世聯(lián)中國(guó)秦嶺國(guó)際鄉(xiāng)村文化休閑度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目預(yù)判報(bào)告114P

中國(guó)秦嶺國(guó)際鄉(xiāng)村文化休閑度假小鎮(zhèn)總體開(kāi)展思路研究2

一、研究背景二、工程旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展思路三、工程社會(huì)主義新農(nóng)村及小城鎮(zhèn)開(kāi)展模式分析四、工程總體開(kāi)展思路3研究背景4中國(guó)秦嶺國(guó)際鄉(xiāng)村文化休閑度假小鎮(zhèn)，是一個(gè)典型的城市運(yùn)營(yíng)工程，從區(qū)域開(kāi)展籌劃的角度，必須從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及運(yùn)營(yíng)模式上進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)因此，本案將首先從旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的大趨勢(shì)切入，分析工程產(chǎn)業(yè)生長(zhǎng)空間，前瞻性提出工程的總體開(kāi)展思路，并依據(jù)工程產(chǎn)業(yè)特性，從建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的視角，分析工程小城鎮(zhèn)建設(shè)模式。5工程旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展思路6世界旅游的開(kāi)展同世界經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展是同步的，按照旅游業(yè)開(kāi)展的規(guī)律，目前西方興旺國(guó)家人均GDP已經(jīng)超過(guò)5000美元，進(jìn)入體驗(yàn)旅游時(shí)代。世界旅游組織報(bào)告預(yù)測(cè)，到2010年，前往亞太地區(qū)進(jìn)行旅游的游客將比現(xiàn)在翻一番，到達(dá)12億?？刁w健身游、回歸自然游、文化旅游等10種旅游方式將成為未來(lái)旅游開(kāi)展的主流。巴厘島與馬爾代夫的興盛告訴我們：未來(lái)的旅游，特色資源是根底，特色生活體驗(yàn)是核心競(jìng)爭(zhēng)力世界旅游階段史發(fā)展期1950－1970騰飛期1970－1980成熟期1980－旅游業(yè)的普遍規(guī)律：人均GDP為1000美元時(shí)，觀(guān)光旅游時(shí)代人均GDP為3000美元時(shí)，休閑旅游時(shí)代人均GDP為5000美元時(shí)，體驗(yàn)旅游時(shí)代世界旅游業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)7中國(guó)旅游業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)中國(guó)旅游區(qū)主要類(lèi)型觀(guān)光型：長(zhǎng)城、九寨溝休閑型：三亞、北海

體驗(yàn)型：周莊、麗江三亞、北海等休閑型景區(qū)的持續(xù)走強(qiáng)，與近兩年來(lái)古鎮(zhèn)游、民族風(fēng)情游的興起，證明中國(guó)旅游正向“休閑型+體驗(yàn)型”的時(shí)代邁進(jìn)!世界與中國(guó)旅游業(yè)開(kāi)展的趨勢(shì),決定我們工程打造的方向歷史增長(zhǎng)趨勢(shì)平穩(wěn)2007年11月27日，外資將大量涌入旅游業(yè)投資隨城市化進(jìn)程深入，“都市病”、“城市病”促使城市近郊游、休閑游飛速開(kāi)展8西安旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展特點(diǎn)開(kāi)展特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向多元化開(kāi)展，產(chǎn)品供給特色化、文化化、規(guī)?；a(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏兼容性，目標(biāo)客群內(nèi)外未能鞏固觀(guān)光旅游依然是熱點(diǎn)，休閑旅游僅處于啟蒙階段*西安旅游僅僅停留在針對(duì)外埠客群的觀(guān)光旅游層面，而休閑度假旅游僅僅停留在啟蒙階段*成都青城山“世界遺產(chǎn)+養(yǎng)生休閑”、法國(guó)維希“文化古城+康體休閑”的模式，為我們打造秦嶺旅游新產(chǎn)品提供了借鑒模式。9秦嶺開(kāi)展休閑度假產(chǎn)業(yè)的可行性分析通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)休閑產(chǎn)業(yè)較為興旺地區(qū)的橫向參考顯示，國(guó)內(nèi)休閑度假區(qū)的主要特征如下：區(qū)位特征：主要分布在城市郊區(qū)半小時(shí)至一小時(shí)車(chē)程范圍內(nèi)，自然資源豐厚資源特征：旅游資源興旺區(qū)域功能組成：休閑、度假、養(yǎng)生、保健、娛樂(lè)、會(huì)議、餐飲消費(fèi)特征：休閑度假的同時(shí)到達(dá)康體養(yǎng)生目的。相比之下，秦嶺區(qū)域最具上述特征，將是西安休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)旗艦區(qū)域。當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)高度繁榮，人們?cè)谑聵I(yè)成功的追求中更渴求生活夢(mèng)想的時(shí)候，秦嶺以極富休閑個(gè)性的生活形態(tài)，成為倦游思?xì)w的城市人夢(mèng)寐以求的“心靈桑拿”10工程所在旅游市場(chǎng)格局總結(jié)中國(guó)旅游正處于上升期，2020年中國(guó)將成為世界第一位旅游目的地，世界第四大客源輸出國(guó)西安作為中國(guó)歷史文化的十三朝古都，已形成了以歷史文化為依托，人文風(fēng)俗為靈魂的多樣態(tài)文化特色游覽方式根據(jù)規(guī)劃，西安旅游將由觀(guān)光主導(dǎo)型向觀(guān)光度假綜合主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)突出休閑旅游特色西安秦嶺都是以自然風(fēng)光旅游為主，工程是唯一一個(gè)具有豐富“民俗文化休閑+生態(tài)風(fēng)情體驗(yàn)”的區(qū)域，能與周邊景區(qū)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)上王村已經(jīng)形成農(nóng)家樂(lè)組團(tuán)，周邊的三大旅游公園對(duì)城市人群具有強(qiáng)大吸引力。工程開(kāi)展休閑度假的機(jī)遇已經(jīng)呈現(xiàn)秦嶺優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，在西安具備唯一性、排他性11？項(xiàng)目所在上王村，休閑旅游形態(tài)較低、消費(fèi)檔次不高，對(duì)項(xiàng)目有一定負(fù)面影響？秦嶺區(qū)域休閑度假項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目如何特色化發(fā)展？區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目品質(zhì)不高工程開(kāi)展難點(diǎn)思考難點(diǎn)思考解決之道以養(yǎng)生休閑及文化休閑為核心競(jìng)爭(zhēng)力！上王村必須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，突出其小鎮(zhèn)風(fēng)情文化休閑特質(zhì)！項(xiàng)目必須突出以溫泉或其它特色吸引物為主題的養(yǎng)生休閑配套！軟硬兼修，走國(guó)際化路線(xiàn)，做歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)12工程應(yīng)走以溫泉或其它特色吸引物為養(yǎng)生休閑核心資源，以上王村外鄉(xiāng)休閑文化為獨(dú)有賣(mài)點(diǎn)，整合、融入國(guó)際小鎮(zhèn)風(fēng)情的休閑度假產(chǎn)業(yè)開(kāi)展之路。工程開(kāi)展根本思路13工程社會(huì)主義新農(nóng)村及小城鎮(zhèn)開(kāi)展模式分析14工程與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的關(guān)聯(lián)度黨的十六屆五中全會(huì)提出了建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的戰(zhàn)略任務(wù)，要求“生產(chǎn)開(kāi)展、生活富裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”，著力“培養(yǎng)有文化、懂技術(shù)、懂經(jīng)營(yíng)的新型農(nóng)民，提高農(nóng)民的整體素質(zhì)，通過(guò)農(nóng)民辛勤勞動(dòng)和國(guó)家政策扶持，明顯改善廣闊農(nóng)村的生產(chǎn)生活條件和整體面貌。”這為中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)展指明了方向和路徑。作為西安的近郊城鎮(zhèn)，秦嶺北麓區(qū)域建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的現(xiàn)實(shí)路徑是通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)增強(qiáng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、文化、政治及社會(huì)建設(shè)的互流、融合，從而破解社會(huì)經(jīng)濟(jì)二元結(jié)構(gòu)矛盾。這一路徑表達(dá)了西安城鄉(xiāng)之間的社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的要求，是城鄉(xiāng)現(xiàn)代化交匯融合的開(kāi)展過(guò)程，是西安現(xiàn)代化進(jìn)程中鄉(xiāng)村人口、資源向城市集聚，城市文明向農(nóng)村輻射和擴(kuò)散的雙向變遷過(guò)程。15工程所在上王村，已是西安的“新農(nóng)村建設(shè)示范村”，在這一起始高度上，工程開(kāi)展面臨高度突圍的挑戰(zhàn)。工程地處秦嶺北麓，毗鄰野生動(dòng)物園，具有獨(dú)特的區(qū)位條件、資源稟賦和歷史文化背景。在新的歷史條件下，上王村及本工程將如何發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，成為推進(jìn)秦嶺北麓區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的增長(zhǎng)極，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)在大西安開(kāi)展戰(zhàn)略中做出突出奉獻(xiàn)就成為本案小城鎮(zhèn)開(kāi)展研究的重點(diǎn)。16案例參考同樣作為明確將休閑度假產(chǎn)業(yè)作為支撐點(diǎn)的成都紅砂村，走出一條打破城鄉(xiāng)分割、促進(jìn)城鄉(xiāng)交融的保存農(nóng)業(yè)形態(tài)的花園小鎮(zhèn)開(kāi)展之路，其開(kāi)展的經(jīng)驗(yàn)已被證明具備可復(fù)制性。它之于工程提供的可參考點(diǎn)包括：不征地不拆遷的城鎮(zhèn)改造方式土地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中的土地資本轉(zhuǎn)化方式“租金+薪金+股金+利潤(rùn)”的利益分配方式在總結(jié)案例成功經(jīng)驗(yàn)根底上，結(jié)合上王村及工程實(shí)際情況，我們提出建設(shè)融上王村與本工程一體化的鄉(xiāng)村風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)展模式——17創(chuàng)立工程風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)展模式的指導(dǎo)思想推進(jìn)城鄉(xiāng)互融——三個(gè)集中產(chǎn)業(yè)集中布局休閑度假產(chǎn)業(yè)開(kāi)展區(qū)集中在環(huán)山路以南，成片開(kāi)展生態(tài)農(nóng)業(yè)及其他集中在環(huán)山路以北，成片開(kāi)展土地集中配置積極展開(kāi)宅基地、耕地集中整理，按照產(chǎn)業(yè)布局要求進(jìn)行統(tǒng)一配置強(qiáng)化“離地不失地”的農(nóng)民權(quán)益保障農(nóng)民集中居住上王村現(xiàn)有居民集中在場(chǎng)鎮(zhèn)居住工程未來(lái)吸納的外來(lái)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，集中建設(shè)新居宿舍居住18解決“三農(nóng)”問(wèn)題——推進(jìn)片區(qū)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”土地經(jīng)營(yíng)集約化，實(shí)現(xiàn)土地資源向資本轉(zhuǎn)變

——現(xiàn)有耕地的規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)

——其他性質(zhì)土地的整合吸納外力，實(shí)現(xiàn)民間資金向民營(yíng)資本轉(zhuǎn)變

——積極推行新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)合作體

——幫助民營(yíng)企業(yè)拓寬市場(chǎng)化融資渠道，疏通進(jìn)入和退出通道，采用共建共享，以合理的收益，吸引民間資金進(jìn)入北部片區(qū)建設(shè)，解決建設(shè)過(guò)程中的資金瓶頸問(wèn)題生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民向三產(chǎn)工人轉(zhuǎn)變

——積極吸納周邊剩余勞動(dòng)力

——為農(nóng)民提供職業(yè)培訓(xùn)、醫(yī)療社會(huì)保障、就業(yè)保障等，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變。19工程“風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)展模式”的構(gòu)成工程“風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)展模式”應(yīng)該具有可操作性、可復(fù)制性、自組織性。其具體內(nèi)容如以下圖所示20工程“風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)展模式”由建設(shè)模式、經(jīng)營(yíng)模式、管理模式、融資模式、文化模式和推廣模式等六個(gè)子模式構(gòu)成。假設(shè)將開(kāi)展模式視為一個(gè)系統(tǒng)，那么各子模式在系統(tǒng)中的地位如右圖所示：21工程“風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)展模式”主要涉及政府、企業(yè)、農(nóng)民三個(gè)利益主體，各主體間的關(guān)系以及各子模式涉及到的主體情況如以下圖所示：221、融資模式——立足創(chuàng)新工程風(fēng)情小鎮(zhèn)可運(yùn)用信托融資、銀行融資等實(shí)現(xiàn)資金籌措多元化；在上王村改造中，可將局部資源適度商品化和商業(yè)化，改變無(wú)償享有公用設(shè)施和社會(huì)資源的狀況，優(yōu)化資源配置，創(chuàng)造可持續(xù)融資機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。232、文化模式——?jiǎng)?chuàng)造文化價(jià)值杠桿創(chuàng)造文化價(jià)值杠桿利用上王村打造陜西黃土高坡文化旅游小鎮(zhèn)〔上王村鄉(xiāng)村民間文化泛博物館〕利用溫泉打造德國(guó)巴登巴登國(guó)際鄉(xiāng)村文化俱樂(lè)部利用度假區(qū)開(kāi)發(fā)打造國(guó)際康體休閑高端度假小鎮(zhèn)大力推行文化營(yíng)銷(xiāo)高舉高打長(zhǎng)安雅集等“非物質(zhì)文化遺產(chǎn)”牌，利用文化論壇、文化博覽會(huì)等進(jìn)行事件營(yíng)銷(xiāo)。243、建設(shè)模式——政府、主體企業(yè)、村民三方合作在工程上王村的改造建設(shè)過(guò)程中，采取政企合作、農(nóng)民參與的建設(shè)模式，通過(guò)政府引導(dǎo)、農(nóng)民出資、企業(yè)補(bǔ)貼的形式，推進(jìn)其改造工作。在工程其他局部的建設(shè)工作中，將采取政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)做，企業(yè)主體的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。254、經(jīng)營(yíng)模式——企業(yè)、政府、當(dāng)?shù)鼐用袢焦糙A(yíng)三方協(xié)力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整企業(yè)投入資本與專(zhuān)業(yè)，政府提供政策與資源傾斜，居民輸入地域文化與人力資本，實(shí)現(xiàn)地方資源、資本集聚重組，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。引入先進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)觀(guān)念和模式在上王村開(kāi)展中，可采用以生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主體，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的運(yùn)作模式，引導(dǎo)當(dāng)?shù)鼐用癫捎谩肮?合作社+農(nóng)戶(hù)”、“公司+大戶(hù)+農(nóng)戶(hù)、企業(yè)+村委會(huì)”等經(jīng)營(yíng)方式，探索股份合作制、二次返利等形式,讓當(dāng)?shù)鼐用窆蚕懋a(chǎn)業(yè)開(kāi)展的實(shí)惠。265、管理模式——“六個(gè)統(tǒng)一”區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展運(yùn)作必須堅(jiān)持“六統(tǒng)一”的管理原那么，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。通過(guò)管理的創(chuàng)新，不僅可以保證工程土地的集約化利用，還可以充分保證工程的整體形象和進(jìn)度，確定工程的各參與主體各盡其能、各得其所，從而實(shí)現(xiàn)工程的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高效率管理、高效益開(kāi)展。在上述“六個(gè)統(tǒng)一”中，“統(tǒng)一規(guī)劃”居于首要位置，決定著整個(gè)管理模式的成敗，必須引起足夠的重視。

276、招商模式——基于資源整合溫泉俱樂(lè)部、酒店實(shí)現(xiàn)全球招標(biāo)通過(guò)全球招標(biāo)，提升了工程形象，同時(shí)也保證了工程可選擇更高、更好的戰(zhàn)略合作伙伴。企業(yè)與政府共建招商平臺(tái)聯(lián)動(dòng)政府，最大化嫁接政府資源優(yōu)勢(shì)，以高姿態(tài)展開(kāi)招商工作。營(yíng)造“達(dá)沃斯”效應(yīng)通過(guò)在風(fēng)情小鎮(zhèn)進(jìn)行一系列的高端休閑產(chǎn)業(yè)展示活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)商、投資商、管理者的招商對(duì)接，并取得工程營(yíng)銷(xiāo)推廣與招商的雙重收益。28綜上所述，依據(jù)國(guó)際化俱樂(lè)部的經(jīng)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)，在上王村現(xiàn)有農(nóng)家樂(lè)的根底上，對(duì)民間文化的深度挖掘、整理，對(duì)農(nóng)民標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化管理，并將其融入到工程的整體休閑旅游功能規(guī)劃之中。這樣，上王村不但能夠向標(biāo)準(zhǔn)性、國(guó)際化高標(biāo)準(zhǔn)效勞水準(zhǔn)開(kāi)展，同時(shí)也將會(huì)推動(dòng)上王村從低端的休閑性的農(nóng)家樂(lè)升級(jí)到集旅游、休閑度假、文化保護(hù)為一體的現(xiàn)代復(fù)合型高附加值泛文化博物館，成為國(guó)內(nèi)社會(huì)主義新農(nóng)村開(kāi)展的典范。29工程總體開(kāi)展思路30中國(guó)·秦嶺長(zhǎng)安雅集國(guó)際小鎮(zhèn)充分借鑒國(guó)際化的休閑度假小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式，在“秦嶺國(guó)際鄉(xiāng)村文化”的中心思想下，以長(zhǎng)安雅集及上王村鄉(xiāng)村民間文化和德國(guó)巴登巴登康體休閑溫泉文化為核心內(nèi)涵，以原生態(tài)環(huán)境、酒店式管理、健康化居住、產(chǎn)權(quán)制休閑、全方位效勞為價(jià)值賣(mài)點(diǎn)的復(fù)合型國(guó)際化健康休閑旅游度假小鎮(zhèn)。其包含三局部：長(zhǎng)安雅集及上王村鄉(xiāng)村民間文化泛博物館德國(guó)巴登巴登國(guó)際鄉(xiāng)村文化小鎮(zhèn)國(guó)際康體休閑高端度假區(qū)31長(zhǎng)安雅集及上王村鄉(xiāng)村文化泛博物館德國(guó)巴登巴登國(guó)際鄉(xiāng)村文化小鎮(zhèn)國(guó)際康體休閑高端度假區(qū)在這三大功能區(qū)中，德國(guó)巴登巴登國(guó)際鄉(xiāng)村文化小鎮(zhèn)和國(guó)際康體休閑高端度假區(qū)中會(huì)存在度假類(lèi)別墅和度假別墅物業(yè)，是本工程需要直接面臨秦嶺北麓區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品。因此，我們將對(duì)上述物業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行深入調(diào)研分析，尋求其價(jià)值化的開(kāi)展思路。中國(guó)·秦嶺

長(zhǎng)安****

市場(chǎng)研究及工程預(yù)判報(bào)告2007.633研究說(shuō)明如果我們依據(jù)傳統(tǒng)的成熟的市場(chǎng)研究理論，要研究清楚小到一個(gè)區(qū)域和大到一個(gè)城市的別墅市場(chǎng)的情況，這只需要我們對(duì)這個(gè)別墅市場(chǎng)的相關(guān)要素進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)查研究分析就能夠完成。而對(duì)于本工程，通過(guò)我們?cè)谖靼驳恼{(diào)查研究過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，僅僅依據(jù)現(xiàn)有的成熟的研究模式，還不能夠達(dá)實(shí)現(xiàn)我們預(yù)期的研究目標(biāo)。其原因在于本地別墅的市場(chǎng)還處于比較粗放的階段。因此，我們需要去探尋一些新的可能，去討論一些新的思維，來(lái)給工程基于普通的市場(chǎng)研究層面上找到一些新的方向。因此，本報(bào)告對(duì)于別墅市場(chǎng)的研究以及對(duì)工程方向性的預(yù)判，我們不能僅僅將眼光放在西安，我們需要從全國(guó)甚至世界范圍內(nèi)進(jìn)行掃描，通過(guò)類(lèi)比、借鑒、引申等等方式，來(lái)找到相對(duì)較為理想的同時(shí)有著足夠的市場(chǎng)土壤的工程預(yù)判方向。這是本報(bào)告的根本出發(fā)點(diǎn)以及目的。34

研究課題西安高端別墅市場(chǎng)的根本結(jié)構(gòu)秦嶺北麓板塊的地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)開(kāi)展秦嶺北麓板塊別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)開(kāi)展工程旅游性質(zhì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整合問(wèn)題工程預(yù)判通過(guò)以上課題要解決的根本問(wèn)題：工程開(kāi)發(fā)屬性工程產(chǎn)品的可能性架構(gòu)工程的目標(biāo)消費(fèi)人群工程可能的營(yíng)銷(xiāo)架構(gòu)與產(chǎn)品規(guī)劃整合問(wèn)題工程如何實(shí)現(xiàn)旅游工程報(bào)規(guī)到房地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)換問(wèn)題建立確定下一階段工作的根底35第一章西安高端別墅市場(chǎng)的根本結(jié)構(gòu)

一、三大別墅板塊

二、板塊特性

三、結(jié)論36一、三大板塊西安市別墅市場(chǎng)的三大盤(pán)板塊非常清楚——未央湖板塊/曲江板塊/秦嶺北麓板塊。在這個(gè)圖上，三大板塊形成一個(gè)南北的縱向開(kāi)展序列。我們需要考慮的是，這三大板塊之間有沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而這樣的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系是表現(xiàn)出一種什么樣的形態(tài)。畢竟，在有限的高端市場(chǎng)市場(chǎng)容量上，每個(gè)板塊的份額以及價(jià)格變動(dòng)也會(huì)形成相互影響。

未央湖板塊曲江板塊秦嶺北麓板塊37二、板塊特性距離資源產(chǎn)品屬性主要功能消費(fèi)群產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格未央湖15公里人工湖第一居所兼有第二居所深度居家城北較多獨(dú)棟別墅為主獨(dú)棟4000~5000；聯(lián)排3500~4000曲江市區(qū)人文資源；大型休閑配套第一居所深度居家；商務(wù)交流城市金字塔頂端人群獨(dú)棟別墅為主類(lèi)別墅為輔獨(dú)棟10000~14000；聯(lián)排8000~10000秦嶺北麓30公里左右自然資源；多樣化的休閑配套第二居所休閑；養(yǎng)老輻射全城面向全省產(chǎn)品線(xiàn)比較長(zhǎng)獨(dú)棟6000以上；聯(lián)排集中在3500~4500資源與距離

產(chǎn)品屬性

主要功能

消費(fèi)群

產(chǎn)品形態(tài)

價(jià)格1、根本情況38未央湖板塊未央湖板塊位于城市北部的一個(gè)近郊別墅板塊，主要依托于未央湖旅游開(kāi)發(fā)區(qū)建成，但無(wú)論自然資源還是人文資源，都不可能與其他兩個(gè)板塊相比。供給特征：產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅較多，同時(shí)有局部類(lèi)別墅產(chǎn)品；建筑風(fēng)格上偏歐美。價(jià)格：獨(dú)棟4000~5000；聯(lián)排3500~4000；其他別墅產(chǎn)品3000左右。配套：因?yàn)閯e墅總體供給量較少，所以區(qū)域生活配套比較匱乏，但大區(qū)域生活配套比較齊全；休閑配套主要依托于大區(qū)域資源。功能：居家功能比較強(qiáng)，水、電、氣齊備，注重公共活動(dòng)空間與私家庭院，戶(hù)型設(shè)計(jì)按第一居所設(shè)計(jì)。未央湖公園佳隆莊園豐源美佳別墅39需求特征：置業(yè)特征：第一居住為主，局部投資客戶(hù)來(lái)源：城北較多，來(lái)自石油公司等政府、大型企事業(yè)單位比較多，也有局部外地的客戶(hù)。產(chǎn)品需求：兼有第一居所與第二居所，其中以第一居所為主，注重居家生活的實(shí)用性，以及社區(qū)的公共活動(dòng)空間，對(duì)私有花園比較看中。開(kāi)展趨勢(shì)未央湖周邊的待開(kāi)發(fā)土地比較多，但是受土地的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限及政策限制，未來(lái)可能供給的別墅的總量不會(huì)太大。受政府北遷、地鐵建設(shè)、浐灞的開(kāi)發(fā)建設(shè)等建設(shè)，該區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)升溫度，但可能會(huì)出現(xiàn)一批群眾化的類(lèi)別墅第一居所產(chǎn)品。留園森林別墅40曲江板塊曲江板塊位于城市東南，是不可再生的城市別墅區(qū)，主要依托特殊的人文資源以及旅游配套建成。供給特征：產(chǎn)品：產(chǎn)品線(xiàn)比較齊，現(xiàn)階段別墅產(chǎn)品以獨(dú)棟及類(lèi)別墅產(chǎn)品為主；建筑風(fēng)格上主要分歐美及現(xiàn)代中式。價(jià)格：獨(dú)棟10000~14000；聯(lián)排8000~10000；其他類(lèi)別墅產(chǎn)品6000~8000；配套：生活配套齊備，休閑配套主要依托于大區(qū)域資源。功能：都市豪宅，富人的城區(qū)第一居所。曲江新城旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃曲江公館航天御苑

曲江其它早期別墅41需求特征：置業(yè)動(dòng)機(jī)：第一居住為主，有理財(cái)需求?？蛻?hù)來(lái)源：無(wú)明顯地域特征，主要為高端人士、外來(lái)企業(yè)高管，及來(lái)自周邊城市比方陜北等地的富裕的私企業(yè)主等。產(chǎn)品需求：必須滿(mǎn)足第一居所需求，能提供符合自己生活及職業(yè)特征的商務(wù)、休閑配套。開(kāi)展趨勢(shì)：曲江板塊資源優(yōu)良的土地已經(jīng)比較少，并受用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的限制〔容積率高〕，未來(lái)可供開(kāi)發(fā)別墅的土地已經(jīng)很少；該區(qū)域別墅已經(jīng)具有不可再生特征。受城南大區(qū)域開(kāi)展影響，該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)城市國(guó)際化的住區(qū)，別墅價(jià)值將持續(xù)提升，它將與其他兩個(gè)版塊形成很強(qiáng)的差異化。湖濱花園皇家花園42秦嶺北麓板塊秦嶺北麓板塊位于城市南郊，具備西安最正確的自然環(huán)境資源及豐富多樣的休閑配套，是典型的遠(yuǎn)郊第二居所板塊。供給特征：產(chǎn)品：產(chǎn)品線(xiàn)比較長(zhǎng)；建筑風(fēng)格上主要分歐美及中式。價(jià)格：獨(dú)棟產(chǎn)品主要在4000~9000元/平方米；聯(lián)排產(chǎn)品集中在3500~4500元/平方米；其他類(lèi)別墅產(chǎn)品3000-5000；配套：生活配套匱乏，休閑豐富，但共享性差。功能：第二居所，具備休閑度假、養(yǎng)老、投資等特征。秦嶺山水—在營(yíng)銷(xiāo)層面上，可能是到目前為止最“有趣”的別墅樓盤(pán)。43需求特征：置業(yè)動(dòng)機(jī)：第二居住為主，有休閑、養(yǎng)老需求，并有局部投資需求?？蛻?hù)來(lái)源：無(wú)明顯地域特征，城南和大陜北區(qū)域?yàn)橹?。產(chǎn)品需求：能滿(mǎn)足第二居所要求，對(duì)產(chǎn)品的私家花園有一定要求，對(duì)產(chǎn)品的投資性要求高，對(duì)產(chǎn)品的休閑特色功能要求比較高。開(kāi)展趨勢(shì)：該板塊存量土地比較高，但受政策限制，臨山的地塊已經(jīng)比較稀缺；由于該板塊是西安最火爆的生態(tài)休閑區(qū)，隨人們生活方式的改變，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有很大的上升空間，主要表現(xiàn)在產(chǎn)品的多樣化、精品化、特色化上。山水草堂——看上去很有韻味和文化內(nèi)涵的中式大宅院。44

綜合比照研究觀(guān)點(diǎn)一：高端別墅市場(chǎng)總量不會(huì)超過(guò)7%。就目前而言，我們沒(méi)有去測(cè)定三個(gè)板塊的份額構(gòu)成以及份額總量，而且我們也沒(méi)有必要去測(cè)定其總量和份額。根據(jù)西安市2006年全年的商品房銷(xiāo)售量〔600萬(wàn)平米〕，按照目前成熟的市場(chǎng)規(guī)律，高端別墅市場(chǎng)總量一般來(lái)說(shuō)不會(huì)超過(guò)10%〔指銷(xiāo)售面積。我司測(cè)定的成都06年別墅銷(xiāo)售份額在6%—7%，約為100-110萬(wàn)平米左右，共計(jì)約3500-4000套之間，其中扣除了疊拼一類(lèi)的偽別墅〕。我們相信西安的高端別墅市場(chǎng)年度銷(xiāo)售量也不會(huì)超過(guò)50萬(wàn)平方米。在這個(gè)有限的高端市場(chǎng)總量中，按照目前的房地產(chǎn)開(kāi)展速度，每年將會(huì)有一定的增量。即便如此，三大板塊都將會(huì)是在最高端的人群中搶占自身的份額，此消那么彼漲，即各大板塊之間還是將存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。45觀(guān)點(diǎn)二：區(qū)位、距離與資源對(duì)沖后，秦嶺北麓板塊最有可能成為來(lái)來(lái)別墅樓盤(pán)開(kāi)展的黃金板塊從城市區(qū)位的角度上看，非常明顯，曲江板塊為城市別墅板塊。隨著城市高度開(kāi)展后將會(huì)暴露出熱島效應(yīng)、空氣質(zhì)量等諸多問(wèn)題，這個(gè)板塊將會(huì)逐漸退出別墅市場(chǎng)。雖然，目前這個(gè)板塊的存在會(huì)分流了相當(dāng)一局部的高端市場(chǎng)份額人群。如果單從未央湖板塊的城市區(qū)位距離來(lái)講，這個(gè)區(qū)位與距離是最適宜的近郊別墅板塊，也應(yīng)當(dāng)是最有開(kāi)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)板塊。但非常遺憾的是，這個(gè)板塊除了未央湖之外，缺少了足夠的自然資源環(huán)境來(lái)支撐，因而，缺少了頂級(jí)的高端別墅板塊的根本氣質(zhì)。秦嶺北麓板塊，雖然就城市距離而言，這個(gè)板塊沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，但是，偏偏其有山有水的絕佳的自然資源環(huán)境，也就有了高端別墅的要求環(huán)境資源和氣質(zhì)稟賦。46觀(guān)點(diǎn)三：秦嶺北麓板塊對(duì)客戶(hù)的要求甚至比曲江板塊更高，更復(fù)雜因?yàn)橘Y源稟賦以及城市距離的差異，我們看到，曲江板塊價(jià)格最高，但是為第一居所。而未央湖板塊，那么成為第一居所和第二居所的綜合體，深度居家依然是重要構(gòu)成。秦嶺北麓板塊那么完全不一樣，根本脫離了第一居所的范圍而成為真正意義上的第二居所。從實(shí)用性的角度上講，雖然曲江板塊價(jià)格處于最為高端的行業(yè)，但具有最為明顯奢侈品消費(fèi)特征的還是秦嶺北麓板塊。此這個(gè)意義上講，秦嶺北麓板塊別墅消費(fèi)對(duì)象的要求更高。因此，對(duì)于秦嶺北麓這樣非必須的高端奢侈品而言，其消費(fèi)對(duì)象并非簡(jiǎn)單的有錢(qián)人或者暴富者，其引導(dǎo)和挖掘出細(xì)分客戶(hù)要復(fù)雜得多。47三、結(jié)論從中國(guó)別墅的開(kāi)展歷程來(lái)看，城市別墅由于其距離、生活便利性的關(guān)系，在一個(gè)城市的別墅開(kāi)展初期會(huì)作為第一居所成為熱點(diǎn)。但是隨著城市的逐漸擴(kuò)張，土地資源的逐漸緊張、空氣質(zhì)量的不斷下將以及開(kāi)展空間以及人口密度不斷增大的局限性，高端別墅市場(chǎng)將會(huì)逐漸的郊區(qū)化。我們認(rèn)為，秦嶺北麓板塊雖然目前開(kāi)展滯后，但從長(zhǎng)期開(kāi)展的角度來(lái)看，將會(huì)毫無(wú)爭(zhēng)議的成為西安頂級(jí)別墅的代表性板塊。在后文中，我們將看到，這個(gè)結(jié)論的重要性。總結(jié)而言，秦嶺北麓板塊不同于其他兩個(gè)別墅板塊，由于第二居所的性質(zhì)，使得其成為真正的非必需的永久性奢侈消費(fèi)品。而工程也需要遵循最高端的、非必需的、奢侈消費(fèi)品的市場(chǎng)原那么來(lái)考慮工程的開(kāi)展規(guī)劃。48第二章秦嶺北麓地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)

一、土地市場(chǎng)規(guī)模與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

二、板塊規(guī)劃與政策導(dǎo)向

三、結(jié)論49一、土地市場(chǎng)規(guī)模與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)西北工業(yè)大學(xué)新校區(qū)

3800畝本案375畝麓鳴園181畝鴻喜山莊160畝南山庭院147畝高山流水560畝紫薇山莊1075畝亞健高爾夫

150畝秦嶺山水670畝嘉祥公司120畝西安御園581.5畝文華景園247畝東大浴城1000畝未知房產(chǎn)工程200畝薔薇園258畝御景花園376.9畝栗園山莊265.15畝山水草堂2500畝匯城電信474.44畝國(guó)泰度假山莊提香溪谷187畝灃峪山莊區(qū)域有可能轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)地塊區(qū)域潛在的競(jìng)爭(zhēng)房產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域在售房產(chǎn)項(xiàng)目50在售樓盤(pán)及存量開(kāi)發(fā)土地明細(xì)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模容積率供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模容積率供應(yīng)量秦嶺山水670畝0.4921.8山水草堂2500畝預(yù)計(jì)0.5~0.7100南山庭院147畝0.777.54文華景園247畝預(yù)計(jì)0.58.2高山流水560畝0.6825.39山水草堂東側(cè)地塊200畝預(yù)計(jì)0.56.6丙戌28院306畝0.141.8御景花園376.9畝預(yù)計(jì)0.512.6提香溪谷184畝0.323.9亞健高爾夫150畝0.33.3合計(jì)：3324畝－－127.4紫薇山莊1075畝0.2215.77嘉祥公司120預(yù)計(jì)0.7~0.96.4麓鳴園181畝0.273.26東大浴城1000預(yù)計(jì)0.7~0.953鴻喜山莊160畝0.293.09匯城電信474預(yù)計(jì)0.7~0.925合計(jì)：3434畝85.55栗園公司265預(yù)計(jì)0.7~0.914合計(jì)：185998.4區(qū)域有可能轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)地塊區(qū)域潛在的競(jìng)爭(zhēng)房產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域在售房產(chǎn)項(xiàng)目單位:萬(wàn)㎡51調(diào)查分析數(shù)據(jù)區(qū)域在售房產(chǎn)工程：經(jīng)初步計(jì)算本工程輻射的三個(gè)板塊范圍內(nèi)共有在售別墅樓盤(pán)總數(shù)為8個(gè);總供給量到達(dá)85.55萬(wàn)㎡，共計(jì)3434畝上下。經(jīng)我司深訪(fǎng)各樓盤(pán)銷(xiāo)售情況后,統(tǒng)計(jì)得到:其中已售面積為448902㎡,占總供給量的52.89%;未售面積為399798㎡,占總供給量的47.11%.區(qū)域潛在的競(jìng)爭(zhēng)房產(chǎn)工程：秦嶺北麓區(qū)域潛在的房地產(chǎn)工程共有4個(gè)，總供給量到達(dá)127.4萬(wàn)㎡，共計(jì)3324畝上下.其中我司認(rèn)為“山水草堂”是最為重要的潛在競(jìng)爭(zhēng)工程,通過(guò)對(duì)“山水草堂”現(xiàn)場(chǎng)工程部的了解和工程現(xiàn)場(chǎng)施工規(guī)模判斷,該工程2007~2008可能將推出的規(guī)模在400畝上下,總建筑面積約在15萬(wàn)㎡〔目前已經(jīng)推出5萬(wàn)平方米〕，在工程咨詢(xún)階段和開(kāi)盤(pán)預(yù)熱階段大致分為景觀(guān)配套樣板區(qū)和產(chǎn)品樣板區(qū)兩大局部。區(qū)域有可能轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)地塊:整體秦嶺北麓區(qū)域可預(yù)計(jì)的可能會(huì)通過(guò)土地、工程轉(zhuǎn)讓和合作造成的潛在房地產(chǎn)工程共有4個(gè)左右，預(yù)計(jì)的總建筑面積在98.4萬(wàn)㎡,共計(jì)1859畝上下。我司認(rèn)為短期1~2年內(nèi)此類(lèi)工程開(kāi)工開(kāi)發(fā)的可能性較小。52現(xiàn)在，無(wú)論這些投資商是以什么名義囤積了這么巨量的土地，無(wú)論在未來(lái)5年還是10年里開(kāi)發(fā)都已經(jīng)不重要了，它已經(jīng)清楚的說(shuō)明，一旦秦嶺北麓房地產(chǎn)市場(chǎng)有突破性的開(kāi)展，這些土地將會(huì)有很大的可能性大面積上馬?？梢灶A(yù)計(jì)，在未來(lái)的數(shù)年里，這里的競(jìng)爭(zhēng)劇烈程度將會(huì)非同尋常。當(dāng)然，這是建立在板塊市場(chǎng)有突破性的開(kāi)展的根底上的。這也說(shuō)明，對(duì)于工程而言，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不容樂(lè)觀(guān)。以上的圖表及分析結(jié)果非常清楚反映了秦嶺北麓的房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本情況。而我們從這組數(shù)據(jù)中看到了什么？或者發(fā)現(xiàn)了什么？而對(duì)于工程有著怎樣的啟示？我們把這幾個(gè)數(shù)據(jù)做成一個(gè)圖表〔見(jiàn)圖〕，在這個(gè)圖表中，我們可以看到，在售樓盤(pán)還余量約50%。而潛在樓盤(pán)的面積還有約超過(guò)余量3倍的面積。而最后還有近兩倍的存量土地涉及的建筑面積，顯然，秦嶺北麓的土地供給已經(jīng)超出了市場(chǎng)總?cè)萘刻唷?3二、板塊規(guī)劃與政策導(dǎo)向作為“兩區(qū)四板塊”的重要組成局部，秦嶺北麓經(jīng)濟(jì)板塊將以保護(hù)區(qū)用地、保護(hù)區(qū)協(xié)調(diào)用地和旅游綜合用地構(gòu)成。秦嶺北麓資源保護(hù)以環(huán)山公路為軸線(xiàn)，加大東大、灤鎮(zhèn)、子午、太乙等小城鎮(zhèn)根底設(shè)施建設(shè)，建成沿山果林帶和生態(tài)觀(guān)光農(nóng)業(yè)示范基地。在此規(guī)劃指引下，秦嶺北麓未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用土地將嚴(yán)格限制，目前區(qū)域僅批準(zhǔn)通過(guò)了55個(gè)工程，其它150多個(gè)工程全部停止，且今后不在審批。以上的城鎮(zhèn)規(guī)劃以及政策導(dǎo)向很清楚地說(shuō)明，政府已經(jīng)收緊土地，而且在未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，根本不會(huì)再增加土地供給。不過(guò)，即便是現(xiàn)有的批準(zhǔn)土地也將需要很長(zhǎng)的時(shí)間才能夠消化完成。54

研究結(jié)論政府的土地供給雖然收緊，但是存量土地依然超出市場(chǎng)總量，市場(chǎng)一旦有突破性的開(kāi)展，那么有可能出現(xiàn)供給面積大規(guī)模放量的情況。從規(guī)劃的角度來(lái)看，政府并沒(méi)有將這里全部作為一個(gè)高端的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行考慮，很大程度是以觀(guān)光、體驗(yàn)、休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游也來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，而這一點(diǎn)對(duì)于產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)影響之大相信我們雙方都已經(jīng)體驗(yàn)深刻。環(huán)山路以南的大量土地以旅游效勞等綜合用地性質(zhì)出現(xiàn)，而環(huán)山路以北以房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)的用地性質(zhì)出現(xiàn)這一事實(shí)，使我們不能不考慮這將可能成為未來(lái)片區(qū)各樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)注點(diǎn)。對(duì)于環(huán)山路以南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，雖然有著更加優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，但是用地屬性的差異也可能成為最大的劣勢(shì)。目前，大局部在售樓盤(pán)提及物權(quán)法時(shí)，總是往自己有利的方向上講，但隨著物權(quán)法的正式實(shí)施以及擁有住宅用地性質(zhì)的開(kāi)發(fā)商的宣傳，旅游用地的缺陷將會(huì)進(jìn)一步凸現(xiàn)出來(lái)。對(duì)于工程而言，需要躲避過(guò)長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，最為有利的還是爭(zhēng)取在2-3年內(nèi)完成工程的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。55第三章區(qū)域別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)開(kāi)展一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局二、市場(chǎng)規(guī)模及銷(xiāo)售周期三、供求關(guān)系四、價(jià)格特征及走勢(shì)五、產(chǎn)品特征六、客戶(hù)群特征分析七、品牌特征分析八、物業(yè)管理特征分析九、營(yíng)銷(xiāo)與產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)整合十、本章研究結(jié)論56一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局本案紫薇山莊高山流水亞建高爾夫麓鳴園草堂板塊東大板塊灤鎮(zhèn)板塊秦嶺山水山水草堂雖然整個(gè)秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)區(qū)域內(nèi)作為房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)講大致可劃分為灤鎮(zhèn)、東大和草堂三個(gè)活潑板塊。但從交通的角度看，區(qū)區(qū)10多分鐘的車(chē)程差距將三個(gè)板塊可以看成一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)整體。雖然灤鎮(zhèn)板塊有交通上的優(yōu)勢(shì)，但這個(gè)優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的附加分值也可能會(huì)被草堂板塊的文化優(yōu)勢(shì)和高爾夫球場(chǎng)的附加值所沖抵。因此，各板塊優(yōu)劣勢(shì)對(duì)沖后結(jié)果將是誰(shuí)也沒(méi)有絕定性的優(yōu)勢(shì)。57——灤鎮(zhèn)板塊其板塊特征：西安市休閑度假人群去秦嶺北麓風(fēng)景區(qū)的首先到達(dá)區(qū)域。地理交通優(yōu)勢(shì)：兩條連接西安南部城區(qū)的快速路均與該板塊對(duì)接；其地理位置在整個(gè)區(qū)域中，屬于中心位置，城區(qū)人群到達(dá)該區(qū)域后，向東，向西，向南方向均可輕松到達(dá)；自然景觀(guān)資源：該板塊屬于觀(guān)山景角度最正確的區(qū)域；板塊地域?qū)傩裕呵貛X風(fēng)景區(qū)中心位置、交通中轉(zhuǎn)點(diǎn)，隱秘性和隱私性相對(duì)較差，同時(shí)大量地農(nóng)家樂(lè)的存在對(duì)板塊高端別墅的開(kāi)發(fā)有相當(dāng)?shù)挠绊?。開(kāi)展趨勢(shì)從以往該區(qū)域別墅物業(yè)的開(kāi)展特征上看，其主要是以高端的獨(dú)棟產(chǎn)品為主〔紫薇山莊〕，不管從產(chǎn)品細(xì)分定位、產(chǎn)品品質(zhì)以及建筑風(fēng)格均有存在較大的問(wèn)題；從現(xiàn)在該區(qū)域別墅物業(yè)的開(kāi)展趨勢(shì)上看，以秦嶺山水為代表的工程已逐漸找準(zhǔn)了產(chǎn)品定位，其中小面積區(qū)間的獨(dú)聯(lián)體、疊拼主力產(chǎn)品更加符合該板塊地域?qū)傩院褪袌?chǎng)需求。純高端別墅中高端類(lèi)別墅大面積別墅中小面積類(lèi)別墅單一功能〔第二居所〕多功能類(lèi)別墅產(chǎn)品秦嶺山水秦嶺山水子午路與環(huán)山路交接處58灤鎮(zhèn)板塊人流秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)區(qū)觀(guān)山景區(qū)域西萬(wàn)東大鎮(zhèn)路環(huán)山路草堂區(qū)域亞建高爾夫子大午道野生動(dòng)物園植物園、生態(tài)博覽園本案59——東大鎮(zhèn)板塊其板塊特征：西安市休閑度假人群去秦嶺北麓風(fēng)景區(qū)的目的地之一。地理位置：在整個(gè)區(qū)域中具有承上啟下的作用；自然景觀(guān)資源：該板塊同屬于觀(guān)山景角度最正確的區(qū)域內(nèi)；旅游資源及配套：西安兩處溫泉資源地東大鎮(zhèn)占其一，并擁有一座大型溫泉度假山莊；目前東大鎮(zhèn)是整個(gè)區(qū)域開(kāi)展較快的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西工、西北大學(xué)今后的建成將有效的為該板塊帶來(lái)更多的人氣和開(kāi)展機(jī)遇；結(jié)合其區(qū)域特點(diǎn)，該區(qū)域具備開(kāi)展高品質(zhì)類(lèi)別墅產(chǎn)品的根底條件。開(kāi)展趨勢(shì)從以往該區(qū)域開(kāi)發(fā)的別墅物業(yè)特征上看，其主要還是以高端的獨(dú)棟產(chǎn)品為主〔高山流水工程〕，但從銷(xiāo)售情況上看，中小型獨(dú)棟別墅銷(xiāo)售較好，大面積獨(dú)棟產(chǎn)品根本滯銷(xiāo)；從現(xiàn)在該區(qū)域的別墅物業(yè)的開(kāi)展趨勢(shì)上看，以南山庭院為代表的工程以逐漸找準(zhǔn)了區(qū)域產(chǎn)品開(kāi)展特征，其產(chǎn)品定位以中小面積的聯(lián)排別墅為主，目前銷(xiāo)售情況良好。高端別墅產(chǎn)品品質(zhì)化類(lèi)別墅產(chǎn)品中大面積獨(dú)棟產(chǎn)品中小面積類(lèi)別墅產(chǎn)品高山流水南山庭院60西北工業(yè)大學(xué)新校區(qū)西安市野生動(dòng)物園本案人流秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)區(qū)觀(guān)山景區(qū)域亞建高爾夫西萬(wàn)路東大板塊西北大學(xué)

新校區(qū)東大溫泉浴場(chǎng)草堂區(qū)域?yàn)存?zhèn)區(qū)域環(huán)山路各垂釣場(chǎng)子午道大61——草堂風(fēng)景板塊其板塊特征：西安市高端休閑度假人群到達(dá)秦嶺北麓風(fēng)景區(qū)的最終目的地。地理位置：草堂板塊屬于戶(hù)縣的行政管理范圍，地理位置在整個(gè)秦嶺北麓的最西側(cè)區(qū)域內(nèi)，人流車(chē)流相對(duì)較少，在獨(dú)享自然資源的同時(shí)極具隱私性和隱秘性的特點(diǎn)；自然景觀(guān)資源：該板塊觀(guān)山景效果一般，但具有一定的河景資源，同時(shí)板塊內(nèi)還有較大的葡萄養(yǎng)殖基地；旅游資源及配套：該板塊內(nèi)擁有西安市唯一的18洞高爾夫球場(chǎng)，自從金花集團(tuán)收購(gòu)入駐后，目前入會(huì)固定會(huì)員到達(dá)400余人，非會(huì)員到達(dá)1000人以上，總體賽事舉辦也比較理想。因此該板塊是西安高端人群比較認(rèn)同的高尚休閑、度假區(qū)域。開(kāi)展趨勢(shì)從以往該區(qū)域別墅物業(yè)的開(kāi)展特征上看，其主要是以高端的純獨(dú)棟產(chǎn)品為主〔亞健高爾夫別墅〕，從產(chǎn)品定位、產(chǎn)品品質(zhì)以及建筑風(fēng)格均是為西安上層人士打造，總共有58棟，目前剩余16棟，整體銷(xiāo)售緩慢；從現(xiàn)在該區(qū)域的房產(chǎn)物業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)上看，以山水草堂為代表的工程以大規(guī)模、大配套、超長(zhǎng)產(chǎn)品線(xiàn)進(jìn)入市場(chǎng)，向綜合性、中高檔方向開(kāi)展。以丙戌28院為代表的工程，延續(xù)高端獨(dú)棟別墅產(chǎn)品開(kāi)展模式，在亞健高爾夫別墅的根底上進(jìn)一步挖掘高端人群。山水草堂現(xiàn)場(chǎng)亞建高爾夫山莊向高品質(zhì)和規(guī)?；较蜷_(kāi)展62西安市野生動(dòng)物園本案人流秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)區(qū)觀(guān)山景區(qū)域西萬(wàn)路灤鎮(zhèn)區(qū)域東大鎮(zhèn)豪勝山水草堂工程環(huán)山路亞建高爾夫草堂板塊子午道大63三大板塊與工程單純的從地理?xiàng)l件來(lái)看，三大板塊各有優(yōu)劣。但由于草堂板塊的18洞高爾夫球場(chǎng)和草堂寺的存在，使得這個(gè)板塊更具有競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于這一點(diǎn)我們需要正視。但是，對(duì)于一個(gè)原生的相對(duì)粗放的高端別墅市場(chǎng)來(lái)講，任何的可能性都存在，也就是說(shuō)，板塊的屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有真正確實(shí)立。更多的是一個(gè)大盤(pán)的成功開(kāi)發(fā)，就將可能重塑整個(gè)片區(qū)的屬性。這樣的例子在中國(guó)各大城市當(dāng)中每年都在上演。而我們對(duì)于板塊屬性的分析結(jié)果在很大程度上也是市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年來(lái)市場(chǎng)所反映出現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)。正如前文當(dāng)中研究的那樣，對(duì)于工程而言，處于一個(gè)秦嶺北麓片區(qū)的第一站，從地理上的優(yōu)勢(shì)不言而喻！而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，三大板塊的各個(gè)樓盤(pán)都還是出于對(duì)市場(chǎng)的感性摸索當(dāng)中。工程自然也應(yīng)當(dāng)站在這些樓盤(pán)的肩膀上來(lái)理性探求自身的開(kāi)展空間?！@也是工程的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。64項(xiàng)目名稱(chēng)秦嶺山水高山流水南山庭院提香溪谷丙戌28院位置西安野生動(dòng)物園旁灃浴口西2.5公里灃峪口盤(pán)道以西一公里長(zhǎng)安區(qū)灃峪口東南側(cè)西安亞建高爾夫以西2公里規(guī)模21.8萬(wàn)㎡11萬(wàn)㎡約6萬(wàn)㎡3.98萬(wàn)㎡2.8萬(wàn)㎡容積率0.49（實(shí)際為0.8）0.680.5~0.70.320.14產(chǎn)品形態(tài)疊拼HOUSE獨(dú)連、雙連、獨(dú)棟聯(lián)排較少、獨(dú)棟為主4、5聯(lián)排為主少量2聯(lián)排2棟公寓純獨(dú)棟社區(qū)約60多套純獨(dú)棟社區(qū)總計(jì)33套戶(hù)型區(qū)間公寓30~50㎡類(lèi)別墅90~250㎡280~490㎡40~320㎡264~416㎡大獨(dú)棟:580~620㎡小獨(dú)棟:323㎡戶(hù)型特征均以四層為主，一期以獨(dú)聯(lián)體疊拼為主，房型以三房二廳和小三房為主，疊拼為四戶(hù)設(shè)計(jì)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)獨(dú)立入戶(hù)，獨(dú)聯(lián)體提供車(chē)庫(kù)和多功能室。二期開(kāi)始增設(shè)大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)，形成層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，地面花園仍較小。以?xún)蓪訛橹?，梯井中設(shè)，大開(kāi)間設(shè)計(jì)，以四房和五房多廳為主。四期磚石版主要以520㎡為主，院地面積設(shè)計(jì)較小和不合理以三層為主，開(kāi)間設(shè)計(jì)在6.6~7.5米,房型以5房三廳及以上為主，一層為錯(cuò)層設(shè)計(jì)，地面花園集中在40㎡,60㎡.樓間距17米左右,

溫泉和中央空調(diào)入戶(hù)設(shè)計(jì).整體布局緊湊。以?xún)蓪訛橹?，客廳上鏤空，層高約6米。主力房型以四房?jī)蓮d為主,主臥外延性好，多帶大露臺(tái)。項(xiàng)目共有10種戶(hù)型供客戶(hù)自由選擇.共有28棟大獨(dú)棟,5棟小獨(dú)棟,主要以多房間,大尺寸設(shè)計(jì).主力戶(hù)型獨(dú)聯(lián)體180~220㎡獨(dú)棟300~350㎡4聯(lián)排180~220㎡獨(dú)棟270~320㎡大獨(dú)棟建筑風(fēng)格北美風(fēng)格北美風(fēng)格中式庭院北美風(fēng)格中式清代風(fēng)格開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年12月21日02年4月23日認(rèn)購(gòu)06年初開(kāi)始預(yù)計(jì)2007年3月開(kāi)盤(pán)06年10月06年11月即期銷(xiāo)售均價(jià)4000元/㎡（如果按產(chǎn)權(quán)計(jì)算單價(jià)在8000元/㎡左右）7000~8000元/㎡3600元/㎡2006年12月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu),起價(jià)3880元/㎡7000~8000元/㎡二、市場(chǎng)規(guī)模及銷(xiāo)售周期調(diào)查表165〔調(diào)查表2〕項(xiàng)目名稱(chēng)亞建高爾夫紫薇山莊

優(yōu)勝美地

(失敗)鴻禧山荘麓鳴園灃峪莊園

(失敗)位置西安亞建高爾夫球場(chǎng)以東西萬(wàn)路北亞健高爾夫西側(cè)1000米秦嶺北麓旅游開(kāi)發(fā)區(qū)灃峪口長(zhǎng)安灃峪口西側(cè)300米西安市長(zhǎng)安區(qū)灤鎮(zhèn)灃峪大壩溝口規(guī)模3.3萬(wàn)㎡15萬(wàn)㎡約8萬(wàn)㎡約4萬(wàn)㎡3.08萬(wàn)㎡未知容積率0.30.22約0.20.290.27未知產(chǎn)品形態(tài)68套獨(dú)棟三期最后推出18棟236套獨(dú)棟142套聯(lián)排11棟商務(wù)別墅獨(dú)棟230～378㎡疊拼40～146㎡194戶(hù)98幢獨(dú)立別墅10幢4層洋房100余套別墅，3組集合住宅，每戶(hù)帶花園聯(lián)排、獨(dú)棟（花園0.5-2.5畝）3A景區(qū)酒店

戶(hù)型區(qū)間295~950㎡220~500㎡疊拼40~378㎡獨(dú)棟230~378㎡獨(dú)棟255~567㎡洋房110~180㎡125~253㎡聯(lián)排94~97㎡獨(dú)棟198~318㎡戶(hù)型特征目前共18棟大獨(dú)棟,主要以多房間,大尺寸設(shè)計(jì).以?xún)伞⑷龑訛橹?，大開(kāi)間設(shè)計(jì),客廳上層高約6米，凸窗、大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)、層層退臺(tái)設(shè)計(jì)。地面花園面積較大.二期和三期主力面積集中350㎡上下。主要以?xún)蓪訛橹?，提?種以上戶(hù)型由客戶(hù)自由選擇，從客戶(hù)反映整體設(shè)計(jì)較差，樓間距太小略戶(hù)型異型情況普遍，實(shí)用性差。面積效能低框剪結(jié)構(gòu)。

略主力戶(hù)型獨(dú)棟400~480㎡獨(dú)棟300~380㎡獨(dú)棟280~340㎡獨(dú)棟320~380㎡未知未知建筑風(fēng)格美式風(fēng)格后現(xiàn)代美式風(fēng)格簡(jiǎn)約中式--開(kāi)盤(pán)時(shí)間2001年2004年2005年8月2002年2月2002年2004年11月即期銷(xiāo)售均價(jià)8800~9800聯(lián)排4800獨(dú)棟6100當(dāng)期價(jià)格為2600元/㎡3500~40003000~4000未知價(jià)格單位：元/㎡66以上表中采樣樓盤(pán)共十一個(gè)，包括目前片區(qū)內(nèi)所有的在售樓盤(pán)?？偣┙o面積約為85.55萬(wàn)平方米，扣除失敗的工程后只有77萬(wàn)平米左右，而實(shí)際已經(jīng)銷(xiāo)售和在售面積缺乏45萬(wàn)平方米。我們看到，在這些樓盤(pán)當(dāng)中，開(kāi)盤(pán)時(shí)間從01-07年，局部樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期之長(zhǎng)令人吃驚。按照這個(gè)年限來(lái)計(jì)算，該片區(qū)的年度市場(chǎng)供給總量不超過(guò)12萬(wàn)平米，而實(shí)際的銷(xiāo)售量那么不超過(guò)5萬(wàn)平方米。當(dāng)然，這僅僅是一個(gè)算術(shù)平均的結(jié)果。顯然，在這六年多的時(shí)間，片區(qū)情況已經(jīng)發(fā)生了變化，我們單就05年以后的情況來(lái)進(jìn)行分析，應(yīng)當(dāng)更具實(shí)際意義。01年-07年的情況6705-07年的情況從05年開(kāi)始到目前為止，實(shí)際上新開(kāi)樓盤(pán)只有秦嶺山水、南山庭院、草堂山水、提香溪谷、丙戌28院以及優(yōu)勝美地共六個(gè)盤(pán)。而這六個(gè)盤(pán)到目前為止，優(yōu)勝美地失敗的退出了。只剩下五個(gè)樓盤(pán)。這個(gè)五個(gè)樓盤(pán)在到目前為止的兩年多時(shí)間里共銷(xiāo)售銷(xiāo)售了約25萬(wàn)平米左右，按照年度計(jì)算也就是約10萬(wàn)平米左右。而事實(shí)上，在我們統(tǒng)計(jì)的這25萬(wàn)平米當(dāng)中，僅秦嶺山水和草堂山水就占了15萬(wàn)平米左右，如果扣除這兩個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售預(yù)報(bào)的水分，恐怕年度10萬(wàn)平米的規(guī)模能不能到達(dá)都非常值得推敲〔我們估計(jì)06年度實(shí)際銷(xiāo)售面積為8萬(wàn)平方米左右〕。而按照這個(gè)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)值計(jì)算，年度銷(xiāo)售額也就在4-6億元之間。這與西安市06年度超過(guò)600萬(wàn)平米的市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，只能說(shuō)這是一個(gè)邊緣化到可以忽略的一個(gè)片區(qū)市場(chǎng)。如果我們認(rèn)為西安的高端別墅市場(chǎng)真的能夠到達(dá)6-7%的市場(chǎng)比重的話(huà)，顯然，對(duì)于片區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)同還有很長(zhǎng)的路要走。也就是還沒(méi)有形成真正意義上的規(guī)?；袌?chǎng)。另外，我們還需要注意的是，在04-05年當(dāng)中，還有兩個(gè)工程失敗后黯然退場(chǎng)。68對(duì)于工程以上關(guān)于市場(chǎng)規(guī)模的這一切都在提示我們需要高度重視西安房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，客戶(hù)對(duì)于這樣帶有第二居所性質(zhì)的高端奢侈品的還沒(méi)有形成足夠的消費(fèi)意識(shí)，也還沒(méi)有形成一個(gè)有著足夠的消費(fèi)的規(guī)劃化市場(chǎng)。而對(duì)于工程而言，這樣純粹的第二居所性質(zhì)的高端別墅樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)足以讓人保持高度警惕。當(dāng)然，一方面我們需要異常謹(jǐn)慎，另外一個(gè)方面，正如我們?cè)趧e墅市場(chǎng)板塊研究章節(jié)中所分析的那樣，秦嶺北麓板塊，將是未來(lái)高端別墅的開(kāi)展方向，也將是第二居所成為常態(tài)購(gòu)房后的重要區(qū)塊。對(duì)此，我們也需要確立信心。總結(jié)而言，根據(jù)這樣的市場(chǎng)規(guī)模，如果工程按照常態(tài)開(kāi)發(fā)，那么需要在開(kāi)發(fā)體量上有著足夠謹(jǐn)慎的控制，在預(yù)售可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流方面需要持保守的態(tài)度進(jìn)行預(yù)測(cè)。69三、供求關(guān)系從前文的分析當(dāng)中，我們可以看到，供求關(guān)系是非常清楚的。年度銷(xiāo)售量8-10萬(wàn)平方米，年度增量暫時(shí)沒(méi)有方法評(píng)估。而供給情況從銷(xiāo)售周期和目前樓盤(pán)的情況大致可以測(cè)算出年度07-08年度的供給量將超過(guò)30萬(wàn)平方米〔僅秦嶺山水和山水草堂的增量大致就在20萬(wàn)平方米左右，提香溪谷大致增量為5-6萬(wàn)平方米，還有其他的樓盤(pán)的持續(xù)銷(xiāo)售供給?！尺@個(gè)供求關(guān)系按照目前的銷(xiāo)售量，顯然已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。但是，正如我們一直強(qiáng)調(diào)的那樣，對(duì)于這樣的一個(gè)原生的市場(chǎng)，需求量并不像成熟市場(chǎng)一樣，增量空間有限。而很大程度取決于片區(qū)樓盤(pán)有著足夠的吸引力，能不能夠挖掘市場(chǎng)潛力，能不能夠做大市場(chǎng)才是關(guān)鍵。當(dāng)然，同時(shí)也對(duì)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)者提出了較高的要求。70四、價(jià)格特征及走勢(shì)

項(xiàng)目產(chǎn)品秦嶺山水南山庭院高山流水紫薇山荘

獨(dú)棟別墅均價(jià)4200以上總價(jià)：250~400多萬(wàn)

無(wú)7000~8000總價(jià)：150萬(wàn)~300萬(wàn)6100總價(jià)130萬(wàn)~260萬(wàn)

疊拼均價(jià)3800總價(jià)：36萬(wàn)、40萬(wàn)

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無(wú)————聯(lián)排別墅均價(jià)4000總價(jià)：80萬(wàn)~100萬(wàn)均價(jià)3600總價(jià)：60萬(wàn)~100萬(wàn)5000～6000130萬(wàn)左右4800120萬(wàn)左右公寓均價(jià)27008萬(wàn)~13萬(wàn)均價(jià)260013萬(wàn)~20萬(wàn)

無(wú)------價(jià)格單位：元/㎡秦嶺山水是區(qū)域較有代表性的樓盤(pán)，近一年供給根本上是獨(dú)聯(lián)體為主的別墅產(chǎn)品，其同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格變化較能反映出區(qū)域價(jià)格開(kāi)展趨勢(shì)。秦嶺山水一期2005年12月開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)2700元/平方米；二期2006年5月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約3800元/平方米；到目前為止，三期均價(jià)約4180元/平方米；秦嶺山水的價(jià)格上升幅度可以看到，區(qū)域近兩年住宅市場(chǎng)價(jià)格年漲幅約13%。而目前推出的草堂山水還有待觀(guān)察。71價(jià)格特征分析樓盤(pán)價(jià)格的主要調(diào)控手段根本采用開(kāi)發(fā)商自主定價(jià);產(chǎn)品價(jià)格梯度比較混亂,價(jià)值與價(jià)格的表達(dá)度不高;總價(jià)較低的產(chǎn)品有一定的銷(xiāo)售速度與銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)，聯(lián)排別墅價(jià)格區(qū)間從80萬(wàn)-130萬(wàn)不等，獨(dú)棟價(jià)格區(qū)間那么在150-500萬(wàn)元/套，而公寓和疊拼10-40萬(wàn)的總價(jià)對(duì)片區(qū)沒(méi)有多大的參考意義。聯(lián)排別墅產(chǎn)品主力單價(jià)區(qū)間在3500~4500元/平方米；近兩年的價(jià)格年漲幅在10左右~15%(在售樓盤(pán)深訪(fǎng))預(yù)計(jì)明年區(qū)域產(chǎn)品別墅主力單價(jià)將集中在4000~5000元/平方米；72價(jià)格走勢(shì)分析●我們可以清楚地看到，從01年的別墅亞建高爾夫開(kāi)始到目前的秦嶺山水和山水草堂，價(jià)格的增長(zhǎng)并沒(méi)有像主流房地產(chǎn)市場(chǎng)那樣呈現(xiàn)拐點(diǎn)式開(kāi)展的特征。從這個(gè)意義上講，片區(qū)別墅的價(jià)格增率并沒(méi)有跑贏(yíng)大盤(pán)。這個(gè)特點(diǎn)，反映在其他城市也是一樣。不過(guò)雖然增率沒(méi)有跑贏(yíng)大盤(pán)，但絕對(duì)增量值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期大盤(pán)，從而給投資商帶來(lái)高額的收益?！裨谀壳暗倪@些別墅工程當(dāng)中，也有中高端之分別。但是，由于片區(qū)市場(chǎng)總量規(guī)模太小，樓盤(pán)數(shù)量太少，嚴(yán)格的市場(chǎng)價(jià)格段位細(xì)分沒(méi)有意義。提香溪谷一期可以賣(mài)3900元/平方米，而秦嶺山水也可以喊出8000元/平方米的高價(jià)。同時(shí)草堂山水也可以給出一個(gè)5000元/平方米的中間價(jià)位〔雖然產(chǎn)品不同〕。同樣的別墅樓盤(pán)，同樣的獨(dú)棟別墅，差價(jià)可以到達(dá)100%以上，我們只能認(rèn)為，這樣的價(jià)格構(gòu)成只能說(shuō)明片區(qū)市場(chǎng)極度的不標(biāo)準(zhǔn)，這是一個(gè)充滿(mǎn)暴利和混亂的市場(chǎng)，但同時(shí)也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)巨大的初級(jí)市場(chǎng)。●產(chǎn)品形態(tài)的不同，價(jià)格走勢(shì)差異也較大。我們看到，從01年到目前的六年多時(shí)間，作為大體量的獨(dú)棟別墅的價(jià)格增率較小，而秦嶺山水低總價(jià)的戶(hù)型，價(jià)格提升增率那么較快。事實(shí)上，獨(dú)棟別墅由于本身價(jià)格較高，其增量空間有限。盡管如此，我們預(yù)期在未來(lái)的數(shù)年中，低總價(jià)的產(chǎn)品價(jià)格增率雖然還會(huì)有相當(dāng)?shù)目臻g，但是獨(dú)棟聯(lián)排等高總價(jià)的產(chǎn)品其價(jià)格增量卻是低端產(chǎn)品形態(tài)無(wú)法比較的。在片區(qū)容積率鎖定的情況下，進(jìn)行高端別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)是工程的首選。73結(jié)論●片區(qū)價(jià)格特征和走勢(shì)都表現(xiàn)出原生和相對(duì)粗放市場(chǎng)的特征，價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系并不是十分的密切，而與產(chǎn)品形態(tài)和開(kāi)發(fā)商的預(yù)期關(guān)系更大。

●根據(jù)高端別墅市場(chǎng)的開(kāi)展歷程以及經(jīng)驗(yàn)，在原生的高端別墅市場(chǎng)，在總價(jià)已經(jīng)上升到一個(gè)臺(tái)階的情況下，單價(jià)在一定范圍內(nèi)波動(dòng)不存在任何障礙。決定價(jià)格本身的不僅僅在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而更多在于開(kāi)發(fā)商勇敢的去開(kāi)拓市場(chǎng)，一步一步推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格走向一個(gè)又一個(gè)的高點(diǎn)。當(dāng)然，這并非盲目去推進(jìn)到一個(gè)新的高點(diǎn)。

●對(duì)于工程，在價(jià)格方面不能局限于片區(qū)市場(chǎng)的視野之內(nèi)，而應(yīng)該站在局外人或者外來(lái)新進(jìn)者的角度來(lái)看待。這也是原生的粗放的市場(chǎng)的讓人興奮的地方所在。當(dāng)然，與之相對(duì)應(yīng)的，我們需要一個(gè)建立在符合目標(biāo)消費(fèi)群需求而足以領(lǐng)先片區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)水平3-5年的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案。74五、產(chǎn)品特征——樓盤(pán)技術(shù)指標(biāo)特征

項(xiàng)目指標(biāo)秦嶺山水高山流水南山庭院提香溪谷山水草堂占地面積670畝560畝147畝184畝2500畝

容積率0.49（實(shí)際為0.8以上）0.680.770.32預(yù)計(jì)0.5~0.7建筑規(guī)模21.8萬(wàn)㎡11萬(wàn)㎡7.55萬(wàn)㎡3.98萬(wàn)㎡80~116萬(wàn)㎡綠化情況50%76.9%53.4%待定待定車(chē)位概況部分戶(hù)型帶獨(dú)立車(chē)庫(kù)，大部分為戶(hù)外停車(chē)，車(chē)位數(shù)供應(yīng)不足。車(chē)位充足，均有獨(dú)立車(chē)位280㎡戶(hù)型帶獨(dú)立車(chē)庫(kù)，180~210㎡戶(hù)型停在自家院子里每戶(hù)均有獨(dú)立車(chē)庫(kù)。大多為戶(hù)外集中停車(chē)。其他待定。在售樓盤(pán)建筑規(guī)模平均在10萬(wàn)平方左右。多數(shù)工程過(guò)分追求土地利用率，容積率高，規(guī)劃較差，對(duì)人性化的考慮缺乏。主要在售工程較多地依賴(lài)外部環(huán)境資源，工程自身環(huán)境打造仍有提升的空間。75產(chǎn)品特征——環(huán)境規(guī)劃特征南山庭院總平圖南山庭院中央湖景效果圖南山庭院涌泉景觀(guān)效果圖秦嶺山水鳥(niǎo)瞰圖秦嶺山水原生板栗林秦嶺山水二期雙聯(lián)體

南山庭院的整體規(guī)劃以江南水景園林為主題，設(shè)計(jì)出具備四季特色的不同景觀(guān)組團(tuán)，景觀(guān)品質(zhì)感較強(qiáng)，均好性較好，在區(qū)域市場(chǎng)是一突破。秦嶺山水地塊相對(duì)不夠方正，以一條水景景觀(guān)軸為主，其它區(qū)域規(guī)劃布局感覺(jué)過(guò)于密集，景觀(guān)打造沒(méi)有明顯特色。秦嶺山水二期獨(dú)聯(lián)體76山水草堂環(huán)境規(guī)劃特征山水草堂一期總平圖山水草堂聯(lián)排別墅組團(tuán)該工程較為注重設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，聘請(qǐng)了一家日本環(huán)境設(shè)計(jì)公司做的環(huán)境設(shè)計(jì)。在主入口處規(guī)劃了大型以水為主題的景觀(guān)和會(huì)所，手法較大氣；將面積較大的聯(lián)排組團(tuán)戶(hù)型，有可能是雙拼戶(hù)型，擺在景觀(guān)資源和觀(guān)景效果最正確的位置。停車(chē)主要是戶(hù)外集中停車(chē)。小結(jié)：本工程可集眾家之長(zhǎng)，充分利用城市代征綠地打造主入口環(huán)境景觀(guān)，并將集中綠地與組團(tuán)綠地有機(jī)地結(jié)合，提升整體環(huán)境品質(zhì)。多聯(lián)排組團(tuán)低密度住宅組團(tuán)77產(chǎn)品特征——建筑特征項(xiàng)目

交房標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)圖片秦嶺山水北美風(fēng)格框架結(jié)構(gòu)裝修程度：毛坯房外墻：部分石材或瓷磚內(nèi)墻：毛坯門(mén)窗：鋁合金廚房：毛坯衛(wèi)生間：毛坯供電系統(tǒng)：住宅用電

燃?xì)庀到y(tǒng)：天然氣入戶(hù)供水系統(tǒng)：市政南山庭院中秦建筑，含有徽派建筑元素，大面板混澆結(jié)構(gòu)熱水：東大養(yǎng)生溫泉水源（水溫60度）；外墻：蘑菇石踢腳線(xiàn)，炳烯酸外墻涂料，高級(jí)外墻磚；內(nèi)墻：水泥沙漿壓光；頂棚：混凝土現(xiàn)澆樓板；地面：水泥沙漿打平院門(mén)：實(shí)木門(mén)入戶(hù)門(mén)：鋼質(zhì)防盜門(mén)后門(mén)：塑鋼推拉門(mén)或平開(kāi)門(mén)陽(yáng)臺(tái)門(mén)：塑鋼推拉門(mén)或平開(kāi)門(mén)內(nèi)房門(mén)：頂留門(mén)洞窗戶(hù)：中空玻璃廚房：墻面及地面水泥毛面，預(yù)留上下水接口；安防：電子對(duì)講；衛(wèi)生間：墻面及地面水泥毛面，預(yù)留上下水接口；陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)地面水泥拉毛，安裝護(hù)欄；取暖：戶(hù)式中央空調(diào),水循環(huán)戶(hù)式中央空調(diào)；燃?xì)庀到y(tǒng)：鋼瓶石油液化氣高山流水北美風(fēng)格框架結(jié)構(gòu)裝修程度：毛坯外墻：石材內(nèi)墻：水泥沙漿壓光門(mén)窗：非接觸感應(yīng)試IC卡自動(dòng)識(shí)別門(mén)禁，門(mén)戶(hù)采用門(mén)磁防撬燃?xì)庀到y(tǒng)：集中供氣供暖系統(tǒng)：獨(dú)立采暖供水系統(tǒng)：市政電視、電訊：寬帶,有線(xiàn)入戶(hù)78產(chǎn)品特征——戶(hù)型特征項(xiàng)目戶(hù)型面積配比平面特征空間特征創(chuàng)新性秦嶺山水90~110㎡疊拼約15％180~220平米獨(dú)聯(lián)體約55％，其余的為獨(dú)棟和雙聯(lián)。共2800戶(hù)房間尺寸適中，采光面較小均以四層為主，一期以獨(dú)聯(lián)體疊拼為主，房型以三房二廳和小三房為主，疊拼為四戶(hù)設(shè)計(jì)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)獨(dú)立入戶(hù)，獨(dú)聯(lián)體提供車(chē)庫(kù)和多功能室。二期開(kāi)始增設(shè)大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)，形成層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，地面花園仍較小。區(qū)域內(nèi)唯一提出“獨(dú)聯(lián)體”產(chǎn)品南山庭院20％約285㎡的2、4聯(lián)排，180㎡聯(lián)排占40％、210㎡聯(lián)排占40％兩棟公寓40㎡、80㎡房間尺寸較寬，布局較為合理以三層為主，開(kāi)間設(shè)計(jì)在6.6~7.5米,房型以5房三廳及以上為主，一層為錯(cuò)層設(shè)計(jì)，地面花園集中在40㎡,60㎡.樓間距17米左右,溫泉和中央空調(diào)入戶(hù)設(shè)計(jì).整體布局緊湊。溫泉引入浴室和花園高山流水以獨(dú)棟別墅為主共431套功能分區(qū)較好，公共通道寬敞以?xún)蓪訛橹?，梯井中設(shè)，大開(kāi)間設(shè)計(jì)，以四房和五房多廳為主。四期鉆石版主要以520㎡為主，院地面積設(shè)計(jì)較小不合理餐廳、臥室采用多邊形窗，加大進(jìn)光量紫薇山荘236棟獨(dú)立別墅、142套度假聯(lián)排別墅（Townhouse）、商務(wù)公寓布局相對(duì)緊湊，分區(qū)較細(xì)致以?xún)蓪訛橹?，大開(kāi)間設(shè)計(jì)在,客廳上鏤空，層高約6米，房型以4房?jī)蓮d及以上為主,凸窗、大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)、層層退臺(tái)設(shè)計(jì)。地面花園面積較大.二期和三期主力面積集中350㎡上下。下層設(shè)置客房，主人私密性較好區(qū)域主流產(chǎn)品是獨(dú)棟別墅和聯(lián)排宅院別墅，“提香溪谷“和“丙戌28院”均以純獨(dú)棟別墅社區(qū)面市而山水草堂那么以大宅院式組團(tuán)式別墅亮相。獨(dú)棟產(chǎn)品面積區(qū)間與區(qū)域主流獨(dú)棟工程有所下調(diào)，但去化速度仍不夠理想。以聯(lián)排別墅為主打的工程，主力戶(hù)型面積均集中在180~220平米之間，市場(chǎng)產(chǎn)品分化明顯。79相對(duì)暢銷(xiāo)戶(hù)型特征戶(hù)型圖暢銷(xiāo)戶(hù)型內(nèi)部布局暢銷(xiāo)原因獨(dú)聯(lián)體180~220㎡四室三廳四衛(wèi)負(fù)一層：車(chē)庫(kù)、庭院、多功能廳一層：客廳、餐廳、廚衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)二層：主臥、兩露臺(tái)四層閣樓：兩臥一衛(wèi)、花架戶(hù)型新穎、帶戶(hù)外花園，建筑形態(tài)創(chuàng)新，升值潛力大4聯(lián)排別墅180~210㎡五室三廳三衛(wèi)一層：前庭后院、客廳、餐廳、廚衛(wèi)、工人房二層：三室一廳一衛(wèi)、一陽(yáng)臺(tái)三層：主人獨(dú)立空間，兩室一廳衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)前庭后園的設(shè)計(jì)在區(qū)域內(nèi)具有差異化特色，戶(hù)型方正、面積適中，布局較為合理。南山庭院新推出樓盤(pán)開(kāi)始注意產(chǎn)品戶(hù)型面積控制和外部空間的延展，戶(hù)型休閑特征日趨明顯；各樓盤(pán)在控制產(chǎn)品總價(jià)的同時(shí)，也在強(qiáng)化了各戶(hù)型的功能豐富性，同樣面積的戶(hù)型，房間數(shù)量多的賣(mài)得較快較好。山水草堂開(kāi)盤(pán)時(shí)間較短，還需要時(shí)間進(jìn)行觀(guān)察。秦嶺山水80產(chǎn)品特征——配套特征分析項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)配套社區(qū)配套會(huì)所環(huán)境休閑配套基本設(shè)施配套秦嶺山水風(fēng)情商業(yè)街幼兒園會(huì)所內(nèi)容及面積未定主要依托御苑的資源水景、板栗園、市政水電、天然氣入戶(hù)有線(xiàn)電視、電話(huà)、寬帶入戶(hù)南山庭院商業(yè)街鋪約10000㎡餐廳、銀行、醫(yī)療多功能會(huì)所以溫泉浴場(chǎng)為主面積未定5000㎡湖景、2000㎡荷蓮水塘、1500㎡涌泉水景、2000㎡溪流休閑廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)中央空調(diào)、溫泉入戶(hù)、寬帶、對(duì)講系統(tǒng)高山流水商務(wù)中心超市、診所、洗衣店、餐廳、幼托服務(wù)中心、文化藝術(shù)中心雙會(huì)所酒吧、餐廳7000㎡15萬(wàn)㎡山地公園及湖面。網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、書(shū)吧、泳池、桑拿房、市政水電380/220V雙回路天然氣入戶(hù)、獨(dú)立采暖

、寬帶、有線(xiàn)電視紫薇山荘度假酒店超市、娛樂(lè)中心、幼兒托管處、老年活動(dòng)室、家政管理處、戶(hù)內(nèi)戶(hù)外停車(chē)場(chǎng)、醫(yī)療中心商務(wù)會(huì)所承辦餐廳、酒吧等約3000㎡水上娛樂(lè)中心、室內(nèi)室外釣魚(yú)臺(tái)、GOLF訓(xùn)練場(chǎng)市政供電380/220V雙回路井水供水

天然氣入戶(hù)、獨(dú)立采暖懸掛壁爐有線(xiàn)電視、電話(huà)、寬帶入戶(hù)會(huì)所的設(shè)置大多僅有普通的餐飲配套，類(lèi)似賓館的設(shè)置，作為休閑度假物業(yè)休閑主題文化特色上做得缺乏。生活污水的處理根本都是工程自行建設(shè)處理站，到達(dá)排放標(biāo)準(zhǔn)以后排入河道或者是灌溉綠化。采暖方面大多為獨(dú)立采暖。天燃?xì)夥矫娑紱](méi)有市政網(wǎng)管接入，只有紫薇山荘和高山流水有集中供氣站，其他工程用大型供氣罐，既不穩(wěn)定，平安性和耐用性也較低。81區(qū)域供給產(chǎn)品開(kāi)展趨勢(shì)：建筑類(lèi)型：多元化開(kāi)展格局，但從市場(chǎng)上看，聯(lián)排別墅和公寓產(chǎn)品最受歡送，反映出客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品舒適性和功能性心理訴求，同時(shí)也反映出對(duì)產(chǎn)品投資性的需求。值得注意的是，花園洋房產(chǎn)品在區(qū)域是零供給，而從局部銷(xiāo)售人員深訪(fǎng)中了解到，客戶(hù)群有可能對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品比較感興趣。戶(hù)型配比：聯(lián)排〔180~250㎡〕和獨(dú)棟〔250~350㎡〕是供給主力，所占比例能到達(dá)每個(gè)樓盤(pán)的80%以上，其中聯(lián)排別墅能占到新推出樓盤(pán)的50%以上，并且在向小型化方向開(kāi)展。戶(hù)型特征：躍層、復(fù)式形態(tài)，大開(kāi)間、多房間、多陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)設(shè)計(jì)最受歡送，并有向上垂直布置的開(kāi)展趨勢(shì)〔減小密度，增加容積率〕。建筑風(fēng)格：以中式和歐美風(fēng)格為主，目前新推樓盤(pán)主要以中式風(fēng)格為主，以山水草堂為代表的中式建筑群必將使區(qū)域中式風(fēng)格進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段。本工程宜防止中式建筑同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。景觀(guān)園林：大局部樓盤(pán)仍處于簡(jiǎn)單規(guī)劃設(shè)計(jì)狀態(tài)，但南山庭院和山水草堂已向精致化方向開(kāi)展。82產(chǎn)品特征小結(jié)綜合以上產(chǎn)品各特征分析總結(jié)得到初步結(jié)論：作為第二居所，區(qū)域產(chǎn)品開(kāi)展緩慢，休閑主題定位模糊，沒(méi)有提出獨(dú)特的休閑度假理念和社區(qū)休閑文化；在售樓盤(pán)大多缺乏成熟的戶(hù)型、建筑外觀(guān)、園林、配套等休閑度假產(chǎn)品應(yīng)有的特征和創(chuàng)新理念，但類(lèi)似于秦嶺山水等較受歡送的樓盤(pán)正逐漸向此方面開(kāi)展；區(qū)域主要在售樓盤(pán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不夠精細(xì)，建筑外觀(guān)和園林環(huán)境對(duì)客戶(hù)吸引力不夠；產(chǎn)品梯度較窄導(dǎo)致客戶(hù)面較窄，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。新推樓盤(pán)開(kāi)始注意通過(guò)控制戶(hù)型面積來(lái)控制產(chǎn)品總價(jià)，使工程產(chǎn)品具有更強(qiáng)休閑投資性。83對(duì)于工程事實(shí)上，就我們目前對(duì)產(chǎn)品的研究來(lái)看，各個(gè)工程有自己的可取的地方，也有糟糕的地方。不過(guò)，如果我們只是與片區(qū)樓盤(pán)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)類(lèi)比，那么我們永遠(yuǎn)只能停留在好一點(diǎn)或者更加完善的一個(gè)水平之上。我們也能夠開(kāi)發(fā)比這些樓盤(pán)好一點(diǎn)的別墅樓盤(pán)，也能夠在相對(duì)短一點(diǎn)的銷(xiāo)售周期中完成資金的回籠。但這是我們想要的嗎？這不應(yīng)該是我們的理想，我們需要有足夠的氣魄、足夠的前瞻性來(lái)放眼全國(guó)甚至全世界來(lái)架構(gòu)一個(gè)嶄新的復(fù)合型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程。當(dāng)然，這樣的雄心來(lái)自于我們對(duì)這個(gè)原生的高端別墅片區(qū)市場(chǎng)的根底性研究。由于一個(gè)成功的高端別墅除了關(guān)鍵性的產(chǎn)品之外，還有一個(gè)復(fù)雜成都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通中端市場(chǎng)的目標(biāo)客戶(hù)群定位以及營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題，因此，我們將在后一節(jié)來(lái)討論工程的方向性問(wèn)題。84獨(dú)立別墅的目標(biāo)客戶(hù)群主要是社會(huì)階層中位于金字塔尖端的中上層人士，主要包括高級(jí)公務(wù)員、中高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員及學(xué)者、大中私營(yíng)企業(yè)主及高級(jí)經(jīng)理，以及少量外藉人士。購(gòu)置行為的發(fā)生，是因?yàn)楠?dú)立別墅產(chǎn)品能夠在物質(zhì)和精神兩個(gè)方面滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，并且鑒于獨(dú)立別墅的稀缺性，其更能在精神方面給客戶(hù)帶來(lái)滿(mǎn)足感。區(qū)域類(lèi)別墅的產(chǎn)品差異性比較大，因此其目標(biāo)客戶(hù)群較獨(dú)立別墅的客戶(hù)群更為廣泛，包括中高層公務(wù)員、各類(lèi)企業(yè)經(jīng)理及管理人員、中高級(jí)科技技術(shù)專(zhuān)業(yè)人員、中小企業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)、外地來(lái)西安工作人員、退休的機(jī)關(guān)單位干部等。此類(lèi)購(gòu)置行為的發(fā)生，同樣因?yàn)楫a(chǎn)品在物質(zhì)和精神方面提供給購(gòu)置者雙重的滿(mǎn)足，而類(lèi)別墅產(chǎn)品更傾向于滿(mǎn)足客戶(hù)物質(zhì)層次的需求。較好生態(tài)環(huán)境以及回歸自然的需要時(shí)尚生活方式的追求和需要養(yǎng)生養(yǎng)老的需求精神層次

比較舒適的生活及家居生活需要一定的投資性需要安全性較高、私密程度較好物質(zhì)層次購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)需求層次類(lèi)別墅購(gòu)置動(dòng)機(jī)分析表尊貴的享受，身份與地位的顯現(xiàn)自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的肯定與人生的回報(bào)高層次社交的需要對(duì)稀缺資源占有的滿(mǎn)足感精神層次高舒適、奢華的家居生活需要高品質(zhì)、尊貴的物管服務(wù)高私密性物質(zhì)層次購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)需求層次類(lèi)別墅產(chǎn)品消費(fèi)群無(wú)論是那種產(chǎn)品的客戶(hù)群對(duì)秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)區(qū)的稀缺價(jià)值和未來(lái)升值空間都是十分認(rèn)同的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品消費(fèi)群六、客戶(hù)群特征分析85根據(jù)區(qū)域各種產(chǎn)品購(gòu)房人群消費(fèi)動(dòng)機(jī),我們將區(qū)域客戶(hù)根本需求分為兩大類(lèi)，分別是高端客戶(hù)消費(fèi)需求、中端休閑需求:1、高端消費(fèi)客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈未來(lái)供給高端獨(dú)棟產(chǎn)品較多，而區(qū)域高端獨(dú)棟產(chǎn)品銷(xiāo)售速度趨緩，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將日趨劇烈；2、中端休閑客戶(hù)日益增多從秦嶺山水和南山庭院的銷(xiāo)售人員深訪(fǎng)了解到，購(gòu)置中小戶(hù)型公寓、疊拼和聯(lián)排類(lèi)中端產(chǎn)品的客戶(hù)群主要分三大類(lèi)：中青年休閑度假客戶(hù)群：以滿(mǎn)足兩口或三口之家休閑度假為主，同時(shí)還需要兼顧投資性需求中老年休閑養(yǎng)老客戶(hù)群：以滿(mǎn)足自己休閑養(yǎng)老需求為主家庭休閑度假客戶(hù)群：一般為子女投資、父母長(zhǎng)期休閑養(yǎng)老、子女不定期休閑度假，表現(xiàn)為中老年居住時(shí)間較長(zhǎng)，子女帶孫子女周末會(huì)前來(lái)探視并兼度假的方式上述三類(lèi)人群的分布比例較為平均，年齡層次主要集中在35~45歲，以西安城南的私企業(yè)主、企業(yè)高管、高級(jí)科研人員、高校高層教職工、醫(yī)療機(jī)構(gòu)高職位醫(yī)務(wù)人員為主，以及局部高級(jí)公務(wù)員，同時(shí)覆蓋大陜北從事運(yùn)輸、礦業(yè)、制造業(yè)等中小私企業(yè)主。86結(jié)論以上只是一般性的客戶(hù)群的特征分析，而這樣的分析還是建立現(xiàn)有樓盤(pán)客戶(hù)的根底之上。對(duì)于他們，我們需要來(lái)了解更多，來(lái)夯實(shí)我們對(duì)于工程理想的根底。對(duì)于高端客戶(hù)研究，目前來(lái)看，是缺少統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的。而且，由于高端客戶(hù)的特殊性，包括目前很多大型研究機(jī)構(gòu)，也在也不能夠得到一個(gè)精準(zhǔn)的研究結(jié)果。但是，目標(biāo)客戶(hù)群又是我們必須解決的問(wèn)題，因此，關(guān)于目標(biāo)客戶(hù)群的研究我們需要作為一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)的課題存在。而這個(gè)課題也是我們下一步工作的重心，我們要知道他們想要什么樣的別墅，他們能不能夠?yàn)橐粋€(gè)異常精彩的別墅來(lái)付出更高的價(jià)格，他們到底有多少人，都在哪里，在干什么等等諸如此類(lèi)的問(wèn)題?！@也是我司一再說(shuō)明工程不能一蹴而就的根本原因。87七、品牌特征分析項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商建筑施工規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)管理營(yíng)銷(xiāo)代理秦嶺山水西旅集團(tuán)秦嶺山水置業(yè)有限公司、昌浩置業(yè)陜西正天建筑集團(tuán)長(zhǎng)安建筑集團(tuán)武漢一冶建筑集團(tuán)西安建筑科技大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院待定多家銷(xiāo)售代理公司南山庭院陜西強(qiáng)信房產(chǎn)－－－－大唐芙蓉園的景觀(guān)設(shè)計(jì)公司待定推廣：珠海伯爵銷(xiāo)售：天創(chuàng)眾邦提香溪谷陜西盛安置業(yè)－－－－同濟(jì)大學(xué)待定西安甲山水高山流水基爾特實(shí)業(yè)、同景地產(chǎn)中天建設(shè)建筑：澳大利亞柏濤景觀(guān)：澳洲HLCA.吉相合景景觀(guān)園林同景物業(yè)深圳金地物業(yè)開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售紫薇山莊西安高科新西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司高科集團(tuán)建筑：中國(guó)建筑研究院、西北研究院景觀(guān)：英國(guó)奇利景觀(guān)設(shè)計(jì)公司西安高科新西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司藍(lán)海風(fēng)國(guó)際策劃開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售山水草堂豪盛地產(chǎn)－－－－－－建筑：西北設(shè)計(jì)院方案：香港銳城國(guó)際景觀(guān)：日本大場(chǎng)西安怡人物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃：深圳創(chuàng)典除高山流水工程外，其他公司的品牌性不強(qiáng)。而最近推出的草堂山水工程也在力圖突出自己的品牌效應(yīng)，相信未來(lái)區(qū)域內(nèi)品牌建設(shè)也是實(shí)現(xiàn)高價(jià)的重要手段之一。88八、物業(yè)管理特征分析項(xiàng)目名稱(chēng)物管公司基礎(chǔ)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有償服務(wù)秦嶺山水

待定可視對(duì)講系統(tǒng)，周界紅外線(xiàn)報(bào)警，電子保安巡更系統(tǒng)，攝像監(jiān)控系統(tǒng).別墅：2元/㎡/月公寓：1.5元/㎡/月待定南山庭院待定對(duì)講系統(tǒng)，其他待定別墅：2元/㎡/月公寓：1.5元/㎡/月待定提香溪谷待定待定1.8元/㎡/月

待定高山流水深圳金地物業(yè)可視對(duì)講系統(tǒng)、電子保安巡更系統(tǒng)周界紅外線(xiàn)報(bào)警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)非接觸感應(yīng)試IC卡自動(dòng)識(shí)別門(mén)禁，門(mén)戶(hù)采用門(mén)磁防撬

2.6元/㎡/月家政、洗車(chē)修剪草坪紫薇山莊紫薇物業(yè)可視對(duì)講系統(tǒng)、電子保安巡更系統(tǒng)周界紅外線(xiàn)報(bào)警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)，門(mén)戶(hù)采用門(mén)磁窗磁防撬系統(tǒng)，燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)獨(dú)棟：3元/㎡/月聯(lián)排：2.5元/㎡/月家政服務(wù)由于區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)的入住率不高和不穩(wěn)定，物業(yè)管理又涉及到本錢(qián)的問(wèn)題，目前區(qū)域樓盤(pán)工程的物業(yè)管理水平普遍較低，幾乎沒(méi)有外來(lái)的知名物業(yè)管理公司，物管作為小區(qū)品牌的延伸沒(méi)有引起開(kāi)發(fā)商足夠的重視，效勞內(nèi)容也僅限于根本的安防、保潔、家政等，不能到達(dá)業(yè)主更高的心理需求，也根本上沒(méi)有什么特色的效勞。國(guó)內(nèi)較為成熟的別墅社區(qū)的物業(yè)管理較注重會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理，以及生活方式的引導(dǎo)和組織，也會(huì)提供菜單式的物管效勞。89九、營(yíng)銷(xiāo)與產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)整合目前談營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題好似為時(shí)過(guò)早，但事實(shí)不是這樣的。因?yàn)橐粋€(gè)能夠快速銷(xiāo)售的別墅樓盤(pán)，其營(yíng)銷(xiāo)模式是完全不同于常規(guī)的中端樓盤(pán)的。同時(shí)一個(gè)能夠快速銷(xiāo)售高端別墅樓盤(pán)也會(huì)完全區(qū)別于普通的高端別墅樓盤(pán)。因此，我們?cè)诳紤]工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的就需要考慮如何解決高端別墅市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題。山水草堂開(kāi)盤(pán)場(chǎng)景這是中端樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的做法，價(jià)值數(shù)百萬(wàn)的別墅不能這樣賣(mài)。從售樓處的客流看，蓄客量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)要求。一個(gè)較長(zhǎng)銷(xiāo)售周期是山水草堂的必然結(jié)果。90●目前的營(yíng)銷(xiāo)模式秦嶺山水：初期推出低端產(chǎn)品為主，中期以低總價(jià)、低首付以及大量的傳單來(lái)推動(dòng)銷(xiāo)售。山水草堂：從形象塑造開(kāi)始，以標(biāo)準(zhǔn)化的傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式展開(kāi)銷(xiāo)售。這兩個(gè)盤(pán)具有代表性，秦嶺山水劍走偏鋒，而山水草堂那么中規(guī)中矩。事實(shí)上，對(duì)于秦嶺山水的勝利我們并不感興趣，因?yàn)檫@樣的模式對(duì)于高端別墅來(lái)講是缺少持久力。我們相信隨著時(shí)間推移，其目前這一期宣稱(chēng)的許多結(jié)果也許就是一個(gè)大笑話(huà)。這樣說(shuō)的原因在于我們進(jìn)行樓盤(pán)調(diào)查的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)對(duì)于目前這一期的別墅產(chǎn)品宣稱(chēng)已經(jīng)預(yù)訂的局部的市場(chǎng)化程度有著令人吃驚的水分。而山水草堂的銷(xiāo)售情況那么可信度要高很多。當(dāng)然，對(duì)于其實(shí)際的銷(xiāo)售量，在我們的市場(chǎng)調(diào)查公司介入之后會(huì)有一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論的。以上兩種營(yíng)銷(xiāo)模式中，對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)然沒(méi)有太多要求，只需要考慮一個(gè)賣(mài)場(chǎng)和前期出一局部環(huán)境就足夠了，但對(duì)于一個(gè)能夠快速銷(xiāo)售高端別墅樓盤(pán)這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。91●第三種營(yíng)銷(xiāo)模式我們介紹一種成功的別墅銷(xiāo)售模式，這個(gè)模式曾經(jīng)創(chuàng)下了一個(gè)別墅銷(xiāo)售價(jià)格和速度的奇跡！而這兩者也是我們工程所處的市場(chǎng)環(huán)境所需要到達(dá)的目標(biāo)。在這個(gè)簡(jiǎn)化的步驟中，雖然高品質(zhì)的園區(qū)規(guī)劃建設(shè)是根底，但關(guān)鍵點(diǎn)卻落在賣(mài)場(chǎng)和高端人群的綜合體的設(shè)計(jì)上。因?yàn)樽鳛轭A(yù)售性質(zhì)，在呈現(xiàn)之前要讓高端客戶(hù)駐留下來(lái)，沒(méi)有一個(gè)能夠主題的活動(dòng)吸引物是不可能實(shí)現(xiàn)的。規(guī)劃設(shè)計(jì)賣(mài)場(chǎng)和高端人群活動(dòng)的綜合體高端人群的匯聚逐漸形成一個(gè)名流圈賣(mài)場(chǎng)合活動(dòng)場(chǎng)所成為名流圈經(jīng)常性活動(dòng)地點(diǎn)充分蓄客后，推出一期別墅高品質(zhì)的園區(qū)建設(shè)客帶客效應(yīng)產(chǎn)生進(jìn)入良性循環(huán)推出一期搶一期92●與工程的結(jié)合我們的工程剛好是一個(gè)掛名旅游休閑的復(fù)合地產(chǎn)，而這個(gè)賣(mài)場(chǎng)兼高端人群的綜合體正好與之契合，因此，我們認(rèn)為是可行的。而這個(gè)復(fù)合體到底應(yīng)該是什么，我們先不下結(jié)論，先來(lái)看看它需要具備什么樣的特征。首先，需要是開(kāi)放的，不能局限于室內(nèi)活動(dòng)，需要逃離城市的擁擠與喧囂。其次，需要是高端的，只有高端人群才能參與的，不能是群眾運(yùn)動(dòng)。第三，要有著一定的愛(ài)好者數(shù)量，不能只有極少數(shù)的高端人士才能參與即既小眾又群眾。第四，要有良好的延展性，能夠與別墅規(guī)劃進(jìn)行融合滲透。第五，局部呈現(xiàn)就需要有極大的視覺(jué)美感和沖擊力，因?yàn)槲覀儾荒軌虻鹊酵耆尸F(xiàn)。顯然，符合以上要求的這類(lèi)綜合體不多，目前的可選項(xiàng)有：高爾夫球場(chǎng)/溫泉及SPA休閑館和酒店/馬術(shù)俱樂(lè)部/專(zhuān)業(yè)的女士會(huì)所/多項(xiàng)活動(dòng)綜合體或者干脆導(dǎo)入一個(gè)全球性的平臺(tái)等等。但我們能夠選擇其中的那樣