成本酬金制物業(yè)管理服務(wù)在行政事業(yè)單位的若干財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

2003年國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。不同于包干制固定收費(fèi)，物業(yè)公司自負(fù)盈虧的形式，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按一定比例或固定疏忽而支付給物業(yè)服務(wù)公司作為酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定支出，不足或結(jié)余均由業(yè)務(wù)承擔(dān)或享有。由于酬金制可以較好規(guī)避惡意競(jìng)標(biāo)，更易滿足業(yè)主需求，更好的體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平，越來越多業(yè)主選擇簽訂酬金制物業(yè)合同。實(shí)際工作中有事業(yè)單位也做出嘗試，但酬金制計(jì)費(fèi)雖然有靈活性，但是實(shí)際實(shí)行起來需要更高的財(cái)務(wù)及管理水平，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理服務(wù)包括綜合管理服務(wù)、房屋維修維護(hù)服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)服務(wù)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、停車場(chǎng)管理服務(wù)等等。一、酬金制物業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)酬金制將業(yè)主預(yù)付款分為酬金和成本，酬金即為物業(yè)公司報(bào)酬，成本用于業(yè)主物業(yè)服務(wù)開支。成本部分由物業(yè)公司代為管理。物業(yè)公司將受托資金用于合同范圍內(nèi)開支，有實(shí)報(bào)實(shí)銷的特點(diǎn)。物業(yè)公司收取固定比例或者固定酬金，用于合同運(yùn)營(yíng)開支的受托資金不足時(shí)，業(yè)主需要補(bǔ)足；資金有結(jié)余時(shí)由業(yè)主享有，可退回，可結(jié)轉(zhuǎn)至下年。由于業(yè)主和物業(yè)公司存在委托管理和受托管理資金的關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主公開費(fèi)用支出情況，業(yè)主享有合法的監(jiān)督權(quán)。事業(yè)單位采取酬金制，作為單一業(yè)主，在資金使用上可以做到直接審核支出。二、酬金制在行政事業(yè)單位實(shí)行存在的若干財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（一）預(yù)算方面1.預(yù)算編制及執(zhí)行難以準(zhǔn)確由于酬金制講求據(jù)實(shí)支出，業(yè)主先按合同測(cè)算金額支付預(yù)付款，除物業(yè)公司酬金外的資金用于合同范圍內(nèi)開支，資金計(jì)劃性和準(zhǔn)確性不足，預(yù)算編制和執(zhí)行難度較大。存在超預(yù)算的風(fēng)險(xiǎn)。事業(yè)單位每年預(yù)算結(jié)余應(yīng)由財(cái)政回收，如果支付的預(yù)付款有結(jié)余，若申請(qǐng)財(cái)政回收，資金從物業(yè)公司回退事業(yè)單位零余額賬戶，再申請(qǐng)財(cái)政回收，程序繁瑣；若不回收又存在資金沉淀的風(fēng)險(xiǎn)。所有酬金制合同的靈活性與事業(yè)單位預(yù)算的計(jì)劃性有一定的沖突，對(duì)預(yù)算編制和執(zhí)行的準(zhǔn)確性要求很高，預(yù)算工作難度較大。2.預(yù)算超定額控制風(fēng)險(xiǎn)一是酬金制是采取預(yù)付的形式，合同報(bào)價(jià)雖有費(fèi)用測(cè)算，但實(shí)際情況會(huì)與測(cè)算存在差異。物業(yè)公司與業(yè)務(wù)部門不會(huì)了解財(cái)政預(yù)算相關(guān)規(guī)定，實(shí)際執(zhí)行過程中存在超預(yù)算定額的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)人員預(yù)算把控的難度較大。二是實(shí)際物業(yè)服務(wù)的范圍會(huì)超過財(cái)政預(yù)算物業(yè)管理服務(wù)定義的范圍，物業(yè)公司會(huì)提供消防維保、設(shè)備設(shè)施維保、房屋維修維護(hù)等服務(wù)，實(shí)際工作中專業(yè)維保服務(wù)物業(yè)公司會(huì)聘請(qǐng)第三方完成，物業(yè)公司本質(zhì)提供一種“代理”服務(wù)，但實(shí)際采購政策、稅收政策等都無法體現(xiàn)這種“代理”行為，這些第三方完成的服務(wù)還是由物業(yè)公司簽訂合同支付費(fèi)用，整個(gè)過程還是承包再轉(zhuǎn)包。這部分轉(zhuǎn)包服務(wù)，還是由物業(yè)公司開票給事業(yè)單位入賬。實(shí)際工作中物業(yè)服務(wù)公司是不能開具消防維保等特殊維保的增值稅發(fā)票，還是會(huì)開具物業(yè)服務(wù)費(fèi)增值稅發(fā)票，這會(huì)增大事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支出，增大超預(yù)算定額的風(fēng)險(xiǎn)。（二）合同開支的固定資產(chǎn)入賬困難事業(yè)單位采取酬金制物業(yè)管理服務(wù)，需要為物業(yè)公司提供辦公家具、設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)用具等固定資產(chǎn)。由于受托資金所有權(quán)依然屬于業(yè)主，合同范圍內(nèi)開支的固定資產(chǎn)所有權(quán)理應(yīng)屬于業(yè)主。實(shí)際執(zhí)行過程中，由于固定資產(chǎn)采購不在事業(yè)單位賬面直接支付，固定資產(chǎn)入賬存在困難，有國(guó)有資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)。（三）沒有相適應(yīng)的稅法政策支持，增大財(cái)政支出理論上物業(yè)公司受托管理資金即合同成本部分，不作為物業(yè)公司收入，但當(dāng)前絕大部分地區(qū)稅收政策還無法匹配，體現(xiàn)成本概念。事業(yè)單位只要支付預(yù)付款，物業(yè)公司就要開具增值稅發(fā)票，實(shí)際使用的受托資金需扣除稅款。事業(yè)單位使用財(cái)政資金，無疑增大了財(cái)政支出。（四）成本控制風(fēng)險(xiǎn)酬金制的實(shí)報(bào)實(shí)銷，錢不夠業(yè)主補(bǔ)，由于物業(yè)公司不存在成本壓力和資金使用效率，只需要考慮提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司在代為管理合同內(nèi)服務(wù)開支時(shí)，不會(huì)有節(jié)約意識(shí)成本意識(shí)。由于物業(yè)服務(wù)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，主要為人工支出，由業(yè)主據(jù)實(shí)承擔(dān)。物業(yè)公司可能制定相對(duì)寬松的薪金制度、晉升制度，可能不會(huì)嚴(yán)格考核崗位工作量等。這些都不利于事業(yè)單位成本控制，不利于節(jié)約財(cái)政資金，在財(cái)政資金績(jī)效考評(píng)方面不具有優(yōu)勢(shì)。（五）擴(kuò)大支出范圍的風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理公司在計(jì)算成本時(shí)，可能會(huì)混淆合同項(xiàng)目支出和物業(yè)公司本身的支出，擴(kuò)大支出范圍。酬金制的開展范圍應(yīng)該為合同約定的用于業(yè)主物業(yè)項(xiàng)目的支出，不應(yīng)包括物業(yè)公司管理費(fèi)用的開支。實(shí)際工作中會(huì)存在模糊地帶，物業(yè)管理公司也會(huì)故意混淆成本主體概念，將物業(yè)公司的內(nèi)部管理費(fèi)用也計(jì)入合同成本，比如：項(xiàng)目人員的差旅費(fèi)；物業(yè)公司財(cái)務(wù)、人事等管理人員工資；項(xiàng)目人員培訓(xùn)費(fèi)等?，F(xiàn)實(shí)中某單位簽訂合同未經(jīng)過詳細(xì)的財(cái)務(wù)咨詢，認(rèn)可“既然項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為我們服務(wù)、所有費(fèi)用理應(yīng)屬于合同支出范圍”。行政事業(yè)單位需要執(zhí)行很多特殊的文件規(guī)定，如“三公”經(jīng)費(fèi)的相關(guān)規(guī)定，“八項(xiàng)規(guī)定”等，物業(yè)服務(wù)公司確不需要，由于雙方執(zhí)行法律法規(guī)的差異性，“實(shí)報(bào)實(shí)銷”此類費(fèi)用，勢(shì)必觸碰政策紅線，必須把此部分管理費(fèi)用剔除在合同開支范圍之外，并且建立有效的內(nèi)控審批、核查機(jī)制，杜絕此類費(fèi)用的發(fā)生。（六）舞弊風(fēng)險(xiǎn)酬金制的資金受托管理的性質(zhì)，資金所有權(quán)和管理權(quán)分離必將產(chǎn)生舞弊風(fēng)險(xiǎn)。一是“吃空餉”的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際工作中業(yè)主方很難核對(duì)物業(yè)公司每天實(shí)際的到崗出勤情況，特別單位大物業(yè)服務(wù)人員很多的情況下，一般只能通過考勤表去核查，物業(yè)公司可能會(huì)虛造考勤和工資記錄“吃空餉”。二是費(fèi)用不真實(shí)或虛高的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司只是受托管理資金，公司內(nèi)部對(duì)于資金使用沒有規(guī)范內(nèi)控機(jī)制的動(dòng)力，主要約束還是來自業(yè)主方。業(yè)主方的管理監(jiān)督很難滲透到物業(yè)公司方方面面，存在物業(yè)公司虛報(bào)支出、“拿回扣”等風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主方審核實(shí)際發(fā)生費(fèi)用時(shí)，真實(shí)性的審核難度會(huì)很高。事業(yè)單位使用財(cái)政資金，一旦發(fā)生舞弊行為，性質(zhì)更嚴(yán)重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大。（七）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一是物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行過程中，也會(huì)采購少量物資，物資部分也是“實(shí)報(bào)實(shí)銷”，按照稅法解釋，混合銷售物資單獨(dú)計(jì)費(fèi)時(shí)應(yīng)視同銷售貨物開具13%的增值稅實(shí)際操作物業(yè)管理公司會(huì)按服務(wù)一并開具6%的增值稅。這其中隱含的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是需要重視。二是由物業(yè)服務(wù)公司委托第三方完成的各類特殊維保服務(wù)，物業(yè)公司開具物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他服務(wù)費(fèi)給事業(yè)單位入賬，增值稅票開具是否規(guī)范，也需要充分咨詢稅務(wù)機(jī)關(guān)。三、行政事業(yè)單位采取酬金制的建議（一）充分咨詢事業(yè)單位與物業(yè)公司執(zhí)行的法律法規(guī)存在很大差異，事業(yè)單位簽訂酬金制合同需要財(cái)務(wù)、內(nèi)審深度參與，在充分了解事業(yè)單位政府采購、預(yù)算、財(cái)務(wù)、稅務(wù)等相關(guān)規(guī)定的前提下進(jìn)行?，F(xiàn)行采購和稅務(wù)方面法律法規(guī)，也沒有特別針對(duì)酬金制這種形式的，應(yīng)充分咨詢采購和稅務(wù)部門，在招標(biāo)、發(fā)票開具方面得到認(rèn)可。（二）合同需要非常詳盡劃分“成本”范圍由于酬金制受托管理資金所屬權(quán)依舊是事業(yè)單位，就應(yīng)該嚴(yán)格按照事業(yè)單位執(zhí)行的相關(guān)政策管理。成本開支范圍應(yīng)嚴(yán)格限定，只能開支服務(wù)項(xiàng)目的成本，不能擴(kuò)大到物業(yè)公司服務(wù)團(tuán)隊(duì)。把物業(yè)公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)產(chǎn)生的內(nèi)部管理費(fèi)用嚴(yán)格分開。不能開支物業(yè)公司管理人員（非合同需求崗位）工資、差旅費(fèi)、打車費(fèi)、餐費(fèi)等。（三）建議有獨(dú)立賬戶為方便管理監(jiān)督，建議合同預(yù)付款“成本”部分，即受托管理的資金應(yīng)建立獨(dú)立賬戶進(jìn)行開支。（四）詳盡的費(fèi)用測(cè)算和相對(duì)固定的單價(jià)酬金制合同一般會(huì)有相對(duì)詳細(xì)的費(fèi)用測(cè)算，但是實(shí)際執(zhí)行時(shí)，只能作為事業(yè)單位預(yù)算編制的參考，并不能作為合同執(zhí)行依據(jù)。由于合同執(zhí)行的“據(jù)實(shí)性”，費(fèi)用測(cè)算的人工費(fèi)用，人工工資可能隨物業(yè)公司內(nèi)部政策進(jìn)行調(diào)整。各類轉(zhuǎn)包服務(wù)費(fèi)用，也是根據(jù)實(shí)際采購價(jià)格結(jié)算。甚至各類崗位數(shù)量也會(huì)調(diào)整，按實(shí)結(jié)算。如果是一般業(yè)主是可以操作，作為事業(yè)單位，各類費(fèi)用報(bào)價(jià)不固定，隨意性高，容易成本虛高，財(cái)政預(yù)算編制準(zhǔn)確度不夠，預(yù)算執(zhí)行可控性不足。事業(yè)單位簽訂酬金制合同建議約定相對(duì)固定的薪金水平和制度，轉(zhuǎn)包服務(wù)約定最高限價(jià)，與財(cái)政資金預(yù)算的計(jì)劃性相匹配。（五）必須建立緊密的內(nèi)控機(jī)制事業(yè)單位作為業(yè)主將財(cái)政資金交由物業(yè)公司代管，應(yīng)與物業(yè)公司建立一套緊密的內(nèi)控機(jī)制，審批資金支出，還需要適當(dāng)“參與”物業(yè)公司內(nèi)部管理。（六）聘請(qǐng)第三方審核酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，一般年末或季度末交由業(yè)主審核。建議可以聘請(qǐng)專業(yè)第三方進(jìn)行年度結(jié)算，一方面利用第三方的專業(yè)性，另一方面是避免雙方爭(zhēng)議。四、結(jié)束語綜上所述，酬金制在提高物業(yè)服務(wù)水平方面有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，費(fèi)用結(jié)算也具有靈活性。事業(yè)單位采取酬金制