物業(yè)公司規(guī)章制度匯編樣本

物業(yè)企業(yè)規(guī)章制度匯編序言為加強(qiáng)管理處正規(guī)化管理，強(qiáng)化對(duì)職員管理，使各項(xiàng)工作有章可循、有據(jù)可依，特制訂本《內(nèi)部規(guī)章制度》，各部門職員應(yīng)依據(jù)本部門工作分工，加強(qiáng)對(duì)本制度學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，認(rèn)真實(shí)施本規(guī)章制度中公共制度和對(duì)應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實(shí)施。本規(guī)章制度連同《企業(yè)管理要求》、《職員手冊(cè)》、企業(yè)文件及相關(guān)管理制度，含有相同效力，各職能部門應(yīng)根據(jù)本制度對(duì)所屬職員加以管理和考評(píng)，違反本規(guī)章制度將在考評(píng)中給予對(duì)應(yīng)處罰。不盡之處，管理處將適時(shí)給予補(bǔ)充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起實(shí)施?？谔?hào)：為創(chuàng)建優(yōu)異物業(yè)管理小區(qū)而努力！管理宗旨：愛崗敬業(yè)優(yōu)良服務(wù)整齊有序安全舒適管理方針：用心做事真誠(chéng)服務(wù)細(xì)致熱情周到工作作風(fēng)：老老實(shí)實(shí)做人踏扎實(shí)實(shí)工作全心全意服務(wù)文明禮貌用語消防應(yīng)急有數(shù)樸素節(jié)省有方想業(yè)主所想急業(yè)主所急職員守則：遵紀(jì)遵法堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)衣著整齊儀表端莊文明語言禮貌待人業(yè)務(wù)熟練工作勤奮真誠(chéng)服務(wù)愛崗敬業(yè)行為規(guī)范一、遵守黨和國(guó)家政策、法令。二、嚴(yán)格實(shí)施企業(yè)規(guī)章管理制度。二、服從安排、認(rèn)真做好本職員作。四、佩帶上崗證上崗，工作精力充沛，衣著整齊，言談舉止文明，禮貌待人。五、珍惜公韌，珍惜集體財(cái)產(chǎn)，拾金不昧。六、團(tuán)結(jié)同志，相互珍惜，相互幫助，互勉互勵(lì)，齊心協(xié)力，努力工作。七、堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，秉公辦事，不謀私利。職員文明服務(wù)要求l、熱愛本職員作：①要樹立干好服務(wù)工作職業(yè)志向，熱愛本職員作。②刻苦學(xué)習(xí)，不停完善和提升管理和專業(yè)技術(shù)水平。⑧待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。2、文明管理：①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整齊，給業(yè)主有一個(gè)美感覺，使人感到親切、和藹。②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要努力爭(zhēng)取文雅、謙恭正確，務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“低級(jí)庸俗口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講和管理無關(guān)閑”。不能取笑人、不能斥人、不能報(bào)復(fù)人。③主動(dòng)熱情：在服務(wù)過程中要做到：三個(gè)一樣”即：“對(duì)待生人和熟人一個(gè)樣，大人和小孩一個(gè)樣，忙里閑時(shí)一個(gè)樣”。④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，四處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供多種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。⑤講誠(chéng)信：誠(chéng)信無欺是企業(yè)每一位職員應(yīng)有工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營(yíng)管理中職業(yè)道德一個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。第一部分崗位職責(zé)總經(jīng)理職責(zé)1、代表企業(yè)參與重大內(nèi)外活動(dòng)；2、審核以企業(yè)名義公布多種文件；3、領(lǐng)導(dǎo)制訂企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行、發(fā)展戰(zhàn)略及計(jì)劃；4、領(lǐng)導(dǎo)制訂企業(yè)年度計(jì)劃，中長(zhǎng)久發(fā)展計(jì)劃等；5、同意企業(yè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算；6、領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，并按企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃進(jìn)行機(jī)構(gòu)調(diào)整；7、領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)制訂多種規(guī)章制度，并深入落實(shí)實(shí)施：8、決定各職能部門主管任免、酬勞、獎(jiǎng)懲；9、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，搞好社會(huì)公共關(guān)系，樹立企業(yè)良好社會(huì)形象；10、定時(shí)主持召開員_二座談會(huì)，了解職員動(dòng)向；U、定時(shí)組持召開企業(yè)質(zhì)量分析會(huì)。管理處主任崗位職責(zé)1、對(duì)管理處…工作負(fù)全責(zé)，率領(lǐng)全體職員認(rèn)真落實(shí)實(shí)施企業(yè)經(jīng)營(yíng)籬理方針及各項(xiàng)規(guī)章制度、做好物業(yè)管理服務(wù)工作。2、嚴(yán)格按ISO9001質(zhì)量管理體系要求進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行，并有責(zé)任提出修訂利完善質(zhì)量管理體系提議。3、制訂和實(shí)施管理處月度、年度工作計(jì)劃，審批管理處日常經(jīng)費(fèi)開支，努力增收節(jié)支。4、組織召開每七天、每個(gè)月管理處工作例會(huì)，立即了解人員狀態(tài)工作作難點(diǎn)、部署、協(xié)調(diào)和總結(jié)工作。以身作責(zé)，加強(qiáng)思想教育。對(duì)職員，既在工作上嚴(yán)格要求，又在生活上熱情關(guān)心，培養(yǎng)職員工作責(zé)任感和進(jìn)取精神，增強(qiáng)集體凝聚力。5、堅(jiān)持開展管理處各項(xiàng)工作檢驗(yàn)和績(jī)效考評(píng)。6、熟悉小區(qū)情況．和業(yè)主保持親密聯(lián)絡(luò)，立即處理住戶意見。自覺接收業(yè)主委員會(huì)、下屬和業(yè)主監(jiān)督，虛心聽取她人意覽，不停改善工作方法，提升管理水平。7、和屬地派出所、居委會(huì)、房管局等管理機(jī)構(gòu)及供電、供水、有線電視、郵政通訊等服務(wù)機(jī)構(gòu)建監(jiān)理建立良好公共關(guān)系，協(xié)調(diào)配合，搞好工作。8、立即匯報(bào)管理處、年度工作，接收企業(yè)總經(jīng)理組織年度和任期考評(píng)，接收獎(jiǎng)懲，對(duì)總經(jīng)理和業(yè)主負(fù)責(zé)。9、認(rèn)真完成企業(yè)交辦其它任務(wù)?？头行闹鞴軑徫宦氊?zé)1、以身作則、模范實(shí)施企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度，圓滿完成本身工作任務(wù)。2、負(fù)責(zé)本部門職員工作安排，并率領(lǐng)本部門職員完成本部門所負(fù)擔(dān)各項(xiàng)工作任務(wù)。同時(shí)實(shí)施對(duì)本部職員工作業(yè)績(jī)公正科學(xué)考評(píng)，負(fù)責(zé)提出獎(jiǎng)勵(lì)和處罰提議。3、幫助管理處主任編制企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度實(shí)施細(xì)則，并組織實(shí)施。4、在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，辦理對(duì)主管工作業(yè)績(jī)考評(píng)具體事務(wù)，組織各部門對(duì)所屬職員工作業(yè)績(jī)考評(píng)。5、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作，協(xié)調(diào)好外部關(guān)系。6、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)部門各項(xiàng)收費(fèi)工作和本部門培訓(xùn)事務(wù)。7負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本部門搜集、匯總和保管好房屋和隸屬設(shè)備設(shè)施各類技術(shù)資料。8、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，和秩序維護(hù)、保潔、維修人員工作情況；9、負(fù)責(zé)和業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主投訴。10、負(fù)責(zé)小區(qū)清潔衛(wèi)生，確保小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清新整齊。11、全方面掌握小區(qū)綠化、按綠化計(jì)劃做好小區(qū)綠化工作。12、負(fù)責(zé)小區(qū)治安、消防工作，確保小區(qū)治安秩序良好。13、處理小區(qū)內(nèi)違章、突發(fā)事件處理。15、完成上級(jí)交辦其它任務(wù)。管理員崗位職責(zé)在管理處主任直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)基礎(chǔ)情況；2、根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要，編制采購(gòu)計(jì)劃，并實(shí)施采購(gòu)；3、對(duì)倉(cāng)庫(kù)物資和其它物資進(jìn)行管理，建立物資臺(tái)帳：4、建立收費(fèi)臺(tái)帳，掌握收費(fèi)動(dòng)態(tài)卜立即收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用；5、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住等手續(xù)；6、全方面掌握小區(qū)房屋使用情況，建立住戶檔案。7、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，預(yù)防遺失、損壞；8、幫助主任組織開展小區(qū)文化服務(wù)；9、配合企業(yè)其它部門工作，完成企業(yè)交辦其它工作。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)本單位會(huì)計(jì)工作，做好企業(yè)經(jīng)濟(jì)核實(shí)和財(cái)務(wù)管理工作。2、嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律和會(huì)計(jì)制度，認(rèn)真辦理稅收事務(wù)，立即交納稅金。3、對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用收入結(jié)算認(rèn)真審核，并進(jìn)行分類匯總。4、負(fù)責(zé)登記分企業(yè)明細(xì)分帳和總分類帳，按部門正確核實(shí)成本、利率和費(fèi)用，做到記帳正確、單據(jù)完整、。手續(xù)完備。5、立即、正確、清楚編制和上報(bào)各類會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)表，做到帳表相符。6、負(fù)責(zé)對(duì)發(fā)票、收據(jù)購(gòu)置、領(lǐng)用、保管，對(duì)發(fā)票、收據(jù)立即銷號(hào)登記。定時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析，并上報(bào)經(jīng)理。7、負(fù)責(zé)組織清倉(cāng)核資，對(duì)存貨、采購(gòu)迸行審核，辦理固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)盤盈盤虧、報(bào)廢報(bào)批等會(huì)計(jì)手續(xù)。8、按會(huì)計(jì)檔案管理要求，裝訂會(huì)計(jì)憑證，保管好會(huì)計(jì)帳冊(cè)和各類報(bào)表。9、每個(gè)月對(duì)出納銀行對(duì)帳單進(jìn)行查對(duì)，做到帳帳、帳實(shí)相符。10、完成上級(jí)交辦其它任務(wù)。財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)1、嚴(yán)格實(shí)施國(guó)家財(cái)經(jīng)紀(jì)律、規(guī)章制度，正確反應(yīng)企業(yè)貨幣資金收、支、存情況，把好收支關(guān)。2、辦理銀行結(jié)算和現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)，認(rèn)真審核多種收付款憑證，做到正當(dāng)、合理、手續(xù)齊全，立即做好銀行結(jié)算憑證傳輸、登記和銷帳工作。3、健全支票領(lǐng)用手續(xù)，按要求簽發(fā)轉(zhuǎn)帳支票，不得簽發(fā)空頭支票。4、嚴(yán)格實(shí)施銀行要求現(xiàn)金庫(kù)存限額，不得以白紙條抵充現(xiàn)金，不挪用現(xiàn)金。5、隨時(shí)掌握銀行存款余額，月末做好余額調(diào)整表，對(duì)未達(dá)帳立即消化。6、整理收付款憑證，填制記帳憑證，登記現(xiàn)金日志帳和銀行日志帳，做好日清月結(jié)、帳實(shí)相符。7、做好保險(xiǎn)箱密碼保密工作和鑰匙保管工作，不得委托她人代辦。8、妥善保管好現(xiàn)金和銀行出納員使用多種專用章。9、不得將出納工作交她人代管，確保庫(kù)存現(xiàn)金和多種有價(jià)證券完整無缺。物業(yè)維修部主管崗位職責(zé)1、對(duì)企業(yè)經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備安全運(yùn)行是主管首要住務(wù)，主管對(duì)下屬人員和所屬系統(tǒng)沒備負(fù)有全方面管理責(zé)任，要求天天作以下檢驗(yàn)：①關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行技術(shù)情況，發(fā)覺問題立即組織處理。②檢驗(yàn)下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)覺不良現(xiàn)象立即糾正。③現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)關(guān)鍵維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量和進(jìn)度。④實(shí)地考察下屬職員維修保養(yǎng)工作質(zhì)量和工作效率，發(fā)覺問題立即采取糾正方法。⑤審閱運(yùn)行報(bào)表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)日能耗情況，發(fā)覺異常，分析原因，立即杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。2、設(shè)備發(fā)生故障立即組織檢修，發(fā)覺隱患立即組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)；做到“三不漏”不漏油、不漏氣、不漏水、“五良好”使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。3、負(fù)責(zé)制訂所管轄系統(tǒng)運(yùn)行方案，并不停和運(yùn)行人員研究改善方法，使本系統(tǒng)設(shè)備在保障安全運(yùn)行前提下，力圖節(jié)省能耗。4、負(fù)責(zé)制訂所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件計(jì)劃，定時(shí)報(bào)送經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施，制訂工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬確保工作質(zhì)量，提升工作效率。5、切實(shí)實(shí)施企業(yè)經(jīng)理指令，認(rèn)真落實(shí)落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬職員嚴(yán)格實(shí)施操作規(guī)程及職員守則，堅(jiān)持周而復(fù)始設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到“三潔凈”設(shè)備潔凈，機(jī)房趕快、工作場(chǎng)地潔凈、四不漏”不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水。嚴(yán)格檢驗(yàn)督導(dǎo)下屬。6、針對(duì)下屬職員技術(shù)狀態(tài)和思想情況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，常常對(duì)下屬職員進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)7、審核下屬職員考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換統(tǒng)計(jì)，每個(gè)月交文員整理歸檔。8、掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留缺點(diǎn)；對(duì)所屬系統(tǒng)重大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出和原系統(tǒng)匹配可行方案。監(jiān)督施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。9、負(fù)責(zé)裝修管理中相關(guān)要求審查和驗(yàn)收，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀及符合消防要求。工程維修主管職責(zé)1、負(fù)責(zé)工程維修工作，維修做到立即、根本；2、對(duì)業(yè)主住宅內(nèi)屬保修期內(nèi)修繕，立即組織下屬修復(fù)，并實(shí)施監(jiān)督；3、負(fù)責(zé)本部門工作計(jì)劃、部門職員考勤及業(yè)務(wù)考評(píng)工作，檢驗(yàn)下屬制度實(shí)施情況，發(fā)覺問題立即提出改善方法，并督促改善工作；4、負(fù)責(zé)對(duì)空置房檢驗(yàn)，發(fā)覺問題立即整改；5、做好維修工程量詳情統(tǒng)計(jì)，對(duì)統(tǒng)計(jì)真實(shí)性、正確性負(fù)責(zé)。每個(gè)月匯總后交和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；6、立即掌握科技發(fā)展新動(dòng)態(tài)，并提出推廣新技術(shù)、新工藝、新材料提議，報(bào)工程部經(jīng)理申批后落實(shí)實(shí)施；7、負(fù)責(zé)定時(shí)組織工程人員參與專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和企業(yè)相關(guān)制度學(xué)習(xí)。8、維修后報(bào)客服中心，建立維修定時(shí)回訪制度，對(duì)維修質(zhì)量隨時(shí)掌握，立即改善。維修人貫崗位職責(zé)l、實(shí)施管理處決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好服務(wù)意識(shí)。2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇樓幢號(hào)、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向。3、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)供電設(shè)備、線路保養(yǎng)、維修，公共部位照明設(shè)施維修工作。3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住戶報(bào)修要求承諾立即修理。4、主動(dòng)為住戶提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴。5、工作時(shí)間按要求著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故發(fā)生。工作前在維修范圍內(nèi)擺放合適警告牌，完工后立即將警告牌撤離現(xiàn)場(chǎng)。6、工作完成立即清理施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，并請(qǐng)住戶在維修單上簽字。7、發(fā)覺重大疑難問題要立即向上級(jí)匯報(bào)，并采取對(duì)應(yīng)方法。8、遇停電、斷電、短路等情況時(shí)采取緊急方法，立即匯報(bào)上級(jí)并向相關(guān)單位（住戶）發(fā)出通知。9、負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施巡視和保養(yǎng)，并做好相關(guān)維護(hù)和保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)。10、珍惜工具，杜絕浪費(fèi)，按要求領(lǐng)用工具和維修材料。11、完成上級(jí)交辦其它任務(wù)。弱電技術(shù)員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)可視對(duì)講、門禁、閉路電視、交通管理、監(jiān)控自動(dòng)計(jì)量和消防聯(lián)動(dòng)等弱點(diǎn)設(shè)備實(shí)施接管驗(yàn)收工作，搜集、匯總相關(guān)技術(shù)資科。對(duì)接管驗(yàn)收工作質(zhì)量負(fù)責(zé)。2、熟悉小區(qū)弱電設(shè)備技術(shù)性能、維修保養(yǎng)要求和操作使用方法，制訂弱電設(shè)備設(shè)施維修和保養(yǎng)計(jì)劃，和相關(guān)保養(yǎng)單位建立良好業(yè)務(wù)關(guān)系。3、嚴(yán)格實(shí)施弱電設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，安全操作規(guī)程和維修保養(yǎng)規(guī)程，確保正常運(yùn)行，堅(jiān)持遵守操作，杜絕責(zé)任事故。設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)異常情況時(shí)，弱電技術(shù)員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修，對(duì)于本單位無能力完成維修項(xiàng)目，立即聯(lián)絡(luò)專業(yè)企業(yè)進(jìn)行維修，立即恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。4、按日、周、年檢制度對(duì)控制室，設(shè)備房及管線進(jìn)行巡視檢驗(yàn)，掌握設(shè)備運(yùn)行情況，做好運(yùn)行統(tǒng)計(jì)。發(fā)覺問題，正確處理，立即向上級(jí)匯報(bào)。5、認(rèn)真負(fù)責(zé)地處理業(yè)主在使用弱電設(shè)備碰到實(shí)際問題。6、主動(dòng)鉆研技術(shù)，不停提升專業(yè)技術(shù)能力，注意改善弱電設(shè)備設(shè)施技術(shù)性能，充足發(fā)揮其使用功效。7、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)。電梯維修工崗位職責(zé)1、參與小區(qū)電梯接管驗(yàn)收工作。嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān)、杜絕質(zhì)量隱患。2、掌握電梯機(jī)房，升降路、轎廂、底坑結(jié)構(gòu)及電梯，維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程。熟知況，小區(qū)電梯分步和使用情況，和房屋結(jié)構(gòu)，預(yù)埋管道及樓道走向。3、天天巡視檢驗(yàn)電梯機(jī)房及設(shè)備工作情況、立即發(fā)覺異?，F(xiàn)象，排除安全隱患。4、嚴(yán)格實(shí)施電梯維修保養(yǎng)制度。例行檢驗(yàn)時(shí)，注意觀察電梯運(yùn)行事有沒有震蕩、摩擦聲；底坑有沒有積水：井道、底坑、轎箱內(nèi)照明、警鈴、風(fēng)扇和通訊電話是否正常；機(jī)房設(shè)備溫度運(yùn)轉(zhuǎn)聲間是否超限等，發(fā)覺問題立即處理，確保電梯正常運(yùn)行，杜絕電梯安全事故。5、接到電梯故障通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，如有困梯，首先設(shè)置故障警示標(biāo)志，采取合適方法救助被困乘客，然后蔣排除故障。為根本排除故障，電梯不得運(yùn)行。如疑難故障無法排除，應(yīng)立即匯報(bào)，聯(lián)絡(luò)專業(yè)維修企業(yè)。6、負(fù)責(zé)解答和辦理相關(guān)電梯投訴。7、負(fù)責(zé)向嘉興特種設(shè)備檢測(cè)院申報(bào)電梯年審資料，并張貼電梯年檢合格證。8、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)。秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)在管理處主任贏接領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負(fù)責(zé)秩序維護(hù)隊(duì)各項(xiàng)管理工作。1、了解和掌握秩序維護(hù)隊(duì)情況，依據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)治安、消防、車輛交通工作全方面實(shí)施管理。2、主持秩序維護(hù)業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢驗(yàn)各項(xiàng)規(guī)章制度落實(shí)，關(guān)鍵是《職員手冊(cè)》及秩序維護(hù)相關(guān)要求落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提升全體隊(duì)員整體素質(zhì)。3、常常定時(shí)不定時(shí)檢驗(yàn)秩序維護(hù)隊(duì)員工作情況，做好監(jiān)督、檢驗(yàn)和考評(píng)工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例。4、掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好秩序維護(hù)隊(duì)伍思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員生活情況業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中多種問題，為下屬處理實(shí)際問題。5、教育培養(yǎng)所屬班長(zhǎng)，不停培養(yǎng)她們組織指揮能力和管理水平。6、處相關(guān)秩序維護(hù)方面事務(wù)，重大治安問題和事故立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷方法，控制事態(tài)發(fā)展。8、負(fù)責(zé)對(duì)秩序維護(hù)隊(duì)員和消防員業(yè)務(wù)和職業(yè)道德培訓(xùn)，提升其素質(zhì)。9、完成企業(yè)交辦其它工作任務(wù)。秩序維護(hù)班長(zhǎng)崗位職責(zé)秩序維護(hù)班長(zhǎng)在秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)贏接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)秩序維護(hù)隊(duì)日常事務(wù)實(shí)施工作。1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班秩序維護(hù)工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，立即糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象；2、檢驗(yàn)秩序維護(hù)人員著裝儀容，內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配置通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品：3、負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)秩序維護(hù)人員獎(jiǎng)罰情況，檢驗(yàn)各巡查點(diǎn)情況；4、根據(jù)秩序維護(hù)隊(duì)制訂培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，召開班務(wù)會(huì)，常常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提升本人和全班整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能立即處理當(dāng)班時(shí)間內(nèi)多種突發(fā)事件。5、立即做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，和轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；6、熟悉在緊急情況下全班組織指揮，處理好通常性治安事件和業(yè)主投訴，落實(shí)安全方法，預(yù)防多種事故，工作中有處理不妥事應(yīng)立即向上級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；7、團(tuán)結(jié)隊(duì)員，堅(jiān)持做好常常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。8、完成領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)昀其它任務(wù)。秩序維護(hù)員崗位職責(zé)1、門崗①熟悉物業(yè)轄區(qū)概況、平面布局及樓幢分布情況；②保持威嚴(yán)可敬儀表儀容，樹立良好精神風(fēng)貌；③負(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)管理工作，對(duì)住戶裝修人員及裝修物品出入進(jìn)行管理，阻止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)；2、巡查崗①嚴(yán)格遵守企業(yè)規(guī)章制度，實(shí)施24巡視巡查制度，嚴(yán)格實(shí)施隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立企業(yè)良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；②樹立強(qiáng)烈責(zé)任感，全方面做好物業(yè)轄區(qū)治安、消防、車輛和住戶支援、報(bào)警燈工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；③熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋地形和各條通道布局，做到勤巡查、勤檢驗(yàn)，發(fā)覺問題立即處理；④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施配置，并能熟悉使用多種消防器材，掌握防火自救知識(shí)；⑤巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)覺設(shè)施受損立即上報(bào)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理行為，立即進(jìn)行勸戒和阻止；⑥加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)機(jī)動(dòng)車輛管理，維持車輛停放秩序；⑦主動(dòng)參與職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提升本身素質(zhì)。監(jiān)控室值班人員崗位職責(zé)l、熟悉小區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、樓幢排列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶情況。2、掌握本控制室內(nèi)各系統(tǒng)簡(jiǎn)單原理、性能和常規(guī)維護(hù)保養(yǎng)工作，熟悉掌握各類系統(tǒng)操作。（如電視監(jiān)控屏幕、音響、消防報(bào)警及電梯控制等。）每班最少進(jìn)行一次各類信號(hào)檢驗(yàn)，確定正常是否，并做好統(tǒng)計(jì)。如不正常應(yīng)立即查明原因并立即處理，無法處理問題，快速上報(bào)管理處工程維修主管。3、堅(jiān)守崗位，不得擅離職守，要親密注視監(jiān)視視頻及各類控制柜運(yùn)行狀態(tài)，不得漏看、漏報(bào)、漏操作或誤操作。4、從閉路電視上發(fā)覺可疑情況或各類違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)立即通知當(dāng)值安全員或呼叫巡查安全員立即跟蹤追查、落實(shí)，并匯報(bào)管理處。5、出現(xiàn)消防報(bào)警信號(hào)時(shí)，要識(shí)別、核實(shí)報(bào)警信號(hào)，檢驗(yàn)電動(dòng)控制閥，確定為真火時(shí)，視情況撥打119。并查看噴淋、水幕、卷閘、二氧化碳等滅火裝置信號(hào)是否聯(lián)動(dòng)。如不自動(dòng)，則快速手動(dòng)操作接噴淋、水幕結(jié)合器滅火，開啟卷閘隔離火區(qū)。并立即正確關(guān)閉客梯。經(jīng)過廣播和對(duì)講系統(tǒng)勸阻住戶切勿搭乘電梯。6、業(yè)主裝修火專業(yè)技術(shù)人員需要臨時(shí)隔離某報(bào)警慮時(shí)，應(yīng)主動(dòng)配合，立即恢復(fù)并做好統(tǒng)計(jì)。7、監(jiān)控室內(nèi)不準(zhǔn)會(huì)客，外來人員不得入內(nèi)。嚴(yán)禁收、錄、放電臺(tái)節(jié)目及對(duì)工作無關(guān)音樂、錄像帶。8、天天打掃機(jī)房一次，每個(gè)月清潔設(shè)備一次，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。9、做好值班統(tǒng)計(jì)，認(rèn)真交接班。下崗值班員應(yīng)該將值班統(tǒng)計(jì)交給上崗值班員，講清本班發(fā)生、發(fā)覺問題，上崗值班員應(yīng)該檢驗(yàn)儀器儀表運(yùn)行和錄像帶使用情況，雙方均需在值班統(tǒng)計(jì)是簽字。10、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)。消防監(jiān)控值班員（秩序維護(hù)班長(zhǎng)兼）崗位職責(zé)1．、值班人員不得隨意離開消防控制室，天天做好值班統(tǒng)計(jì)。2、不帶任何無關(guān)人員進(jìn)入工作室，做好保密工作，不向無關(guān)人員泄露自己工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施。3、監(jiān)視全部攝像位置圖象，注意異?，F(xiàn)象，發(fā)覺情況即時(shí)通知值班隊(duì)員，出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r。4、對(duì)異?，F(xiàn)象要做好統(tǒng)計(jì)和錄像，以作必需時(shí)查證使用，做好交接班統(tǒng)計(jì)。5、監(jiān)視電梯運(yùn)作，收聽電梯內(nèi)警鐘對(duì)講電源，有情況立即匯報(bào)相關(guān)部門，并和電梯及物業(yè)維修部聯(lián)絡(luò)。6、當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報(bào)警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡查崗值班隊(duì)員到現(xiàn)場(chǎng)查看，爭(zhēng)取將事故消亡在萌芽狀態(tài)之中。7、熟惹所管理設(shè)備性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單維修；8、負(fù)責(zé)設(shè)備日常巡視、情況統(tǒng)計(jì)；9、保持機(jī)房潔凈、整齊。消防員（秩序維護(hù)員兼）崗位職責(zé)l、切實(shí)落實(shí)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”指導(dǎo)方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)消防知識(shí)，掌握多種滅火器使用方法；2、主動(dòng)做好防火宜傳和教育，深入開展安全檢驗(yàn)，做到立即發(fā)覺、立即匯報(bào)、立即整改。3、做好消防器材、設(shè)備檢驗(yàn)、確保設(shè)施處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)覺火警即即可投入使用。4、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體職員必需全力投入搶險(xiǎn)工作，推行義務(wù)消防員職責(zé)，不得臨陣借故逃避；5、發(fā)生火警事故時(shí)，快速匯報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報(bào)警，組織人員搶救險(xiǎn)情，組織住戶撤離危險(xiǎn)地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財(cái)，幫助相關(guān)部門查清起火原因；6、加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火控制和管理。保潔員崗位職責(zé)1、遵守企業(yè)制訂各類規(guī)章制度。2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，立即完成一工作任務(wù)，服從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和管理人員檢驗(yàn)監(jiān)督。3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整齊。4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧。5、根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)良好衛(wèi)生環(huán)境秩序。6、垃圾日產(chǎn)日清，不能長(zhǎng)時(shí)間積存堆放；樓梯、扶手、玻璃窗、信箱、電表箱、消防栓箱、電梯轎廂等定時(shí)擦拭、清掃無塵土；小區(qū)道路、露臺(tái)、天臺(tái)無積水、墻角無蜘蛛網(wǎng)、塵埃。7、立即清洗公共部位亂涂、亂畫、亂張貼廣告、口號(hào)等。8、對(duì)保沽范閘內(nèi)物業(yè)異常情況立即向秩序維護(hù)員或管理員匯報(bào)。9、對(duì)亂扔廢棄物現(xiàn)象應(yīng)給予阻止，并立即清除。對(duì)住戶說話和勸阻有損環(huán)境衛(wèi)生行為要溫和有禮。10、妥善使用并保管好清掃、保潔工具，做到勤儉節(jié)省、以舊換新，對(duì)無故損壞酌情賠償。11、管理好保潔自來水龍頭，節(jié)省用水，做到人走水?dāng)?，不?zhǔn)出現(xiàn)長(zhǎng)流，開關(guān)失靈水龍頭立即報(bào)修。綠化工崗位職責(zé)1、遵守企業(yè)規(guī)章制度。2、服從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和管理人員檢驗(yàn)監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證。3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整齊有序，無危及車輛、行人現(xiàn)象。4、對(duì)住戶說話和勸阻有損綠化行為要溫和有禮。5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其它用具；嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥。6、花草樹木立即澆水，預(yù)防過旱和過澇。7、對(duì)花草樹木定時(shí)培十、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽花草樹木要立即慘剪、補(bǔ)苗、澆水，確保成活率達(dá)95%以上。8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)綠化概況，充足利用綠地面積，合理布局、冪中植花草、樹木。9、對(duì)工作過程中發(fā)覺物業(yè)轄區(qū)異常情況立即向秩序維護(hù)員或管理員匯報(bào)。10、管理好澆水自來水籠頭，節(jié)省用水，做到人走水?dāng)?，不?zhǔn)出現(xiàn)長(zhǎng)流，其它開關(guān)用水籠頭要立即維修。11、妥善保管好用于綠化械具工具設(shè)備、設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其它用具。第二部分工作步驟管理處工作步驟依據(jù)各崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)工作要求，對(duì)管理處工作規(guī)范以下：1、天天工作(1)巡視所管理地段（幢）一遍，巡視內(nèi)容為：①檢驗(yàn)小區(qū)是否有違章行為（有沒有亂搭、亂建、違章裝修，墻壁有沒有亂涂、亂畫、張貼廣告、亂擺攤販）。②小區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損，消防通道是否被堵，室內(nèi)輸電是否完好，有沒有亂拉亂搭，小區(qū)有沒有可疑人員活動(dòng)）。③小區(qū)環(huán)境和衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)（樹木花草有沒有損壞，房前屋后、公共場(chǎng)全部沒有亂倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有沒有亂停放車輛、亂晾曬衣物，有沒有影日向正常休息噪聲源）。④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整，設(shè)施有沒有損壞。道路有沒有損壞，室外上下水道是否滲漏，路口護(hù)欄栓、路障是否完好，娛樂以上內(nèi)容巡視完成要傲好巡視統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺問題，能處理應(yīng)立即處理，重大問題和不能處理問題應(yīng)立即向管理處主任匯報(bào)。(2)收繳管理費(fèi)和各項(xiàng)要求費(fèi)用及部分水、電費(fèi)。(3)接待住戶來電、來訪和處理相關(guān)物業(yè)管理投訴并做好統(tǒng)計(jì)。(4)解答住戶提出相關(guān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢。’(5)安排房屋、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)、維修任務(wù)，驗(yàn)收修繕質(zhì)量。(6)做好工作日志（內(nèi)容為：統(tǒng)計(jì)天天完成工作、發(fā)覺和處理問題，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指示，等候處理事務(wù)，住戶投訴等）。(7)整理內(nèi)務(wù)（包含打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報(bào)刊；清潔整理辦公桌、椅及其它辦公(8)辦理業(yè)主入住手續(xù)和裝修手續(xù)。(9)如相關(guān)鍵情況須書面匯報(bào)或口頭反應(yīng)給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。2、一周工作(1)走訪住戶（內(nèi)容：和住戶交換小區(qū)管理意見；掌握住戶家庭基礎(chǔ)情況，包含：戶主、年紀(jì)、職業(yè)、工作單位和住家電話，家庭人口和人口結(jié)構(gòu)，掌握住戶變更或租戶變更改變情況）。(2)設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)，發(fā)覺問題或隱患立即處理。(3)檢驗(yàn)每棟樓宇公共設(shè)施是否完好（內(nèi)容包含：電梯運(yùn)行是否正常；樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行物品和危險(xiǎn)品、有毒物品；公共照明是否完好；配電箱、水表設(shè)備是否有破損；小區(qū)樓內(nèi)信報(bào)箱是否有破損），發(fā)覺問題應(yīng)立即報(bào)管理處主任和相關(guān)部門，并幫助處理。(4)檢驗(yàn)垃圾桶是否噴灑藥品，各住宅樓內(nèi)公共部位是否清潔。(5)檢驗(yàn)房屋使用情況，空置房。3、一月工作：(1)編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表，制訂下月保養(yǎng)維修計(jì)劃。(2)編制管理費(fèi)收繳報(bào)表及辦理交房、裝修戶數(shù)統(tǒng)計(jì)表。(3)對(duì)月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次同訪，聽取住戶意見。(4)編制職員工資報(bào)表，整理業(yè)主資料、檔案。(5)小區(qū)宣傳欄內(nèi)容編制更新。(6)設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)，如發(fā)覺問題立即處理。(7)辦公室大掃除一次（包含：窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和多種辦公用具清潔整理）。4、一季度工作：(1)組織檢驗(yàn)小區(qū)和住宅樓宇消防設(shè)施（包含：消防栓、水源、滅火器、消防水帶、高層樓宇消防報(bào)警設(shè)備、太平門等）是否完好無缺，能否正常使用，發(fā)覺問題立即匯報(bào)相關(guān)部門處理。(2)檢驗(yàn)各類井蓋是否缺損，檢驗(yàn)下水道有沒有淤塞，發(fā)覺問題立即組織相關(guān)人員處理。(3)清理管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，并編制季度報(bào)表：清查是否有漏收、錯(cuò)收；采取方法對(duì)拖欠管理費(fèi)住戶進(jìn)行追收。(4)組織小區(qū)業(yè)主參與活動(dòng)5、十二個(gè)月工作：(1)對(duì)本管理地段（片、幢）內(nèi)住戶十二個(gè)月一度滿意度調(diào)查。(2)組織消防檢驗(yàn)。(3)編制年度管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳匯報(bào)。(4)對(duì)設(shè)施設(shè)備全方面檢驗(yàn)，編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃。(5)參與市、區(qū)小區(qū)評(píng)優(yōu)工作。(6)組織一次本管理區(qū)住戶代表會(huì)，聽取住戶對(duì)物業(yè)管理意見和提議，提升住戶參與管理主動(dòng)性。(7)總結(jié)年度工作，寫出書面匯報(bào)。(8)制訂下六個(gè)月工作計(jì)劃。業(yè)主遷入＼遷出手續(xù)及程序一、遷入手續(xù)及程序1、業(yè)主請(qǐng)攜帶相關(guān)入住通知書到物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)，并繳交應(yīng)繳付本小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用，并領(lǐng)取相關(guān)單元鑰匙。2、業(yè)主入住前如需進(jìn)行內(nèi)部裝修，敬請(qǐng)?jiān)旈啞堆b修管理要求》，并按相關(guān)程序及要求向物業(yè)企業(yè)辦理裝修手續(xù)。3、業(yè)主入住時(shí)，要確保小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備不受損壞，管理處有權(quán)追討所損壞公共設(shè)施賠償。管理處要合理安排業(yè)主搬運(yùn)時(shí)間，確保道路通暢。4、業(yè)主辦理入住時(shí)要向管理處提供該房入住人員名單及具體聯(lián)絡(luò)方法，以備發(fā)生緊急事故或特殊情況下聯(lián)絡(luò)之用。若上述人員名單或聯(lián)絡(luò)方法更改時(shí)，敬請(qǐng)業(yè)主即時(shí)通知本小區(qū)物業(yè)管理處更改登記檔案，避免在發(fā)生緊急事故或特殊情況下因無法聯(lián)絡(luò)而造成無須要損失。二、遷出手續(xù)及程序1、業(yè)主如需遷出本小區(qū)，請(qǐng)?zhí)崆鞍雮€(gè)月發(fā)出書面信函通知本小區(qū)物業(yè)管理處，注明遷出日期，并按下列程序辦理相關(guān)手續(xù)，不然物業(yè)管理處將拒絕單元內(nèi)家俱、設(shè)備、設(shè)施搬出本小區(qū)。。2、提出辦理撤消租用沒備、設(shè)施和包含分租車位等服務(wù)合約（若有）書面申請(qǐng)。3、退還從物業(yè)管理處借取一切財(cái)物（若有）。4、繳清相關(guān)應(yīng)付而未付帳項(xiàng)（若有），包含管理費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、停車費(fèi)及其它租用設(shè)備、設(shè)施服務(wù)費(fèi)等。5、遷出時(shí)，業(yè)主＼用戶應(yīng)確保其委托搬運(yùn)企業(yè)＼人員遵守本小區(qū)物業(yè)管理處指示，從指定路徑遷出本小區(qū)并注意保護(hù)本小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施，如造成損壞，由相關(guān)業(yè)主＼用戶負(fù)責(zé)。住戶報(bào)修工作步驟1、管理處接到住戶報(bào)修要求時(shí)，立即登記并填寫《報(bào)修統(tǒng)計(jì)表》。2、管理處將統(tǒng)計(jì)內(nèi)容，如：住戶房號(hào)、住戶姓名、聯(lián)絡(luò)電話、報(bào)修內(nèi)容、預(yù)約維修時(shí)間等填入《維修單》（一式二聯(lián)）對(duì)應(yīng)欄目?jī)?nèi)。3、管理處將維修項(xiàng)目分類，屬質(zhì)量保修期內(nèi)，由工程維修部處理。過了保修期，將《維修單》送工程部，并請(qǐng)接收人簽字接收。4、工程部接到《維修單》后立即填寫接單時(shí)間。5、如住戶報(bào)修內(nèi)容屬“維修服務(wù)項(xiàng)目表”內(nèi)項(xiàng)目，維修人員應(yīng)在預(yù)約維修時(shí)間前抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并回復(fù)住戶是否進(jìn)行維修。6、工程部主管對(duì)用戶報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確定后，在《維修單》上據(jù)實(shí)填寫維修項(xiàng)目等內(nèi)容。7、假如維修材料是住戶提供，則由維修人員進(jìn)行驗(yàn)證，并將驗(yàn)證（合格或不合格）填在“備注”欄內(nèi)。8、對(duì)有償維修服務(wù)，維修人員應(yīng)按煦《維修服務(wù)項(xiàng)目表及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)，并在《維修單》上注明應(yīng)收各項(xiàng)費(fèi)用金額。9、維修完成后，維修人員應(yīng)請(qǐng)用戶試用或檢驗(yàn)合格后在《維修單》上署名確定。住戶投訴工作步驟l、管理處接到住戶投訴后，應(yīng)先向住戶表示歉意，并在《業(yè)主＼租戶投訴處理記錄表》上做好登記。2、依據(jù)投訴內(nèi)容通知相關(guān)部門限期處理，特殊情況應(yīng)向主任匯報(bào)。3、針對(duì)住戶較嚴(yán)重投訴，管理處應(yīng)向主任匯報(bào)，由主任組織相關(guān)人員進(jìn)行處理、．落實(shí)處理方法及責(zé)任人，限期進(jìn)行處理，并報(bào)總經(jīng)理。4、相關(guān)部門在處理完投訴后，要快速將處理結(jié)果報(bào)管理處，上交辦公室，由辦公室安排管理員回訪。5、客服主管負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在《業(yè)主＼租戶投訴處理記錄表》上，并由具體處理部門責(zé)任人簽字認(rèn)可。6、投訴統(tǒng)計(jì)由辦公室統(tǒng)一進(jìn)行存檔、管理?；卦L工作步驟1、管理處依據(jù)《住戶投訴統(tǒng)計(jì)表》，對(duì)投訴百分百進(jìn)行回訪，回訪時(shí)間按投訴內(nèi)容具體確定或經(jīng)過電話進(jìn)行回訪。2、管理處每星期依據(jù)上星期《維修單》，安排人員對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回訪。3、回訪工作可采取和用戶交談，現(xiàn)場(chǎng)查看、檢奄等方法綜合進(jìn)行。4、管理處安排人員對(duì)同訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)覺存在不合格項(xiàng)目應(yīng)立即向主任匯報(bào)，安排人員限期處理，并再次進(jìn)行同訪，直至住戶滿意。5、網(wǎng)訪統(tǒng)計(jì)由辦公室統(tǒng)一進(jìn)行存檔、管理。放行條辦理管理要求1、依據(jù)物業(yè)小區(qū)管理需要及相關(guān)要求，預(yù)防違法犯罪分子在小區(qū)內(nèi)伺機(jī)作案，任何人士從小區(qū)搬運(yùn)物品離開前，必需由物品歸屬者提前在辦公時(shí)間內(nèi)，自行到小區(qū)管理處辦理物品放行相關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取管理處核發(fā)《放行條》，并交當(dāng)值秩序維護(hù)員核查無誤后，方可將物品搬離小區(qū)。2、小區(qū)內(nèi)全部租戶在辦理放行手續(xù)前，必需由房屋業(yè)主事先向小區(qū)管理處提出書面申請(qǐng)，經(jīng)同意后方可辦理物品放行手續(xù)。3、任何人搬離小區(qū)前，必需提前在辦公時(shí)間內(nèi)，到管理處繳清全部費(fèi)用（管理費(fèi)、水電費(fèi)等），方可辦理物晶放行手續(xù)。4、凡未辦理物品放行手續(xù)者，小區(qū)秩序維護(hù)員可拒絕任何物品放行。所以而造成一切后果，由違章者負(fù)全部責(zé)任。5、凡違反要求不聽勸說或情節(jié)嚴(yán)重者，小區(qū)管理部門將依法移交公安機(jī)關(guān)處理。第三部分相關(guān)制度接待來信來訪來電投訴制度為了實(shí)現(xiàn)“管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”管理目標(biāo)，不停完善管理體系，提升職員素質(zhì)，不停改善服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對(duì)待業(yè)主（住戶）反饋每一信息，特制訂本制度：1、實(shí)施“首問責(zé)任制”，管理處每一位職員，不管其部門分工，全部有義務(wù)接收業(yè)主住何來訪來電、投訴，屬于白己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給處理，應(yīng)該場(chǎng)給予處理；不屬于自己職權(quán)范中國(guó)或不能給予處理，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)問題當(dāng)場(chǎng)給予接待，以后轉(zhuǎn)告對(duì)應(yīng)部門。2、每一位職員全部有責(zé)任搜集來自業(yè)主（住戶）相關(guān)小區(qū)管理見解、提議、意見等。3、企業(yè)職員接聽全部來電時(shí)，第一句必需為：“您好，禾峰物業(yè)”。4、受理投訴時(shí)，必需熱情接待，主動(dòng)問詢，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。5、當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必需如實(shí)統(tǒng)計(jì)，不得提出回避。6、對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真統(tǒng)計(jì)，立即派人處理或向主管匯報(bào)并在二十四小時(shí)內(nèi)給予處理或回復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引發(fā)住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，主動(dòng)同市政相關(guān)部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不許可推托了。8、職員應(yīng)認(rèn)真做好本職員作，主動(dòng)為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消亡在投訴之前。9、對(duì)業(yè)主投訴應(yīng)立即進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)問題，應(yīng)組織相關(guān)部門深入探討并找出處理方法，預(yù)防反復(fù)發(fā)生。10、對(duì)投訴要統(tǒng)計(jì)，投訴資料要存檔。管理處走（回）訪制度為加強(qiáng)物業(yè)管理處和廣犬業(yè)主（住戶）聯(lián)絡(luò)，使管理處各項(xiàng)工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益．立即總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不停改善管理工作，提升服務(wù)質(zhì)量，特制訂對(duì)住戶走（回）訪制度。1、走（回）訪要求①物業(yè)管理處主任把對(duì)業(yè)主（住戶）走（回）訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每十二個(gè)月工作計(jì)劃總結(jié)評(píng)選中；②走（回）訪時(shí)，虛心聽取意見，誠(chéng)懇接收批評(píng)，采納合理化提議，作好走（回）訪統(tǒng)計(jì)；③走（回）訪中，對(duì)業(yè)主（住戶）問詢、意見，如不能立即回復(fù)，應(yīng)通知預(yù)約時(shí)間回復(fù)；④走（回）訪后反饋意見、要求、提議、投訴，立即逐條整理綜合、研究、妥善處理，重大問題向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示處理，業(yè)主（住戶）反應(yīng)問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達(dá)100%，投訴率努力爭(zhēng)取控制在1%以下。2、走（回）訪時(shí)間及形式①管理處主任、管理員縛月登門走（網(wǎng)）訪4次；②有針對(duì)性地對(duì)業(yè)．主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見；③物業(yè)管理處設(shè)置投訴信箱，投訴電話；④隨時(shí)熱情接待來訪，作好登記。管理職員作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度1、各管理處必需為每個(gè)管理崗位職員劃分一定范麗工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。2、每個(gè)工作日必需到各自監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視統(tǒng)計(jì)，無紀(jì)錄視作未巡視。3、巡視監(jiān)督要求：①檢驗(yàn)小區(qū)秩序維護(hù)員、保潔員在崗位工作情況（著裝、佩證及有沒有其它違反相關(guān)規(guī)章制度行為）；②檢驗(yàn)小區(qū)是否有違章行為（有沒有亂搭建、違章裝修、墻面有沒有亂涂、亂凰、張貼廣告，單元門內(nèi)車子亂停放等）；③小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有沒有可疑人員活動(dòng)）；④小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有沒有損壞，公共場(chǎng)所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，生活垃圾筒衛(wèi)生是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息噪聲源）；⑤基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有沒有破損，室外上下管道是否滲漏，路口和欄桿是否完好）；⑥留心傾聽業(yè)主對(duì)物業(yè)管理意見反應(yīng)。4、在巡視過程中，做好統(tǒng)計(jì)。發(fā)覺問題，能處理應(yīng)立即處理，對(duì)重大問題和不能處理事項(xiàng)應(yīng)向主任匯報(bào)。上門維修服務(wù)規(guī)范要求l、敲門有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長(zhǎng)，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長(zhǎng)。沒有門鈴時(shí)，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返同，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。2、介紹主人聞聲開門或在門內(nèi)問詢時(shí)，首先自我介紹：“對(duì)不起，打攪了，我是禾峰物業(yè)維修人員XXX，前來為您服務(wù)。”3、進(jìn)門如進(jìn)入十分整齊房間，職員應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進(jìn)門可無須套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將潔凈帆布或塑料布鋪在主人選定位置，用于存放工具和需要拆卸零件，不能將工具和拆卸下來零件直接放在地上。4、維修維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。5、整理修理完成，做到工完場(chǎng)清。6、收費(fèi)按要求標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)7、填單如實(shí)填寫《維修派工單》，請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度和行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并署名。8、辭別向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說：“以后有問題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)絡(luò)，再見。”9、整個(gè)工作期間不得收受業(yè)主送物品，盡可能不借用主人家里工具、抹布等。第四部分各崗位制度第一章安全管理制度秩序維護(hù)員守則一、著裝儀表1、作或執(zhí)勤時(shí)，必需身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿；2、制服要保持整齊、平整一上崗前皮鞋要擦拭潔凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。二、行為規(guī)范l、上班時(shí)間必需精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東搖謠晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、和人閑聊、吃東兩、看書報(bào)、亂打電話和聽收、錄音機(jī)等；3、值班室、監(jiān)控時(shí)不得躺臥、打盹、看-時(shí)艮、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽收錄音機(jī)，不得兩、三人聊天；4、無巡查要求和無情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽收錄音機(jī)，不得和無關(guān)人員閑聊；5、上班人員必需提前十五分鐘達(dá)成各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得私自離開崗位；6、不得脫離崗位，根據(jù)要求時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗；7、不得睡覺；8、對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶多種問題，尤其是夜間值班，對(duì)住戶提出問題要立即處理，處理不了作好登記。9、例會(huì)通常不得請(qǐng)假（有醫(yī)院病歷證實(shí)除外）。三、日常管理l、不得遲到早退，嚴(yán)格根據(jù)要求時(shí)間站崗或巡查；2、認(rèn)真做好交接班，做好值班統(tǒng)計(jì)和實(shí)物出入疊記；3、嚴(yán)格實(shí)施對(duì)講機(jī)管理要求和皮棍、頭盔使用要求；4、做好本班崗?fù)で鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛和堆放和工作無關(guān)物品；5、門崗、副崗、值班室不得會(huì)客，上班時(shí)間不得會(huì)客。四、罰則1、違反本要求第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條記行政批評(píng)一次，累計(jì)記批評(píng)五次以上者作解除勞動(dòng)協(xié)議處理；2、違反第二條第八點(diǎn)，第一次記行政批評(píng)一次，笫二次記行政警告一次；第三次解除勞動(dòng)協(xié)議；3、本守則不盡之處，按《企業(yè)管理要求》相關(guān)條款實(shí)施。秩序維護(hù)員交接班制度1、值班隊(duì)員提前15分鐘叫崗，接班員提前10分鐘接班，對(duì)小區(qū)檢驗(yàn)完成后，認(rèn)為沒有問題方可登記，記錄表上要統(tǒng)計(jì)當(dāng)日確切交接時(shí)間。2、接班員若有特殊事情，不能按時(shí)接班，必需提前60分鐘請(qǐng)示，秩序維護(hù)部另派人接班。3、接班員若無正當(dāng)理由，既不請(qǐng)示又不按時(shí)接班，按缺勤及處罰條款進(jìn)行處理。4、交班員要等接班員對(duì)管區(qū)巡視一遍并進(jìn)行驗(yàn)收后才能交接，但接班員驗(yàn)收時(shí)間無特殊情況不能超出10分鐘。5、交接班時(shí)，交班員必需把本班情況和可能出現(xiàn)很情況需在下班值班過程中繼續(xù)觀察，尤其留心或處理問題，上級(jí)指示，待辦事項(xiàng)及各類物品如實(shí)登記清楚，向接班員交代，同時(shí)必需督促接班員接收清楚并署名。一一日．署名，責(zé)任由署名者自己負(fù)擔(dān)。6、全部事情交接清楚后，交接后必需分別在記錄表上統(tǒng)計(jì)清楚真實(shí)上下班時(shí)間并署名，然后交班員方可離開崗位下班休息。7、接班員若在接班驗(yàn)收時(shí)發(fā)覺問題，不含有接班署名條件時(shí)能夠拒絕署名接班，但必需同時(shí)匯報(bào)隊(duì)優(yōu)點(diǎn)理再進(jìn)行署名接班，責(zé)任由交班員負(fù)擔(dān)。假如匯報(bào)處理后不接班，以無故和借故不上班論處。8、接班員白己驗(yàn)收完成并以署名接班，而且交班員己離開崗位以后，不管發(fā)生任何問題，責(zé)任一律由當(dāng)班隊(duì)員負(fù)擔(dān)。9、接班員因故沒有立即接班，交班員不得下班而且擅離崗位。10、若接班員沒有署名接班，交班員已下班離開崗位，其間發(fā)生任何問題責(zé)任由兩人共同負(fù)擔(dān)，沒有發(fā)生問題，則按物業(yè)制度及處罰條款進(jìn)行處罰。11、交班員若發(fā)覺接班員無故不署名接班或拖延接班時(shí)間，交班員能夠提出抗議，匯報(bào)隊(duì)長(zhǎng)，隊(duì)長(zhǎng)依據(jù)情況對(duì)接班員按處罰條款進(jìn)行處罰。對(duì)講機(jī)使用制度對(duì)講機(jī)是秩序維護(hù)隊(duì)必備關(guān)鍵通訊工具，全體人員必需實(shí)施對(duì)講機(jī)使用要求，熟悉對(duì)講機(jī)使用功效，珍惜并熟練使用對(duì)講機(jī)。1、使用要求①使用對(duì)講機(jī)要本著“珍惜設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”標(biāo)準(zhǔn)，不得磕、碰、扔、摔和玩弄對(duì)講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定時(shí)進(jìn)行擦拭、維護(hù)；②持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借她人或拆卸機(jī)器，各治安人員對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡查時(shí)不得拿在手中；③發(fā)覺對(duì)講機(jī)有損壞或通訊犬靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級(jí)匯報(bào)，由隊(duì)長(zhǎng)檢驗(yàn)后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修；④嚴(yán)格按要求頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其它頻率（日常使用1頻道）；⑤嚴(yán)格根據(jù)對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完成后方可進(jìn)行充電，以保障電池性能、壽命和使用效果；⑥交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用情況，接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)檢驗(yàn)，發(fā)覺損壞或通訊失靈，立即匯報(bào)班長(zhǎng)。2、對(duì)話要求①呼叫對(duì)方，先報(bào)自己崗位，再呼對(duì)方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請(qǐng)回話”；②收接方回話后，呼方要簡(jiǎn)明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號(hào)后，應(yīng)回復(fù)“清楚”或“明向”；③對(duì)講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對(duì)講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴(yán)禁閣對(duì)講機(jī)講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)事情；凡違反以上要求者將嚴(yán)厲處理。對(duì)講機(jī)丟失、損壞，視情節(jié)追究相關(guān)人員責(zé)任，賠償損失，并處以對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)處罰。重大事件匯報(bào)制度一、重火事件匯報(bào)制度為立即妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制訂重大事件處理匯報(bào)制度。1、重大或突發(fā)事件包含：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、偷竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等小區(qū)關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；2、發(fā)生重人或突發(fā)事件，參與事件處理部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)立即口頭向主任匯報(bào)，并依據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否匯報(bào)公安、消防等機(jī)構(gòu)幫助處理；3、參與事件處理當(dāng)值主管在事件處理后立即填寫重大事件匯報(bào)表，于12小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交主任，具體統(tǒng)計(jì)事件發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過，和事件發(fā)生初步原因和處理經(jīng)過；4、重大事件匯報(bào)表署名后上報(bào)，事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管署名上報(bào)；5、參與事件處理部門應(yīng)在事件處理完成后二十四小時(shí)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)主任，如實(shí)匯報(bào)事件具體處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生關(guān)鍵原因，提出避免類似情況發(fā)生預(yù)防方法。二、緊急事件處理程序1、突發(fā)事件處理程序①凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、偷竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必需保持冷靜，立即采取方法，并匯報(bào)管理處責(zé)任人、秩序維護(hù)部；③簡(jiǎn)明說明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值；③驅(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留心現(xiàn)場(chǎng)周圍情況：④奄看本轄區(qū)各類統(tǒng)計(jì)、出入登記和監(jiān)控錄像，檢驗(yàn)有沒有可疑情況和人員；⑤對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)親密注意事發(fā)覺場(chǎng)情況改變；⑥對(duì)糾紛事件應(yīng)立即了解具體原因，主動(dòng)協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)；⑦對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作，對(duì)明確死亡，應(yīng)匯報(bào)派出所處理；⑧對(duì)包含刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件造成傷亡事故，應(yīng)立即匯報(bào)管理處責(zé)任人、秩序維護(hù)部，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理；⑨相關(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，預(yù)防事態(tài)擴(kuò)大；⑩秩序維護(hù)部組織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，依據(jù)事態(tài)大小程度報(bào)公安機(jī)關(guān)、相關(guān)部門及企業(yè)總經(jīng)理。2、斗毆等暴力事件處理程序①處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制態(tài)度，除正當(dāng)防衛(wèi)，通常情況下應(yīng)盡可能避免和人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵：②巡查發(fā)覺或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)、電話或其它方法匯報(bào)秩序維護(hù)班長(zhǎng)，簡(jiǎn)明說明現(xiàn)場(chǎng)情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有沒有使用武器等），如能處理，立即處理，不然監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等候秩序維護(hù)部指今；③秩序維護(hù)部接報(bào)后視情況派合適數(shù)量秩序維護(hù)員立即到現(xiàn)場(chǎng)阻止，將肇事者帶往秩序維護(hù)部將受調(diào)查，如場(chǎng)面無法控制，應(yīng)立即匯報(bào)公安機(jī)關(guān)：110;④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者，扣下肇事者，作具體調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償；⑤如包含刑事案件，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理；⑥事件中如有些人員受傷要立即組織搶救，并立即送醫(yī)院搶救；⑦如嫌疑人逃跑，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡叮S時(shí)匯報(bào)罪犯動(dòng)向3、偷竊等破壞事件處理程序①巡查發(fā)覺或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有些人偷竊，應(yīng)想法立即抓到現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人，如人力不夠，用對(duì)講機(jī)、電話或其它方法立即向其它值班人員求援，簡(jiǎn)明說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等候秩序維護(hù)部指令；②秩序維護(hù)班長(zhǎng)（隊(duì)長(zhǎng)）接報(bào)后，應(yīng)快速排合適數(shù)量秩序維護(hù)員到現(xiàn)場(chǎng)阻止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往秩序維護(hù)部接收調(diào)查，并撥打110;③事件如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，不要觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)一切物品，尤其是罪犯留下來指印、腳印、煙頭等物品；做好具體統(tǒng)計(jì)，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償；④如包含刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。4、電梯困人處理程序①值班人員接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)覺電梯，立即匯報(bào)主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)幫助控制和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯具體方位、停留樓層通知電梯企業(yè)（或維修部）；②監(jiān)控中心使用電梯應(yīng)急電話和被困者聯(lián)絡(luò)，做好解釋撫慰工作；③如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門或求援相關(guān)部門處理；④秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)填寫重大事件匯報(bào)表，具體統(tǒng)計(jì)故障及處理經(jīng)過。5、停電停水處理程序①接通知物業(yè)轄區(qū)在短時(shí)間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)業(yè)主；②未預(yù)知情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)忽然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)絡(luò)工程維修部，開啟應(yīng)急水源，立即采取方法恢復(fù)供電供水，并對(duì)業(yè)主做好解釋工作；③秩序維擴(kuò)部派出合適隊(duì)員維護(hù)秩序，以防有些人趁機(jī)制造事端。6、發(fā)覺有些人觸電處理①立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，切斷電源；②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣東西把電線挑開后把人拉開；③立即進(jìn)行人工搶救，并送醫(yī)院搶救。第二章消防管理制度消防安全檢驗(yàn)制度為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)消防工作，檢驗(yàn)和預(yù)防消防隱患，特制訂以下制度：1、每個(gè)月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評(píng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢驗(yàn)；2、檢驗(yàn)工作由管理處主任組織，管理員、電工、秩，序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)參與；3、檢驗(yàn)項(xiàng)目：①配置消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效；②公共區(qū)域、設(shè)施是否存在消防安全隱患；③設(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。4．、檢驗(yàn)中發(fā)覺物業(yè)轄區(qū)內(nèi)多種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防要求問題，要立即查明原因，立即處理，不能立即處理，報(bào)企業(yè)處理。消防設(shè)備管理制度1、對(duì)消防系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、110報(bào)警系統(tǒng)、電梯報(bào)警和其它消防、安全設(shè)備，每個(gè)月進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，使運(yùn)行設(shè)備正常工作、備用設(shè)備隨時(shí)投入運(yùn)行。2、各儀器儀表統(tǒng)計(jì)帶、錄像帶保持完整，每個(gè)月將相關(guān)統(tǒng)計(jì)交辦公室歸檔。3、每三個(gè)月對(duì)系統(tǒng)中閥門、探頭、噴淋等進(jìn)行一次檢驗(yàn)，確保其良好工作性能。4、每三個(gè)月對(duì)消防器材進(jìn)行一次檢驗(yàn)、做好配置和增補(bǔ)工作。5、落實(shí)專員負(fù)責(zé)各儀器、儀表及機(jī)房操作和使用。6、做好巡視、保養(yǎng)、維修各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。7、定時(shí)檢驗(yàn)、校對(duì)各只消防栓和消防接合器閥門蓋，保持閥門蓋靈活。8、每個(gè)月對(duì)消防泵進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)。消防泵隨時(shí)可投入工作?；馂?zāi)處理制度1、發(fā)覺早期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該：①立即匯報(bào)物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，匯報(bào)內(nèi)容包含火警具體地點(diǎn)、燃燒物性盛、火勢(shì)蔓延方向；②立即利用周圍滅火器器械撲救，盡可能控制火勢(shì)發(fā)展；2、物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場(chǎng)匯報(bào)后：①率領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度抵達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；②立即指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；③指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍人員疏散；3、當(dāng)撲救無效，當(dāng)值主管立即決定：①將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；②立即向上級(jí)匯報(bào)；③情況如本部門或本企業(yè)無法處理，火情失去控制，應(yīng)立即匯報(bào)消防部門：119第三章車輛管理制度機(jī)動(dòng)車停放管理要求1、小區(qū)實(shí)施人下分流，購(gòu)置車位后機(jī)動(dòng)車一律停于地下車庫(kù)。車場(chǎng)出入口實(shí)施IC卡泊車管理，機(jī)動(dòng)車憑IC卡在停午場(chǎng)出、入口讀卡器處刷卡后通行。2、機(jī)動(dòng)車經(jīng)過自動(dòng)道閘機(jī)時(shí)，不得在閘機(jī)下倒車或停留，一車一閘，嚴(yán)禁追尾。3、入場(chǎng)車輛必需按交通標(biāo)識(shí)指示行駛，請(qǐng)勿超速和鳴笛。4、IC卡用戶只能駕駛指定車輛進(jìn)入停車場(chǎng)，不得一卡多用或轉(zhuǎn)借她人。5、凡車位出租，出租方和承租方須一起到物業(yè)企業(yè)登記，辦理相關(guān)手續(xù)后才可停放。6、入場(chǎng)車輛必需有序停放，不得跨位停放或堵塞交通。7、車主離車時(shí)請(qǐng)鎖好車門車窗，車內(nèi)財(cái)物保管責(zé)任由車主自行負(fù)責(zé)。8、嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)品車輛進(jìn)入本停車場(chǎng)。9、珍惜停車場(chǎng)設(shè)施，損壞設(shè)施照價(jià)賠償。10、嚴(yán)禁在地下停車場(chǎng)內(nèi)用水洗車、修理車輛（損壞不能行走除外）或試剎車，嚴(yán)禁任何人在場(chǎng)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛。11、請(qǐng)車主妥善保管IC卡，勿留置于車內(nèi)，遺失責(zé)任自負(fù)。12、IC卡如有損壞或遺失請(qǐng)立即辦理掛火手續(xù)，并支付工本費(fèi)50元。13、本停車場(chǎng)不負(fù)擔(dān)因?yàn)椴豢煽沽虻谌叫钜?、過失等非管理責(zé)任所造成車輛失竊和損害之責(zé)任。第四章工程維修類制度電梯維護(hù)保養(yǎng)制度l、天天電梯運(yùn)行前應(yīng)對(duì)電梯作準(zhǔn)備性試車，并對(duì)轎廂內(nèi)全部裝置和機(jī)房?jī)?nèi)機(jī)械和電氣裝備進(jìn)行巡查檢驗(yàn)，并立即做好調(diào)整、修理、清潔、潤(rùn)滑工作。2、每七天有電梯技工對(duì)電梯關(guān)鍵機(jī)構(gòu)和設(shè)備進(jìn)行一次檢驗(yàn)，并進(jìn)行必需除塵、清潔、潤(rùn)滑和調(diào)整工作。3、每季對(duì)其通常關(guān)鍵機(jī)械和電氣裝置進(jìn)行比較細(xì)致檢驗(yàn)、調(diào)整和修正。4、有電梯技術(shù)人員負(fù)責(zé)，和電梯技工配合對(duì)全部機(jī)械、電氣安全設(shè)備有效、可靠程度，關(guān)鍵零部件磨損程度進(jìn)行檢驗(yàn)利測(cè)試，檢修或更換已超出極限磨損已壞零件，修復(fù)不可靠機(jī)電安全裝置。5、電梯進(jìn)行定時(shí)檢修試車時(shí)，電梯轎廂內(nèi)不可載客或裝貨，并在電梯出、入口處懸掛“檢修停用”、“不許合閘”、“正在修理，不可開動(dòng)”等警告牌。6、若運(yùn)行過程中發(fā)覺異常情況應(yīng)立即停駛，待認(rèn)真檢驗(yàn)修復(fù)后方可使用，并對(duì)維修過程作具體統(tǒng)計(jì)。7、依據(jù)具體情況確定人修時(shí)間。地下水泵運(yùn)行管理制度1、水泵房屬于小區(qū)關(guān)鍵設(shè)施之一，對(duì)設(shè)備運(yùn)行天天巡視一次，發(fā)覺問題立即處理，并做好日運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)。2、設(shè)備操作需要專員負(fù)責(zé)，嚴(yán)禁非相關(guān)人員隨意進(jìn)入機(jī)房，操作人員須熟悉設(shè)備、電器及機(jī)械性能，熟悉管線布局，能處理日常通常性故障。3、正常保持電動(dòng)機(jī)外殼清潔，風(fēng)路通暢，立即處理水泵漏水、漏油現(xiàn)象，預(yù)防潮氣進(jìn)入電機(jī)內(nèi)部。4、正常檢驗(yàn)電器線路，預(yù)防端線松動(dòng)造成缺相，發(fā)覺電器有異常聲音應(yīng)立即停車，查明原因。5、為保持設(shè)備良好運(yùn)行，除日常保養(yǎng)外，每六個(gè)月檢驗(yàn)一次電機(jī)對(duì)地絕緣電阻，每十二個(gè)月打開電機(jī)軸承蓋，檢驗(yàn)有否磨損，并更換潤(rùn)滑油，每二年進(jìn)行一次整機(jī)保養(yǎng)。6、搞好設(shè)備使用場(chǎng)所、環(huán)境衛(wèi)生及使用場(chǎng)地干燥，確保配套部件無缺點(diǎn)現(xiàn)象。發(fā)電機(jī)保養(yǎng)制度為確保人身及設(shè)備安全，特制訂以下操作要求：1、嚴(yán)格實(shí)施供電部門所制訂發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行條例；2、發(fā)電機(jī)必需由專員負(fù)責(zé)操作，操作人需要熟悉本發(fā)電機(jī)實(shí)際操作程序，嚴(yán)禁閑人隨意進(jìn)入機(jī)房重地；3、發(fā)電機(jī)在運(yùn)行前，必需認(rèn)真檢驗(yàn)和之配套設(shè)施各機(jī)械及電器連鎖控制裝置正確位置，預(yù)防倒送電所造成惡性事故發(fā)生需巡視發(fā)電機(jī)各油位、冷卻水箱，蓄電池是否完好正常；4、發(fā)電機(jī)在正常運(yùn)行中常常觀察多種指示及控制儀表，如發(fā)覺三相電壓表缺相、電壓表、頻率表指示值，超出要求值和油溫過高應(yīng)既停機(jī)檢驗(yàn)，如發(fā)覺嚴(yán)重超負(fù)荷時(shí)，應(yīng)局部拉閘，減輕負(fù)荷至許可范圍內(nèi)；5、當(dāng)發(fā)電機(jī)長(zhǎng)久停機(jī)時(shí)，做到每10天大于一次空載運(yùn)行檢驗(yàn)，每次空載運(yùn)行時(shí)間應(yīng)小于10分鐘，每三個(gè)月一次常規(guī)保養(yǎng)，每十二個(gè)月對(duì)主機(jī)大修保養(yǎng)一次；6、定時(shí)打掃機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生，檢驗(yàn)通風(fēng)口，保持設(shè)備外部清潔，通常性故障一經(jīng)發(fā)覺立即處理，認(rèn)真做好統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳工作，對(duì)保養(yǎng)、維修、試車和正常運(yùn)行時(shí)間及發(fā)電量，必需做到立即統(tǒng)計(jì)；7、高配值班電工在發(fā)電機(jī)上述內(nèi)容工作時(shí)，以監(jiān)護(hù)為主，配合發(fā)電機(jī)操作人員做好安規(guī)檢驗(yàn)，并負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)工作。高低壓變配電闖規(guī)章制度1、電工：必需持證上崗，嚴(yán)格實(shí)施“電工安全規(guī)程”。2、嚴(yán)格實(shí)施“二票三制”要求，預(yù)防違章操作和錯(cuò)誤操作，以確保人身安全及設(shè)備安全。3、電工進(jìn)入變配電間工作，應(yīng)腳穿電工鞋，身穿工作服，操作時(shí)必需戴好絕緣手套，嚴(yán)格實(shí)施安全操作制度。4、進(jìn)出低壓變配電間，隨手關(guān)門，不得將食品等帶入變配電間，以防引入小動(dòng)物，造成無須要電氣事故。5、非工作人員不得入內(nèi)，因工作、業(yè)務(wù)需要進(jìn)入，須經(jīng)主任同意，簽字后方能由當(dāng)班人員率領(lǐng)入內(nèi)。6、每二小時(shí)進(jìn)行一次巡視，做好統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺故障立即處理并做好書面統(tǒng)計(jì)，同時(shí)向相關(guān)部門匯報(bào)。7、按要求巡視路線巡視，預(yù)防出現(xiàn)漏查現(xiàn)象。巡視中要親密注意多種儀表讀數(shù)改變，從中掌握、了解用電情況，電量改變。分析出設(shè)備和線路工作狀態(tài)。8、每七天最少進(jìn)行一次熄燈巡視檢驗(yàn)，發(fā)覺漏電、跳火現(xiàn)象立即處理。9、變配電間必需配置消防用具。工作人員應(yīng)該掌握消防用具使用方法，知道滅火基礎(chǔ)知識(shí)。訪客系統(tǒng)使用管理制度訪客系統(tǒng)是物業(yè)管理企業(yè)為住戶服務(wù)關(guān)鍵通訊設(shè)施之一。為確保系統(tǒng)正常運(yùn)行，特制訂本制度，內(nèi)容以下1、工作人員操作對(duì)講系統(tǒng)，必需按要求程序操作，其它任何人未經(jīng)許可不得私自操作。2、非本企業(yè)工作人員私自操作本系統(tǒng)，我物業(yè)管理人員有權(quán)維護(hù)對(duì)講系統(tǒng)，并婉言作好拒絕、勸戒工作。3、物業(yè)工作人員操作本系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)態(tài)度和藹、禮貌問答；按壓數(shù)字鍵動(dòng)作要輕，勿用力過猛，不然將致使按鍵無法復(fù)位或復(fù)位錯(cuò)誤，影響系統(tǒng)正常操作。4、工作人員如發(fā)覺多獎(jiǎng)系統(tǒng)有異?，F(xiàn)象時(shí)，必需立即匯報(bào)管理處，有管理處負(fù)責(zé)派人進(jìn)行維修確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。第五章清衛(wèi)、綠化類制度清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則1、小區(qū)內(nèi)主干道、支道、人行道天天保沽，不定時(shí)循壞打掃，確保整齊，無污垢、雜物、。積水。2、散水