GB∕T 28406-2012 農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程（正式版）

2012-06-29發(fā)布IGB/T28406—2012 l2規(guī)范性引用文件 13術(shù)語(yǔ)和定義 14總則 24.1農(nóng)用地估價(jià)基本原則 24.2農(nóng)用地價(jià)格影響因素 34.3農(nóng)用地估價(jià)成果 35農(nóng)用地估價(jià)方法 35.1收益還原法 35.2市場(chǎng)比較法 55.3成本逼近法 95.4剩余法 5.5評(píng)分估價(jià)法 5.6基準(zhǔn)地價(jià)修正法 6農(nóng)用地宗地估價(jià) 6.1估價(jià)程序 6.2明確估價(jià)基本事項(xiàng) 6.3擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃 6.4估價(jià)資料收集與整理 6.5實(shí)地查勘待估農(nóng)用地 6.6選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格 6.7確定估價(jià)結(jié)果 6.8撰寫估價(jià)報(bào)告 6.9估價(jià)報(bào)告提交、備案及估價(jià)資料分類歸檔 7不同利用類型的農(nóng)用地宗地估價(jià) 7.1耕地地價(jià)的評(píng)估 7.2園地地價(jià)的評(píng)估 7.3林地地價(jià)的評(píng)估 7.4草地地價(jià)的評(píng)估 7.5未利用地價(jià)格的評(píng)估 8不同估價(jià)目的的農(nóng)用地估價(jià) 8.1承包農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估 8.2轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估 8.3農(nóng)用地租金評(píng)估 ⅡGB/T28406—20128.4荒地拍賣底價(jià)評(píng)估 8.5荒地抵押價(jià)格評(píng)估 9農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 9.1評(píng)估對(duì)象 9.2技術(shù)路線 9.3工作程序 9.4準(zhǔn)備工作 9.5農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定 9.6樣點(diǎn)地價(jià)平均法 9.7定級(jí)指數(shù)模型法 9.8基準(zhǔn)地塊評(píng)估法 9.9基準(zhǔn)地價(jià)的確定 9.10基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 9.11成果整理 9.12農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新 9.13成果驗(yàn)收 附錄A(規(guī)范性附錄)農(nóng)用地價(jià)格影響因素表 附錄B(規(guī)范性附錄)農(nóng)用地估價(jià)工作附表 附錄C(規(guī)范性附錄)農(nóng)用地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式 參考文獻(xiàn) Ⅲ本標(biāo)準(zhǔn)按照GB/T1.1—2009給出的規(guī)則起草。本標(biāo)準(zhǔn)由中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部提出。本標(biāo)準(zhǔn)由全國(guó)國(guó)土資源標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)(SAC/TC93)歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：國(guó)土資源部土地利用管理司、北京國(guó)土聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估中心有限公司、中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)、北京大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院、國(guó)土資源部土地整治中心。為全面掌握我國(guó)農(nóng)用地資產(chǎn)狀況，科學(xué)管理和合理有效地利用農(nóng)用地，規(guī)范農(nóng)用地估價(jià)行為，統(tǒng)一11范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國(guó)農(nóng)用地估價(jià)工作的總則、估價(jià)方法、宗地估價(jià)方法以及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法。本標(biāo)準(zhǔn)適用于縣級(jí)行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。2規(guī)范性引用文件下列文件對(duì)于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T19231—2003土地基本術(shù)語(yǔ)GB/T21010—2007土地利用現(xiàn)狀分類GB/T28405農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程GB/T28407農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程3術(shù)語(yǔ)和定義GB/T19231—2003、GB/T21010-2007、GB/T28405、GB/T28407界定的以及下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。目前尚未利用的各種荒蕪、貧瘠和廢棄、閑置，經(jīng)過(guò)改造、加工、復(fù)墾、建設(shè)后可以利用為農(nóng)用地的土地。均質(zhì)地域homogeneousterrain農(nóng)用地質(zhì)量和價(jià)格水平基本相同的土地區(qū)域。農(nóng)用地宗地cadastralparcelofagricultureland權(quán)屬明確、界線清楚、用途一致、相對(duì)獨(dú)立或連片的農(nóng)用地地塊?；鶞?zhǔn)地塊baseblock是在農(nóng)用地均質(zhì)地域內(nèi)設(shè)定的，其自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等條件在該地域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對(duì)穩(wěn)在正常市場(chǎng)條件下，于特定期日，由農(nóng)用地的自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素等決定的價(jià)格。2具體某一宗農(nóng)用地在正常市場(chǎng)條件下特定期日的價(jià)格?？h(市)政府根據(jù)需要針對(duì)農(nóng)用地不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類型，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日的平均價(jià)格。4總則4.1農(nóng)用地估價(jià)基本原則4.1.1預(yù)期收益原則農(nóng)用地估價(jià)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。4.1.2替代原則農(nóng)用地評(píng)估以近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的功能相同、條件相似、交易方式一致的農(nóng)用地交易實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格為參考，經(jīng)比較修正后估算出待估農(nóng)用地價(jià)格。4.1.3報(bào)酬遞增遞減原則在技術(shù)不變，其他要素不變的前提下，對(duì)相同面積的土地不斷追加某種要素的投入所帶來(lái)的報(bào)酬的增量(邊際報(bào)酬)遲早會(huì)出現(xiàn)下降。這一規(guī)律在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中普遍存在，估價(jià)中充分依據(jù)這一原則。4.1.4貢獻(xiàn)原則農(nóng)用地的總收益是由土地、勞動(dòng)力、資本、經(jīng)營(yíng)管理等各種投入要素共同作用的結(jié)果，估價(jià)時(shí)要充分考慮上述各要素對(duì)農(nóng)用地總收益的實(shí)際貢獻(xiàn)水平。4.1.5合理有效利用原則在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)用地的利用方式需要能充分發(fā)揮其土地的效用，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且要保持土地質(zhì)量不下降，并對(duì)其周圍的土地利用不會(huì)造成負(fù)面影響或危害。判斷和確定農(nóng)用地合理有效利用方式要考慮：a)持續(xù)的使用：根據(jù)農(nóng)用地所處的區(qū)域環(huán)境和自身?xiàng)l件，所確定的農(nóng)用地利用方式是可持續(xù)的；b)有效的使用：在確定的利用方式下，農(nóng)用地所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益是最佳的；c)合法的使用：合理有效的農(nóng)用地利用方式，符合現(xiàn)行的法規(guī)、政策、規(guī)劃等規(guī)定。4.1.6變動(dòng)原則農(nóng)用地價(jià)格是由各種價(jià)格影響因素互相作用而形成的，這些價(jià)格影響因素經(jīng)常在變化，農(nóng)用地價(jià)格就在這些價(jià)格影響因素的不斷變化中形成。估價(jià)人員要把握價(jià)格影響因素及價(jià)格變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。4.1.7供需原則農(nóng)用地估價(jià)以農(nóng)用地市場(chǎng)供需決定農(nóng)用地價(jià)格為依據(jù)，同時(shí)充分考慮農(nóng)用地供需的特殊性和農(nóng)用地市場(chǎng)的地域性。34.1.8估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則農(nóng)用地估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，農(nóng)用地估價(jià)的結(jié)果具有時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。4.2農(nóng)用地價(jià)格影響因素影響農(nóng)用地價(jià)格的因素主要包括自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素。本標(biāo)準(zhǔn)確定農(nóng)用地價(jià)格的指導(dǎo)性影響因素體系如下：a)自然因素，是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括≥10℃有效積溫、降雨量、降雨均衡b)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，是指影響農(nóng)用地收益的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、土地制度和交通條件等，包括區(qū)域城市化水平、城市規(guī)模、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)傳統(tǒng)、人均土地指標(biāo)(人均耕地、人均農(nóng)用地)、農(nóng)民人均收入水平、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動(dòng)量、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)供求、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、農(nóng)機(jī)應(yīng)用方便度、土地利用規(guī)劃限制、交通通達(dá)度等。c)特殊因素，是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨(dú)有的條件或不利因素，如特殊的氣候條件、土壤具體因素指標(biāo)見(jiàn)附錄A。4.3農(nóng)用地估價(jià)成果4.3.1農(nóng)用地宗地估價(jià)成果宗地估價(jià)結(jié)果報(bào)告；宗地估價(jià)技術(shù)報(bào)告；宗地估價(jià)附件。4.3.2農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果內(nèi)容包括：a)文字報(bào)告：主要包括農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作報(bào)告、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告等；b)基準(zhǔn)地價(jià)圖：主要有綜合及各用途農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)最終成果圖、樣點(diǎn)地價(jià)圖、基準(zhǔn)地塊圖等；c)表格：主要包括基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和影響因素指標(biāo)說(shuō)明表；d)有關(guān)計(jì)算機(jī)軟件和管理信息數(shù)據(jù)庫(kù)。5農(nóng)用地估價(jià)方法5.1收益還原法將待估農(nóng)用地未來(lái)各期正常年純收益(地租),以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，從而估算出待估農(nóng)用地價(jià)格的一種方法。5.1.1適用范圍收益還原法適用于在正常條件下有客觀收益且土地純收益較容易測(cè)算的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。采用收益還原法進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估時(shí)，以宗地為單位進(jìn)行評(píng)估，即考慮農(nóng)用地收益是由宗地總面積產(chǎn)生的，不可只考慮農(nóng)用地收益面積。采用收益還原法評(píng)估農(nóng)用地價(jià)格，所計(jì)算的年純收益與其權(quán)利狀況相對(duì)應(yīng)。45.1.2評(píng)估程序收益還原法評(píng)估程序如下：a)搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料；b)測(cè)算年總收益；c)測(cè)算年總費(fèi)用；d)計(jì)算年純收益；e)確定土地還原率；f)選用適當(dāng)?shù)墓接?jì)算農(nóng)用地價(jià)格。5.1.3年總收益的分析計(jì)算年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益。確定年總收益時(shí)可根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式，進(jìn)行具體分析。分析方法如下：a)待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，用農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益。農(nóng)產(chǎn)品年收入，是指農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中，每年平均的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的收入，包括主產(chǎn)品收入和副產(chǎn)品收入。收入的計(jì)算根據(jù)其產(chǎn)量和估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。b)待估宗地為租賃經(jīng)營(yíng)，年租金收入及保證金或押金的利息收入之和作為年總收益。租金收入及保證金或押金的利息收入，是指農(nóng)用地由其產(chǎn)權(quán)擁有者用于出租時(shí)，每年所獲得的客觀租金及承租方支付的保證金或押金的利息。客觀租金根據(jù)實(shí)際租金水平考慮評(píng)估期日當(dāng)?shù)卣５氖袌?chǎng)租金水平進(jìn)行分析計(jì)算；保證金或押金的利息按其數(shù)量及評(píng)估期日中國(guó)人民銀行的一年期定期存款利息率進(jìn)行計(jì)算。5.1.4年總費(fèi)用的分析計(jì)算年總費(fèi)用是指待估宗地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。在確定年總費(fèi)用時(shí)根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方式，進(jìn)行具體分析。分析方法如下：a)待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，用農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用之和作為總費(fèi)用。農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)一般指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均維修費(fèi)用；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過(guò)程中所支付的直接及間接費(fèi)用，包括種苗費(fèi)(或種子費(fèi)、幼畜禽費(fèi))、肥料費(fèi)(或飼料費(fèi))、等。對(duì)于投入所形成的固定資產(chǎn)，按其使用年限攤銷費(fèi)用。b)待估宗地為租賃經(jīng)營(yíng)，用農(nóng)用地租賃過(guò)程中發(fā)生的年平均費(fèi)用作為年總費(fèi)用。它主要指在進(jìn)行土地租賃過(guò)程中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。5.1.5求取年純收益土地年純收益為年總收益與年總費(fèi)用之差。對(duì)于投入所形成的固定資產(chǎn)，需要扣除其所產(chǎn)生的純收益。如果所求取的年純收益為負(fù)值，可根據(jù)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況考慮農(nóng)用地的客觀收益。5.1.6土地還原率的確定土地還原率可按下列方法確定：a)租價(jià)比方法：即選擇與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)或近鄰地區(qū)，相同用途的三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與評(píng)估對(duì)象相似的農(nóng)用地交易實(shí)例，以交易實(shí)例的土地租金或土地純收益與其價(jià)格的比率的均值作為土地還原率。5GB/T28406—2012b)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所遇到的災(zāi)害性天氣、評(píng)估對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和農(nóng)用地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。c)投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原率。在估價(jià)實(shí)踐中可根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地市場(chǎng)情況，選擇適當(dāng)?shù)姆椒ǎ_定土地還原率。5.1.7計(jì)算收益價(jià)格5.1.7.1計(jì)算收益價(jià)格的基本公式見(jiàn)式(1):P—-土地價(jià)格；a——土地年純收益；r土地還原率?！?.1.7.2有限年期的待估農(nóng)用地價(jià)格可根據(jù)其使用年期進(jìn)行年期修正。當(dāng)土地純收益每年不變，土地還原率每年不變且大于0,土地使用年期為n的公式見(jiàn)式(2): (2)P、a、r含義同式(1);n土地使用年期。5.1.7.3土地純收益每年有變化的，可按其變化規(guī)律采用相應(yīng)的公式進(jìn)行計(jì)算。5.2市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，將待估農(nóng)用地與近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進(jìn)行比較，并對(duì)類似農(nóng)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。5.2.1適用范圍市場(chǎng)比較法適用于農(nóng)用地市場(chǎng)交易比較活躍的地區(qū)。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估農(nóng)用地的價(jià)格外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。5.2.2估價(jià)步驟市場(chǎng)比較法評(píng)估步驟如下：a)收集和選擇比較交易實(shí)例；b)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；c)進(jìn)行交易情況修正；d)進(jìn)行交易期日修正；e)進(jìn)行影響因素修正；f)進(jìn)行年期修正；g)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格65.2.3收集與選擇比較交易實(shí)例5.2.3.1比較交易實(shí)例收集與選擇比較交易實(shí)例收集與選擇要求如下：a)首選與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)的實(shí)例，次選處于近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的實(shí)例；b)用途相同；c)價(jià)格類型相同或可比；d)成交日期與估價(jià)期日接近，不宜超過(guò)三年；e)為正常交易案例或調(diào)整為正常交易的案例；f)至少選擇三個(gè)可比較實(shí)例。5.2.3.2交易實(shí)例搜集與調(diào)查內(nèi)容交易實(shí)例收集與調(diào)查內(nèi)容如下：a)交易雙方的情況及交易目的；b)交易實(shí)例的狀況，包括宗地本身的各種自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和特殊條件等；c)成交價(jià)格；d)付款方式；e)成交日期。5.2.4建立價(jià)格可比基礎(chǔ)選取比較實(shí)例后，還需要對(duì)比較實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式和地價(jià)內(nèi)涵，主要包括以下內(nèi)容：a)統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵；b)統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清的付款方式；c)統(tǒng)一采用單位面積地價(jià)，并統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位；d)統(tǒng)一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。5.2.5交易情況修正5.2.5.1非正常交易情況的判定交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。引起特殊交易行為因素一般有以下幾種：a)有利害關(guān)系者之間的交易；b)急買急賣的交易；c)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；d)交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；e)相鄰地塊的合并交易；f)特殊方式的交易；g)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；h)有糾紛的交易。75.2.5.2交易情況修正在選擇交易實(shí)例時(shí)，如果交易實(shí)例存在上述特殊交易情況，則盡量避免選擇，不得已必須采用時(shí)就需要進(jìn)行交易情況修正。修正方法如下：a)交易情況分析測(cè)定各種特殊因素對(duì)土地交易價(jià)格的影響程度，即分析在正常情況和這些特殊情況下，土地交易價(jià)格可能產(chǎn)生的偏差大小。測(cè)定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計(jì)算，確定修正系數(shù)。也可以由估價(jià)人員根據(jù)長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累，判斷確定修正系數(shù)。對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，將成交價(jià)格調(diào)整為依照國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)額確定修正系數(shù)。b)計(jì)算情況修正系數(shù)計(jì)算公式見(jiàn)式(3):K——情況修正系數(shù)；I——待估農(nóng)用地情況指數(shù)；I——交易實(shí)例農(nóng)用地情況指數(shù)。5.2.6期日修正將交易實(shí)例在其成交期日時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。具體可采用以下方法：a)利用本地區(qū)農(nóng)用地價(jià)格指數(shù)計(jì)算修正系數(shù)，計(jì)算公式見(jiàn)式(4):K?=Ip/I?………(4)K——期日修正系數(shù)；I。——估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)；I,——交易日期的地價(jià)指數(shù)。b)利用類似農(nóng)用地價(jià)格變動(dòng)率確定期日修正系數(shù)(K?);c)在無(wú)農(nóng)用地價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，確定期日修正系數(shù)(K);d)通過(guò)分析土地價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律，采用時(shí)間序列分析，建立土地價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型求取期日修正系數(shù)(K)。5.2.7影響因素修正5.2.7.1確定修正因素根據(jù)農(nóng)用地價(jià)格的影響因素體系和估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例之間的特殊條件，確定影響因素修正體系，并分別描述估價(jià)對(duì)象與各比較實(shí)例的各種影響因素狀況，確定修正指數(shù)，計(jì)算修正系數(shù)。影響因素根據(jù)4.2中“農(nóng)用地價(jià)格影響因素”和估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的具體條件確定。形容詞。5.2.7.2自然因素修正系數(shù)自然因素修正系數(shù)計(jì)算公式見(jiàn)式(5):…8K,——自然因素的修正系數(shù)；I?！擂r(nóng)用地i因素的指數(shù)；I?——交易實(shí)例i因素的指數(shù)；n影響因素個(gè)數(shù)。5.2.7.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素修正系數(shù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素修正系數(shù)計(jì)算公式見(jiàn)式(6):式中：K。——社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的修正系數(shù)；5.2.7.4特殊因素修正系數(shù)特殊因素修正系數(shù)計(jì)算公式見(jiàn)式(7):K.——特殊因素的修正系數(shù)；I、Ih、n同式(5)。5.2.8土地使用年期修正土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來(lái)的影響。年期修正系數(shù)按式(8)計(jì)算：K√=[1-1/(1+r)"]/[1-1/(1+r)"] (8)K——將比較實(shí)例年期修正到待估農(nóng)用地使用年期的年期修正系數(shù)；r——土地還原率；m——待估農(nóng)用地的使用年期；n——比較實(shí)例的使用年期。5.2.9確定待估農(nóng)用地價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算公式見(jiàn)式(9):式中：P——比準(zhǔn)價(jià)格；P——交易實(shí)例價(jià)格；K、K?K。、K。、K、K含義同上。所選取的若干個(gè)交易實(shí)例價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格：a)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；b)加權(quán)算術(shù)平均法；9c)中位數(shù)法；d)眾數(shù)法。5.3成本逼近法5.3.1內(nèi)涵以新開(kāi)墾農(nóng)用地或土地整理過(guò)程中所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和農(nóng)用地增值收益，并進(jìn)行各種修正來(lái)確定農(nóng)用地價(jià)格的方法?；竟揭?jiàn)式(10):P=E?+Ea+T+R?+R?+R?……………(10)P——農(nóng)用地價(jià)格；E?——土地取得費(fèi)；E?——農(nóng)用地開(kāi)發(fā)費(fèi)；T——稅費(fèi)；R?——利息；R?——利潤(rùn)；R?——農(nóng)用地增值收益。5.3.2適用范圍成本逼近法適用于經(jīng)過(guò)未利用土地開(kāi)發(fā)或土地整理后的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。5.3.3估價(jià)步驟成本逼近法估價(jià)步驟如下：a)判斷評(píng)估對(duì)象是否適用成本逼近法；b)搜集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及待估農(nóng)用地增值收益等資料；c)通過(guò)直接或間接方式求取估價(jià)對(duì)象的土地取得費(fèi)、農(nóng)用地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)；d)確定農(nóng)用地增值收益；e)按成本逼近法公式求取待估農(nóng)用地的價(jià)格；f)確定已開(kāi)發(fā)土地的修正因素，并進(jìn)行修正；g)確定待估農(nóng)用地的最終地價(jià)。5.3.4確定土地取得費(fèi)農(nóng)用地取得費(fèi)主要表現(xiàn)為取得未利用土地或中低產(chǎn)田時(shí)客觀發(fā)生的費(fèi)用。5.3.5確定農(nóng)用地開(kāi)發(fā)費(fèi)農(nóng)用地開(kāi)發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的農(nóng)業(yè)利用條件而進(jìn)行的各種投入的客觀費(fèi)用，如農(nóng)田平整、處理耕作層、建設(shè)農(nóng)田水利設(shè)施、田間道路、田間防護(hù)林等。根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的要求，農(nóng)用地的開(kāi)發(fā)程度主要包括以下幾方面：a)通路：分通田間人行路、機(jī)耕路等情況；b)灌溉：分上游有蓄水設(shè)施的自流灌溉、地下水灌溉、噴灌灌溉、滴灌灌溉等；c)排水：分析能否順暢地自然排水、有無(wú)排水溝渠等；d)通電：考察田間耕作能否方便地使用電力；e)土地平整：平整度應(yīng)能滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本要求，有至少20cm的疏松土壤的耕作層。在具體分析農(nóng)用地的開(kāi)發(fā)程度時(shí)，則可區(qū)分田塊內(nèi)外的情況，并根據(jù)各種農(nóng)田基本設(shè)施的投資主體與評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)主體的權(quán)屬利益關(guān)系確定評(píng)估設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度，并合理確定開(kāi)發(fā)費(fèi)用。5.3.6確定各項(xiàng)稅費(fèi)主要是指取得待開(kāi)發(fā)農(nóng)用地和在進(jìn)行農(nóng)用地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所應(yīng)支付的有關(guān)稅費(fèi)，具體項(xiàng)目和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定確定。5.3.7確定農(nóng)用地開(kāi)發(fā)利息土地的取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用均可根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時(shí)間計(jì)算利息，利息率按評(píng)估期日的中國(guó)人民銀行公布的貸款利息率來(lái)確定，土地開(kāi)發(fā)期為1年以內(nèi)的利息率按單利計(jì)算，開(kāi)發(fā)期超過(guò)1年以上的利息率按復(fù)利計(jì)算。計(jì)息期間以農(nóng)用地開(kāi)發(fā)周期為基礎(chǔ)，考慮各項(xiàng)投資的投入特點(diǎn)確定。農(nóng)用地開(kāi)發(fā)周期根據(jù)農(nóng)用地開(kāi)發(fā)的總面積、農(nóng)用地開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)難度等方面確定。5.3.8確定農(nóng)用地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)是對(duì)農(nóng)用地開(kāi)發(fā)投資的回報(bào)，是土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用在合理的投資回報(bào)率(利潤(rùn)率)下應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。利潤(rùn)率根據(jù)開(kāi)發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)農(nóng)用地的利用類型(行業(yè)特點(diǎn))和開(kāi)發(fā)周期等方面確定。5.3.9確定農(nóng)用地增值收益農(nóng)用地增值收益是指待估農(nóng)用地因追加投資進(jìn)行農(nóng)用地開(kāi)發(fā)整理，使農(nóng)用地生產(chǎn)能力得到提高，而引起的農(nóng)用地價(jià)格的增值。農(nóng)用地增值收益率根據(jù)開(kāi)發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)農(nóng)用地的利用類型(行業(yè)特點(diǎn))等方面確定。5.3.10計(jì)算農(nóng)用地價(jià)格根據(jù)上述各項(xiàng)的計(jì)算結(jié)果，利用成本逼近法的公式計(jì)算初始農(nóng)用地價(jià)格。5.3.11對(duì)農(nóng)用地價(jià)格進(jìn)行年期修正5.3.11.1年期修正方法若求取的是有限年期的農(nóng)用地價(jià)格時(shí)，則需要判斷是否進(jìn)行年期修正，修正公式如下：a)年期修正公式見(jiàn)式(11):式中：Pr——年期修正后的農(nóng)用地價(jià)格；P?！昶谛拚暗霓r(nóng)用地價(jià)格；K,——年期修正系數(shù)。b)年期修正系數(shù)的計(jì)算公式見(jiàn)式(12):Ky——年期修正系數(shù)；r——農(nóng)用地還原率；n——農(nóng)用地使用年期。5.3.11.2年期修正標(biāo)準(zhǔn)判斷是否進(jìn)行年期修正的標(biāo)準(zhǔn)如下：a)當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收b)當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，農(nóng)用地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正；c)當(dāng)農(nóng)用地為承包、轉(zhuǎn)包等農(nóng)用地時(shí)，按使用年期或剩余使用年期進(jìn)行修正；d)當(dāng)評(píng)估的是農(nóng)用地?zé)o限年期價(jià)格時(shí)不用進(jìn)行年期修正。5.3.12區(qū)位修正當(dāng)區(qū)位對(duì)于農(nóng)用地的經(jīng)營(yíng)類型影響較大時(shí)，還需要對(duì)農(nóng)用地價(jià)格進(jìn)行區(qū)位修正。5.4剩余法在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后農(nóng)用地正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法?；竟揭?jiàn)式(13):P=A-B-C (13)P——待估農(nóng)用地的價(jià)格；A——總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的農(nóng)用地總價(jià)格；B——整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；C——開(kāi)發(fā)者合理利潤(rùn)。5.4.2適用范圍剩余法適合待開(kāi)發(fā)農(nóng)用地的價(jià)格評(píng)估。5.4.3評(píng)估步驟剩余法評(píng)估步驟如下：a)調(diào)查待估農(nóng)用地的基本情況；b)確定待估農(nóng)用地的最有效利用方式；c)估計(jì)開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排；d)估算開(kāi)發(fā)完成后的農(nóng)用地總價(jià)格；e)估算開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)者合理利潤(rùn)；f)確定待估農(nóng)用地價(jià)格。5.4.4評(píng)估要點(diǎn)剩余法評(píng)估要點(diǎn)如下：a)估算開(kāi)發(fā)完成后的農(nóng)用地價(jià)格，可根據(jù)待估農(nóng)用地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行。對(duì)開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式的農(nóng)用地價(jià)格，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法來(lái)確定其價(jià)格；b)開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排可參照類似的農(nóng)用地開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定；c)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和，主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資成本、有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、投資利息和稅收等；d)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常利潤(rùn)一般以農(nóng)用地總價(jià)格或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似農(nóng)用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率進(jìn)行確定。5.5評(píng)分估價(jià)法5.5.1內(nèi)涵按照一定的原則，建立影響農(nóng)用地價(jià)格的因素體系和因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待估農(nóng)用地的相應(yīng)條件進(jìn)行評(píng)價(jià)賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價(jià)格，從而得到農(nóng)用地價(jià)格的一種估價(jià)方法。5.5.2適用范圍評(píng)分估價(jià)法適用于所有農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估，特別適用于成片農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估，但前提是先確定農(nóng)用地單位分值價(jià)格。5.5.3評(píng)估步驟評(píng)分估價(jià)法的評(píng)估步驟如下：a)建立農(nóng)用地價(jià)格影響因素體系；b)制定農(nóng)用地價(jià)格影響因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)；c)依據(jù)a)、b)對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)分；d)確定客觀的農(nóng)用地單位分值價(jià)格；e)計(jì)算待估宗地價(jià)格。5.5.4建立農(nóng)用地價(jià)格影響因素體系農(nóng)用地價(jià)格影響因素體系建立見(jiàn)附錄A和附錄B,由縣(市)級(jí)土地行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定。5.5.5制定農(nóng)用地價(jià)格影響因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)由縣(市、區(qū))級(jí)土地行政主管部門依據(jù)農(nóng)用地價(jià)格影響因素體系制定本區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地評(píng)分表。對(duì)農(nóng)用地價(jià)格影響越大的因素，評(píng)分值越高。自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的得分之和最高為100。當(dāng)待估農(nóng)用地沒(méi)有特殊因素時(shí)，特殊因素的得分為0;當(dāng)有特殊因素時(shí)，可根據(jù)特殊因素對(duì)農(nóng)用地的實(shí)際影響程度對(duì)其進(jìn)行評(píng)分。5.5.6調(diào)查待估宗地的基本情況，對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)分按照農(nóng)用地評(píng)分表中的因素體系，逐項(xiàng)對(duì)待估宗地的基本情況進(jìn)行調(diào)查，并確定各因素的分值。5.5.7確定單位分值價(jià)格農(nóng)用地單位分值價(jià)格是指一定區(qū)域范圍內(nèi)，一定時(shí)期，農(nóng)用地分值與農(nóng)用地價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的價(jià)格。由縣(市)級(jí)土地行政主管部門確定該縣統(tǒng)一的農(nóng)用地單位分值價(jià)格。農(nóng)用地單位分值價(jià)格可用農(nóng)用地市場(chǎng)價(jià)格資料進(jìn)行回歸求取。農(nóng)用地單位分值價(jià)格的回歸模型有兩種類型，見(jiàn)式(14)和式(15): (14)式中：P?——農(nóng)用地價(jià)格；C——農(nóng)用地單位分值價(jià)格；S——農(nóng)用地總分值。Pg=A·S……式中：A——回歸系數(shù)?？h(市)級(jí)土地行政主管部門根據(jù)本縣的實(shí)際情況，從以上兩種回歸模型中選取一種，求取農(nóng)用地單位分值價(jià)格。5.5.8待估宗地價(jià)格計(jì)算選擇適當(dāng)?shù)墓接?jì)算待估宗地的價(jià)格。農(nóng)用地價(jià)格的計(jì)算公式見(jiàn)式(16):P——待估農(nóng)用地價(jià)格；C——農(nóng)用地單位分值價(jià)格；S——待估農(nóng)用地的總分值；A——回歸系數(shù)。5.5.9對(duì)農(nóng)用地價(jià)格進(jìn)行年期修正若求取的是有限年期的農(nóng)用地價(jià)格時(shí)，需進(jìn)行年期修正：a)年期修正同式(11);b)年期修正系數(shù)同式(12)。5.6基準(zhǔn)地價(jià)修正法5.6.1適用范圍利用基準(zhǔn)地價(jià)成果評(píng)估宗地價(jià)適用于有基準(zhǔn)地價(jià)成果區(qū)域的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。5.6.2系數(shù)修正法5.6.2.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式系數(shù)修正法公式見(jiàn)式(17):P——待估農(nóng)用地價(jià)格；P?——基準(zhǔn)地價(jià)；2。K——宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和；K——交易期日修正系數(shù)；5.6.2.2評(píng)估步驟系數(shù)修正法的評(píng)估步驟如下：a)搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料：包括基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖、宗地地價(jià)修正體系及有關(guān)各種地價(jià)影響因素資料等；b)確定待估宗地所處級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)：根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖和有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)批文，確定待估宗地所處級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)，并說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵；c)分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表：按照影響因素指標(biāo)說(shuō)明表中的影響因素體系調(diào)查待估宗地的各影響因素狀況，并對(duì)各因素狀況進(jìn)行準(zhǔn)確描述；d)依據(jù)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和修正系數(shù)表確定修正系數(shù)：根據(jù)各影響因素狀況，按照影響因素指標(biāo)說(shuō)明表中的劃分標(biāo)準(zhǔn)確定各因素的級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)，并查對(duì)修正系數(shù)表確定修正系數(shù)，按式(18)計(jì)算系數(shù)和：, (18)式中：2K——宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和：K?,K?…,K,—分別為待估宗地第1、2…n因素的修正系數(shù)。e)期日修正：待估宗地的估價(jià)期日與基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估期日若不相同，則需根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正；f)年期修正：當(dāng)待估農(nóng)用地土地使用年期為有限年期時(shí)，需要進(jìn)行年期修正；g)計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格：在確定好各修正系數(shù)后，采用式(17)計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格。5.6.3定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中所建立的定級(jí)指數(shù)與地價(jià)模型，通過(guò)評(píng)判待估農(nóng)用地定級(jí)指數(shù)，并將其代入模型，測(cè)算出待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。具體評(píng)估步驟和方法為：a)搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料，包括基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖、定級(jí)指數(shù)模型資料等；b)確定待估農(nóng)用地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)及適用模型；c)調(diào)查分析確定待估農(nóng)用地定級(jí)指數(shù)；d)將定級(jí)指數(shù)代入模型，計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格；e)對(duì)計(jì)算出的待估農(nóng)用地價(jià)格進(jìn)行估價(jià)期日和年期修正。5.6.4基準(zhǔn)地塊法采用基準(zhǔn)地塊法評(píng)估農(nóng)用地宗地價(jià)格，是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中已經(jīng)建立的基準(zhǔn)地塊檔案，通過(guò)比較修正評(píng)估出待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。評(píng)估步驟和方法同市場(chǎng)比較法。6農(nóng)用地宗地估價(jià)6.1估價(jià)程序農(nóng)用地宗地估價(jià)的具體程序?yàn)椋篴)接受估價(jià)委托；b)明確估價(jià)基本事項(xiàng)；c)擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；d)估價(jià)資料的收集與整理；e)實(shí)地查勘待估農(nóng)用地；f)選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格；g)分析調(diào)整試算宗地價(jià)格，確定估價(jià)結(jié)果；h)撰寫估價(jià)報(bào)告書；i)估價(jià)報(bào)告提交、備案及估價(jià)資料分類歸檔。6.2明確估價(jià)基本事項(xiàng)農(nóng)用地宗地估價(jià)的基本注意事項(xiàng)如下：a)確定估價(jià)對(duì)象：確定待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等；b)確定估價(jià)目的：要有明確的估價(jià)目的；c)確定估價(jià)期日：要確定某一估價(jià)期日；d)確定估價(jià)作業(yè)日期；e)其他有關(guān)事項(xiàng)。6.3擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃估價(jià)作業(yè)計(jì)劃主要包括下列內(nèi)容：a)確定估價(jià)項(xiàng)目性質(zhì)和工作量；b)擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道；c)擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；d)預(yù)計(jì)所需的時(shí)間；e)擬訂作業(yè)的步驟、作業(yè)進(jìn)度和成果組成。6.4估價(jià)資料收集與整理6.4.1宗地估價(jià)資料收集6.4.1.1區(qū)域自然條件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r收集待估農(nóng)用地所在區(qū)域的自然條件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體狀況資料，區(qū)域自然條件資料主要包括光溫水等氣候資料、巖性地質(zhì)等地質(zhì)資料、地表水和地下水等水文資料和土壤資料、地形地貌等；社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料包括區(qū)域土地資源狀況、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地市場(chǎng)狀況、現(xiàn)代化農(nóng)用技術(shù)水平等。6.4.1.2土地利用狀況收集待估農(nóng)用地有關(guān)位置、用途、四至、土地面積、土地形狀、土地等級(jí)、地上附著物狀況、地籍資料等。6.4.1.3土地權(quán)利狀況資料收集待估農(nóng)用地有關(guān)土地權(quán)利狀況資料，如他項(xiàng)權(quán)利資料。6.4.1.4土地等級(jí)狀況收集有關(guān)待估農(nóng)用地的等別和級(jí)別資料。6.4.1.5地價(jià)影響因素資料收集影響待估農(nóng)用地價(jià)格的有關(guān)自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素資料。6.4.1.6交易實(shí)例資料6.4.1.7收益資料收集待估農(nóng)用地的農(nóng)產(chǎn)品收入或年租金收入資料。6.4.1.8成本費(fèi)用資料收集農(nóng)用地的開(kāi)發(fā)成本及生產(chǎn)費(fèi)用(農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)、種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥6.4.1.9基準(zhǔn)地價(jià)資料收集基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖、宗地地價(jià)修正體系及有關(guān)各種影響地價(jià)因素的資料。6.4.1.10參數(shù)數(shù)據(jù)收集有關(guān)借貸利息率、稅率、利潤(rùn)率、還原利率、農(nóng)用地單位分值價(jià)格等參數(shù)資料。6.4.1.11其他資料有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及農(nóng)用地價(jià)格變動(dòng)指數(shù)；農(nóng)用地利用的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；有關(guān)農(nóng)用地利用規(guī)劃等資料。6.4.2宗地估價(jià)資料整理6.4.2.1宗地估價(jià)資料核實(shí)與剔除用于農(nóng)用地估價(jià)的資料數(shù)據(jù)需要嚴(yán)格核實(shí)，來(lái)源可靠，無(wú)顯著異常，對(duì)明顯不合要求的和特殊極值要予以剔除。6.4.2.2宗地估價(jià)資料整理對(duì)現(xiàn)有資料進(jìn)行初步整理，并判斷是否滿足本次估價(jià)的農(nóng)用地宗地的要求，并記錄所缺資料，以便補(bǔ)充調(diào)查和收集；對(duì)不全、不可靠的現(xiàn)有資料作好記錄，以便補(bǔ)充資料和收集；對(duì)現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)要妥善保6.5實(shí)地查勘待估農(nóng)用地估價(jià)人員需要到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，查勘估價(jià)對(duì)象的位置、田塊平整、周圍環(huán)境、農(nóng)作物長(zhǎng)勢(shì)等，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。6.6選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格估價(jià)方法可根據(jù)估價(jià)的目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、所收集到的資料狀況選定。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象須選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。6.7確定估價(jià)結(jié)果根據(jù)待估宗地情況及各種方法的評(píng)估結(jié)果，選用以下方法確定最終估價(jià)結(jié)果：a)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；b)加權(quán)算術(shù)平均法；c)綜合分析法。6.8撰寫估價(jià)報(bào)告宗地估價(jià)報(bào)告書包括估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告，估價(jià)人員按估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式撰寫估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式見(jiàn)附錄C。6.9估價(jià)報(bào)告提交、備案及估價(jià)資料分類歸檔估價(jià)報(bào)告完成后，要及時(shí)提交給委托方，按規(guī)定送主管部門備案，并對(duì)所用估價(jià)資料和宗地估價(jià)報(bào)告書進(jìn)行分類整理和歸檔保管，以備查用。7不同利用類型的農(nóng)用地宗地估價(jià)7.1耕地地價(jià)的評(píng)估7.1.1耕地地價(jià)的影響因素7.1.1.1水田地價(jià)的影響因素根據(jù)4.3所確定的因素體系并結(jié)合水田的利用性質(zhì)確定水田的地價(jià)影響因素。在確定水田的地價(jià)影響因素時(shí)，要注意田塊的保水能力、水源條件、災(zāi)害性氣候等因素對(duì)地價(jià)的影響。7.1.1.2旱地地價(jià)的影響因素根據(jù)4.3所確定的因素體系并結(jié)合旱地的利用性質(zhì)確定旱地的地價(jià)影響因素。在確定旱地的地價(jià)影響因素時(shí)，要注意地塊形狀、地形坡度、灌溉條件、災(zāi)害性氣候等因素對(duì)地價(jià)的影響。7.1.1.3水澆地地價(jià)的影響因素根據(jù)4.3所確定的因素體系并結(jié)合水澆地的利用性質(zhì)確定水澆地的地價(jià)影響因素。在確定水澆地的地價(jià)影響因素時(shí)，要注意田塊的保水能力、水源條件、地下水埋深等因素對(duì)地價(jià)的影響。7.1.2耕地地價(jià)的評(píng)估方法耕地地價(jià)評(píng)估根據(jù)其利用狀況和所處地區(qū)條件，可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、評(píng)分估價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法等；如果是新開(kāi)發(fā)整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待開(kāi)發(fā)的耕地，可采用剩余法。7.1.3耕地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)要點(diǎn)耕地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)要點(diǎn)如下：a)在評(píng)估耕地價(jià)格時(shí)，首先根據(jù)土地所處區(qū)域條件、近三年來(lái)耕地的實(shí)際耕作狀況及可能的新的耕作利用方式，確定耕作制度、復(fù)種指數(shù)等，并根據(jù)其耕作制度分析其利用狀況及收益能力；b)要充分考慮農(nóng)田基本設(shè)施對(duì)耕地價(jià)格的影響，包括引水渠、排水渠、田間道路、機(jī)耕道路等，分析其可用程度對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的影響，對(duì)于通過(guò)性設(shè)施對(duì)農(nóng)用地可能產(chǎn)生的負(fù)面影響也要充分考慮；c)用收益還原法評(píng)估耕地地價(jià)時(shí)，其估價(jià)結(jié)果的可信度主要取決于土地的預(yù)期純收益和還原率是否準(zhǔn)確。在測(cè)算耕地純收益時(shí)，總收益和總費(fèi)用的測(cè)算要全，一般采用實(shí)測(cè)的方式，即具體計(jì)算待估宗地在一年內(nèi)各種產(chǎn)出物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和各種投入的費(fèi)用總和，收益及費(fèi)用數(shù)據(jù)可采用近三年的客觀平均值；d)采用市場(chǎng)比較法時(shí)，注意比較案例交易對(duì)象與評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成是否一致，即交易對(duì)象是否包括地上農(nóng)作物、農(nóng)田設(shè)施等，如果不一致則要進(jìn)行一致性調(diào)整。比較案例的利用方式和耕作制度需與評(píng)估對(duì)象一致。7.2園地地價(jià)的評(píng)估7.2.1影響因素根據(jù)4.3所確定的因素體系并結(jié)合園地的利用性質(zhì)確定園地的地價(jià)影響因素。在確定園地的地價(jià)以及特殊土壤等因素對(duì)地價(jià)的影響。7.2.2評(píng)估方法園地地價(jià)評(píng)估根據(jù)其利用狀況和所處地區(qū)條件，可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法和成本逼近法等；如果是新開(kāi)發(fā)的園地，可采用成本逼近法；如果是待開(kāi)發(fā)的園地，可采用剩余法。7.2.3評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)園地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)要點(diǎn)如下：a)在評(píng)估園地價(jià)格時(shí)，首先準(zhǔn)確界定估價(jià)對(duì)象是否包括果樹(shù)及有關(guān)設(shè)施等，如果包括就需要充分考慮包括后對(duì)園地價(jià)格的影響；b)適當(dāng)考慮特殊的土壤及氣候條件對(duì)園地利用產(chǎn)生的壟斷收益及壟斷價(jià)格；c)對(duì)于果園用地還要適當(dāng)考慮其區(qū)位條件，如距消費(fèi)地的距離、路網(wǎng)狀況等；對(duì)具有景觀及旅游價(jià)值的園地，則需要充分考慮景觀及旅游價(jià)值對(duì)土地價(jià)格的影響；d)用收益還原法評(píng)估果園用地地價(jià)時(shí)，需要盡量消除大小年對(duì)純收益的影響，其收益及費(fèi)用數(shù)據(jù)可采用最近連續(xù)3年～5年的客觀平均值；e)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估園地地價(jià)時(shí)，需要注意比較案例交易對(duì)象與評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成是否一致，即交易對(duì)象是否包括地上果樹(shù)、園林設(shè)施等，如果不一致則要進(jìn)行一致性調(diào)整。比較案例的果樹(shù)類別及利用方式需與評(píng)估對(duì)象一致。7.3林地地價(jià)的評(píng)估7.3.1影響因素根據(jù)4.3所確定的因素體系并結(jié)合林地的利用性質(zhì)確定林地的地價(jià)影響因素。在確定林地的地價(jià)對(duì)地價(jià)的影響。7.3.2評(píng)估方法林地地價(jià)評(píng)估根據(jù)其利用狀況和所處地區(qū)條件，可采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和收益還原法等。7.3.3評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)林地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)要點(diǎn)如下：a)在評(píng)估林地價(jià)格時(shí)，首先準(zhǔn)確界定估價(jià)對(duì)象是否包括林木及有關(guān)林業(yè)設(shè)施等，如果包括就需要充分考慮包括后對(duì)林地價(jià)格的影響；b)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估林地地價(jià)時(shí)，比較案例的林木類別及林地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式與評(píng)估對(duì)象的一致，即交易對(duì)象是否包括地上林木、林業(yè)設(shè)施等，如果不一致則要進(jìn)行一致性調(diào)整；c)用收益還原法評(píng)估林地價(jià)格時(shí)，宜以林木生長(zhǎng)期和采伐期為周期計(jì)算年平均總收益和總費(fèi)用；d)對(duì)具有生態(tài)及旅游價(jià)值的林地，還要考慮生態(tài)及旅游價(jià)值對(duì)土地價(jià)格的影響。7.4草地地價(jià)的評(píng)估7.4.1影響因素根據(jù)4.3所確定的因素體系并結(jié)合草地的利用性質(zhì)確定草地的地價(jià)影響因素。在確定草地的地價(jià)影響因素時(shí)，要注意土壤沙化程度、草場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式、草場(chǎng)設(shè)施狀況等因素對(duì)于地價(jià)的影響。7.4.2評(píng)估方法草地地價(jià)評(píng)估根據(jù)其利用狀況和所處地區(qū)條件，可采用評(píng)分估價(jià)法、收益還原法和市場(chǎng)比較法等。7.4.3評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)草地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)要點(diǎn)如下：a)在評(píng)估草地價(jià)格時(shí)，要考慮草地的經(jīng)營(yíng)方式和草種結(jié)構(gòu)，區(qū)分圈養(yǎng)和單獨(dú)經(jīng)營(yíng)草場(chǎng)等不同方式；b)采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)于用于圈養(yǎng)的草場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)收益來(lái)源于牲畜的出售收益，在測(cè)算總收益時(shí)要考慮出欄率和牲畜生長(zhǎng)期，收益和費(fèi)用數(shù)據(jù)一般宜采用連續(xù)3年～5年的客觀平均值；對(duì)于只進(jìn)行草場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的草地，其經(jīng)營(yíng)收益主要是草場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用費(fèi)及大草的出售收益，計(jì)算純收益時(shí)可采用近3年的收益和費(fèi)用數(shù)據(jù)客觀平均值；c)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估草地地價(jià)時(shí)，比較案例的草場(chǎng)類型及利用方式需與評(píng)估對(duì)象的一致；d)對(duì)草地價(jià)格評(píng)估時(shí)還要考慮其生態(tài)價(jià)值。7.5未利用地價(jià)格的評(píng)估7.5.1適用范圍未利用地是農(nóng)用地重要的后備土地資源，當(dāng)未利用地用于開(kāi)發(fā)為農(nóng)用地(包括耕地、園地、林地、草地和其他農(nóng)用地)時(shí)，按照農(nóng)用地估價(jià)方法的要求進(jìn)行估價(jià)。7.5.2評(píng)估方法在進(jìn)行未利用地價(jià)格評(píng)估時(shí)，首先根據(jù)未利用地的規(guī)劃要求或土地的開(kāi)發(fā)利用計(jì)劃，確定土地利用類型和土地利用方式，然后選擇適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評(píng)估。未利用地價(jià)格的評(píng)估方法，可根據(jù)實(shí)際情況采用剩余法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。7.5.3評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)未利用地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)要點(diǎn)如下：a)未利用地價(jià)格評(píng)估時(shí)，首先要確定未利用地的開(kāi)發(fā)利用方式，包括未利用地的開(kāi)發(fā)用途、開(kāi)發(fā)利用率等。確定的依據(jù)主要是未利用地本身的自然條件、有關(guān)規(guī)劃的要求及開(kāi)發(fā)者的實(shí)際開(kāi)發(fā)計(jì)劃等；b)未利用地價(jià)格評(píng)估時(shí)要適當(dāng)考慮未利用地開(kāi)發(fā)后的價(jià)格增值，并充分考慮未利用地的可利用與未利用程度；c)采用剩余法評(píng)估時(shí)，按照所確定的未利用地開(kāi)發(fā)利用方式調(diào)查和評(píng)估開(kāi)發(fā)后的買賣價(jià)格，要求有可比較的市場(chǎng)交易案例；d)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，需要調(diào)查當(dāng)?shù)仡愃茥l件的未利用地拍賣等市場(chǎng)價(jià)格。8不同估價(jià)目的的農(nóng)用地估價(jià)8.1承包農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估承包農(nóng)用地價(jià)格是指在正常條件下承包年期內(nèi)的農(nóng)用地的價(jià)格。承包農(nóng)用地的價(jià)格評(píng)估需要綜合考慮農(nóng)用地的土壤質(zhì)量、收益水平、土地承包經(jīng)營(yíng)期限、有無(wú)其他經(jīng)營(yíng)或權(quán)利限制、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施狀況與水平等方面因素。承包農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估方法可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。還原利率可根據(jù)估價(jià)對(duì)象權(quán)利內(nèi)容確定。承包農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估同時(shí)評(píng)估許多宗地時(shí)，評(píng)估報(bào)告需要作適當(dāng)歸并。8.2轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下轉(zhuǎn)包期內(nèi)農(nóng)用地收益的現(xiàn)值之和。農(nóng)用地轉(zhuǎn)包最高年限不能超過(guò)農(nóng)用地的剩余承包年限。農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價(jià)格需要綜合考慮農(nóng)用地的土壤質(zhì)量、土地收益水平、土地轉(zhuǎn)包經(jīng)營(yíng)期限、有無(wú)其他經(jīng)營(yíng)或權(quán)利限制、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施狀況與水平等方面進(jìn)行評(píng)估。農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價(jià)格的評(píng)估方法可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法等。用收益還原法進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價(jià)格評(píng)估時(shí)，還原利率可根據(jù)估價(jià)對(duì)象權(quán)利內(nèi)容確定。8.3農(nóng)用地租金評(píng)估農(nóng)用地租金標(biāo)準(zhǔn)要與該宗地的正常地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。租金標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估可通過(guò)該宗地的正常土地使用權(quán)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)折算，也可采用市場(chǎng)比較法等直接評(píng)估。8.4荒地拍賣底價(jià)評(píng)估荒地拍賣的年限不可超過(guò)國(guó)家規(guī)定的最高年限?；牡嘏馁u估價(jià)，可依據(jù)《中華人民共和國(guó)拍賣法》及《中華人民共和國(guó)土地管理法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。荒地拍賣估價(jià)，可采用剩余法和市場(chǎng)比較法確定其價(jià)格。但要在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期強(qiáng)制處分等因素對(duì)拍賣價(jià)格的影響。8.5荒地抵押價(jià)格評(píng)估荒地抵押估價(jià)是指在將荒地作為抵押債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時(shí)對(duì)荒地進(jìn)行的價(jià)格評(píng)估?；牡氐盅涸u(píng)估的是有限年期荒地價(jià)格?；牡氐盅汗纼r(jià)，可依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》及《中華人民共和國(guó)土地管理法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行?；牡氐盅汗纼r(jià)，可采用市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法確定其價(jià)格。但要在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)格的影響。在進(jìn)行荒地抵押估價(jià)時(shí)，要區(qū)分抵押物的權(quán)利狀況，按照其相應(yīng)的權(quán)利評(píng)估確定其相應(yīng)的價(jià)格。荒地抵押價(jià)格評(píng)估需掌握前三年荒地價(jià)格的變化狀況，預(yù)測(cè)未來(lái)三年的地價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)，并考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)制處分等因素。9農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估9.1評(píng)估對(duì)象農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估對(duì)象是縣(市)行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。9.2技術(shù)路線農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估有以下三條技術(shù)路線：a)樣點(diǎn)地價(jià)平均法：在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，用投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料評(píng)估并確定基準(zhǔn)地價(jià)；b)定級(jí)指數(shù)模型法：在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，根據(jù)定級(jí)指數(shù)、農(nóng)用地市場(chǎng)交易資料和投入產(chǎn)出資c)基準(zhǔn)地塊評(píng)估法：通過(guò)設(shè)置基準(zhǔn)地塊，并評(píng)估基準(zhǔn)地塊價(jià)格，根據(jù)基準(zhǔn)地塊價(jià)格評(píng)估并確定基準(zhǔn)地價(jià)。在農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，可根據(jù)本地農(nóng)用地市場(chǎng)狀況、基礎(chǔ)資料及技術(shù)條件，選擇其中一條技術(shù)路線進(jìn)行評(píng)估。9.3工作程序農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的工程程序如下：a)準(zhǔn)備工作；b)確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線；c)界定基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵；d)資料調(diào)查與整理；e)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)；f)成果整理與驗(yàn)收。9.4準(zhǔn)備工作包括以下幾個(gè)方面：a)收集和準(zhǔn)備基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本資料；b)確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域范圍；c)確定工作底圖；d)編寫農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書；e)制定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所需調(diào)查表格，基本表格見(jiàn)附錄B。9.5農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定包括土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、用地類型、耕作制度、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、b)土地權(quán)利年期：可設(shè)定為30年和無(wú)限年期兩種。c)用地類型：農(nóng)用地利用類型主要包括耕地、園地、林地、草地及其他農(nóng)用地等，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中可根據(jù)當(dāng)?shù)刂饕玫仡愋偷膶?shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)確定。未利用地可按照可開(kāi)發(fā)利用方式確定用地類型。d)耕作制度：主要是熟制問(wèn)題，可以按照GB/T28407中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)耕作制度確定，也可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況具體確定。e)農(nóng)田基本設(shè)施狀況：在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，按照各級(jí)別的農(nóng)田基本設(shè)施的平均狀況確定。f)基準(zhǔn)日：基準(zhǔn)日就是估價(jià)對(duì)象在評(píng)估確定的時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，這個(gè)時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，精確到某年某月某日。在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中要明確設(shè)定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日。9.6樣點(diǎn)地價(jià)平均法9.6.1評(píng)估步驟采用樣點(diǎn)地價(jià)平均法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，是在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料，并計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)，以各樣點(diǎn)地價(jià)的平均值評(píng)估并確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。具體評(píng)估步驟a)資料調(diào)查；b)按農(nóng)用地級(jí)別確定農(nóng)用地的土地利用類型；c)投入產(chǎn)出資料抽樣調(diào)查；d)利用投入產(chǎn)出資料分析計(jì)算土地利用純收益，并以此計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；e)利用市場(chǎng)交易案例資料，計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；f)根據(jù)所測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)資料，計(jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。9.6.2資料調(diào)查的內(nèi)容和要求9.6.2.1資料調(diào)查的內(nèi)容樣點(diǎn)地價(jià)平均法收集資料的內(nèi)容如下：a)農(nóng)用地定級(jí)成果資料：包括農(nóng)用地級(jí)別圖、農(nóng)用地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告、其他能用于農(nóng)用地估價(jià)的定級(jí)成果及資料；c)社會(huì)經(jīng)濟(jì)及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等；d)其他資料：如農(nóng)用地歷史地價(jià)資料，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。9.6.2.2資料調(diào)查的一般要求樣點(diǎn)地價(jià)平均法資料調(diào)查的一般要求如下：a)資料調(diào)查以農(nóng)用地級(jí)別為單位進(jìn)行，按農(nóng)用地級(jí)別或行政區(qū)域進(jìn)行歸類整理；b)調(diào)查、收集資料中選擇的樣點(diǎn)地塊要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上，并建立樣點(diǎn)資料數(shù)據(jù)庫(kù)；c)農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料和農(nóng)用地收益資料中的價(jià)格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；d)樣點(diǎn)調(diào)查要符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。9.6.3確定土地利用類型根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時(shí)考慮土地利用總體規(guī)劃的土地利用分區(qū)及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級(jí)別的主要用地類型。9.6.4投入產(chǎn)出樣點(diǎn)和市場(chǎng)交易資料調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料調(diào)查采用抽樣調(diào)查方式。市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料調(diào)查，在市場(chǎng)資料充足的情況下，采用抽樣調(diào)查；在市場(chǎng)資料不足的情況下，采用全面調(diào)查。9.6.4.1調(diào)查樣點(diǎn)的要求樣點(diǎn)單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農(nóng)戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積要適中。樣點(diǎn)抽樣采用分類抽樣調(diào)查，即按用地類型分別進(jìn)行抽樣調(diào)查。樣點(diǎn)要有代表性，樣點(diǎn)分布要均勻，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)可調(diào)查最近的連續(xù)三年的資料。樣點(diǎn)單位總數(shù)、調(diào)查樣點(diǎn)單位總數(shù)、各類樣點(diǎn)單位數(shù)及調(diào)查樣點(diǎn)單位數(shù)按式(19)計(jì)算：E——第i類用地抽取的樣點(diǎn)單位數(shù)；E?！黝愑玫爻槿〉臉狱c(diǎn)單位總數(shù)；Ex——第i類用地的樣點(diǎn)單位數(shù)；Ex——各類用地的樣點(diǎn)單位總數(shù)。9.6.4.2樣點(diǎn)資料的整理樣點(diǎn)資料補(bǔ)充完善或剔除：對(duì)所有調(diào)查的樣點(diǎn)資料均要逐表審查，對(duì)主要數(shù)據(jù)不全或不準(zhǔn)確的，則需進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，完善內(nèi)容；將缺少主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況而又不容易補(bǔ)充的樣點(diǎn)進(jìn)行剔除。樣點(diǎn)資料歸類：將初步審查合格的樣點(diǎn)資料，分別按農(nóng)用地級(jí)別、土地用途、用地效益等進(jìn)行歸類，當(dāng)樣點(diǎn)數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)需要進(jìn)行樣點(diǎn)的補(bǔ)充調(diào)查。9.6.5投入產(chǎn)出資料和市場(chǎng)交易資料分析計(jì)算9.6.5.1投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料的分析計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算方法見(jiàn)5.1。9.6.5.2市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料的分析計(jì)算根據(jù)樣點(diǎn)類型，采用本標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的估價(jià)方法計(jì)算市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)。9.6.6樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理樣點(diǎn)地價(jià)的修正主要是把樣點(diǎn)地價(jià)修正成為基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵條件下的正常地價(jià)，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。樣點(diǎn)地價(jià)處理是指繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖及進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)等。9.6.6.1樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料要修正到基準(zhǔn)地價(jià)的無(wú)限年期，按式(20)計(jì)算：Pm=Pm,/[1-1/(1+ra)";] Pm——修正后的土地價(jià)格；m;——樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期；Pm——樣點(diǎn)地價(jià)；ra土地還原率。9.6.6.2樣點(diǎn)地價(jià)的期日修正不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。修正過(guò)程中可區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)的變化幅度。在已建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的地區(qū)，可利用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。按式(21)計(jì)算：K——第i類用地第j期地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的系數(shù)；P?——第i類用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日土地交易平均價(jià)(或地價(jià)指數(shù));P,——第i類用地第j期土地交易平均價(jià)(或地價(jià)指數(shù))。對(duì)不同時(shí)期發(fā)生的交易地價(jià)修正到估價(jià)式(22)計(jì)算：…(22)式中：P——修正為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日的宗地價(jià)格；P;——第j期、第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià)。9.6.6.3樣點(diǎn)地價(jià)的其他修正樣點(diǎn)地價(jià)的其他修正如下：a)交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到正常條件下的交易地價(jià)；b)農(nóng)用地開(kāi)發(fā)程度修正：在不同農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，可修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度，可按各級(jí)農(nóng)田基本設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定；9.6.6.4樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)要求如下：a)同一土地級(jí)別中，同一交易方式計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)要通過(guò)樣點(diǎn)同一性檢驗(yàn)。同一級(jí)別中樣點(diǎn)數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對(duì)級(jí)別進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。b)同一土地級(jí)別中，不同交易方式計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)，也要通過(guò)樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)；c)用t檢驗(yàn)法或均值-方差法對(duì)樣點(diǎn)進(jìn)行異常值剔除。當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足需要時(shí)，可增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。9.6.6.5樣點(diǎn)地價(jià)分布圖的繪制所調(diào)查和計(jì)算出的樣點(diǎn)地價(jià)，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)分布圖。繪制要求如下：a)按不同用途分別繪制樣點(diǎn)資料分布圖；b)土地級(jí)別界線要反映在圖上；c)直接在圖上表示樣點(diǎn)地價(jià)，樣點(diǎn)地價(jià)資料多時(shí)，采用分級(jí)圖例表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)；d)樣點(diǎn)資料要有編碼，編碼要反映不同用地類型、樣點(diǎn)類型和樣點(diǎn)序號(hào)等。9.6.6.6數(shù)據(jù)整理將經(jīng)過(guò)修正及樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級(jí)別、用地類型和交易方式順序進(jìn)行整理，并填入相應(yīng)的表格。9.6.7計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)量的確定。合格樣點(diǎn)量要符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求?；鶞?zhǔn)地價(jià)計(jì)算。以級(jí)別為單位，按不同用途采用樣點(diǎn)地價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。9.7定級(jí)指數(shù)模型法9.7.1評(píng)估步驟采用定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，是在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，根據(jù)定級(jí)單元定級(jí)指數(shù)、市場(chǎng)交易地價(jià)資料和投入產(chǎn)出資料，建立定級(jí)指數(shù)與地價(jià)關(guān)系模型，并利用該模型評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。具體步驟如下：a)資料調(diào)查；b)按農(nóng)用地級(jí)別確定農(nóng)用地的土地利用類型；c)按土地利用類型進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)調(diào)查、計(jì)算與整理；d)測(cè)算有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的平均地價(jià)；e)選擇確定有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的指數(shù)；f)建立定級(jí)單元平均地價(jià)與定級(jí)指數(shù)關(guān)系模型；g)計(jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。9.7.2資料調(diào)查的內(nèi)容和要求見(jiàn)9.6.2。9.7.3確定土地利用類型見(jiàn)9.6.3。9.7.4樣點(diǎn)地價(jià)的調(diào)查、計(jì)算與修正見(jiàn)9.6.4～9.6.6。9.7.5測(cè)算有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的平均地價(jià)對(duì)于有樣點(diǎn)地價(jià)的定級(jí)單元，如果單元內(nèi)樣點(diǎn)數(shù)量有3個(gè)以上且樣點(diǎn)條件能代表定級(jí)單元的一般條件，可采用平均法計(jì)算定級(jí)單元的平均地價(jià)；如果樣點(diǎn)數(shù)量為3個(gè)以下，或雖樣點(diǎn)數(shù)量為3個(gè)以上，但樣點(diǎn)不具有代表性，則采用比較法修正并計(jì)算定級(jí)單元地價(jià)，計(jì)算方法按照市場(chǎng)比較法的要求進(jìn)行。9.7.6選擇確定有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的指數(shù)根據(jù)定級(jí)單元的指數(shù)圖和表格，將有樣點(diǎn)地價(jià)的定級(jí)單元及其指數(shù)選擇出來(lái)，作為建立模型的基本數(shù)據(jù)。9.7.7建立定級(jí)指數(shù)與定級(jí)單元地價(jià)關(guān)系模型9.7.7.1基本模型用于分析定級(jí)指數(shù)和定級(jí)單元地價(jià)之間關(guān)系的基本模型見(jiàn)式(23)～式(27):a)線性模型GB/T28406—2012b)對(duì)數(shù)模型c)乘冪模型d)指數(shù)模型e)多項(xiàng)式模型 Y=a×ln(x)+b Y=ae 式中：Y——評(píng)估單元地價(jià)；X——評(píng)估單元定級(jí)指數(shù)；n≥2;e——自然對(duì)數(shù)的底。9.7.7.2模型的確定方法和步驟如下：a)繪制評(píng)估單元地價(jià)與評(píng)估單元定級(jí)指數(shù)的二維散點(diǎn)圖來(lái)初步確定選擇線性回歸模型還是非線性回歸模型。b)如果二維散點(diǎn)圖能夠反映二者的線性關(guān)系，則選擇線性回歸模型，并對(duì)模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量檢驗(yàn)，按檢驗(yàn)結(jié)果確定模型。有關(guān)線性回歸模型的檢驗(yàn)要求見(jiàn)本標(biāo)準(zhǔn)9.7.7.3。c)如果二維散點(diǎn)圖樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的分布不呈線性時(shí)，可引入非線性回歸模型。在選擇非線性回歸模型時(shí)，要對(duì)各模型的判定系數(shù)R2的大小和二維散點(diǎn)圖本身進(jìn)行比較，直至確定最佳模型。9.7.7.3線性回歸模型的檢驗(yàn)線性回歸模型需對(duì)以下結(jié)果進(jìn)行說(shuō)明：a)描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果，包括變量Y與X的均值、標(biāo)準(zhǔn)差、樣點(diǎn)數(shù)；b)相關(guān)分析結(jié)果，包括相關(guān)系數(shù)R、判定系數(shù)R2、調(diào)整判定系數(shù)R2、單項(xiàng)顯著性檢驗(yàn)P值、回歸系數(shù)95%的置信區(qū)間；c)對(duì)全部觀察單位進(jìn)行回歸診斷的結(jié)果；d)殘差統(tǒng)計(jì)結(jié)果；e)殘差的直方圖，判斷標(biāo)準(zhǔn)化殘差是否服從正態(tài)分布；f)觀察值的累加概率圖。9.7.7.4因素系數(shù)估計(jì)值的經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)一般從符號(hào)和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號(hào)檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。9.7.8計(jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)利用上述建立的定級(jí)指數(shù)與單元地價(jià)關(guān)系模型，計(jì)算所有定級(jí)單元地價(jià)，并利用定級(jí)單元地價(jià)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。9.8基準(zhǔn)地塊評(píng)估法9.8.1評(píng)估步驟采用基準(zhǔn)地塊評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，是指根據(jù)農(nóng)用地土地質(zhì)量條件劃分農(nóng)用地均質(zhì)地域，然后在均質(zhì)地域內(nèi)選定若干地塊作為基準(zhǔn)地塊，依據(jù)農(nóng)用地市場(chǎng)交易資料和投入產(chǎn)出資料評(píng)估基準(zhǔn)地塊價(jià)格，再將同一均質(zhì)地域內(nèi)基準(zhǔn)地塊的平均地價(jià)作為該均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)。具體評(píng)估步驟如下：a)調(diào)查和收集資料；b)劃分均質(zhì)地域；c)選定基準(zhǔn)地塊；d)評(píng)估基準(zhǔn)地塊價(jià)格；e)核定基準(zhǔn)地塊價(jià)格水平；f)計(jì)算均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價(jià)。9.8.2資料調(diào)查的內(nèi)容及要求9.8.2.1資料調(diào)查的內(nèi)容基準(zhǔn)地塊評(píng)估法的資料調(diào)查內(nèi)容如下：a)農(nóng)用地自然條件資料：包括氣候條件、地貌、土壤條件、水文狀況、農(nóng)田基b)農(nóng)用地社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料：包括人均耕地、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)供求、土地利用規(guī)劃、交通條件等資料；d)其他資料：如農(nóng)用地歷史地價(jià)資料等。9.8.2.2資料調(diào)查的一般要求見(jiàn)9.6.2.2。9.8.3劃分均質(zhì)地域9.8.3.1確定農(nóng)用地地價(jià)影響因素根據(jù)評(píng)估區(qū)域的具體條件，見(jiàn)4.2確定農(nóng)用地地價(jià)影響因素體系。9.8.3.2確定影響因素權(quán)重影響因素權(quán)重的確定可采用特爾斐法、層次分析法、因素成對(duì)比較法等方法。9.8.3.3劃分均質(zhì)地域單元均質(zhì)地域單元的劃分滿足下列條件：a)同一單元內(nèi)用地類型、耕作制度的一致性；b)同一單元內(nèi)的土地質(zhì)量的一致性。9.8.3.4測(cè)算各單元各影響因素分值各單元各影響因素分值的計(jì)算，可采用特爾斐法或因素分值定量測(cè)算的方法進(jìn)行。a)特爾斐法選擇當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、土地利用專家及有關(guān)專業(yè)人士作為專家，設(shè)計(jì)打分表，由專家進(jìn)行打分。b)因素分值定量測(cè)算法GB/T28406—2012按照評(píng)分估價(jià)法中的因素分值計(jì)算方法進(jìn)行測(cè)算。9.8.3.5各單元影響因素綜合分值計(jì)算計(jì)算出各單元各影響因素的分值后，按照式(28)計(jì)算各單元影響因素綜合分值：式中：F;——j單元綜合分值；W;——i因素權(quán)重；n——因素個(gè)數(shù)；f;——j單元i因素分值。9.8.3.6劃分基準(zhǔn)地價(jià)均質(zhì)地域按上述得到單元影響因素綜合分值后，采用總分?jǐn)?shù)軸確定法、總分頻率曲線法等劃分均質(zhì)地域。9.8.4選定基準(zhǔn)地塊在各均質(zhì)地域內(nèi)，根據(jù)土壤、日照、灌溉、排水、面積、形狀及耕作制度等方面條件，選擇具有普遍性的一定數(shù)量的宗地作為基準(zhǔn)地塊。具體選擇過(guò)程中主要考慮下列條件：a)日照的時(shí)間、田面的干濕、保水、排水、旱地的坡度等自然條件屬于一般的；b)耕作距離、距市場(chǎng)的遠(yuǎn)近、交通條件等屬于一般的；c)面積、形狀、土壤條件屬于一般的；d)在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度下，土地利用程度、單產(chǎn)水平等一般的；e)災(zāi)害條件屬于一般的。均質(zhì)地域內(nèi)每類農(nóng)用地基準(zhǔn)地塊數(shù)量不少于3塊。9.8.5評(píng)估基準(zhǔn)地塊價(jià)格利用市場(chǎng)交易資料，按照市場(chǎng)比較法要求評(píng)估基準(zhǔn)地塊價(jià)格。具體評(píng)估過(guò)程按本標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)比較法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。若基準(zhǔn)地塊在近三年內(nèi)發(fā)生過(guò)市場(chǎng)交易行為，可直接通過(guò)對(duì)其進(jìn)行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格；利用基準(zhǔn)地塊本身的投入產(chǎn)出資料，采用收益還原法求取基準(zhǔn)地塊的價(jià)格；利用農(nóng)用地開(kāi)發(fā)資料采用成本逼近法評(píng)估基準(zhǔn)地塊價(jià)格；基準(zhǔn)地塊價(jià)格評(píng)估要采用兩種以上方法進(jìn)行。9.8.6核定基準(zhǔn)地塊價(jià)格水平對(duì)各均質(zhì)地域基準(zhǔn)地塊價(jià)格加以比較檢查，并作必要的調(diào)整。9.8.7計(jì)算均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價(jià)按照調(diào)整后均質(zhì)地域內(nèi)各基準(zhǔn)地塊地價(jià)，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法求取各均質(zhì)地域的平均地價(jià)，并作為該均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價(jià)。9.9基準(zhǔn)地價(jià)的確定對(duì)所采用的技術(shù)路線計(jì)算出的基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果，與實(shí)際情況進(jìn)行比較、驗(yàn)證后，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，確定各級(jí)別(均質(zhì)地域)不同類型農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。GB/T28406—20129.10基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制9.10.1編制步驟編制步驟如下：a)宗地地價(jià)影響因素選擇；b)確定各影響因素的權(quán)重；c)各因素影響地價(jià)修正幅度值的計(jì)算；d)計(jì)算并編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表；e)編制宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表。9.10.2宗地地價(jià)影響因素的選擇宗地地價(jià)影響因素選擇范圍：在各級(jí)別(均質(zhì)地域)內(nèi)對(duì)宗地地價(jià)影響較大的自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素。宗地地價(jià)影響因素選擇的原則：a)考慮不同用途選擇不同的影響因素；b)考慮宗地條件與級(jí)別條件之間的差異。各類型用地具體的因素選擇可根據(jù)各類農(nóng)用地估價(jià)的有關(guān)規(guī)定確定。9.10.3確定各影響因素的權(quán)重可采用特爾斐法、層次分析法、因素成對(duì)比較法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。9.10.4基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度值的計(jì)算以級(jí)別或均質(zhì)地域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級(jí)別或均質(zhì)地域中正常土地收益的上限、下限值等，分別與該級(jí)別或均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)折算的土地收益相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。上調(diào)幅度按式(29)計(jì)算：F?=(Im-I)/I×100%…………(29)下調(diào)幅度按式(30)計(jì)算：F?=(I-Im)/Iu×100%……(30)F?——基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度；F?——基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度；I?——基準(zhǔn)地價(jià)折算的土地收益；Ih——級(jí)別或均質(zhì)地域正常土地收益的最高值；Im——級(jí)別或均質(zhì)地域正常土地收益的最低值。在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次。9.10.5計(jì)算并編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表根據(jù)9.10.3所確定的各因素的權(quán)重，按式(31)和式(32)計(jì)算各因素的修正幅度：F?;=F?×W; (31)F?;=F?×W; (32)GB/T28406—2012F?——某一因素的上調(diào)幅度；F?;——某一因素的下調(diào)幅度；W;——某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重。以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正幅度為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，通常為F?;/2,同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)水平；在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，通常為F?;/2,同時(shí)確定較劣條件上的地價(jià)水平。在此基礎(chǔ)上按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價(jià)水平下的因素修正系數(shù)，通過(guò)已有地價(jià)樣點(diǎn)檢驗(yàn)、校核，編制各級(jí)別(均質(zhì)地域)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。修正系數(shù)表的格式見(jiàn)附錄B。9.10.6編制宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表根據(jù)9.10.2確定的宗地地價(jià)影響因素體系，以各級(jí)別(均質(zhì)地域)對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)因素條件為一般條件，比一般條件好的分優(yōu)、較優(yōu)，比一般條件差的分較劣、劣，分因素進(jìn)行描述，編制各級(jí)別(均質(zhì)地域)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表。宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表的格式見(jiàn)附錄B。9.10.7其他基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中所采用的定級(jí)指數(shù)模型，經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)，有效性和可操作性強(qiáng)，可直接用于農(nóng)用地宗地地價(jià)評(píng)估，不必編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。采用基準(zhǔn)地塊評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，建立了較豐富的基準(zhǔn)地塊數(shù)據(jù)檔案庫(kù)，不必編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。9.11成果整理9.11.1基準(zhǔn)地價(jià)圖的整理9.11.1.1內(nèi)容及表示方法基準(zhǔn)地價(jià)圖的內(nèi)容及表示方法：a)基準(zhǔn)地價(jià)圖要直觀反映不同級(jí)別(均質(zhì)地域)各類農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)及界線、位置和與地價(jià)高低有關(guān)的道路、居民點(diǎn)及土地用途等。b)編圖前，要將基準(zhǔn)地價(jià)成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。c)基準(zhǔn)地價(jià)圖最小上圖圖斑為1cm2。d)將定級(jí)成果和基準(zhǔn)地價(jià)成果用圖示、符號(hào)、注記等標(biāo)注在圖上。具體標(biāo)注方法要求如下：1)級(jí)別用阿拉伯?dāng)?shù)字“1、2、3……”分別表示“一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)……”。均質(zhì)地域編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。3)基準(zhǔn)地價(jià)額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級(jí)別(均質(zhì)地域)和用地類型之后，單位為元/m2