2021-CPA-《經(jīng)濟法》知識點-用益物權(quán)

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[部分]

第三章物權(quán)法律制度

【知識點】用益物權(quán)

使用收益權(quán)

測試點1:用益物權(quán)概述

用益物權(quán)的概念

1.以使用他人物品為目的的物權(quán)稱為用益物權(quán)。

2.用益物權(quán)人有權(quán)依法占有、使用和收益他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。用益物權(quán)只涉及物的使用價值，不包括處分權(quán)。

(二)用益物權(quán)的類型

用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。

試驗場2:建設(shè)用地使用權(quán)

(一)建設(shè)用地使用權(quán)概念

建設(shè)用地使用權(quán)是指依法對國家所有的土地進行占有、使用和收益，并利用土地建造建筑物、構(gòu)筑物和附屬設(shè)施的權(quán)利。

【注】建設(shè)用地使用權(quán)在登記時設(shè)立，登記機構(gòu)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

【提示】除依法批準在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)使用農(nóng)民集體所有的土地興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建房、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)建設(shè)外，集體土地的其他建設(shè)和利用必須先歸國家所有，然后取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。

(二)建設(shè)用地使用權(quán)的取得

1.創(chuàng)造和收購(一級市場)

免費轉(zhuǎn)讓：

(一)土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者支付補償、安置等費用后，將該地塊交付使用，或者無償將土地使用權(quán)交付土地使用者使用的行為。

(二)下列是必要的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：國家機關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益性用地；(三)國家支持的能源、交通、水利項目用地；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他土地。

【注】嚴格限制使用劃撥土地。用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地，不得以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。

(2)除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，使用壽命不受限制

付費轉(zhuǎn)賬：

(一)建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指國家在一定期限內(nèi)將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國家繳納土地使用權(quán)出讓金的行為。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)可以通過拍賣、招標或者雙方協(xié)商轉(zhuǎn)讓。其中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品房等商業(yè)用地，以及在同一土地上有兩個以上故意用地者的，應(yīng)當通過招標、拍賣等公開招標方式出讓；2無條件不能采用拍賣或招標方式的，可由雙方約定(轉(zhuǎn)讓費不得低于國家規(guī)定的標準)

(3)轉(zhuǎn)讓期限應(yīng)根據(jù)以下目的確定：

(1)居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。

【注】(1)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，自動續(xù)期。(2)非住宅建設(shè)用地：1、期滿后需要繼續(xù)使用的，最遲應(yīng)在期滿前一年申請續(xù)期(除根據(jù)公共利益需要收回土地的，應(yīng)經(jīng)批準)；2.準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；(3)未申請續(xù)期或申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

2.轉(zhuǎn)讓收購(二級市場)

(1)轉(zhuǎn)讓和取得方式：如果建設(shè)使用權(quán)

【說明】建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、交換、出資、贈與應(yīng)向登記機關(guān)申請變更登記。

(2)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)滿足的條件(即“出讓和轉(zhuǎn)讓”):

(1)根據(jù)出讓合同，全部土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)支付，并取得土地使用權(quán)證書；

(2)按照出讓合同的約定，如果是住宅建設(shè)項目，將完成開發(fā)總投資的25%以上。如果屬于一塊開發(fā)用地，會形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證。

(3)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的條件(即“劃撥和轉(zhuǎn)讓”):

(1)按照國務(wù)院規(guī)定，報有審批權(quán)的人民政府審批；

(二)有批準權(quán)的人民政府批準轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

(4)禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合法定出讓條件的；

(二)司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定或者決定查封、限制其他形式的房地產(chǎn)權(quán)利；

依法收回土地使用權(quán)；

4.共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意；

權(quán)屬有爭議；

6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

(三)建設(shè)用地使用權(quán)終止

1.終止原因

建設(shè)用地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿、提前收回、土地滅失而終止。

【注】建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當及時注銷登記，登記機構(gòu)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。

2.早期恢復(fù)的情況

有下列情形之一的，經(jīng)原批準土地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，有關(guān)人民政府土地行政主管部門可以收回國有土地使用權(quán)：

(一)為公共利益使用土地的需要；

(2)為了進行城市規(guī)劃和舊城改造，需要調(diào)整土地用