DB45-T 2821-2023 黨政機(jī)關(guān)辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

45SpecificationofpropertyserI 2 2 2 2 3 3 4 4 4 4 5 5 5 6 6 6 8 8 9 9 9 9 9 9 本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定丹艷、王暉、黃文婷、林艷梅、李文震、李振1黨政機(jī)關(guān)辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范管理、綠化管養(yǎng)、設(shè)施設(shè)備運維、綜合服務(wù)、GB5768.2道路交通標(biāo)志和標(biāo)線第2部分：道路GB/T10001.1公共信息圖形GB25506消防控制室通用技術(shù)GB/T29149公共機(jī)構(gòu)能源資源計量器具配備和管理要求GA/T594保安服務(wù)操作規(guī)程與質(zhì)量DB45/T2048微型消防站建設(shè)DB45/T2705黨政機(jī)關(guān)會議服務(wù)24.1物業(yè)項目接管和退出4.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)后與業(yè)主單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)。4.1.2物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主單位按照合同約定，在規(guī)定時間內(nèi)辦理退a)移交保管的物業(yè)檔案，包含但不限于：b)移交物業(yè)項目外包合同及其他合同，移交物業(yè)服務(wù)用房。c)配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管各類服務(wù)崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。4.1.4原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照法定程序辦理交接手續(xù)4.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)4.2.1應(yīng)具有獨立的法人資格，信譽良好，服務(wù)期間無不良信息記錄，設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)職能部門及4.2.2應(yīng)制定內(nèi)部管理制度，包括崗位職責(zé)、工作流程、內(nèi)控管理制度等，并有具體的落實措施及考4.2.3特定要求的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)委托專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)提供。專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有獨立的法人資格，取4.3物業(yè)服務(wù)人員4.3.1包括現(xiàn)場管理人員、維修維護(hù)專業(yè)技術(shù)人員以及保潔服務(wù)、秩序維護(hù)、會議服務(wù)、綠化服務(wù)等4.3.2應(yīng)根據(jù)業(yè)主單位需求確定物業(yè)服務(wù)人員的年齡、類別、數(shù)量、資質(zhì)和能力要求。物業(yè)服務(wù)人員4.3.3秩序維護(hù)人員應(yīng)進(jìn)行背景審查，建立人員檔案4.3.4現(xiàn)場管理人員應(yīng)掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)具備相應(yīng)的物業(yè)管理知識、溝通能力強，有一定的4.3.5設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或技術(shù)技能資格證書，必要時持證上4.3.6物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴工作標(biāo)志，遵循服務(wù)禮儀，保持良好的精神狀態(tài)，舉止大方有a)辦公室保潔服務(wù)人員：●室內(nèi)保潔時，應(yīng)保持桌面材料及屋內(nèi)設(shè)施原狀。不翻閱資料、文件、報刊、書籍，不使3●應(yīng)妥善保管和使用辦公室、會議室鑰匙、密碼，除日常保潔外，其他時間不應(yīng)擅自進(jìn)入●清理報紙等雜物時，應(yīng)檢查是否包含其他文件性資料，若包含其他文件性資料，應(yīng)提醒b)秩序維護(hù)人員:c)會議服務(wù)人員按DB45/T2705的要求執(zhí)行。4.4檔案管理4.4.2應(yīng)建立檔案管理制度，檔案專人管理、專屬場所存放，規(guī)范檔案借閱、復(fù)制等相關(guān)流程。4.4.3檔案資料應(yīng)收集完整、分類成冊、查閱方便。技術(shù)類檔案應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行管4.4.4物業(yè)檔案保存時間為短期（一年內(nèi)）、長期（一年以上三年以內(nèi)）和永久，在物業(yè)項目退出時4.5標(biāo)識管理4.5.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)運營的需要識別、4.5.2應(yīng)按要求對各類標(biāo)識進(jìn)行管理，標(biāo)志和指示牌應(yīng)清晰準(zhǔn)確，分布合理，風(fēng)格統(tǒng)一。4.5.3標(biāo)識應(yīng)包括但不限于：4.5.4應(yīng)定期巡檢、更新，對存在安全隱患、損壞或缺失的標(biāo)識進(jìn)行加固、拆除或更換。44.6保密管理4.6.1根據(jù)服務(wù)對象的保密需求建立保密制度，按照保密要求管理服務(wù)人員。涉密工作崗位和服務(wù)人4.6.2定期對服務(wù)人員進(jìn)行保密教育和培訓(xùn)。4.6.3服務(wù)人員應(yīng)履行保密職責(zé)并做到：4.6.4有特殊保密要求的按其規(guī)定管理。5環(huán)境衛(wèi)生5.1.1應(yīng)制定保潔制度、消殺制度和操作規(guī)程，并做好工作記錄。5.1.2配備專職保潔服務(wù)人員，明確保潔責(zé)任范圍，實行定時定點保潔和流動保潔，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)5.1.3保潔沖洗建筑物公共場所、過道、樓梯和大堂等地面及進(jìn)行消殺作業(yè)時，應(yīng)安排在非上班期作5.1.4保潔用具應(yīng)區(qū)別使用，衛(wèi)生間保潔工具不能與辦公室保潔工具混用。消殺器具藥具應(yīng)分別統(tǒng)一5.2公共區(qū)域保潔5每月清潔不少于1次，保持消防栓、消防箱、報警器、火警通訊、每日清潔、保持地面干凈，無雜物、無積水）；5.3衛(wèi)生間保潔5.3.3廁紙容器每日傾倒，內(nèi)部無滿溢，表面無污跡；潔凈、無灰塵。5.3.4洗手臺臺面、鏡面每日清潔，保持光潔明亮無水跡。5.3.5水龍頭、紙巾盒等干凈無污漬；天花板、燈具、墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。5.3.6每日巡查洗手間紙巾、洗手液，保證紙巾、洗手液充足。5.4辦公室保潔5.4.1按上下層次對文件柜、儲物5.4.2清掃地面垃圾，清理地面塵土。做到地面無垃圾，地腳線無塵，無污跡，邊角隱藏處無垃圾雜5.4.3定期對辦公室的盆栽植物進(jìn)行清潔和養(yǎng)護(hù)。5.4.4垃圾桶每日清潔，桶內(nèi)無滿溢、無5.4.5應(yīng)保持墻面整潔，定期安排清潔墻壁。5.5功能用房保潔5.5.1功能用房包括會議室、接待室等，使用后應(yīng)及時清潔，保持地面無雜物、無污漬、干凈整潔。65.6垃圾分類與收集5.6.2餐廚垃圾應(yīng)進(jìn)行源頭單獨分類收集，應(yīng)采用密閉、防腐專用容器盛裝，采用密閉式專用收集車5.6.3分類投放點應(yīng)配套設(shè)置投放指引牌，因場地限制無法設(shè)置指引牌的，應(yīng)利用墻體、宣傳欄等張5.6.5每日定時收集垃圾運于指定地點并堆放整齊，收運過程應(yīng)避免灑漏，如有泄露污染地面，應(yīng)立5.7衛(wèi)生消殺5.7.1應(yīng)每月制定消殺工作計劃，包括消殺對象、消殺區(qū)域、消殺方式5.7.6宜采取下列方式控制鼠、蟑螂、蚊、蠅、蟻等害蟲：a)公共場所和周圍環(huán)境定期預(yù)防性衛(wèi)生消殺。采取綜合措施消滅老鼠、蟑螂，控制室內(nèi)外蚊蟲孳生，達(dá)到基本無蠅。配合有關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制，采用低毒、環(huán)保、符合國家農(nóng)藥管理規(guī)定的消殺藥物，投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，所有毒餌上鎖固定，投藥位置有明顯標(biāo)b)開展環(huán)境衛(wèi)生綜合整治，清除雜物、垃圾、廢棄容器和水坑洼等孳生場所，斷絕食源，封閉部位實施大面積、全方位噴灑藥劑，并針對室內(nèi)、外不同環(huán)境的蟑螂、蚊、蠅密度情況增加e)宜根據(jù)實際需要聘請具備資質(zhì)的專業(yè)單位開展白蟻、紅火蟻、蛇類等消殺防治工作。5.8衛(wèi)生防疫b)制定消毒方案（包括消毒藥品、消毒液濃度、消毒方法、配置方法、消毒頻次等）；7c)做好公共衛(wèi)生間、電梯、存包箱柜按鈕清潔消毒，并做好工作記錄和標(biāo)識，視情況增加與人d)配合業(yè)主單位做好衛(wèi)生防疫工作，在出入口電子屏幕滾動播放、張貼標(biāo)語、廣告，印發(fā)宣傳——組織或參與擬訂本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度、操作規(guī)程和生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案；——組織開展危險源辨識和評估，督促落實本單位重大危險源的安全管理——負(fù)責(zé)公共秩序維護(hù)、消防安全管理、突發(fā)公共安全事件處理等。6.2.1.2應(yīng)對來訪人員及車輛進(jìn)行核實、登記，經(jīng)被訪人同意后準(zhǔn)許進(jìn)入，離開時做好相關(guān)記錄。6.2.1.3排查可疑人員及易燃易爆等涉及安全隱患的物品，發(fā)現(xiàn)異常情況6.2.1.4配合信訪部門積極疏導(dǎo)群訪人員，維護(hù)出入口的正常秩序。6.2.1.5非辦公區(qū)人員確需進(jìn)入辦公區(qū)時，應(yīng)進(jìn)行驗證、登記，聯(lián)系相關(guān)部門征得同6.2.2.1根據(jù)業(yè)主單位需求合理規(guī)劃各類車輛停放區(qū)域，設(shè)置行車指示標(biāo)識，地面車場和地下車庫的6.2.2.2制定車輛行駛路線，對進(jìn)出辦公樓（區(qū)）的車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保證出入口的通暢，及車輛6.2.2.3停車場監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24h開通，并有專人監(jiān)視，所有監(jiān)控設(shè)施設(shè)6.2.2.4應(yīng)適時巡檢停放車輛的狀況，發(fā)現(xiàn)未關(guān)車門車窗、漏水、漏油等現(xiàn)象及時通知車主。6.2.2.5舉辦重大活動時，應(yīng)有專人負(fù)責(zé)提前控制停車位，保障重要活動的順利進(jìn)行，并做好停車場6.2.2.6應(yīng)定期清點長期不使用86.2.3.1監(jiān)控設(shè)備應(yīng)定期檢查和檢測，確6.2.3.3值班期間應(yīng)遵守操作過程和保密制度，進(jìn)入監(jiān)控中心或查閱監(jiān)控記錄，應(yīng)經(jīng)授權(quán)人批準(zhǔn)。6.2.3.4值班人員收到火情、險情及其他異常情況報警信號后應(yīng)立即確認(rèn)，情況屬實應(yīng)安排相關(guān)人員及時到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行前期處置，必要時啟動應(yīng)急預(yù)案；屬于誤報時，查明誤報原因并填寫相關(guān)記錄。6.2.4.1應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場情況合理制6.2.4.2應(yīng)識別并劃分巡查重點區(qū)域、重點部位、重點設(shè)備、機(jī)房，按約定時間巡查，有異常情況的6.2.4.4巡查過程中收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡查人員應(yīng)及時到達(dá)現(xiàn)場，并采取相應(yīng)措施。6.2.4.5巡查過程中如有可疑現(xiàn)象，應(yīng)立即查明并上報，對緊急情況可采取必要的處理措施，隨時準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案；如有可疑人員應(yīng)上前詢問，必要6.2.4.6巡查發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備缺失、損6.3.1業(yè)主單位、使用單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)分別簽訂安全責(zé)任書，明確消防安全責(zé)任人。6.3.3按國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置消防設(shè)施、器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗、維修，維修保養(yǎng)檢查測試項目應(yīng)分包給符合消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)6.3.4對建筑消防設(shè)施每年至少進(jìn)行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備6.3.5保障疏散通道、安全出口、消防車6.4.1應(yīng)針對自然災(zāi)害、突發(fā)事件、設(shè)施6.4.2制定應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)計劃，明確培訓(xùn)對象、方式、頻次和要求，評估培訓(xùn)效果。定期對相關(guān)人6.4.3應(yīng)配置應(yīng)急物資，并建立應(yīng)急物資管理制度。應(yīng)急物資管理應(yīng)明確專職部門，有存放地點和使6.4.4發(fā)生突發(fā)事件時，應(yīng)根據(jù)事件性質(zhì)、損害程度和發(fā)展態(tài)勢，第一時間報告或報警，并啟動應(yīng)急6.4.5在突發(fā)事件應(yīng)急響應(yīng)結(jié)束后，應(yīng)對應(yīng)急預(yù)案的有效性及應(yīng)急救援的效果進(jìn)行評估與總結(jié)，形成9書面報告。對存在的問題進(jìn)行跟蹤整改，必要時6.5.2對特殊崗位人員開展信息安全保密方面相關(guān)法律法規(guī)、業(yè)務(wù)知識的教育培訓(xùn)，并簽訂信息安全6.5.3安排專人負(fù)責(zé)信息化系統(tǒng)的日常管理，對數(shù)據(jù)采集、傳輸、應(yīng)用等進(jìn)行管控，對數(shù)據(jù)的權(quán)限合理分配，從用戶使用、后臺監(jiān)管、系統(tǒng)安全等方面強化信息安全的7.1.1根據(jù)服務(wù)區(qū)域綠化實際需要，配置專、兼職綠化、養(yǎng)護(hù)服務(wù)人員，并經(jīng)過相應(yīng)7.2.1草坪整潔，邊緣完整，無堆b)不定期對草坪進(jìn)行修剪，留茬高度7.2.3定期檢查草坪病蟲害情況，適7.3.1植物生長旺盛，無枯枝殘葉，植株整齊一致，修剪有形美觀，無7.3.2根據(jù)植物的生長及開花特性進(jìn)行合理灌溉和施肥。夏季澆水應(yīng)在早晨和傍晚進(jìn)行，冬季宜在午7.3.3對病蟲害應(yīng)常檢查，宜采用生物防治的辦法，減少對環(huán)境的污染。用化學(xué)方法防治時，宜在晚7.3.4灌木宜除去周圍明顯雜草并進(jìn)行松土。除草時不應(yīng)傷根或造成根系裸露和凈土7.3.5雨、臺風(fēng)等特殊天氣前，應(yīng)派專人巡查，及時加固7.4.1花壇輪廓應(yīng)清晰，整齊美觀，色彩艷麗，無殘缺，無殘7.4.2花卉生長良好，適時開花，常年開花植物一年四季鮮花盛開，植物覆蓋率高，無凈土裸露，花8.1.1建立給排水系統(tǒng)管理制度、年度保養(yǎng)計劃、應(yīng)急處置預(yù)案和操作規(guī)程，按計劃對給排水系統(tǒng)維8.1.4制定停水、跑水等事故處置方案，出現(xiàn)事故及時啟動方案并解決故障，按規(guī)定時間通知辦公區(qū)8.1.5水泵房門有明顯警示標(biāo)識，有值班或責(zé)任人信息；泵房內(nèi)懸掛管理規(guī)定、操作規(guī)程、應(yīng)急處理預(yù)案、給水系統(tǒng)圖模擬板；閥門掛上標(biāo)示牌，故障有詳細(xì)記錄，配置必備消防滅火8.1.7每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查；建立防汛預(yù)案，配備防汛物資（沙），8.2.1應(yīng)建立配電系統(tǒng)管理制度、年度保養(yǎng)計劃、應(yīng)急處置預(yù)案和操作規(guī)程，按計劃對配電系統(tǒng)維護(hù)8.2.4對供電范圍內(nèi)的電氣設(shè)備進(jìn)行定期巡視維護(hù)，加強低壓配電柜、配電箱、控制柜及線路的重點8.2.5核心部位用電應(yīng)建立可控用電保障和配備應(yīng)急發(fā)電設(shè)備，維護(hù)應(yīng)急發(fā)電設(shè)備，確保機(jī)關(guān)在突發(fā)8.2.7定期檢查、維護(hù)應(yīng)急供電系統(tǒng)8.2.9設(shè)備有明顯警示標(biāo)志，有值班責(zé)任人信息，設(shè)備開關(guān)掛上標(biāo)示卡，故障有詳細(xì)記錄。8.3.1制定弱電系統(tǒng)年度保養(yǎng)計劃，按計劃對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。8.3.2應(yīng)每日對機(jī)房現(xiàn)場環(huán)境、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)進(jìn)行巡檢。8.3.4應(yīng)由專業(yè)人員每周對設(shè)備機(jī)柜、控制箱、單體設(shè)備、設(shè)備散熱窗等弱電設(shè)施外表進(jìn)行擦拭，保8.3.5汛期、暴雨、冰雹天氣和重大節(jié)日前后，檢查設(shè)備線路，排除故障隱患，做好故障記錄。8.3.6及時更換已損壞的配件，或在部件達(dá)到使用期限前更換，避免設(shè)備故障擴(kuò)大，影響其他相關(guān)設(shè)8.4.1建立空調(diào)運行管理制度、應(yīng)急處置預(yù)案和安全操作規(guī)程，保證空調(diào)系統(tǒng)安全運行和正常使用。8.4.2根據(jù)業(yè)主單位的需求定期維保8.4.4日常開機(jī)進(jìn)行檢查、測試運行和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行情況。設(shè)有防鼠、蟲措施。轉(zhuǎn)動系統(tǒng)無異響，電機(jī)風(fēng)扇冷卻效果正常。冷卻塔及附屬設(shè)施功能保持正常運行。8.4.5日常檢查工作過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行8.4.6制冷、供暖系統(tǒng)溫度設(shè)定及啟用時間符合節(jié)能要8.4.7中央空調(diào)運行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)檢查，運行期間進(jìn)8.5.1建立電梯運行管理、設(shè)備維護(hù)、安全、節(jié)能管理等制度，建立電梯安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔8.5.2根據(jù)業(yè)主單位的需求委托取得許可的安裝、改造、維修有資質(zhì)的單位或者電梯制造單位（以下稱維保單位）進(jìn)行維保，并簽訂維保合同，約定維8.5.4應(yīng)在電梯轎廂內(nèi)或出入口的顯著位置標(biāo)明電梯使用標(biāo)志、安全注意事項、應(yīng)急救援電話、電梯8.6.1按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配備消防設(shè)備設(shè)施、器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志。定期檢驗維修，對建筑消防設(shè)施8.6.3建立微型消防站的，應(yīng)符合D8.6.4應(yīng)在樓梯出入口、電梯口等明顯位置張貼平面疏散示意圖，消火栓和滅火器箱張貼消防設(shè)施器8.6.5積極應(yīng)用消防遠(yuǎn)程監(jiān)控、電氣火災(zāi)9房屋維護(hù)與管理9.1對房屋進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。維修屬于小修范圍的應(yīng)及時組織修復(fù)；屬于大修、中修范圍的9.4每年汛期前和強降雨等天氣后檢查屋面防水9.5定期檢查平面路線圖、指引標(biāo)識、樓層標(biāo)識、各功能區(qū)標(biāo)識、安全警示標(biāo)識、溫馨提示標(biāo)識、供10.2.1在集中辦公區(qū)或物業(yè)公共區(qū)域設(shè)立10.2.2接待服務(wù)工作時間應(yīng)覆蓋12.1.5投訴處理完成后應(yīng)進(jìn)行回訪生、安全管理服務(wù)、綠化管養(yǎng)、設(shè)施設(shè)備運維、綜合服務(wù)等方面定糾正措施和實施計劃，并跟蹤措施的實施情況及法宜參照GB/T19004的規(guī)定執(zhí)行。序號12223做好公共部位玻璃和樓道辦公室門框、地板及樓門玻璃、窗保持光亮、清潔、無污跡、水跡、灰塵及明顯手??；24公共衛(wèi)生間保持清潔、干凈、無異味、無積水、及池、鏡子保持清潔，墻面、水管、隔斷、窗臺無灰塵，及時清理紙2526口香糖、果皮、煙頭等明顯暴露垃圾、無衛(wèi)生死角。果皮箱、272829221分12.安保人員和檢查人員相互不認(rèn)識時，當(dāng)檢查人212.制服（工作服）不與便裝混穿、不著便322.做到值班室衛(wèi)生良好，地面干凈、桌面整3.做到宿舍衛(wèi)生干凈、被子物品等疊放整齊，衛(wèi)生間干分4.個人衛(wèi)生良好，不留長頭發(fā)、長指甲，分序號432.安保人員做到了解主管人員的稱呼、電話號碼，3.安保人員不存在不雅行為或趴桌子瞌睡