物業(yè)企業(yè)成本管理的方式

物業(yè)企業(yè)成本管理的方式物業(yè)企業(yè)成本管理的方式物業(yè)企業(yè)如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得利潤(rùn)？很多人認(rèn)為是公司的業(yè)務(wù)能力，當(dāng)然這點(diǎn)非常重要，然而還有一個(gè)同樣非常重要的便是物業(yè)企業(yè)成本管理?？茖W(xué)合理的成本管理與嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本管理體系可以有效幫助物業(yè)企業(yè)獲得更高的利潤(rùn)，尤其在現(xiàn)在的高成本時(shí)代，那么，物業(yè)企業(yè)成本管理的方式有哪些呢？物業(yè)管理行業(yè)的生產(chǎn)與其它行業(yè)有形產(chǎn)品的生產(chǎn)不同，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)需要產(chǎn)品設(shè)計(jì)，需要購(gòu)買原材料，需要很多道的加工程序，需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，一個(gè)產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售需要經(jīng)過很多部門和渠道。所以，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)，降低成本效果不明顯、不直觀，往往要等到年終經(jīng)過復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)核算才能反應(yīng)出來(lái)。而物業(yè)管理行業(yè)不同，物業(yè)管理是無(wú)形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不需要購(gòu)買原材料，不需要多道加工工序，不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，當(dāng)月生產(chǎn)（服務(wù)）當(dāng)月見效。節(jié)省一份人工費(fèi)（工資），就增加一份毛利；節(jié)省一萬(wàn)元的管理費(fèi)支出，就增加一萬(wàn)元的毛利，效果十分明顯、直觀。本人認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)降低成本、實(shí)行成本費(fèi)用管理，主要應(yīng)從以下四個(gè)方面入手：一、固定成本費(fèi)用管理。物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出。在固定成本費(fèi)用組成中，大頭是公司管理人員的工資，特別是中層以上部門領(lǐng)導(dǎo)的工資，千萬(wàn)不可小視它的比重：一個(gè)管理層管理人員的工資，是基層服務(wù)層員工的幾倍；減少一個(gè)管理人員的崗位，就可以增加幾個(gè)服務(wù)層員工的費(fèi)用支出。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門，是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務(wù)四大功能。從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來(lái)衡量，物業(yè)服務(wù)管理的全過程，90％的工作量是在管理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi)，不但增向管理要效益在物業(yè)管理行業(yè)涉及的面很廣：1、合理地使用資源。例如：在物業(yè)管理服務(wù)中用人第一大戶保安服務(wù)和用人第二大戶清潔綠化服務(wù)方面，如何通過科學(xué)有效的管理來(lái)降低人力資本投入，就是一個(gè)值得認(rèn)真研究的課題。目前，深圳物業(yè)管理對(duì)保安、清潔、綠化服務(wù)采用兩種模式：一種是把保安、清潔、綠化承包給社會(huì)專業(yè)公司來(lái)完成；另一種是由自己公司內(nèi)部的專業(yè)公司來(lái)完成。是承包給社會(huì)專業(yè)公司做好呢？還是讓自己的專業(yè)化公司做好？這要作具體的分析，個(gè)論是自己的專業(yè)公司做，還是包給社會(huì)專業(yè)公司做，總體上說(shuō)成本是差不多的。筆者曾以我們公司管理的一個(gè)比較有典型意義的小區(qū)為例，用社會(huì)專業(yè)公司的報(bào)價(jià)為基準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)的清潔、綠化做過成本分析和比較：在同等條件下，社會(huì)專業(yè)公司能做到的成本底線，我們自己的專業(yè)公司也能做到。實(shí)踐證明，有條件的單位，清潔、綠化交給自己的專業(yè)公司干，可以最大限度地降低物業(yè)管理的成本和費(fèi)用支出。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）自己干可以獲得一定的利潤(rùn)空間。一個(gè)20萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，清潔一年至少可以獲得7.5萬(wàn)元的利潤(rùn)收益。（2）小區(qū)的“消殺”可以由清潔工來(lái)完成，不用再另外支出“消殺”的人工成本（一年至少可以節(jié)省3萬(wàn)元）。如果將清潔承包給社會(huì)專業(yè)公司來(lái)做，“消殺”就得另外請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)做，還要另外支出一筆費(fèi)用，加大了成本支出，減少了利潤(rùn)收益。（3）小區(qū)高層樓宇的“水池清洗”可以由清潔工來(lái)完成，不用再另外支付“水池清洗”的人工成本（一棟高層住宅）。如果將清潔承包給社會(huì)專業(yè)公司來(lái)做，“水池清洗”就得另外請(qǐng)社會(huì)專業(yè)公司來(lái)做，還得另外支付一筆費(fèi)用（一年至少要多支出3.5萬(wàn)元）。（4）降低專業(yè)技術(shù)人力資本的投入。專業(yè)技術(shù)部門養(yǎng)一個(gè)專業(yè)工程師，可以滿足10個(gè)左右管理處的專業(yè)技術(shù)需要，而管理處養(yǎng)一個(gè)專業(yè)工程師，待遇低了留不住，待遇高了養(yǎng)不起。至于包給社會(huì)專業(yè)公司好管理，交給自己的專業(yè)公司做不好管理的說(shuō)法是不準(zhǔn)確客觀的。好不好管理，關(guān)鍵是看公司內(nèi)部管理機(jī)制能否按市場(chǎng)化機(jī)制來(lái)運(yùn)作。在成本核算上能否把自己的專業(yè)公司，當(dāng)作社會(huì)化專業(yè)公司一樣來(lái)對(duì)待、來(lái)要求，并給予相應(yīng)的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。本人認(rèn)為，內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)（由公司自己的專業(yè)公司完成專項(xiàng)服務(wù)），應(yīng)側(cè)重專業(yè)技術(shù)服務(wù)；外部專業(yè)化服務(wù)（公司自己的專業(yè)服務(wù)公司對(duì)外開拓的專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目），應(yīng)側(cè)重專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)主要指的是：專業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。例如：保安、綠化、清潔等專業(yè)化服務(wù)工作，如果每個(gè)管理處都養(yǎng)一兩個(gè)這樣的專業(yè)技術(shù)人員，工作量既不飽滿，又會(huì)加大管理成本，得不償失。實(shí)行公司內(nèi)部專業(yè)化管理，專業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，一個(gè)專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個(gè)管理處的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作，達(dá)到事半功倍的作用。這就是內(nèi)部專業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)。公司內(nèi)部專業(yè)化管理，就是要把“一體化”管理的優(yōu)勢(shì)與“專業(yè)化”管理的優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)——小區(qū)日常專業(yè)化管理交由管理處來(lái)完成，其它的由公司內(nèi)部專業(yè)化公司完成。例如：小區(qū)清潔工作如何安排，需要多少清潔工，哪里應(yīng)該重點(diǎn)打掃，什么地方還需要加派人手，對(duì)清潔工作的考核處罰，清潔工的工作表現(xiàn)以及能否留用等等權(quán)力，交由管理處執(zhí)行。人員招聘、技術(shù)培訓(xùn)、施工材料、施工專業(yè)技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部考核等等由專業(yè)部門執(zhí)行。綠化、保安也是如此。清潔、綠化、保安等專業(yè)服務(wù)工作情況如何？質(zhì)量好壞？公司只考核各個(gè)管理處。至于如何達(dá)標(biāo)？如何保證服務(wù)質(zhì)量？由管理處來(lái)要求和約束專業(yè)部門。充分發(fā)揮公司職能部門、管理處、專業(yè)部門等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。2、合理開發(fā)資源。對(duì)小區(qū)各專項(xiàng)專業(yè)服務(wù)，實(shí)行日常工作由管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開發(fā)利用資源。“綜合”管理的基點(diǎn)是不管哪一項(xiàng)專業(yè)服務(wù)出了問題，日常管理責(zé)任都在管理處，都應(yīng)由管理處來(lái)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決。通過激勵(lì)手段提高員工的工作效率來(lái)降低成本。例如：小區(qū)的日常保安巡邏工作，由管理處統(tǒng)籌安排（適當(dāng)增加清潔工的待遇），交給保潔工來(lái)兼顧完成；保潔工在保潔過程中要不停地在自己負(fù)責(zé)的區(qū)域內(nèi)巡視，完全可以兼顧保安員的巡邏職責(zé)；清潔工日積月累對(duì)責(zé)任區(qū)內(nèi)的各種情況十分了解，由清潔工兼顧保安巡邏工作效果會(huì)更好。一旦出了問題由負(fù)責(zé)治安防范的事務(wù)助理負(fù)責(zé)，由事務(wù)助理負(fù)責(zé)查找原因，提出改進(jìn)措施并監(jiān)督執(zhí)行。這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數(shù)（增設(shè)少量的保安巡邏機(jī)動(dòng)崗）。一個(gè)15萬(wàn)平方米的開放式小區(qū)，全少可以減少4個(gè)保安員巡邏崗位，一年就可以增加7.2萬(wàn)元的收入。3、合理配置資源。對(duì)專業(yè)服務(wù)公司來(lái)講，合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。例如：負(fù)責(zé)清潔的專業(yè)部門，在保證與各管理處簽訂的專業(yè)服務(wù)合同書各項(xiàng)條款和服務(wù)質(zhì)量的前提下，合理地配置人力資源：將清潔工作分為清潔和保潔兩部分，集中六分之三的人負(fù)責(zé)清潔，下午6：00一7：00進(jìn)行小區(qū)公共場(chǎng)所的清潔工作；晚9：00以后，進(jìn)行樓道內(nèi)的清潔和垃圾清運(yùn)（晚間人們已休息對(duì)清潔好的環(huán)境不會(huì)有多大破壞），工作完就回家休息，第二天白天不上班。將六分之二的人用于保潔，保潔工的工作區(qū)域大于清潔工的工作區(qū)域。工作時(shí)間早上8：00—中午11：00，下午2：30—5：00（人們上班時(shí)間）。抽出兩個(gè)人負(fù)責(zé)清運(yùn)垃圾和頂班凋休。這樣既保證了服務(wù)工作質(zhì)量，又解決了清潔工的休息問題，同時(shí)，減少了六分之一人力資本的投入，達(dá)到了減員增效目的。4、通過科技手段來(lái)降低人工成本。在道口增設(shè)電腦自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)；在小區(qū)內(nèi)增設(shè)安防監(jiān)控系統(tǒng)，既安全可靠，又能增加收費(fèi)，同時(shí)達(dá)到減少保安員崗位，降低人力資本的支出，兩年內(nèi)就可收回投資成本。四、節(jié)能降耗。節(jié)能降耗在物業(yè)管理行業(yè)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：1、公共用電。本人曾做過詳細(xì)的測(cè)算：高層樓宇每1萬(wàn)個(gè)人米公共用電，電費(fèi)支出約1萬(wàn)元左右（合電梯用電在內(nèi)），公共用電是高層樓宇管理成本費(fèi)用支出的大項(xiàng)。公共用電的節(jié)能重點(diǎn)應(yīng)放在地下停車場(chǎng)、電梯間等24小時(shí)用電照明的地方，主要方法采用節(jié)能燈具降低能耗。我們?cè)秒姳韺?duì)節(jié)能燈具和普通燈具做過實(shí)際比較測(cè)量，40W的節(jié)能燈具比普通燈具每天節(jié)約電能0.25度，年節(jié)約電費(fèi)支出66元，減去節(jié)能燈具高于普通燈具的成本支出，每年每盞燈可以增加效益收入62元，效果十分明顯。2、電梯用電。電梯是公共用電的耗電大戶，一部停站20層樓的電梯，每小時(shí)綜合耗電量約25KW左右。筆者現(xiàn)在要說(shuō)的是一種反向能耗，我們現(xiàn)在很多高層為了節(jié)約清潔費(fèi)用的支出成本，在樓層內(nèi)個(gè)設(shè)垃圾箱。由于樓層內(nèi)不設(shè)垃圾箱給住戶帶來(lái)生活不便不說(shuō)，也帶來(lái)了能耗的增加。如果一層樓有8戶住戶，每天平均倒垃圾最低次數(shù)為1.5次，樓高30層電梯平均運(yùn)行一次（一上一下）為60秒鐘，以耗電量每小時(shí)25KW的電梯計(jì)算，運(yùn)行一秒鐘耗電量0.007度電，60秒鐘耗電0.32元。一棟住戶240戶的高層住宅樓，按每2戶同一時(shí)間丟垃圾，電梯每天要為住戶丟垃圾多運(yùn)行耗電：240戶÷5.2×15次×0.32元×30天×12月=20736元，這是最保守的計(jì)算。而在每層樓設(shè)垃圾箱的成本是：每層樓2個(gè)密封垃圾箱，每個(gè)垃圾箱投資100元，垃圾清運(yùn)車1輛，一次性投資1000元，人垃圾袋每個(gè)0.22元，每天更換一次，第一年費(fèi)用支出為：2個(gè)×30層×100元＋（0.22元×2×30層×30天×12月）＋1000元=11752元，這是第一年費(fèi)用支出，垃圾箱、垃圾車一次性投入，至少可以使用3年以上，所以，第二年的費(fèi)用支出僅有4752元。第一年可節(jié)約費(fèi)用支出：20736元－11752元=8984元；第二年節(jié)約費(fèi)用支出：20736元－4752元=15984元，誰(shuí)優(yōu)？誰(shuí)劣？一目了然。另外樓層內(nèi)設(shè)垃圾箱還可以節(jié)約清潔工的人力資本支出。如果只在單元大門外設(shè)