碧桂園滬蘇區(qū)域昆山吉田項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

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昆山吉田項(xiàng)目

項(xiàng)目概況一營(yíng)銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六交接策劃七投資回顧二

目錄財(cái)務(wù)策劃八1、城市簡(jiǎn)介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：昆山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2015年全市總?cè)丝?64.4全市戶籍人口78.7城區(qū)常住人口117.5GDP/增速3080億/7.5%人均GDP/增速18.66萬(wàn)/7.2%公共財(cái)政收入/公共財(cái)政支出284.76億/255.36億城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42755元城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款/人均1054億/6.4萬(wàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額708.53億固定資產(chǎn)投資/增速810.61億/-4.6%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）/全市商品住宅銷售面積484.34萬(wàn)方平均交易價(jià)格（元/㎡）8478全市汽車擁有量24.5萬(wàn)輛存款50萬(wàn)以上人數(shù)2.2萬(wàn)昆山市隸屬于江蘇省蘇州市，距離最近已進(jìn)駐千燈項(xiàng)目18公里。昆山市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好，人口較多（外來(lái)人口多），且臨靠上海，區(qū)位條件優(yōu)越，市場(chǎng)潛力較大，適合我司進(jìn)駐開發(fā)。1、城市簡(jiǎn)介：目標(biāo)地塊上海市蘇州市昆山市城市簡(jiǎn)介及功能分區(qū)1、昆山隸屬蘇州，位于蘇州上海之間，是上海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市之一，曾連續(xù)多年被評(píng)為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之首，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。下轄3個(gè)國(guó)家級(jí)園區(qū)、2個(gè)省級(jí)園區(qū)和8個(gè)鎮(zhèn)。2、昆山大力發(fā)展第二及第三產(chǎn)業(yè)，全市整體分為中部中心城市集聚發(fā)展片區(qū)、南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)和北部陽(yáng)澄湖休閑度假片區(qū)三大部分。3、地塊所在開發(fā)區(qū)為中心城市聚集發(fā)展區(qū)，主要聚焦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全力打造全球性的IT產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)和交易平臺(tái)，長(zhǎng)三角區(qū)域重要的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。2、城市布局地塊基本信息總占地：233畝剩余存貨：29.95億（按照全為住宅方案測(cè)算）剩余凈地：88畝容積率：4.6交易對(duì)價(jià)：9.46億是否具備開工條件：是交通節(jié)點(diǎn)距離（KM）時(shí)間（min）路況市政府5.314擁堵商圈0.31擁堵3、區(qū)位配套中華園小學(xué)目標(biāo)項(xiàng)目長(zhǎng)江路昆山南站昆山火車站汽車站高速口現(xiàn)代廣場(chǎng)玉山中學(xué)交通節(jié)點(diǎn)距離（KM）時(shí)間（min）路況市政府5.314擁堵金鷹廣場(chǎng)3.513擁堵吉田商圈0.31擁堵中華園小學(xué)0.52擁堵玉山中學(xué)2.98擁堵結(jié)論：1、地塊西側(cè)柏廬路為主干道，直達(dá)市區(qū)；緊靠高速口及高鐵南站，交通便利。2、地塊所屬學(xué)區(qū)為中華園小學(xué)及玉山中學(xué)，距離較近，但學(xué)區(qū)條件一般。周邊商業(yè)主要為現(xiàn)代廣場(chǎng)及吉田廣場(chǎng)，配套齊全。另有彌敦城等商業(yè)中心在建。3、地塊東側(cè)即為昆山保稅區(qū)，整體發(fā)展前景較好。吉田廣場(chǎng)政府待出讓地塊4、學(xué)區(qū)情況說(shuō)明周邊教育配套現(xiàn)狀【一般】中華園小學(xué)，0.5km，車程2min【一般】玉山中學(xué)，2.9km，車程8min2中華園小學(xué)玉山中學(xué)1目標(biāo)項(xiàng)目5、吉田項(xiàng)目基本情況一、二期住宅，已交付，建筑面積11.9萬(wàn)㎡，691戶三期住宅，在建，建筑面積7.7萬(wàn)㎡，479戶待建住宅，38畝，8.4萬(wàn)㎡，地下1.64萬(wàn)㎡，633戶待建商業(yè)辦公樓，28畝，4.8萬(wàn)㎡，人防地下室1.5萬(wàn)㎡樂(lè)購(gòu)超市，5.45萬(wàn)㎡待建酒店商業(yè)辦公樓，32畝，13.6萬(wàn)㎡，地下3.1萬(wàn)㎡（兩層地下室）總建筑面積：67.6萬(wàn)㎡容積率：3.5地上計(jì)容面積：55.6萬(wàn)㎡地下不計(jì)容面積：14.8萬(wàn)㎡已開發(fā)建筑面積：37.07萬(wàn)㎡未開發(fā)建筑面積：29.43萬(wàn)㎡住宅：8.46萬(wàn)㎡商辦：18.4萬(wàn)㎡地下室：5.57萬(wàn)㎡5、吉田項(xiàng)目基本情況交易明細(xì)總對(duì)價(jià)為：①+②+③-④-⑤=4.84億+4.84億+1.5億-0.8億-0.92億

=9.46億項(xiàng)目對(duì)價(jià)備注①未開發(fā)土地價(jià)格4.84億按照550萬(wàn)/畝，共88.26畝（已考慮后期開發(fā)應(yīng)繳納的土地增值稅及其他稅費(fèi)）②已建未售部分價(jià)值：4.84億未售物業(yè)63090.5㎡（已有房產(chǎn)證）、257個(gè)車位（已考慮出售時(shí)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)）③現(xiàn)在及未來(lái)債務(wù)：1.5億含銀行貸款，6#、7#、8#、20#應(yīng)付工程款及相關(guān)稅費(fèi)等④已建成但未清繳的全部土地增值稅：0.8億

⑤吉田股東預(yù)未分配的利潤(rùn)：0.92億合同簽訂前已簽訂董事會(huì)決議預(yù)分配

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六交接策劃七投資回顧二財(cái)務(wù)策劃八規(guī)劃圖高層效果圖商業(yè)效果圖吉田國(guó)際廣場(chǎng)規(guī)模占地233畝，容積率3.5發(fā)展商吉田建設(shè)開發(fā)（昆山）有限公司區(qū)位距離◆距市區(qū)：4.2公里◆距南站：1公里自然/人文景觀柏廬公園周邊配套吉田廣場(chǎng)、現(xiàn)代廣場(chǎng)、昆山南站物業(yè)管理臺(tái)灣千翔物業(yè)自身配套商業(yè)中心1、項(xiàng)目基本情況昆山市政府金鷹廣場(chǎng)目標(biāo)項(xiàng)目昆山南站主力客戶層次主力客戶層邊際客戶層核心客戶：昆山外來(lái)剛需客戶（占比50%）構(gòu)成：臺(tái)商、企業(yè)職工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。價(jià)值取向：注重性價(jià)比、生活配套、交通狀況等重點(diǎn)客戶：上海外溢客戶（占比30%）構(gòu)成：上海高房?jī)r(jià)及限購(gòu)造成的外溢客戶，部分上海投資客價(jià)值取向：關(guān)注交通條件及片區(qū)未來(lái)升值空間偶得客戶：蘇州、昆山市區(qū)（占比20%）構(gòu)成：蘇州、昆山部分投資客戶價(jià)值取向：關(guān)注交通條件及片區(qū)未來(lái)升值空間區(qū)域客戶屬性：客群定位為中層剛需及剛改客群，年齡在30-50歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，屬于昆山外來(lái)人員，認(rèn)可區(qū)域發(fā)展前景，追求安穩(wěn)居住環(huán)境及升值空間。2、項(xiàng)目客戶分析2、項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目酒店式公寓辦公商業(yè)來(lái)源昆山、蘇州、上海昆山、蘇州、上海昆山、蘇州、上海置業(yè)需求投資為主，少量自主投資占據(jù)主導(dǎo)地位，自用極少投資為主，少量自用客戶類型昆山本地企業(yè)主居多，其次是上海、蘇州投資客投資80%，自用10%投資70%，自用20%關(guān)注點(diǎn)交通、升值預(yù)期、投資回報(bào)、價(jià)格區(qū)域規(guī)劃、升值預(yù)期、投資回報(bào)、價(jià)格地段、區(qū)域規(guī)劃、升值預(yù)期、投資回報(bào)、價(jià)格地塊具備條件：樂(lè)購(gòu)已形成了較高消費(fèi)商圈認(rèn)知，是目前區(qū)域內(nèi)最為成熟的商圈。項(xiàng)目打造需做到：商業(yè)地塊以酒店式公寓為主，商業(yè)及辦公僅作為配套備選功能，辦公以小面積戶型為主，功能兼住和辦?？刂企w量和戶型面積。總占地233畝總建面67.6萬(wàn)方未售建面7.88萬(wàn)方樂(lè)購(gòu)超市5.45萬(wàn)方未開發(fā)住宅8.46萬(wàn)方商辦18.4萬(wàn)方地下5.57萬(wàn)方一、二期建面37.07萬(wàn)方已售建面27.3萬(wàn)方有預(yù)售證可售面積2.43萬(wàn)方未交樓7.7萬(wàn)方已交樓19.6萬(wàn)方3、項(xiàng)目開發(fā)情況一期二期各戶型去化情況分析（僅統(tǒng)計(jì)在售二期住宅部分，商辦部分未統(tǒng)計(jì)）結(jié)論：1、主力產(chǎn)品是143、166方，總價(jià)分別是210/250萬(wàn)，204和335平米戶型所占比重相對(duì)較少，143平米戶型為主力，占比約39%；2、143及166平米戶型去化狀況較好，環(huán)境較好，配套齊全，主要針對(duì)剛改客戶；3、項(xiàng)目客戶中20%為剛需客戶，80%為首改客戶，項(xiàng)目定位較高，精裝出售，售價(jià)較高，16年開始銷售較好。房型

戶型面積（㎡）

贈(zèng)送面積（㎡）

梯戶比

推售情況

推售套數(shù)

貨量占比

成交套數(shù)

去化率

成交套數(shù)占比

月均去化(套)單價(jià)總價(jià)已推未售（套）(元/㎡）

（萬(wàn)元）

三房1432梯3戶19239%17290%46%4315000210201662梯2戶12828%9473%25%232503430010四房2042梯2戶6414%5484%14%142082梯2戶6414%5078%13%1231014五房3352梯3戶245%729%2%21800060017合計(jì)472100.00%37780%100.00%94

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953、項(xiàng)目開發(fā)情況板塊內(nèi)主要客戶為昆山外來(lái)人口，包括在昆山工作的外來(lái)人員以及上海蘇州而來(lái)的投資客，看好板塊內(nèi)的后期發(fā)展和升值空間?；緸閯傂杓皠偢目蛻簦粗匦詢r(jià)比、環(huán)境配套以及板塊發(fā)展前景。板塊內(nèi)目前基本無(wú)新貨供應(yīng)，在售均為老盤，新開彌敦城項(xiàng)目為商辦項(xiàng)目。目前主要供應(yīng)集中于部分大戶型高層及酒店式公寓，大多精裝出售，客戶選擇余地有限。版塊內(nèi)需求較旺盛但無(wú)供給，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于目標(biāo)項(xiàng)目一直定位高端，在本地客戶中口碑較好，認(rèn)可度高，故建議繼續(xù)高端定位，打造城南板塊內(nèi)勞斯萊斯，以YJ140、YJ180為主，精裝銷售。4、項(xiàng)目定位—綜述

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六交接策劃七投資回顧二財(cái)務(wù)策劃八三、營(yíng)銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)昆山市整體市場(chǎng)簡(jiǎn)述：“居住城西，產(chǎn)業(yè)城東”；城西新城是豪宅區(qū)，均價(jià)最高，部分高端項(xiàng)目均價(jià)2萬(wàn)左右；其次是城中高端17000元；城南依托最早導(dǎo)入的高鐵站聯(lián)通蘇州和上海的優(yōu)勢(shì)，均價(jià)位居第三位，很大程度上是由吉田國(guó)際支撐；城東依托大量產(chǎn)業(yè)人口支撐、地鐵站聯(lián)通上海的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和高端市政配套，目前發(fā)展勢(shì)頭超過(guò)城南，是當(dāng)前熱點(diǎn)板塊。主城區(qū)12000~18000元/㎡城南9000~13000元/㎡城西15000~23000元/㎡城東8000~12000元/㎡城北8000~12000元/㎡分析：城南板塊區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)較為匱乏，多年來(lái)并未有新項(xiàng)目供應(yīng)上市。目前普通住宅在售價(jià)格為13000元/㎡左右，商辦屬性酒店公寓均價(jià)在9000元/㎡左右。三、營(yíng)銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析：1、目前城南板塊新開普通住宅，處于供不應(yīng)求狀態(tài)；2、周邊已無(wú)土地供應(yīng)，本項(xiàng)目地塊為稀缺資源；3、住宅量?jī)r(jià)齊升，均價(jià)年漲幅約20%，目前均價(jià)13000元/㎡，是因?yàn)槎鄶?shù)樓盤為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房在售，拉高了售價(jià)。2014-2016年昆山城南板塊住宅成交數(shù)據(jù)2015.6-2016.6城南板塊住宅成交數(shù)據(jù)住宅市場(chǎng)三、營(yíng)銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析：1、目前城南板塊的酒店式公寓處于供大于求狀態(tài)，2016年期間無(wú)新推入市，主要銷售貨量為積存貨量；2、2015-2016年期間平均去化速度為2萬(wàn)方/年；3、公寓成交量逐年攀升，成交均價(jià)較2015年略有下探，2016年成交均價(jià)8222元/㎡。2014-2016年昆山城南板塊酒店公寓成交數(shù)據(jù)2015.6-2016.6城南板塊酒店公寓成交數(shù)據(jù)酒店式公寓市場(chǎng)三、營(yíng)銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析：1、昆山辦公樓市場(chǎng)整體不景氣，主要集中在花橋鎮(zhèn)和玉山鎮(zhèn)；2、玉山鎮(zhèn)主要集中在城北和城東板塊；項(xiàng)目所在的城南供應(yīng)十分有限。3、辦公樓成交整體低迷，城南板塊最近1年半共計(jì)成交4941平方米。辦公市場(chǎng)三、營(yíng)銷策略—競(jìng)品概況分析：1、住宅產(chǎn)品供應(yīng)量較小，客群以昆山本地改善型客戶為主；2、酒店式公寓產(chǎn)品以單身剛需過(guò)渡客戶為主及投資客戶。象嶼瓏庭本案彌敦城象嶼兩岸貿(mào)易中心住宅競(jìng)品酒店公寓競(jìng)品未開發(fā)地塊中星未開發(fā)地塊融信土拍地塊中星城際廣場(chǎng)昆城景苑城南板塊三、營(yíng)銷策略—競(jìng)品對(duì)標(biāo)樓盤名稱裝修情況開盤時(shí)間均價(jià)（元/平米）批準(zhǔn)銷售套數(shù)2016.7.15備案套數(shù)2016.7.25備案套數(shù)周去化吉田國(guó)際精裝3000元/㎡2010-9-1813500二期299三期384二期281三期425二期281三期4305象嶼瓏庭一期精裝3000元/㎡二期毛坯2010-10-6一期12500二期120001146111711203瓏公館精裝1000-1500元/㎡2014-11-81100014753113209昆城景苑精裝2013-7-271300011008708766中星城際廣場(chǎng)一期精裝4000元/㎡二期毛坯2011-12-18一期待定二期售罄93788789710住宅市場(chǎng)三、營(yíng)銷策略—競(jìng)品分析酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)品名稱占地面積（畝）容積率產(chǎn)品類型公寓計(jì)容建面

（萬(wàn)㎡）已推建面（萬(wàn)方）已售建面（萬(wàn)方）最新成交均價(jià)

（元/㎡）去化速度（萬(wàn)㎡/年）最近一年去化（萬(wàn)㎡）剩余貨量去化周期（年）已推未售（套）廣義存量（規(guī)劃套數(shù)-成交套數(shù)）象嶼·瓏庭132（整體）3.5高層26-32F4.97（整體）4.97（1265套）1公寓94850.60.75.710301030巴比倫國(guó)際廣場(chǎng)73（整體）2.5多層、小高層、高層-2013.4推售公寓2公寓110000.60.074.2----博悅?cè)f品大廈22（整體）3.8---0.7公寓70001.41.4---彌敦城515.217.51400戶--------1400三、營(yíng)銷策略—競(jìng)品分析辦公市場(chǎng)博悅城區(qū)域內(nèi)低端產(chǎn)品，辦公均價(jià)5600元/平方米。吉田國(guó)際一期辦公樓租金平均1.3元/平方米/天彌敦城目前在售商鋪和酒店式公寓；辦公樓未售?，F(xiàn)代廣場(chǎng)是區(qū)域內(nèi)較高端辦公樓，租金平均1.5元/平方米/天。象嶼瓏公館在售酒店式公寓，辦公樓未售昆城國(guó)貿(mào)辦公樓預(yù)計(jì)今年出售，目前租金2-2.5元/平米/天分析：城南項(xiàng)目多以住宅、辦公、酒店式公寓、商業(yè)相結(jié)合的綜合體。含有辦公的項(xiàng)目有昆城景苑、象嶼瓏公館、現(xiàn)代廣場(chǎng)、博悅城、彌敦城及本項(xiàng)目。其他項(xiàng)目均在售酒店式公寓和商業(yè)，辦公未售。三、營(yíng)銷策略—市場(chǎng)分析公寓+辦公市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)存量市場(chǎng)存量市場(chǎng)供給供大于求，消化周期約為14個(gè)月，主要集中在城東、城北、城南三個(gè)板塊；銷售情況辦公市場(chǎng)銷售嚴(yán)峻，2015年全市銷售量?jī)H1.74萬(wàn)方租售情況酒店式公寓租金在1500元/月（40㎡）租售情況租金回報(bào)低，租金在1.5元/㎡/天-2元/㎡/天銷售情況年去化較低，2015年成交量在2萬(wàn)方，成交均價(jià)較低，成交均價(jià)為8700元/㎡；2016年上半年成交均價(jià)為10000元/㎡酒店式公寓市場(chǎng)存量大，消化速度慢，周邊以廠區(qū)為主辦公需求小臺(tái)資需求飽和昆山寫字樓及酒店式公寓市場(chǎng)情況注：商鋪供給量一般，供需平衡；2016年成交價(jià)格在18000元/㎡-24000元/㎡三、營(yíng)銷策略—項(xiàng)目機(jī)會(huì)臨近開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、高新區(qū)和張浦工業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量充足在建的彌敦城，拉動(dòng)片區(qū)人氣的同時(shí)也為地塊提供了商業(yè)、娛樂(lè)配套隨著軌道交通線路的投入運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)入外區(qū)域客成為可能。規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線及BRT1號(hào)線將直接對(duì)接上海和蘇州地鐵，極大程度上弱化高鐵站的影響。城南片區(qū)高鐵優(yōu)勢(shì)將受到威脅。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的商業(yè)和辦公體量過(guò)大，未來(lái)將做類住宅集中上市，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。住宅體量小，商業(yè)體量過(guò)大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高城南片區(qū)環(huán)境較差，且靠近高鐵站和火車站，人員混雜，高端市場(chǎng)認(rèn)可度低。商業(yè)低端，隨著其他兩個(gè)商圈的開業(yè)，本商圈的人流附著力將明顯減弱；緊鄰高鐵站，交通便利一二期已形成區(qū)域標(biāo)桿，是目前城南較為成熟的商圈之一。吉田在昆山已經(jīng)開發(fā)將近10年，品牌知名度很高，品質(zhì)已經(jīng)被廣泛認(rèn)可；昆山南2-4地塊樓板價(jià)13562元/㎡，溢價(jià)率161.2%STOWSOWT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅

三、營(yíng)銷策略—項(xiàng)目定位住宅市場(chǎng)昆山吉田項(xiàng)目住宅分析昆山臺(tái)資和日資呈現(xiàn)退出市場(chǎng)的趨勢(shì)成交客戶已從70%臺(tái)灣籍業(yè)主轉(zhuǎn)變?yōu)?0%新昆山人30%上海外溢客戶10%蘇州外溢客戶10%偶得客戶；客群定位整體定位產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目從前期高端產(chǎn)品，大面積精裝豪宅，面向城市精英人士，臺(tái)、日外籍人士的高端定位。轉(zhuǎn)變到主要面向城市白領(lǐng)階層及滬、蘇兩個(gè)城市外溢客戶的剛需兼改善型定位住宅一二期因客戶和定位的原因，產(chǎn)品皆為160㎡-330㎡的大戶型，房型為3房、4房，產(chǎn)品特點(diǎn)為大客廳，大臥室，多衛(wèi)生間；由于客群和市場(chǎng)的變化，產(chǎn)品120㎡-170㎡的產(chǎn)品將更加適銷由于客群變化，市場(chǎng)定位由高端城市豪宅，面向40歲以上的城市收入最高的人群，轉(zhuǎn)變?yōu)?0-50歲城市中高收入人群。市場(chǎng)定位轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈叨俗≌?xiàng)目三、營(yíng)銷策略—產(chǎn)品規(guī)劃【三期住宅】總建面8.41萬(wàn)㎡（地上）總貨值13.45億元產(chǎn)品規(guī)劃：120㎡三房（占比50%）140㎡四房（占比40%）160㎡四房（占比10%）【綜合樓】總建面2731㎡（6層）總貨值2731萬(wàn)元產(chǎn)品規(guī)劃：含銷售中心、樣板房、體驗(yàn)館、辦公區(qū)等【商業(yè)】總建面8802㎡（6層）總貨值1.148億元產(chǎn)品規(guī)劃：①、150㎡疊加住宅②、90㎡商鋪，70㎡類住宅，150㎡疊加類住宅【寫字樓】總建面36614㎡（25層）總貨值3.156億元產(chǎn)品規(guī)劃：①、90㎡住宅②、40-50㎡Loft（4.5米層高）【原售樓部】總建面36614㎡，裝修升級(jí)改造【展示區(qū)】占地32畝，臨時(shí)體驗(yàn)區(qū)及樣板房方案1123原規(guī)劃1的位置為25層辦公樓，2為底商+辦公樓，3為銷售中心；方案詳情：將二期商業(yè)整體改變性質(zhì)為住宅，使用年限增加30年；1.將25層辦公樓（位置1）改為高層住宅，建設(shè)以90㎡為主的剛需型產(chǎn)品，主打城市剛需及上海外溢剛需客；2.原銷售中心取消（位置3）3.原6層商鋪辦公樓（位置2）東西方向延長(zhǎng)，覆蓋掉原銷售中心，建議建造稀缺型疊加別墅，面積在120㎡-160㎡；方案總結(jié)：1.昆山辦公市場(chǎng)嚴(yán)峻，供大于求，市場(chǎng)消化周期長(zhǎng)，售價(jià)低，昆山南部辦公樓市場(chǎng)平均售價(jià)為8000元/㎡；25層辦公樓改為住宅后（板樓），容積率損失，但增長(zhǎng)，售價(jià)提升（預(yù)計(jì)售價(jià)16000元/㎡），同時(shí)，縮短銷售周期，資金可快速周轉(zhuǎn)；2.多層辦公樓改為住宅性質(zhì)后，建議打造稀缺性產(chǎn)品（疊加別墅），同時(shí)控制總價(jià)、及面積段，可提升售價(jià)（18000元/㎡）。三、營(yíng)銷策略—產(chǎn)品規(guī)劃—二期商業(yè)方案①方案2123原規(guī)劃1的位置為25層辦公樓，2為底商+辦公樓，3為銷售中心；方案詳情：不改變性質(zhì)，保留原有規(guī)劃，做內(nèi)部產(chǎn)品調(diào)整；1.將25層辦公樓（位置1）改30-50㎡Loft酒店式公寓（層高4.5米以上，可做毛坯交付），同時(shí)給予客戶可選的裝修方案，可增大潛在客戶群體；2.原銷售中心取消（位置3）3.原6層商鋪辦公樓（位置2）東西方向延長(zhǎng)，覆蓋掉原銷售中心，商業(yè)性質(zhì)但是按照住宅建造，建議建議稀缺型疊加別墅；方案總結(jié)：1.昆山辦公市場(chǎng)嚴(yán)峻，供大于求，市場(chǎng)消化周期長(zhǎng)，售價(jià)低，酒店式公寓市場(chǎng)存量較多，銷售周期較長(zhǎng)，整體銷售情況比住宅產(chǎn)品差但好過(guò)辦公樓產(chǎn)品，將25層辦公樓改成酒店式公寓有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；2.多層辦公樓按住宅（疊加類住宅）建造，打造稀缺型產(chǎn)品，將具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力；3.此商業(yè)地塊年限僅剩余26年，且商水商電，改為類住宅建造，建議控制總價(jià)，否則將失去優(yōu)勢(shì)；建議售價(jià)酒店式公寓7000元/㎡，疊加別墅10000元/㎡三、營(yíng)銷策略—產(chǎn)品規(guī)劃—二期商業(yè)方案②貨值預(yù)估方案總結(jié)：方案1改為住宅，貨值比原方案增加2千萬(wàn)，開工面積減少一半，節(jié)省成本，去化速度更快，為目前最優(yōu)方案；方案2改性質(zhì)不變，產(chǎn)品為類住宅，貨值比原方案減少2千萬(wàn)，開工面積減少兩千平米，去化速度快于原方案但慢于方案1；原方案貨值名稱性質(zhì)面積（萬(wàn)㎡）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/㎡）貨值（億元）25層辦公樓辦公3.570002.45多層辦公樓辦公0.7370000.5底層商鋪商業(yè)0.15180000.27合計(jì)4.38-3.22方案1貨值名稱性質(zhì)面積（萬(wàn)㎡）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/㎡）貨值（億元）25層辦公改住宅住宅1.28160002.05商辦改住宅住宅0.88160001.4合計(jì)2.16-3.45方案2貨值名稱性質(zhì)面積（萬(wàn)㎡）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/㎡）貨值（億元）25層辦公改公寓辦公3.270002.24多層辦公改類住宅辦公0.73100000.73底層商鋪商業(yè)0.15180000.27合計(jì)

4.08-3.24三、營(yíng)銷策略—產(chǎn)品規(guī)劃—方案①、②對(duì)比三、營(yíng)銷策略—策略要點(diǎn)主訴求：投資門檻低，20分鐘抵達(dá)虹橋商務(wù)區(qū)，優(yōu)居生活典范。通過(guò)上海、蘇州外溢客戶對(duì)本案的認(rèn)可，提升項(xiàng)目溢價(jià)，擠壓昆山本地客戶。借助吉田前期市場(chǎng)口碑，重塑項(xiàng)目?jī)?yōu)居生活典范的樓盤氣質(zhì)，提高客戶認(rèn)可度。主訴求—優(yōu)居生活：優(yōu)品質(zhì)、優(yōu)服務(wù)、優(yōu)健康、優(yōu)定制、優(yōu)鄰里。三、營(yíng)銷策略—策略要點(diǎn)對(duì)上海客戶：和上海同樣品質(zhì)，價(jià)格只有上海零頭把上海欠你的，一次性還給你虹橋下一站，只比品質(zhì)，不比房?jī)r(jià)虹橋下一站·摩登生活范不爭(zhēng),亦天下不顯,亦驚世對(duì)昆山客戶：一直高端，品質(zhì)藐視昆山對(duì)手把上海欠你的，一次性還給你虹橋下一站，只比品質(zhì)，不比房?jī)r(jià)上海昆山雙城聯(lián)動(dòng)滬昆客戶雙管齊下項(xiàng)目庫(kù)存三、營(yíng)銷策略—去化庫(kù)存庫(kù)存分布、庫(kù)存結(jié)構(gòu)住宅區(qū)

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7209㎡24套335㎡16套4房2廳4衛(wèi)全精裝5房2廳5衛(wèi)貨值1.66億優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，南北通透。附贈(zèng)+1房，戶型舒適度高。儲(chǔ)藏空間利用較多；明廚，套房衛(wèi)生間明衛(wèi)，采光通風(fēng)效果佳。缺點(diǎn)：客廳朝北，公衛(wèi)為暗衛(wèi)。優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，南北通透。，戶型舒適度高。全套房；明廚，套房設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間明衛(wèi)，采光通風(fēng)效果佳。缺點(diǎn)：過(guò)道較為狹長(zhǎng)，陽(yáng)臺(tái)數(shù)量少。三、營(yíng)銷策略—去化庫(kù)存線上保持高舉高打，線下闡述產(chǎn)品稀缺性，塑造產(chǎn)品標(biāo)簽一個(gè)主題多重展示幾個(gè)圈層整合品牌塑造、景觀樓王、稀缺平墅、墅歸平層導(dǎo)入來(lái)人的同時(shí)，闡述昆山城市級(jí)景觀平墅稀缺性，利用現(xiàn)場(chǎng)包裝開拓7#、9#樓專屬看房通道，專人服務(wù)，增加客戶尊崇感，對(duì)335㎡戶型進(jìn)行改良修正，促進(jìn)意向度。深挖圈層資源，老客戶深度維系（飯局營(yíng)銷、禮品拜訪、老帶新政策）商會(huì)合作，可控范圍內(nèi)做定制化改造，意向客戶指標(biāo)跟進(jìn)，促進(jìn)成交線上線下大品牌、大景觀，大產(chǎn)品、大視野，大人文、大展示、大服務(wù)三、營(yíng)銷策略—交房視同開盤交房營(yíng)銷部分

交房節(jié)點(diǎn)以“活動(dòng)精、客戶準(zhǔn)、惠業(yè)主”的思路進(jìn)行營(yíng)銷策略

交房活動(dòng)+新產(chǎn)品推薦

活動(dòng)精：針對(duì)交房節(jié)點(diǎn)活動(dòng)以“開啟摩登生活”為主題進(jìn)行交房現(xiàn)場(chǎng)及交付區(qū)氛圍包裝

客戶準(zhǔn)：借助交房活動(dòng)通過(guò)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)向老客戶推薦新產(chǎn)品以及碧桂園企業(yè)文化的宣傳

惠業(yè)主：老帶新獎(jiǎng)勵(lì)政策（老客戶介紹新客戶成交贈(zèng)送1噸汽油）展示部分

項(xiàng)目交房“老帶新”口碑營(yíng)銷全面聚焦長(zhǎng)期滲透人群到達(dá)大境至誠(chéng)摩登至美三、營(yíng)銷策略—推廣思路節(jié)點(diǎn)線下媒體線上媒體推廣方向1月3月2月廣泛拓客期4月5月2017年開盤示范區(qū)開放銷售中心開放開盤期硬廣強(qiáng)拓期形象定位：虹橋下一站·摩登生活范界定項(xiàng)目地段價(jià)值，拉近和上?？腿旱男睦砭嚯x；界定項(xiàng)目氣質(zhì)，與競(jìng)品區(qū)隔；界定本案的使命，力筑品質(zhì)生活榜樣。昆山本地訴求：是誰(shuí)，把上海豪宅空降昆山上海/蘇州客戶訴求：虹橋下一站，只比品質(zhì)，不比房?jī)r(jià)節(jié)點(diǎn)訴求：唯美示范區(qū)耀世綻放城南自媒體傳播持續(xù)：微信公眾號(hào)、微信朋友圈、微博官方賬號(hào)等;昆山及上海、蘇州，受眾較多的大V號(hào)、APP硬廣或軟文;昆山及上海、蘇州，主流網(wǎng)絡(luò)媒體。陣地包裝：圍擋、道旗、道路指示牌等；戶外資源：蘇州至昆山及上海至昆山道路上昭示性較好戶外、高炮，項(xiàng)目周邊主干道燈箱；上海、蘇州城市商超巡展點(diǎn)位或商超燈箱廣告牌廣告植入；拓客、派單、商家植入?；顒?dòng)銷售中心開放前以微信為主要工具的事件營(yíng)銷活動(dòng)為主銷售中心、示范區(qū)開放后，以長(zhǎng)線主題性活動(dòng)（含暖場(chǎng)活動(dòng)）為主示范區(qū)開放活動(dòng)開盤活動(dòng)三、營(yíng)銷策略—銷售計(jì)劃產(chǎn)品分類推貨節(jié)點(diǎn)第一次推售第二次推售第三次推售第四次推售第五次推售合計(jì)推售時(shí)間2016/12/152017/5/12017/10/12017/12/152018/12/5住宅貨值（億元）-13.45

1.412.0512.829.71面積（萬(wàn)㎡）-8.410.881.28818.57商業(yè)貨值（億元）-----0.00面積（萬(wàn)㎡）-----0.00車位貨值（億元）0.24----0.24個(gè)數(shù)160----160總貨值（億元）0.2413.45

1.412.0512.829.95當(dāng)日去化（億元）0.145.380.560.825.1212.03全年簽約（億元）0.179.420.991.438.9620.97三、營(yíng)銷策略—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間事項(xiàng)2016年9月20日摘牌2017年4月10日示范區(qū)開放2017年5月1日首期開盤

營(yíng)銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)開盤當(dāng)天預(yù)計(jì)去化60%，當(dāng)月預(yù)計(jì)去化70%，預(yù)計(jì)簽約金額9.4億。

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六交接策劃七投資回顧二財(cái)務(wù)策劃八項(xiàng)目總經(jīng)理劉瀛項(xiàng)目副總經(jīng)理李至偉（暫定）

工程部經(jīng)理湯杰綜合部造價(jià)部營(yíng)銷部財(cái)資部工程管理開發(fā)報(bào)建工程部開發(fā)部人力/行政/后勤等水電氣工程師市政配套經(jīng)理吳澤銳成本控制營(yíng)銷財(cái)務(wù)資金開發(fā)經(jīng)理匡超張翼營(yíng)銷經(jīng)理陶秋宇造價(jià)主管李曉霞辦公室主任葉大婷原公司保留15人，目前共項(xiàng)目部配置20人已到位。財(cái)務(wù)經(jīng)理夏家文四、前置策劃-人員架構(gòu)工程師朱洪亮于洋陳海軍楊妍圖紙員石素蘭A項(xiàng)目架構(gòu)項(xiàng)目采用外判監(jiān)理四、前置策劃-人員職責(zé)部門姓名崗位責(zé)任分工綜合部劉瀛項(xiàng)目總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。葉大婷辦公室主任負(fù)責(zé)項(xiàng)目部行政、后勤及人事管理工作。開發(fā)部匡超開發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)規(guī)、報(bào)建等項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)審手續(xù)。張翼工程部湯杰工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。蔡佳宏工程部副經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目臨建板房、貨量及周邊所有工程的施工管理。朱洪亮于洋陳海軍楊妍土建工程師負(fù)責(zé)標(biāo)段現(xiàn)場(chǎng)施工管理。吳澤銳市政配套經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目機(jī)電/設(shè)備安裝、市政外聯(lián)、綜合管網(wǎng)、強(qiáng)弱電等施工管理工作。石素蘭資料員負(fù)責(zé)圖紙，合同，收發(fā)文等工作張開寶客服維修部副理現(xiàn)場(chǎng)維修工作四、工程開發(fā)—設(shè)計(jì)計(jì)劃四、前置策劃–計(jì)劃先行計(jì)劃先行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)采購(gòu)招標(biāo)1、圖紙出圖先示范區(qū)臨建板房及體驗(yàn)館。2、根據(jù)施工計(jì)劃倒推圖紙使用時(shí)間，并預(yù)留圖審時(shí)間；3、專人跟蹤，每日反饋圖紙進(jìn)展1、根據(jù)施工計(jì)劃倒推進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；2、預(yù)留施工單位材料準(zhǔn)備時(shí)間。1、根據(jù)施工計(jì)劃倒推使用時(shí)間；2、雙人進(jìn)行用量復(fù)核，面積類按1.3倍放量，件數(shù)類均預(yù)留一件；3、專人跟蹤，制定跟蹤進(jìn)度表，每?jī)商熳粉櫟截浨闆r；4、執(zhí)行出入庫(kù)登記管理，確保材料合理領(lǐng)用；工作思路：編制總進(jìn)度計(jì)劃，找出關(guān)鍵線路，嚴(yán)控關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)，保證計(jì)劃順利實(shí)施落地。四、工程開發(fā)—設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期外判設(shè)計(jì)院板房單體方案及五星體驗(yàn)館11月15日外判設(shè)計(jì)院板房裝修水電暖圖11月30日裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表12月15日板房裝修水電條件圖12月15日板房裝修施工圖12月30日板房軟裝08月15日設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期外判設(shè)計(jì)院總平報(bào)建版09月25日總平施工圖09月30日外判設(shè)計(jì)院貨量樁基圖11月15日貨量單體施工圖11月25日貨量地庫(kù)圖11月25日裝修設(shè)計(jì)院貨量裝修圖1月30日人防設(shè)計(jì)院人防設(shè)計(jì)圖待定（異地）景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀圖四、前置策劃-設(shè)計(jì)先行臨建樣板房關(guān)鍵出圖節(jié)點(diǎn)制定出圖計(jì)劃原則：各專業(yè)輸出成果時(shí)間均比計(jì)劃施工時(shí)間提前一周以上，保證各專業(yè)充分研究設(shè)計(jì)意圖，更好的指導(dǎo)施工。貨量區(qū)關(guān)鍵出圖節(jié)點(diǎn)四、工程開發(fā)—招標(biāo)計(jì)劃序號(hào)招標(biāo)工程名稱（樣板房）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1裝修工程（含臨建主體）2017-1-01臨建板房暫定2016.11.10正在進(jìn)行中2園藝工程2017-3-1展示板房區(qū)暫定2016.11.10正在進(jìn)行中3綠化工程2017-3-15展示板房區(qū)議標(biāo)順茵施工正在進(jìn)行中4亮化工程2017-3-20展示板房區(qū)議標(biāo)昇輝施工正在進(jìn)行中序號(hào)招標(biāo)工程名稱（示范區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1貨量總承包工程2016.12.15貨量區(qū)4棟樓及地下室暫定2016.10.15正在進(jìn)行中2貨量樁基工程2016.12.10貨量區(qū)4棟樓及地下室暫定2016.10.15正在進(jìn)行中3樁基檢測(cè)工程2017.1.1貨量區(qū)4棟樓及地下室暫定2016.10.15正在進(jìn)行中4土方工程（清表）2016.12.20貨量區(qū)4棟樓及地下室暫定2016.10.15正在進(jìn)行中四、前置策劃-招標(biāo)計(jì)劃示范區(qū)外總包及樁基招標(biāo)，零星專業(yè)工程區(qū)域選擇良好合作單位議標(biāo)。樣板房關(guān)鍵招標(biāo)計(jì)劃貨量區(qū)關(guān)鍵招標(biāo)計(jì)劃序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）3012月1日3月1日2配電箱2512月1日3月1日3燈具類4012月1日3月10日4開關(guān)面板3012月1日3月1日5墻紙3012月1日3月1日6電器類（抽油煙機(jī)、空調(diào)等）3012月1日3月1日7精裝修類（門、木地板、樓梯扶手、櫥柜）4512月1日3月1日8軟裝類（家具）4512月1日3月1日9軟裝類（飾品）4512月1日3月1日10拋光磚、仿古磚3012月1日3月1日甲供燈具等四、前置策劃-采購(gòu)計(jì)劃（臨建板房區(qū)）供貨方式序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包B類）1防火門4512月1日3月15日2淋浴屏風(fēng)3012月1日3月15日3鋅鋼組合欄桿3012月1日3月15日甲分包鋅鋼欄桿等供貨方式序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包C類）1鋁合金門窗及配件252月20日3月15日甲指三方材料2外墻涂料、內(nèi)墻膩?zhàn)油苛?53月01日3月25日甲指三方材料3屋面防水卷材253月01日3月15日甲指乙供三方材料等采購(gòu)計(jì)劃結(jié)合施工計(jì)劃充分考慮供貨周期，提前下單，專人跟蹤，制定跟蹤進(jìn)度表。四、前置策劃-管理保障管理保障開工、封頂、開放、開盤目標(biāo)明確區(qū)域互動(dòng)每周五與區(qū)域平臺(tái)互動(dòng)，匯報(bào)進(jìn)度、協(xié)調(diào)問(wèn)題每周計(jì)劃會(huì)每周日召開下周計(jì)劃會(huì)組織策劃下周工作安排周報(bào)、月報(bào)區(qū)域部門、政府領(lǐng)導(dǎo)每日例會(huì)（現(xiàn)場(chǎng)會(huì)）裝修進(jìn)場(chǎng)前：每日1會(huì)裝修進(jìn)場(chǎng)后：每日2會(huì)

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六交接策劃七投資回顧二財(cái)務(wù)策劃八五、報(bào)建策劃-當(dāng)?shù)貓?bào)建政策開、竣工要求施工許可證、商品房交付使用備案表開工報(bào)建手續(xù)辦理按照江蘇省昆山市開發(fā)區(qū)相關(guān)要求預(yù)售條件商業(yè)必須封頂住宅需要達(dá)到總層數(shù)的1/3，信譽(yù)良好的公司或者實(shí)力較好的公司可以降為1/5限購(gòu)/限價(jià)不限購(gòu)抗震設(shè)防等級(jí)七度融資條件

四證齊全冬歇期

無(wú)雨季

6月梅雨季開發(fā)報(bào)建費(fèi)用總費(fèi)用：

185元/㎡，其中配套費(fèi)75元/㎡，人防易地建設(shè)費(fèi)48元/㎡（本項(xiàng)目需建設(shè)1.5萬(wàn)㎡的人防地下室），其他報(bào)批報(bào)建費(fèi)用62元/㎡。土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅：3%（已繳納）；土地使用稅：1.5元每平米/年五、報(bào)建策劃-可爭(zhēng)取優(yōu)惠條件跟政府可以爭(zhēng)取的優(yōu)惠條件：1、首批開工高層住宅可以不配建人防地下室，放在二期商業(yè)地下，減少資金投入。2、首批開工住宅四個(gè)角點(diǎn)、層高、外立面不變，可以沿用2012版日照規(guī)范。五、報(bào)建策劃-開發(fā)報(bào)建流程五、報(bào)建策劃-流程圖商務(wù)局轉(zhuǎn)股批復(fù)新營(yíng)業(yè)執(zhí)照工商局商務(wù)變更稅局完稅股權(quán)變更項(xiàng)目報(bào)建9.510.3010.209.149.6新資質(zhì)證書9.209.25施工圖審施工許可證預(yù)售許可證方案公示規(guī)劃方案審批規(guī)劃許可證面積預(yù)測(cè)人防抗震消防安監(jiān)質(zhì)檢價(jià)格備案物業(yè)招投標(biāo)11.3012.15

3.30由于蘇州市已經(jīng)限購(gòu)，所以全力以赴搶出預(yù)售，防患于未然，掌握主動(dòng)權(quán)！11.2011.1511.1011.1512.1012.1312.133.103.20五、報(bào)建策劃-重點(diǎn)、難點(diǎn)1、昆山市自2014年爆炸事故后，政府各級(jí)職能部門謹(jǐn)小慎微、審批嚴(yán)格，尋求突破的空間較小。2、圖紙審查中心審查速度尤為緩慢，平均審批速度為1.5個(gè)月，耗時(shí)嚴(yán)重。3、政府資金監(jiān)管由原先貨幣資本金改為預(yù)售款監(jiān)控，很大程度上影響現(xiàn)金流回正。4、吉田國(guó)際項(xiàng)目后續(xù)用地商辦面積占據(jù)70%，體量過(guò)大，申請(qǐng)土地變性的過(guò)程異常艱難。5、目前發(fā)現(xiàn)原規(guī)劃方案中部分樓棟四角點(diǎn)不變就算按照2012版日照規(guī)范依然不滿足，初步估計(jì)需要降層或者減少單元數(shù)，造成容積率損失，影響明年供貨貨值，審批環(huán)節(jié)亦會(huì)增加很多。6、6#、7#、8#、20#四棟住宅目前在全面搶竣工驗(yàn)收，目前已有76戶逾期（合同交樓日期8月30日），預(yù)計(jì)9月25日才能完成住宅交付備案手續(xù)。7、吉田國(guó)際項(xiàng)目作為已經(jīng)開發(fā)14年的老項(xiàng)目，目前入住業(yè)主已達(dá)673戶，即將收樓479戶，其物業(yè)公司在當(dāng)?shù)乜诒^好，據(jù)房管局物業(yè)科介紹，自交付之日起，至今無(wú)一例投訴案件。我司物業(yè)公司若要接管，需超過(guò)半數(shù)以上的業(yè)主書面同意，操作起來(lái)難度較大。

目錄項(xiàng)目概況一營(yíng)銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六交接策劃七投資回顧二財(cái)務(wù)策劃八六、工程策劃–里程碑計(jì)劃基準(zhǔn)工期為20.5個(gè)月（不含兩個(gè)春節(jié)）四、工程開發(fā)—開工示意圖六、工程策劃-臨建展示區(qū)開工示意圖貨量（萬(wàn)m2）貨值（億）展示區(qū)600~700㎡/首期8.4萬(wàn)㎡13.4合計(jì)臨建樣板房四、工程開發(fā)—展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置六、工程策劃-范圍、圍擋設(shè)置工地入口設(shè)置工地入口5#3#4#15#四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置六、工程策劃-臨路道路設(shè)置原則：1、由于施工場(chǎng)地狹小，僅有一個(gè)出入口，設(shè)置兩條向橋兩側(cè)走向臨時(shí)路，確保道路通暢。2、臨時(shí)道路寬度不少于5m，主干道寬度不少于7m。四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置集裝箱六、工程策劃-臨設(shè)臨設(shè)原則：臨設(shè)設(shè)置在原有雙子樓位置，為原地塊施工單位江中集團(tuán)設(shè)置，可借助施工無(wú)需新建。甲方臨設(shè)通行路線工種高峰進(jìn)場(chǎng)時(shí)間木工15012.15鋼筋工10012.15瓦工10012.15水電2012.15管理人員2012.1總計(jì)390工種高峰進(jìn)場(chǎng)時(shí)間裝修5012.1園藝3012.20綠化501.1施工單位臨設(shè)六、工程策劃—臨水1、臨時(shí)板房區(qū)用水掛表從臨時(shí)生活區(qū)接駁。2、貨量區(qū)從在建即將竣工地塊接駁口直接接管引入新地塊。臨水DN80自來(lái)水接駁口（已有DN350）臨水DN50施工用水施工用水設(shè)置原則3、備選方案：貨量區(qū)從已竣工地塊地下室掛表接駁臨時(shí)水至施工區(qū)作為備用水。備用施工水：已竣工苑區(qū)四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置六、工程策劃-臨電變壓器一級(jí)配電箱二級(jí)配電箱現(xiàn)場(chǎng)兩臺(tái)400kvA箱變，容量滿足現(xiàn)場(chǎng)生活及施工用電要求。備選方案：16#樓會(huì)所地下室正式配電房預(yù)留容量250kvA。費(fèi)用可直接掛表繳納至物業(yè)。四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置六、工程策劃–現(xiàn)場(chǎng)塔吊及材料加工區(qū)布置塔吊設(shè)置4臺(tái)在土方開挖后安裝到位。塔吊布置主樓基礎(chǔ)，并保證材料堆場(chǎng)及地庫(kù)在旋轉(zhuǎn)半徑內(nèi)。材料堆放及加工鋼筋加工區(qū)攪拌機(jī)塔吊四、工程開發(fā)—樁基工程四棟主樓樁數(shù)約700~800根，布置三臺(tái)樁機(jī)分別施工，12月1日進(jìn)場(chǎng)，12月25日施工結(jié)束；優(yōu)先進(jìn)行主樓及附近一跨地庫(kù)樁施工，12月25日全部結(jié)束。六、工程策劃-樁基工程地庫(kù)區(qū)：開始：2016-12-01結(jié)束：2016-12-20打樁順序：1、1號(hào)樁機(jī)打15#樓→周邊地庫(kù)

2、2號(hào)樁機(jī)打3#樓→4#樓3、3號(hào)樁機(jī)打5#樓→周邊地庫(kù)1232133主樓區(qū)：開始：2016-12-1結(jié)束：2016-12-25四、工程開發(fā)—樁基工程六、工程策劃–土方及降水、支護(hù)土方開挖區(qū)域土方開挖量占地面積32畝開挖深度預(yù)估3m左右

合計(jì)64032m3土方平衡原則：1、整個(gè)地塊為整體地下室，土方均需外運(yùn)；2、地庫(kù)回填土可轉(zhuǎn)運(yùn)部分至商業(yè)地塊堆放（如商業(yè)地塊迅速開工對(duì)其有部分影響）；【貨量地庫(kù)開挖方案】1、場(chǎng)地內(nèi)計(jì)劃需要3臺(tái)大挖機(jī)、12輛大土方車，卸土位置計(jì)劃3臺(tái)大挖機(jī)，開挖土方進(jìn)度根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)打樁進(jìn)度，主樓樁基完成后三天內(nèi)完成主樓土方開挖；2、先開挖15#主樓部位土方，分兩撥機(jī)械同時(shí)施工;3、再開挖3#、4#主樓部位土方；4、地庫(kù)范圍土方計(jì)劃在2016年12月開挖.土方開挖時(shí)需關(guān)注：1、水系周邊與地塊交接部位需要采取降水（初步選定井點(diǎn)降水)。2、需要做基坑支護(hù)（方案需總工室審核，邀請(qǐng)區(qū)域技術(shù)部指導(dǎo)施工，節(jié)約成本）。四、工程開發(fā)—工程策劃重點(diǎn)六、工程策劃–工程重點(diǎn)

第一重點(diǎn)：臨建板房區(qū)現(xiàn)為原總包單位生活區(qū)，竣工結(jié)束后迅速組織場(chǎng)地清理，確定裝修單位進(jìn)場(chǎng)施工。

第二重點(diǎn)：貨量區(qū)場(chǎng)地狹小，道路場(chǎng)地布置需精心策劃，施工場(chǎng)地內(nèi)車輛設(shè)備轉(zhuǎn)彎半徑均需滿足。展示區(qū)開工主體裝修園藝進(jìn)場(chǎng)亮化進(jìn)場(chǎng)完美開放30天2016-3-152017-4-12017-4-102016-2-202017-1-125天10天10天開工105天預(yù)售達(dá)成（不含春節(jié)）六、工程策劃-項(xiàng)目?jī)?nèi)控工期目標(biāo)股權(quán)變更完成2016-09-15100天臨建展示區(qū)完美開放（含春節(jié)）開工正負(fù)零預(yù)售條件（五分之一）開盤綠化進(jìn)場(chǎng)2017-3-202016-12-152017-1-102017-3-302017-5-15天六、工程策劃-管理思路及趕工措施注重事前策劃，合理布置施工道路及場(chǎng)地；利用網(wǎng)絡(luò)圖確定關(guān)鍵工作，確保各項(xiàng)工序有效銜接；明確重點(diǎn)，制定專項(xiàng)措施；提前研究圖紙，在保證效果的前提做好圖紙優(yōu)化，縮短工期，做好技術(shù)交底及預(yù)控工作，杜絕施工過(guò)程中的返工；每日跟蹤進(jìn)度實(shí)施情況，如有滯后立即采取糾偏措施。項(xiàng)目概況一營(yíng)銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六交接策劃七投資回顧二

目錄財(cái)務(wù)策劃八五三目錄七、交接策劃人員交接優(yōu)化組織架構(gòu)工齡清零，重新簽訂勞動(dòng)合同三個(gè)月試用期，以工作表現(xiàn)決定最終去留財(cái)務(wù)交接核對(duì)賬上銀行存款余額與網(wǎng)銀賬戶核對(duì)合同臺(tái)賬與支付情況檢查財(cái)務(wù)印鑒章，保稅CA，銀行賬戶網(wǎng)銀盾相關(guān)完整可用現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)賬上涉及固定資產(chǎn).核對(duì)前期財(cái)務(wù)憑證，系統(tǒng)賬務(wù)，以及相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表工程交接關(guān)注簽證的發(fā)生是否全部結(jié)束、要求項(xiàng)目部發(fā)單給到各家施工單位關(guān)注時(shí)效性進(jìn)度款審核支付情況，約談各家單位擬定付款計(jì)劃?rùn)z查已建成的各功能性設(shè)備（如電房、泵房等）介入交樓工作，又快又好交樓交接各樓棟完整竣工圖項(xiàng)目概況一營(yíng)銷策劃三前置策劃四報(bào)建策劃五工程策劃六交接策劃七投資回顧二

目錄財(cái)務(wù)策劃八七、財(cái)務(wù)策劃—項(xiàng)目目標(biāo)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）本期總地價(jià)：8.1億本期面積：88畝每畝地價(jià):921萬(wàn)/畝（含稅損）容積率：4.7樓面地價(jià)：2939元/㎡土地獲利倍數(shù)：0.46首次預(yù)售總貨量13.45億預(yù)計(jì)投入峰值6.38億總可售面積存地：26.86萬(wàn)平存貨：6.94萬(wàn)平總收入：

存地：33.05億

存貨：8.12億總投入：31.46億凈利潤(rùn)總額:5.27億IRR：60%凈利率:12.6%自有資金回報(bào)率177%成就共享獎(jiǎng)金目標(biāo)0.88億回正時(shí)間10個(gè)月成就共享達(dá)成時(shí)間2017-8-1七、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)資金策劃七、財(cái)務(wù)策劃—現(xiàn)金流

首年現(xiàn)金流序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2016年2016年2016年2016年2017年2017年2017年2017年2017年2017年2017年2017年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月一現(xiàn)金流入1,630,000,000--200,000,000400,000,000----800,000,000100,000,00080,000,00050,000,0001銷售收入1,030,000,000800,000,000100,000,00080,000,00050,000,0002貸款收入600,000,000200,000,000400,000,000二現(xiàn)金流出1,222,591,324566,392,8052,763,34046,794,14069,542,34043,111,1204,088,100334,263