業(yè)主大會（業(yè)主委員會）規(guī)范化建設指導手冊

業(yè)主大會（業(yè)主委員會）目錄前言 70-《江蘇省物業(yè)管理條例》（2000年12月24日江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過根據(jù)2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改〈江蘇省物業(yè)管理條例〉的決定》第一次修正2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議修訂根據(jù)2018年3月28日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二次會議《關于修改〈江蘇省大氣污染防治條例〉等十六件地方性法規(guī)的決定》第二次修正根據(jù)2020年11月27日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第十九次會議《關于修改〈江蘇省物業(yè)管理條例〉等六件地方性法規(guī)的決定》第三次修正根據(jù)2021年9月29日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議《關于修改〈江蘇省河道管理條例〉等二十九件地方性法規(guī)的決定》第四次修正）第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理活動。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第三條縣級以上地方人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協(xié)調(diào)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。社區(qū)居（村）民委員會應當予以協(xié)助和配合。第四條縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設或者房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府其他有關部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。第五條物業(yè)管理行政主管部門應當加強對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。對在物業(yè)服務中取得顯著成績或者獲得省級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。第六條物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。第二章物業(yè)管理區(qū)域第七條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。建設單位應當根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第八條新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。第九條縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第十條房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。第十一條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。第十二條業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。第十三條符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設施設備的證明；（六）物業(yè)服務用房配置證明；（七）其他有關的文件資料。第十五條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。第十六條首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。第十七條首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（四）提出首屆業(yè)主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果?；I備組應當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。第十八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十九條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知社區(qū)居（村）民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。第二十條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。第二十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員應當由履行業(yè)主義務，熱心公益事業(yè)、責任心強，具有一定組織能力的業(yè)主擔任。對有不履行業(yè)主義務，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔任業(yè)主委員會成員作出限制性規(guī)定。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)成員組成，每屆任期三至五年，成員可以連選連任，具體人數(shù)、任期、成員任職條件、終止成員資格由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會成員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補成員，并在業(yè)主委員會成員出缺時依次遞補。候補成員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會成員總數(shù)的百分之五十。候補成員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。第二十二條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：（一）業(yè)主委員會備案申請書；（二）業(yè)主委員會成員名單；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（四）業(yè)主大會會議記錄；（五）其他應當提供的材料。第二十三條依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。第二十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會成員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區(qū)居（村）民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關的社會管理工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居（村）民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。社區(qū)居（村）民委員會應當支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當書面告知社區(qū)居（村）民委員會。第二十七條不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第二十八條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應當履行下列職責：（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。第二十九條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應急維修服務等社區(qū)服務機構，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務。第三十條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當建立由社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。第四章前期物業(yè)管理第三十一條新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。第三十二條住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。第三十三條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內(nèi)容予以約定。第三十四條前期物業(yè)費由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費由建設單位全額承擔。第三十五條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)費不足。配置物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務經(jīng)營性用房的具體標準，由設區(qū)的市人民政府制定。第三十六條物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務用房設置在住宅樓內(nèi)的，應當具有獨立的通道。物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房并申請登記。第三十七條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理。專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任，有關費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。本條例實施前建設的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。具體實施辦法由設區(qū)的市人民政府制定。專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變（配）電、二次供水、燃氣調(diào)壓、供熱等設施設備及相關管線。第三十八條前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。第三十九條建設單位應當按照國家有關規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。新建住宅小區(qū)應當具備以下條件：（一）建設工程竣工驗收合格，取得自然資源、公安、生態(tài)環(huán)境、人防等行政管理部門和消防管理機構出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、養(yǎng)老服務、社區(qū)服務以及人民防空等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第四十條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。第四十一條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；（四）建設單位移交資料清單；（五）查驗記錄；（六）交接記錄；（七）其他與承接查驗有關的文件。物業(yè)服務企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第四十二條物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下，向被選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會移交。第五章物業(yè)服務第四十三條從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。第四十四條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。第四十五條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務委托給他人。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，物業(yè)服務企業(yè)應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。第四十六條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人；要求更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。第四十七條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。對于物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。第四十八條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)費。第四十九條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務質(zhì)量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費是否實行政府指導價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務等其他物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應當每三年內(nèi)對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調(diào)整。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。第五十條物業(yè)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。第五十一條物業(yè)服務收費應當明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定定期將物業(yè)費和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)費，但是預收物業(yè)費的期限最長不得超過一年。第五十二條物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。第五十四條物業(yè)服務企業(yè)享受國家和省有關現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)代收代征的各類費用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。住宅小區(qū)內(nèi)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。第五十五條業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務企業(yè)，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務企業(yè)損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。第五十六條物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面通知原物業(yè)服務企業(yè)，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前與原物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知另一方當事人；同時書面告知物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。第五十七條物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定期限，沒有約定期限的應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人履行下列交接義務：（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)；（二）移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關資料；（三）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄；（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，維持正常的物業(yè)管理秩序，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。第五十八條物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期撤出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。第五十九條物業(yè)管理行政主管部門應當根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務企業(yè)及其項目負責人信用檔案，并向社會公開。第六十條單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。業(yè)主自行管理的，應當對下列事項作出決定：（一）自行管理的執(zhí)行機構、管理人；（二）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；（三）聘請專業(yè)機構的方案；（四）其他有關自行管理的內(nèi)容。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。第六章物業(yè)的使用和維護第六十一條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，相關行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求，不得損害公共利益和他人合法權益。第六十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。平時開發(fā)利用人民防空工程設施，不得影響其戰(zhàn)時防空效能和應急避難功能。第六十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。第六十四條占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定使用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。第六十五條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定交納汽車停放費。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標準，由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管服務合同。第六十六條業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)費。業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益屬于業(yè)主共有，應當單獨列賬。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用。第六十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金，應當依照有關規(guī)定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的按照本條例第六十六條第一款規(guī)定使用。管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業(yè)管理、人防等行政主管部門制定并公布。第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；（三）違法搭建建筑物、構筑物；（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；（九）擅自擺攤設點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；（十一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第六十九條城市管理、公安、市場監(jiān)督管理、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、自然資源等行政管理部門和消防管理機構，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。第七十條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。第七十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。變動建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。第七十二條在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設單位負責保修。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專有部分的維修責任由該業(yè)主承擔。第七十三條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。第七十四條物業(yè)存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。物業(yè)共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。第七十五條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。第七十六條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔；其更新和改造按照相關法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。第七十七條發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金，提出應急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危及人身安全的；（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；（四）樓體單側外立面有脫落危險的；（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；（六）危及房屋安全的其他情形。應急維修費用向業(yè)主公示后，從相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。第七十八條住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省相關規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。第七十九條業(yè)主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理。利息計入相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬。住宅專項維修資金代管部門應當將住宅專項維修資金保值增值情況向業(yè)主公開，業(yè)主有權查詢本人的住宅專項維修資金結存情況。住宅專項維修資金代管部門應當根據(jù)維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規(guī)定，履行維修資金保值增值的責任。具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內(nèi)制定。第八十條對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府確定。舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由政府負責；業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。第八十一條舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準可以建設物業(yè)服務用房和一定比例的物業(yè)服務經(jīng)營性用房。物業(yè)服務經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為舊住宅小區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。第七章法律責任第八十二條違反本條例第三十七條規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔維修、養(yǎng)護或者更新責任的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔賠償責任。第八十三條違反本條例第四十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)未進行查驗的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正。第八十四條違反本條例第四十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。第八十五條違反本條例第四十八條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。第八十六條違反本條例第五十一條第一款、第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)費和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由縣（市、區(qū)）市場監(jiān)督管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。第八十七條違反本條例第五十三條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在接受委托代收有關費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的，由縣（市、區(qū)）市場監(jiān)督管理部門責令限期改正，并退還已收取的費用。第八十八條違反本條例第五十七條第一款規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定履行交接義務的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不履行交接義務的，對物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。有下列行為之一，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款：（一）違反本條例第五十七條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，不維持正常的物業(yè)管理秩序的；（二）違反本條例第五十八條第二款規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的。第八十九條違反本條例第六十三條第三款、第四款規(guī)定，建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。違反本條例第六十三條第三款規(guī)定，建設單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。第九十條違反本條例第六十七條第二款規(guī)定，將平時用作停車位的人民防空工程不向業(yè)主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由縣級以上人防行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。第九十一條違反本條例第六十八條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規(guī)定的，由縣級以上地方人民政府城市管理、公安、生態(tài)環(huán)境、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、房管等有關行政管理部門按照各自職責依法查處。第九十二條縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構成犯罪的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第八章附則第九十三條本條例所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本條例所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監(jiān)控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。第九十四條其他管理人接受委托，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務的，適用本條例有關物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定。第九十五條本條例自2013年5月1日起施行。

《市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(2021年10月25日市第十六屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議修訂2021年12月2日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準)第一章總則第一條

為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，弘揚社會主義核心價值觀，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例。第三條

物業(yè)管理遵循黨建引領、政府組織、業(yè)主自治、專業(yè)服務相結合的原則。物業(yè)管理應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境、彰顯江南文化、倡導文明新風的要求，不得違背公序良俗，不得損害公共利益和他人合法權益。第四條

市、縣級市（區(qū)）人民政府應當加強物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社會治理體系，制定、落實扶持政策；建立聯(lián)席會議制度，健全執(zhí)法監(jiān)督制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題；構建和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等科技手段在物業(yè)管理和服務中的應用，提高物業(yè)管理和服務水平?？h級市（區(qū)）人民政府應當為鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）配備物業(yè)管理工作的專職人員，落實工作經(jīng)費。市、縣級市（區(qū)）人民政府應當定期對本條例的實施情況進行監(jiān)督檢查，并向同級人民代表大會常務委員會報告。第五條

物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：（一）制定物業(yè)管理相關政策、規(guī)范并組織實施；（二）建立、完善物業(yè)管理分級培訓體系，組織開展物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和政策的宣傳和業(yè)務培訓；（三）加強對物業(yè)服務人的監(jiān)督管理，督促其提高物業(yè)服務質(zhì)量，依法開展物業(yè)管理行政執(zhí)法工作；（四）指導和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集、管理和使用工作；（五）指導和監(jiān)督物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律和服務工作；（六）實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理監(jiān)管服務信息平臺、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)；制定業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同等示范文本?？h級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負責指導和協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會開展物業(yè)管理相關工作。發(fā)展和改革、公安、民政、財政、住房和城鄉(xiāng)建設、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、園林和綠化、城市管理、交通運輸、水務、應急管理、市場監(jiān)督管理、消防救援等部門和機構，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作，并依法開展行政執(zhí)法工作。第六條鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，履行下列職責：（一）組織、指導、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和換屆選舉，辦理相關備案手續(xù)；（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責；（三）指導和監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務；（四）提供物業(yè)管理法律咨詢服務，調(diào)解、處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理各方的關系；（五）建立物業(yè)應急服務保障機制；（六）協(xié)同縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理項目的移交和接管工作；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責落實縣級市（區(qū)）人民政府依法采取的應急處置措施和其他管理措施，指導物業(yè)服務人、業(yè)主委員會開展應對工作，并給予物資和資金支持。居（村）民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，配合鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）做好物業(yè)管理的相關工作。建立健全社區(qū)（村）黨組織領導的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、業(yè)主等共同參與的住宅區(qū)治理架構，推動物業(yè)管理創(chuàng)新，促進物業(yè)管理與基層社會治理深度融合。第七條物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，監(jiān)測并定期公示物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，調(diào)解物業(yè)服務行業(yè)糾紛，維持公平競爭的市場秩序，促進誠信經(jīng)營；加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。第二章業(yè)主和業(yè)主組織第一節(jié)業(yè)主第八條

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有下列權利：(一)按照物業(yè)服務合同的約定接受物業(yè)服務人提供的服務，依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備；(二)享有業(yè)主委員會成員的選舉權和被選舉權；(三)參加業(yè)主大會會議，行使投票權和表決權；(四)提議召開業(yè)主大會會議，對物業(yè)管理的有關事項提出建議；(五)提出制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的建議；(六)對物業(yè)共用部位和共用設施設備、住宅專項維修資金的使用情況享有知情權和監(jiān)督權(七)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；(八)對侵害住宅區(qū)公共利益的行為予以勸阻；(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主履行下列義務：(一)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，支持物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同和物業(yè)管理制度實施物業(yè)管理活動；(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；(四)按照物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)費；(五)按照有關規(guī)定交納住宅專項維修資金；(六)不得損害公共利益和他人合法權益；(七)依法配合物業(yè)服務人，執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第九條

下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；（五）使用住宅專項維修資金；（六）籌集住宅專項維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項的，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二節(jié)業(yè)主大會第十條

業(yè)主可以依照法定程序設立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依法表決業(yè)主共同決定事項。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務人實施物業(yè)管理。業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。暫時無法成立業(yè)主自治組織的，可以依照本條例有關規(guī)定成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。第十一條

業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，業(yè)主代表可以按幢或者結合實際情況推選。業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前，應當就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見；凡需全體業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主的贊同、反對及棄權的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。第十二條

符合《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定成立業(yè)主大會條件的，建設單位應當在一年內(nèi)向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出籌備業(yè)主大會的書面申請，協(xié)助業(yè)主大會籌備工作；十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出籌備業(yè)主大會的書面申請。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在收到書面申請后核實情況，并在六十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組。符合成立業(yè)主大會條件滿一年，且未收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域實際情況，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。第十三條

首次業(yè)主大會籌備組由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主和建設單位、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備工作。籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定人員擔任?；I備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)調(diào)、解決。第十四條

建設單位應當按照鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設施設備的證明；（六）物業(yè)服務用房配置證明；（七）其他有關的文件資料。籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前，將籌備經(jīng)費交至鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定的賬戶。經(jīng)費標準由市物業(yè)管理行政主管部門會同價格行政管理部門根據(jù)住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定。第十五條

首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；（二）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約草案；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（四）提出首屆業(yè)主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果?；I備組應當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議應當通過業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員和候補成員。首次業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起，籌備組自行解散；選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員人數(shù)低于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)下限時，應當決定補選；決定補選的，籌備組工作期限延長九十日，期滿自行解散。第十六條

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會負責召集。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當在十五日內(nèi)召集臨時會議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名書面提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應當提交書面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權屬證明。業(yè)主委員會應當核實提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。業(yè)主委員會逾期不組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出召開。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當督促業(yè)主委員會限期組織召開業(yè)主大會會議；期滿后仍未組織召開的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以應業(yè)主要求組織召開。第十七條

業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、在物業(yè)管理行政主管部門建立的業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)上投票的方式召開，對有關事項進行表決。倡導優(yōu)先采用業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)。業(yè)主對業(yè)主大會表決結果存在異議的，可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）反映。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當核實表決相關信息。第三節(jié)業(yè)主委員會第十八條

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會履職、財務收支情況和物業(yè)管理實施的情況；（二）根據(jù)業(yè)主大會決定，與選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務人簽訂并履行物業(yè)服務合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同，并可以委托第三方評估機構對物業(yè)服務人履約情況開展評估；（三）督促業(yè)主交納住宅專項維修資金，及時足額支付物業(yè)費，對逾期不支付的督促其限期支付；（四）擬訂業(yè)主共有部分經(jīng)營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并報業(yè)主大會決定，監(jiān)督物業(yè)服務人對業(yè)主共有部分的經(jīng)營和使用情況；（五）制定重大維修工程項目年度計劃，監(jiān)督公共事務管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務；（六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件，并建立相關檔案；（七）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（八）協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛；（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會不得阻撓業(yè)主大會行使職權，不得拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定，未經(jīng)業(yè)主大會決定不得擅自與物業(yè)服務人簽訂或者解除物業(yè)服務合同。業(yè)主大會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，設立業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。第十九條

業(yè)主委員會成員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。對有不履行業(yè)主義務，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔任業(yè)主委員會成員作出限制性規(guī)定。鼓勵和支持符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、民主黨派人士、公職人員、居（村）民委員會成員以及具有財會、管理、法律等專業(yè)知識的人員積極參選業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、社區(qū)（村）黨組織推薦、居（村）民委員會推薦等方式產(chǎn)生?；I備組應當審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第二十條

業(yè)主委員會成員的人數(shù)一般為七至十一名的單數(shù)，候補成員人數(shù)不超過業(yè)主委員會成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主委員會的任期為三至五年，成員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會在成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。業(yè)主委員會成員辭職，應當向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出書面辭呈。業(yè)主委員會成員出缺時，從候補成員中按照得票順序依次遞補為業(yè)主委員會成員。遞補后缺額人數(shù)仍超過業(yè)主委員會成員半數(shù)的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。第二十一條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的工作補貼，從公共收益中列支或者由全體業(yè)主分攤，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會可以聘用專職或者兼職工作人員，其工作經(jīng)費納入業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費。業(yè)主委員會參與社會治理、文明建設等活動表現(xiàn)突出的，由市、縣級市（區(qū)）人民政府給予獎勵。第二十二條

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）備案：（一）業(yè)主委員會備案申請書；（二）業(yè)主委員會成員名單；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（四）業(yè)主大會會議記錄；（五）其他應當提供的材料。業(yè)主委員會應當對以上報送材料的真實性負責。材料齊全的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在十五日內(nèi)出具書面?zhèn)浒富貓?zhí)。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當將備案的相關材料抄送縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、居（村）民委員會。經(jīng)備案的業(yè)主委員會，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會憑備案回執(zhí)申請刻制印章，開立銀行賬戶并將印章式樣和銀行賬號書面報告鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。備案的有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在三十日內(nèi)書面報告鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。第二十三條

業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次，由主任或者主任委托的副主任召集。經(jīng)業(yè)主委員會主任或者三分之一以上業(yè)主委員會成員提議，可以召開臨時會議，由提議人召集。會議應當有過半數(shù)成員出席方能召開，作出決定應當經(jīng)業(yè)主委員會成員過半數(shù)通過方為有效。業(yè)主委員會會議應當有書面記錄，經(jīng)出席會議的成員簽字后存檔。第二十四條

業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理監(jiān)管服務信息平臺向全體業(yè)主公告下列信息：（一）業(yè)主委員會成員和專職、兼職工作人員的姓名、職務、聯(lián)系方式等信息；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費的預算、結算情況；（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處置情況；（六）業(yè)主大會決定由業(yè)主委員會管理住宅專項維修資金、公共收益的收支情況；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他信息。前款第四項、第五項應當每年至少公告一次，第六項應當每半年公告一次；其他事項應當常年公告并及時更新。業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務人協(xié)助公告信息。第二十五條

業(yè)主委員會成員不得有下列行為：（一）阻撓業(yè)主大會行使職權，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；（二）違反規(guī)定使用或者轉移、隱匿、毀棄業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；（三）轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件、資料；（四）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自以業(yè)主委員會的名義與物業(yè)服務人簽訂或者解除物業(yè)服務合同；（五）索取、收受物業(yè)服務人或者相關單位、個人財物或者其他利益；（六）挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)。業(yè)主委員會成員有前款行為之一的，按照業(yè)主大會議事規(guī)則提請業(yè)主大會決定是否予以罷免。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名書面提議罷免業(yè)主委員會成員資格的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則提請業(yè)主大會決定是否予以罷免。第二十六條

有下列情形之一的，業(yè)主委員會成員資格自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；（四）法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第二十七條

業(yè)主委員會在其任期屆滿九十日前，應當書面告知鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當指導和協(xié)助業(yè)主委員會按照首次業(yè)主大會籌備組的規(guī)定成立換屆選舉小組。換屆選舉小組應當及時組織召開業(yè)主大會會議，按照本條例第十九條、第二十條規(guī)定選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿、新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，居（村）民委員會在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導下，組織業(yè)主共同討論決定物業(yè)管理事項。換屆選舉小組成立后至新一屆業(yè)主委員會成立之前，業(yè)主委員會不得就解聘、選聘物業(yè)服務人組織召開業(yè)主大會會議。第二十八條新一屆業(yè)主委員會依法成立后，上一屆業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)將其使用和保管的所有文件、財物、印章移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。對不按時移交的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當責令其限期移交；拒不移交的，所在地的公安機關應當協(xié)助移交。業(yè)主委員會成員資格終止或者被罷免的，應當在三日內(nèi)將其使用、保管的文件、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。第四節(jié)物業(yè)管理委員會第二十九條

物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及時組織成立物業(yè)管理委員會：（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指導后仍不能成立的；（三）業(yè)主委員會長期不能正常履職，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）多次指導后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。物業(yè)管理委員會可以由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、公安派出所、城市管理部門、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會、建設單位、業(yè)主成員等組成，一般為七至十一人的單數(shù)。物業(yè)管理委員會主任一般由業(yè)主成員擔任；由非業(yè)主成員擔任的，應當在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔日常事務。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當將物業(yè)管理委員會成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并告知縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門。第三十條

物業(yè)管理委員會應當根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域實際情況，及時指導推動成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會可以憑鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）開具的介紹信，申請刻制印章，開立銀行賬戶。第三十一條

物業(yè)管理委員會工作規(guī)則，由市物業(yè)管理行政主管部門制定。第三章管理和服務第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域第三十二條住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發(fā)建設的住宅區(qū)，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但共用設施設備能夠分割、獨立使用，或者被道路、河道等分割為兩個以上自然區(qū)域且能明確共用設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。自然資源和規(guī)劃行政管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。建設單位應當根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。第三十三條

新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務人向物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）征求相關業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。符合本條例第三十二條第一款規(guī)定，已劃定物業(yè)管理區(qū)域但確需調(diào)整的，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）結合物業(yè)管理實際需要，依法征求業(yè)主意見后，可以重新調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域并公告。第三十四條縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。第二節(jié)前期物業(yè)管理第三十五條

新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。建設單位應當依法選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務人使用。第三十六條

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內(nèi)容予以約定。建設單位制定臨時管理規(guī)約的，應當在銷售物業(yè)時向物業(yè)買受人明示，并予以說明。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。第三十七條

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照不低于地上建筑物總建筑面積的千分之七且不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中業(yè)主委員會議事活動用房面積一般為二十到四十平方米。住宅區(qū)分期建設的，應當根據(jù)分期建設的面積和進度按比例合理配建物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房應當是地面以上的非居住房屋，根據(jù)物業(yè)服務實際需要，以方便業(yè)主為原則，相對集中安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。物業(yè)服務用房沒有配置電梯的，所在樓層不得高于三層。物業(yè)服務用房設置在住宅樓內(nèi)的，應當具有獨立的通道。物業(yè)服務用房應當進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡寬帶、安保預警等設施的，物業(yè)服務用房應當預留端口，具備正常使用功能。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點二米的房屋不得計入物業(yè)服務用房面積。第三十八條

物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在申領商品房預售許可證時，應當注明物業(yè)服務用房面積和房號；在申請辦理房屋所有權首次登記時，應當同步辦理物業(yè)服務用房權屬登記。自然資源和規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)服務用房的位置和面積進行審核。物業(yè)管理行政主管部門在商品房交付使用前，應當對物業(yè)服務用房配置情況進行核實。第三十九條

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。物業(yè)承接查驗的費用由建設單位承擔，但另有約定的除外。物業(yè)承接查驗可以邀請部分物業(yè)買受人參加，并接受縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導和監(jiān)督?，F(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)服務所必需的其他資料。承接查驗后，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，承接查驗協(xié)議應當包括承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、雙方權利義務、違約責任