如何識別房地產(chǎn)行業(yè)最易忽視的涉稅風險

【tips】本文由梁志飛老師精心編輯整理，學知識，要抓緊！如何識別房地產(chǎn)行業(yè)最易忽視的涉稅風險

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅費多達十五個，是我國稅制相對比較復雜的行業(yè)之一，同時也常年成為稅務(wù)機關(guān)稽查和評估檢查的重點。小編通過總結(jié)實際工作中的各項案例，通過問答和解析的形式，談一談如何識別房地產(chǎn)行業(yè)最易忽視的涉稅風險。

1

“金九銀十”期間，許多開發(fā)商通過現(xiàn)場發(fā)金條，抽豪車，送iphone等營銷手段積聚人氣。這些營銷手段涉稅嗎？

分歧點：不少財務(wù)人員以為只有與員工相關(guān)的福利才需要繳納個人所得稅，而且在會計處理上通常贈送客戶的禮品在購買時即計入了相關(guān)費用，現(xiàn)場人流過多也導致無法統(tǒng)計具體哪些人獲取了禮品，上述各種原因?qū)е缕髽I(yè)可能一時疏忽而沒有為營銷現(xiàn)場獲取禮品的個人代扣代繳個人所得稅。

政策依據(jù)及解析：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）的規(guī)定：“二、企業(yè)向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項所得的個人應(yīng)依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的企業(yè)代扣代繳：1.企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷手段多樣，因各種原因而導致個人所得稅未及時代扣代繳的稅收風險較大，需要特別注意。

2

購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同通常會約定，如果購房人延遲交房款會產(chǎn)生滯納金或者違約金，這些收入是否要繳納相關(guān)稅費？

分歧點：如果買房人超過時間交房款，會按日產(chǎn)生滯納金或者違約金。但是開發(fā)商一般不會就滯納金或者違約金開具發(fā)票給買房人，滯納金或者違約金的收入可能會計入“營業(yè)外收入”，這導致部分房地產(chǎn)企業(yè)會忘記將上述收入計入到營業(yè)稅（營改增后為增值稅）或者土地增值稅的計稅依據(jù)中。

政策依據(jù)及解析：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。”滯納金或者違約金收入屬于交易雙方簽訂的銷售合同涉及的其他收益，因此應(yīng)當計入到土地增值稅的計稅依據(jù)中。另外，由于上述滯納金或者違約金屬于房地產(chǎn)銷售合同相關(guān)條款約定的應(yīng)當收取的相關(guān)款項，即使企業(yè)未開具發(fā)票給購房人，也應(yīng)當計入到營業(yè)稅或者增值稅的計稅依據(jù)中。

3

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的車位需要繳納房產(chǎn)稅嗎？

分歧點：一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目都設(shè)有車位，部分企業(yè)認為，車位并不屬于“房產(chǎn)”，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。

政策依據(jù)及解析：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定“一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其物業(yè)公司自用或者出租的一般有產(chǎn)權(quán)地下車位需要繳納房產(chǎn)稅。而地面上劃出的車位通常不具備房屋功能，其自用或者出租時一般不需要繳納房產(chǎn)稅。

4

取得預售證或者大確權(quán)書（或者初始產(chǎn)權(quán)登記證明文件）以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否還需要繳納土地使用稅？

分歧點：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規(guī)定：“三、關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間的問題納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末?！辈糠值貐^(qū)稅務(wù)機關(guān)出臺相關(guān)文件，認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得大確權(quán)書或者預售證以后，土地的狀態(tài)發(fā)生變化，土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間截止。部分企業(yè)據(jù)此認為，該項目以后都不用繳納土地使用稅了。

政策依據(jù)及解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到大確權(quán)書（或者初始產(chǎn)權(quán)登記證明文件）或者預售證以后，按照部分地區(qū)稅務(wù)機關(guān)的相關(guān)規(guī)定，土地使用稅的納稅義務(wù)可能終止了。但是如果企業(yè)將房產(chǎn)“小”確權(quán)到自己名下自用或者出租，那么就要開始繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。如果企業(yè)將一般有產(chǎn)權(quán)地下車位用于自用或者出租，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）的規(guī)定：“對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！睉?yīng)當開始繳納土地使用稅。

5

市政配套設(shè)施費是否需要作為契稅的計稅依據(jù)繳納契稅？

分歧點：《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規(guī)定：“契稅的計稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格”，因此部分企業(yè)認為，由于多數(shù)時候土地出讓合同均未提及市政配套設(shè)施費，所以市政配套設(shè)施費不應(yīng)當計入到契稅的計稅依據(jù)中。

政策依據(jù)：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于有土地使用權(quán)出讓等契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定：“一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：1.評估價格：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)?！币陨衔募呀?jīng)明確協(xié)議方式以及競價方式出讓的，契稅計稅依據(jù)均應(yīng)含市政配套設(shè)施費。

6

未按期申報清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅有什么風險？

分歧點：由于許多基層稅務(wù)機關(guān)對清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅的征收管理不夠重視，因此許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有按相應(yīng)的納稅申報期申報繳納土地增值稅。

政策依據(jù)及解析：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第十條：“納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起７日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！蔽窗雌谏陥罄U納清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅，會產(chǎn)生罰款和滯納金。

7

沒有稅務(wù)機關(guān)的審核結(jié)論能否自行申報繳納土地增值稅？

分歧點：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）文件的相關(guān)精神，土地增值稅清算后導致的企業(yè)所得稅退稅，可以在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請注銷時辦理退稅。但由于企業(yè)注銷流程較長，為了防止將來清算的土地增值稅無法及時在所得稅前扣除，許多企業(yè)選擇自行按未經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確認的金額申報入庫土地增值稅。

政策依據(jù)及解析：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定：“主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅?！蔽唇?jīng)稅務(wù)機關(guān)審核而自行入庫的土地增值稅，稅務(wù)機關(guān)在將來清算的時候可能不認定為預征申報的土地增值稅，而不予扣除。

8

計提的土地增值稅能否在企業(yè)所得稅前扣除？

分歧點：《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算以權(quán)責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外”，因此部分企業(yè)認為，根據(jù)權(quán)責發(fā)生制的原則，企業(yè)可以自行計算出將來項目清算后需要繳納的土地增值稅，并按一定方法提前分攤到各年扣除。

政策依據(jù)及解析：《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條最后指出“本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外”，該兜底條款說明，如果財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定則按另有規(guī)定處理。而《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號）規(guī)定：“六、關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時間問題企業(yè)當年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應(yīng)補充提供該成本、費用的有效憑證?！备鶕?jù)該項規(guī)定，對于企業(yè)未實際申報繳納，根據(jù)一定方法計算預提扣除的土地增值稅，由于不能提供土地增值稅完稅憑證等有效憑證，不允許在企業(yè)所得稅前扣除。

9

是否所有未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的合同都可以按照合同總金額的10%預提成本？

分歧點：房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)所得稅比較特殊，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)列舉了幾項可