X物業(yè)投資廣場(chǎng)管理制度匯編

編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)物業(yè)投資廣場(chǎng)業(yè)主公約

為加強(qiáng)投資廣場(chǎng)的管理管控，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理管控的法規(guī)、政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺(jué)遵守。

一、在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有或合法取得使用權(quán)的物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理管控法規(guī)政策、租賃合同合約、物業(yè)管理管控合同合約以及本公約的規(guī)定。

二、執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決議、決定。

三、委托物業(yè)管理管控公司負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、環(huán)保、綠化等管理管控，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理管控公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。

四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理管控公司的各項(xiàng)管理管控工作。

五、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理管控公司及其管理管控工作如有意見(jiàn)或建議，可直接向物業(yè)管理管控公司提出，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)解決。

六、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺(jué)遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防爆工作，確保人身財(cái)產(chǎn)安全。

七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理管控公司。物業(yè)管理管控公司對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對(duì)拒不改正的，物業(yè)管理管控公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員并報(bào)有關(guān)行政管理管控部門(mén)進(jìn)行處理。

八、業(yè)主方委托物業(yè)管理管控公司對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。

九、凡房屋建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理管控公司進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

十、與其他非業(yè)主使用人建立租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理管控規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。

十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：

（1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；

（2）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；

（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等公用設(shè)施及場(chǎng)地；

（4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；

（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物品等；

（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫(huà)園林建筑小品；

（8）在公共場(chǎng)所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)；

（9）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；

（10）隨意停放車(chē)輛；

（11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（12）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

（13）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

十二、人為造成公共設(shè)施、設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施、設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任方負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。

十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理管控公司應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。

十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂(lè)體育設(shè)施和停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施、場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。

十五、自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。

十六、加強(qiáng)精神文明建設(shè)，弘揚(yáng)社會(huì)主義道德風(fēng)尚，互助友愛(ài)，和睦相處共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。投資廣場(chǎng)層業(yè)主（物業(yè)使用人）簽字、蓋章：日期：投資廣場(chǎng)寫(xiě)字樓裝修管理管控規(guī)定一、總則

1、為加強(qiáng)投資寫(xiě)字樓租賃后的裝修管理管控，保證大樓建筑主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固與整體風(fēng)格的完整、統(tǒng)一，保障租賃雙方的權(quán)益，參照國(guó)家相關(guān)法規(guī)，制定本管理管控規(guī)定。

2、本規(guī)定為寫(xiě)字樓租賃契約之附加約定文件，簽訂契約即視為認(rèn)同本規(guī)定所有條約條款；租戶在對(duì)租賃的寫(xiě)字樓進(jìn)行裝飾裝修必須無(wú)條件遵守本規(guī)定。

3、本規(guī)定由投資廣場(chǎng)物業(yè)管理管控處負(fù)責(zé)解釋?zhuān)渲泻线m的內(nèi)容與國(guó)家或地方同類(lèi)規(guī)章有異同之處以國(guó)家或地方法規(guī)為準(zhǔn)。

4、租賃雙方另有約定各項(xiàng)不在本規(guī)定的約定范圍之內(nèi)。

二、一般規(guī)定

1、租戶對(duì)承租區(qū)域的裝飾裝修過(guò)程中，禁止下列行為。

①未經(jīng)大樓物業(yè)管理管控處批準(zhǔn)或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)合適的方案，變動(dòng)大樓建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

②擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等的尺寸，拆除連接墻的磚、混凝土墻體。

③對(duì)樓層上、下樓板大面積打孔。

④將無(wú)防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間。

⑤損壞大樓原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果，損壞移動(dòng)采光通風(fēng)與固定標(biāo)識(shí)物等。

⑥改動(dòng)電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設(shè)備設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施。

⑦在公共區(qū)域內(nèi)懸掛較大體積物體。建隔墻等，侵占公用空間，損害公共部分及設(shè)施。

⑧改變租賃區(qū)域或樓外立面結(jié)構(gòu)，色彩、開(kāi)門(mén)、開(kāi)窗等有損大樓建筑外觀的行為。

2、租賃方對(duì)承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，未經(jīng)物業(yè)管理管控處同意，不得有下列行為：

①對(duì)地板的裝飾，對(duì)吊頂?shù)牟饟Q裝飾。

②搭建建筑物、構(gòu)筑物。

③拆改供冷、供暖管道和設(shè)施。

④拆改電照器具、電照開(kāi)關(guān)、風(fēng)機(jī)開(kāi)關(guān)、電源插座及有線電話網(wǎng)絡(luò)插座等。

⑤室內(nèi)墻壁裝飾、改色。

⑥在公用通道及走廊、電梯口使用改動(dòng)顏色，粘貼、設(shè)置廣告物或其它類(lèi)似行為。

⑦樓頂懸掛小型物體需借助管道的支撐點(diǎn)時(shí)。

3、租賃方對(duì)承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，有下列行為，必須向物業(yè)管理管控處報(bào)送有關(guān)施工合適的方案及圖紙，并由物業(yè)管理管控處批準(zhǔn)，方可施工。

①裝修超過(guò)大樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，增加樓面載荷的，應(yīng)經(jīng)大樓原設(shè)計(jì)單位或者是有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)合適的方案。

②改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的以及改房間衛(wèi)生間、廚房的應(yīng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工合適的方案，并做漏水試驗(yàn)。

③對(duì)本區(qū)域內(nèi)的用電容量增加，應(yīng)對(duì)照原大樓設(shè)計(jì)容量制定增容相關(guān)計(jì)劃，對(duì)空開(kāi)、保護(hù)裝置的調(diào)整應(yīng)有調(diào)整合適的方案。

④對(duì)房間的隔離，水、電、曖、消防、監(jiān)控、通訊設(shè)施的裝修改動(dòng)，都須有完整、詳細(xì)的合適的方案及平面圖。

⑤裝修施工安全措施，動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)。

三、開(kāi)工申報(bào)與監(jiān)督

1、裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)先向大樓物業(yè)管理管控處申報(bào)登記并報(bào)詳細(xì)裝修合適的方案，由物業(yè)管理管控處審查備案，取得書(shū)面同意后方可開(kāi)工。

2、裝修施工方應(yīng)具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)，裝修前應(yīng)將裝修進(jìn)程日程安排及安全防范相關(guān)計(jì)劃報(bào)物業(yè)管理管控處審查備案。

3、裝修合適的方案的合適的內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格依照有關(guān)法律、法規(guī)及本規(guī)定中的禁止條約條款，不能與之相抵觸。

4、委托裝飾裝修企業(yè)施工的需提供企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件。

5、裝修單位及施工單位不得拒絕和阻礙物業(yè)管理管控人員依據(jù)規(guī)定對(duì)整個(gè)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為有權(quán)制止，對(duì)造成事實(shí)后果或者拒不改正的，即按違約追究租戶責(zé)任。

6、任何單位和個(gè)人對(duì)承租方的裝飾裝修行為中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故，質(zhì)量缺陷以及其他影響周?chē)鷨挝还ぷ鞯男袨?，都有?quán)檢舉、控告、投訴。

四、其他規(guī)定

1、裝修施工方應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理管控處規(guī)定的裝修施工時(shí)間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染及給其他租戶帶來(lái)的不便。

2、裝修過(guò)程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)按物業(yè)管理管控處規(guī)定的位置、方式和時(shí)間堆放及儲(chǔ)運(yùn)，嚴(yán)禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區(qū)域。

3、裝修工程所使用的材料及設(shè)備應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)不得使用國(guó)家明令淘汰或禁用物品。

4、裝修施工中占用電梯及主要通道，需事先得到物業(yè)管理管控處的許可并服從調(diào)度，以保證物業(yè)管理管控處為大樓內(nèi)其他租戶提供的各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)不受影響。

5、裝修施工過(guò)程中，不得私自挪用公共部位及設(shè)施，并遵守物業(yè)管理管控處制定的其它管理管控規(guī)定，施工人員應(yīng)接受投資廣場(chǎng)保安、工程部、物業(yè)管理管控處等部門(mén)管理管控，辦理各種出入登記及其它證件。

6、裝修過(guò)程中應(yīng)保持對(duì)公共區(qū)域的衛(wèi)生不受影響，因施工產(chǎn)生的垃圾應(yīng)立即清除。

五、承擔(dān)責(zé)任（違約責(zé)任）

1、因裝飾裝修活動(dòng)造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，裝修人員應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

2、租戶裝修人因裝修活動(dòng)侵占公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的責(zé)令改正修復(fù)，造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、租戶因裝修對(duì)其他租戶的工作環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等造成影響受到投訴的，應(yīng)立即消除影響，立即改正。情況嚴(yán)重的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

4、租戶未申報(bào)登記進(jìn)行裝飾裝修活動(dòng)，處五百元以上，壹仟元以下罰款并責(zé)令改正。

5、租戶違反本規(guī)定，將裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)施工的處五百元以上壹仟元以下罰款并責(zé)令改正。

6、租戶裝修使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)材料造成空氣污染超標(biāo)的責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

7、有下列行為之一的，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責(zé)令改正。

①擅自拆改供曖、供排水主管道、主配電線路、消防、監(jiān)控設(shè)施。

②將無(wú)防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房的。

③擅自超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載的。

④損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施的。

⑤對(duì)立面、電梯口、走道等區(qū)域擅自進(jìn)行廣告粘貼的。

8、租戶及裝飾裝修施工方違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理管控條例》的由建設(shè)行政部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定處罰。

9、租戶違反國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和技術(shù)規(guī)程，不采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)的或?qū)Π踩鹿孰[患不采取措施予以消除的，責(zé)令改正，并處壹仟元以上壹萬(wàn)元以下罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整改，造成重大安全事故的，交司法機(jī)關(guān)處理。

六、說(shuō)明：

1、室內(nèi)裝飾裝修：是指租戶在租賃投資廣場(chǎng)寫(xiě)字樓后對(duì)所租區(qū)域的裝修。

2、建筑主體：是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。

3、承重結(jié)構(gòu)：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞經(jīng)基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、主體、柱、柜架與墩、樓板、梁、層架、懸索等。

4、大樓由于各處情況異同，如對(duì)部分電力、通訊、給排水設(shè)施等、所改動(dòng)相關(guān)計(jì)劃將由裝修前審查裝修合適的方案后制定。

5、本規(guī)定自2002年11月1日對(duì)入住投資廣場(chǎng)的所有業(yè)主統(tǒng)一實(shí)施，經(jīng)租戶簽收后租戶有義務(wù)執(zhí)行。簽收人：投資廣場(chǎng)層租戶（單位蓋章）

日期：工程部工具分配、領(lǐng)用及保管合適的方案一、電氣班日常常用工具每人一套；領(lǐng)用人各自保管，其中：

1、電工日常常用工具包括：中號(hào)一字啟1把、中號(hào)十字啟1把、小號(hào)一字啟1把、小號(hào)十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領(lǐng)用人使用和負(fù)責(zé)保管。

2、電梯工日常常用工具包括：中號(hào)一字啟1把、中號(hào)十字啟1把、小號(hào)一字啟1把、小號(hào)十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、6``活絡(luò)扳手1把、8``活絡(luò)扳手1把、10``活絡(luò)扳手1把、12``活絡(luò)扳手1把、鋼卷尺1把、1.5P手錘1把、2.5P手錘1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個(gè)。共20件。共1套，由電梯工使用和負(fù)責(zé)保管。

3、其余工具為電氣班公用工具，由領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管。當(dāng)班人員如需使用分別借出，用完后負(fù)責(zé)歸還。

二、空調(diào)工具（廠家隨機(jī)配備的專(zhuān)用工具）由空調(diào)工負(fù)責(zé)領(lǐng)用和保管。

三、水暖工具全部由水暖工負(fù)責(zé)使用保管。

四、機(jī)修工具全部由機(jī)修工負(fù)責(zé)保管。

五、通用工具由綜合班領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管，各班組如需要，均可借用。

六、工具保管責(zé)任人負(fù)責(zé)所保管工具的保養(yǎng)、維修和每月一次清點(diǎn)盤(pán)存；凡非正常損壞或使用保管不當(dāng)造成的工具缺失和損毀，均由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。責(zé)任界定不清的由保管責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。

七、上下兩班共同使用或保管的工具在交接班時(shí)需進(jìn)行清點(diǎn)核實(shí)，并將情況記錄在交接班記錄上。

八、離職或調(diào)崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續(xù)?！锵嚓P(guān)鏈接：

《工程部工具采購(gòu)清單1》-電氣工具類(lèi)

《工程部工具采購(gòu)清單2》-空調(diào)水暖工具類(lèi)

《工程部工具采購(gòu)清單3》-機(jī)修工具類(lèi)

《工程部工具采購(gòu)清單4》-通用工具類(lèi)工程部人員結(jié)構(gòu)合適的方案一、崗位結(jié)構(gòu)工程部管理管控范圍內(nèi)的設(shè)備系統(tǒng)類(lèi)別繁多、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，對(duì)人員的技術(shù)素質(zhì)要求較高。通常情況下需要采用“崗位細(xì)化”的結(jié)構(gòu)模式：按設(shè)備類(lèi)別分班組、根據(jù)運(yùn)轉(zhuǎn)要求設(shè)置崗位及人員編制；一個(gè)設(shè)備系統(tǒng)一個(gè)班組、一個(gè)班組多個(gè)班次。這樣的結(jié)構(gòu)能夠達(dá)到分工明確、并較有技術(shù)保證。但同時(shí)有需要人力較多、效率較低等弊端。

因此，在實(shí)際中，多數(shù)酒店及物業(yè)管理管控工程部采用了“萬(wàn)能工”的模式：即一名技工同時(shí)負(fù)責(zé)某個(gè)區(qū)域的多個(gè)系統(tǒng)類(lèi)別的設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)。這種模式是假日酒店管理管控集團(tuán)首先應(yīng)用于酒店工程管理管控的，可以極大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高運(yùn)作效率。但是這種模式要求所聘用的技工具備多方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力，能夠勝任多個(gè)不同的專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的設(shè)備的運(yùn)行維修。

考慮到高素質(zhì)人員的招聘難度及公司實(shí)際的設(shè)備規(guī)模，綜合以上兩種模式的優(yōu)劣，工程部的結(jié)構(gòu)采用如下合適的方案：

1、在公司開(kāi)業(yè)伊始的一段時(shí)間內(nèi)，所招聘的技工不可能對(duì)公司整體環(huán)境和設(shè)備狀況很熟悉，這段時(shí)間任務(wù)也會(huì)比較多，容易發(fā)生一些適應(yīng)性的問(wèn)題，基于這些原因，工程部的整體結(jié)構(gòu)大致按設(shè)備的專(zhuān)業(yè)類(lèi)別劃分為“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)、水暖、機(jī)修、鍋爐”六個(gè)崗位。

2、以上六個(gè)崗位中，相互間技術(shù)障礙較小的“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)”三個(gè)崗位合并為[電氣班]，其余崗位合并為[綜合班]。

3、在班組內(nèi)實(shí)行“萬(wàn)能工”模式：各崗位責(zé)任范圍的任務(wù)并不固定人員，而由該崗位所屬班組的當(dāng)班人員共同負(fù)責(zé)完成。但考慮到設(shè)備專(zhuān)業(yè)性，在開(kāi)業(yè)初期的一段時(shí)間會(huì)指定一個(gè)技工負(fù)責(zé)一個(gè)專(zhuān)業(yè)對(duì)口的崗位。

4、每個(gè)班各設(shè)一名領(lǐng)班。

5、工程部組織結(jié)構(gòu)圖

二、人員編制按以上結(jié)構(gòu)，根據(jù)相應(yīng)班次的運(yùn)行要求，工程部的人員編制如下表：工程部編制共11人主管1人電氣班5人1、責(zé)任范圍：配電及電氣維修、電梯運(yùn)行維修、空調(diào)運(yùn)行維修。

2、人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人、中班1人、夜班1人

綜合班5人1、責(zé)任范圍：水暖管道、潔具、五金構(gòu)件及機(jī)械維修、鍋爐運(yùn)行維修

2、人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人中班2人、夜班1人三、班次安排按以上結(jié)構(gòu)及人員編制，工程部正常班次如下表：

1、電氣班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日

○1領(lǐng)班白班白班白班白班白班白班例休

○2技工A白班白班白班輪休早班早班早班

○3技工B早班早班早班早班輪休中班中班

○4技工C中班中班中班中班中班輪休夜班

○5技工D夜班夜班夜班夜班夜班夜班輪休

說(shuō)明：1、除○1領(lǐng)班外，其余人員實(shí)行輪班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息。2、【當(dāng)班時(shí)段】白班：按公司行政白班時(shí)段、早班：08:00--15:00中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:002、綜合班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日

○1領(lǐng)班白班白班白班白班白班例休白班

○2技工A早班早班早班早班輪休中班中班

○3技工B中班中班中班中班中班輪休夜班

○4技工C夜班夜班夜班夜班夜班夜班輪休

○5鍋爐工白班白班白班白班白班白班輪休

說(shuō)明：1、除○1領(lǐng)班和○5鍋爐工外，其余人員實(shí)行輪班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息日。2、【當(dāng)班時(shí)段】白班：按公司行政白班時(shí)段、早班：08:00--15:00中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00四、工作時(shí)間及休息

按以上班次的當(dāng)班時(shí)段計(jì)算，每周工作時(shí)間為8h×6T=48小時(shí)（包含當(dāng)班時(shí)段內(nèi)的就餐等時(shí)間）。每周可有一天休息，國(guó)家法定節(jié)假日休息按公司統(tǒng)一規(guī)定。

五、人力成本(工資)預(yù)算

1、本地同類(lèi)工資水平參考

級(jí)別月工資水平備注

試用期及初級(jí)工350-450元試用期1-3個(gè)月

中級(jí)技工550-650元不含福利、獎(jiǎng)金及花紅

領(lǐng)班及高級(jí)技工600-800元不含福利、獎(jiǎng)金及花紅2、建議工資標(biāo)準(zhǔn)

級(jí)別月工資水平備注

試用期及初級(jí)工450元試用期3個(gè)月

中級(jí)技工600元不含福利、獎(jiǎng)金及花紅

領(lǐng)班及高級(jí)技工700元不含福利、獎(jiǎng)金及花紅3、工程部人力（工資）成本預(yù)算

按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為：

（1）、每月：領(lǐng)班2人×700=1400元，

其他8人×600=4800元，

合計(jì)1400+4800=6200元。

（2）、每年（按13個(gè)月計(jì)）：

6200×13=80，600.00元

（3）、平均支出：

月均6716.66元；日均220.82元。

【注】以上計(jì)算不含福利支出、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)及其他意外支出。

六、人員聘用合適的方案

專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)人數(shù)相關(guān)要求

高低壓配電2人3年以上經(jīng)驗(yàn)、持操作證、能熟練維修各種電氣設(shè)備

強(qiáng)弱電維修3人3年以上經(jīng)驗(yàn)、持操作證、熟悉各種強(qiáng)弱電氣線路及設(shè)備

電梯維修1人熟悉高層樓宇電梯原理和維修、一年以上經(jīng)驗(yàn)、持特業(yè)資格證

中央空調(diào)1人熟悉各種冷源設(shè)備和風(fēng)機(jī)盤(pán)管系統(tǒng)原理、有電氣或管道基礎(chǔ)

水暖管道、機(jī)修2人有熟練的給排水管道、水暖潔具、五金機(jī)械設(shè)備維修技能

鍋爐1人持司爐證、多年經(jīng)驗(yàn)、熟悉水處理并有電氣或管道基礎(chǔ)

【說(shuō)明】1、以上共10人。2、領(lǐng)班2人從以上人選中擇優(yōu)提拔。3、有酒店工作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先。

七、人員到位相關(guān)計(jì)劃

1、開(kāi)業(yè)前15-12天內(nèi)：

（1）通知電梯、空調(diào)、鍋爐等專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的特種設(shè)備擬聘人員面試。

（2）確定各崗位擬聘用人員名單。

2、開(kāi)業(yè)前12-10天內(nèi)：

（1）電梯、鍋爐、空調(diào)主要設(shè)備崗位人員進(jìn)場(chǎng)接受廠家或施工方技術(shù)培訓(xùn)。

（2）聯(lián)系其他擬聘用人員，確定補(bǔ)充招聘相關(guān)計(jì)劃。

3、開(kāi)業(yè)前10-6天：

（1）通知電氣、機(jī)修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。

（2）組織所有人員進(jìn)行星級(jí)服務(wù)公共科目知識(shí)、工程部運(yùn)作規(guī)范、公司規(guī)章等合適的內(nèi)容的崗前培訓(xùn)。

（3）安排主要人員上崗參加設(shè)備綜合調(diào)試及一些不提供安裝的設(shè)備（洗滌設(shè)備等）的安裝。

4、開(kāi)業(yè)前6-3天內(nèi)：

所有人員按要求全部到位，開(kāi)始供電、供水、電梯、鍋爐等的試運(yùn)轉(zhuǎn)。

5、詳見(jiàn)《開(kāi)業(yè)前后工程部工作進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃》并以最終修訂合適的方案為準(zhǔn)。

八、減員增效預(yù)案

1、結(jié)構(gòu)更新

開(kāi)業(yè)后公司走上正常經(jīng)營(yíng)軌道，各項(xiàng)工作會(huì)形成一定規(guī)律而易于掌握。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合，各崗位人員對(duì)所負(fù)責(zé)的工作和整體運(yùn)作模式都較熟悉的情況下，采用逐步過(guò)渡的方法進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組，在工程部?jī)?nèi)實(shí)行單一的全“萬(wàn)能工”模式：合并兩個(gè)獨(dú)立的班組為一個(gè)整體、輪班運(yùn)行，不再按崗位定崗定人。

具體結(jié)構(gòu)如下：

工程部共7人，按以下班次運(yùn)行：

①白班4人負(fù)責(zé)水、電、空調(diào)、電梯、鍋爐運(yùn)行及設(shè)備保養(yǎng)維修。1、設(shè)領(lǐng)班一人。2、其他人實(shí)行輪班制。3、具體班次根據(jù)情況安排，并適時(shí)調(diào)整。

②中班2人負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行及緊急故障的處理。

③夜班1人負(fù)責(zé)運(yùn)行值班和緊急故障處理。2、人員精簡(jiǎn)

按以上結(jié)構(gòu)，工程部人員在原有基礎(chǔ)上精簡(jiǎn)1/3，將采取優(yōu)勝劣汰方式進(jìn)行。其中也有人員的正常流動(dòng)和流失。

3、薪資增長(zhǎng)

實(shí)現(xiàn)以上結(jié)構(gòu)后，人員減少，工資成本也同比減少。另一方面，由于人員精簡(jiǎn)，余留人員需承擔(dān)的工作任務(wù)也大大增加。

將減員而減少支出的工資額的一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于本地同類(lèi)水準(zhǔn)。這將能夠穩(wěn)定人心、鼓舞士氣，更可以提高公司形象，吸引更多優(yōu)秀人才加入，使公司更具活力。

工程部

工程部運(yùn)作相關(guān)計(jì)劃工程部為公司的經(jīng)營(yíng)提供能源供應(yīng)、設(shè)施維修和工程協(xié)作等保障功能：直接管理管控和運(yùn)行供水、供電、供汽及空調(diào)等供能設(shè)備；負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修；協(xié)助完成公司各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中需工程部提供支持的任務(wù)如：布置會(huì)場(chǎng)、制作宣傳道具等

根據(jù)工程部的任務(wù)范圍，參照星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)計(jì)劃從以下幾個(gè)方面做好工程部的運(yùn)作：

一、建立完備的運(yùn)作管理管控規(guī)范

根據(jù)公司物業(yè)規(guī)模，參照星級(jí)酒店工程管理管控標(biāo)準(zhǔn)，擬出一套包括各種日常運(yùn)作管理管控程序、崗位職責(zé)、規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程、檢修程序等合適的內(nèi)容的規(guī)范文件。這是工程部運(yùn)作的依據(jù)，以此實(shí)程序化、制度化的管理管控。

★鏈接：《凱比特投資廣場(chǎng)有限公司工程部運(yùn)作管理管控規(guī)范》

二、建立精干、高效的工程服務(wù)隊(duì)伍

根據(jù)工程部責(zé)任范圍廣、設(shè)備系統(tǒng)類(lèi)別多、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)要求高的特點(diǎn)，相關(guān)計(jì)劃按以下步驟逐步建立一支適應(yīng)工程部運(yùn)作要求的高素質(zhì)技工隊(duì)伍。

1、按公司整體運(yùn)作管理管控合適的方案制定工程部的運(yùn)作模式和人員結(jié)構(gòu)合適的方案、相應(yīng)聘用要求。

★★鏈接：《工程部人員結(jié)構(gòu)表》

2、按各崗位專(zhuān)業(yè)要求招聘考核、擇優(yōu)選取所需人員。

3、聘用人員上崗前進(jìn)行公司規(guī)定、工程部運(yùn)作規(guī)范、星級(jí)服務(wù)意識(shí)及團(tuán)隊(duì)精神等方面的培訓(xùn)，強(qiáng)化對(duì)公司文化的認(rèn)同感和綜合素質(zhì)，以適應(yīng)新的工作環(huán)境。

4、各崗位人員到崗后，根據(jù)實(shí)際的崗位職責(zé)范圍，分別進(jìn)行操作技術(shù)規(guī)程和職責(zé)制度的培訓(xùn)，使其盡快進(jìn)入工作角色。

5、制定一套考核制度，對(duì)工程人員的業(yè)務(wù)技能和敬業(yè)情況進(jìn)行考核，努力營(yíng)造務(wù)實(shí)求進(jìn)的工作氛圍，調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性。

6、充分重視所有人的個(gè)人能力，尊重工程部每個(gè)人的建議；強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神；讓每個(gè)人都能充分發(fā)揮自己的專(zhuān)長(zhǎng)、積極貢獻(xiàn)自己的力量的同時(shí)，還能相互團(tuán)結(jié)協(xié)作；形成一支技術(shù)過(guò)硬、作風(fēng)優(yōu)良、團(tuán)結(jié)穩(wěn)定的工程技工隊(duì)伍，集中力量高效完成各項(xiàng)工作任務(wù)。

三、做好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行和維修管理管控

【一】設(shè)備運(yùn)行管理管控是工程部的主要任務(wù)，相關(guān)計(jì)劃采取以下措施努力提高管理管控水準(zhǔn)：

1、收集齊全的物業(yè)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料，建立系統(tǒng)的設(shè)備檔案。

2、按設(shè)備的技術(shù)要求制定詳實(shí)細(xì)致的操作和檢修程序。

3、制定預(yù)防性維修相關(guān)計(jì)劃，按相關(guān)計(jì)劃的時(shí)間、相關(guān)項(xiàng)目合適的內(nèi)容對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和檢修。

4、與使用和保管設(shè)備的部門(mén)或責(zé)任人簽定設(shè)備使用維護(hù)責(zé)任書(shū)，強(qiáng)化設(shè)備的正當(dāng)操作和及時(shí)有效的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任。

5、建立完備的設(shè)備安裝、調(diào)試、運(yùn)行、維護(hù)、檢修、改造、更新、報(bào)廢記錄，使設(shè)備管理管控更規(guī)范。

6、在設(shè)備運(yùn)行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費(fèi)。

【二】建立完備可行的維修系統(tǒng)是設(shè)備設(shè)施維護(hù)檢修的保障基礎(chǔ)，相關(guān)計(jì)劃按以下模式對(duì)所有物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行充分有效的維護(hù)保養(yǎng)和檢修：

1、維修功能

所有設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)和檢修以四個(gè)功能塊來(lái)完成：

【1】預(yù)防性維修：所有設(shè)備設(shè)施均制訂維護(hù)保養(yǎng)和檢修相關(guān)計(jì)劃，按既定時(shí)間、相關(guān)項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性的檢修。

【2】日常報(bào)修處理：設(shè)備設(shè)施的使用部門(mén)在日常使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的故障以報(bào)修單的形式通知工程部采取維修措施。

【3】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當(dāng)班時(shí)段至少對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時(shí)處理。

【4】增改翻新：根據(jù)設(shè)備設(shè)施的具體情況和實(shí)際需要，對(duì)已有的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行增加、改進(jìn)性能和翻新處理，使設(shè)備設(shè)施重新恢復(fù)使用價(jià)值，得到良好的利用。

2、維修結(jié)構(gòu)

【1】主管負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)設(shè)施規(guī)模制訂維修程序和維修相關(guān)計(jì)劃。

【2】以各專(zhuān)業(yè)班組為單位，按既定的責(zé)任范圍，分別負(fù)責(zé)所屬區(qū)域或設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。

【3】重要設(shè)備設(shè)施和綜合專(zhuān)業(yè)性設(shè)備設(shè)施由主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)班組共同進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。

3、維修控制

【1】主管負(fù)責(zé)監(jiān)督各班組按既定的程序和相關(guān)計(jì)劃實(shí)施，控制維修成本、效率和質(zhì)量。各班組按程序和相關(guān)計(jì)劃在領(lǐng)班的組織和帶領(lǐng)下，實(shí)施并完成設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。

【2】日常報(bào)修處理由報(bào)修部門(mén)負(fù)責(zé)驗(yàn)收設(shè)備維修修復(fù)質(zhì)量并簽收耗用材料記錄?！豆こ虉?bào)修單》具實(shí)填寫(xiě)并由報(bào)修部門(mén)驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份報(bào)修部門(mén)留存、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本。

【3】設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性維修相關(guān)項(xiàng)目由使用或保管部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收并簽收耗用材料記錄?！对O(shè)備相關(guān)計(jì)劃?rùn)z修記錄》具實(shí)填寫(xiě)并由使用或保管部門(mén)驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本。

【4】工程部日常巡查中的檢修由檢修人員具實(shí)填寫(xiě)《巡查檢修記錄》，并由使用或保管部門(mén)驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本。

四、做好能源控制管理管控

能耗成本通常占公司日常經(jīng)營(yíng)成本的很大比例，節(jié)能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理管控的關(guān)鍵是〖1〗提高所有人的節(jié)能意識(shí)。〖2〗制定必要的規(guī)定和制度。〖3〗采取必要的技術(shù)措施。

相關(guān)計(jì)劃從以下幾方面入手，促進(jìn)能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：

1、做好耗能設(shè)備的維修保養(yǎng)，使其經(jīng)常保持良好的性能狀態(tài)。

2、對(duì)主要耗能設(shè)備如：空調(diào)系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)的運(yùn)行狀況進(jìn)行分析，制定出利于節(jié)能的運(yùn)行程序。

3、在保證公司營(yíng)業(yè)所需的前提下，盡可能減少耗能設(shè)備的使用。如：及時(shí)關(guān)閉暫無(wú)開(kāi)啟必要的燈具、空調(diào)等。并將這些合適的內(nèi)容形成制度。

4、對(duì)各部門(mén)進(jìn)行空調(diào)、水電設(shè)施的使用和節(jié)能常識(shí)的培訓(xùn)。

5、優(yōu)先維修造成能源浪費(fèi)的設(shè)備故障。

6、工程部在日常巡檢過(guò)程中對(duì)節(jié)能情況進(jìn)行監(jiān)督。

7、準(zhǔn)確抄錄各種能耗數(shù)據(jù)，按時(shí)進(jìn)行分析，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題不斷采取節(jié)能措施。

8、在設(shè)備的選購(gòu)、維修和運(yùn)行管理管控中，積極采用有利于節(jié)能的新技術(shù)、新材料。

五、做好安全運(yùn)行管理管控

工程部是公司的要害部門(mén)之一。將以“安全是最大的效益”的原則，加強(qiáng)安全防范和日常運(yùn)作中的安全管理管控，并從以下幾個(gè)方面努力確保工程部在安全運(yùn)行上“萬(wàn)無(wú)一失”。

1、積極配合安保部門(mén)，做好工程部的安全組織建立、安全教育培訓(xùn)、消防設(shè)施維護(hù)和安全保障演練等方面的工作。

2、加強(qiáng)各崗位安全操作管理管控。所有崗位的技工均要求持相應(yīng)專(zhuān)業(yè)資格證上崗。鍋爐、空調(diào)和電梯等工種還要有“特種行業(yè)操作證”。

3、將設(shè)備運(yùn)行和維修過(guò)程中的安全操作規(guī)定制度化、程序化。

4、制定工程部的安全考核制度，強(qiáng)化每個(gè)人的安全意識(shí)和責(zé)任心。

5、經(jīng)常對(duì)各崗位人員進(jìn)行設(shè)備技術(shù)原理、操作維修技術(shù)方面的培訓(xùn)，是每個(gè)人都能切實(shí)掌握正確的程序，從技術(shù)基礎(chǔ)上保證運(yùn)行安全。

6、重點(diǎn)設(shè)備和崗位確定專(zhuān)人對(duì)運(yùn)行安全負(fù)責(zé)，定期進(jìn)行安全檢查和評(píng)估。

7、關(guān)心了解各崗位人員的思想狀態(tài)，及時(shí)化解存在的矛盾，作好防盜、放損和防止人為破壞工作。

8、制定必要的安全預(yù)案，發(fā)生事故是力爭(zhēng)降低損失。

六、做好與各部門(mén)的協(xié)調(diào)工作

及時(shí)與各部門(mén)交換情況，了解掌握物業(yè)出租、VIP接待、設(shè)備使用過(guò)程中的異常等方面的信息，便于優(yōu)質(zhì)的做好供能、檢修和協(xié)作工作。同時(shí)，將工程部的設(shè)備檢修相關(guān)計(jì)劃、能耗統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、設(shè)備故障率等情況反饋給其他部門(mén)。

將根據(jù)實(shí)際的部門(mén)結(jié)構(gòu)和運(yùn)作合適的方案擬出詳細(xì)的“與各部門(mén)協(xié)調(diào)工作相關(guān)計(jì)劃”除以上方面外，將結(jié)合日常運(yùn)作中的實(shí)際情況，及時(shí)對(duì)本相關(guān)計(jì)劃進(jìn)行完善補(bǔ)充。以安全、高效為前提，充分考慮公司的實(shí)際，努力做好工程保障工作。經(jīng)理崗位責(zé)任

1、堅(jiān)決貫徹執(zhí)行公司總經(jīng)理的指示，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

2、對(duì)工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位管理管控人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍、切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。盡最大的努力，以最低的成本開(kāi)支保持公司高格調(diào)水準(zhǔn)/

3、制訂下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制度、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。

4、深入現(xiàn)場(chǎng)、掌握人員和設(shè)備狀況，堅(jiān)持每天作如下檢查：

（1）審核運(yùn)行報(bào)表，掌握能耗規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取節(jié)能措施。

（2）審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)參數(shù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正。

（3）現(xiàn)場(chǎng)巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。

（4）現(xiàn)場(chǎng)巡查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與有關(guān)班組組織力量消除；發(fā)生影響營(yíng)業(yè)的重大故障，立即組織力量盡快處理。

（5）現(xiàn)場(chǎng)檢查重要維修工程及增改工程的工作質(zhì)量與進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)失控及時(shí)采取措施。

（6）現(xiàn)場(chǎng)巡查主要公共場(chǎng)所動(dòng)力設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織維修。

5、審定下屬班組工作相關(guān)計(jì)劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查相關(guān)計(jì)劃執(zhí)行情況。

6、組織制訂設(shè)備更新、改造工程相關(guān)計(jì)劃，重大維修保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃，備件購(gòu)進(jìn)相關(guān)計(jì)劃，并組織實(shí)施。

7、根據(jù)營(yíng)業(yè)要求與科技發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)常征詢一線業(yè)務(wù)部門(mén)意見(jiàn)，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)缺陷，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使動(dòng)力設(shè)備日漸完善。

8、深入了解下屬管理管控人員和員工的思想狀況，及時(shí)糾正不良傾向，經(jīng)常對(duì)下屬進(jìn)行職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育，培養(yǎng)員工公司責(zé)任感。

9、編制培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃，定期對(duì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理管控水平，把工程部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊(duì)伍。

10、核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理管控工作，督導(dǎo)下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。

11、掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，發(fā)行不合理的設(shè)備，完善設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷；對(duì)所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出與原系統(tǒng)匹配的可行合適的方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。

班組主管崗位責(zé)任制

1、模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員人守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，承上啟下，及時(shí)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。

2、管理管控好、使用好本班負(fù)責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行，是班組主管的首要責(zé)任。對(duì)管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。

3、主管是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助經(jīng)理作好班組管理管控工作，解決技術(shù)上的疑難問(wèn)題。

4、做好日常工作安排，做到維修迅速及時(shí)，保證質(zhì)量，不留問(wèn)題，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效組織力量搶修，保證公司的正常營(yíng)業(yè)。

5、負(fù)責(zé)制訂本班設(shè)備的年月檢修相關(guān)計(jì)劃和備品備件相關(guān)計(jì)劃，報(bào)經(jīng)理審核，并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃的實(shí)施。

6、做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。設(shè)備維修、故障排除、更換零部件情況應(yīng)清楚的記錄在班組檔案，每月交經(jīng)理審閱。

7、做好班組人員考勤和維修臺(tái)帳，每月報(bào)辦公室匯中央空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)

一、主機(jī)銘牌數(shù)據(jù)

機(jī)組型號(hào)BZ175V111（K）BO

出廠編號(hào)02063518

檢驗(yàn)員號(hào)QA01

制造日期2002年6月

制冷量175萬(wàn)Kcal/h

制冷量2035Kw

冷水入口溫度12oC

冷水出口溫度7oC

冷水流量350M3/h

冷水壓限0.8mPa

燃料低值熱值8500Kcal/Nm3

熱源最大耗量1698KW

溴化鋰溶液量6.2t

電壓/頻率380v/50Hz

耗電量10.4KW

大件運(yùn)輸重量23.6t

二、主機(jī)常用數(shù)據(jù)

燃料耗用量

制冷：128kg/小時(shí)

制熱：140kg/小時(shí)

電消耗：10．5kw

三、系統(tǒng)其它數(shù)據(jù)

1、總造價(jià)約400萬(wàn)元

2、設(shè)計(jì)使用年限20年

3、冷卻水塔電功率15kw/n

4、冷卻水泵（單臺(tái)）55kw/n

5、冷凍水泵（單臺(tái)）55kw/n

6、冷卻水首次充注耗用量6.5t

7、冷凍水首次充注耗用量100t

四、機(jī)盤(pán)管標(biāo)稱(chēng)功率統(tǒng)計(jì)

1、1F前樓（南樓）建行：1152W

大堂：1920W

農(nóng)行：1344W

合計(jì)：4416W

后樓合計(jì)：480W

2、2F前樓證券交易大廳：1786W

中庭：768W

證券辦公室：1402W

后樓：826W

3、3F前樓咖啡廳：1786W

東側(cè)廳：2938W

后樓：922W

4、4F/6F-14F/16F-18F前樓：672W

后樓：672W

共13層合計(jì)：17.472KW

5、5F前樓：776W

后樓：832W

6、15F前樓：988W

后樓：832W

7、19F（前樓）768W

8、總計(jì)：41.478KW(約為42KW)

五、系統(tǒng)設(shè)備折舊

1、計(jì)算公式：

設(shè)備折舊額=（設(shè)備原總值－預(yù)計(jì)凈殘值）/預(yù)計(jì)使用壽命

2、計(jì)算條件

①主機(jī)：設(shè)計(jì)壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時(shí)

②系統(tǒng)其它設(shè)備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時(shí)

③系統(tǒng)原值按400萬(wàn)元/凈殘值忽略不計(jì)

3、折舊額結(jié)果：約為20萬(wàn)/年,1250元/天,156.25元/小時(shí)

六、成本計(jì)算

1、計(jì)算條件：柴油：3000元/t電：1.5元/Kwh水：1.5元/t

2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h

制熱：140kg/h*3000元/t≈420元/h

3、冷卻塔耗電：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

4、冷卻泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

5、冷凍泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

6、直燃機(jī)電耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

7、風(fēng)機(jī)盤(pán)管電耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

8、系統(tǒng)總成本為：折舊額+油耗+總電耗，計(jì)算結(jié)果為：

制冷：806.5元/h

制熱：842.5元/h

8、折合成風(fēng)機(jī)單位電耗為：

制冷:806.5元/h÷42kw/h(風(fēng)機(jī)電耗)≈19.21元/kwh

制熱:842.5元/h÷42kw/h(風(fēng)機(jī)電耗)≈20.06元/kwh

注：人力及維持費(fèi)用未計(jì)

六、中央空調(diào)系統(tǒng)計(jì)量合適的方案

合適的方案一：按以上計(jì)算結(jié)果（風(fēng)機(jī)每消耗電能１ｋｗh折合成空調(diào)成本）可對(duì)各區(qū)域裝表控制并計(jì)量收費(fèi)（估算為：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。

合適的方案二：按以上計(jì)算結(jié)果（風(fēng)機(jī)耗電折合成空調(diào)成本），結(jié)合各區(qū)域空調(diào)負(fù)荷（風(fēng)機(jī)標(biāo)稱(chēng)功率與風(fēng)口數(shù)量），可估算出空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行單位小時(shí)的各區(qū)域所需成本，并據(jù)此收費(fèi)。

工程部工程部主管崗位責(zé)任……崗位責(zé)任：1、模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員人守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，承上啟下，及時(shí)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。2、管理管控好、使用好本班負(fù)責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行，是班組主管的首要責(zé)任。對(duì)管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。3、主管是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助經(jīng)理作好班組管理管控工作，解決技術(shù)上的疑難問(wèn)題。4、做好日常工作安排，做到維修迅速及時(shí)，保證質(zhì)量，不留問(wèn)題，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效組織力量搶修，保證公司的正常營(yíng)業(yè)。5、負(fù)責(zé)制訂本班設(shè)備的年月檢修相關(guān)計(jì)劃和備品備件相關(guān)計(jì)劃，報(bào)經(jīng)理審核，并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃的實(shí)施。6、做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。設(shè)備維修、故障排除、更換零部件情況應(yīng)清楚的記錄在班組檔案，每月交經(jīng)理審閱。7、做好班組人員考勤和維修臺(tái)帳，每月報(bào)辦公室匯總。保安部任務(wù)及職責(zé)

一、室外保守

1、停車(chē)場(chǎng)警衛(wèi)（寫(xiě)字樓、公寓、中餐廳）

注意車(chē)輛進(jìn)出程序、流程安排、規(guī)劃好3個(gè)大門(mén)的秩序，具體事項(xiàng)如下：

A、檢查車(chē)輛停放

B、處理好車(chē)輛的盜竊事件

C、處理好車(chē)場(chǎng)內(nèi)交通事故

D、處理好亂停亂放車(chē)輛

E、處理好逆行車(chē)輛

F、夜間對(duì)所有進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行檢查

2、崗?fù)ぞl(wèi)（南大門(mén)、西大門(mén)）

A、出入車(chē)輛人員登記

B、出門(mén)貨物要有憑證，并檢查是否屬實(shí)

二、室內(nèi)保守

1、客人活動(dòng)區(qū)域監(jiān)控

2、地下室的監(jiān)控

三、消防安全工作

1、報(bào)警與處理

A、嚴(yán)格做好預(yù)防工作

B、如遇火災(zāi)，應(yīng)及時(shí)處理，并與有關(guān)部門(mén)聯(lián)系

2、檢查消防器材

四、室內(nèi)保守辦公室管理管控

1、案件處理

A、酒店內(nèi)打架斗毆事件的處理，必須有詳細(xì)的處理程序，并作文字報(bào)告。

B、樓層安全工作

C、安全檢查

對(duì)酒店內(nèi)重點(diǎn)要害部位每月進(jìn)行一到二次的安全檢查，檢查人數(shù)不得少于2人，并做好記錄。

五、內(nèi)保內(nèi)勤工作

1、大廳警衛(wèi)

2、巡邏警衛(wèi)電工安全技術(shù)操作規(guī)程

一、工作之前

1、電氣操作人員應(yīng)思想集中；電器線路在未經(jīng)測(cè)電筆確定無(wú)電前，應(yīng)一律視為“有電”，不可用手觸摸，不可絕對(duì)相信絕緣體，應(yīng)認(rèn)為有電操作。

2、應(yīng)詳細(xì)了解工作地點(diǎn)、工作合適的內(nèi)容、周?chē)h(huán)境，再選安全位置進(jìn)行工作。

3、工作前應(yīng)詳細(xì)檢查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防護(hù)用品，以防工作時(shí)發(fā)生意外。

4、維修線路要采取必要的措施，在開(kāi)關(guān)手把上或線路上懸掛“有人工作切勿合閘”的警告牌，防止他人中途送電。

5、使用測(cè)電筆時(shí)，要注意測(cè)試電壓范圍，禁止超出范圍使用，電工人員一般使用電筆只許試五百伏以下的電壓。

6、如需在線路進(jìn)行檢修時(shí)，事先可通知用電單位停電時(shí)間，再到配電室填好停電標(biāo)然后進(jìn)行，并要注意安全操作。

7、在架空線路進(jìn)行檢修前，應(yīng)首先停電，試電，并掛好臨時(shí)接地線，以防發(fā)生意外。

二、工作之中

8、凡四百伏至一千伏之內(nèi)的線路上，禁止帶電操作，如必須帶電作業(yè)時(shí)，要有可靠的安全操作措施，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后，在有人監(jiān)護(hù)下方可進(jìn)行。

9、電工人員工作時(shí)，必須頭腦清醒、思想集中、不得酒醉、打鬧、神志不清。身體不適者禁止工作。

10、工作中所拆除的電線要理好，帶電的線頭應(yīng)包好，以防發(fā)生觸電。

11、安裝燈頭時(shí)，開(kāi)關(guān)必須控制火線，燈口處必須接在“0”線。

12、所用之導(dǎo)線及保險(xiǎn)絲，其容量大小必須合乎規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，選擇開(kāi)關(guān)時(shí)必須大于所控制之設(shè)備的總?cè)萘俊?/p>

13、如工作中途因停止，當(dāng)重新工作時(shí)，必須詳細(xì)檢查各項(xiàng)設(shè)備之變化，待充分了解后方可進(jìn)行工作。

14、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，服從工作地帶班者指揮，不得任意離工作崗位。

15、在一切金屬器外殼上，都必須施行接地；接地電阻不得大于4歐，地線截面要大于相線能力的1/3。

16、設(shè)備安裝時(shí)，要進(jìn)行詳細(xì)檢查，電器的絕緣電阻不得小于0.5兆歐，并按機(jī)床說(shuō)明書(shū)的各項(xiàng)要求，進(jìn)行調(diào)整、試驗(yàn)。

三、工作結(jié)束后

17、工作結(jié)束后必須使全部工作人員撤離操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、儀表等隨之撤離，原有的防護(hù)裝置，隨時(shí)安裝好。

18、操作地段清理后，操作人員要親自檢查，如要送電試驗(yàn)一定要和有關(guān)人員聯(lián)系好，以免發(fā)生意外。

四、登高操作

19、登高使用工具（梯子、鐵鞋、安全帶、繩子、緊線工具等），必須經(jīng)常檢查，切實(shí)保護(hù)好，如發(fā)現(xiàn)損壞，不合安全規(guī)定應(yīng)立即停止使用。

20、使用梯子進(jìn)行工作時(shí)，梯子角度以60o為宜，禁止二人同時(shí)上、下梯子，操作時(shí)需有人在地面監(jiān)護(hù)。

21、登桿工作一定要使用安全帶和安全帽。安全帶不準(zhǔn)拴束在橫擔(dān)上。

22、使用之工具及材料必須裝入工具袋內(nèi)吊送，不準(zhǔn)隨便亂拋，以免砸傷人；有人在電桿上工作時(shí)，任何人不可站在電桿下。

23、數(shù)人同登一桿工作時(shí)，必須戴安全帽，先登者不得先作業(yè)，待各人選擇好自己的位置后，才能開(kāi)始工作。

24、登桿之后，必須驗(yàn)無(wú)電時(shí)才可開(kāi)始工作。為了防止中途送電，線路上需掛臨時(shí)地線。

25、如遇雷雨及大風(fēng)天氣時(shí)，嚴(yán)禁在架空線路上進(jìn)行工作。

26、工作完畢后必須拆除臨時(shí)地線，并檢查是否有工具等物漏忘在電桿上。

27、新建線路或檢修完工后，送電前必須認(rèn)真檢查，看是否合乎要求，并和有關(guān)工作人員聯(lián)系好，方能送電。

五、其它方面

28、彎管時(shí)注意安全，防止燒傷燙傷。

29、電氣安裝打墻眼時(shí)，要思想集中，互相注意防止錘頭傷人。

30、發(fā)生事故或重大設(shè)備、人身事故和發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故因素時(shí)，應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告，迅速排除。

31、發(fā)生觸電時(shí)，不要慌亂，應(yīng)先立即拉開(kāi)電源，如急切找不到電源時(shí)，可用木桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫(yī)院。

32、發(fā)生火警時(shí)，應(yīng)立即切斷電源，用四氯化碳粉質(zhì)滅火器或黃砂撲救，嚴(yán)禁用水撲救。電梯維保安全規(guī)程

1、開(kāi)啟廳門(mén)時(shí)，電梯不一不定在此層，小心跌入井道。

2、停電盤(pán)車(chē)時(shí)，必須先關(guān)掉總電源，由兩人或兩人以上操作。

3、進(jìn)入橋頂或底坑，開(kāi)啟廳門(mén)后，一定先關(guān)掉急停開(kāi)關(guān)方可進(jìn)入，維修完后，維修人員出來(lái)后，再把電梯打上正常。

4、轎頂檢修，務(wù)必小心支架掛人或運(yùn)行中的對(duì)重撞人。

5、底坑檢修，務(wù)必小心運(yùn)行中的轎廂或?qū)Φ米踩恕?/p>

6、非維修人員，不得私自持有機(jī)械鑰匙、電鎖鑰匙、操縱箱鑰匙和機(jī)房鑰匙。

7、非維修人員，不得擅自進(jìn)入機(jī)房，嚴(yán)禁動(dòng)用電梯專(zhuān)用電源或控制屏。

8、未經(jīng)維修人員許可，任何人不得進(jìn)入轎頂或底坑。

9、愛(ài)護(hù)電梯，人人有責(zé)。高壓室送電操作規(guī)程

1.關(guān)上柜門(mén)→抽出絕緣隔板→順時(shí)針轉(zhuǎn)90o→接地開(kāi)關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時(shí)針轉(zhuǎn)90o→隔離開(kāi)關(guān)合閘到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)180o→負(fù)荷開(kāi)關(guān)合閘到位.

高壓室停電操作規(guī)程。

1.操作分閘手動(dòng)按鈕→負(fù)荷開(kāi)關(guān)分閘到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆時(shí)針轉(zhuǎn)90o→隔離開(kāi)關(guān)分閘→取出操作柄驗(yàn)電→無(wú)電時(shí)將操作柄插入孔(I)→逆時(shí)針轉(zhuǎn)90o→接地開(kāi)關(guān)合閘到位;

3.打開(kāi)儀表門(mén)→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開(kāi)柜門(mén)。三菱電梯維保工作單每日巡查保養(yǎng)相關(guān)項(xiàng)目：

1、電梯有無(wú)異常聲響。

2、各層門(mén)及滑塊檢查、調(diào)整、清潔、潤(rùn)滑。

3、各層門(mén)鎖限位動(dòng)作可靠性檢查。

4、轎門(mén)及自動(dòng)門(mén)機(jī)構(gòu)檢查調(diào)整、清潔。

5、操縱箱各開(kāi)頭控鈕、信號(hào)燈正常。

6、確認(rèn)平層誤差在規(guī)定范圍內(nèi)。

7、樓層提示、呼梯按鈕燈正常。

8、廳門(mén)、開(kāi)關(guān)門(mén)靈活可靠。

9、消防開(kāi)關(guān)工作正常。

10、控制屏內(nèi)檢查：變壓器、接觸器、繼電器。

11、配合廠家月保工作，以及年檢。每月巡查保養(yǎng)相關(guān)項(xiàng)目：

1、漲緊輪、離地距離、清潔加油、斷繩開(kāi)關(guān)間隙。

2、對(duì)重緩沖距、轎廂緩沖距檢查、對(duì)重保護(hù)欄、補(bǔ)償鏈連接可靠運(yùn)行正常。

3、上下限位開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠性檢查。

4、安全間隙檢查調(diào)整，清潔，開(kāi)關(guān)動(dòng)作正常。

5、底坑安全開(kāi)關(guān)工作正常。

6、液壓緩沖器油位檢查，限位開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。

7、廳門(mén)、轎門(mén)、機(jī)電聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠性。

8、轎門(mén)、廳門(mén)、道軌檢查、清潔潤(rùn)滑。

9、安全觸板動(dòng)作靈活、開(kāi)關(guān)接線可靠。

10、光電保護(hù)裝置工作正常。

11、轎頂安全窗限位開(kāi)關(guān)工作正常。

12、轎頂檢修開(kāi)關(guān)工作正常。

13、轎頂感應(yīng)器工作正常，清潔調(diào)整。

14、限速器開(kāi)關(guān)動(dòng)作正常。

15、制動(dòng)器動(dòng)作靈活，維持電壓正常，間隙正常，軸銷(xiāo)加油潤(rùn)滑。

16、限位開(kāi)關(guān)動(dòng)作正常。

17、緊急?？垦b置（MELD）工作正常。每年保養(yǎng)相關(guān)項(xiàng)目：

1、電動(dòng)機(jī)、拽引機(jī)檢查。

2、主付靴及靴襯檢查。

3、各導(dǎo)軌支架聯(lián)接螺栓檢查。

4、鋼絲繩漲力檢查調(diào)整。

5、轎頂繩頭對(duì)重繩頭檢查。

6、引輪、導(dǎo)向輪檢查，清潔潤(rùn)滑。

7、引輪、繩槽及鋼絲繩磨損程度檢查。

8、電動(dòng)機(jī)、引機(jī)換油。

9、制動(dòng)器鐵芯拆洗調(diào)整。

10、清潔導(dǎo)軌。

11、各安全裝置動(dòng)作檢查，調(diào)整。

12、轎廂對(duì)重、緩沖器距離檢查調(diào)整。工程部在崗培訓(xùn)考核試卷（1）工作手冊(cè)部分姓名工號(hào)分?jǐn)?shù)考核評(píng)定（優(yōu)/良/好/差）點(diǎn)評(píng)

一、填空（每空1分共42分）

1、工程部是酒店的重要部門(mén)之一，其基本職能為、

三個(gè)方面。

2、設(shè)備維保是工程部設(shè)備管理管控的主要合適的內(nèi)容，采用、

、四種功能方式互相結(jié)合來(lái)保證設(shè)備得到充分有效的維護(hù)和保養(yǎng)。

3、各崗位對(duì)所負(fù)責(zé)管理管控的設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈，即：、、

；四不漏，即：、、、

；五良好，即：、、、

、。使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，確保設(shè)備

、、運(yùn)行。

4、工程部同樣應(yīng)樹(shù)立良好的服務(wù)意識(shí)，堅(jiān)持，恪守

服務(wù)信條。把理讓給客人，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為公司爭(zhēng)得榮譽(yù)、創(chuàng)造財(cái)富。

5、機(jī)房值班時(shí)，應(yīng)按規(guī)定定期巡視設(shè)備運(yùn)行情況，做到、、

、、，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患。

6、非本部門(mén)人員但屬本公司人員進(jìn)入工程部各機(jī)房，應(yīng)得到允許，非本公司人員，如需進(jìn)入機(jī)房，則必須有批條，并由。

7、交班人員要對(duì)接班人員負(fù)責(zé)，要交、交、交、

交、交，雙方要辦簽字手續(xù)。

8、工程部人員的行為準(zhǔn)則概括為、、、。

二、判斷題對(duì)的打√錯(cuò)的打×（每題5分共25分）

1、接班人員酒后或帶病堅(jiān)持上班者，交班人交班后，應(yīng)及時(shí)報(bào)告部門(mén)主管。（）

2、各班組可存放不超過(guò)1Kg的易燃油料。（）

3、電工在檢修儲(chǔ)水池水泵時(shí)可直接領(lǐng)用其鑰匙，以提高工作效率。（）

4、物品領(lǐng)用由各申領(lǐng)人將領(lǐng)料單分別交部門(mén)經(jīng)理、財(cái)務(wù)審核、總經(jīng)理簽字后即可直接到總倉(cāng)領(lǐng)用。（）

5、房間故障報(bào)修必須有服務(wù)員陪同，征得客人同意后方可進(jìn)行搶修。（）

三、簡(jiǎn)答題（每題10分共40分）

1、分別簡(jiǎn)述大型設(shè)備一、二級(jí)保養(yǎng)的目的與主要合適的內(nèi)容。

2、簡(jiǎn)述日常報(bào)修單的處理流程。

3、簡(jiǎn)述工程維修服務(wù)規(guī)范。

4、簡(jiǎn)述交接班中的主要注意事項(xiàng)及規(guī)范。四、論述題（13分）

請(qǐng)結(jié)合自己的實(shí)際崗位的體會(huì)，論述如何做好工程部的各項(xiàng)工作。工程部十月份下半月工作相關(guān)計(jì)劃與安排

1、繼續(xù)統(tǒng)計(jì)復(fù)核主樓工程數(shù)據(jù)。

2、了解主樓給排水、消防水、空調(diào)水系統(tǒng)的管道走向，控制閥及附屬設(shè)置。

3、了解掌握主樓給水與部分噴淋泵系統(tǒng)的詳細(xì)問(wèn)題。

4、著手進(jìn)行主樓能耗計(jì)量前期調(diào)查工作。

5、主樓頂層水塔滲水問(wèn)題跟進(jìn)。

6、主樓頂層膨脹水箱，與主水連接管路的保溫處理跟進(jìn)。

7、主樓地下層改造跟進(jìn)。

8、主樓地下層排水積水問(wèn)題跟進(jìn)。

9、路面鋪石等檢查并督促返修。

10、跟進(jìn)電信小靈通基站問(wèn)題。

11、跟進(jìn)電信主樓虛擬網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)互通問(wèn)題。

12、跟進(jìn)電信寬帶問(wèn)題。

13、跟進(jìn)政府投資中心配套局域網(wǎng)及電信代辦。

14、投資廣場(chǎng)設(shè)施概況說(shuō)明書(shū)編制。

15、變電站遺留問(wèn)題督促解決。

16、變電站機(jī)房布置與完善。

17、值班室布置與完善。

18、電力系統(tǒng)掛板繪圖、制作、上墻。

19、電力系統(tǒng)遺留問(wèn)題徹查與督促解決。

20、按相關(guān)計(jì)劃實(shí)施工程部人員在崗培訓(xùn)。

21、空調(diào)人員到位廠家學(xué)習(xí)，為下周開(kāi)機(jī)做準(zhǔn)備。

22、空調(diào)機(jī)房遺留工程跟進(jìn)。

23、空調(diào)機(jī)房布置完善。

24、制定空調(diào)系統(tǒng)詳細(xì)操作規(guī)程。

25、電梯驗(yàn)收與機(jī)房布置完善。

26、電梯維保程序制定。

27、電梯遺留問(wèn)題跟進(jìn)。

28、檢查調(diào)試主樓空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管與新風(fēng)系統(tǒng)。

29、公寓樓遺留水暖問(wèn)題返修跟進(jìn)。

30、公寓樓遺留頂層滲水問(wèn)題跟進(jìn)。

31、制作貨架、鉗臺(tái)、工具柜、布草架。

32、協(xié)助布置員工宿舍、員工更衣室。

33、跟進(jìn)中西餐廳后續(xù)工程。

34、制定各項(xiàng)工程統(tǒng)計(jì)、表格，準(zhǔn)備本月度各種數(shù)據(jù)匯總工作。

35、班次與崗位劃分，逐步實(shí)行正常的作息輪班。

36、逐步實(shí)行規(guī)范的三級(jí)維修制。

37、著手開(kāi)始工程資料整理歸類(lèi)存檔工作。

38、完成設(shè)備維修保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃的編制。凱比特廣場(chǎng)監(jiān)控系統(tǒng)操作說(shuō)明

武漢宏成系統(tǒng)科技有限公司

2002年10月

本說(shuō)明包分為三個(gè)部分，包括系統(tǒng)供電說(shuō)明、矩陣操作說(shuō)明、硬盤(pán)錄像操作說(shuō)明。

第一部分系統(tǒng)供電說(shuō)明

一、設(shè)備功能說(shuō)明

主控臺(tái)上共3個(gè)控電按鈕，鑰匙按鈕為主供電按紐，主要用于電視墻、硬盤(pán)錄像機(jī)、矩陣等設(shè)備供電；綠色旋轉(zhuǎn)按鈕為攝像機(jī)供電按鈕，主要用于各攝像機(jī)供電；紅色旋轉(zhuǎn)按鈕為備用按鈕。

二、系統(tǒng)供電操作規(guī)范

1、打開(kāi)鑰匙按鈕，電視墻通電，搖控開(kāi)機(jī)，置入視頻狀態(tài)。盤(pán)錄像機(jī)通電，打開(kāi)硬盤(pán)錄像機(jī)面板，啟動(dòng)開(kāi)關(guān)開(kāi)機(jī)。矩陣通電。

2、打開(kāi)綠色旋轉(zhuǎn)按鈕，各攝像機(jī)通電，電視墻進(jìn)入自動(dòng)切換狀態(tài)。

第二部分矩陣操作說(shuō)明

一、視頻切換控制

1、手動(dòng)切換

在某一監(jiān)視器上顯示某攝像機(jī)的畫(huà)面。

操作：按“n”（監(jiān)視器號(hào)）—“MON”—“n”（攝像機(jī)號(hào)）—“CAM”。

2、區(qū)域切換

在某一監(jiān)視器上顯示一組攝像機(jī)畫(huà)面。

操作：按“n”（監(jiān)視器號(hào)）—“MON”—“n”（起點(diǎn)攝像機(jī)號(hào)）—“ON”—“n”（終點(diǎn)攝像機(jī)號(hào)）—“OFF”。

3、自動(dòng)切換

在某一監(jiān)視器上切換顯示所有系統(tǒng)存在的攝像機(jī)畫(huà)面。

操作：按“n”（監(jiān)視器號(hào)）—“MON”—“RUN”—“ON”，開(kāi)始自動(dòng)切換。

操作：按“n”（監(jiān)視器號(hào)）—“MON”—“RUN”—“OFF”，停止自動(dòng)切換。

4、攝像機(jī)畫(huà)面跳過(guò)和加入

若不想某個(gè)攝像機(jī)畫(huà)面在指定監(jiān)視器自動(dòng)切換時(shí)顯示出來(lái)。

操作：按“n”(攝像機(jī)號(hào))—“ENTER”—“OFF”。

恢復(fù)畫(huà)面顯示

操作：按“n”(攝像機(jī)號(hào))—“ENTER”—“ON”。

5、視頻自動(dòng)切換時(shí)間設(shè)置

設(shè)置某一監(jiān)視器自動(dòng)切換畫(huà)面的時(shí)間間隔。

操作：按“n”（監(jiān)視器號(hào)）—“MON”—“n”（攝像機(jī)號(hào)）—“TIME”。

注：時(shí)間間隔可在1~99秒之間選擇。

二、云臺(tái)控制

1、方向操作

鍵盤(pán)通過(guò)解碼器可控制云臺(tái)的上、下、左、右及左上、左下、右上、右下的運(yùn)行。

例如：當(dāng)主機(jī)要控制云臺(tái)的“上”。

操作：按“n”(攝像機(jī)號(hào))—“CAM”—移動(dòng)搖桿向上。

三、鏡頭控制

1、光圈

打開(kāi)（OPEN）或關(guān)閉（CLOSE）變焦鏡頭的光圈，來(lái)調(diào)整攝像機(jī)的進(jìn)光量。

操作：按“n”(攝像機(jī)號(hào))—“CAM”—“OPEN或CLOSE”。

2、焦距

調(diào)整變焦鏡頭中的焦距長(zhǎng)（TELE）或短（WIDE），使監(jiān)視器上顯示的攝像畫(huà)面為焦距良好清晰的畫(huà)面。

操作：按“n”(攝像機(jī)號(hào))—“CAM”—“WIDE或TELE”。

3、變焦

調(diào)整變焦鏡頭的變倍遠(yuǎn)（FAR）近（NEAR），使監(jiān)視器顯示攝像機(jī)畫(huà)面的全景或特寫(xiě)。

操作：按“n”(攝像機(jī)號(hào))—“CAM”—“FAR或NEAR”。

四、其它操作

1、當(dāng)前狀態(tài)保存

主要保存當(dāng)前設(shè)置好的成組切換、區(qū)域切換、切換時(shí)間等一些重要數(shù)據(jù)。設(shè)置完所需要保存的數(shù)據(jù)后，按“997”—“TIME”。

2、開(kāi)/關(guān)蜂鳴器：

敲鍵或搖桿時(shí)，若想消除蜂鳴器聲，可按“999”—“TIME”；

恢復(fù)蜂鳴器聲，可按“998”—“TIME”。第三部分硬盤(pán)錄像操作說(shuō)明

軟件安裝完成后必須按照上面說(shuō)明進(jìn)行圖像設(shè)置錄像,系統(tǒng)才能夠啟動(dòng)運(yùn)行有關(guān)系統(tǒng)的設(shè)置方法在下面進(jìn)行介紹:

打開(kāi)每一個(gè)程序先出現(xiàn)程序的登錄窗口如圖

新安裝程序后缺省的用戶名和密碼都是小寫(xiě)的bmw,通過(guò)缺省的用戶名進(jìn)入設(shè)置程序后在系統(tǒng)設(shè)置中修改或刪除缺省的用戶添加新的用戶.

1、存儲(chǔ)合適的方案設(shè)置

存盤(pán)合適的方案設(shè)置用于設(shè)置存盤(pán)方式,可以將所有路同時(shí)寫(xiě)到一個(gè)盤(pán)上也可以將指定的路寫(xiě)到指定的硬盤(pán)上如果將多路分到不同的硬盤(pán)上,可以降低硬盤(pán)的數(shù)據(jù)流量提高系統(tǒng)的可靠性.

打開(kāi)存盤(pán)合適的方案設(shè)置項(xiàng)在左邊的列表框中就列出了,現(xiàn)在已經(jīng)設(shè)置好的合適的方案,選擇一個(gè)合適的方案,在右邊的兩個(gè)列表框的分別列出了該合適的方案的使用路和磁盤(pán)列表.系統(tǒng)初始合適的方案為空單擊增加按鈕使用部分或全部的路和磁盤(pán)產(chǎn)生新的存盤(pán)合適的方案單擊刪除按鈕刪除一個(gè)已有的存盤(pán)合適的方案.

單擊修改按鈕修改一個(gè)已有的存盤(pán)合適的方案

如圖所示

首先指定合適的方案名稱(chēng)然后在可以使用路下選擇路數(shù)并通過(guò)>>按鈕將選中的路號(hào)放到使用路下<<按鈕反之對(duì)于硬盤(pán)也一樣將可以使用磁盤(pán)下的驅(qū)動(dòng)器號(hào)放到使用磁盤(pán)下定義完成后表示指定合適的方案名稱(chēng)為使用路下的路號(hào)將錄在使用磁盤(pán)下的硬盤(pán)上對(duì)于以上的例子合適的方案0定義1-8路(使用路)記錄到E/G磁盤(pán)(使用磁盤(pán))上合適的方案1定義9-16路(使用路)記錄到D/F磁盤(pán)(使用磁盤(pán))上.

注意:

（1）推薦使用兩個(gè)或兩個(gè)以上的存儲(chǔ)合適的方案每個(gè)合適的方案盡量使用同一個(gè)物理磁盤(pán)

（2）每個(gè)合適的方案至少包含兩個(gè)磁盤(pán)邏輯分區(qū)

（3）用來(lái)存儲(chǔ)音視頻數(shù)據(jù)的邏輯盤(pán)不要存儲(chǔ)其他數(shù)據(jù)

（4）強(qiáng)烈推薦每10天整理一次硬盤(pán)這樣可以極大地提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性

2、主要操作界面

軟件界面分為視頻顯示區(qū)、視頻源選擇區(qū)、手動(dòng)功能控制區(qū)、云臺(tái)/鏡頭控制區(qū)、狀態(tài)顯示區(qū)五個(gè)主要區(qū)域構(gòu)成同時(shí)還有設(shè)置框及時(shí)間表編輯?？记谥贫?/p>

為規(guī)范員工行為，嚴(yán)肅勞動(dòng)紀(jì)律，樹(shù)立企業(yè)良好形象，特制定考勤制度：

一、人員配備：由各部門(mén)從部門(mén)內(nèi)部選派一名認(rèn)真負(fù)責(zé)的員工兼職擔(dān)任考勤員，負(fù)責(zé)每天對(duì)員工的簽到情況進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)員工的出勤情況進(jìn)行記錄，對(duì)員工的各種假條、申請(qǐng)、考勤表等進(jìn)行保管。

二、考勤管理管控：

1．員工每日于上班前、下班后到規(guī)定地點(diǎn)（保安崗?fù)ぃ┻M(jìn)行打卡，打完卡后到達(dá)部門(mén)工作崗位進(jìn)行簽到，打卡或簽到超過(guò)規(guī)定上班時(shí)間，都算作遲到，下班提前打卡或提前簽離都記作早退。

2．遲到：比規(guī)定上班時(shí)間遲到兩小時(shí)內(nèi)記作遲到。

3．早退：比規(guī)定下班時(shí)間提前兩小時(shí)內(nèi)記作早退。

4．曠工：遲到兩小時(shí)以上，六小時(shí)內(nèi)記作曠工半天，六小時(shí)以上壹天以內(nèi)記作曠工一天。

5．事假：?jiǎn)T工請(qǐng)事假須提前一天寫(xiě)好請(qǐng)假條交部門(mén)主管或經(jīng)理審批后（一天以內(nèi)主管審批，一天以上經(jīng)理審批）方可休息。事假條由考勤員保管，每月1日匯總交行政部。

6．病假：?jiǎn)T工請(qǐng)病假須有醫(yī)生開(kāi)具的病假證明、門(mén)診病歷及藥費(fèi)繳費(fèi)單，寫(xiě)好病假條交部門(mén)經(jīng)理審批后方可休息，病假條由考勤員保管，每月1日匯總交行政部。

7．換班：?jiǎn)T工換班須提前寫(xiě)好換班申請(qǐng)交部門(mén)主管批準(zhǔn)后才可換班，否則視為曠工。每位員工每月?lián)Q班不得超過(guò)二次。換班申請(qǐng)由考勤員保管，每月1日匯總交行政部。

8．排班表：各部門(mén)于每月31日前編制好排班表，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核簽字后上交行政部，排班表上須注明各班次的上、下班時(shí)間。

9．考勤表：各部門(mén)考勤員根據(jù)每位員工出勤的具體時(shí)間填寫(xiě)考勤表，須嚴(yán)肅認(rèn)真，不得弄虛作假，考勤表經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核簽字后，于每月1日將上月考勤表上交行政部。

10．加班：?jiǎn)T工加班須填寫(xiě)加班申請(qǐng)單，交部門(mén)經(jīng)理簽字，于每月1日匯總上交行政部。三、考勤獎(jiǎng)懲：

1、全勤獎(jiǎng)：為鼓勵(lì)員工出滿勤、干滿點(diǎn)，特設(shè)立全勤獎(jiǎng)，員工每月出勤率達(dá)100%者（壹月內(nèi)無(wú)遲到、早退、曠工、病假、事假等）?？色@當(dāng)月全勤獎(jiǎng)30元，未達(dá)100%者當(dāng)月無(wú)全勤獎(jiǎng)。

2、遲到：壹月內(nèi)遲到壹次記口頭警告壹次，遲到貳次記第一次書(shū)面警告，按員工手冊(cè)規(guī)定扣除當(dāng)月工資總額的10%，遲到叁次記第二次書(shū)面警告，按員工手冊(cè)規(guī)定扣除當(dāng)月工資總的的30%。

3、早退：早退處理與遲到處理相同。

4、曠工：曠工一天按員工手冊(cè)規(guī)定記書(shū)面警告，扣除當(dāng)月工資總額的10%，曠工連續(xù)三天記嚴(yán)重過(guò)失，作除名處理。

5、事假：事假一天扣除員工當(dāng)月工資的1/15，依次類(lèi)推。

6、病假：病假一天扣除員工當(dāng)月工資的1/30，依次類(lèi)推。報(bào)總經(jīng)理審批！寫(xiě)字樓租戶優(yōu)惠政策(附件1)1.餐飲優(yōu)惠

合同乙方在合約甲方各餐飲營(yíng)業(yè)點(diǎn)消費(fèi)可享受牌價(jià)之八五折優(yōu)惠(特別推廣除外)；

合同乙方在合約甲方夜總會(huì)餐飲享有八五折優(yōu)惠。(門(mén)票及洋酒除外)

2.訂房?jī)?yōu)惠

合同乙方在合約甲方商務(wù)中心合約A類(lèi)價(jià)格優(yōu)惠。

3.商務(wù)任務(wù)中心優(yōu)惠

合同乙方在合約甲方商務(wù)中心打字及復(fù)印享有牌價(jià)之九折優(yōu)惠。

4.洗衣優(yōu)惠

合同乙方在合約甲方酒店洗衣享有牌價(jià)之八折優(yōu)惠。

5.健康中心優(yōu)惠

合同乙方在合約甲方健康中心桑拿、按摩服務(wù)享有牌價(jià)之八五折優(yōu)惠。

6.會(huì)場(chǎng)及會(huì)議設(shè)施優(yōu)惠

合同乙方在合約甲方的會(huì)場(chǎng)及會(huì)議設(shè)施享有會(huì)議包價(jià)優(yōu)惠或其他特惠款待。1.總則

1.1荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理管控公司）經(jīng)業(yè)主方授權(quán)擁有荊州投資廣場(chǎng)所有物業(yè)(含寫(xiě)字樓)之管理管控權(quán)。承租戶及有關(guān)人員均不得有侵犯產(chǎn)權(quán)及管理管控權(quán)之行為。

1.2承租戶應(yīng)嚴(yán)格履行其與荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司及業(yè)主方所簽訂合同合約之條約條款，并應(yīng)知曉對(duì)自己的行為需承擔(dān)法律責(zé)任。

1.3承租戶之定義根據(jù)其與荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司及業(yè)主方的合同合約約定，為通過(guò)租賃或其他方式而取得投資廣場(chǎng)物業(yè)使用權(quán)的簽約人。2.物業(yè)管理管控公司職責(zé)

2.1負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓之管理管控、經(jīng)營(yíng)及公共配套設(shè)施、設(shè)備之維修、養(yǎng)護(hù)。承租戶須提供必要的配合。

2.2負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓之治安、消防管理管控工作。

2.3提供高水準(zhǔn)之服務(wù)及管理管控，為承租戶憂解難,快速處理承租戶之投訴，維護(hù)承租戶之合法權(quán)益。

2.4對(duì)承租戶違章行為進(jìn)行糾正和處罰，其方式有：責(zé)令停止違章行為,責(zé)令恢復(fù)原狀、扣押或沒(méi)收違章工具，責(zé)令賠償。3.承租戶之職責(zé)

3.1依據(jù)承租戶荊州投資廣場(chǎng)業(yè)主及荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司所簽訂合同合約之條約條款，對(duì)投資廣場(chǎng)所承租之物業(yè)享有使用權(quán)。

3.2享有對(duì)物業(yè)管理管控公司各種管理管控制度的建議權(quán)。

3.3享有對(duì)荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司管理管控人員及員工的監(jiān)察權(quán)及投訴權(quán)。

3.4承租戶必須按規(guī)定及時(shí)交納有關(guān)費(fèi)用。

3.5承租戶必須履行與荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司簽訂合同合約及所有