物業(yè)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。〔6〕系統(tǒng)調(diào)試時(shí)對(duì)圖像質(zhì)量的要求：在攝像機(jī)標(biāo)準(zhǔn)照度下，監(jiān)視圖像質(zhì)量按五級(jí)操作制評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)制定。圖像質(zhì)量不應(yīng)低于4級(jí)，相對(duì)應(yīng)的4級(jí)圖像質(zhì)量的信噪比應(yīng)符合《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB50198－94內(nèi)2.1.6.2的要求。彩色電視監(jiān)視器的水平清晰度不低于270線，黑白電視監(jiān)視器的水平清晰度不低于400線。3．電子巡查系統(tǒng)本工程設(shè)置離線式電子巡查系統(tǒng)，由管理電腦、巡查軟件、數(shù)據(jù)采集器組成。設(shè)定巡查的時(shí)間要求、線路要求、次數(shù)要求，記錄巡查員身份、編號(hào)，并授予有效巡查活動(dòng)的權(quán)限。離線式巡查系統(tǒng)主機(jī)設(shè)在地下一層消控監(jiān)控BAS機(jī)房。本工程在地下室設(shè)置巡查點(diǎn)27個(gè)，每棟辦公樓設(shè)置巡查點(diǎn)50個(gè)，本工程共設(shè)置巡查點(diǎn)177個(gè)。4．無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)本工程設(shè)置無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)，供大樓管理人員、保安使用。在地下一層消控監(jiān)控BAS機(jī)房設(shè)置無(wú)線對(duì)講主機(jī)，2#辦公樓頂層設(shè)置全向天線，地下室設(shè)置吸盤天線，負(fù)責(zé)向整個(gè)區(qū)塊無(wú)線對(duì)講天線發(fā)送信號(hào)。各天線具體位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試確定，本設(shè)計(jì)提供管線敷設(shè)路由，確保用戶在任何地點(diǎn)進(jìn)行雙向通信。本工程配置20對(duì)對(duì)講機(jī)。5．出入口控制系統(tǒng)本工程在地下一層消控監(jiān)控BAS機(jī)房設(shè)置出入口控制管理工作站，并設(shè)置發(fā)卡機(jī)等設(shè)備。在每棟辦公樓計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及通信機(jī)房、領(lǐng)導(dǎo)辦公室，地下一層消控監(jiān)控BAS機(jī)房、設(shè)有出入口控制箱的樓層弱電間等處設(shè)置出入口控制點(diǎn)，每棟辦公樓各17個(gè)，地下室1個(gè)，本工程共設(shè)置出入口控制點(diǎn)52個(gè)。每棟辦公樓設(shè)置出入口控制點(diǎn)的樓層設(shè)置出入口控制箱，出入口控制箱內(nèi)門禁控制器，門禁控制器通過TCP/IP接口接入物業(yè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)，從而實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)控制。本系統(tǒng)與消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，當(dāng)著火時(shí)聯(lián)動(dòng)門禁控制器開門。6．停車庫(kù)管理系統(tǒng)本工程地下一層為停車庫(kù)，在其2個(gè)出入口各設(shè)置1套1進(jìn)1出停車庫(kù)管理系統(tǒng)，在車道出入口設(shè)置非接觸式讀卡器〔遠(yuǎn)距離讀卡器〕、自動(dòng)閘門機(jī)、車輛檢測(cè)器及剩余車位顯示屏，組成停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。對(duì)本單位職工車輛進(jìn)出實(shí)行遠(yuǎn)距離遙感不停車，臨時(shí)用戶不考慮進(jìn)入此區(qū)域地下車庫(kù)。本工程在地下一層消控監(jiān)控BAS機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置停車庫(kù)管理系統(tǒng)工作站，對(duì)進(jìn)出車輛信息進(jìn)行集中的管理；當(dāng)停車庫(kù)管理系統(tǒng)故障時(shí)求助時(shí)，可與現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行對(duì)講、遠(yuǎn)程監(jiān)視了解現(xiàn)場(chǎng)情況，并可遠(yuǎn)程手動(dòng)開啟、關(guān)閉道閘。當(dāng)火災(zāi)時(shí)。7．平安防范綜合管理系統(tǒng)本工程設(shè)置集成式平安管理系統(tǒng)，對(duì)入侵報(bào)警、視頻安防監(jiān)控、出入口控制、電子巡查系統(tǒng)等子系統(tǒng)進(jìn)行集成，實(shí)現(xiàn)各子系統(tǒng)的有效聯(lián)動(dòng)、管理和監(jiān)控。本工程地下一層消控監(jiān)控機(jī)房設(shè)置平安管理系統(tǒng)控制主機(jī)，控制主機(jī)通過統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和管理軟件將監(jiān)控中心內(nèi)各子系統(tǒng)工作站進(jìn)行自動(dòng)化管理和監(jiān)控，各子系統(tǒng)間相互聯(lián)動(dòng)，通過消防控制模塊聯(lián)動(dòng)出入口門禁系統(tǒng)，保證火災(zāi)時(shí)緊急逃生；入侵報(bào)警系統(tǒng)和視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)通過聯(lián)動(dòng)模塊聯(lián)動(dòng)；出入口控制系統(tǒng)與入侵報(bào)警、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)通過通訊接口聯(lián)動(dòng)?！擦秤芯€電視系統(tǒng)本工程有線電視系統(tǒng)按860MHz帶寬有線電視傳輸系統(tǒng)要求設(shè)計(jì)，選用設(shè)備、部件具有雙向性。電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)按電視圖像雙向傳輸方式，并采用光纜和同軸電纜混合網(wǎng)〔HFC〕組網(wǎng)。本工程有線電視信號(hào)采用1根室外24芯單模光纜從縣有線電視網(wǎng)引進(jìn)至1#進(jìn)線機(jī)房，經(jīng)光分配后采用1根室內(nèi)6芯單模光纜至每棟辦公樓二層有線電視機(jī)房，本工程每棟辦公樓設(shè)置1個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)。每棟辦公樓內(nèi)有線電視信號(hào)傳輸主干采用SYWV-75-9〔4屏蔽〕同軸電纜，有線電視信號(hào)經(jīng)樓層分支分配后采用SYWV-75-5〔4屏蔽〕同軸電纜引到各電視終端，終端電平為69±6dB。本工程在每棟辦公樓各會(huì)議室、休息區(qū)、展示區(qū)、領(lǐng)導(dǎo)辦公室等處均設(shè)置有線電視點(diǎn)，普通辦公室預(yù)留有線電視點(diǎn)，本工程1#、2#、3