0122蘇州獅山路冠捷項目取地可行性分析報告

蘇州蘇地-2012-G82地塊綜合體項目可行性研究報告謹呈：蘇州信匯達置業(yè)有限公司12報告結(jié)構項目本體分析企業(yè)開發(fā)目標解讀項目發(fā)展方向初判房地產(chǎn)市場機會研究經(jīng)濟測算附件一二三四五六本體條件1本體。項目優(yōu)劣勢條件如何？項目屬性是什么？34區(qū)位良好位于高新區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)獅山路商圈，未來該片區(qū)規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心核，認知度較高，區(qū)位優(yōu)勢顯著，商業(yè)基礎好高新區(qū)塔園路獅山路5區(qū)位人口位于高新區(qū)獅山路塔園較核心地段，5km范圍內(nèi)項目覆蓋約30萬人，區(qū)位優(yōu)勢顯著，居民量較大1.0KM1.5KM5.0KM幅射范圍1公里范圍內(nèi)：常住人口約58,000多人，目前主要為獅山街道、附近辦公樓及酒店，整體檔次適中；幅射范圍1.5公里范圍內(nèi)：常住人口：約70,000多人，目前主要為蘇州樂園旅游人群為主；旅游人口：蘇州樂園年游客數(shù)量約120-150萬人次左右；幅射范圍5公里范圍內(nèi)：目前入住居民將近304,137人；主要以項目北面的楓橋鎮(zhèn)以及南面的木瀆鎮(zhèn)等為主，外地居民較多，整體檔次較低；6交通便捷周邊交通環(huán)境優(yōu)良，緊臨城市主要街道獅山路和塔園路，未來將有地鐵三號線站點，整體通達性較強，交通便捷蘇州地鐵1號線（鐘南街—木瀆）蘇州地鐵1號線（鐘南街—木瀆）蘇州地鐵3號線（新區(qū)城鐵站—唯亭城鐵站）獅山路（城市交通主干道）玉山路（城市交通主干道）金山路（城市干道）現(xiàn)有交通：距離中環(huán)2.5km；距離項目3km范圍內(nèi)有6條城市交通主干道，多為雙向4車道；公交站點：2個公交站臺近4條線路；未來交通：遠期規(guī)劃有軌道交通3號獅山路站無縫對接；交通暢達度：道路通達性好，離西環(huán)高架約5km；離高鐵南京南站約20分鐘；蘇州地鐵3號線（新區(qū)城鐵站—唯亭城鐵站）長江路（城市交通主干道）中環(huán)1號線塔園路站1號線濱河路站3號線獅山路站1號線東方樂園站3號線玉山路站7配套完善區(qū)域較為成熟，生活氛圍濃厚，項目配套較為完善，商業(yè)配套零散且以中低檔餐飲為主，新地中心將引入陽光百貨，目前尚未開業(yè)5南淮海街4商業(yè)會所1醫(yī)院2學校6新地中心3北淮海街商業(yè)：社區(qū)商業(yè)及南淮海步行街為主；學校：附近有江蘇省級幼兒園，區(qū)級實驗小學各一所；醫(yī)院：有區(qū)級醫(yī)院1所；其他：未來將有較大體量的商業(yè)綜合體配套。1243658地塊四至及現(xiàn)狀地塊西、南臨路，東側(cè)臨河，北側(cè)臨近獅山新苑及省級幼兒園，地塊內(nèi)部場地平整，可利用程度較高北面東面塔園路獅山路北面：獅山新苑小區(qū)西面：角上湖西面：塔園路北面：省級示范幼兒園南面：獅山路地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀9占地4.7萬平，建面28萬，建筑形態(tài)以2座超高層附帶裙樓，其中商業(yè)8萬方、酒店6萬方不可分割銷售，其余物業(yè)可分割銷售基礎經(jīng)濟指標占地面積：47750.5平方米建筑面積：280000平方米建筑密度≤50%容積率≤6.0用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、酒店限制性指標高度：高層≥200米，其中地標性建筑≥290米且≤310米，群房≤30米；銷售限制：計容面積內(nèi)，商業(yè)不超過8萬方，酒店不超過6萬方，均不可分割銷售、辦公不超過6萬方，可分割銷售，其余均為可分割銷售物業(yè)；地下空間：開發(fā)不少于3層；地下一層為商業(yè)，商業(yè)面積≤35000平方米，且不可分割銷售；機動車停車位：每萬平方米計容面積配備不少于80個，地面停車不超過80輛；10項目優(yōu)劣勢分析項目區(qū)位交通良好，周邊配套完善且有一定水景資源，未來規(guī)劃為高新區(qū)商業(yè)中心核，但未來競爭激烈、地塊限制性條件嚴格1、區(qū)域位置優(yōu)越，位于蘇州高新區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)；2、交通便利，道路通達度較好，交通設施完備；3、未來區(qū)域規(guī)劃為高新區(qū)商業(yè)中心核，未來升值潛力較大；4、區(qū)域較為成熟，生活氛圍濃厚，項目周邊教育、醫(yī)療配套較為完善；5、景觀優(yōu)勢：項目親水近湖靠近蘇州樂園。地塊自身規(guī)整，可利用程度較高；項目優(yōu)勢——項目劣勢——1、周邊未來競爭激烈：獅山路沿線的商業(yè)將有150萬平方米的商業(yè)供應體量，同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴重。項目存在著諸多競爭和潛在競爭項目；2、地塊開發(fā)限制嚴格：建設用地規(guī)劃對本項目的限制較大，在持有、銷售比例控制等方面要求較為嚴格；11項目屬性界定東部沿海二線發(fā)達城市、未來高新區(qū)商業(yè)中心核地標，大規(guī)模、多物業(yè)型城市綜合體開發(fā)項目東部沿海二線發(fā)達城市位于長三角中心位置，臨近上海，有著較好的區(qū)位優(yōu)勢GDP水平名列江蘇省第一位擁有多項政策利好，且城市文化底蘊深厚高新區(qū)核心位置，區(qū)域處于快速發(fā)展階段項目位于蘇州高新區(qū)，定位為城市綜合體及城市新地標，未來的新城市中心，區(qū)域發(fā)展利好強勢緊臨城市主干道獅山/塔園路，交通發(fā)達，區(qū)域發(fā)展前景好地塊周邊周邊有很多項目在開發(fā)，現(xiàn)處于新區(qū)開發(fā)發(fā)展階段城市及區(qū)域?qū)傩裕喉椖康貕K整體規(guī)模近47750.5平方米地塊，建筑面積：280000平方米。地塊自身規(guī)整，可利用程度較高綜合體項目開發(fā)商意向開發(fā)城市綜合體，以寫字樓、酒店式公寓、星級酒店為主，其他業(yè)態(tài)為輔項目屬性：12報告結(jié)構項目本體分析企業(yè)開發(fā)目標解讀項目發(fā)展方向初判房地產(chǎn)市場機會研究經(jīng)濟測算附件一二三四五六目標解讀2目標。項目開發(fā)目標是什么？開發(fā)商最關注什么？1314開發(fā)商目標解讀世聯(lián)理解，核心目標是控制風險，打造高新區(qū)地標性城市綜合體，樹立市場影響力，最終實現(xiàn)利潤最大化打造區(qū)域標桿型項目，提高區(qū)域整體形象，吻合政府對本項目要求；項目內(nèi)部不同物業(yè)的合理定位和體量組合，能夠提升整體價值，最終實現(xiàn)項目價值最大化根據(jù)地塊出讓要求，項目涵蓋集中商業(yè)、高星級酒店、寫字樓、公寓等，產(chǎn)品形式多元；項目產(chǎn)品形式以2座超高層建筑，為高新區(qū)未來商業(yè)中心核天際線。產(chǎn)品目標利潤目標戰(zhàn)略目標首要目標：控制風險、快速回現(xiàn)、實現(xiàn)最優(yōu)利潤

重要目標：打造區(qū)域標桿性項目15項目核心問題界定基于對項目的理解，本項目的核心問題是：項目如何進行準確定位、物業(yè)組合及開發(fā)時序，才能有效控制風險且實現(xiàn)利潤最大化目前市場水平下，項目不同物業(yè)類型到底要做何種的檔次和規(guī)模，才能有效的控制風險？項目體量較大，不同物業(yè)要采取何種開發(fā)時序才能實現(xiàn)利潤最大化？121、產(chǎn)品目標：商業(yè)、酒店、寫字樓及公寓多元物業(yè)2、利潤目標：控制風險為前提，短平快銷售為主3、戰(zhàn)略目標：打造地標性項目，提升區(qū)域影響力16報告結(jié)構項目本體分析企業(yè)開發(fā)目標解讀項目發(fā)展方向初判房地產(chǎn)市場機會研究經(jīng)濟測算附件一二三四五六市場研究3市場。蘇州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀？不同物業(yè)市場實現(xiàn)度？1718數(shù)據(jù)來源：《2005-2012年蘇州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》19宏觀市場-住宅市場2012年蘇州住宅新增供應面積推盤速度較快，增量上漲明顯，1-11月，同比增加5萬套，年中小幅高開，年前年尾增長疲態(tài)盡顯數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)20宏觀市場-商業(yè)市場蘇州商業(yè)土地成交隨著住宅市場回暖稍微提升，但是從蘇州整體商業(yè)項目成交量來看，商業(yè)出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象2011年蘇州商業(yè)市場整體供應量為147.98萬方，成交量為100.08萬方，較10年124.52萬方，出現(xiàn)20%的下跌。全年供銷比為1.5，市場呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，4-6月較為均衡，11月受供應量的大幅上漲，供銷比升至4.3，其它月度供銷比在2左右徘徊。2011年蘇州商業(yè)項目供給成交量指標2007-2012年蘇州商業(yè)土地成交走勢圖（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)21成交：銷售面積出現(xiàn)下降，銷售額有所回落成交面積：同比下降14.30%，全年商業(yè)市場成交量低，市場觀望氣氛明顯。隨著具有住宅性質(zhì)的酒店式公寓在下半年銷售態(tài)勢隨之增加，大量專營性商鋪的入市熱銷使得商業(yè)市場下半年成交量激增；銷售額：受低成交量和低價位項目雙重拉動，銷售額同比下降45.4%蘇州商業(yè)市場2012年受到宏觀調(diào)控等影響，成交量下滑，同時酒店式公寓等項目成交量占比增加而成交價位較低，使得商業(yè)市場銷售額出現(xiàn)明顯下滑；宏觀市場-商業(yè)市場受低成交量和低價位項目雙重拉動，蘇州商業(yè)市場2012年銷售面積出現(xiàn)下降，銷售額亦出現(xiàn)明顯下滑數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)22蘇州商業(yè)整體狀況高新區(qū)商業(yè)格局分析高新區(qū)典型項目及未來供應分析消費者、商家、運營方訪談高新區(qū)商業(yè)特征梳理商業(yè)公寓寫字樓酒店不同物業(yè)市場分析——23蘇州商業(yè)格局分布主城區(qū)商業(yè)成熟，高新區(qū)等區(qū)域型商業(yè)規(guī)模不斷擴大，逐漸形成以獅山路商圈、老城區(qū)商圈及金雞湖商圈于一體東西商業(yè)軸線姑蘇區(qū)商圈：包括觀前街商圈、石路商圈、南門商圈，古城區(qū)商圈發(fā)展成熟，輻射范圍廣，為市級商業(yè)圈；金雞湖商圈：包括湖西和湖東兩塊，湖西、湖東商圈為近幾年新掘起商業(yè)中心，商業(yè)檔次中高端，輻射范圍較大，金雞湖商圈將成為未來蘇州商業(yè)主要發(fā)展區(qū)域；高新區(qū)商圈、吳中商圈、相城區(qū)商圈、為區(qū)域級商圈，以服務本區(qū)域消費人口為主。蘇州市級商業(yè)區(qū)主要包括：觀前商業(yè)區(qū)、石路商業(yè)區(qū)、南門商業(yè)區(qū)、湖東商業(yè)區(qū)蘇州區(qū)級商業(yè)區(qū)主要包括：湖西商業(yè)區(qū)、獅山商業(yè)區(qū)、相城商業(yè)區(qū)、吳中商業(yè)區(qū)數(shù)據(jù)來源：蘇州市國土資源和規(guī)劃局24蘇州商圈特征古城、金雞湖商圈業(yè)態(tài)較為豐富，輻射范圍較廣，高新區(qū)商圈主要以區(qū)域消費為主，規(guī)劃中的獅山路商業(yè)中心核未來發(fā)展?jié)摿薮竺Q

古城商圈金雞湖商圈高新區(qū)商圈

吳中商圈地理位置護城河以內(nèi)區(qū)域金雞湖湖東、湖西兩岸沿獅山路所形成的區(qū)域沿東吳路為軸結(jié)合區(qū)域零散分布格局客群特征整個蘇州大市及外來旅游消費大市內(nèi)中高端消費、長三角消費及本區(qū)域消費除淮海街、綠寶廣場、天都廣場輻射范圍較大外，其它商業(yè)主要以區(qū)域消費為主主要服務于區(qū)域消費客源檔次中高端，頂級中高端中端中端代表項目泰華商城、美羅商城、大洋百貨、新蘇州百貨、第一百貨、人民商場、金鷹國際、石路國際商城、成泰戈泰百貨圓融時代廣場、現(xiàn)代休閑廣場、F城、金雞湖廣場、新天翔廣場、左岸商業(yè)街、湖濱新天地、水巷鄰里、鄰里中心綠寶廣場、淮海商業(yè)街、美羅百貨、泉屋百貨、樂購、金楓商業(yè)廣場、何山路大潤發(fā)麗豐mall、新蘇百貨、吳中商城、南蘇州生活廣場、香雪海購物廣場、木瀆商業(yè)街等零售業(yè)態(tài)餐飲、娛樂、購物、休閑購物、餐飲、休閑娛樂餐飲、休閑娛樂餐飲、休閑娛樂商圈特性以傳統(tǒng)的百貨和沿街店鋪為主要模式、蘇州傳統(tǒng)的購物區(qū)域、有著濃厚的文化背景，輻射范圍廣新興的商業(yè)區(qū)域，目前以購物、餐飲、休閑娛樂為主，輻射范圍僅次于古城商圈傳統(tǒng)的餐飲、休閑娛樂區(qū)商業(yè)模式主要以社區(qū)商業(yè)和賣場式商業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)缺少大型購物中心，除淮海商業(yè)街輻射范圍較大以外，其它商業(yè)均屬于區(qū)域級商業(yè)起步階段較為分散，檔次不高，僅服務于區(qū)域商業(yè)消費，作為城市副中心的越溪未來發(fā)展?jié)摿薮髷?shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫本頁附件鏈接：1.綠寶廣場2.美羅百貨3.泉屋百貨4.淮海商業(yè)街泛獅山路商圈：新區(qū)CBD，傳統(tǒng)的商業(yè)集中區(qū)，新區(qū)金融中心；

滸關商圈：鄉(xiāng)鎮(zhèn)商圈中的代表，由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代化商業(yè)轉(zhuǎn)變，人口劇增導致區(qū)域商業(yè)實現(xiàn)跨越式增長；橫塘商圈：建材家居市場集中地，“南橫塘北蠡口”經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變明顯；科技城商圈：政府大力支持，受區(qū)域消費人口影響，目前尚未形成規(guī)模25高新區(qū)商業(yè)格局包含獅山路、滸關、橫塘、科技城四個商圈，其中獅山路商圈商業(yè)基礎較好，未來規(guī)劃為高新區(qū)CBD，發(fā)展?jié)摿薮髷?shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫獅山廣場：定位高端占地面積為2.4萬平米，總建筑面積13萬平米，其中商業(yè)建面約7萬平米，前期有在洽談金鷹百貨，定位高端。春蘭地塊：定位中高端總體建面34萬平米，其中商業(yè)10萬平米（地上8萬平米，地下2萬平米），商業(yè)定位中高端。陽光百貨：定位高端位于新地中心的五層裙樓內(nèi)，經(jīng)營面積3萬余平米，擬引入國內(nèi)外一線品牌，走高端路線，計劃于2013年開業(yè)26未來競爭項目未來項目周邊商業(yè)放量約20萬平米，總體檔次以中高端為主，本項目商業(yè)部分未來面臨競爭激烈3211：獅山廣場3：陽光百貨2：春蘭地塊數(shù)據(jù)來源：蘇州市規(guī)劃局專業(yè)人士觀點本項目位于高新區(qū)商業(yè)中心核，同時為政府規(guī)劃的獅山路商圈天際線制高點，未來區(qū)域商業(yè)競爭激烈，建議項目走高端且特色化路線綠寶廣場——招商主管

獅山路那一帶是高新區(qū)老的商業(yè)區(qū)，整個的商業(yè)氛圍不錯。冠捷那個地塊區(qū)位條件不錯，靠近兩條主干路，而且未來也有地鐵線，交通肯定是一大優(yōu)勢的。高新區(qū)政府現(xiàn)在規(guī)劃的幾個超高層項目都在那一帶，所以在整個商業(yè)檔次上，肯定是要求高端的，不錯高端，做一些比較差的商鋪的話，政府也不答應的。泉屋百貨——招商經(jīng)理

我們?nèi)莅儇浐兔懒_百貨都是屬于天都廣場的，在高新區(qū)來說屬于高端的商場了。但是周邊商業(yè)氣氛沒有獅山路和淮海街好。但是由于我們靠近地鐵一號線，所以輻射的人群可以遠遠放大的，我覺得你們那個項目也是靠近地鐵線的，而且先天條件好，所以可以走高端主題化路線，吸引整個大蘇州的消費人群。新地中心——世聯(lián)雅園總經(jīng)理吳劍磊高新區(qū)有很多日企、臺企，所以整體的消費能力還是非常高的，我們新地也要打造一個陽光百貨，也是要引入像LV等國內(nèi)外高端品牌，因為我們蘇寓里面住的大多數(shù)是日本人，而且香格里拉酒店入住的都是高收入的人群，消費實力比較強。

你們項目位置那么好，而且屬于獅山路中央商務區(qū)的最高的塔樓，政府肯定是非常關注的，你們的商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓肯定也是要做高端的。公寓戶型建議不要太大，大戶型走量比較慢，商業(yè)在走高端的同時一定要有特色，吸引區(qū)域外人群。27信息來源：世聯(lián)地產(chǎn)上海商業(yè)部市場調(diào)查28高新區(qū)商業(yè)特征分析現(xiàn)有商業(yè)主要以商務、社區(qū)配套為主，未來獅山路商業(yè)中心核建成后將極大提升高新區(qū)商業(yè)檔次，但高端商業(yè)面臨競爭激烈分布較為集中：主要集在中獅山路、何山路、鄧蔚路、長江路一帶，少數(shù)大型商業(yè)賣場，多數(shù)以金融、辦公服務等商務配套及社區(qū)配套為主；租金水平參差不齊：沿街商鋪月租金在60-1200元/平米，淮海路平均月租金在300元/平米，大型商場以扣點為主（15%-30%不等）；11223輻射面不廣：區(qū)域型商業(yè)為主，僅能輻射高新區(qū)內(nèi)人群，難以吸引市區(qū)或其他區(qū)的客群，多數(shù)商業(yè)僅能輻射周邊居住、辦公人群；3未來商業(yè)放量較大：項目周邊未來規(guī)劃商業(yè)體量約20萬方，且均為中高檔商場，傳統(tǒng)大型商場面臨競爭激烈4，現(xiàn)有商業(yè)以綠寶廣場、淮海路商業(yè)街、天都廣場為代表，成熟商業(yè)區(qū)租金水平較高，整體商業(yè)輻射面不廣、以區(qū)域型商業(yè)為主，未來隨著獅山廣場、春蘭地塊、陽光百貨以及本項目建成后，獅山路商圈的檔次將得到提升，但是隨著大體量高端商業(yè)放量，本項目也面臨激烈競爭29分布現(xiàn)狀產(chǎn)品特征價格平臺高新區(qū)公寓市場典型項目機會小結(jié)不同物業(yè)市場分析——商業(yè)公寓寫字樓酒店30蘇州公寓宏觀市場公寓類土地2008至2011年成交量逐年增加，2011年蘇州公寓市場總體呈現(xiàn)供大于求的情況從2007年至2011年，蘇州公寓類土地累計成交達到近3100萬方的量體，成交量體主要集中在2007年，2008年則受市場大環(huán)境的影響，供應量降至最低點。2009年、2010年稍有回升，至2011年土地成交為724.6萬㎡，總量體比10年上漲95%。2007-2011年，蘇州公寓類土地成交走勢圖（萬平米）2011年蘇州公寓市場供求走勢圖2011年全市月度新增供求比在1.0以上為10個月，下半年整體呈現(xiàn)供求比直線上揚走勢，而新增供求比在1以下的僅有2個月，年初供應的稀缺，導致供不應求嚴重。年度供求比為2.0，全年供大于求的態(tài)勢明顯，且總體表現(xiàn)出直線上揚走勢。信息來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫31蘇州公寓分布現(xiàn)狀在售項目主要集中在吳中區(qū)及工業(yè)園區(qū)，高新區(qū)在售公寓主要以普通公寓為主，酒店式公寓存在一定市場空間高新區(qū)：在售項目5個姑蘇區(qū)：在售項目5個工業(yè)園區(qū)：在售項目8個吳中區(qū)：在售項目15個相城區(qū)：在售項目6個項目名稱類型項目名稱類型新地蘇寓居住公寓環(huán)球188酒店式公寓姑蘇公館居住公寓東方之門酒店式公寓東渡銀座酒店式公寓鳳凰文化廣場居住公寓金都城辦公為主董事匯酒店式公寓榮尚花苑居住公寓都市VIP居住公寓蘇尚新地居住公寓沸騰CBD酒店式公寓世茂廣場居住公寓晉合廣場居住公寓神馬公寓居住公寓金象城居住公寓雙悅大廈居住公寓君地新大陸居住公寓石路國際酒店酒店式公寓32蘇州公寓產(chǎn)品特征在售酒店式公寓主力戶型面積70-100平米為主，裝修標準在4000元/平米，平均月去化套數(shù)21套左右，面積約1700平米項目名稱產(chǎn)品類型建面（萬m2)開盤時間均價（萬元/平米）裝修標準(元/平方米）總套數(shù)月去化速度主力戶型（平米）蘇寓居住公寓1320102.230006665套，面積約730平160中潤蘇州中心酒店式公寓320101.8400033610套，面積約700平69環(huán)球188酒店式公寓620093450046011套，面積約1000平100東方之門酒店式公寓32011440001804套，面積約400平167鳳凰文化廣場居住公寓4.720121.9簡裝17065套，面積約4680平72都市VIP居住公寓6.820111.11600120040套，面積約2000平56御景酒店式公寓1.520101.5200031711套，面積約1525平100信息來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫及世聯(lián)市場調(diào)查數(shù)據(jù)附件：1.新地中心蘇寓2.羅雅

3.盛捷國際酒店4.金河雅園單價水平：從產(chǎn)品的銷售單價來看，居住型公寓價格在1.1萬/平米—2.2萬/平米，酒店式公寓單價在1.8萬/平米—4萬/平米，總體精裝修公寓均價在2.5萬/平米；總價水平：從銷售總價來看，居住型公寓總價60-350萬，酒店式公寓總價130-670萬，走量較好的小戶型公寓總價控制在150萬以內(nèi)。33蘇州公寓價格平臺酒店式公寓主流價格1.8萬/平米—4萬/平米，總價區(qū)間在130萬/平米—670萬/平米，走量較快的小戶型總價在150萬/套以下信息來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫34高新區(qū)公寓市場現(xiàn)狀項目名稱檔次租金（元/月）出租率客群投資回報率物業(yè)管理蘇寓高端1800095%日籍企業(yè)高管為主6%世聯(lián)雅園御景高端1200090%日籍企業(yè)高管為主6%世聯(lián)雅園青庭中端450090%企業(yè)中層管理層為主5%世聯(lián)雅園御庭中端5000歐美、日韓居多4%—盛捷中端500070%歐美、日籍人士為主—盛捷羅雅中端4500100%日籍企業(yè)中高管5%羅雅金河雅苑中端450080%日本、韓國人居多—金獅麗錦麗苑中端400080%外籍中層管理層為主3%易亞物業(yè)獅山麗景低端200070%普通收入人群1%無匯豪低端170070%莆田年個收入人群1%無信息來源：世聯(lián)地產(chǎn)上海商業(yè)部市場調(diào)查蘇寓租戶——金先生（韓國人）

現(xiàn)在租的房子面積大約150平米左右，房子比較寬敞，房間都配有地暖，蘇州冬天還是比較能的，地暖還是很有吸引力的。現(xiàn)在一個月租金是1.8萬，都是由公司出的，我租房子首先要看房子的品質(zhì)好不好，不能是比較陳舊的那種，舊房子一般物業(yè)比較差，而且房間設備也跟不上，另外租的人也很亂，第二點主要是離公司近，如果公司在工業(yè)園區(qū)的話，我肯定也不會住在高新區(qū)這邊的，方便還是很重要的，第三點是小區(qū)的物業(yè)配套要周到，比如平時的洗衣服、吃飯、買東西，這些一定要有的，我平時基本不會做飯的，所以周邊餐飲配套要到位，選擇蘇寓一個很大原因就是靠近淮河街，有很多韓式料理。DOVA公司員工——秦先生（上海人）現(xiàn)在自己租的房子是60平米的，價格在1700一個月左右，公司給補貼的，考慮年后換房子，稍微大點的。我們公司短租基本上會去園區(qū)內(nèi)部的酒店，如皇冠假日酒店和洲際酒店等，而長租的則主要是一些歐美的外籍人士，單價在5000-10000元每月左右。外籍人士主要是在附近10km范圍內(nèi)的，租房多在園區(qū)內(nèi)部。年薪100萬的老外，一般會有另外的100-200萬的額外支出（房租、生活補貼、孩子就學等）。如果要買綜合體的公寓，會選高層的，主要是安靜。我們在園區(qū)工作的人肯定不會去高新區(qū)買房子的，主要原因是太遠了，上下班不方便。3536蘇州公寓市場小結(jié)產(chǎn)品特征：蘇州在售酒店式公寓主力戶型面積70-100平米為主，裝修標準在4000元/平米，單盤月去化21套左右（合計約1700平米）；價格平臺：酒店式公寓主流價格1.8萬/平米—4萬/平米，總價區(qū)間在130萬/平米—670萬/平米，走量較快的小戶型總價約150萬/套；1122334，37整體市場分析產(chǎn)品特征分析典型項目分析寫字樓市場小結(jié)不同物業(yè)市場分析——商業(yè)公寓寫字樓酒店38蘇州寫字樓經(jīng)濟支撐從蘇州第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，及三產(chǎn)結(jié)構看，寫字樓市場興盛程度與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展正相關，目前蘇州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構演變情況折線圖(單位：百分比)數(shù)據(jù)來源：蘇州2005－2011年統(tǒng)計年鑒中潤蘇州中心銷售經(jīng)理總量：蘇州的高檔寫字樓已經(jīng)供大于求了，很多新開的項目、城市綜合體都有很多的寫字樓;供應速度：寫字樓增長的速度遠遠大于蘇州第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的速度，寫字樓去化：綜合體項目的寫字樓體量一定要控制，不然后期去化速度會非常慢，影響整個項目的現(xiàn)金流回收。蘇州2011年第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構圖27%21%10%8%7%6%6%4%1%0%1%2%4%3%交通運輸、倉儲和郵政業(yè)批發(fā)和零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)公共管理和社會組織住宿和餐飲業(yè)教育衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)居民服務和其他服務業(yè)信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)金融業(yè)租賃和商務服務科學研究、技術服務和地質(zhì)勘探水利、環(huán)境和公共設施管理文化、體育和娛樂39蘇州寫字樓交易分析蘇州寫字樓成交呈現(xiàn)“量穩(wěn)價升”的特點，2011年初年終低迷，年中較活躍，2012年上半年寫字樓成交面積逐步上升數(shù)據(jù)來源：DTZ戴德梁行統(tǒng)計資料蘇州各城區(qū)甲級寫字樓平均租金蘇州寫字樓銷售量呈現(xiàn)“年初年終低迷，年中較活躍”的特點；2012年以來，蘇州寫字樓物業(yè)銷量呈現(xiàn)走量平穩(wěn)的現(xiàn)象；2012年，寫字樓物業(yè)銷售面積同比下降近20%；環(huán)比上漲10%左右；蘇州各城區(qū)甲級寫字樓平均租金呈現(xiàn)“工業(yè)園區(qū)高、市區(qū)低”的特點；園區(qū)板塊在大量新增供應量的壓力下仍有較好的市場預期；2012年以來，蘇州各區(qū)的寫字樓租金呈現(xiàn)“小幅高開，后期平穩(wěn)”的現(xiàn)象；2012年，寫字樓物業(yè)銷售價格同比上漲近5-10%；環(huán)比持平，上漲幅度不大；40蘇州寫字樓供求、租金圖1：蘇州優(yōu)質(zhì)寫字樓供應量、吸納量、空置率（2008年Q1-2012Q3）供求市場：蘇州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求上總體表現(xiàn)穩(wěn)定,吸納量2012年前三季度吸納量呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢；2011年以來活躍的市場需求與相對較少的供應量驅(qū)使著蘇州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的空置率在三季度下降至10.02%?？傮w而言，蘇州寫字樓市場存在著“供大于求，需求量較平穩(wěn)，高端寫字樓供給較少”的特點；租金市場：2008-2012年，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金維持在2-3元/平米/天，租金增長率隨季度不同存在相應變化。蘇州優(yōu)質(zhì)寫字樓總體上是供大于求，2012年前三季度吸納量逐步上升，租金水平長期維持在2-3元/平米/天圖2：蘇州優(yōu)質(zhì)寫字樓租金變化趨勢（2008年Q1-2012Q3數(shù)據(jù)來源：ColliersInternational統(tǒng)計資料41蘇州寫字樓入住分析蘇州寫字樓入住行業(yè)主要為金融、房地產(chǎn)、貿(mào)易和現(xiàn)代服務業(yè)等行業(yè)，總體出租率約70%，高檔寫字樓出租率較高蘇州寫字樓入住行業(yè)比例統(tǒng)計（%）

出租率范圍中低項目出租率中高檔項目出租率姑蘇區(qū)平江區(qū)30-90%30-85%80-90%滄浪區(qū)75-100%75-100%90-100%金閶區(qū)10-97%10-80%65-97%新區(qū)80-100%90-100%80-85%園區(qū)75-100%80-100%75-95%蘇州第三產(chǎn)業(yè)正處于一個發(fā)展階段，蘇州的“工廠經(jīng)濟”正在發(fā)生轉(zhuǎn)型和升級?，F(xiàn)階段服務于工廠的服務行業(yè)對寫字樓的需求會增加；隨著大量的外資銀行和金融機構的涌入，同時伴隨著大量世界500強企業(yè)的進駐，高檔寫字樓需求旺盛；近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，出現(xiàn)一大批實力型房地產(chǎn)開發(fā)商進駐，同時“自己開發(fā)，自持一部分用來辦公”的現(xiàn)象；蘇州寫字樓入住率統(tǒng)計2012.12（%）蘇州寫字樓總體出租率在75%以上，有一定的市場空間；市場上高檔寫字樓入住率明顯高于低檔寫字樓，且呈現(xiàn)供不應求的趨勢；園區(qū)、新區(qū)的整體出租率在80-90%之間；老城區(qū)出租率在70-80%之間，存在較大的差距；數(shù)據(jù)來源：ColliersInternational統(tǒng)計資料本頁附件：1.蘇高新廣場2.新地中心3.金河國際中心4.中潤蘇州中心5.環(huán)球1886.東方之門

7.蘇州鳳凰文化廣場42項目位置體量去化速度標準層主力戶型單價（萬元/平方米）總價（萬元）租金（元/平米）裝修標準客戶構成環(huán)球188園區(qū)蘇惠路88號

1810117-8套/月，面積約1200平；2000160、250、3002.7-2.8432-840100-150公共部分精裝投資和自用各占到70%和30%董事匯園區(qū)蘇繡路89號555962套/月。面積約700平；1400350、7002.1700-2100暫無公共部分精裝投資和自用各占到70%和30%蘇州高新廣場新區(qū)獅山路28號1061043套，面積約663平1750169-1752.2-2.4700-800100-120毛坯交付自購、投資各占到50%萬融國際蘇州市平江新城人民路3158號460002套/月，面積約400平；1391100-2171.6160-347暫無毛坯交付自購、投資各占到50%蘇州鳳凰文化廣場工業(yè)園區(qū)的星海街與蘇雅路的交匯處1586015套/月（挑高4.2米），面積約1800平；2000120-1302.1300暫無毛坯交付自用客戶占到70%東方之門園區(qū)星港街199號4630009套，面積1125平；2400160-1803-6300-1000暫無4000投資客，占到70%-80%新地中心新區(qū)塔園路口1200001-2套/月，面積400平；1736110-2061.5－1.6165-33060-802000自購、投資各占到50%中潤中心吳中區(qū)人民路南延寶帶東路399號3600001套/月，面積約130平；170060-1301.7-2100-30030-601000自購、投資各占到50%蘇州寫字樓產(chǎn)品特征單盤月均去化速度約800平米，主力戶型100-200平米，主力單價約1.5萬-3萬，主力總價約200-500萬，單盤月去化800平米蘇州高新廣場租戶——蘇州常青藤教育咨詢租賃物業(yè)基本情況：我們租的是大廈的10樓，面積300-500平米左右，免租期不是太清楚，大概3個月左右吧，我們隔壁是個貿(mào)易公司，這邊前期說對進來的企業(yè)有資質(zhì)要求，其實都可以談的，很多都是一些貿(mào)易公司，培訓機構什么的。租金承受：這邊租金比較高，一個月100多，樓層高的會更加高，我們選擇這里主要是形象好，因為我們學校收費比較高，定位的比較高端，所以有個很好的辦公場所對我們招生也很有幫助，目前租金能夠接受金河國際中心租戶——10F英孚教育新區(qū)中心我們這邊面積不大，大概有400平米左右，租金是1.7元/平米/天，租約是3年一簽的，像我們做教育這塊的，一般不會輕易變動地址的，因為方便學生尋找：我們租寫字樓看重的因素，首先是成本不能不高，像蘇州高新廣場那邊，一天租金要3、4塊，我們肯定是不能接受的，第二是交通要方便，因為很多學生的家還是蠻遠的，交通一定要好，第三就是要有一些餐飲配套。4344寫字樓市場小結(jié)寫字樓市場目前去化速度緩慢，物業(yè)升值空間不大，建議本項目適當控制寫字樓體量，避免資金回籠緩慢困境數(shù)據(jù)來源：蘇州2011年統(tǒng)計年鑒市場現(xiàn)狀：蘇州已經(jīng)由發(fā)展階段向成熟階段過渡，出現(xiàn)多個高端甲級寫字樓，但是由于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，對寫字樓長久發(fā)展支撐較弱去化水平：在售項目月去化1到2套左右，單盤寫字樓月去化面積800平米左右，多數(shù)項目處于滯銷狀態(tài)11223價格平臺：主力戶型100-200平米，主力單價約1.5萬-3萬，主力總價約200-500萬3租金水平：高端寫字樓租金水平在3-4元/平米/月，多數(shù)寫字樓租金1-2元/平米/天，出租率水平較低4，蘇州寫字樓市場去化速度緩慢，整體市場不容樂觀，高新區(qū)高端寫字樓代表—蘇州高新廣場，目前走量及出租率均較差，由于高新區(qū)多數(shù)工廠均自帶辦公地點，且第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較緩，寫字樓發(fā)展的經(jīng)濟支撐較差45不同物業(yè)市場分析——整體市場分析經(jīng)營水平分析市場競爭分析市場機會小結(jié)商業(yè)公寓寫字樓酒店46五星級酒店分布現(xiàn)狀項目酒店已洽談費爾蒙，因此本項目研究鎖定五星級等高端酒店，主要集中在姑蘇城區(qū)及工業(yè)園區(qū)，高新區(qū)目前為兩家在經(jīng)營區(qū)域酒店區(qū)域酒店姑蘇城區(qū)蘇州吳宮喜來登酒店工業(yè)園區(qū)蘇州中茵皇冠假日酒店蘇州玄妙索菲特酒店蘇州金雞湖大酒店蘇州南林飯店蘇州金雞湖新羅酒店蘇州萬豪酒店蘇州尼盛萬麗酒店蘇州雅都大酒店蘇州洲際酒店太湖片區(qū)蘇州寶島花園酒店高新區(qū)蘇州香格里拉酒店蘇州東山賓館蘇州新城花園酒店信息來源：世聯(lián)地產(chǎn)上海商業(yè)部市場調(diào)查47五星級酒店經(jīng)營狀況整體入住率水平較差，價格在500-800元之間，服務及配套是多數(shù)酒店的核心競爭力酒店名稱經(jīng)營指標核心競爭力

入住率均價房間數(shù)開業(yè)時間蘇州香格里拉酒店45%5501142004年品牌酒店管理公司，以其高檔次服務著稱，配套完善且餐飲多元蘇州新城花園酒店40-50%6805001997年優(yōu)越的地理位置，周邊的環(huán)境以及旅行資源，配套齊備且特色餐飲蘇州吳宮喜來登酒店52%5704812009年2月完善的配套設施，緊鄰鬧市區(qū)，距文化名街平江路蘇州玄妙索菲特酒店35%4203142006年優(yōu)越的地理位置及齊全的商業(yè)配套蘇州中茵皇冠假日酒店31-33%8003442009年較好的湖景山色、設備齊全的配套、較好的市場口碑及聲譽蘇州金雞湖大酒店11.7-15%7001712006年有其獨特的裝飾風格，可以滿足不同客人的需求、干濕分離的衛(wèi)浴空間及豐富多樣的餐飲蘇州洲際酒店45-50.1%8004322010年品牌酒店管理公司管理經(jīng)驗，高檔次服務及周邊的商業(yè)設施配套蘇州寶島花園酒店5%以下6001142004年有太湖強勢景觀資源，多為度假人群，包括外地客群、政府機構、高管等信息來源：世聯(lián)地產(chǎn)上海商業(yè)部市場調(diào)查48五星級酒店客戶構成目前高檔次星級酒店客戶，以政府、企業(yè)接待為主，此類客群對酒店的硬件設施、服務水準及餐飲水平較為看重酒店名稱客戶分析客戶關注點蘇州香格里拉酒店外地客戶較多，商務出差、政府會議客戶，商務接待、政府接待客戶硬件設施、餐飲水平、服務、景觀蘇州新城花園酒店新區(qū)企業(yè)客戶角度，企業(yè)會議，商務出差，親友聚會、休閑度假硬件環(huán)境、地段位置、設施服務蘇州吳宮喜來登酒店外地客戶較多，休閑度假、親友聚會，企業(yè)會議硬件配套、地段位置、周邊景色、設施服務等蘇州玄妙索菲特酒店外地旅游客戶較多，休閑度假、商務出差、親友聚會地理位置、周景商業(yè)、服務管理、方便出行及購物蘇州中茵皇冠假日酒店外地及外籍客戶較多，休閑度假、企業(yè)會務、商務出差、親友聚會外立面造型、湖景房景、地段位置、服務蘇州金雞湖新羅酒店外地商旅客戶較多，休閑度假、自駕旅游、商務出差周邊環(huán)境、花園式酒店、湖景房景、酒店花園蘇州洲際酒店外地及外籍客戶與旅游客戶較多，休閑度假、企業(yè)會務、商務出差、親友聚會、其他交通位置、設備好、效率高、蘇州寶島花園酒店外地旅行度假客戶較多，休閑度假、企業(yè)會務、親友聚會、商務出差環(huán)境、周邊景區(qū)、服務、太湖農(nóng)家菜信息來源：世聯(lián)地產(chǎn)上海商業(yè)部市場調(diào)查本頁附件鏈接：1.香格里拉酒店2.蘇州新城花園酒店

3.蘇州洲際酒店

4.蘇州福朋喜來登酒店49五星級酒店市場小結(jié)蘇州五星級酒店整體管理水平較高，多為國際知名酒店管理公司，消費客群多數(shù)為政府、企業(yè)為主，目前經(jīng)營狀況較好競爭分析：高新區(qū)五星級酒店為2家，入住率50%左右，價格在550-680元左右，經(jīng)營狀況一般；品牌水平：在運營五星級酒店品牌管理公司基本為國際一線知名品牌酒店管理公司，包括洲際、皇冠、香格里拉、索菲特、喜來登等；11223硬件水平：整體水平較高，包括大型宴會廳、高檔餐廳、健身館、SPA、美容美發(fā)等，部分還有高爾夫練習館及射擊館等3客戶構成：以政府、企業(yè)接待為主，此類客群對酒店的硬件設施、服務水準及餐飲水平較為看重；4，建議本項目打造五星級以上的酒店，引入高端酒店管理公司進行管理，另外配套高端特色餐飲、休閑配套及會議設施，在酒店運營方面，與政府、企業(yè)進行合作，建立長期協(xié)議，搶占政務商務，會議、接待市場指標酒店式公寓寫字樓商業(yè)酒店價格（元/平）售價：1.3萬-2.2萬租金：1.8萬以下售價：1.5萬-3萬租金：1-4元/平米/天租金：10元/平/天扣點：20%-30%房價：500-800元去化速度月均去化1700平米月均去化800平米出租率：90%以上入住率：50%左右投資回報率5%4%投資回收期：10年投資回收期：12年市場現(xiàn)狀高端公寓供給較少銷售難度大，高新區(qū)企業(yè)多數(shù)在廠內(nèi)辦公中高端集中商業(yè)為主，未來高端供應量較大入住率較高，多數(shù)為政府、企業(yè)客戶競爭項目蘇寓、御景蘇州高新廣場、金河國際中心天都廣場、綠寶廣場、陽光百貨、春蘭地塊及金鷹百貨香格里拉、新城花園總結(jié)1寫字樓市場去化率及出租率較低，前景不容樂觀，高端商業(yè)未來將面臨激烈競爭，酒店式公寓及五星級酒店存在市場空間50信息來源：世聯(lián)地產(chǎn)上海商業(yè)部市場調(diào)查指標商業(yè)酒店式公寓寫字樓酒店區(qū)域?qū)用娴臋C會與風險機會：獅山路商圈為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)氛圍較好，區(qū)域認知度較高；政府規(guī)劃高新區(qū)商業(yè)中心核位于獅山路商圈，未來將建成多個超高層城市綜合體，將極大提升片區(qū)影響力；風險：高新區(qū)人口規(guī)劃有限，商業(yè)輻射力及影響力難以抗衡蘇州中心區(qū)城區(qū)及工業(yè)園區(qū)商業(yè)分物業(yè)市場層面的機會與風險機會：未來地鐵3號線將在本項目設置站點，商業(yè)可與地鐵站無縫連接項目周邊有多個小區(qū)，消費力人群有一定保障，另外多個涉外小區(qū)有大量外籍高管，為項目發(fā)展高端商業(yè)提供保障；消費者對一站式的集購物、休閑、娛樂于一體的復合商業(yè)需求旺盛；風險：不可分割銷售，資金沉淀較大未來獅山路規(guī)劃多個高端商業(yè)項目，競爭激烈；機會：高新區(qū)有大量外企，發(fā)展高端酒店式公寓有客群支撐；項目為超高層建筑，品質(zhì)感強，有一定競爭力；市場高端酒店式公寓缺乏，目前供不應求風險：周邊已有多家酒店式公寓，對項目客群存在分流；機會：項目區(qū)位較好，未來有較高升值預期，另外地標性建筑，對投資客有一定吸引力；風險：市場去化率不高，目前寫字樓項目去化率較低，區(qū)域內(nèi)蘇軸高新廣場基本滯銷；入住率較低，大量空置單元存在，導致投資回報率不高；機會蘇州五星級酒店市場年均入住率50%以上，經(jīng)營較差；項目前期已經(jīng)洽談費爾蒙，且有一定水景資源；風險：香格里拉及新城花園五星級酒店將分流大部分高端政務客源；經(jīng)營型物業(yè)，短期無法快速回現(xiàn)；回收周期在15年左右；機會與風險排序機會：銷售型物業(yè)——酒店式公寓>寫字樓經(jīng)營型物業(yè)——商業(yè)>酒店；風險：銷售型物業(yè)——寫字樓>酒店式公寓經(jīng)營型物業(yè)——酒店>商業(yè)；總結(jié)2寫字樓去化較慢，酒店資金沉淀多且回收期長，建議適當控制兩者體量，高端酒店式公寓項目較少且出租率較高，高端特色商業(yè)存在空間5152報告結(jié)構項目本體分析企業(yè)開發(fā)目標解讀項目發(fā)展方向初判房地產(chǎn)市場機會研究經(jīng)濟測算附件一二三四五六開發(fā)方向4方向。項目不同物業(yè)的發(fā)展方向？不同客戶來源構成？53項目整體發(fā)展策略54占據(jù)城市絕版地段，引領城市未來價值形象標桿——

樹立城市地標，聚焦全城影響產(chǎn)品標桿——

引領地產(chǎn)升級，建立市場標準價值標桿——

聚合城市功能，實現(xiàn)全能生活項目核心價值點——地標建筑，匯聚全城眼球，代言中心形象55形象標桿引領區(qū)域產(chǎn)品升級，締造品質(zhì)標簽56產(chǎn)品標桿頂級酒店、精品商業(yè)、高端酒店式公寓、5A甲級辦公物業(yè)……匯聚綜合體物業(yè)價值57價值標桿58人群聚集形象建立經(jīng)營收入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有商業(yè)形象支撐產(chǎn)業(yè)集聚經(jīng)營收入辦公形象體現(xiàn)匯集商務人流優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項目標桿星級酒店現(xiàn)金流補缺形象支撐住宅功能補缺匹配人流聚集酒店式公寓商業(yè)、酒店式公寓形象需與綜合體整體形象相匹配各物業(yè)在項目中承擔的作用：蘇州首席·情景式·高端購物公園引領城市高端商業(yè)升級的標桿示范MALLPARK精品商業(yè)59MallPark：客戶定位IIIⅡ核心客戶——客戶群體：城市主流消費群體，中等以上收入的各類人群，主要為中產(chǎn)家庭，企業(yè)中層管理人員、個體戶等；消費特征：消費講求品質(zhì)和時尚，比較注重消費環(huán)境及消費產(chǎn)品特色，對新事物接受度高；60攜手費爾蒙，打造高新區(qū)首個超高層白金五星級酒店，成為高新區(qū)會客廳MALLPARK五星級酒店61五星級酒店：客戶定位IIIII輔助客戶：客戶構成：商務、旅游客群：消費需求：住宿、餐飲、娛樂等核心競爭力：地標性建筑、品牌管理公司、完善配套設施、便利交通I核心客戶：客戶構成：蘇州高新區(qū)的政府、企業(yè)客戶，及各類宴會消費需求：商務會議、商務接待等核心競爭力：品牌酒店管理公司、完善配套、便利交通、專業(yè)化服務62引入品牌酒店管理公司，打造高新區(qū)首家高端酒店式公寓，管家式服務為精英階層提供最優(yōu)質(zhì)的服務MALLPARK酒店式公寓63酒店式公寓：客戶定位IIIIII64打造高新區(qū)首個地標型高端辦公物業(yè)，體現(xiàn)生態(tài)、節(jié)能、健康理念MALLPARK甲級寫字樓6566自用客客戶構成：主要為高新區(qū)周邊的企業(yè)，如貿(mào)易公司、教育咨詢機構、銀行等第三產(chǎn)業(yè)相關企業(yè)；購買需求：貿(mào)易、培訓等小企業(yè)以300-500平米左右，銀行等大企業(yè)以購買整層為主；寫字樓潛在客戶構成高端寫字樓：客戶定位67報告結(jié)構項目本體分析企業(yè)開發(fā)目標解讀項目發(fā)展方向初判房地產(chǎn)市場機會研究經(jīng)濟測算附件一二三四五六經(jīng)濟測算5測算。結(jié)合項目規(guī)劃要求，發(fā)展方向以及回現(xiàn)要求，對不同測算假設進行比較，尋求較優(yōu)方案？6869序號項目建筑面積(㎡）用地規(guī)模（㎡）容積率用地規(guī)模（畝）1總建筑面積426503.047750.56.071.6

地上（計容總建筑面積）286503.047750.56.071.6

地下140000.047750.5——3各物業(yè)

可分割銷售物業(yè)

酒店式公寓86503.0—

寫字樓60000.0—

不可分割銷售物業(yè)

商業(yè)總體量（含地上地下）115000.0

地上商業(yè)80000.0—

酒店60000.0—

地下商業(yè)35000.0

3地下車庫105000.0

【項目指標】總建面42.65萬平，計容建面28.65萬平（其中公寓、寫字樓可售物業(yè)14.65萬平，商業(yè)、酒店不可分割銷售物業(yè)14萬平）705.1、

經(jīng)濟測算

方案1方案2方案371【銷售計劃】測算周期6年，2013年底開始土建工程，依次建設車庫、商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓、五星級酒店，寫字樓打造3萬方可售配套20122013201420152016201720182019建設計劃地下車庫地下商業(yè)地上商業(yè)酒店式公寓甲級寫字樓五星級酒店銷售計劃酒店式公寓甲級寫字樓辦公配套2014Q3——2016Q32016Q3——2018Q42013年第四季度開始進行基底建設，地下車庫、商業(yè)先期動工，酒店式公寓、寫字樓其次，酒店最后；基底建設半年后，地上酒店式公寓、商業(yè)及地下同步施工；酒店式公寓2014年Q3推售，銷售周期約2年；辦公配套2014Q3推出，1年售罄，辦公物業(yè)2016年Q3推出，2018年Q4售罄；土建：2013Q4-2014Q3；安裝與裝修2016Q1土建：2014Q2-2015Q3；安裝、裝修2015Q3-2015Q4土建：2015Q4-2016Q3；安裝、裝修2016Q1-2016Q4土建：2016Q4—2017Q3；安裝、裝修：2017Q1-2018Q1土建：2014Q1-2014Q4；安裝、裝修2016Q1-2016Q22014Q3—2015Q2土建：2013Q4-2014Q3；安裝與裝修2016Q172序號項目名稱計算程式合計金額（萬元）一土地成本

57544.041地價款

55868.002契稅（按3%計）

1676.04二前期工程及行政費

10840.881計委立項1元/M228.652規(guī)劃技術服務費信息費1.2元/平米\檔案管理2元/平米\技術服務費1.2元/平米\公告費0.5萬/次126.563土地證工本費和土地復測費土地登記費2元/平米土地面積、土地復測0.5元/平米土地面積、工本費30元/戶71.634規(guī)劃方案設計經(jīng)驗值1800.005施工圖設計經(jīng)驗值900.006人防設計費人防面積40元/M2191.007室外管網(wǎng)設計按1元/平米計算28.658基坑支護130-180元/平米4297.559城市市政公用基礎設施配套費105元/平米;自營面積免繳）1223.2810可研項目報告上海世聯(lián)地產(chǎn)60.0011工程監(jiān)理暫按25元/平米716.2612材料檢測檢驗試驗費8元/m2229.2013散裝水泥專項資金2元/平米（工程竣工可返還50％左右）57.3014產(chǎn)權證明書費(產(chǎn)權登記費)3元/平米85.9515面積測繪費商業(yè)測繪2.元/平米；住宅測繪1元/M2

住宅按照預售和竣工測繪兩次85.9516消防審核驗收檢測＋驗收，按1.5元/㎡計42.9817臨水臨電費預算,按100萬元計100.0018氣象局防雷驗收費2元/平米57.3019渣土棄置費2元/平米57.3020網(wǎng)絡服務費(信息費)1.8元/平米51.5721有線電視管網(wǎng)建設費15元/M2429.7522規(guī)劃竣工驗收估算,按100萬元計100.0023臨時設施費100.00序號項目名稱計算程式合計金額（萬元）三城市基礎設施配套費80022920.24四建筑安裝工程費

174336.471酒店式公寓

42386.472寫字樓

17700.003商業(yè)（地上）

51700.004商業(yè)（地下）

4650.005酒店

35400.006地下車庫2500.0022500.00五室外配套工程建設費(經(jīng)驗值）10001000六供水工程(元/平米）802292.02七供電工程（元/平方米）2005730.06八熱力(元/m2）3506016.56九物業(yè)裝修成本(元/平米）

81800.601.1酒店式公寓200017300.601.2甲級寫字樓15004500.001.3商業(yè)252031500.001.4五星級酒店400024000.001.5車庫5004500.00十不可預見費以支出部分二、三、四、五、六、

七、八之和為計算基數(shù)×2％6098.74十一管理費用三+八為計算基數(shù)×2％5122.74十二銷售費用銷售收入的2%14561.05十三財務費用

67600.0073【售價假設】項目銷售物業(yè)售價、物業(yè)估值售價假設：酒店式公寓：2013年均價2.3萬元/平米，年遞增率10%，2014年開盤價2.53萬/平米，總銷售額23.4億元；寫字樓：2013年均價2萬元/平米，年遞增率10%，2016年開盤價2.6萬/平米，總銷售額9.2億元；商業(yè)：為寫字樓轉(zhuǎn)換3萬平米，2015年推售，價格根據(jù)市場參考，預估3萬/平米物業(yè)估值假設：商業(yè)部分：按照市場比較法，預計2018年出售單價3.94億元，在2018年整體銷售,按9.5萬平米出售，估值約37.41億元；五星級酒店：根據(jù)項目周邊酒店式公寓價格（2.2萬/平米）測算，年遞增率3%，2018整體出售，按6萬體量估值約18.72億元；【銷售收入】銷售總收入72.8億，銷售凈收入64.4億序號項目金額2014年2015年2016年2017年2018年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1銷售收入（萬元）728,052.6928163.2936430.8953236.8942993.7947749.6629843.5438299.2010942.6310854.244791.602036.434072.863733.464480.153733.464480.152464.08464340.581.1公寓式酒店銷售收入（萬元）204129.7814921.779947.8529843.5414921.7747749.6629843.5438299.2010942.637659.840.000.000.000.000.000.000.000.000.00

銷售面積(平方米)865036488432512975648820761129751513843253028000000000

售價(元/平方米)

230002300023000.0023000.0023000.0023000.0025300.0025300.0025300.0025300.0027830.0027830.0027830.0027830.0030613.0030613.00

銷售率（%）100%7.5%5.0%15.0%7.5%24.0%15.0%17.5%5.0%3.5%

1.2辦公樓銷售收入（萬元）92,027.87

0.000.000.000.000.000.003194.404791.602036.434072.863733.464480.153733.464480.152464.0859041.30

銷售面積(平方米)30000

0000

3000120018007651530127515301275153076518330

售價(元/平方米)

0.000.000.000.000.000.0026620.0026620.0026620.0026620.0029282.0029282.0029282.0029282.0032210.2032210.20

銷售率（%）100%

0.00%0.00%0.00%0.00%6.00%10.00%4.00%6.00%2.55%5.10%4.25%5.10%4.25%5.10%2.55%61.10%1.3商業(yè)銷售收入（萬元）465,281.7913241.5226483.0423393.3528072.020.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00374091.86

銷售面積(平方米)30000450090007500900000

售價(元/平方米)46899.9429425.6029425.603119131191

銷售率（%）100%15.00%30.00%25.00%30.00%

1.4酒店銷售收入（萬元）31,207.42

31207.42

銷售面積(平方米)60000

售價(元/平方米)31207.42

銷售率（%）100%

2營業(yè)稅及附加(5.55%)40,406.921563.062021.912954.652386.162650.111656.322125.61607.32602.41265.93113.02226.04207.21248.65207.21248.65136.7625770.903銷售費用（2％）14,561.05563.27728.621064.74859.88954.99596.87765.98218.85217.0895.8340.7381.4674.6789.6074.6789.6049.289286.814土地增值稅預增（2%）14,561.05563.27728.621064.74859.88954.99596.87765.98218.85217.0895.8340.7381.4674.6789.6074.6789.6049.289286.815所得稅預征（2%）14,561.05563.27728.621064.74859.88954.99596.87765.98218.85217.0895.8340.7381.4674.6789.6074.6789.6049.289286.816銷售凈收入643,962.6124,910.4332,223.1247,088.0338,028.0142,234.5726,396.6133,875.659,678.769,600.584,238.171,801.223,602.443,302.243,962.693,302.243,962.692,179.48410,709.2475購物中心項目說明

價格-1F（元/㎡）300001F（元/㎡)500002F（元/㎡)300003F（元/㎡)180004F（元/㎡)10800均價（元/㎡)27760物業(yè)面積(㎡)95000年遞增率6%2013年銷售均價46899.942018年商業(yè)銷售價格（萬元）3.942018年購物中心估值（億元）37.41

五星級酒店項目說明價格2013年銷售均價（元/㎡)22000物業(yè)面積(㎡)60000年遞增率6%2018年酒店銷售價格（萬元）3.12遞增6年至2018年（億元）后的估值（總）18.72購物中心估值：五星級酒店估值：7677項目測算結(jié)果總投資38.76億元銷售收入82.29億元元自有資金3.1億元

基金融資15.5億元

銀行融資貸款3.5億元

凈現(xiàn)金流量33.5億元財務成本6.76億元內(nèi)部投資收益率（不含財務成本）43%方案二、三78報告結(jié)構項目本體分析企業(yè)開發(fā)目標解讀項目發(fā)展方向初判房地產(chǎn)市場機會研究經(jīng)濟測算附件一二三四五六79項目位置：蘇州高新區(qū)長江路436號規(guī)模：地下1層及地上4層商業(yè)，總營業(yè)面積達14萬㎡主力店：華潤超市、綠寶百貨、同濟大酒店等租金情況：主要為租賃，前期少量出租，-1層月租金150元/㎡，首層320元/㎡，2層200元/㎡，3層150元/㎡，4層90元/㎡開業(yè)時間：2007年4月4F食尚美食閣、同濟大酒店3F新華書店、美容美發(fā)美體、兒童百貨、親子園，美麗田園SPA、小呂宋童裝、親親寶貝兒童百貨、卡帝樂鱷魚家紡，F(xiàn)IDIVI，仙合家紡2F主營各類服飾品牌專賣店，F(xiàn)OX、倫式SELECTED，LACHAPELLE等1F時尚精品服飾，主要是中高檔品牌專賣店，如NAUTICA、NIKEGOLF、LEVI’S、THENORTHFACE、ADIDAS、VEROMODA、ONLY、SKAP等B1華潤超市、食中天美食園、精品小百貨、茶藝、醫(yī)藥等“我們現(xiàn)在由于整體運營的比較成功了，而且商家的營業(yè)狀況很好，所以外部商家想進入購物中心要有一定的品牌知名度及檔次的審查，等二期起來后我們再去進行商家的升級和改造工作，整個購物中心將真正做到中高端?！薄G寶廣場招商主管典型商業(yè)項目1綠寶廣場：蘇州首家大型購物中心，檔次中端，餐飲娛樂業(yè)態(tài)占30%以上，商家入住率100%，二期建成后商業(yè)體量約20萬方返回80典型商業(yè)項目2美羅百貨：高新區(qū)首個高端商場，匯集眾多國內(nèi)外一線品牌，商家入住率90%以上，商場采取扣點形式約18%到30%左右位置：高新區(qū)長江路211號美羅商城(近竹園路)規(guī)模：地下2層，地上4層，總體量約5.7萬㎡主力店：GUCCI、愛馬仕、BV、阿瑪尼、Ferragamo、寶格麗主要業(yè)態(tài)：以服裝、化妝品、珠寶等為主租金情況：以扣點形式為主，主要在18%-30%左右開業(yè)時間：2012年1月4F男裝、男鞋、男包3F少淑女裝、內(nèi)衣、羊絨、兒童和餐飲2F成熟女裝、女鞋、女包、飾品1F化妝品、精品服飾、黃金珠寶、名表B1運動、床用、小家電、家居禮品、滋補和超市B2停車場，2000多個“美羅百貨定位很高端，這里平時客流量不是很大，但是周末或者節(jié)假日的時候人比較多，由于靠近地鐵站來這里逛的人很多是其他區(qū)的人，一般客單價都可以達到2000塊以上的，美羅百貨里主要是扣點的形式，大概18%到30%左右，具體的要看老板怎么跟商場談，當然不同位置扣點率也是不一樣的”

——美羅百貨某品牌服飾店長返回81典型商業(yè)項目3泉屋百貨：蘇州高新區(qū)的一家全日資百貨商場，目前商家入住率90%左右，主要客群為日企工作人群，商鋪扣點20%-30%左右項目位置：高新區(qū)長江路211號規(guī)模：地下2層及地上4層商業(yè)，總營業(yè)面積達約5萬㎡主力店：優(yōu)衣庫、泉屋百貨直營超市、美食匯、杰克瓊斯、瑪琦莉、美伊娜多等租金情況：采取扣點形式，根據(jù)品牌和位置不同，約20%-30%左右開業(yè)時間：2011年11月4F兒童用品、兒童服裝、家居用品（店中店+生活用品直營店）3F少淑女裝、內(nèi)衣、男裝、配飾（店中店）2F少女裝、配飾（店中店）1F化妝品、女包、女鞋（店中店）B1食品超市（直營食品超市+店中店）B2停車場：2000多個“我們這個商場是去年開業(yè)的，大多數(shù)都是日本的品牌，當然也不排除其他品牌入駐，總體經(jīng)營狀況還可以，畢竟有地鐵站，具體扣點要看品牌和樓層位置，大概在20%-30%之間”

——泉屋百貨招商主管返回82典型商業(yè)項目4淮海路商業(yè)街：以經(jīng)營日韓料理為主，月租金150-400元/平米，目前經(jīng)營狀況較好，在蘇州日、韓籍人士中有較高知名度淮海路玉山路獅山路項目位置：高新區(qū)淮海路（獅山路與玉山路時間）規(guī)模：街長550米，以沿街1-3層店鋪為主，總體量約5萬平米，約200家店鋪。租金情況：靠近獅山路附近月租金均價400元/平米，靠近玉山路附近租金約150元/平米，整體轉(zhuǎn)讓費在50-200萬之間。發(fā)展背景：1992年淮海路商業(yè)街開始營業(yè)，至2010年，政府引入多家日韓主力店，將淮海路打造成日韓餐飲街，整體商業(yè)運營良好返回83典型公寓項目1新地中心蘇寓：高新區(qū)唯一在售高端公寓，均價2.2萬元/平米，兩房租金約1.8萬/月，主要出租給日籍高管，目前大戶型滯銷位置蘇州高新區(qū)塔園路168號產(chǎn)品信息112平方米是一房，160-189的是三房?？偣蔡讛?shù)666個，一房180套，二房300多套，三房100多套銷售情況目前還剩余100套，均為三房大戶型出租情況目前出租率95%以上投資回報率5%—6%購買客戶50%為高新區(qū)，30%為蘇州，20%來自上海、浙江等其他地區(qū)出租客戶90%以上為日籍高管，少數(shù)臺灣人酒店物業(yè)世聯(lián)雅園典型訪談紀要：新地中心蘇寓

吳總客戶對超高層公寓沒有抗性，而且樓層越高越好賣，現(xiàn)在均價22000元/平方米，得房率75%左右；蘇寓定位成為駐蘇州的外籍人士的酒店，像我們專門提供日語管家服務，提供電子馬桶蓋，日式早餐等；目前在售為三房大戶型，總價太高，銷售速度太慢84典型公寓項目2羅雅酒店式公寓：房源數(shù)量較少僅33套，定位中高端，出租率100%，主要針對日籍企業(yè)中高管位置蘇州高新區(qū)獅山路215號產(chǎn)品信息18層，33