2023住房租賃發(fā)展報告

1111研究成果構(gòu)成及說明0322前言2022年，政策端持續(xù)從市場監(jiān)管、資金補(bǔ)助、土地支持、金融支持等多方面推進(jìn)保租房市場穩(wěn)健發(fā)展。與此同時，易、保租房認(rèn)證、沖擊IPO等多方面實現(xiàn)突破，租賃行業(yè)觀察，交易資產(chǎn)多數(shù)為服務(wù)式公寓，企業(yè)在資產(chǎn)交易方面更看重中高端租賃市場的發(fā)展，而資產(chǎn)購買方，多為實力租賃企業(yè)、資管公司及房企背景的企業(yè)，收并購成為資方溫之際，有哪些優(yōu)秀的住房租賃企業(yè)以及標(biāo)桿住房產(chǎn)品值得行業(yè)學(xué)習(xí)？有哪些租賃企業(yè)在品牌打造上有獨(dú)到之處？33企業(yè)自行申報、上市公司公開資料、第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)提供。如果企業(yè)自身沒有進(jìn)行研究成果構(gòu)成研究說明數(shù)據(jù)及調(diào)研44活動辦法觀點(diǎn)指數(shù)研究院進(jìn)行深入調(diào)研交流，并面向租賃住房相關(guān)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)、金融投觀點(diǎn)指數(shù)研究院根據(jù)企業(yè)申報材料及數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合統(tǒng)計分析，根據(jù)各項研究體系的55隨著疫情的放開，人員流動加速，預(yù)計2023年租賃市場將得到有效增長。受春節(jié)長假以及疫情反復(fù)影響，2022年上但從業(yè)績來看，仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，多個樣本企業(yè)全年實現(xiàn)規(guī)模與營收雙增長，同時在續(xù)租率、用戶滿意度等多中受到投資機(jī)構(gòu)青睞。而且在政策助推下，保租房REITs規(guī)模營收雙增長，自如、泊寓、過去一年里，受政策推動，住房租賃行業(yè)快速發(fā)展，長租公寓資產(chǎn)再度受到投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。與此同時，租賃企業(yè)或探索重資產(chǎn)退出渠道，并在收并購、赴港IPO等方面動觀點(diǎn)指數(shù)通過綜合考量2022年度住房租賃企業(yè)的運(yùn)營模式、財務(wù)情況、管理、品牌、商業(yè)創(chuàng)新等多個方面，盤點(diǎn)出一批引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)秀企業(yè)，綜合發(fā)布“2023住背靠龍湖的冠寓，規(guī)模突破十萬間的同時，盈利水平也出而碧家在服務(wù)質(zhì)量提升方面則毫不松懈，引進(jìn)多家資源，打造寓樂圈服務(wù)創(chuàng)新平臺。目前碧家寓樂圈已升級至其中相寓在管房源規(guī)模位居首位，主要是相較集中式企業(yè)而言，分散式企業(yè)在單套房源獲取上更為便捷。不過，也‘‘以及魔方公寓最新公告數(shù)據(jù)顯示，兩者在營房源規(guī)模分別對比企業(yè)過往規(guī)模增速可以發(fā)現(xiàn)，租賃企業(yè)不再盲目尋求規(guī)模的增長。同時從收入表現(xiàn)來看，租賃企業(yè)更為注重運(yùn)漲幅最大的企業(yè)為華潤有巢，收入同比增長24.6%。相寓上半年收入漲幅表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)，2022年上半而招商伊敦全年收入為10.25億元，同比縮減9.03%。對比其具體產(chǎn)品收入，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，壹間公寓產(chǎn)品線全年實現(xiàn)收入同比增長5.46%，而服務(wù)式產(chǎn)品以及人才公寓產(chǎn)品均出現(xiàn)收入下滑，由此可以看出普通公寓在不穩(wěn)定因素?fù)?jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，2022年全年瓴寓、有巢、城家等租賃企業(yè)穩(wěn)定期平均出租率均超90%。瓴寓、城家以及安歆公寓等租賃企業(yè)續(xù)租率超50%，安歆公寓續(xù)租率更是高達(dá)租賃企業(yè)穩(wěn)步增長的同時，各類金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)也在仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，74宗大宗交易有15宗涉及長租公寓項目，其中不乏領(lǐng)盛投資、博楓等投資易案例，其中包含博楓收購上海租賃住宅項目、雅詩閣收購?qiáng)W克伍德全球、城家合并瑞貝庭公寓酒店品牌、錦和資管收購上海徐匯服務(wù)式公寓項目以及瓴寓子公司購買上海其中，博楓接手了由富力與合景泰富聯(lián)手打造的嘉譽(yù)云景項目，該項目位于楊浦區(qū)新江灣城板塊，包含辦公、商業(yè)及酒店業(yè)態(tài)，經(jīng)改建為長租公寓投入市場，將由博楓新設(shè)將其改造成長租公寓。這并非領(lǐng)盛投資首次涉足長租公寓市場，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，更早之前，領(lǐng)盛已完成對上海虹兩者都是選擇閑置存量資產(chǎn)改造成長租公寓項目，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，受益于政策端對城市更新的支持，存量住房資產(chǎn)的價值將會被激發(fā)。通過存量資產(chǎn)改造成長租公寓，也是與博楓不同的是，KKR和GIC投資機(jī)構(gòu)選擇為產(chǎn)增長。因此，在項目退出時由物業(yè)升值帶來的額外投資據(jù)了解，這并非投資機(jī)構(gòu)GIC首次涉足長租公寓市場，更早之前已先后與龍湖、瓴寓等企業(yè)達(dá)成合作，成立長租公除此之外，建設(shè)銀行也加大對長租公寓市場的布局。2023募集規(guī)模為100億元，萬科與建行方面分別出資20億、基金將優(yōu)先收購萬科旗下長租公寓資產(chǎn)，同時兼顧市場化隨著中國經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，人口加速向大城市流入。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2021年全國流動人口3.85億人，系列政策保障重點(diǎn)城市的租賃住房供應(yīng)，包括土地供給、得益于政策端支持以及流動人口規(guī)模的支撐，住房租賃市場規(guī)模將持續(xù)增長，這也是投資機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)近期偏愛保租房REITs大步向前，企業(yè)探2022年全年共計4只保租房REITs成功上市，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢租賃住房REIT，募資總額50.26其中紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT均由地方保租房平臺運(yùn)營管理，華有巢租賃住房REIT是當(dāng)前首只市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房77觀察上市保租房REITs項目底層資產(chǎn)可以發(fā)現(xiàn)，項目均位于租房需求相對旺盛的城市，其中有三單REITs項目是位租金單價上，位于北京和上海的華夏北京保租房和華夏基保租房REITs的收入主要來自租金收入，項目租金單價和截至2022年底，保租房REITs上市以來整體漲幅達(dá)。。待。同時，在政策推動下，保租房REITs的規(guī)模及數(shù)量也除了4只成功上市的保租房REITs受到關(guān)注外，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計，青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs、上海城投目前多個省市的保障房REITs項目正在籌備，保租房項目米寓上海九亭地鐵站店三個租賃社區(qū)項目的退出；方隅公寓大資管跑通資產(chǎn)管理全生命周期，旗下蘇州天薈方隅公寓、泉州商城方隅公寓和泉州世界城方隅公寓三個項目實方層面主要是從保租房籌集、制度建設(shè)、項目認(rèn)定、金融中央層面針對住房租賃市場頒布的相關(guān)政策主要聚焦于完在金融支持方面主要提出的政策要點(diǎn)有：保租房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理、鼓勵銀行保險等機(jī)構(gòu)構(gòu)建地方落實層面，多個省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實施方案。結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r落實保租房發(fā)展、完善保租房從籌集、多個城市在保租房項目認(rèn)定、租金收益、資金監(jiān)管、市場規(guī)范等各方面納入政府監(jiān)管。大部分地方要求保租房項目租金不得超過市場租金，個別城市甚至要求項目租金低于其一是湖北發(fā)布關(guān)于保租房先租后售新政《關(guān)于加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問題的實施意見》，是政其二是長沙、成都及西安等城市發(fā)布關(guān)于以租換購新政。推行居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在小體量項目仍是主流，租賃市場據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計，2022年全年樣本企業(yè)共計新業(yè)103個租賃項目，開店數(shù)比2021年實現(xiàn)大幅增長。新開店企業(yè)涉及房企系、酒店系、創(chuàng)業(yè)系等多種背景的租賃企業(yè)，新增入市產(chǎn)品囊括白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、服務(wù)式公其中開業(yè)項目數(shù)量最大的租賃企業(yè)是樂乎公寓，全年新開門店數(shù)20家，貢獻(xiàn)占比達(dá)19.42%。樂乎公寓新開門店多為小體量輕資產(chǎn)項目，如規(guī)模400套的天津昌凌路地鐵站除了樂乎公寓偏愛小體量項目外，從已經(jīng)披露房間數(shù)的新開門店來看，小體量項目仍是開店主流。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計，新開門店房間數(shù)在1-500套間的項目占比達(dá)99市。其中不乏有巢公寓、自如、瓴寓等租賃企業(yè)，大型租賃社區(qū)作為市場租賃房源的重要供給，也是未來租賃產(chǎn)品據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計，上海仍是租賃企業(yè)開店的首選城市。同時，2022年全年一線城市新增開業(yè)項目數(shù)占比半，表明一線城市租賃市場需求規(guī)模巨大，租賃企業(yè)仍看對于人口流入量大的城市諸如武漢、成都、天津等地，租城市租金方面，北京、上海、深圳掛牌租金水平明顯高于全國其他城市，其中北京2022年全年住宅掛牌租金為分月度來看，可以發(fā)現(xiàn)城市掛牌租金、租賃房源供給以及年初1-2月，租賃市場處于傳統(tǒng)淡季，同時2月是傳統(tǒng)春節(jié)長假期間，大量流動人口由核心城市流向三四線城市，一線城市及人口凈流入大的城市需求下降，市場表現(xiàn)較為冷淡。3月雖處于節(jié)后返工潮階段，但是并沒有帶來預(yù)想畢業(yè)季期間租賃企業(yè)開店積極性大幅提升，同時推出各項而業(yè)主掛牌房源積極性也在畢業(yè)季租房小熱潮前夕大幅提升。隨后的10-12月，租賃市場再次進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，房源卓越指數(shù)·2023住房租賃企業(yè)運(yùn)營卓越表現(xiàn)卓越指數(shù)·2023住房租賃企業(yè)運(yùn)營卓越表現(xiàn)研究體系：營運(yùn)指標(biāo)（包括：在營房間數(shù)、年內(nèi)新增簽約房間數(shù)、平均入住率、房間租金單價布局等；財務(wù)指標(biāo)（包括：營業(yè)收入（租金收入、非租收入）、增值服務(wù)收入占比、）；